Uitwerkingsplan 2 fase 2 Westergouwe
Uitwerkingsplan 2 fase 2 Westergouwe    

Regels     

Hoofdstuk 2 Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen     

In deze regels wordt verstaan onder:

1.1 Plan     

het "uitwerkingsplan 2 Westegouwe fase 2" met identificatienummer NL.IMRO.0513.1108UP2WG2-OB01 van de gemeente Gouda.

1.2 Bestemmingsplan     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.

1.3 Aanduiding     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.4 Aanduidingsgrens     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.5 Ander bouwwerk     

een bouwwerk, geen gebouw zijnde.

1.6 Bebouwing     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

1.7 Bebouwingspercentage     

de oppervlakte van de bebouwing binnen een bouwvlak, uitgedrukt in een percentage van de oppervlakte van dat vlak.

1.8 Bedrijfsmatige activiteiten in of bij een woning     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten - geen detailhandelsbedrijf zijnde - en ambachtelijke bedrijvigheid geheel of overwegend door middel van handwerk, waarbij de aard (qua milieuplanologische hinder) en omvang van de bedrijfsactiviteiten zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

1.9 Bedrijfswoning     

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor één of meerdere personen van wie de huisvesting gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein daar noodzakelijk is.

1.10 Beroepsmatige activiteiten in of bij een woning     

het beroeps- of bedrijfsmatig verlenen van diensten op administratief, medisch, juridisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee naar de aard gelijk te stellen beroep dat door zijn aard en omvang zodanig is dat deze activiteiten in een woning kunnen worden uitgeoefend en de activiteiten geen onevenredige afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving.

1.11 Bestaand (in relatie tot bebouwing)     

bebouwing aanwezig ten tijde van de terinzagelegging van het (ontwerp) bestemmingsplan.

1.12 Bestaand (in relatie tot gebruik)     

gebruik dat bestaat ten tijde van het in werking treden van het bestemmingsplan.

1.13 Bestemmingsgrens     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.14 Bestemmingsvlak     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.15 Bijbehorend bouwwerk     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.16 Bouwen     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.17 Bouwgrens     

de grens van een bouwvlak.

1.18 Bouwlaag, laag     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke hoogte of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, met inbegrip van de begane grond; hieronder wordt niet begrepen:

  1. een onderbouw: een gedeelte van een gebouw dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,2 m boven peil is gelegen;
  2. een vide, waarvan de oppervlakte niet meer bedraagt dan 50% van de onderliggende laag;
  3. een zolder, waarvan de oppervlakte, voor zover de bouwhoogte groter is dan 1,5 m, niet meer bedraagt dan 50% van de oppervlakte van de onderliggende laag.

1.19 Bouwperceel     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.20 Bouwperceelsgrens     

de grens van een bouwperceel.

1.21 Bouwvlak     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.22 Bouwwerk     

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren.

1.23 Dakkapel     

een uitspringend dakvenster, aangebracht op het hellende dakvlak en aan alle zijden omgeven door het betreffende dakvlak.

1.24 Dakopbouw     

een toevoeging aan de bouwmassa door het verhogen van de nok en/of de goot van het dak waardoor de bouwhoogte van het gebouw toeneemt.

1.25 Dakvlak     

een hellend vlak in een dak.

1.26 Detailhandel     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden van goederen, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren aan personen, die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

1.27 Deelauto     

Het herhaald en opeenvolgend gezamenlijk gebruik van motorvoertuigen op grond van een overeenkomst tussen natuurlijke personen en een aanbieder.

1.28 Dienstverlening     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten aan het publiek, zoals een kapsalon, reisbureau, uitzendbureau, bankfiliaal, wasserette of apotheek, eventueel met bijbehorend kantoor, magazijn of ambacht, zulks met uitzondering van horecabedrijven en seksinrichtingen.

1.29 Gebouw     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.30 Geluidsgevoelig object     

een woning, alsmede een gebouw als zodanig bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder.

1.31 Hoofdgebouw     

een gebouw, dat op een perceel door zijn constructie of afmetingen als het belangrijkste gebouw valt aan te merken.

1.32 Kantoor     

een ruimte welke door haar indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor administratieve en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden.

1.33 Milieucategorie     

een aan een bedrijfsactiviteit toegekende categorie volgens de in de bijlage bij deze regels opgenomen Staat van Bedrijfsactiviteiten.

1.34 Nok     

een snijpunt van twee of meer dakvlakken, zijnde de hoogste lijn van het dak.

1.35 Onderkomen     

voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- of vaartuigen, kampeermiddelen, loodsen, keten en soortgelijke verblijfsmiddelen, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken.

1.36 Overkapping     

een bouwwerk met een gesloten dak, dat niet of slechts aan één zijde is voorzien van een (bestaande) wand.

1.37 Peil     

  1. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
  2. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter hoogte van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
  3. indien in, op of boven het water wordt gebouwd: het waterpeil;
  4. indien de onder a tot en met c genoemde peilen in het veld aanleiding geven tot onduidelijkheden een door of namens het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen peil.

