Planregels

5.1 Ruimtelijke visie

De belangrijkste structuurdragers voor het plangebied blijven het Winkelhart en de historische linten, de Markt, de Oude Bredaseweg, Stationsstraat en de Bisschopsmolenstraat. Deze elementen vormen het raamwerk waaraan de bebouwing is opgehangen. Versterking van deze structuur door de bescherming van de karakteristieke waarden en waar mogelijk versterking/vervanging van de aanwezige zwakke elementen dient door middel van dit plan mogelijk te zijn.

Op bepaalde plekken is sprake van leegstand, slecht onderhouden bebouwing of rommelige situaties. Hoewel dit nu nog in beperkte mate aanwezig is, kunnen deze zwakke elementen op de lange termijn leiden tot een aantasting van de ruimtelijke kwaliteit van plangebied en kan dit uiteindelijk op de gehele kern van Etten-Leur zijn uitstraling hebben.

De bestaande bebouwde structuur van het (historische) dorpslint kan op een aantal plaatsen verder worden versterkt door nieuwe bebouwing in te passen, wat ook in de afgelopen jaren is gedaan. Het bestemmingsplan dient hiervoor mogelijkheden in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid te hebben. Nieuwe bebouwing dient wel aan te sluiten bij de karakteristiek van de bestaande bebouwing(zowel korrelgrote als typologie), zeker ter plaatse van de historische linten.

Het plangebied dient ook functioneel als centrum te kunnen functioneren. Het is daarom van belang dat er ingespeeld kan worden op de veranderende vraag naar voorzieningen. Zowel detailhandel, dienstverlening, horeca als maatschappelijk voorzieningen dienen zich binnen plangebied te kunnen vestigen. Daarbij kan concentratie van voorzieningen ervoor zorgen dat er sprake blijft van een duurzaam vestigingsmilieu en een leefbare woonomgeving.

5.2 Nieuwe ontwikkelingen

In het plangebied zijn verschillende locaties waarvoor nieuwe plannen voor herontwikkeling worden ontwikkeld. Op dit moment is slechts één locatie voldoende concreet om positief te worden bestemd in dit bestemmingplan, het betreft de herinrichting van de Spoorlaan/Markt.

figuur 11. Ontwikkelingen

Herinrichting Spoorlaan/Markt

Voor een goede doorstroming van de bus is een verruiming van de bochtstraal Markt/Spoorlaan gewenst. Daarnaast is het ook wenselijk om ook de aansluiting van de Markt en Kolveniersstraat te optimaliseren. Het is voor de technische uitvoering van deze plannen noodzakelijk om het wegprofiel van de Markt en de Spoorlaan aan te passen en de woningen Spoorlaan 1 en Markt 136 te slopen. In dit bestemmingsplan wordt de aanpassing van het wegprofiel planologisch mogelijk gemaakt.

Wijzigingsgebieden

De overige plannen zijn op dit moment nog voldoende concreet om deze in het bestemmingsplan positief te bestemmen. Voor vijf locaties is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het betreffen de volgende mogelijke ontwikkelingen:

• de mogelijkheid voor het realiseren van een parkeervoorziening aan de Wipakker;

• de mogelijkheid voor het realiseren van een woon/zorg eenheid aan de Stationsstraat;

• de mogelijkheid voor het realiseren van een vrijstaande woning aan de Labertusstraat;

• de mogelijkheid voor het realiseren van 12 woningen/ appartementen in het bestaande schoolgebouw van D’n Overkant aan de Stationsstraat;

• de mogelijkheid voor het realiseren van maximaal vier appartementen in de voormalige pastorie aan de Stationsstraat.

5.3 Streefbeeld

Het primaire uitgangspunt voor het te voeren ruimtelijk beleid is dat ingespeeld dient te worden op het beheer van de huidige situatie en de ontwikkeling van wenselijke toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkelingen. Dit inspelen op, wordt mogelijk door het uiteenzetten van een streefbeeld.

In het streefbeeld zijn de algemene gemeentelijke beleidsuitgangspunten ten aanzien van het gebruik van de in het plangebied gelegen gronden vervat en geïntegreerd met de ruimtelijke visie van de hierin beschreven plangebied specifiek nagestreefde uitgangspunten. Deze uitgangspunten worden vervolgens vertaald naar de regels van dit bestemmingsplan. Op de hieronder afgebeelde streefbeeldkaart staan de toebedachte hoofdbestemmingen afgebeeld.

figuur 12. streefbeeldkaart

Centrumgebied

Het centrumgebied kenmerkt zich door grootschalige bebouwing en de aanwezigheid van detailhandel, horeca, dienstverlening, maatschappelijke en infrastructurele functies. Het centrumgebied is een dynamisch gebied. In dit gebied dient voornamelijk op de begane grond uitwisseling van verschillende functies plaats te vinden. Het is belangrijk dat dit gebied levendigheid blijft uitstralen. In het centrumgebied is de woonfunctie voornamelijk op de verdieping in de vorm van appartementen aanwezig. In het voorliggende bestemmingsplan zal voor dit gebied een grote mate van flexibiliteit worden nagestreefd. Het ligt voor de hand om dit gebied de verzamelbestemming 'Centrum' toe te wijzen.

