Bestemmingsplan ‘Nieuwestraat 88a’
Gemeente Strijen ’
Regels
Planstatus: vastgesteld 21 februari 2017
Artikel 3 Agrarisch met waarden – Landschapswaarden
Artikel 6 Waarde – Archeologie
Artikel 9 Specifieke gebruiksregels
Artikel 10 Algemene afwijkingsregels
Artikel 11 Algemene wijzigingsregels
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Artikel 1 Begrippen
In deze regels wordt verstaan onder:
1.1 plan
het bestemmingsplan 'Nieuwestraat 88a' met identificatienummer NL.IMRO.0617.BPNSTR88A-VG01 van de gemeente Strijen;
1.2 bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels;
1.3 aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge dit bestemmingsplan regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.4 aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.5 aan- en uitbouw
een aan een hoofdgebouw gebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht te onderscheiden is van het hoofdgebouw.
1.6 aan-huis-verbonden beroep
een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning door de bewoner wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is.
1.7 agrarisch bedrijf
een bedrijf, gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in:
i. bosbouw: de teelt van bomen ten behoeve van de houtproductie.
1.8 antennedrager
antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.
1.9 antenne-installatie
installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.
1.10 archeologische waarde
de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende overblijfselen uit oude tijden.
1.11 archeologisch deskundige
een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake archeologie.
1.12 bebouwing
één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;
1.13 bed & breakfast
het bieden van recreatief nachtverblijf, kortdurend, in de vorm van logies al dan niet met ontbijt, binnen oorspronkelijk voor een andere functie gebouwd (deel van een) hoofdgebouw, aanbouw en bijgebouw.
1.14 bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak;
1.15 bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.16 bijbehorend bouwwerk
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak.
1.17 bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
1.18 bouwgrens
de op de verbeelding blijkens een daarop voorkomende verklaring als zodanig aangegeven lijn, welke bij het bouwen naar de wegzijde (voorgevelbouwgrens) of naar de andere zijde van het bouwvlak (achtergevelbouwgrens) of zijdelings niet mogen worden overschreden, behoudens overschrijdingen welke krachtens deze regels zijn of kunnen worden toegestaan;
1.19 bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegestaan;
1.20 bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten tenzij in de regels anders is bepaald.;
1.21 bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond;
1.22 bijgebouw
een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.
1.23 detailhandel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;
1.24 dienstverlening
het bedrijfsmatig verlenen van diensten, waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, zoals reis- en uitzendbureaus, kapsalons, pedicures, wasserettes, makelaarskantoren, internetwinkels en bankfilialen, zulks met uitzondering van horecabedrijven en seksinrichtingen;
1.25 gebouw
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.26 hoofdgebouw
een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste gebouw valt aan te merken;
1.27 kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten
het in of bij de woning door de bewoner op bedrijfsmatige wijze uitoefenen van activiteiten, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Besluit omgevingsrecht geldt en waarbij de woning in overwegende mate zijn woonfunctie behoudt met een ruimtelijke uitstraling die daarbij past.
1.28 mantelzorg
intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.
1.29 peil
a. voor gebouwen die onmiddellijk aan de weg grenzen: de hoogte van die weg;
b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
1.30 waterpeil
de hoogte van het water ten opzichte van NAP (Normaal Amsterdams Peil).
1.31 woning
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de zelfstandige huisvesting van één afzonderlijk huishouden.
Bij de toepassing van de regels wordt als volgt gemeten:
2.1 afstand
de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede de afstand van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstand het kleinst zijn.
2.2 bouwhoogte van een antenne-installatie
a. ingeval van een vrijstaande (schotel)antenne-installatie: tussen het peil en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie;
b. ingeval van een op of aan een bouwwerk gebouwde (schotel)antenne-installatie:
tussen de voet van de (schotel)antenne-installatie en het hoogste punt van de (schotel)antenne-installatie.
2.3 bouwhoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.
2.4 breedte, lengte en diepte van een bouwwerk
tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.
2.5 goothoogte van een bouwwerk
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.
2.6 inhoud van een bouwwerk
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
2.7 oppervlakte van een bouwwerk
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
2.8 vloeroppervlakte
de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.
