direct naar inhoud van Toelichting
Plan: X Gestel buiten de Ring 2005 (Willaertplein)
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0772.80202-0301

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Eindhoven heeft van woningcorporatie Stichting Trudo het verzoek gekregen om een complex met gemengde functies op de begane grond (wijkrestaurant & buurtinfowinkel) en appartementen op de verdiepingen te mogen oprichten op een thans braakliggend terrein ten westen van het Willaertplein/ ten noorden van de Lassusstraat in Gestel. Op het achterterrein worden parkeerplaatsen gerealiseerd. De bestaande ontsluiting van de op het achterterrein gelegen boksschool en het magazijn blijft gehandhaafd.

De gemeente is bereid medewerking te verlenen aan deze ontwikkeling door het geldende bestemmingsplan voor de gronden in het plangebied te herzien en de grond (die in gemeentelijk eigendom is) aan de corporatie te verkopen.

Het bestemmingsplan "X Gestel buiten de Ring 2005 (Willaertplein)" bestaat uit een digitale en analoge verbeelding (plankaart) met de daarbij behorende regels.
Bij het bestemmingsplan is een toelichting gevoegd. In de toelichting wordt aangegeven waarom het bestemmingsplan is opgesteld en welke afwegingen hebben plaatsgevonden in het kader van een goede ruimtelijke ordening.
Naast de digitale versie is er tevens een papieren versie van het bestemmingsplan beschikbaar. De digitale versie is juridisch bindend.

1.2 Het plangebied

Het plangebied ligt in het zuidwestelijke deel van de gemeente in het stadsdeel Gestel in de wijk De Bennekel, net ten zuiden van het winkelcentrum aan het Franz Léharplein en omgeving.

Hieronder is de globale ligging van het plangebied in Eindhoven aangegeven:

afbeelding "i_NL.IMRO.0772.80202-0301_0001.jpg"

Het plangebied wordt in grote lijnen begrensd door:

  • Noordzijde: de achterzijde van de percelen aan de zuidzijde van de Hoogstraat;
  • Oostzijde: de westelijke gevel van de winkelstrook aan de noordzijde van het Willaertplein;
  • Zuidzijde; de Lassusstraat;
  • Westzijde: de oostelijke perceelsgrens van de woningen aan de noordzijde van de Lassusstraat.

afbeelding "i_NL.IMRO.0772.80202-0301_0002.jpg"

Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding bij het juridisch plan.

1.3 Voorgaande plannen

Het bestemmingsplan "X Gestel buiten de Ring 2005 (Willaertplein)" vervangt deels het bestemmingsplan 'Gestel buiten de Ring 2005', vastgesteld door de gemeenteraad op 3 april 2007 en gedeeltelijk goedgekeurd door de Gedeputeerde Staten van Noord Brabant op 27 november 2007.

Op onderstaande uitsnede van het geldend bestemmingsplan is te zien dat het plangebied de bestemmingen 'Bedrijfsdoeleinden (artikel 6)' en 'Centrumdoeleinden (artikel 10)' heeft.

afbeelding "i_NL.IMRO.0772.80202-0301_0003.jpg"

Binnen de bestemming 'Centrumdoeleinden' is het functioneel toegestaan om de voorgenomen ontwikkeling te realiseren. Bouwen is echter niet mogelijk omdat de bestaande goot- en bouwhoogte gelden en het terrein ongbebouwd is. Daarnaast valt het complex deels binnen de bestemming 'Bedrijfsdoeleinden', waarbinnen het oprichten van een complex met appartementen op de verdiepingen en een multifunctionele ruimte op de begane grond planologisch/ juridisch niet direct mogelijk is.

Daarom zal het geldende bestemmingsplan voor de gronden in het plangebied moeten worden herzien ex artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening (Wro).

1.4 Leeswijzer

Deze toelichting bestaat uit 9 hoofdstukken.

  • Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is de bestaande situatie beschreven.
  • Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten bij, de randvoorwaarden voor en zo nodig de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan.
  • Hoofdstuk 4 geeft inzicht in en een verantwoording van alle relevante milieuaspecten.
  • Hoofdstuk 5 bevat de waterparagraaf. In deze paragraaf is de wijze beschreven waarop rekening wordt gehouden met de gevolgen van het bestemmingsplan voor de waterhuishouding.
  • De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6.
  • In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de handhaving van het bestemmingsplan.
  • De financiële uitvoerbaarheid is verantwoord in hoofdstuk 8.
  • Hoofdstuk 9 gaat ten slotte in op de gevolgde procedure, inclusief een paragraaf over de maatschappelijke uitvoerbaarheid, waarbij kan worden opgemerkt dat gelet op de aard en de omvang van het bestemmingsplan geen overleg wordt gevoerd als bedoeld in art.3.1.1. Bor.

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Historisch perspectief

Gestel behoort pas sinds de annexatie van 1920 tot de gemeente Eindhoven, daarvoor was het onderdeel van de zelfstandige gemeente Gestel en Blaarthem. De stormachtige ontwikkeling in de industrie, mede onder invloed van de groei van Philips, vraagt om meer arbeidskrachten, betere wegen en transportvoorzieningen en meer energie. Het groeit de plaatselijke gemeentebesturen boven het hoofd en er moet regelmatig overleg gevoerd worden met betrekking tot allerlei grensoverschrijdende maatregelen. Men maakt afspraken over samenwerking en ontwerpt een plan voor 'Groot Eindhoven', waaruit de annexatie voortvloeit.

Rond 1920 heeft de gemeente Gestel en Blaarthem zich ontwikkeld tot een lintdorp langs de Hoogstraat. Aan het lint stonden naast enkele kleine fabriekjes met de bijbehorende fabrikantenvilla's ook de St. Lambertuskerk met bijbehorende pastorie, klooster en school, de burgemeesterswoning en het raadhuis. Daar waar de Genneperweg samenkwam met de Hoogstraat bevond zich het centrum van het dorp. Hier is nu het Franz Léharplein gelegen en deze plek stond toen bekend als het 'Marktpleintje'. Dit gebied heeft altijd als centrum van Gestel gefunctioneerd.

De Hoogstraat ten noordwesten van het plangebied heeft nog steeds het karakter van een oud lint. Aan het lint zijn verschillende historische panden bewaard gebleven, waarvan een aantal tot gemeentelijk of rijksmonument benoemd zijn. Meest in het oog springend zijn de St. Lambertuskerk (bouwjaar 1910), met de bijbehorende begraafplaats en ook de pastorie, welke samen met de kerk één ensemble vormt. Het kloostergebouw en een aantal schoolgebouwen die tot hetzelfde ensemble als de kerk en pastorie behoren staan niet als (rijks)monument te boek.

De eerste plannen voor de Bennekel stammen uit de late jaren '20. In de jaren '30 is een begin gemaakt met de uitvoering ervan, maar het grootste gedeelte wordt echter pas in de jaren na de oorlog gerealiseerd op grond van vooroorlogse plannen. Het is een kwestie van aanbreien op de bestaande structuur waardoor een soort lappendeken ontstaat.

Een meer structurele aanpak vereist een grotere bouwactiviteit, die ontbreekt eigenlijk tot circa 1955. Daardoor ontstaat een ander karakteristiek beeld voor deze stadswijken: vrij kleine buurteenheden met dezelfde type huizen, er zijn maar kleine verschillen in vormgeving.

2.2 Stedenbouwkundige structuur

2.2.1 Omgeving

Het plangebied wordt omgeven door de lintbebouwing aan de zuidzijde van de Hoogstraat, een boksschool en een magazijn achter deze lintbebouwing en de woon- annex winkelstrook uit 1960 aan de noordwestzijde van het Willaertplein. Direct ten noordoosten van deze strook ligt het Franz Léharplein: het belangrijkste winkelcentrum van Gestel.

Het Willaertplein is in feite een uitloper van het Franz Léharplein en wordt niet echt duidelijk begrensd. Door de grote variatie aan bebouwing aan het plein (woningen, winkels met woningen erboven, supermarkt) en een braakliggend stuk grond langs het plein (het plangebied), is sprake van een rommelig karakter.

afbeelding "i_NL.IMRO.0772.80202-0301_0004.png"

Op de kop van de Arcadeltstraat en de Lassusstraat bevindt zich ook nog een kleine pleinachtige ruimte die in feite weer een uitloper van het Willaertplein is. Ook hiervoor geldt dat deze ruimte een rommelig karakter heeft. Dit is deels ook het gevolg van het braakliggende terrein dat eraan grenst, en de inrichting van de openbare ruimte. Midden op het 'pleintje' staat een aantal grote bomen, waaronder geparkeerd kan worden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0772.80202-0301_0005.jpg"

Ten zuidwesten van het plangebied (ten noordwesten van de Lassusstraat) bevinden zich rijwoningen uit 1947 bestaande uit 1 bouwlaag met kap . De woningen ten zuidwesten en -oosten van het plangebied (ten zuidoosten van het pleintje op de kop van de Arcadeltstraat en de Lassusstraat en aan de zuidwestzijde van het Willaertplein) zijn rijwoningen uit 1932 bestaande uit 2 bouwlagen met kap . Hieronder een impressie:

afbeelding "i_NL.IMRO.0772.80202-0301_0006.jpg"

2.2.2 Plangebied

Het plangebied bestaat uit dit moment uit een braakliggend terrein dat is begroeid met verruigd gras zonder bijzonder natuurwaarden. De toegang tot de boksschool en het magazijn loopt over het plangebied. Hieronder een impressie:

afbeelding "i_NL.IMRO.0772.80202-0301_0007.jpg"

2.3 Planbeschrijving

Er is een ontwerp op hoofdlijnen opgesteld voor het plangebied (Bron: van Helmond Zuidam architecten, d.d. 25 juni 2012) voor een gebouw bestaande uit 3 bouwlagen.