1.38 Prostitutie     

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.39 Seksinrichting     

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden.

Onder een seksinrichting worden in elk geval verstaan:

  1. een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon;
  2. een seksbioscoop of sekstheater;
  3. een seksautomatenhal;
  4. een seksclub of parenclub;

al dan niet in combinatie met elkaar. Onder een seksinrichting wordt niet verstaan een escortbedrijf of een sekswinkel.

1.40 Straatmeubilair     

bouwwerken ten behoeve van al dan niet openbare (nuts-)voorzieningen, zoals:

  1. verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken en bloembakken;
  2. telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame;
  3. kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen;
  4. afvalinzamelsystemen.

1.41 Voorgevel     

de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel, de gevel waarin de voordeur is gesitueerd.

1.42 Voorgevelrooilijn     

de aan de zijde van de bestemming '' of '' gelegen bouwgrens, met dien verstande dat op hoeksituaties sprake kan zijn van twee of drie voorgevelrooilijnen.

1.43 Woning     

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

Artikel 2 Wijze van meten     

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 De afstand van een gebouw tot de zijdelingse perceelsgrens     

vanaf het dichtst bij de perceelsgrens gelegen punt van het gebouw tot die perceelsgrens op 1 m boven peil en haaks op de perceelsgrens.

2.2 De bouwhoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een ander bouwwerk, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, vlaggenmasten, bewassings-, luchtbehandelings- en liftinstallaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.3 De brutovloeroppervlakte     

de oppervlakte gemeten op vloerniveau, langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

2.4 De dakhelling     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.5 De goothoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel

2.6 De grondoppervlakte van een gebouw of ander bouwwerk     

buitenwerks en boven peil.

2.7 De inhoud van een bouwwerk     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.8 De oppervlakte van een bouwwerk     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

Hoofdstuk 3 Bestemmingsregels     

Artikel 3 Groen     

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'artikel 3 Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. groenvoorzieningen en water;
  2. voet- en fietspaden;
  3. speelvoorzieningen;
  4. straatmeubilair;
  5. nutsvoorzieningen.
  6. parkeervoorzieningen en ontsluitingswegen ten behoeve van de naastgelegen appartementen, uitsluitend ter plaatse van de functieaanduiding 'verkeer'.

3.2 Bouwregels     

  1. Op de in lid 3.1 Bestemmingsomschrijving bedoelde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd andere bouwwerken ten dienste van de bestemming, alsmede ondersteunende bouwwerken ten behoeve van de aangrenzende woonfuncties, zoals een fietsenberging.
  2. Ten behoeve van water mogen ook bruggen, duikers en damwanden worden gebouwd.

Artikel 4 Verkeer     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor artikel 4 Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, voet- en fietspaden, parkeervoorzieningen en groen.

4.2 Bouwregels     

Op de in lid 1 bedoelde gronden mogen uitsluitend andere bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd.

Artikel 5 Wonen     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'artikel 5 Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. wonen;
  2. tuinen en erven;
  3. aan de functie onder a gebonden parkeervoorzieningen;
  4. groenvoorzieningen en water;

5.2 Bouwregels     

Op de in lid 5.1 Bestemmingsomschrijving bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat:

  1. hoofdgebouwen uitsluitend mogen worden gebouwd binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken;
  2. de bouwhoogte van gebouwen binnen het bouwvlak niet meer mag bedragen dan 12 m, tenzij op de verbeelding binnen een bouwvlak, of een gedeelte daarvan, anders is aangegeven;
  3. het bouwpeil ten minste 4,7 meter beneden Normaal Amsterdams Peil (NAP) bedraagt;
  4. bijbehorende bouwwerken mogen worden gebouwd mits:
    1. de goothoogte niet meer bedraagt dan de bouwhoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw;
    2. de bouwhoogte niet meer bedraagt dan 3,5 m;
    3. de diepte niet meer bedraagt dan 3 m, gemeten uit de achter- en/of zijgevelbouwgrens;
    4. het gezamenlijk grondoppervlak aan bijbehorende bouwwerken bij rijwoningen niet meer bedraagt dan 30 m² en het bebouwingspercentage per bouwperceel niet meer bedraagt dan 70%;
  5. dakkapellen zijn toegestaan mits:
    1. de bouwhoogte van de dakkapel, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, ten hoogste 1,75 m bedraagt; en;
    2. de afstand tussen de goot van het hoofdgebouw en de dakkapel tenminste 0,5 m bedraagt; en
    3. de breedte van de dakkapel aan de voor- en zijkant van woning ten hoogste 60% van de woningbreedte bedraagt; en
    4. de afstand tussen de zijkanten van de dakkapel en de bouwmuren tenminste 0,5 m bedraagt; en
    5. de onderlinge afstand tussen twee dakkapellen geplaatst in hetzelfde dakvlak tenminste 0,5 m bedraagt.
  6. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen niet meer mag bedragen dan:
    1. 1 m op de gronden voor de voorgevelrooilijn;
    2. 2 m voor het overige;
  7. de bouwhoogte van een pergola niet meer mag bedragen dan 2,5 m;
  8. de bouwhoogte van andere bouwwerken niet meer mag bedragen dan 3 m;
  9. ten behoeve van water bouwwerken, zoals bruggen, duikers, damwanden en soortgelijke bouwwerken mogen worden gebouwd.
  10. alvorens een omgevingsvergunning, gericht op (bouw)werkzaamheden in het kader van de doeleinden zoals bedoeld in 5.1 Bestemmingsomschrijving verleend kan worden, inzichtelijk dient te worden gemaakt dat zal worden voorzien in voldoende parkeerplaatsen, overeenkomstig de parkeernormen als bedoeld in artikel 4.4.2.

