Toelichting "Wijzigingsplan leliëndaalseweg 7 middelburg"

Hoofdstuk 1 Aanleiding

Voor het perceel Leliëndaalseweg 7 te Middelburg is een vooroverlegplan ingediend voor de verbouw van een landbouwschuur tot woning. Aangezien het initiatief niet past binnen het geldende bestemmingsplan is om de realisering ervan mogelijk te maken dit wijzigingsplan opgesteld.

Hoofdstuk 2 Omschrijving plan

Het bouwplan betreft de realisering van één woning in een gedeelte van een landbouwschuur die deel uitmaakt van een karakteristieke boerderij. De landbouwschuur heeft een oppervlakte van 333 m² waarin een gedeelte met een oppervlakte van 132 m² zal worden gebruikt voor het realiseren van een woning. De woning zal bestaan uit twee verdiepingen. Op de begane grond wordt de entree, een woonkamer, een woonkeuken en een hobbyruimte gerealiseerd. De verdieping wordt ingericht met een badkamer, drie slaapkamers en berging.

2.1 Inpassingsplan

Door initiatiefnemer is een inpassingplan ingediend om zorg te kunnen dragen voor het realiseren van de in het vigerende bestemmingsplan voorgeschreven ruimtelijke kwaliteitswinst. Hierna ook aangegeven in de toepasselijke randvoorwaarden.

Hoofdstuk 3 Vigerend beleid

Het plan valt in het bestemmingsplan “Middelburg Buitengebied” en heeft daarin de bestemming “Agrarisch met Landschapswaarden”. Gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor grondgebonden agrarische bedrijven. Het initiatief past derhalve niet binnen de geldende regels van het bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan geeft echter in regel 5.7.4 aan het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om na bedrijfsbeëindiging de bestemming “Agrarisch” ter plaatse van de aanduiding bouwvlak te wijzigen in de bestemming “Wonen” met de aanduiding “specifieke vorm van wonen – 2”: een vrijkomend agrarisch bedrijf (SW-2).

Met gebruikmaking van de afwijkingsbevoegdheid die is neergelegd in regel 25.6.3 van het bestemmingsplan is het vervolgens mogelijk om een omgevingsvergunning te verlenen voor de realisering van een woning in een cultuurhistorisch waardevol gebouw (zie bijlage 4 van het bestemmingsplan).

Het bestemmingsplan verbindt een aantal randvoorwaarden aan de toepassing van deze bevoegdheden:

1. Het agrarisch bedrijf moet zijn beëindigd.

2. Wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen.

3. Er is sprake van een cultuurhistorisch waardevol gebouw.

4. Bouw van de woning is noodzakelijk voor het behoud van het gebouw.

5. Zorg moet worden gedragen voor ruimtelijke kwaliteitswinst.

6. Een privaatrechtelijke overeenkomst over aanleg, beheer en onderhoud van voormelde ruimtelijke kwaliteitswinst moet zijn gesloten.

Hoofdstuk 4 Belemmeringen voor realisatie

4.1 Natuur

De afwijking ten opzichte van de huidige situatie is gering. Er worden geen nieuw bouwwerken gebouwd en er wordt niet gesloopt. De natuurwaarden worden derhalve niet aangetast. Gezien de geringe wijzigingen wordt flora- en faunaonderzoek niet noodzakelijk geacht.

4.2 Archeologie

Onderhavige locatie ligt in een gebied dat op de archeologische beleidsadvieskaart Walcheren is aangeduid met een hoge of middelhoge archeologische verwachting en heeft daarom in het bestemmingsplan buitengebied een Waarde Archeologie gekregen. Voor deze Waarde Archeologie geldt dat bodemingrepen met een oppervlak kleiner dan 500 m² vrijgesteld zijn van archeologisch onderzoek. Het plan van de bouw van een woning in de schuur beslaat een oppervlak kleiner dan 500 m². Dit betekent dat er in deze situatie geen archeologisch onderzoek nodig is.

4.3 Cultuurhistorie

Het bouwplan draagt bij aan de instandhouding van een cultuurhistorisch waardevol gebouw. Bovendien zal door de investering in de landschappelijke kwaliteit een verbetering worden bereikt in de uitstraling en beleving van dit waardevolle pand.