Op de begane grond van het nieuwe gebouw komen aan de zijde van het Willaertplein een wijkrestaurant en een buurtinfowinkel. Aan de achterzijde is ruimte voor een tuin, terras of patio. Verder biedt het achterterrein ruimte aan 28 parkeerplaatsen.

De doorgang naar het achterterrein krijgt een breedte van circa 8,1 m en voldoet hiermee aan de gestelde breedte-eis van minimaal 8,0 m.Zie verder paragraaf 3.7 Verkeer en parkeren.

Op de 1e en 2e verdieping komen 14 appartementen. Deze appartementen worden ontsloten via een galerij aan de achterzijde. De bergingen van de appartementen zijn vanaf de galerij bereikbaar en op de eerste verdieping is ruimte voor een gemeenschappelijke daktuin.

afbeelding "i_NL.IMRO.0772.80202-0301_0008.png"

Het parkeren vindt plaats op het achterterrein. Zie verder paragraaf 3.6 Verkeer en parkeren.

afbeelding "i_NL.IMRO.0772.80202-0301_0009.png"

Het plan voorziet in een afronding van de noordelijke straatwand aan het Willaertplein. Op de begane grond wordt voorzien in centrumfuncties in de vorm van een wijkrestaurant en een buurtinfowinkel (steunpunt). Daarnaast kan hier de toegang voor de op de verdieping geprojecteerde appartementen komen.

Op het achterterrein kan worden geparkeerd en hier wordt tevens een toegang naar de bestaande voorzieningen (boxschool, opslagloods en magazijn) vrijgehouden.

De bebouwing wordt gerealiseerd in drie bouwlagen,die aansluit op de bestaande bebouwing in twee bouwlagen. De geprojecteerde nieuwbouw vormt hiermee een accent op de overgang tussen de twee pleintjes. Met de afronding van de noordelijke straatwand wordt de pleinvorming van zowel het Willaertplein als het pleintje aan de Lassustraat versterkt.

Naast de voorzieningen op de begane grond worden er op de verdieping 14 appartementen van circa 70 m2 gerealiseerd.

De ontsluiting van het achterterrein, alsmede de toegang naar de boxschool, de opslagloods en het magazijn, vindt plaats vanaf de zuidwestzijde; ongeveer op dezelfde plek waar de ontsluiting nu ligt. Naast de verkeersfuncties, kunnen op het terrein ondergrondse voorzieningen worden getroffen voor de berging van schoon hemelwater.

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid.
Er wordt geen complete samenvatting gegeven van alle beleidsaspecten. Uitsluitend de relevante beleidskaders voor het plangebied zijn in dit hoofdstuk weergegeven en verantwoord.

3.2 Rijksbeleid en provinciaal beleid

De voorgenomen planontwikkeling raakt niet aan het rijks- en of provinciaal beleid. Wel dienen op grond van artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), in de plantoelichting, de in het plan gemaakte keuzes te worden verantwoord, de gevolgen voor de waterhuishouding worden beschreven, alsmede de uitkomsten uit eventuele onderzoeken. Daarnaast dient inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan en de wijze waarop is omgegaan met het vooroverleg en de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Interimstructuurvisie 2009

In december 2009 is de Interimstructuurvisie 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Met de Interimstructuurvisie 2009 geeft de gemeenteraad invulling aan de ambitie om Eindhoven door te ontwikkelen in zijn kwalitatief hoogwaardige combinatie van wonen, werken en groen. De nadruk ligt daarbij ook op leefbaarheid en bereikbaarheid. Als kerngemeente van Brainport Zuidoost Brabant stuurt Eindhoven aan op het bieden van ruimte aan een krachtige ontwikkeling van deze economische kernzone, een hoge kwaliteit van de leefomgeving en aandacht voor sociale betrokkenheid en ondernemend burgerschap tot op buurtniveau. Op deze wijze geeft de raad invulling aan het begrip duurzame ruimtelijke kwaliteit.

3.3.1.1 Buiten transformatiegebied

De Interimstructuurvisie is het resultaat van de integratie van de ruimtelijk relevante raadsprogramma's die tot medio 2009 zijn vastgesteld. Dit is onder andere verbeeld in een kaart die inzicht biedt in de verdeling van het actuele en gewenste grondgebruik.

afbeelding "i_NL.IMRO.0772.80202-0301_0010.png"

Figuur: Gebruik van de ruimte Interimstructuurvisie Eindhoven

Onderhavig plangebied is op de op de kaart 'Gebruik van de ruimte' uit de Interimstructuurvisie aangeduid als 'Wonen'.

Deze gronden zijn voornamelijk bedoeld voor wonen, inclusief alle afgeleide wijk- en buurtgerichte functies op het gebied van (middelbaar-/ basis-)onderwijs, zorg, opvang, cultuur, religieuze voorzieningen, ontspanning en vrije tijd, groen (o.a. buurt- en wijkparken, sportfaciliteiten en – velden, buurtontmoetingsruimten), detailhandel en werken (woonwerkcombinaties en kleine bedrijven met milieucategorie 1, 2 en gedeeltelijk 3.1). Deze functies zijn noodzakelijk voor het functioneren van een gebied als woongebied. Zij vallen dus onder deze definitie en worden niet afzonderlijk in beeld gebracht, mede omdat hun ruimtebeslag relatief beperkt is.

3.4 Volkshuisvesting

In de Woonvisie, 'Kiezen voor stedelijke woonkwaliteit' (2004) heeft de gemeenteraad gekozen voor aantrekkelijke, gevarieerde en duurzame woonmilieus binnen ieder stadsdeel. Voortbouwend op de sterke punten van de bestaande identiteit en imago van buurten en wijken. Woonmilieus die in Eindhoven bijzonder in trek zijn en daarom verder uitgebouwd en versterkt moeten worden, zijn centrumstedelijk en groenstedelijk. Het motto "kiezen voor stedelijke kwaliteit" heeft de komende jaren ook nadrukkelijk betrekking op de kwalitatieve woonvraag van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport en tevens de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost-Europa.

Met onze regionale en provinciale partners wordt intensief samengewerkt in het kader van het regionale programma Wonen en de woningbouwafspraken in het kader van de Bestuurscommissie Stedelijk Gebied Eindhoven (BOR). Dit komt voort uit het gegeven dat de woningmarktprocessen regionaal zijn en het feit dat de keuze van mensen voor een woning niet enkel bepaald wordt door de kwaliteit van de woning maar minstens zozeer door de woonomgeving en de aanwezige voorzieningen.

Regionaal Woningbouwprogramma 2010 - 2020 en het Eindhovense Programma Wonen 2010 - 2015, met een doorkijk naar 2020
Het Eindhovense programma Wonen 2010 - 2015, met een doorkijk naar 2020 (gemeenteraad 2009) past binnen de kaders van het regionaal Woningbouwprogramma 2010 - 2020 (Regioraad, 2009).

Het regionaal Woningbouwprogramma 2010 - 2020 bevat de volgende uitgangspunten:

  • Het regionaal programma Wonen moet aansluiten bij de reële vragen op de woningmarkt;
  • De taakstelling voor de Peel en de Kempen is maximaal en de taakstelling voor het Stedelijk Gebied is minimaal;
  • Conform de bestaande BOR-afspraken bouwen de omliggende BOR-gemeenten 10.000 woningen voor Eindhoven in de periode 2010 - 2030;
  • Het programma moet bijdragen aan de vermindering van de onevenwichtigheid in de verhouding sociaal/marktsector tussen stad en omliggende gemeenten. De bestaande BOR-afspraken zijn hierbij het uitgangspunt.

Eindhoven moet in de periode 2012 - 2022 op eigen grondgebied minimaal 4.033 woningen aan de bestaande woningvoorraad toevoegen. Daarnaast vindt via de integrale wijkvernieuwing een kwaliteitsslag plaats waardoor circa 1.000 bestaande woningen worden vervangen door nieuwbouw. Hierdoor komt de totale bruto woningproductie in Eindhoven op minimaal 5.033 woningen.

Samen met partners
Een aangenaam woon- en leefklimaat zijn bepalend voor de keuze van onze huidige en toekomstige inwoners. Dit is zoveel meer dan “stenen” en daarom is gemeentebreed gekozen om de programma's uit te werken door een integrale gebiedsgerichte aanpak samen met onze partners. Deze partners zijn voor het realiseren van het programma Wonen van bijzonder belang omdat de gemeente zelf geen woningen bouwt en maar weinig woningen beheert.

De samenwerking betekent voor de gemeente niet dat zij vertelt wat anderen moeten doen. Wel de verkenning van gezamenlijke ambities, nieuwe mogelijkheden benutten, samen barrières slechten. Dit laat onverlet dat de gemeente als hoeder van het algemeen belang de verantwoordelijkheid heeft om een duidelijk programma Wonen te hebben gericht op doelstellingen die de gemeenteraad belangrijk vindt.

Met dit programma Wonen willen wij draagvlak creëren voor onze ambitie. Partijen uitdagen om hieraan een bijdrage te leveren. Ieder in zijn eigen rol en binnen zijn eigen mogelijkheden.

Maatschappelijke trends
Voor het overzicht en het inzicht in het programma Wonen wordt onderstaand, in vogelvlucht, een overzicht gegeven van de belangrijkste maatschappelijke trends die het wonen beïnvloeden. Het programma Wonen biedt bouwstenen aan om aan deze maatschappelijke trends mede vorm te geven.