5.3 Afwijken van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid:

  1. 5.2 Bouwregels onder d ten behoeve van het bouwen van een kap op een bijgebouw waarbij de bouwhoogte van het bijgebouw niet meer mag bedragen dan 6 m en de bouwmogelijkheid niet leidt tot een onevenredige hinder voor omwonenden.

5.4 Specifieke gebruiksregels     

4.4.1 Toegestaan gebruik     

Onder strijdig gebruik wordt niet verstaan het medegebruik van woningen en/of bijgebouwen als praktijkruimte voor beroepsmatige activiteiten en bedrijfsmatige activiteiten die in de van deze regels deel uitmakende Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn aangeduid als categorie 1, mits:

  1. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij geldt dat de brutovloeroppervlakte gebruikt voor beroepsmatige en bedrijfsmatige activiteiten niet meer mag bedragen dan 35% van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 50 m²;
  2. geen afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving;
  3. geen onevenredige toename van de verkeersbelasting optreedt in de omgeving;
  4. er wordt voorzien in voldoende parkeerruimte op eigen terrein;
  5. de beroepsmatige activiteiten geschieden door degene die op het perceel woonachtig is;
  6. geen detailhandel plaatsvindt, behoudens beperkte kleinschalige verkoop in direct verband met de beroepsmatige activiteiten;
4.4.2 Hagen op perceelsgrenzen     

Ter plaatse van de functieaanduiding 'groen' zijn uitsluitend hagen toegestaan en mogen gronden niet worden verhard of bebouwd, behoudens indien dat voor een uitrit noodzakelijk is.

4.4.3 Voorwaardelijke verplichting parkeren     
  1. nieuwe hoofdgebouwen mogen niet eerder in gebruik worden genomen ten behoeve van de functie(s), die op grond van de desbetreffende bestemming is (of zijn) toegelaten, dan nadat ten behoeve van die hoofdgebouwen voldoende parkeerplaatsen zijn gerealiseerd. Daarbij geldt het volgende:
  2. voor rijwoningen dienen 1,8 parkeerplaatsen per woning te worden gerealiseerd in het openbaar gebied;
  3. voor gestapelde woningen gezamenlijk dienen tenminste 117 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd, waarop tenminste 5 deelauto's als bedoeld in artikel 1.27 dienen te worden gestationeerd. Deze parkeerplaatsen dienen binnen de bestemming Groen met de functieaanduiding 'verkeer' te worden gerealiseerd. Parkeervoorzieningen, die zijn opgenomen in een verleende omgevingsvergunning, mogen niet zodanig worden gewijzigd, dat hierdoor niet meer wordt voldaan aan deze parkeernormen.

4.4.4 Voorwaardelijke verplichting hagen     

Nieuwe hoofdgebouwen op bouwpercelen met een functieaanduiding 'groen' mogen niet eerder in gebruik worden genomen dan nadat ter plaatse van de functieaanduiding 'groen' hagen zijn geplant.

5.5 Afwijken van de gebruiksregels     

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 7.4.1 en behoeve van het medegebruik van woningen en/of bijgebouwen voor bedrijfsmatige activiteiten die in de van deze regels deel uitmakende Staat van Bedrijfsactiviteiten zijn aangeduid als categorie 2, mits:

  1. de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij geldt dat de brutovloeroppervlakte gebruikt voor bedrijfsmatige activiteiten niet meer mag bedragen dan 35% van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 50 m²;
  2. geen afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefmilieu in de omgeving;
  3. geen onevenredige toename van de verkeersbelasting optreedt in de omgeving;
  4. er wordt voorzien in de voldoende parkeerruimte op eigen terrein;
  5. de bedrijfsmatige activiteiten geschieden door degene die op het perceel woonachtig is;
  6. geen detailhandel plaatsvindt, behoudens beperkte kleinschalige verkoop in direct verband met de bedrijfsmatige activiteiten;

Hoofdstuk 4 Algemene regels     

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel     

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 Algemene bouwregels     

7.1 Vlaggenmasten, antennemasten en schoorstenen     

Vlaggenmasten, antennemasten, schoorstenen en dergelijke, die deel uitmaken van een gebouw, mogen de voor dat gebouw toegestane maximale bouwhoogte met niet meer dan 8 m overschrijden.

