direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Vlijweide Scholenlocatie Noordendijk
Status: voorontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0505.BP208Noordendijk-1001

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Doel van dit bestemmingsplan

De scholen aan de Noordendijk worden gesloopt, waardoor het gebied grotendeels vrij komt voor woningbouw. Op 24 september 2019 stelde de gemeenteraad van Dordrecht onder meer met het oog hierop de 3e herziening Structuurvisie Dordrecht 2040 vast. Hierin is de scholenlocatie aan de Noordendijk aangewezen voor het leefmilieu Rustig Groen; daarvoor was het gebied aangewezen als Stedelijk Wonen. Door het leefmilieu te wijzigen naar Rustig Groen zet de gemeenteraad in op de groene en blauwe kwaliteiten van het gebied en de duurdere woonmilieus in de omgeving.

Het bestemmingsplan Vlijweide Scholenlocatie Noordendijk heeft als doel om woningbouw op deze locatie mogelijk te maken. Dit geldt ook voor een deel van de nu nog onbebouwde strook grond ten westen van de Vlijhaven. De kerk blijft behouden en de scouting Johan & Cornelis de Witt verhuist binnen dit gebied. De naam van deze woonbuurt wordt Vlijweide.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt tussen de Noordendijk, de Oranjelaan, de noordelijke oever van de Vlij aan de Wantijbuurt en bevat de jachthaven in de Vlij ten westen van Plan Tij.

afbeelding "i_NL.IMRO.0505.BP208Noordendijk-1001_0001.png"

Figuur 1: ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

In het plangebied geldt het bestemmingsplan "Reeland", vastgesteld op 26 november 2013.

afbeelding "i_NL.IMRO.0505.BP208Noordendijk-1001_0002.jpg"
De geldende bestemmingen zijn: Maatschappelijk (religie en onderwijs), Groen, Verkeer en Water. Daarnaast geldt voor het plangebied de partiële herziening regeling parkeren (2018).

1.4 Toekomstige situatie en ontwikkelstrategie

In het plangebied zal een nieuwe en aantrekkelijke woonbuurt ontstaan met veel aandacht voor de natuurlijke setting. Hier zal een voor Nederland vrij uniek zoetwater getijdelandschap worden gecreëerd, een "binnenstedelijke Biesbosch”. Zie voor meer informatie hierover hoofdstuk 2.13.

De gewenste ontwikkeling is beleidsmatig mogelijk gemaakt door bovengenoemde 3e herziening Structuurvisie Dordrecht 2040. Definitieve bouwplannen zijn bij schrijven van deze toelichting nog niet bekend.

De gemeente is eigenaar van de grond. De totaal uit te geven oppervlakte van het plangebied bedraagt ca. 2,3 hectare. De locatie is circa 4,5 hectare groot. De ontwikkeling van dit gebied wordt in een zogenaamde tender op de markt gezet, waarbij eisen aan en randvoorwaarden voor de ontwikkeling worden meegegeven. Deze staan in de zogenaamde bouwenvelop, die als bijlage 1 bij deze toelichting is opgenomen. De uiteindelijke invulling van het plan wordt binnen de gegeven eisen en randvoorwaarden door de markt (winnaar van de tender) bepaald.

Om tempo te houden in de bouwopgave wil de gemeente niet wachten op definitieve bouwplannen. Dit betekent dat - anders dan gebruikelijk - in het bestemmingsplan nog niet is vastgelegd waar de woningen precies komen te staan. In plaats daarvan zijn gewenste ontwikkelingen vastgelegd in doelen. Voor onderhavig plangebied zijn dit in concept de volgende: gebiedseigen ontwikkeling met hoge ecologische waarde, kwalitatief hoogwaardig wonen, een aanvaardbare akoestische omgeving en een klimaatbestendige woonbuurt.

Bij de uitvoering van het bestemmingsplan zullen burgemeester en wethouders aanvragen van vergunning (de bouwplannen) aan deze doelen toetsen en zo nodig bijsturen. In het plan is in concept een monitoringsverplichting opgenomen voor het eerste doel. De raad kan op deze manier nagaan of de ontwikkeling, zoals die bij de vaststelling van de 3e herziening Structuurvisie Dordrecht 2040 voor ogen stond, ook zo gerealiseerd wordt. Zie hoofdstuk 4.

Om op deze manier een bestemmingsplan te kunnen maken, is het wenselijk een veel bredere opzet te kiezen dan gebruikelijk. In een bestemmingsplan mogen alleen regels worden opgenomen die zien op ruimtelijke aspecten ('goede ruimtelijke ordening'), terwijl in de doelen juist ook andere aspecten terugkomen. Om een dergelijk bestemmingsplan met bredere reikwijdte te kunnen vaststellen, is het plangebied aangemeld als een bijzonder bestemmingsplan: een bestemmingsplan met verbrede reikwijdte op grond van de Crisis- en herstelwet. Aanvullend op een 'goede ruimtelijke ordening' kunnen in een dergelijk bestemmingsplan dan ook regels worden gesteld voor het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke functies.

1.5 Toepassing Crisis- en herstelwet

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft het plangebied aangewezen als gebied ter uitvoering van de Crisis- en herstelwet (besluit d.d. 4 oktober 2019).

Dat wil zeggen dat de gemeente Dordrecht voor dit gebied vooruit mag lopen op de Omgevingswet. Dit biedt de mogelijkheid om in dit bestemmingsplan een bredere reikwijdte toe te passen en dus meer onderwerpen te regelen. Een dergelijk bestemmingsplan biedt daarnaast de mogelijkheid om nu al het bestemmingsplan op te stellen, terwijl nog niet helemaal duidelijk is hoe het woongebied er uit komt te zien. Dit plan maakt daar gebruik van door onderwerpen als klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en mobiliteit veel meer in hoofdlijnen vast te leggen en de uitwerking daarvan door te schuiven naar de fase van vergunningverlening. Door deze aanpak kan de gemeenteraad sneller een bestemmingsplan vaststellen.