  • Globalisering leidt tot een toename van internationale arbeidsmigranten. Vooral de kwalitatieve woonvraag(permanent maar ook short stay) van huidige en toekomstige kenniswerkers voor onze Brainport maar ook de extra (tijdelijke) woonvraag van werknemers uit Oost- en Midden-Europa staat vanuit wonen centraal.
  • De bevolkingsontwikkeling. De dubbele vergrijzing, het groeiende aandeel één- en tweepersoons-huishoudens, de groei van het aandeel allochtonen maar ook de verminderde groei van de bevolking gaan het komende decennium het wonen beïnvloeden.
  • De sociaal-culturele ontwikkeling van individualisering vertaalt zich voor wonen in nog meer differentiatie van woonwensen en woonmilieus en de behoefte bij burgers om het wonen zelf vorm te geven(b.v. (collectief) particulier opdrachtgeverschap). Aansluitend hierop is de ontwikkeling/behoefte aan meer zekerheid en geborgenheid wat zich uit in het vormen van zelfgekozen communities, het wonen met gelijkgestemden. Het thema van concentratie en segregatie van bevolkingsgroepen naar etniciteit, inkomensniveau of leefstijl zal ook vanuit wonen continu om aandacht blijven vragen.
  • Vermaatschappelijking van de zorg.
  • Senioren en mensen met functiebeperkingen blijven steeds vaker zelfstandig in hun wijk/ stadsdeel wonen. Door voldoende ondersteuning en zorg op maat thuis te ontvangen kan men (langer) meedoen in de maatschappij. De scheiding van wonen en zorg zal dit proces nog gaan versnellen.
  • De wereldwijde trend naar meer duurzaamheid en een beter klimaat. Het gemeentelijk programma duurzaamheid en klimaatbeleid richt zich voor wonen m.n. op energiebesparing.

De financiële/ economische crisis is geen maatschappelijke trend maar wel een exogene factor die het wonen de komende jaren blijvend zal beïnvloeden.

Verwachting
De verwachting is dat de consument vaker zal gaan huren. De toegang tot de koopmarkt zal blijvend veranderen als gevolg van de strengere financieringsvoorwaarden vanuit de bankensector. Starters en middeninkomens vragen de komende jaren extra aandacht. Een bijzonder facet van de vraag naar kwaliteit zijn de buitenlandse kenniswerkers. Voor de uitbouw van onze Brainport is het van belang om de kwaliteitsvraag van de zittende en komende kenniswerkers te faciliteren. Hiertoe is een overlegtafel ingericht met de meest betrokken partijen. Voor de nabije toekomst is het van belang om steeds een goede balans te vinden tussen het bieden van oplossingen voor de korte termijn problemen op de woningmarkt en het lange termijn streven naar kwaliteit. Van belang is ook de positie van de woonmilieus scherp in de gaten te houden en daarbij speciaal de positie van de meergezinswoningen.

3.5 Archeologische en cultuurhistorische waarden

3.5.1 Archeologie

De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale beleid. Dit beleid staat in het 'Beleidsplan archeologisch 2008 - 2012', dat de raad in september 2008 heeft vastgesteld. De gemeente neemt de verantwoordelijkheid voor het bodemarchief zelf ter hand door te investeren in kerntaken en opbouw van expertise.
De gemeente kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Het gemeentelijk bodemarchief herbergt tevens fundamentele gegevens over de geschiedenis van stad en platteland gedurende en na de middeleeuwen. Deze gegevens zijn van groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken.

De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke archeologische waardenkaart, onderdeel van de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart. Het beleid is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke archeologische waardenkaart.

In het plangebied is geen sprake van een archeologisch verwachtingsgebied, zodat een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

3.5.2 Cultuurhistorische waarden

Op 18 maart 2008 is de cultuurhistorische waardenkaart van Eindhoven vastgesteld. De kaart dient als beleidskader om bij ruimtelijke ontwikkelingen in de stad rekening te kunnen houden met de cultuurhistorie van Eindhoven. De kaart geeft, naast rijks- en gemeentelijke monumenten een overzicht van de historische structuur van wegen en waterlopen, historisch waardevolle stedenbouwkundige en landschappelijke- en groenstructuren, beschermde stads- en dorpsgezichten en monumentale bomen. Bij de samenstelling van de kaart is onder andere gebruik gemaakt van de gegevens van de provinciale cultuurhistorische waardenkaart.

Het plangebied is een braakliggend terrein met verruigd gras waar geen specifieke cultuurhistorische waarden aanwezig zijn.

3.6 Verkeer en parkeren

3.6.1 Verkeer

De extra verkeersaantrekkende werking ten gevolge van het plan is beperkt. In de bestaande situatie heeft het braakliggende plangebied grotendeels al de bestemming 'Centrumdoeleinden'. Dat het plangebied niet als zodanig in gebruik is doet hier niets aan af.

De bestaande ontsluiting van de boksschool, de magazijnen en loodsen blijft gehandhaafd.

3.6.2 Parkeren

De parkeerbehoefte van de voorgenomen ontwikkeling kan niet volledig op eigen terrein worden opgelost. Daarom zal er ontheffing worden verleend voor maximaal 10 parkeerplaatsen. In de openbare ruimte is voldoende ruimte beschikbaar om deze parkeerbehoefte op te vangen, zo blijkt uit onderzoek.

De feitelijke parkeertoets wordt pas gedaan in het kader van de afgifte van de omgevingsvergunning. In die procedure zal ook de ontheffing van de parkeernormen worden geëffectueerd.

3.7 Groen

3.7.1 Groenbeleidsplan

Het Groenbeleidsplan 2001, zoals op 5 november 2001 is vastgesteld door de gemeenteraad, heeft als doel het duurzaam veilig stellen en ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardige groenstructuur met de daarin passende functies. Onder de groenstructuur wordt verstaan: het stelsel van terreinen en/of elementen met ecologische, waterhuishoudkundige, recreatieve en/of ruimtelijk structurerende betekenis.

Behoud van het bestaande groen is het uitgangspunt, evenals het (door)ontwikkelen van de groene kwaliteiten waar nodig. Het Groenbeleidsplan geeft in een kaart met zes ruimtelijke strategieën de kaders voor de ruimtelijke ontwikkeling in relatie tot groen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0772.80202-0301_0011.png"

Figuur: Groen en recreatievoorzieningen

Onderhavig plangebied is in de kaart 'Groen en recreatievoorzieningen' uit het Groenbeleidsplan aangeduid als Stad, rood beeldbepalend. In dit gebied wordt als ordeningsprincipe de volgende strategie aangehouden:

Strategie 1: Stad, rood beeldbepalend

In deze gebieden heeft groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ('aankledingsgroen') of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Het beleid is gericht op behoud en ontwikkelen van deze groene elementen of functies. Het oppervlak groen binnen deze categorie zou niet verder af moeten nemen. Binnen de aangeduide groenarme buurten (kaart blz. 37 Groenbeleidsplan) wordt gestreefd naar uitbreiding van het groenareaal.

3.7.2 Bomenbeleidsplan 2008: Ruimte voor bomen

Het Bomenbeleidsplan 2008 'Ruimte voor bomen' is in april 2008 door de raad vastgesteld. Doel van het bomenbeleidsplan is het ontwikkelen van een kwalitatief hoogwaardig bomenbestand dat een duurzame bijdrage levert aan de ruimtelijke kwaliteit en het groene imago van Eindhoven. Het beleidsplan vormt een bindend kader tot 2020. Het is een strategisch beleidskader voor de instandhouding en versterking van de Eindhovense boomstructuur.

In de bijlage van het bomenbeleidsplan wordt het beleid ten aanzien van bomen op strategisch niveau uitgewerkt. Aandacht wordt onder meer besteed aan de bomenstructuur op gemeentelijk niveau en de cultuurhistorische structuur. Voor concrete projecten wordt aangegeven hoe door middel van een Quickscan Bomen en een eventuele boomeffectrapportage bepaald kan worden of er belemmerende factoren zijn voor bomen binnen de projectgrenzen en 10 m daar buiten.

In het plangebied komen geen bomen voor.

3.8 Horeca

De raad heeft op 19 april 2004 het Horecabeleidsplan vastgesteld. Het algemene beleid is voor wat betreft de woonwijken gericht op handhaving en beperkte uitbreiding van de bestaande horeca.

Er zal binnen de horecabestemming door middel van een categorisering (door middel van een “ lijst van horeca-activiteiten ”) onderscheid tussen de verschillende vormen van horeca worden gemaakt naar potentiële milieuhinder/overlast. De in deze lijst vermelde vormen van horeca zijn merendeels ook terug te vinden in de horecatypering zoals vermeld in het Horecabeleidsplan, zij het dat de benadering daar meer van economische aard is.

Binnen de bestemmingen 'Centrum' zijn horeca-activiteiten toegestaan.

Het buurtsteunpunt inclusief restaurant is weliswaar een horecafunctie maar geen horecafunctie die de horecanota beoogt te reguleren, gelet op het specifieke karakter van dit buurtrestaurant.

3.9 Kabels, leidingen en straalpaden

In het plangebied zijn geen leidingen met een planologisch relevante beschermingszone gelegen, noch overlapt een beschermingszone van een planologisch relevante leiding met het plangebied.

Ook zijn er geen straalpaden over het plangebied gelegen.

Hoofdstuk 4 Milieuparagraaf

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Op basis van milieuzonering wordt bepaald welke categorieën bedrijfsvestigingen en/of inrichtingen mogelijk kunnen worden gemaakt. Dit houdt in dat er een voldoende ruimtelijke scheiding aanwezig dient te zijn tussen milieubelastende bedrijven en/of inrichtingen en woongebieden. Hoe zwaarder de toegestane milieucategorie, hoe groter de afstand.

Bij het bepalen van deze afstand wordt gebruik gemaakt van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering', editie 2009. In deze brochure worden onder meer richtafstanden aangegeven tot de omgevingstypen rustige woonwijk en gemengd gebied. Bij een gemengd gebied geldt een kortere afstand dan bij een rustige woonwijk.