7.2 Dakopbouwen ten behoeve van bewassings-, luchtbehandelings- en liftinstallaties     

Dakopbouwen ten behoeve van bewassings-, luchtbehandelings- en liftinstallaties en naar de aard daarmee gelijk te stellen installaties zijn toegestaan, mits deze niet hoger zijn dan 3,5 m en geen grotere oppervlakte hebben dan 40% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst.

7.3 Onderkeldering     

6.3.1 Bouwregels     

Voor ondergrondse bouw zijn de bestemmingsplanregels ten aanzien van de toelaatbaarheid, aard, omvang en situering van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat ondergrondse bouw uitsluitend is toegestaan:

  1. onder de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, mits gebouwd wordt tussen peil en 3,5 m onder peil;
  2. voor ondergrondse funderingen en ondergrondse andere bouwwerken, mits de bouwgrens met niet meer dan 1,5 m wordt overschreden;
6.3.2 Afwijking van de bouwregels     

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sublid:

  1. 6.3.1 Bouwregels onder a. ten behoeve van ondergrondse bouw buiten de oppervlakte van bovengronds gelegen gebouwen, mits:
    1. de bouwhoogte van kelders ten minste 0,1 m beneden peil bedraagt;
    2. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens en de openbare weg ten minste 1 m bedraagt, met dien verstande dat in geval van kelderbouw in belendende percelen in de zijperceelsgrens mag worden gebouwd;
    3. kelders niet worden voorzien van een dakraam of lichtkoepel.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels     

8.1 Verboden gebruik     

Een verboden gebruik is in ieder geval het gebruik:

  1. van onbebouwde gronden voor:
    1. het storten of het lozen van puin, vuil of andere vaste of vloeibare afvalstoffen;
    2. het opslaan van gerede of ongerede goederen, zoals vaten, kisten, bouwmaterialen, voer- en vaartuigen, werktuigen, machines of onderdelen hiervan;
    3. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens, tenzij dit gebruik verband houdt met:
      • het (tijdelijk) gebruik ten behoeve van de realisering en/of handhaving van de bestemmingen of het normale onderhoud van de gronden;
      • de opslag van goederen in het kader van de in het plan toegestane bedrijfsvoering;
      • het opslaan of storten van afval- of meststoffen, voor zover noodzakelijk voor het normale onderhoud van de gronden en de watergangen;
  2. van bouwwerken ten behoeve van een seksinrichting, horeca of detailhandel, voor zover zulks niet expliciet is toegestaan ingevolge de bestemmingsregels.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels     

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in deze regels ten behoeve van:

  1. een afwijking ten aanzien van de voorgeschreven bouwhoogte van gebouwen, bouwhoogte van andere bouwwerken, grondoppervlakte van bebouwing, onderlinge afstand tussen gebouwen, afstand tot perceelsgrenzen en overige aanduidingen, mits deze afwijkingen niet meer bedragen dan 15% van de in het plan voorgeschreven maten, afstanden, oppervlakten en percentages;
  2. het bouwen van andere bouwwerken, zoals vlaggenmasten, artistieke kunstwerken, antennes e.d. tot een bouwhoogte van 15 m, mits belangen van derden niet in onevenredige mate worden aangetast;
  3. het overschrijden van de aangegeven bouwgrenzen met ten hoogste 0,8 m, indien het erkers, luifels, balkons, galerijen en dergelijke ondergeschikte bouwdelen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken betreft;
  4. het overschrijden van de aangegeven bouwgrenzen met ten hoogste 1,5 m, indien het hijsinrichtingen, laadbruggen, reclametoestellen, draagconstructies voor reclame en kelderingangen of kelderkoekoeken betreft.

Artikel 10 Algemene wijzigingsregels     

10.1 Algemeen     

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op:

  1. een afwijking ten aanzien van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen, maatvoeringsgrenzen en overige aanduidingen op de verbeelding in het horizontale vlak die noodzakelijk is, ofwel ter aanpassing aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein, dan wel indien dit uit het oogpunt van doelmatig gebruik van de grond en bebouwing gewenst is en er geen dringende redenen zijn die zich hiertegen verzetten en mits die afwijking ten opzichte van hetgeen op de verbeelding is aangegeven niet meer dan 15 m bedraagt;

Hoofdstuk 5 Overgangs- en slotregels     

Artikel 11 Overgangsrecht     

11.1 Overgangsrecht bouwwerken     

10.1.1 Bouwwerken     

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

  1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
10.1.2 Afwijking vergroting bouwwerken     

Burgemeester en wethouders kunnen bij omgevingsvergunning eenmalig afwijken van het bepaalde in sublid 10.1.1 Bouwwerken voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in sublid 10.1.1 Bouwwerken met maximaal 10%.