Daarnaast wordt in dit bestemmingsplan zoveel mogelijk gewerkt volgens het gedachtegoed van de Omgevingswet. Dat wil zeggen zo integraal mogelijk waarbij vooraf is nagegaan of het mogelijk is een woonbuurt te ontwikkelen die op zoveel mogelijk onderdelen van de leefomgeving zo hoog mogelijk scoort. In hoofdstuk 3 wordt dit toegelicht. Voor een verdere toelichting op de toepassing van de Crisis- en herstelwet, zie paragraaf 4.6.

1.6 Participatie en inspraak

Voor de ontwikkeling van deze locatie heeft participatie plaatsgevonden. Een verslag hiervan is opgenomen in bijlage 2.

Ook wordt inspraak over het concept ontwerpbestemmingsplan georganiseerd. Het verslag hiervan zal worden opgenomen in bijlage 3 bij deze toelichting. PM

1.7 Overleg

Het in artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven overleg wordt gevoerd met:

  • 1. Provincie Zuid-Holland (digitaal formulier)
  • 2. Nederlandse Gasunie;
  • 3. Rijkswaterstaat Zuid-Holland;
  • 4. Tennet TSO;
  • 5. Waterschap Hollandse Delta;
  • 6. Veiligheidsregio Zuid-Holland Zuid;
  • 7. Stedin;
  • 8. Dienst Gezondheid en Jeugd;
  • 9. Omgevingsdienst Haaglanden.


Het verslag hiervan zal worden opgenomen in bijlage 3 bij deze toelichting. PM

Hoofdstuk 2 Omgevingsaspecten

Dit bestemmingsplan nodigt marktpartijen uit om te komen met een plan voor maximaal zeventig woningen. De eisen en randvoorwaarden waaraan inschrijvers moeten voldoen staan in de zogenaamde bouwenvelop. De eisen zijn als zogenaamde beoordelingsregels opgenomen in onderhavig bestemmingsplan. Deze werken dus door bij de toetsing van aanvragen omgevingsvergunning; zie hoofdstuk 4 van deze toelichting voor een juridische uitleg.

Het plan laat ruimte aan de markt, mits ingediende bouwplannen voldoen aan de regels en doelen die in dit plan gesteld zijn. In dit hoofdstuk wordt per relevant onderdeel van de fysieke leefomgeving nagegaan welke regels gesteld zijn om minimaal te voldoen aan wettelijke voorschriften en het halen van de doelen.

Per onderdeel wordt hierna per paragraaf in beginsel de volgende indeling aangehouden:

  • 1. wat is de situatie nu?
  • 2. wat zeggen de Structuurvisie Dordrecht 2040 en ander relevant beleid?
  • 3. welke eisen gelden er vanuit bestaande wet- en regelgeving?
  • 4. wat staat er in de bouwenvelop?
  • 5. hoe zijn de uitkomsten van stap 1 t/m 4 juridisch vertaald in dit bestemmingsplan?

2.1 Ruimtelijke kwaliteit

2.1.1 Bestaande situatie

Het plangebied bestaat uit een aantal maatschappelijke functies, namelijk scholen, een kerk en een scouting. Laatstgenoemde functies blijven in het plangebied. De kerk blijft op de huidige locatie; de scouting Johan & Cornelis de Witt verhuist naar de oostzijde van het plangebied.

Op deze locatie waren oorspronkelijk vier scholen gevestigd. In 2013 verloren twee gebouwen hun onderwijsfunctie, te weten Baden Powellaan 1 en Noordendijk 268 (in 2017 gesloopt). Het Da Vinci College verhuisde naar de Patersweg en de Stichting Specialisten in Passend Onderwijs naar nieuwbouw aan de Sitterstraat. De school De Regenboog, gevestigd Noordendijk 264, zal naar het voormalige Regiokantoor aan de Noordendijk 250 verhuizen. Voor het Kompas wordt een locatie aan de Maasstraat onderzocht. De verwachting is dat in 2023 de gehele scholenlocatie beschikbaar is voor woningbouw.

Ten noorden van de nieuwbouwlocatie bevindt zich de Vlij. Dit water staat in verbinding met het Wantij en de Biesbosch.

afbeelding "i_NL.IMRO.0505.BP208Noordendijk-1001_0003.png"

2.1.2 Visie

In het provinciale Omgevingsbeleid (geldend sinds 1 april 2019) is het plangebied aangewezen als 'stedelijke agglomeratie'. Deze maakt deel uit van het zogenaamd 'dagelijks stedelijk systeem'.

Binnen de stedelijke agglomeratie stuurt de provincie op sterke en complementaire centra en ontwikkelingslocaties bij knooppunten. Nieuwe investeringen in gebiedsontwikkeling, mobiliteit en infrastructuur worden zo veel mogelijk geconcentreerd. Daarvoor komen locaties in aanmerking binnen de stedelijke agglomeratie, waar het infrastructuurnetwerk nog onbenutte capaciteit heeft en waar door de stedelijke dynamiek kansen liggen voor de versterking van de agglomeratiekracht en complementariteit in de regio. Andere ontwikkelingslocaties kunnen in aanmerking komen als ze uitstekend zijn ontsloten over de weg en per hoogwaardig openbaar vervoer en goed te bereiken zijn per fiets.

In de gemeentelijke Structuurvisie Dordrecht 2040 is het gebied aangewezen voor het leefmilieu Rustig Groen. De bebouwing in dit leefmilieu richt zich op het topsegment in het wonen. Voornamelijk vrijstaande of twee-onder-een-kap woningen passen in dit milieu. Hoogbouw is niet passend in dit leefmilieu. De maximale bouwhoogte ligt rond de 15 meter. In zowel onderhavig bestemmingsplan als in de eisen van de bouwenvelop wordt bij dit leefmilieu aangesloten. Zo bedraagt de maximale bouwhoogte van de nieuwe woningen niet meer dan 12 meter.