  • Een rustige woonwijk is als volgt gedefinieerd: Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies voor.
  • Een gemengd gebied is als volgt geformuleerd: Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen behoren tot gemengd gebied.

Het plangebied is gezien de ligging en de functies in de directe omgeving van het plangebied aan te merken als een 'gemengd gebied'.

4.1.1 Staat van bedrijfsactiviteiten

De indeling van de bedrijven c.q. bedrijfsactiviteiten is vastgelegd in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze staat is gebaseerd op bovengenoemde VNG circulaire. In deze staat worden bedrijfsactiviteiten ingedeeld in een zestal categorieën met potentiële milieu-emissies. Op grond van deze staat wordt een beleidsmatige selectie gemaakt van die bedrijfsactiviteiten die in het plangebied toe worden gestaan. De bedrijven zijn op basis van de Standaard Bedrijfs Indeling (SBI-codes) in deze staat gerangschikt. Per bedrijfsactiviteit is voor elk ruimtelijk relevante milieucomponent (geur, stof, geluid en gevaar) een richtafstand aangegeven die in beginsel moet worden aangehouden tussen een bedrijf en milieugevoelige objecten (veelal woningen) om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. Bij het bepalen van deze richtafstanden zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

  • het betreft 'gemiddelde' moderne bedrijfsactiviteiten met gebruikelijke productieprocessen en voorzieningen;
  • de richtafstanden hebben betrekking op de omgevingstype 'rustige woonwijk';
  • de richtafstanden bieden in beginsel ruimte voor normale groei van de bedrijfsactiviteiten.

De grootste afstand van de milieucomponenten vormt de indicatie voor de aan te houden afstand van de bedrijfsactiviteit tot een milieugevoelig object. Elk bedrijf c.q. bedrijfsactiviteit wordt in een bepaalde milieucategorie ingedeeld. De milieucategorie is direct afgeleid van de grootste afstand (en gebaseerd op het omgevingstype 'rustige woonwijk'):

  • categorie 1: grootste afstand 10 m;
  • categorie 2: grootste afstand 30 m;
  • categorie 3.1: grootste afstand 50 m;
  • categorie 3.2: grootste afstand 100 m;

Aangezien het plangebied reeds is bestemd voor 'Centrumdoeleinden' en 'Bedrijfsdoeleinden' (t/m milieucategorie 2) blijft de milieu-uitstraling van het plangebied in de nieuwe situatie planologisch gelijk aan de bestaande situatie.

Dit betekent dat het aspect milieuzonering geen invloed heeft op de voorgenomen ontwikkeling.

4.2 Geluid

4.2.1 Algemeen

De normstelling voor geluid is geregeld in de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer en de Wet luchtvaart. Het betreft normen voor industrielawaai, weg- en railverkeerslawaai en luchtvaartlawaai. Er wordt uitgegaan van voorkeursgrenswaarden, waarvan met ontheffing tot een bepaalde maximale hoogte in een aantal gevallen mag worden afgeweken.

De normstelling heeft tot doel nieuwe geluidhindersituaties en daarmee gezondheidsschade te voorkomen. Om dit doel te bereiken worden zones gedefinieerd, waarbinnen plannen met geluidgevoelige bestemmingen moeten worden getoetst aan de normen. Volgens de Wet geluidhinder gelden er voorkeursgrenswaarden en maximale ontheffingswaarden. Bij de voorkeursgrenswaarde mag worden verondersteld dat het percentage gehinderden beperkt is. Wanneer een maximale ontheffingswaarde wordt overschreden dan is er sprake van een locatie die in beginsel niet geschikt is voor de vestiging van een geluidgevoelige bestemming.

Bij plannen met geluidbelastingen in de bandbreedte tussen voorkeursgrenswaarde en maximale ontheffingswaarde moet er een nadere afweging worden gemaakt in hoeverre bron- en/of overdrachtsmaatregelen kunnen worden getroffen om de geluidbelastingen te beperken. Voorbeelden van bronmaatregelen zijn een stiller wegdek en een verlaging van de snelheid bij auto's. Geluidschermen en geluidwallen zijn voorbeelden van overdrachtsmaatregelen.

In het voorliggend plan zijn de volgende geluidgevoelige bestemmingen opgenomen:

  • a. een woongebouw.
4.2.2 Wegverkeerslawaai

In het kader van "Duurzaam Veilig" zijn alle wegen in en nabij het plangebied 30 km per uur wegen geworden. Deze wegen en woonerven hebben volgens de Wet geluidhinder geen zone, zodat deze verder buiten beschouwing kunnen blijven.

4.3 Luchtkwaliteit

4.3.1 Wet luchtkwaliteit

De 'Wet luchtkwaliteit' is op 15 november 2007 in werking getreden (Stb. 2007, nr. 434) en is gewijzigd op 12 maart 2009 (Stb., nr. 158). De wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Met de 'Wet luchtkwaliteit' wordt de wijziging van de Wet milieubeheer (m.n. hoofdstuk 5, onder titel 5.2) op het gebied van luchtkwaliteitseisen bedoeld. De aanleiding hiervan is de maatschappelijke discussie die ontstaan is als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. De directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden. Met de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

De Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

De Nederlandse overheid heeft de EU verzocht om verlenging van de termijn (derogatie) waarbinnen de luchtkwaliteitseisen gerealiseerd moeten zijn. Op 7 april 2009 heeft de Europese Commissie hiermee ingestemd. Het tijdstip waarop aan de normen voor PM10 moet worden voldaan is uitgesteld tot 11 juni 2011. De datum waarop aan de jaargrenswaarde voor NO2 moet worden voldaan bedraagt 1 januari 2015. In de tussenperiode gelden tijdelijk de volgende verhoogde grenswaarden: voor NO2 een jaargemiddelde van 60 µg/m3 en voor fijn stof (PM10) een jaargemiddelde van µg/m3 en een daggemiddelde van 75 µg/m3, die jaarlijks maximaal 35 keer mag worden overschreden.

Het NSL is per 1 augustus 2009 van kracht geworden. Hierdoor zijn onder andere de uitvoeringsregels rond saldering verruimd en is de definitie van 'niet in betekenende mate' (NIBM)1 verlegd naar 3 % van de grenswaarde.

In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt o.a. voor woningbouwlocaties die niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg of niet meer dan 3.000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen. Voor nieuwe kantoorlocaties die niet meer dan 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte (van alle binnenruimten) omvatten bij minimaal 1 ontsluitingsweg of niet meer dan 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling.

Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden, waarbij getoetst wordt aan de normen.

Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van de 'Wet luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als:

  • er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
  • een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
  • een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
  • een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend.
4.3.2 Besluit gevoelige bestemmingen

Met deze AMvB wordt de vestiging van zogeheten 'gevoelige bestemmingen' - zoals een school - in de nabijheid van provinciale en rijkswegen beperkt. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening. Het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) is gebaseerd op artikel 5.16a van de Wet milieubeheer.

Het besluit is gericht op bescherming van mensen met een verhoogde gevoeligheid voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2), met name kinderen, ouderen en zieken. Daartoe voorziet het besluit in zones waarbinnen luchtkwaliteitsonderzoek nodig is: 300 m aan weerszijden van rijkswegen en 50 m langs provinciale wegen, gemeten vanaf de rand van de weg. Waar in zo'n onderzoekszone de grenswaarden voor PM10 of NO2 (dreigen te) worden overschreden, mag het totaal aantal mensen dat hoort bij een 'gevoelige bestemming' niet toenemen. Dit wordt bereikt door op zo'n plek de vestiging van bijvoorbeeld een school niet toe te staan. Bij uitbreidingen van bestaande gevoelige bestemmingen is een eenmalige toename van maximaal 10% van het totale aantal blootgestelden toegestaan.

De volgende gebouwen met de bijbehorende terreinen zijn aangemerkt als gevoelige bestemming:

  • scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen.

Het gaat hierbij niet om bestemmingen in de meest enge zin van het woord, maar om alle vergelijkbare functies, ongeacht de exacte aanduiding ervan in bestemmingsplannen en andere besluiten. Van doorslaggevend belang is de (voorziene) functie van het gebouw en het bijbehorende terrein. In de context van dit besluit worden ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties niet als gevoelige bestemming gezien.

Is (dreigende) normoverschrijding niet aan de orde, dan is er geen bouwverbod voor gevoelige bestemmingen binnen de onderzoekszone. Wel moet in die situaties de locatiekeuze goed gemotiveerd worden; dat gebeurt in de context van de goede ruimtelijke ordening.

4.3.3 Goede ruimtelijke ordening

Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Het principe van een 'goede ruimtelijke ordening' principe blijft naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' en het 'Besluit gevoelige bestemmingen' onverkort gelden. De Wet ruimtelijke ordening (Wro), art. 3.1, schrijft voor dat een bestemmingsplan moet voldoen aan de criteria voor goede ruimtelijke ordening. Die verplichting heeft in dit verband betrekking op situaties waarop het Besluit gevoelige bestemmingen niet ziet, maar uit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening onwenselijk zijn, bijvoorbeeld de bouw van woningen langs een snelweg, of de bouw van een school langs een drukke binnenstedelijke weg. In het algemeen is het verstandig om terughoudend te zijn met de vestiging van gevoelige bestemmingen nabij drukke (snel)wegen. De Gezondheidsraad concludeert dat ook bij concentraties beneden de grenswaarden gezondheidsschade kan optreden.

Planbeschrijving en toetsing

Aangezien het plangebied reeds is bestemd voor 'Centrumdoeleinden' en 'Bedrijfsdoeleinden (t/m milieucategorie 2)', blijft de milieu-uitstraling van het plangebied in de nieuwe situatie planologisch gelijk aan de bestaande situatie. Er is geen sprake van nieuwe gevoelige bestemmingen langs drukke wegen en/of woningbouw nabij snelwegen.