10.1.3 Uitgesloten bouwwerken     

Sublid 10.1.1 Bouwwerken is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder omgevingsvergunning en in strijd zijn met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

11.2 Overgangsrecht gebruik     

10.2.1 Gebruik     

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

10.2.2 Verbod verandering gebruik     

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 10.2.1 Gebruik, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

10.2.3 Verbod hervatting strijdig gebruik     

Indien het gebruik, bedoeld in lid 10.2.1 Gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

10.2.4 Uitgesloten gebruik     

Lid 10.2.1 Gebruik is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 12 Slotregel     

Deze regels worden aangehaald als 'Regels van het uitwerkingsplan 2 fase 2 Westergouwe'.

Toelichting     

Hoofdstuk 1 Inleiding     

1.1 Aanleiding     

Voorliggend uitwerkingsplan is een uitwerking van een deel van het globale bestemmingsplan Westergouwe fase 2. Het gaat om een tweetal gebieden. In de eerste plaats wordt het kavel uitgewerkt waar voorheen een boerderij stond aan de Provincialeweg. De planvorming voor dit deelgebied is op dit moment (voorjaar 2019) voldoende uitgewerkt om vastgelegd te kunnen worden in een uitwerkingsplan op grond van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening. Het uitwerkingsplan is noodzakelijk voor het kunnen verlenen van omgevingsvergunning voor het bouwen.

In de tweede plaats is een klein gebied aan de zuidkant van de hoofdontsluitingsweg opgenomen in dit uitwerkingsplan. In dit gebied mogen volgens het geldende uitwerkingsplan alleen twee onder één kap woningen of vrijstaande woningen worden gebouwd. Het globale bestemmingsplan dat als juridische onderlegger voor het uitwerkingsplan functioneert opent ook de mogelijkheid voor het bouwen van rijwoningen. Ook in het stedenbouwkundig plan is deze optie opgenomen. Nu de wens bestaat daadwerkelijk rijwoningen te bouwen en dat ruimtelijk past dient het uitwerkingsplan te worden herzien, zodat omgevingsvergunningen kunnen worden verleend voor het bouwen.

Beide gebieden waarop dit uitwerkingsplan betrekking heeft staan hieronder aangegeven.

1.2 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied     

De ligging van het plangebied is hieronder aangegeven, eerst in een afbeelding die de ligging laat zien in het grotere verband van Gouda, vervolgens meer ingezoomd op Westergouwe fase 2.

Afbeelding 1 Ligging plangebied in Gouda

Afbeelding 2 Ligging plangebied in Westergouwe fase 2

1.3 Bij het plan behorende stukken     

Voorliggend uitwerkingsplan bestaat uit een geografische plaatsbepaling (verbeelding) regels en een toelichting. De geografische plaatsbepaling en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide onderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast.

1.4 Leeswijzer     

Het uitwerkingsplan is opgebouwd conform het (wettelijke) model Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012) Hoofdstuk 2 beschrijft hoe de bouw- en inrichtingsplannen er uit koment te zien. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op een aantal milieuaspecten, waarna in hoofdstuk 4 wordt uitgelegd hoe het plan juridisch in elkaar zit. Hoofdstuk 5 tenslotte gaat in op de uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving     

2.1 Positie van het plangebied in Westergouwe     

Voormalig boerderijkavel

In de noordwestpunt van het deelgebied Westergouwe fase 2 ligt de plek waar voorheen een boerderij stond (Provincialeweg nr. 26). Het bleek niet mogelijk deze boerderij te behouden. Door de grote zandpakketten in de directe omgeving zou de fundering van de boerderij ernstig beschadigd raken. Het alternatief was het aanhouden van een zeer grote afstand tussen zandpakket (en dus te bebouwen grond) en de boerderij zelf. Dit betekende een te groot verlies aan bebouwbaar oppervlak. Bovendien zoud boerderijkavel ten opzichte van zijn omgeving diep komen te liggen, waardoor het noodzakelijk zou zijn een dijkje er om heen aan te leggen en de kavel voortdurend droog te pompen. Dat alles zou ook niet hebben geleid tot een fraaie integratie van de boerderij in de wijk. Daarom is een aantal jaren geleden besloten de boerderij te slopen, maar de locatie een bijzondere plek te geven in het stedenbouwkundig plan door het realiseren van een opvallender woonprogramma, het aanleggen van een betekenisvolle groene plek voor de buurt en het omzomen van de kavel met water en een stevige bomenrij.

In het geheel van Westergouwe is dit een logische plek om wat hoger te bouwen. Aan de Provincialeweg ontstaat zo een drietal hoogteaccenten, namelijk bij de Eurorotonde, bij het toekomstig winkelcentrum ter hoogte van de Weegje-rotonde en precies halverwege op het voormalig boerderijkavel. De appartementengebouwen geven 'gezicht' aan Westergouwe en bieden een fraai uitzicht op de Oostpolder en Gouda.