Aan het gebied zal kwaliteit worden toegevoegd door het natuurvriendelijker maken ervan (zie hoofdstuk 2.13 Klimaat en water). Als gevolg van het vertrek van de scholen zal er minder verkeer af- en aanrijden, hetgeen het woon- en leefklimaat van de directe omgeving zal verbeteren.

2.1.3 Wettelijk kader

In de Wet ruimtelijke ordening is in algemene zin vastgelegd dat de gemeenten bij het opstellen van bestemmingsplannen uitgaan van een goede ruimtelijke ordening en daarvoor onder andere een structuurvisie vaststellen. In 2013 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie Dordrecht 2040 vastgesteld, die daarna een aantal malen is herzien. De vierde herziening is in procedure.

Op grond van de Woningwet heeft de gemeenteraad de Welstandsnota (2015) vastgesteld. Het plangebied maakt deel uit van de Dordtwijkzone en is aangewezen voor het gebiedstype Wederopbouw - stempelwijken. Dit gebiedstype zal in onderhavig plangebied niet gerealiseerd worden. Daar er wel aan de zogenaamde basiscriteria kan worden getoetst, is geen herziening van de Welstandsnota noodzakelijk. Er zal om deze reden evenmin een beeldkwaliteitsplan worden gemaakt. Voor de kwaliteit van het openbaar gebied geldt het handboek openbare ruimte.

2.1.4 Vertaling in het plan

Omdat voor het plangebied nog geen concrete woningbouwplannen bekend zijn, bevat dit plan alleen een beperkt aantal bouwregels die de ruimtelijke kwaliteit vastleggen. In plaats daarvan stuurt dit bestemmingsplan op een aantal doelen, namelijk gebiedseigen ontwikkeling met hoge ecologische waarde, kwalitatief hoogwaardig wonen, een aanvaardbare akoestische woonomgeving en een klimaatbestendige woonbuurt. In artikel 3 van de regels zijn deze doelen geformuleerd. In bijlage 3 bij de regels zijn deze doelen vertaald naar beoordelingsregels die bij de toetsing van bouwplannen gelden. Een voorbeeld hiervan is dat deze moeten voldoen aan eisen voor klimaatadaptief bouwen en inrichten.

2.2 Wonen

2.2.1 Bestaande situatie

In de huidige situatie wordt binnen het plangebied niet gewoond.

2.2.2 Visie

In het provinciale omgevingsbeleid is bepaald dat gemeenten woningen bouwen die goed afgestemd zijn op de actuele regionale behoefte.

In de regionale woonvisie (2017) is - rekening houdend met rijksbeleid - vastgelegd dat de Drechtsteden een gezamenlijk taakstelling heeft om bijna 10.000 woningen te bouwen tot en met 2030. Op basis van een woningmarktonderzoek (RIGO 2017) heeft zich dit vertaald in een koers voor Dordrecht. Deze koers kenmerkt zich door een vraag in alle segmenten, met een zeer grote nadruk op het duurdere segment maar ook grote behoefte aan betaalbare woningen. In de collegeperiode tot en met 2022 wil Dordrecht 4.000 woningen bouwen verdeeld in diverse segmenten, zoals uitgewerkt in het voorstel woningbouwprogrammering (raadsbesluit 18 december 2018). Daarnaast wordt voor de periode daarna gezocht naar locaties voor nog eens 6.000 woningen. Deze koers is verder uitgewerkt in een gemeentelijke woonvisie, i.c.de Dordtse paragraaf woonvisie "Goed Wonen in Dordrecht 2019-2031". De gemeenteraad stelde deze paragraaf vast op 17 december 2019.

De locatie Noordendijk is in deze opgave aangewezen om een deel van de eerste 4.000 woningen te bouwen. In de gemeentelijke structuurvisie is de locatie daartoe aangewezen als te ontwikkelen Rustig Groen. Hier is ruimte voor wonen in een ruime, rustige en groene (of blauwe) omgeving.

2.2.3 Wettelijk kader

De provincie heeft in de verordening Ruimte vastgelegd dat de regio een woningbouwprogramma opstelt dat door gedeputeerde staten van Zuid-Holland moet worden goedgekeurd. Woningbouwplannen die binnen dit regionale woningbouwprogramma passen, voldoen aan het provinciaal woonbeleid. Op 17 maart 2020 is het regionale woningbouwprogramma 2020 goedgekeurd. Daarmee is tevens voldaan aan de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking zoals vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Zie voor de motivering bijlage 4 van deze toelichting.

2.2.4 Onderzoek

De bouwenvelop laat zien dat in het gebied zeventig woningen gebouwd kunnen worden met veel ruimte voor water en groen. Deze locatie leent zich in het bijzonder door de ligging aan de Vlij en de nabijheid van het centrum tot een kwalitatief hoogwaardig woonmilieu. In deze nieuwe buurt is ruimte voor woningen vanaf €450.000,-.

Conclusie

De ontwikkeling tot kwalitatief hoogwaardige en nieuwe woonbuurt past binnen de wettelijke kaders en de visie van de gemeente.

2.2.5 Vertaling in het plan

In het bestemmingsplan is het doel 'kwalitatief hoogwaardig wonen' overgenomen in artikel 3. Dat betekent dat burgemeester en wethouders steeds zullen toetsen of de ontwikkelde bouwplannen voldoen aan de gewenste kwaliteit.

Om het woonmilieu Rustig Groen te waarborgen bepaalt artikel 6 (bestemming Ontwikkelingsgebied) onder meer dat niet meer dan 70 woningen gebouwd mogen worden en de bouwhoogte niet meer dan 12 meter bedraagt. Woningen dienen te voldoen aan de eisen voor klimaatadaptief bouwen en inrichten.

2.3 Werken en voorzieningen

2.3.1 Bestaande situatie

Het plangebied is in de huidige situatie bestemd voor maatschappelijke voorzieningen. De scholen worden gesloopt, de kerk blijft en de scouting wordt binnen het gebied verplaatst.