Historische linten

De historische linten Markt, de Oude Bredaseweg, de Stationsstraat en de Bisschopsmolenstraat kenmerken zich door de aanwezigheid van historische bebouwing en hebben een kleinschalig karakter. De constante rooilijn, de parcelering zijn veelal bepalend voor de omvang van stedenbouwkundige en architectonische eenheid. Openheid, dichtheid en de aanwezigheid van doorgangen en steegjes zijn waardevolle kenmerken. De bebouwingsvorm is gevarieerd en daar waar recent is gebouwd, is dit afgestemd op het historisch beeld. Binnen deze historische linten zijn er van oudsher verschillende functies aanwezig. De menging en omvang van deze functies zijn veelal door de tijd langzaam gegroeid. De aanwezige functionele als ruimtelijk-/ stedenbouwkundige kwaliteiten dienen door middel van dit bestemmingsplan gefaciliteerd te worden. Het bestemmingsplan dient voldoende flexibiliteit te bieden voor het onderling uitwisselen van functies. Voor wat betreft de bebouwingsmogelijkheden dienen de aanwezige karakteristieke waarde te worden beschermd. Door de aanwezigheid van veel verschillende functies ligt het voor de hand om de hoofdzakelijke gemengde gebieden de verzamelbestemming ‘Gemengd’ toe te kennen. Omwille van de verschillende beleidsuitgangspunten kan binnen de hoofdbestemming een verdeling worden gemaakt naar gebieden waar functies in meer (zuidelijk deel van Markt) en in mindere (noordelijk deel van Markt) mate uitwisselbaar zijn. Voor die gebieden waar de woonfunctie de overhand heeft, ligt het voor de hand om van enkelvoudige bestemmingen (zoals wonen/detailhandel) gebruik te maken.

Voorzieningen cluster

Het gebied rond het Oderkerkpark, Lambertusstraat en het station heeft een dynamisch karakter vanwege de uiteenlopende type bebouwing en verschillende functies. De utiliteitsgebouwen zijn individueel en zijn het meest opvallend aanwezig. Het centraal gelegen Oderkerkpark en de aansluitende begraafplaats geven aan het gebied een groen en open karakter.

De bebouwing varieert in grootte, hoogte en verschijningsvorm. In het algemeen is bebouwing relatief grootschalig. Het aantal bouwlagen verschilt per gebouw en varieert van één tot drie bouwlagen. Gebouwen zijn plat, hebben een zadeldak of een bijzondere kapvorm. Veelal is de entree als opvallend deel van het gebouw vormgegeven.

Om in te kunnen spelen op de veranderende vraag naar maatschappelijke en commerciële voorzieningen dient er hoge mate van flexibiliteit geboden te worden. Voor wat betreft de bebouwingsmogelijkheden dient er aangesloten te worden aan de huidige regeling. Dit resulteert in een bonte verzameling verschillende bestemmingen zoals; ‘Groen’, ‘Maatschappelijk’, Cultuur en ontspanning, maar ook ‘Kantoor’ en gemengd voor het gebied rond het NS-station.

Woongebied

Vanaf de jaren '50 van de vorige eeuw tot op heden zijn rondom de historische dorpslinten woongebieden planmatig gerealiseerd in stedenbouwkundige patronen die kenmerkend zijn voor hun tijd. Het betreft hier woongebieden die meestal begrensd worden door oudere structuren. Er is door de opzet van elke wijk en de bebouwing die daarin voorkomt sprake van een herkenbaar tijdsbeeld. Op enkele plaatsen heeft al een herinvulling of inbreiding plaatsgevonden. Hierbij is steeds zoveel als mogelijk aansluiting gezocht op de bestaande structuren en karakteristiek. Incidenteel komen ook andere functies in de woongebieden voor. Naast de overwegend planmatig gebouwde woningbouwcomplexen die een duidelijke eenduidigheid laten zien, komen ook verspreid in de gebieden vrijstaande woningen voor die meestal individueel zijn vormgegeven.

De woongebieden kenmerken zich door een lage dynamiek en lenen zich uitermate goed voor het toepassen van gedetailleerde bestemmingsmethodiek volgens de gemeentelijke standaard. De incidenteel aanwezige andere functies kunnen worden gerespecteerd, maar mogen niet leiden tot een verslechtering van het aanwezige woonmilieu.