De luchtkwaliteitseisen van de Wet luchtkwaliteit vormen geen belemmering voor de plannen wanneer de activiteiten 'niet-in betekenende' mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (artikel 5.16 lid 1 onder c Wm). In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Gesteld kan worden dat de ontwikkelingen in het plan niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Op basis van artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c kan het bestemmingsplan zonder nader onderzoek doorgang vinden.

4.4 Externe veiligheid

Het externe veiligheid beleid is gericht op het beheersen van risico's en effecten van calamiteiten en het bevorderen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten (bedrijven en transport) met gevaarlijke stoffen.
Er wordt onderscheid gemaakt tussen "plaatsgebonden risico ” (de ten minste in acht te nemen grenswaarde die niet mag worden overschreden ten aanzien van "kwetsbare objecten", alsmede een zoveel mogelijk te bereiken richtwaarde ten aanzien van "beperkt kwetsbare objecten") en het “ groepsgebonden risico ” (een oriënterende waarde waarvan gemotiveerd mag worden afgeweken).

De gemeenteraad heeft de Visie Externe Veiligheid: 'Risico's de maat genomen' op 19 mei 2009 vastgesteld. Met deze visie wordt richting en uitwerking gegeven aan een verantwoord veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling passend binnen de Brainportontwikkelingen en het Programma Brabant veiliger. In de visie wordt o.a. aangegeven waar ruimte bestaat voor nieuwe risicovolle bedrijvigheid en onder welke veiligheidsverhogende condities dat mogelijk is. Tevens wordt aangegeven waar in de stad geïnvesteerd dient te worden in een beter niveau van beheersbaarheid.
Tot slot wordt beschreven waar de veiligheid in de bestaande woonomgeving door het 'aanpakken' van bestaande knelpunten kan worden verbeterd.

4.4.1 Bedrijven

Binnen het plangebied of in de directe omgeving ervan zijn, blijkens de provinciale risicokaart, geen inrichtingen gelegen die vanwege de aanwezigheid of het werken met gevaarlijke stoffen, momenteel nog beperkingen opleveren voor de omgeving.

4.4.2 Transport; wegverkeer, railverkeer, waterwegen, buisleidingen, luchtverkeer

Uit de provinciale risicokaart blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen planologisch relevante leidingen zijn gelegen. Ook ligt het plangebied niet aan een transportroute voor gevaarlijke stoffen.

4.5 Duurzaamheid

De ambities van de gemeente op het gebied van duurzaamheid zijn vastgelegd in het raadsprogramma Duurzaamheid. Dit programma wordt uitgevoerd vanuit een overkoepelende filosofie, gebaseerd op de methodiek van "The Natural Step". Het programma kent vier pijlers zoals weergegeven in onderstaande figuur.

afbeelding "i_NL.IMRO.0772.80202-0301_0012.jpg"

In het kader van het bestemmingsplan zijn vooral de pijlers 'Energie' en "Bouwen en Wonen" van belang.

Pijler 1: Energie
De gemeente heeft zich de ambitie gesteld om 'energieneutraal' te worden in de toekomst (2035 - 2045), dat wil zeggen dat alle energie die de stad dan nog gebruikt, duurzaam wordt opgewekt. Vanuit die ambitie worden initiatieven voor de opwekking van duurzame energie ondersteund. Voor wat betreft de ruimtelijke impact van lokale duurzame energietechnieken kunnen de volgende aspecten onderscheiden worden:

1) Zonne-energie (elektriciteit via PV panelen en warmte via zonneboilers)
De ruimtelijke impact van het gebruik van zonne-energie is in Nederland beperkt. De PV-panelen respectievelijk zonneboilers worden over het algemeen op de daken van de gebouwen van afnemers geplaatst en zijn dan (meestal) ook niet vergunningsplichtig in het kader van de Wabo. Voor PV panelen (waarmee elektriciteit opgewekt wordt) bestaan echter ook mogelijkheden om deze los van bebouwing te plaatsen op braakliggende percelen. In dat geval is er uiteraard wel sprake van een ruimtelijke impact. Tot op dit moment wordt hier in Nederland weinig gebruik van gemaakt maar in een aantal steden worden de mogelijkheden onderzocht en dit zou ook in Eindhoven actueel kunnen worden. Een dergelijk 'solar park' past niet in het bestemmingsplan. Indien deze ontwikkeling wel wenselijk is, kan op grond artikel 2.12, lid 1, a, onder 3, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) afwijking van het bestemmingsplan worden toegestaan door middel van een omgevingsvergunning. Gezien de relatief grote ruimtelijke impact van deze vorm van zonne-energie is het belangrijk om daarbij een goede afweging te maken en dient een eventueel besluit hiertoe te voldoen aan een goede ruimtelijke ordening en moet het vergezeld gaan van een ruimtelijke onderbouwing. Hiertoe dient een uitgebreide procedure gevolgd te worden van maximaal 26 weken.

2) Windturbines
In tegenstelling tot bij zonne-energie is de ruimtelijke impact van windturbines groot. Voor windturbines van enige omvang is de ruimte in Eindhoven dus beperkt. Toch zullen in bepaalde gevallen de mogelijkheden interessant zijn. Dit zal altijd locatie-specifiek onderzocht moeten worden. Daarbij moet onderscheid gemaakt worden tussen grote windinstallaties en kleine windinstallaties. Van een kleine windinstallatie is sprake als:

  • De diameter van de rotor maximaal 7,0 m is;
  • De maximale hoogte vanaf het maaiveld 15,0 m of de ashoogte maximaal 8,0 m op de bebouwing is;
  • Het vermogensbereik ligt tussen 0,5 kW en 6 kW.

De toepassing van kleine windinstallaties kan op grond van artikel 2.12, lid 1, a, onder 3, Wabo als afwijking van het bestemmingsplan worden toegestaan door middel van een omgevingsvergunning. Dit is een uitgebreide procedure van maximaal 26 weken. Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu werkt aan een plan om deze installaties op te nemen in de "lijst van kruimelgevallen" waardoor direct de omgevingsvergunning voor het afwijken van bestemmingsplan kan worden verleend. De procedure wordt dan verkort tot maximaal 8 weken. Aangezien deze wijziging van de lijst van kruimelgevallen op korte termijn wordt verwacht, worden nu geen specifieke afwijkingsregels in het bestemmingsplan opgenomen.

Voor grote windinstallaties kan afwijking van het bestemmingsplan ook worden toegestaan door middel van de afwijkingsprocedure op grond van artikel 2.12, lid 1, a, onder 3, Wabo. Gezien de relatief grote ruimtelijke impact van deze vorm van windenergie is het belangrijk om daarbij een goede afweging te maken en daarom wordt deze niet rechtstreeks toegestaan in het bestemmingsplan.

3) Warmte Koude Opslag
De gemeente ziet in Warmte Koude Opslag een belangrijke potentiële bijdrage aan het beperken van het gebruik van fossiele brandstoffen. De gemeente heeft daarom een 'KWO Potentiekaart' voor Warmte Koude Opslag opgesteld. In de daarbij behorende rapportage worden de mogelijkheden en beperkingen voor het gebruik van deze techniek beschreven en in beeld gebracht. Deze rapportage is te downloaden via www.eindhoven.nl (zoek op: KWO). De rapportage geeft door middel van kaarten aan waar er welke mogelijkheden en belemmeringen er voor het gebruik van Warmte Koude Opslag zijn. De toepassing van Warmte Koude Opslag is voor wat betreft de ondergrondse aspecten geregeld in de Waterwet en de AMvB Bodemenergie. Voor de in sommige gevallen noodzakelijke bovengrondse opstallen (bijvoorbeeld een technische ruimte) zal een specifieke afwijkingsregeling in het bestemmingsplan worden opgenomen. Hierbij is voor gebouwen een oppervlakte opgenomen van maximaal 100 m2 en een bouwhoogte van 3,0 m.

Pijler 2: Bouwen en Wonen
In de relatie tussen de gemeentelijke ambities op het gebied van duurzaam bouwen en het bestemmingsplan, is bij nieuwbouwlocaties met name het 'zongericht bouwen' van belang. Bij nieuwbouwlocaties zal de gemeente eisen dat straten zoveel mogelijk van oost naar west verlopen zodat alle gebouwen over een naar het zuiden gerichte gevel beschikken. Bij conserverende bestemmingsplannen is de bebouwingsoriëntatie grotendeels reeds vastgelegd en is dit aspect minder van belang. Wel is in het kader van energiebesparing in de regels een afwijkingsmogelijkheid opgenomen waarbij een overschrijding van het bouwvlak binnen de bestemming van maximaal 0,2 m is toegestaan ten behoeve van gevelisolatie. Deze bepaling zal opgenomen worden bij woningen, bedrijven, kantoren en andere gebouwen.

4.6 Bodem

Er is een verkennend bodemonderzoek (Verhoeven Milieutechniek bv, nr. B12.4884, d.d. 12 maart 2012) verricht in het plangebied. De conclusies van dit onderzoek zijn als volgt:

Voor het verkennend bodemonderzoek wordt de verdachte hypothese aangenomen, aangezien in zowel de boven- als ondergrond licht verhoogde gehalten zijn aangetoond. Tevens zijn in het grondwater licht verhoogde gehalten aangetoond.

Het betreffen overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden zijn geen vervolgstappen noodzakelijk.

Zintuiglijk is geen asbest aangetoond (in de fractie groter dan 16 mm). Analytisch (in de fractie kleiner dan 16 mm) is in één analyse een marginale concentratie voor asbest aangetoond (2 mg/kg d.s.). In de tweede analyse is geen asbest aangetroffen. De hypothese voor het verkennend onderzoek naar asbest wordt, gezien het marginaal verhoogd gehalte voor asbest ,derhalve formeel aangenomen. Aangezien de restconcentratienorm van 100 mg/kg d.s. niet wordt overschreden, zijn geen vervolgstappen noodzakelijk.