Bouwveld ten zuiden van de Burgemeester van Dijkesingel

Dit bouwveld ligt tussen de Burgemeester van Dijkesingel en de woningen in de zone van de Bergambachtleiding die deelgebied Westergouwe fase 2 aan de zuidzijde begrenst. In de basisvariant van het stedenbouwkundig plan waren hier twee onder een kap woningen gedacht. In verband met de grote behoefte aan woningen in het middenhuursegment is besloten om dit type huurwoningen langs deze dwarsstraat te bouwen.

2.2 Plandeel voormalig boerderijkavel     

Woonprogramma

Het Boerderijkavel maakt onderdeel uit van Westergouwe II en is gesitueerd in de noordwestelijke hoek van dit deel van Westergouwe. Het boerderijkavel is direct verbonden met de ringdijk en de Provincialeweg, aan de andere zijden wordt het omzoomd door een watergang. Het Boerderijkavel wordt middels een duiker ontsloten vanaf Tuinen II noord. De verkavelingsopzet wijkt af van de overige delen van Tuinen II. Hier tref je geen straten aan en grondgebonden woningen met voor- en achtertuinen maar een ensemble van twee losse bouwvolumes rondom een centrale groene ruimte.

Afbeelding 3 Inrichitngsvoorstel boerderijkavel

Op het boerderijkavel worden twee gebouwen gerealiseerd: een zorggebouw en een woongebouw. Het zorggebouw, met 59 wooneenheden voor senioren, heeft een haakvormige hoofdopzet en is vier bouwlagen hoog. In het gebouw worden zorgondersteunende diensten geleverd. Het woongebouw krijgt 44 wooneenheden in de sociale huur, met een oppervlakte van ongeveer 50 m2 per appartement. Verder zijn op de begane grond 8 appartementen voor beschut wonen geprogrammeerd. De sociale huurwoningen voorzien in een grote behoefte in Gouda. Wachttijden voor sociale huurwoningen zijn lang en elke woning levert veel inschrijvingen op. Ook woningen voor senioren voorzien in een behoefte. Het bevordert ook de dringend gewenste doorstroming in de woningmarkt. Het appartementengebouw voor sociale huur is op het noordelijke deel van het boerderijkavel gesitueerd en kijkt uit op de Provincialeweg. Het gebouw krijgt zeven bouwlagen en heeft een rechthoekig grondvlak. De verbindende dam met duiker tussen Tuinen II noord en het boerderijkavel ligt in het verlengde van het centraal in Tuinen II noord gelegen wandelpad in oost westelijke richting. De centrale groene ruimte op het boerderijkavel wordt hiermee verbonden met de hoofdgroenstructuur van Tuinen II. Op het boerderijkavel worden 112 parkeerplaatsen gerealiseerd. 72 parkeerplaatsen worden ondergebracht in een groot parkeerveld tussen de Provincialeweg en het woongebouw. De overige 40 parkeerplaatsen worden gesitueerd bij het zorggebouw. Onderstaand wordt wat dieper ingegaan op de onderbouwing van de parkeeroplossing, omdat deze met maatwerk voor het boerderijkavel is opgezet.

De oorspronkelijke invulling van het boerderijkavel bestond hoofdzakelijk uit een op de Provincialeweg georiënteerde langgevelboerderij met één bouwlaag en een kap. Hoewel in de beoogde nieuwe opzet wordt uitgegaan van twee veel grotere bouwvolumes is het de bedoeling in de uitwerking aansluiting te vinden bij de inmiddels gesloopte langgevelboerderij Voorzorg. Zo wordt er uitgegaan van heldere en eenvoudige hoofdbouwmassa’s met stoere raamopeningen en wordt er net als bij Voorzorg uitgegaan van zadeldaken. Karakteristiek voor Voorzorg is de markante kopgevel aan de Provincialeweg en de daarin toegepaste details. De uitdaging is om de markante kopgevel aan de Provinciale weg op een eigentijdse manier opnieuw gestalte te geven.

Afbeelding 4 Vogelvluchtimpressie vanaf noordzijde

Groen

Ondanks het flinke bouwprogramma krijgt het Boerderijkavel een groen en ruimtelijk karakter. Dit komt tot uitdrukking in de centrale groene ruimte en in de groene omranding in de vorm van brede taluds en lange rijen met wilgen. Het is de ambitie om het boerderijkavel een ontspannen en informeel karakter te geven dat geïnspireerd is op de polder en op een boerenerf. Dus geen aangeharkte en kort gemaaide perken, maar wel knotwilgen, wilde grassen en natuurlijke inrichtingselementen zoals stammetjes, takkenrillen en vlecht-heggen. De centrale groene ruimte krijgt gestalte als weelderige Heemtuin waar jong en oud elkaar kan ontmoeten. In totaal bestat 45% van de oppervlakte van de boerderijkavel uit groen.