2.3.2 Visie

Binnen het leefmilieu Rustig Groen kan beperkt sprake zijn van functiemenging met extensieve (recreatieve) bedrijvigheid, maar de gebruiksintensiteit en dichtheden in dit milieu zijn laag.

2.3.3 Wettelijk kader

Provinciaal is vastgelegd dat er binnen de gemeente voldoende ruimte moet zijn voor met name zware bedrijvigheid. Het provinciale beleid is er op gericht de leegstand aan kantoorruimte terug te dringen. Ten aanzien van voorzieningen geldt de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking. Dat wil zeggen dat aangetoond moet worden dat er sprake is van een actuele behoefte.

2.3.4 Onderzoek

In dit plangebied zullen geen nieuwe voorzieningen worden gerealiseerd. Door de keuze om hier woningen te realiseren, verdwijnt grotendeels de maatschappelijke bestemming.

Conclusie/integrale afweging

Dit bestemmingsplan zet primair in op wonen. Dat past binnen de wettelijke kaders en de visie van de gemeente.

2.3.5 Vertaling in het plan

Voor de ontwikkeling van de woonbuurt is de bestemming Ontwikkelgebied opgenomen. De kerk en de scouting zijn op maat bestemd (bestemming Maatschappelijk).

2.4 Mobiliteit

2.4.1 Bestaande situatie

In de bestaande situatie zijn binnen het plangebied nog enkele functies aanwezig, die in beperkte mate verkeer aantrekken. Het gebied is goed ontsloten via de Noordendijk. In de huidige situatie is geen sprake van parkeerdruk.

2.4.2 Visie

De Structuurvisie Dordrecht 2040 stelt bij de ontwikkeling van rustige en groene woongebieden de leefbaarheid voorop. Dit betekent dat er binnen het plangebied geen doorgaande autoweg komt. Wel dient de Wantijbuurt via de Noordendijk te worden ontsloten; dit is aan de oostzijde van het plangebied. Dit is een 30 km-weg van maximaal 4,5 meter breed. Voor wandelaars en fietsers is dit gebied goed te bereiken. Er is een oost-west voetverbinding die het maken van een wandeling langs de zuidelijke oever van de Vlij mogelijk maakt.

2.4.3 Wettelijk kader

In aansluiting op het beleid van rijk en provincie wordt in Dordrecht ingezet op binnenstedelijk bouwen en terugdringing van de automobiliteit. De bestaande wet- en regelgeving op het onderdeel mobiliteit levert geen beperkingen op voor de ontwikkeling tot woongebied. In de gemeentelijke beleidsregel parkeren is vastgelegd welke parkeernormen gelden voor woningbouw. In de bouwenvelop staat hierover nog dat in elk geval de eerste auto op eigen terrein moet worden geparkeerd. De tweede mag dan geconcentreerd in openbare ruimte.

2.4.4 Onderzoek

Omdat sprake is van een binnenstedelijke ontwikkeling waarbij bestaande functies grotendeels verdwijnen en vervangen worden door een groen en rustig woonmilieu heeft geen uitgebreid verkeersonderzoek plaatsgevonden. De verkeersafwikkeling kan goed op de bestaande infrastructuur plaatsvinden. Daar waar nodig zijn in de bouwenvelop eisen gesteld aan de ontsluiting van het plangebied.

Conclusie/integrale afweging

Deze ontwikkeling voldoet aan de wettelijke kaders en de visie van de gemeente.

2.4.5 Vertaling in het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan is over dit omgevingsaspect geen specifiek doel opgenomen. Wel dient via de beoordelingsregels aan de eisen in paragraaf 2.3 van de bouwenvelop te worden voldaan.

2.5 Externe veiligheid

2.5.1 Bestaande situatie

Binnen het plangebied zijn geen functies aanwezig, die een veiligheidsrisico vormen.

2.5.2 Visie

In Structuurvisie Dordrecht 2040 is het plangebied aangewezen als een rustig en groen woonmilieu waarbinnen de woonfunctie dominant aanwezig is. In de afweging van een aanvaardbaar maatschappelijk risico wordt gestreefd naar een zo laag mogelijke waarde voor het groepsrisico: niet meer dan 0.75 maal de oriëntatiewaarde.

2.5.3 Wettelijk kader

Rijk

Op basis van diverse wettelijke voorschriften, zoals de Wet vervoer gevaarlijke stoffen, het Besluit externe veiligheid transportroutes en het Besluit externe veiligheid inrichtingen, dienen bij het opstellen van dit bestemmingsplan minimaal de normen voor plaatsgebonden risico in acht te worden genomen. Daarnaast gelden aandachtsgebieden waarbinnen een afweging moet worden gemaakt of nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen maatschappelijk aanvaardbaar worden geacht.

Provincie (Verordening ruimte)

De verordening ruimte stelt voor het plangebied geen aanvullende regels ten aanzien van externe veiligheid.

Gemeente

Op basis van diverse wettelijke voorschriften dient de gemeente aandacht te besteden aan het onderwerp externe veiligheid in ruimtelijke plannen. Hiervoor heeft Dordrecht in 2005 gemeentelijk risicobeleid vastgesteld in het "Toetsingskader Externe Veiligheid". Naast het plaatsgebonden risico en het groepsrisico worden ruimtelijke plannen beoordeeld op hun effecten op het gebied van de zelfredzaamheid van de in het gebied aanwezige personen, de beheersbaarheid van een incident voor de hulpverleningsdiensten (bereikbaarheid, opstelmogelijkheden, inzetbaarheid van middelen - zowel repressief als preventief -, hulpverleningscapaciteiten) en de optredende resteffecten.

2.5.4 Onderzoek

Naar diverse omgevingsaspecten is onderzoek verricht. Dit geldt ook voor het aspect externe veiligheid. Dit onderzoek is als onderdeel van de quickscan milieu van de Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid in bijlage 5 bij deze toelichting opgenomen.