Artikel 3 Agrarisch met waarden - Landschapswaarden
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Agrarisch met waarden – Landschapswaarden' aangewezen gronden zijn
bestemd voor:
1. de in het gebied voorkomende landschapswaarden in de vorm van het contrast tussen open agrarisch gebied en de meer verdichte dijken, de herkenbaarheid van het landschap door de bochtige dijken met bebouwing/beplanting en de rationele, rechte verkaveling hierbinnen;
2. de in dit gebied voorkomende cultuurhistorische waarden in de vorm van de historische bebouwing en het ontginningspatroon;
alsmede voor:
met de daarbij behorende:
laad- en losvoorzieningen.
Tabel 3.1 Niet-agrarische nevenfuncties die rechtsreeks toegestaan zijn
nevenfunctie |
Toegestaan aantal m2 |
|
|
bebouwing |
gebruik van ongebouwde gronden |
verkoop aan huis van eigen producten (eventueel be- of verwerkt) |
200 |
- |
opslag en stalling van agrarische producten in de bestaande bebouwing |
500 |
- |
ambachtelijke be- en verwerking van agrarische producten |
200 |
- |
agrarisch natuur- en landschapsbeheer |
- |
gehele boerenland |
blauwe diensten (waterberging) |
- |
gehele boerenland |
wandel- fiets- of ruiterpaden over het boerenland |
- |
gehele boerenland |
bed & breakfast |
Maximaal 7 kamers met maximaal 10 bedden |
- |
Boerengolf |
200 |
20.000 |
Aan-huis-gebonden beroep |
100 |
- |
Natuur- en milieueducatie rondleidingen |
100 |
gehele boerenland |
3.2 Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
3.3 Specifieke gebruiksregels
Met betrekking tot het gebruik van gronden en bouwwerken gelden de volgende regels:
Artikel 4 Tuin
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen.
4.2 Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
Artikel 5 Wonen
5.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met daaraan ondergeschikt:
met de daarbij behorende:
5.2 Bouwregels
5.2.1 Bouwmogelijkheden
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
a. op deze gronden mogen woningen met aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen en gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd;
b. per bouwvlak is het aantal woningen toegestaan dat middels de maatvoeringsaanduiding ‘maximum aantal wooneenheden’ is aangegeven;
c. de maximum inhoud van een woning bedraagt 650 m3;
d. de maximale goothoogte van een woning bedraagt 6 m;
e. de minimale afstand van een woning tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 2 m;
f. de maximale oppervlakte van aan-, uit- en bijgebouwen en overkappingen (exclusief ondergrondse bouwlagen) bedraagt 75 m2;
g. de maximale goothoogte van aan-, uit- en bijgebouwen en overkappingen bedraagt 3 m;
h. de minimale afstand van een aan-, uit- en bijgebouwen en overkappingen tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 1 m;
i. de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde (met uitzondering van erf- of terreinafscheidingen) bedraagt 2 m;
j. de maximale bouwhoogte van terreinafscheidingen bedraagt 3 m.
5.2.2 Voorwaardelijke verplichting
a. Voordat ter plaatse van de bestemming ‘Wonen’ mag worden gebouwd moeten de op de gronden met de bestemming ‘Agrarisch met waarden - Landschapswaarden’ en ‘Wonen’ aanwezige glasopstanden (3.400 m2) en bedrijfsopstanden (270 m2) zijn verwijderd;
5.3 Specifieke gebruiksregels
1. er wordt geen onevenredige afbreuk gedaan aan het woon- en leefmilieu in de
omgeving;
2. ten behoeve van de gewijzigde functie geen extra parkeergelegenheden
noodzakelijk zijn;
3. het gebruik heeft geen nadelige invloed op de normale afwikkeling van het
verkeer;
4. er mag geen horeca of detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte
verkoop ondergeschikt aan de uitoefening van de bedrijfsmatige activiteiten;
5. degene die de activiteiten verricht dient tevens de gebruiker van de eigenlijke
woning te zijn;
5.4 Ontheffing van de gebruiksregels
5.4.1 Ten behoeve van mantelzorg
Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 5.1 en artikel 8 ten behoeve van het creëren een zelfstandige woonvorm in een bijgebouw of een niet via het hoofdgebouw toegankelijke aanbouw ten behoeve van mantelzorg, met inachtneming van het volgende:
per perceel blijft er sprake van 1 huishouding;
Artikel 6 Waarde – Archeologie
6.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde – Archeologie' aangewezen gronden zijn - behalve voor de andere aldaar geldende bestemming(en) - tevens bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.