Op basis van de huidige onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat in de bodem op de locatie lichte verontreinigingen aanwezig zijn. Vanwege de lichte mate van verontreiniging zijn de risico’s voor de volksgezondheid en het milieu verwaarloosbaar. Daarnaast is er geen sprake van noemenswaardige verspreidingsrisico’s.

Met het uitgevoerde verkennend bodem- en asbestonderzoek is, ons inziens, de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse van het Willaertplein te Eindhoven in voldoende mate vastgelegd. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt bestaan geen bezwaren tegen de herontwikkeling.

4.7 Natuur

Vogel- en/ of habitatrichtlijn

Om de Europese biodiversiteit te behouden en te herstellen wordt gestreefd naar de ontwikkeling van een groot Europees netwerk van beschermde natuurgebieden, Natura 2000. Hiervoor zijn onder meer de Vogelrichtlijn (1979) en de Habitatrichtlijn (1992) opgesteld. Op basis van deze Europese richtlijnen is Nederland verplicht om beschermde habitats, soorten en hun leefgebieden in stand te houden of te herstellen. Daarvoor worden gebieden aangewezen waar deze soorten en habitats voorkomen.

Voor deze aangewezen gebieden, veelal reeds onderdeel uitmakend van de ecologische hoofdstructuur (EHS), geldt een speciaal beschermingsregime. Bij uitbreiding of verandering van activiteiten of bij nieuwe activiteiten in of in de nabijheid van deze gebieden moet er getoetst worden of er significante gevolgen zijn voor de gebieden.

Het plangebied is niet gelegen in stedelijk gebied. niet in de nabijheid van de nabijheid van Natura 2000 gebieden of de EHS.

Flora- en Faunawet

Op basis van de Vogel- en Habitatrichtlijn moet tevens een groot aantal inheemse bedreigde dier- en plantsoorten worden beschermd. Deze soortenbescherming is in Nederland geïmplementeerd in de Flora en Faunawet. Deze is bedoeld om soorten te beschermen, niet individuele planten of dieren. Het gaat erom dat het voortbestaan van de soort niet in gevaar komt.

Het uitgangspunt van de wet is dat geen schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan (het “nee, tenzij”- principe). Dit betekent in de praktijk dat het gaat om het effect van de activiteiten op beschermde soorten.

Om deze kwetsbare soorten te beschermen bevat de Flora- en faunawet een aantal verbodsbepalingen, zoals het verbod op het doden of verontrusten van dieren of het verbod om planten te plukken.

Bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten zal rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen plant- en diersoorten op grond van de Flora- en Faunawet. Indien uit gegevens dan wel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de betreffende (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na ontheffing c.q. vrijstelling op grond van de Flora- en Faunawet.

Flora en fauna-onderzoek

Door Bureau Bleijerveld/Ruimte voor Advies, is een quick scan van beschermde natuurwaarden in en rond het plangebied uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn verwerkt in de rapportage 'Flora- en faunaonderzoek Willaertplein Eindhoven', gedateerd 6 maart 2013.

Flora

Er zijn geen bedreigde of beschermde plantensoorten aangetroffen. Het voorkomen van bedreigde en strikter beschermde soorten is uit te sluiten.

Fauna

Het plangebied is ongeschikt als broedplaats voor vogelsoorten met een vaste nestplaats. Het plan is niet van invloed op strikter beschermde zoogdieren, reptielen, strikter beschermde amfibieën, vissen en ongewervelden.

In de spouw van de buitengevel die aansluit op de nieuwbouw is de aanwezigheid van een verblijfplaats van vleermuizen onwaarschijnlijk. Dit kan echter niet volledig worden uitgesloten, met name voor wat winterverblijven betreft.

Ten eerste kan er op voorhand vanuit worden gegaan dat de locatie in gebruik is alswinterverblijf. De bouw dient dan buiten de winterrust plaats te vinden, dat wil zeggen tussenhalf april en half oktober. Voor aanvang in april moet de locatie worden gecontroleerd op aanwezigheid van vleermuizen. Daarnaast dient de nieuwbouw geschikt te zijn als winterverblijf. Dit betekent dat voorzieningen in het ontwerp moeten worden opgenomen, bij voorkeur een voorziening in de spouw. De voorziening moet uiterlijk half oktober beschikbaar zijn.

Ten tweede kan de locatie in het (late) najaar minimaal tweemaal worden onderzocht op aanwezigheid van vleermuizen. Wanneer dit onderzoek geen indicaties voor een winterverblijf oplevert, kan de bouw zonder aanvullende maatregelen plaatsvinden.

Een derde mogelijk is om ervoor te zorgen dat de huidige openingen in de bestaande muur bereikbaar blijven voor vleermuizen.

De muur van de nieuwbouw wordt niet strak tegen de bestaande muur aangezet en er blijft een spouw over tussen de bestaande en de nieuw muur. Met de bouw wordt ervoor zorg gedragen dat de nieuwe spouw toegankelijk blijft voor vleermuizen.

Het verrichten van aanvullend onderzoek is zodoende niet nodig.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 Inleiding

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moeten voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan "hydrologisch neutraal" ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Dit bestemmingsplan heeft een conserverend karakter. Mogelijke ontwikkelingen binnen de planperiode spelen zich daarom hoofdzakelijk binnen bestaande (water)structuren af. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

5.2 Beleid

5.2.1 Provinciaal Waterplan 2010 - 2015

Het Provinciaal Waterplan 'Waar water werkt en leeft' beschrijft het provinciale waterbeleid voor de periode 2010 tot 2015 en bevat het strategische waterbeleid van de provincie Noord-Brabant voor de periode 2010-2015. Daarnaast vormt het een structuurvisie voor het aspect water op grond van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening. Het plan vormt zowel een beleidskader, toetsingskader en beheerplan voor grondwateronttrekkingen. Het ontwerp Waterplan is tegelijk opgesteld met de ontwerp water(beheer)plannen van het Rijk en de waterschappen. In onderlinge samenwerking zijn de plannen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd.

Het Provinciaal Waterplan heeft beleidskaders als randvoorwaarden, die richting geven aan het waterbeleid. Water dient vele belangen. Om hiermee in dit plan evenwichtig te kunnen omgaan, hanteert de provincie Noord Brabant de principes van de people-planet-profit-benadering. In Noord-Brabant zijn deze uitgangspunten vertaald in de Telos-driehoek. Vanuit de sociaal-maatschappelijke invalshoek (people) krijgen veiligheid tegen overstroming, bescherming tegen wateroverlast, een betrouwbare drinkwatervoorziening en goede recreatievoorzieningen aandacht. Vanuit de economische invalshoek (profit) heeft dit plan aandacht voor onder meer een goede watervoorziening voor industrie en landbouw en voor het transport over water. De derde invalshoek (planet) gaat uit van het water als voorwaarde voor een gezonde leefomgeving voor mens en natuur. Belangrijke thema's in dat kader zijn de verbetering van de waterkwaliteit, de verdrogingsbestrijding en de meer natuurlijke inrichting van de watersystemen.

Aandacht blijft nodig voor verbetering van de waterkwaliteit, onder meer door vermindering van stikstof afkomstig uit diffuse bronnen en voor verdrogingsbestrijding. Ook de inrichting van beken en kreken en de aanleg van Ecologische verbindingszones langs waterlopen vragen om een impuls. Voor de verbetering van de waterkwaliteit wordt primair uitgegaan van de aanpak van de bronnen. Als dit niet mogelijk is, wordt ingestoken op procesgerichte maatregelen waarbij verontreinigende stoffen zoveel mogelijk worden verwijderd vóór ze zich via de watersystemen verder verspreiden. Als ook dat niet lukt, worden stoffen uit het watersysteem verwijderd door effectgerichte maatregelen (end-of-pipe). Op het vlak van omgaan met waterkwantiteit spelen de huidige inzichten over klimaatontwikkeling een belangrijke rol.

5.2.2 Waterbeheerplan 2010 - 2015 Waterschap de Dommel

Waterschap De Dommel heeft in december 2009 het Waterbeheerplan 2010-2015 "Krachtig Water" vastgesteld waarin de activiteiten en doelstellingen van het Waterschap zijn opgenomen. Het waterschap geeft in dit plan binnen haar kerntaken prioriteit aan het voorkomen van wateroverlast én het herstellen van het watersysteem van Natura 2000-gebieden. Andere thema's van het waterbeheerplan zijn:

  • aanleg van gestuurde waterbergingsgebieden;
  • afstemming inrichting en het beheer van watergangen op het halen van de ecologische doelen uit de Europese Kaderrichtlijn Water en de functies 'waternatuur' en 'verweven' uit het Provinciaal Waterplan;
  • samenwerking met gemeenten in de waterketen;
  • aanpak vervuilde waterbodems in samenhang met beekherstel;
  • ruimte bieden aan recreatiemogelijkheden, landschap en cultuurhistorie.
5.2.3 Keur oppervlaktewateren

De 'Keur Waterschap De Dommel 2009' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of melding verplicht is voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen keurbeschermingsgebieden, attentiegebieden en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning- en ontheffing verlening.