De Omgevingsdienst Zuid Holland Zuid heeft de risicobronnen in beschouwing genomen. Hieruit bleek dat het plangebied binnen het invloedsgebied van het bedrijf Chemours, de Beneden - Merwede en het spoor Dordrecht - Lage Zwaluwe is gelegen. Het plan ligt niet binnen een aandachtsgebied van een deze bronnen. Gelet hierop leidt het plan niet tot een stijging van het groepsrisico.

Onderdeel van de beoordeling van de risico's in het plangebied is het door Dordrecht vastgestelde Toetsingskader Externe Veiligheid. Naast plaatsgebonden risico en groepsrisico worden plannen getoetst op hun effecten voor beheersbaarheid, zelfredzaamheid en resteffecten.

Beheersbaarheid en zelfredzaamheid

PM invullen door Veiligheidsregio

2.5.5 Vertaling in het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan zijn geen specifieke regels over dit onderwerp opgenomen. behoudens dat in het plangebied voldoende bluswatervoorzieningen gerealiseerd dienen te worden. In de bouwenvelop is de eis opgenomen dat er in het plangebied een noodverbinding komt i.v.m. calamiteiten. Via het bestemmingsplan werkt deze eis door.

2.6 Geluid

2.6.1 Bestaande situatie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van een aantal wegen, namelijk de Noordendijk, de route Merwedestraat/Oranjelaan en de Baden Powelllaan (grotendeels 30 km).

2.6.2 Visie

In de Structuurvisie Dordrecht 2040 is dit gebied aangewezen als toekomstig rustig en groen woongebied. Binnen dit woonmilieu wordt gestreefd naar rustig wonen. In beginsel bedraagt de maximale geluidsbelasting 48 dB. Dit is de voorkeursgrenswaarde,

2.6.3 Wettelijk kader

In de Wet geluidhinder is bepaald onder welke voorwaarden hogere geluidbelastingen dan de voorkeursgrenswaarden mogelijk zijn. In de gemeentelijke beleidsregel hogere waarden (2007) is bepaald onder welke voorwaarden de gemeente hogere geluidbelastingen aanvaardbaar vindt, verder te noemen een aanvaardbare akoestische woonomgeving. De gemeente kiest er in dit beleid voor niet de maximale wettelijke grenzen op te zoeken, maar biedt wel ruimte om hogere geluidbelastingen toe te staan dan de voorkeursgrenswaarden van 48 dB.

2.6.4 Onderzoek

Uit onderzoek van de Omgevingsdienst Zuid-Holland (opgenomen in de quickscan milieu, bijlage 5) blijkt dat het grootste deel van het plan een geluidbelasting ondervindt, die hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Dit wordt veroorzaakt door het verkeer op de Noordendijk.

Bron- en overdrachtsmaatregelen geluid

Als eerste moet nagegaan worden of er bronmaatregelen kunnen worden genomen die de geluidbelasting verlagen. De Noordendijk en de Oranjelaan zijn hoofdwegen. Het verlagen van de snelheid is dan niet gewenst. De Baden Powelllaan is geen hoofdweg. In de huidige situatie wordt de Baden Powellaan op 50 meter vanaf de Noordendijk een 30 km-weg. De Baden Powellaan wordt in zijn geheel een 30 km-weg.

Voor de Noordendijk en de Oranjelaan is het toepassen van stil wegdek ongewenst. De diverse kruisingen en uitritten, het langsparkeren en het tankstation zorgen voor wringend verkeer en dat maakt het ongeschikt om stil wegdek toe te passen. Het is vanuit stedenbouwkundig oogpunt ongewenst om parallel aan de Noordendijk een geluidscherm te plaatsen.

Het nemen van maatregelen is dus maar beperkt mogelijk en betreft het terugbrengen van de snelheid op de Baden Powelllaan naar 30 km.

Het is mogelijk om met de beoogde woningen afstand te houden tot de bron. Uit de quickscan milieu blijkt dat wat betreft de Noordendijk dan ruim de helft van het plangebied moet worden vrijgehouden van woningen om te voldoen aan de voorkeursgrenswaarde. De bouwmogelijkheden worden flink verruimd wanneer dit met één stap van 5 dB wordt verhoogd. Onder voorwaarden wordt bdeze mogelijheid geboden.

2.6.5 Vertaling in het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan wordt opgenomen dat een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend indien woningen of andere geluidgevoelige gebouwen op de gevel voldoen aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde of aan de in de tabel gestelde hogere waarden.

Die hogere waarden:

Bron   Aantal woningen   Hogere waarde   Wettelijk maximum   Aanvullende eisen  
Noordendijk   max 70   53 dB   63 dB   Zie beoordelingsregels  
Oranjelaan   max 70   53 dB   63 dB   Zie beoordelingsregels  
         

Voor woningen langs de Baden Powelllaan, een 30 km-weg, worden geen hogere waarden vastgesteld.

Wel worden hier dezelfde regels gehanteerd. De gevelbelasting op geluidgevoelige gebouwen langs de Baden Powelllaan moet voldoen aan 48 dB (de wettelijke voorkeursgrenswaarde) of aan maximaal 53 dB, met inachtneming van de voorwaarden hieronder. Dove gevels worden niet toegestaan.

Voor geluidgevoelige bestemmingen waarbij de gevelbelasting vanwege wegverkeer (50 km- en 30 km-wegen) groter is dan de voorkeursgrenswaarde en maximaal 53 dB bedraagt, gelden de volgende voorwaarden:

  • De eerstelijns bebouwing voorziet in voldoende afschermende werking waardoor bij de woningen in het achterliggende gebied voldaan wordt aan de wettelijke voorkeursgrenswaarden.
  • Iedere woning beschikt over een geluidluwe zijde, een geluidluwe buitenruimte en een goede woningindeling.
  • Onder een geluidluwe zijde wordt verstaan dat ter plaatse van de hele gevel van de betreffende woning aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan.
  • Onder een geluidluwe buitenruimte wordt verstaan een buitenruimte waar wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde.
  • Onder een goede woningindeling wordt verstaan dat per woning minimaal de helft van de slaapkamers (waarbij naar boven toe wordt afgerond) is gelegen aan de geluidluwe zijde.