6.2 Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
a. op deze gronden mogen ten behoeve van de in lid 6.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m;
b. ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels - uitsluitend worden gebouwd, indien:
1. de aanvrager van de bouwvergunning een rapport heeft overlegd waarin de archeologische waarde van de betrokken locatie naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate is vastgesteld;
2. de betrokken archeologische waarden, gelet op dit rapport, door de bouwactiviteiten niet worden geschaad of mogelijke schade kan worden voorkomen door aan de bouwvergunning regels te verbinden, gericht op het behoud van de archeologische resten in de bodem, het doen van opgravingen dan wel het begeleiden van de bouwactiviteiten door een archeologische deskundige;
c. het bepaalde in dit lid onder b1 en b2 is niet van toepassing, indien het bouwplan betrekking heeft op een of meer van de volgende activiteiten of bouwwerken:
1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
2. een bouwwerk met een oppervlakte van ten hoogste 100 m²;
3. een bouwwerk dat zonder graafwerkzaamheden dieper dan 30 cm en zonder heiwerkzaamheden kan worden geplaatst.
6.3 Aanlegvergunning
6.3.1 Aanlegverbod zonder aanlegvergunning
Het is verboden op of in de gronden met de bestemming 'Waarde - Archeologie' zonder of in afwijking van een schriftelijke aanlegvergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
6.3.2 Uitzondering op het aanlegverbod
Het verbod van 6.3.1 is niet van toepassing, indien de werken en werkzaamheden:
6.3.3 Voorwaarden voor een aanlegvergunning
De werken en werkzaamheden, zoals in lid 6.3.1 bedoeld, zijn slechts toelaatbaar, indien de aanvrager van de aanlegvergunning aan de hand van nader archeologisch onderzoek kan aantonen dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden aanwezig zijn. Voorts zijn de werken en werkzaamheden toelaatbaar, indien:
6.3.4 Strafbaar feit
Overtreding van het verbod van lid 6.3.1 is een strafbaar feit, zoals bedoeld in artikel 1a van de Wet op de economische delicten.
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
8.1 Toegelaten bouwwerken met afwijkende maten
a. Voor een bouwwerk, dat krachtens een bouwvergunning op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden en dat in het plan ingevolge de bestemming is toegelaten, maar waarvan de bestaande afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen afwijken van de maatvoeringbepalingen in de bouwregels van de betreffende bestemming, geldt dat:
i. bestaande maten, die meer bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten hoogste toelaatbaar worden aangehouden;
ii. bestaande maten, die minder bedragen dan in hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen als ten minste toelaatbaar worden aangehouden.
b. Ingeval van herbouw is lid a onder 1 en 2 uitsluitend van toepassing, indien de herbouw op dezelfde plaats plaatsvindt.
c. Op een bouwwerk zoals bedoeld in sub a, is het Overgangsrecht bouwwerken als opgenomen in dit plan niet van toepassing.
8.2 Overschrijding bouwgrenzen
De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van aanduidingsgrenzen, aanduidingen en bestemmingsregels worden overschreden door:
8.3 Ondergronds bouwen
Voor het bouwen van ondergrondse bouwwerken gelden, behoudens in deze regels
opgenomen afwijkingen, de volgende regels:
8.4 Voldoende parkeergelegenheid
Artikel 9 Specifieke gebruiksregels
Het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige of afhankelijke woonruimte is niet toegestaan.
Artikel 10 Algemene afwijkingsregels
Burgemeester en wethouders kunnen – tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds kan worden afgeweken – bij omgevingsvergunning afwijken van de planregels voor:
a. afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%;
b. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bouwvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.
Omgevingsvergunning wordt niet verleend, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.
Artikel 11 Algemene wijzigingsregels
11.1 Overschrijding bestemmingsgrenzen
Burgemeester en wethouders zijn overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6, eerste lid onderdeel a van de Wet ruimtelijke ordening bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter ten hoogste 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met ten hoogste 10% worden vergroot.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
12.1 Overgangsrecht bouwwerken
a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
b. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a. met maximaal 10%.
c. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
12.2 Overgangsrecht gebruik
a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld onder a. te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
c. Indien het gebruik, bedoeld onder a., na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
d. Het bepaalde onder a. is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan “Nieuwestraat 88a” .