4.4 Bodem

Ter plaatste van het onderhavige perceel is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (kenmerk 13MDL027.10 van 26 februari 2013). De rapportage bevat 2 deellocaties waarbij het voorgenomen bouwvlak valt onder deellocatie 1. Uit het verkennend bodemonderzoek blijkt dat de lichte verontreiniging in de boven- en ondergrond en in het grondwater geen belemmering vormt voor de voorgenomen bouw en bestemmingsplanwijziging.

4.5 Geluid

Bij de vaststelling van een wijzigingsplan moet ingevolge artikel 76 van de Wet geluidhinder (Wgh) binnen een geluidzonde van de weg, de binnen de zone geldende waarden in acht worden genomen. Inzichtelijk moet worden gemaakt wat de geluidbelasting is voor de gevel van de toekomstige woning. De onderhavige landbouwschuur ligt binnen de geluidzone van de Leliëndaalseweg. Een akoestisch onderzoek is uitgevoerd om geluidsoverlast ten gevolge van de verkeersbewegingen in beeld te brengen.

Uit het geluidonderzoek (P12_89 van 28 januari 2013) is gebleken dat binnen het kader van de Wgh geen mogelijkheden bestaan om via het verlenen van hogere grenswaarden medewerking te kunnen verlenen aan het voorliggende bouwplan. Geluidreducerende maatregelen zijn in de onderhavige situatie namelijk niet uitvoerbaar om een minimale grenswaarde van Lden=53 dB op gevels te kunnen bereiken.

Dit betekent dat de woning alleen kan worden gerealiseerd indien voor- en rechterzijgevel worden voorzien van niet-te-openen daglichtvoorzieningen, waardoor gesproken kan worden van zogenaamde “dove” gevels. In dat geval is de Wgh formeel niet meer van toepassing en geldt alleen het gestelde in het Bouwbesluit 2012.

Met voorliggend bouwplan en beoogde inrichting van de woning kan bereikt worden dat het binnengeluid onder het vereiste geluidniveau van 33 dB(A) blijft.

4.6 Luchtkwaliteit

Het aantal verkeersbewegingen zal ten gevolge van het bouwplan niet veranderen ten opzichte van de huidige situatie. Dit betekent dat de luchtkwaliteit niet zal worden beïnvloed door onderhavige ontwikkeling.

4.7 Bedrijven en verkeer

In de directe omgeving van dit pand zijn geen bedrijven aanwezig, die in hun bedrijfsvoering belemmerd worden door deze wijziging. Ook andere bestemmingen en functies, waaronder “Verkeer”, worden door deze bestemmingswijziging niet belemmerd.

4.8 Watertoets

Doordat het oppervlak aan verharding gelijk blijft en aansluiting op een bestaande riolering zal worden gerealiseerd, is het uitvoeren van een watertoets niet noodzakelijk.

4.9 Externe veiligheid

De wijziging van de agrarische bestemming in een woonbestemming is vanuit het oogpunt van de externe veiligheid uitvoerbaar. In het plangebied en de directe omgeving is geen sprake van de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen. Ook is de Leliëndaalseweg geen route voor gevaarlijke stoffen.

Hoofdstuk 5 Motivatie voor afwijking

Vanuit ruimtelijk oogpunt bestaan er geen bezwaren tegen deze bestemmingswijziging. Het bouwplan voldoet aan de voorwaarden die in het bestemmingsplan zijn gesteld voor toepassing van de wijzigingsbevoegdheid. De met dit wijzigingsplan voorgestane bestemming “Wonen” met aanduiding vrijkomend agrarisch bedrijf (SW-2) geeft de mogelijkheid om in de bestaande karakteristieke landbouwschuur een woning te realiseren.

Verder wordt op basis van het door initiatiefnemer overgelegde en geaccordeerde vereveningsplan zorg gedragen voor een adequate landschappelijke inpassing van de onderhavige locatie.

De toepassing van de afwijkingbevoegdheid leidt tenslotte niet tot aantasting van de gebruik- en ontwikkelingsmogelijkheden van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving van het wijzigingsplan

De verbeelding en de regels zijn gebaseerd op de bepalingen van het bestemmingsplan “Middelburg Buitengebied” (het zogenaamde moederplan).

Vanuit wettelijk oogpunt moeten de regels en de verbeelding gebaseerd worden op het moederplan. De bepalingen van het wijzigingsplan moeten blijven binnen de grenzen die door het moederplan worden aangegeven. Op grond hiervan is de doeleindenomschrijving tot stand gekomen. Met het oog op uniformiteit en rechtsgelijkheid zijn de regels van het moederplan onverkort van toepassing op het voorliggende wijzigingsplan.