De beoogde woningbouwlocatie is aan de randen geluidbelast vanwege wegverkeer. Het beoogde woonmilieu is rustig en groen wonen, maar wel gelegen in stedelijk gebied. Bovenstaande regeling voorziet erin dat de eerstelijnsbebouwing met een gevelbelasting tot maximaal 5 dB boven de wettelijke voorkeursgrenswaarde kan worden gerealiseerd. Daarbij worden voorwaarden gesteld aan deze woningen en moet bij woningen in het achterliggend gebied aan de voorkeursgrenswaarde worden voldaan. Deze regel wordt ook toegepast langs de Baden Powellaan, die in zijn geheel tot 30 km-weg wordt gemaakt.

In het geluidonderzoek is de cumulatieve geluidbelasting ook in beeld gebracht. In het te bebouwen gebied ligt die tussen de 48 en 58 decibel. Dat is te omschrijven als redelijk tot matig. Vanwege de ligging in stedelijk gebied en onder bovenstaande voorwaarden wordt dit een akoestisch aanvaardbare situatie geacht.

2.7 Luchtkwaliteit en stikstof

2.7.1 Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen langs de Noordendijk, de route Merwedestraat/Oranjelaan en de Baden Powelllaan. In de huidige situatie is geen sprake van overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit en is de laatste jaren sprake van een verbetering.

2.7.2 Wettelijk kader

De Wet milieubeheer (Wet luchtkwaliteit) stelt grenswaarden aan luchtkwaliteit. Het Besluit nibm (Besluit niet in betekenende mate) bepaalt dat een woonwijk met één toegangsweg en 1.500 woningen in niet betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreinigingen.

De Wet natuurbescherming beschermt bestaande natuurwaarden. Projecten die leiden tot toename van stikstofdepositie op één of meer in het kader van Natura 2000 beschermde stikstofgevoelige habitats, waarvan de kritische depositiewaarde (verder: KDW) wordt overschreden of door de toename overschreden kan worden, zijn vergunningplichtig. Een bestemmingsplan mag pas vastgesteld worden als duidelijk is dat de Wet natuurbescherming geen belemmering kan opleveren. Het gaat hierbij ook om beschermde flora en fauna.

2.7.3 Visie

In de Structuurvisie Dordrecht 2040 is bepaald dat de gemeente zich inspant om de knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit weg te nemen door uitvoering te geven aan de projecten uit het regionaal plan luchtkwaliteit. Dit plan bevat doorstroommaatregelen, fysieke ingrepen en borgt de beoordeling van luchtkwaliteitseisen bij ruimtelijke ontwikkelingen. In het collegeprogramma is de ambitie opgenomen om in 2030 te voldoen aan de normen die de World Health Organisation (WHO) stelt aan schone lucht. De gemeente Dordrecht doet mee aan het Schone Lucht Akkoord (13 januari 2020).

2.7.4 Onderzoek

Uit de quick scan milieu (bijlage 5 van de plantoelichting) blijkt dat voldaan wordt aan de grenswaarden en dat het project niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreinigingen. Daarnaast blijkt uit de NSL-monitoringstool dat de grenswaarden voor NO2, PM10 en PM2,5 niet zullen worden overschreden. Er is daarmee sprake van een 'goede ruimtelijke ordening'. Om bij te kunnen dragen aan het halen van de WHO-norm voor luchtkwaliteit is in het plangebied een verbod op houtstook in nieuwe woningen opgenomen.

Naar stikstof is onderzoek (bijlage 6) gedaan, rekening houdend met de uitspraken van de Raad van State over het Programma Aanpak Stikstof. Voor de gebruiksfase van de nieuwbouwwoningen binnen het plangebied is berekend dat de stikstofemissie als gevolg van de plansituatie (verkeersgeneratie) niet leidt tot een depositie van stikstof op relevante nabij gelegen Natura 2000-gebieden. Voor de sloop- en bouwfase is bepaald dat een emissie als gevolg van deze bouwfase van maximaal 204,6 kg NOx op jaarbasis niet leidt tot een toename van de depositie op nabij gelegen Natura 2000-gebieden. De uitvoering van dit bestemmingsplan binnen deze emissie is mogelijk.

2.7.5 Vertaling in het plan

Voor bewoners van nieuwe woningen geldt een verbod op houtstook, zowel binnen als buiten de woning.

2.8 Bedrijven en milieuzonering

2.8.1 Bestaande situatie

Milieuzonering heeft betrekking op het ruimtelijk scheiden van milieubelastende functies zoals bedrijven en milieugevoelige functies zoals woningen. Het scheiden van milieubelastende en milieugevoelige bestemmingen dient twee doelen: 1. het in het ruimtelijk spoor voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij gevoelige bestemmingen; 2. het bieden van voldoende zekerheid aan de milieubelastende activiteiten (bijvoorbeeld bedrijven) zodat zij de activiteiten duurzaam en binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen. In het plangebied zelf en in de directe nabijheid ervan komt een aantal milieubelastende activiteiten voor.

2.8.2 Visie

In de Structuurvisie Dordrecht 2040 is het gebied aangewezen voor rustig en groen wonen en wordt geen ruimte gelaten voor bedrijvigheid in het plangebied. Ingezet wordt op een beleid van scheiding van functies, zodat bedrijven en woningen op voldoende afstand van elkaar geprojecteerd zijn.

2.8.3 Wettelijk kader

Op grond van de Wet milieubeheer en het Activiteitenbesluit dienen milieubelastende activiteiten voldoende afstand te houden tot woningbouw. De Wet ruimtelijke ordening verplicht vooraf te onderzoeken of de uitvoering van dit bestemmingsplan kan leiden tot strijdigheid met de Wet milieubeheer en of er met dit bestemmingsplan sprake is van een een aanvaardbaar woon- en leefklimaat/een veilige en gezonde fysieke leefomgeving.