5.2.4 Hydrologisch neutraal bouwen

De beleidsterm "hydrologisch neutraal bouwen", uitgewerkt in de beleidsnotitie 'Ontwikkelen met duurzaam wateroogmerk 2009' geeft invulling aan het "niet afwentelen" principe, zoals door de commissie waterbeheer 21e eeuw (WB21) is gegeven. Beter is het te spreken van hydrologisch neutraal ontwikkelen, omdat ook andere ontwikkelingen dan bouwprojecten dienen te worden getoetst. In principe heeft elke ruimtelijke ontwikkeling invloed op de hydrologie. De beleidsterm "hydrologisch neutraal" heeft dan ook vooral betrekking op het zo veel mogelijk (binnen de ontwikkeling) neutraliseren van de negatieve hydrologische gevolgen van (toekomstige) ruimtelijke ontwikkelingen in ruimte en tijd. De ontwikkeling mag geen hydrologische achteruitgang aan de randen van het plangebied ten opzichte van de referentiesituatie tot gevolg hebben:

  • Er is geen (onvertraagde) toename van de waterafvoer op de rand van het plangebied
  • Er mogen geen veranderingen van oppervlaktewaterstanden optreden op de grens van het plangebied en daarbuiten (tenzij veranderingen gewenst zijn).
  • Er mag geen overlast optreden door extreme neerslag gebeurtenissen.

De voorkeursvolgorde bij het nemen van maatregelen tegen wateroverlast gaan uit van het principe water vasthouden cq hergebruiken, water bergen en als laatste pas water afvoeren.

5.2.5 Gemeentelijk rioleringsplan (2011 - 2014)

Het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) verantwoordt aan de inwoners van Eindhoven de ambities en bijbehorende maatregelen en middelen op watergebied. Met het GRP geeft de gemeente invulling aan de gemeentelijke zorgplicht en op het gebied van (grond)water. Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak. Daarbij wordt regenwater gescheiden van afvalwater ingezameld en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk dient regenwater eerst te worden geborgen binnen het plangebied waarna alsnog vertraagd kan worden afgevoerd.

5.2.6 Waterplan

Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, Waterschap De Dommel, de provincie Noord-Brabant en het (drink)waterleidingbedrijf Brabant Water. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijke streefbeeld van de waterpartijen weer. De onderdelen "Taken en Bevoegdheden" en "Maatregelen" zijn achterhaald.

5.3 Beschrijving watersysteem plangebied

5.3.1 Checklist watersysteem
Checklist Watersysteem  
Hoofdwatergang cq open water   nee  
zijwatergang   nee  
Keurgebied binnen plangebied?   nee  
Binnen 25-100 jaarszone?   nee  
Binnen boringsvrije zone?   nee  
Ecologische verbindingszone?   nee  
Binnen reserveringsgebied waterberging 2050?   nee  
Attentiegebied EHS   nee  
Rioolwatertransportleiding   nee  
Waterschap gemaal   nee  
Landelijke afvoernorm binnen plangebied   1,33 l/s/ha  
Verdachte/verontreinigde locaties?   nee  
Infiltratie praktisch mogelijk?   Nee (tenzij toepassing grondverbetering)  
Uitwerkingsplicht / wijzigingsbevoegdheid   nee  
5.3.2 Oppervlaktewater

Binnen of in de omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

5.3.3 Verharding

De huidige verharding binnen het plangebied bedraagt circa 660 m2. Het onverharde deel beslaat een oppervlakte van circa 1590 m2.

5.3.4 Bodemopbouw

De bodemopbouw in dit deel van Eindhoven bestaat uit fijn leemhoudend zand afgewisseld met leemlenzen en is te typeren als (zeer) slecht doorlatend. In het gebied variëren de grondwaterstanden in de omgeving tussen -1,3 en -2,4 m-mv.

5.3.5 Grondwater

In het gebied variëren de grondwaterstanden in de omgeving tussen -1,3 en -2,4 m-mv.

5.3.6 Regenwater

Regenwater wordt, voorzover dit niet kan worden opgenomen in de bodem van het onverharde terreingedeelte, afgevoerd naar het gescheiden rioolstelsel.

5.3.7 Afvalwater

De omgeving van het plan heeft een gemengd rioolsysteem.

5.3.8 Boringsvrijze zone (facultatief)

Het plangebied is tevens gelegen in een 'boringvrije zone'. Een bestemmingsplan dat is gelegen in een 'boringvrije zone' strekt mede tot het behoud van de beschermende kleilaag in de bodem. Het is niet noodzakelijk om inhoudelijke bescherming via het ruimtelijke spoor op te nemen omdat in de Provinciale milieuverordening (PMV) al is voorzien in een systeem van melding van dergelijke activiteiten. Van opname in het bestemmingsplan van de boringvrije zone gaat dan ook vooral een signalerende functie uit.

5.4 Toekomstige situatie van het watersysteem

5.4.1 Verharding

Het plan zal vrijwel volledig verhard worden uitgevoerd. Grofweg is het terrein te verdelen in een appartementencomplex, parkeerplaatsen met onstluitingsweg en een groene aankleding voor het achterterrein. Omdat het gehele plangebied wordt verhard voor de realisatie van de ontwikkeling neemt binnen het plangebied het verhard oppervlak met circa 1.590 m2 toe. Om deze toename te compenseren zijn hemelwater vertragende voorzieningen noodzakelijk.

5.4.2 Berging

Het complex wordt voorzien van gescheiden riolering tot aan de erfgrens. In bijlage 1 is de toekomstige situatie weergegeven. Het gaat hier om een schetsontwerp. Ter compensatie van de verhardingstoename door de bouw van het appartementencomplex worden waterhuishoudkundige maatregelen genomen om hemelwater vertraagd af te voeren. De bergende voorziening die aan de achterkant onder de parkeerverharding komt, is ingericht als een ondergrondse voorziening die via een geknepen afvoer loost op het bestaande gemengde riool in het Willaertplein. Op het moment dat het gemeentelijke riool gescheiden uitgevoerd gaat worden zal de berging daarop worden aangesloten.

Concreet zijn in verband hiermee de volgende afspraken gemaakt:

- Er wordt op eigen een terrein ondergrondse waterberging gerealiseerd van minimaal 55 m3 effectief te bergen;

- Zowel de terreinverharding als het bouwwerk wordt op deze voorziening aangesloten;

- De berging heeft een leegloopvoorziening zodat hij na minimaal 51 uur weer volledig beschikbaar is (max leegloop snelheid is 0.3 l/s ;

- De berging krijgt een noodoverstort op een n.t.b. peil (afhankelijk van bouwpeil en maaiveld ter plaatse en dus bergende schijf: veelal 50 à 70 cm onder bouwpeil);

- De leegloopvoorziening en noodoverstort worden aangesloten op het riool in de Willaertplein in overleg met de afdeling huisaansluitingen van de gemeente Eindhoven;

- Er wordt rekening gehouden met onderhoud en beheer van de berging (bereikbaarheid e.d.); De ontwikkelaar levert daarvoor nog een uitgewerkt ontwerp van de gemaakte afspraken uit de waterparagraaf aan bij de gemeente Eindhoven;

- De HWA en DWA leiding dienen gescheiden tot de erfgrens te worden uitgevoerd. Daar zal een aansluiting op het gemeenteriool gemaakt worden. De ontwikkelaar dient die tijdens de bouw aan te vragen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0772.80202-0301_0013.png"

5.4.3 Oppervlaktewater

In het kader van de waterhuishouding voor het plangebied is geen oppervlaktewater betrokken.

5.4.4 Waterkwaliteit

Bij de inrichting, bouw en beheer fase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de ruimte (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling.

5.4.5 Advies / overleg Waterschap

In december 2012 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken dat zowel de terrein- als gebouwverharding wordt aangesloten op de ondergrondse bergende voorziening. In de bergende voorziening dient minimaal 55 m3 onder het noodoverlaat peil te worden geborgen. De bergende voorziening wordt via een geknepen afvoer (max 0,30 l/s) aangesloten op het gemeentelijk gemengde riool. Daar wordt ook (apart) het vuilwater aangeboden tot de erfgrens alwaar het op het gemengd riool wordt aangesloten. De uitgewerkte versie van het ontwerp dient bij de bouwvergunning aanvraag nog ter goedkeuring te worden overlegd. De voorgestelde maatregelen hebben zowel kwalitatief als hydrologische geen ingrijpende effecten op de omgeving. Op 18 december 2012 heeft Waterschap de Dommel daarom ingestemd met de voorgestelde maatregelen en is het wateradvies afgedaan.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan "X Gestel buiten de Ring 2005 (Willaertplein)" is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2008. Waar dat noodzakelijk is, wordt afgeweken van de standaard en kan specifiek toegesneden worden op de feitelijke situatie in het onderhavige plangebied.

6.2 Planmethodiek

Er is, volgens de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouw- en gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik. Al dan niet in combinatie met een nadere - eisen - regeling.

6.3 Verbeelding

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien en voor zover hier in de regels naar wordt gegeven. Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond getekend. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2008 en zijn op de verbeelding opgenomen in het renvooi.

Opgemerkt wordt dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen omdat de manier van raadplegen verschillend. De digitale verbeelding is juridisch bindend.

6.4 Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels.

De 'Inleidende regels' bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels.

In 'Begrippen' wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als in de regels gebruikte begrippen niet in dit artikel voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het normale taalgebruik.

In 'Wijze van meten'worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd.

De regels bij de bestemmingen worden hierna afzonderlijk toegelicht.

Bestemming `Centrum' (Artikel 3)

Deze bestemming is gelegd op de buurtsteunpunten en winkelstrips. De bestemming beperkt zich niet alleen tot winkels. Naast detailhandel zijn ook dienstverlenende bedrijven en instellingen alsmede woningen toegelaten. Het gaat dan om kantoren of bedrijven met een publiekgerichte functie die in hoofdzaak zijn gericht op het ter plaatse bedrijfsmatig verlenen van diensten aan of ten gerieve van personen, zoals makelaarskantoren, adviesbureaus, reisbureaus en banken. Binnen de bestemming `Centrum' is ook horeca toegestaan. De beperking ten aanzien van de toegestane horeca-activiteiten is vastgelegd in de regels. Voor de toegestane horeca-activiteiten wordt verwezen naar de bij de regels gevoegde bijlage 'Lijst van horeca-activiteiten'.