Parkeren

Voor de verschillende functies op de voormalige boerderijkavel zijn de volgende parkeernormen gehanteerd:

- 42 sociale huurwoningen (kleiner dan 55 m2): 1,2 pp per woning = 50,4 parkeerplaatsen

- 10 wooneenheden beschermd wonen: 0,6 per woning = 6 parkeerplaatsen

- 59 seniorenwoningen: 1,6 per woning = 94,4 parkeerplaatsen

Totaal benodigd (afgerond) 151 parkeerplaatsen

Deze parkeervraag wordt als volgt opgelost:

- op de boerderijkavel zelf: 117 parkeerplaatsen

- aan de zuidkant van de kavel langs de Burg. van Dijkesingel 5 parkeerplaatsen

Totaal aan te leggen 122 parkeerplaatsen

Rekenkundig betekent dit nog een opgave van 29 parkeerplaatsen. Deze opgave wordt opgelost door de inzet van deelauto's, twee voor het gebouw van Woonpartners Midden-Holland (het noordelijke gebouw) en drie voor het gebouw van Zorgidee (het zuidelijke gebouw). Deze worden op de boerderijkavel gestationeerd. Juist doordat het plangebied als een vrij zelfstandige ruimtelijke eenheid functioneert en de huurwoningen gelieerd zijn aan twee organisaties, is het goed mogelijk om deelauto's hier tot een succes te maken. De inzet van deelauto's wordt geborgd door deze op te nemen in:

- de planregels van dit uitwerkingsplan (voorwaardelijke verplichting);

- een daarmee samenhangende voorwaarde in de twee omgevingsvergunningen;

- het koop- en realisatiecontract met de twee initiatiefnemers.

Mocht blijken dat de inzet van vijf deelauto's onvoldoende is doordat in de omgeving parkeerdruk ontstaat tengevolge van de boerderijkavel, dan kan de gemeente Gouda na een evaluatieperiode tot twee jaar na oplevering de inzet van meer deelauto's inroepen. Dit is geborgd in het koop- en realisatiecontract met de bouwende partijen. Ook bestaat in het uiterste geval de mogelijkheid om in het aangrenzende deelgebied Westergouwe fase 3 extra parkeerplaatsen aan te leggen.

Waterhuishouding

Het plangebied van dit uitwerkingsplan maakt deel uit van het watersysteem van Westergouwe fase 2. DitDe watergangen rond het boerderijkavel zijn al in het bestemmingsplan opgenomen. Voor de waterhuishoudkundige onderbouwing wordt verwezen naar het bestemmingsplan "Westergouwe fase 2".

2.3 Plandeel commerciële huurwoningen     

In de zijstraten van het zuidelijk deel van Westergouwe fase 2 is in het uitwerkingsplan "Westergouwe fase 2" de aanduiding "vrijstaand, tweekapper" opgenomen. In artikel 7.2.f is bepaald dat "ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding-vrijstaand, tweekapper, (driekapper)" de woningen uitsluitend als uitsluitend als vrijstaande, twee-onder één kap, (of drie-onder- één kap) woning dienen te worden gebouwd". In het stedenbouwkundig plan voor Westergouwe is desalniettemin de mogelijkheid voor de bouw van rijwoningen opgenomen. Ruimtelijk is dat inpasbaar, zij het dat de beoogde groenstrook daarvoor zal moeten worden omgevormd in een rij haaks parkeren. De gemeenteraad heeft in 2017 per motie laten weten dat het college van burgemeester en wethouders in overleg zou moeten treden met de gemeenteraad indien de wens zou bestaan om daadwerkelijk rijwoningen te bouwen. In het voorjaar van 2019 is daartoe een voorstel van het college van burgemeester en wethouders in de gemeenteraad besproken. De gemeenteraad heeft in meerderheid met dit voorstel ingestemd. De argumenten om nu, in plaats van tweekappers rijwoningen te bouwen zijn als volgt:

- er blijkt een overaanbod aan tweekappers in fase 2 Westergouwe;

- de bouw van beleggershuurwoningen brengt meer diversiteit in het woningaanbod;

- de vraag naar beleggershuurwoningen is op dit moment groot.

In voorliggend uitwerkingsplan wordt de bouw van deze huurwoningen mogelijk gemaakt door de specifieke bouwaanduiding voor het type wonignen te schrappen.

Hoofdstuk 3 Milieuaspecten     

In het bestemmingsplan "Westergouwe fase 2" zijn de relevante milieuaspecten voor onder meer de boerderijkavel uitgebreid beschreven. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.

3.1 Geluid     

Ten behoeve van dit uitwerkingsplan is akoestisch onderzoek verricht om te bezien of de gevelbelasting door weg- en spoorwegverkeer voldoet aan de eisen uit de Wet geluidhinder. Gebleken is dat niet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder (Wgh) ten gevolge van de N207, de Provincialeweg en de Burgemeester Van Dijkesingel kan worden voldaan. Wel kan voldaan worden aan de maximaal vast te stellen hogere waarde van 63 dB. Daarom worden voor 79 woningen hogere geluidwaarden vastgesteld op grond van artikel 83 van de Wgh, tot maximaal 57 dB(A). Voor de appartementen die het dichtst bij de Provincialeweg liggen geldt dat deze worden voorzien van een voor geluid afsluitbare buitenruimte (Lden ≤ 48 dB). Hierbij wordt de gevel binnen de geluidsluwe buitenruimte beschouwd als geluidsluwe gevel, conform het hogere waarden-beleid van de gemeente Gouda. Voor een verdere toelichting wordt verwezen naar bijlage 1 (akoestisch onderzoek).