2.8.4 Onderzoek

De Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid heeft de milieubelastende activiteiten in en buiten het plangebied onderzocht (quick scan milieu, bijlage 5). Uit het onderzoek blijkt dat enkele hiervan relevant zijn voor het plangebied. Dit betreft de kerk met een milieucontour van 30 meter, de scouting met eveneens een contour van 30 meter en de jachthaven met een milieucontour van 50 meter. Onderzocht is of deze contouren verkleind kunnen worden. Hiervoor heeft de Omgevingsdienst aanvullend onderzoek laten verrichten. Hieruit blijkt dat de milieubelasting van zowel de kerk als de scouting beperkt is. De contour kan om deze reden teruggebracht worden naar 10 meter (milieucategorie 1 i.p.v. 2). De contour van de jachthaven kan vastgesteld worden op 30 meter (milieucategorie 2 i.p.v. 3). Deze contouren zijn op de verbeelding aangegeven. Het onderzoek is als bijlage 7 bij deze toelichting opgenomen. Hierbij hoort een akoestisch onderzoek (bijlage 11).

2.8.5 Vertaling in het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan is rekening gehouden met milieubelastende functies in het plangebied en de directe omgeving ervan door minimale afstanden aan te houden tussen deze functies en woningen.

2.9 Openbare ruimte

2.9.1 Bestaande situatie

De locatie vervult voor zowel de Wantijbuurt als de Vogelbuurt momenteel een belangrijke ontmoetings- en recreatiefunctie voor kerkgangers, leden van de scouting, scholieren en hondenbezitters. Het gebied verandert als gevolg van de sloop van de scholen van karakter. De gronden die na sloop vrijkomen voor bebouwing worden tijdelijk ingevuld. De invulling van het terrein zal gedaan worden met 3 (of 4) Tiny Houses en krijgt een groen karakter. De bewoners hiervan worden betrokken bij het beheer van het terrein.

2.9.2 Wettelijk kader

In het handboek kwaliteit openbare ruimte is - rekening houdend met regelgeving van rijk, provincie en waterschappen - het beleid van de gemeente bepaald.

2.9.3 Visie

In de Structuurvisie Dordrecht 2040 wordt voor het rustige en groene leefmilieu ingezet op een kwaliteitsniveau standaard.

2.9.4 Onderzoek

Ondanks het vertrek van de scholen uit het gebied wordt beoogd deze ontmoetings- en recreatiefunctie zoveel mogelijk te behouden. Dit betekent dat de openbare ruimte in het plangebied uitnodigend moet zijn en goede wandel- en fietsverbindingen naar de omliggende buurten moet bieden. In het handboek kwaliteit openbare ruimte staan eisen voor het onderdeel nieuwe woongebieden.

2.9.5 Vertaling in het plan

In dit plangebied is het uitgangspunt dat de kwaliteit van het openbaar gebied minimaal voldoet aan de kwaliteit nieuwe woongebieden. In de regels zijn nog geen regels opgenomen over de kwaliteit van de openbare ruimte. In een volgende fase van de bestemmingsplanprocedure is dit mogelijk wel het geval.

2.10 Cultureel erfgoed

2.10.1 Bestaande situatie

Dordrecht ontleent haar identiteit vooral aan het water en de havens. Met name de handel in hout was belangrijk voor Dordrecht. In 1664 was er reeds een houtzaagmolen (Het Fortuin) en later De Nagtegaal (1752) in het plangebied. De locatie deed lange tijd dienst als balkengaten waar het hout lag “te wateren”. Vers gekapte, omgezaagde boomstammen werden langdurig in het water gelegd zodat de verwerkbaarheid verbeterde, de duurzaamheid van het hout werd verhoogd en het werken van hout (o.a. krom trekken) na droging werd verminderd. In de jaren 50 van de vorige eeuw zijn de balkengaten gedempt en tussen 1955 - 1983 werden de schoolgebouwen gebouwd.

Het plangebied bevat geen monumenten. De kerk en het gebouw van de scouting komen uit de Wederopbouwperiode.

2.10.2 Wettelijk kader

De Monumentenwet 2007 (Wet op de archeologische monumentenzorg) verplicht de gemeente om archeologische waarden te onderzoeken en af te wegen in het bestemmingsplan. De gemeentelijke beleidsnota archeologie (2012) schrijft voor op welke wijze verwachtingen vertaald moeten worden naar bestemmingsplanregels voor bodemverstoringen. Daarnaast moet in een bestemmingsplan met cultuurhistorische waarden rekening worden gehouden.

2.10.3 Visie

In de bouwenvelop staat hierover het volgende: "Verwijzingen naar deze typisch Dordtse cultuurhistorie kan bijdragen aan een gebiedseigen identiteit van de woonbuurt." Dit is onder 2.10.1 beschreven.

2.10.4 Onderzoek

Voor het gebied is geen archeologisch onderzoek nodig. De reden hiervan is dat dit gebied buitendijks ligt en met meer dan 3,5 meter is opgehoogd.

2.10.5 Vertaling in het plan

In het plan zijn dan ook geen regels over dit onderwerp opgenomen.

2.11 Energie en duurzaamheid

2.11.1 Bestaande situatie

In de huidige situatie draagt het plangebied niet bij aan de energiedoelstelling van Dordrecht. De huidige gebouwen zijn energievragend uit niet-duurzame bronnen.

2.11.2 Visie

De Structuurvisie Dordrecht 2040 zet in op een duurzaam Dordrecht. Dat wil zeggen een gemeente die in 2050 klimaatneutraal is. In de regionale energiestrategie (2018) is vastgelegd dat Dordrecht in 2050 een energieneutrale stad is en de woningvoorraad in 2035 energieneutraal is. Voor Vlijweide betekent dit dat uitgegaan zal worden van een energieneutrale woonbuurt.