De woningen zijn toegestaan op de verdieping in de vorm van meergezinswoningen. Tevens is het maximaal aantal woningen vastgelegd. Bij woningen is uitoefening van een aan-huis-verbonden-beroep toegestaan. Detailhandel, horeca en dienstverlening zijn uitsluitend op de begane grond toegestaan. De grenzen van het bouwvlak en de in de regels opgenomen maatvoering en bebouwingspercentage, bepalen de maximaal omvang van de bebouwing.

Bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' (Artikel 4)

Het gaat bij deze bestemming om de wegen die primair dienen c.q. zullen dienen voor de ontsluiting van de aangrenzende of nabijgelegen gronden, zoals winkelerven, pleinen, woonstraten, woonerven en paden. Ook is deze bestemming bedoeld voor de parkeerterreinen en voor de groenstrookjes die een onderdeel zijn van de straatinrichting.

Onder de 'Algemene regels' zijn opgenomen de 'Anti-dubbeltelregel', de Parkeereisen en de 'Algemene afwijkingsregels'.

In de'Overgangs- en slotregels' zijn het 'Overgangsrecht' en de 'Slotregel' opgenomen.

Hoofdstuk 7 Handhaving

7.1 Algemeen

De gemeente heeft in maart 2009 het toezicht- en handhavingsprogramma 2009 vastgesteld. In dit handhavingsprogramma is aangegeven dat de gemeente zich inzet om van Eindhoven een sterke stad met een levendige economie te maken. Veiligheid en leefbaarheid staan daarbij voorop.

Het gemeentebestuur heeft een gemeente voor ogen die maximaal dienstverlenend is, maar die ook de grenzen aangeeft en de spelregels bewaakt. Zij treedt, waar dat nodig is, daadkrachtig op in het algemeen belang voor de bescherming van de rechtszekerheid van individuele belangen.

De gemeente handhaaft consequent, werkt in belangrijke mate stadsdeel- en gebiedsgericht en programmatisch en staat dicht bij de burger.

Goed toezicht en handhaving zijn van cruciaal belang om de leefbaarheid, de rechtszekerheid, de veiligheid, bedrijvigheid en het milieu in Eindhoven te bevorderen. Overlast en vervuiling dienen te worden teruggedrongen en naleving van voorschriften van bijvoorbeeld ruimtelijke ordening, bouw-, milieu- en gebruiksvergunningen is hierbij noodzakelijk.

De wet- en regelgeving blijft het uitgangspunt voor toezicht en handhaving. Cruciaal is evenwel dat de gemeente zich vanuit toezicht en handhaving als partner opstelt en daarbij de nodige dynamiek toont en helder communiceert over wat wel en niet kan.

Er is een handhavingsmodel voor toezicht en handhaving en dit model wordt gekenmerkt door 7 basisprincipes:

  • Integrale aanpak vanuit een samenhangende organisatie.
  • Toezicht en handhaving als sterke schakels in de reguleringsketen (zowel beleidsmatig als qua uitvoering).
  • Optimaal toepassen van moderne communicatietechnologie bij toezicht en handhaving.
  • Goede informatiepositie van de handhavers door een betere beschikbaarheid van betrouwbare gegevens over kenmerken van de stad, vergunningen, controles, activiteiten en procedures.
  • In een vroegtijdig stadium van toezicht en handhaving in gesprek gaan met de burgers en bedrijven gericht op het zo min mogelijk hoeven toepassen van bestuursrechtelijke maatregelen.
  • In alle redelijkheid is ruimte voor maatwerk maar zo nodig wordt doorgepakt.
  • We zeggen wat we doen; we doen wat we zeggen en we laten zien wat we gedaan hebben.

Op basis van dit toezicht- en handhavingsprogramma is een gemeentelijk werkplan opgesteld waarin per aandachtsveld de toezicht- en handhavingsactiviteiten SMART zijn vorm gegeven.

Voor het aandachtsveld Bouwen, wonen en ruimtelijke ordening (strijdigheid met het bestemmingsplan) zijn op ruimtelijke ordeningsgebied onder meer de volgende activiteiten benoemd:

  • Controle panden op illegale bewoning/strijdig gebruik woning met bestemmingsplan;
  • Controle panden op ontoelaatbare woningsplitsing;
  • Accent op specifieke locaties per stadsdeel (autohandellocaties).

Bij illegale bouw en illegaal gebruik worden gemelde misstanden aangepakt waarbij zaken waar veiligheid, monumentale panden en welstand in het geding is.

Een eerste vereiste om goed te kunnen handhaving zijn duidelijk regels. Bij het ontwikkelen van de standaardregels voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De regels zijn zo geredigeerd, dat deze in de toetsingspraktijk goed hanteerbaar zijn. Planregels dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen zijn de regels aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving (bijvoorbeeld de Woningwet en de SVBP2008). Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen.

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist, dat in de praktijk de planregels strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen.

De handhavingscapaciteit is beperkt zodat het college jaarlijks de handhavingsprioriteiten vastlegt in een werkprogramma handhaving.

7.2 Handhaving voorliggend plan

Leidend motief bij de toekenning van de bestemmingen is het antwoord op de vraag of de desbetreffende functie ter plaatse in ruimtelijk opzicht acceptabel is (ongeacht of een en ander in overeenstemming is met de voorgaande (nu nog geldende) bestemmingsplannen en/of een en ander functioneert in overeenstemming met andere regelgeving, bijvoorbeeld milieuwetgeving, winkelsluitingswet, bouwverordening, algemene plaatselijk verordening etc.) Er zal dus in een aantal gevallen sprake kunnen zijn van het met het voorliggende plan legaliseren van situaties die niet conform de nu nog geldende bestemmingsplannen zijn, maar uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar zijn. Dit zal betekenen dat in deze situaties te zijner tijd niet meer zal kunnen worden opgetreden op basis van het voorliggende bestemmingsplan. Opgemerkt kan worden dat het in nagenoeg alle gevallen bedrijven betreft waarvan het bestaan bij de gemeente bekend is. De plicht tot handhaving van andere regelgeving (bijvoorbeeld milieuwetgeving) ter zake blijft uiteraard onverkort van kracht.

Er is in het voorliggende plan slechts aandacht voor handhaving in geval van het met dit bestemmingsplan wegbestemmen van momenteel bestaande functies, dus als er sprake is van het om redenen van een de goede ruimtelijke ordening toekennen van een bestemming die niet conform de bestaande situatie is. Dergelijke gevallen doen zich – voorzover uit onderzoek gebleken – met het voorliggende plan niet voor.

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan, waarin ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, dient de gemeenteraad eveneens een exploitatieplan vast te stellen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afzien indien de het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Het kostenverhaal is in dit geval verzekerd omdat de voor de ontwikkeling benodigde grond in eigendom is van de gemeente. Door deze gemeentelijke gronduitgifte is het kostenverhaal verzekerd.

Hoofdstuk 9 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1 Bekendmaking ex artikel 1.3.1. Bro

Het voornemen is gepubliceerd op 20 maart 2013.

9.2 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is opgenomen dat de gemeente bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan overleg moet plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

Gelet op de aard en de omvang van het bestemmingsplan wordt geen overleg gevoerd als bedoeld in art.3.1.1. Bor. wel wordt het plan besproken met het waterschap.

Te zijner tijd zullen eventuele opmerkingen uit het vooroverleg hier van een gemeentelijke reactie worden voorzien.

9.3 Inspraak en samenspraak

Op woensdag 24 april heeft een drukbezochte inloopmiddag plaatsgevonden.
Tijdens deze inloopbijeenkomst is een petitie overhandigd, waarin kanttekeningen werden gemaakt bij de beoogde ontwikkeling.

Met name werden genoemd de vrees voor een toename van verkeer en daardoor de toename van de parkeeroverlast, de hoogte van de geprojecteerde bebouwing en de doelgroep, Turkse ouderen, waarvoor de appartementen bedoeld zijn.

Het is juist dat de geprojecteerde bebouwing extra verkeersbewegingen tot gevolg heeft.
Gelet op het buurtgerichte karakter van met name wijkrestaurant en buurtwinkel zal het aantal autobewegingen als gevolg van deze functie sbeperkt zijn.
Voor de appartementen worden parkeervoorzieningen op eigen terrein aangelegd. Alhoewel er volgens de parkeernormen een te kort aan parkeerplaatsen is blijkt uit onderzoek dat er in de omgeving nog voldoende parkeergelegenheid is zodat voor verkeers- en parkeeroverlast niet gevreesd te worden.

De geprojecteerde bebouwing is met drie lagen niet zodanig hoog dat dit tot de conclusie moet leiden dat deze hoogte op deze locatie uit stedenbouwkundig oogpunt onaanvaardbaar is. In de directe omgeving, met name omgeving Frans Leharplein, is overigens meerdere bebouwing in 3 en 4 bouwlagen aanwezig.
De geprojecteerde bebouwing heeft verder geen negatieve aspecten op bezonning en/of lichttoetreding voor de aangrenzende bebouwing.


Er zijn redenen waarom ouderen van allochtone afkomst van een bepaalde generatie bij elkaar willen wonen; ze willen graag zolang mogelijk zelfstandig en bij elkaar wonen en in hun eigen woonbuurt, waar sommigen al meer dan 30 jaar wonen. Dit biedt tevens de mogelijkheid dat ze elkaar behulpzaam kunnen zijn en voor elkaar kunnen zorgen.
In Eindhoven kennen we ook woonvormen voor Chinese en Surinaamse ouderen.
De groep Turkse senioren uit de Bennekel heeft deze wens ook. Dat is gebleken uit onderzoek.
Trudo heeft als volkshuisvester deze huisvestingswens opgepakt en is initiatiefnemer van de beoogde bebouwing.