3.2 Overige milieuaspecten     

Voor de overige milieuaspecten wordt verwezen naar de toelichting van het bestemmingsplan "Westergouwe fase 2".

Hoofdstuk 4 Juridische planopzet     

Het uitwerkingsplan bestaat geografisch uit twee delen. Het ene deel betreft de boerderijkavel, het andere deel betreft het gebied waarin de commerciele huurwoningen worden gerealiseerd.

Boerderijkavel

Binnen dit gebied zijn twee bestemmingen gekozen, de bestemming Wonen en de bestemming Groen. De bestemming Wonen ligt rond de bouwcontour van de appartementengebouwen. Op de verbeelding is de maximale hoogte aangeduid. De bestemming Groen geeft de mogelijkheid voor groen, water en paden. Verweven in het groen worden een ontsluitingsweg en parkeerplaatsen aangelegd. Deze functies zijn binnen de bestemming Groen specifiek aangeduid met "Verkeer". Voor het parkeren is een speciale regeling opgenomen die als volgt is opgebouwd. In de bouwregels (4.2.j) is een bepaling opgenomen die voorschrijft dat omgevingsvergunning voor bouwen alleen kan worden verleend als eerst inzichtelijk is gemaakt dat voorzien kan worden in voldoende parkeerplaatsen. Voor de normstelling wordt verwezen naar een voorwaardelijke verplichting ten aanzien van gebruik (4.4.2). Nieuwe hoofdgebouwen mogen niet eerder in gebruik worden genomen dan nadat ten behoeve van die hoofdgebouwen voldoende parkeerplaatsen zijn gerealiseerd. Wat "voldoende" is wordt in dezelfde bepaling beschreven met een exacte normering en aantallen. Ook wordt het gebruik van 5 deelauto's verplicht voorgeschreven. Het begrip deelauto is in artikel 1 gedefinieerd. Om het gebruik van deelauto's te borgen zal als voorwaarde in de omgevingsvergunningen worden opgenomen dat een contract zal moeten worden gesloten met een aanbieder van deelauto's en dat de deelauto's daadwerkelijk op het terrein bij de appartementengebouwen moeten worden gestationeerd.

Commerciele huurwoningen

De bouwvlakken waar deze woningen worden gebouwd zijn in het plan opgenomen met de bestemming Wonen, zonder specifieke bouwaanduiding voor het type woningen. Dat geeft de mogelijkheid om hier rijwoningen te maken, in tegenstelling tot het geldende uitwerkingsplan.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid     

5.1 Economische uitvoerbaarheid     

Bij de voorbereiding van een uitwerkingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar. Op grond van artikel 6.12 stelt de raad hiertoe een exploitatieplan op.

Alternatieve mogelijkheid is dat kostenverhaal op alternatieve wijze wordt verzekerd. In dat geval dient een en ander te worden vastgelegd in privaatrechtelijke overeenkomsten met de eigenaar. In het geval van dit uitwerkingsplan zijn contracten gesloten over de kosten die de gemeente moet maken. De economische uitvoerbaarheid van het plan is daarmee gegarandeerd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid     

In dit hoofdstuk worden conform artikel 3.1.1 Besluit ruimteljke ordening de uitkomsten verwerkt van het vooroverleg met de besturen van de betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van de provincie en rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in geding zijn. Het genoemde overleg zal plaatsvinden aan de hand van het ontwerpbestemmingsplan.

5.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro     

Over het vooroverleg wordt door de gemeente met diverse partijen (zoals de provincie, het hoogheemraadschap) het wettelijk verplichte vooroverleg gevoerd. De resultaten hiervan worden te zijner tijd in deze paragraaf weergegeven.

5.2.2 Zienswijzenprocedure     

Na het verwerken van de eventuele inspraak- en overlegreacties wordt het ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Dat wordt, zoals de wet voorschrijft, gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegd waarbij zienswijzen kunnen worden ingediend. Van de zienswijzenprocedure wordt te zijner tijd in deze paragraaf verslag gedaan. Na de zienswijzenprocedure wordt het bestemmingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. De raad kan het plan gewijzigd of ongewijzigd vaststellen. Het vastgestelde bestemmingsplan behoeft op grond van de Wro geen goedkeuring meer van Gedeputeerde Staten.Tegen het besluit tot vaststelling staat, voor belanghebbenden, direct beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Direct na de beroepstermijn treedt, indien tijdens de beroepstermijn geen verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, het plan in werking.

Bijlagen     

Bijlage 1 Nota beantwoording zienswijzen (eventueel apart invoegen als losse PDF)