De gemeente Dordrecht hecht waarde aan duurzaamheid in brede zin. Deze ambitie is vastgesteld in het Convenant Kwaliteit Nieuwbouw Drechtsteden.

2.11.3 Wettelijk kader

Het Bouwbesluit verplicht bij nieuwbouw dat woningen bijna energieneutraal zijn (BENG-norm per 01-01-2021). Het Bouwbesluit is uitputtend bedoeld als het gaat om het stellen van regels over de energieprestatie van gebouwen. Dit bestemmingsplan mag op dit onderdeel geen strengere eisen stellen.

Met de Wet van 9 april 2018 tot wijziging van de Elektriciteitswet 1998 en van de Gaswet (voortgang energietransitie) is sinds 1 juli 2018 de gasaansluitplicht voor kleingebruikers bij nieuwbouw geschrapt. Nieuwbouw wordt dus niet meer aangesloten op aardgas. De Bouwverordening gemeente Dordrecht 2010, artikel 2.7.3A, verplicht tot aansluiting op het Warmtenet Dordrecht.

2.11.4 Onderzoek

Het plangebied valt in het leveringsgebied van HVC. Daarom geldt een verplichte aansluiting op dit warmtenet.

2.11.5 Vertaling in het bestemmingsplan

Over energie en duurzaamheid zijn gelet op bovengenoemde wettelijke bepalingen geen regels gesteld.

2.12 Ecologie en groen

2.12.1 Bestaande situatie

In de huidige situatie kent het plangebied water in de vorm van de Vlij. In het plangebied staan een aantal (beschermde) bomen en ten westen van de jachthaven bevindt zich een groenstrook.

2.12.2 Wettelijk kader

De Wet natuurbescherming beschermt bestaande natuurwaarden. In de Algemene Plaatselijke Verordening is een verbod opgenomen voor de kap van bomen die op de lijst waardevolle bomen staan. Zie ook de bouwenvelop in bijlage 1 van deze toelichting.

2.12.3 Visie

In de Structuurvisie Dordrecht 2040 is een streefwaarde voor buurtrecreatief groen opgenomen van 10 m2 per woning. Binnen de groene woonomgeving dient genoeg ruimte te zijn om te spelen (zie hierna onder Klimaat en water).

2.12.4 Onderzoek

Naar beschermde flora en fauna is onderzoek gedaan (bijlage 8 van deze toelichting). In het plangebied zijn gebouwen aanwezig waarin vleermuizen zouden kunnen verblijven. Hier wordt aanvullend onderzoek naar verricht. PM

Ook naar de getijdenwerking in het Vlij is natuuronderzoek verricht. Zie bijlage 12 van deze toelichting. Naar aanleiding hiervan wordt het onderzoek naar stikstofdepositie aangevuld. PM

2.12.5 Vertaling in het plan

Over deze onderwerpen zijn geen regels gesteld. In dit verband wordt wel gewezen op regels vanwege klimaatadaptatie (zie de volgende paragraaf). Deze regels zorgen voor voldoende groen in deze nieuwe woonbuurt.

2.13 Klimaat en water

2.13.1 Bestaande situatie

Het plangebied is nog niet klimaatbestendig of klimaatadaptief. Aan de noordkant bevindt zich de Vlij; verder is er geen water in het plangebied. De Noordendijk is een waterkering, waarvan de beschermingszone binnen het plangebied valt. Het plangebied is dus buitendijks gelegen.

2.13.2 Visie

In de structuurvisie zet Dordrecht in op de ambitie klimaatneutraal in 2050. Dit is concreet vertaald in het Convenant Klimaatadpatief Bouwen in Zuid-Holland (2018). In dit convenant zijn procesafspraken gemaakt gericht op het verminderen van de wateroverlast, hittestress, droogte en bodemdaling en het vergroten van de biodiversiteit. Het Convenant is op 4 oktober 2018 van start gegaan. In
de eerste fase van dit convenant is toegewerkt naar een minimaal programma van eisen (in concept) voor nieuwbouw in relatie tot:

  • Hevige neerslag: Hevige neerslag leidt niet tot grote schade aan infrastructuur, gebouwen, eigendommen of groen in of buiten het plangebied;
  • Droogte: Langdurige droogte leidt niet tot verdroging of schade aan de gebouwde omgeving;
  • Hitte: Tijdens hitte biedt de bebouwd omgeving een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving;
  • Bodemdaling: Bodemdaling in bebouwd gebied blijft beperkt en betaalbaar;
  • Overstromingen: Bebouwde omgeving is bestand tegen overstromingen;
  • Biodiversiteit: Groenblauwe structuur en biodiversiteit worden versterkt op de planlocatie en in de directe stedelijke omgeving;
  • Bewegen: De openbare ruimte nodigt uit tot sportief gebruik en langer verblijven/ontmoeten.
2.13.3 Onderzoek

Een van de doelen is het klimaatbestendig maken van deze nieuwe woonbuurt. De Vlij kan hierbij een rol vervullen. Immers, vanwege het veranderende klimaat worden waterberging en waterveiligheid steeds belangrijker. De ontwikkeling van deze locatie wordt dan ook aangegrepen om van de Vlij een zoetwater getijdelandschap te maken. Eb en vloed krijgen vrij spel. Het waterbergende vermogen neemt hierdoor toe. Tevens zal dit zoetwater getijdelandschap een uniek en gezond woonmilieu opleveren met een grote recreatieve en ecologische waarde. Daarnaast zal 40% van het plangebied (de gronden met de bestemming Ontwikkelingsgebied) ingericht worden als groen of water.

2.13.4 Vertaling in het bestemmingsplan

De ambitie om van deze locatie een klimaatbestendige woonbuurt te maken is vertaald naar inrichtingseisen die gelden bij het bouwen en/of inrichten van het nieuwe woongebied. Voor bouw- of inrichtingsplannen geldt dat bij de aanvraag omgevingsvergunning een inrichtingstekening wordt ingediend waaruit blijkt hoe aan de inrichtingseisen voor klimaat kan worden voldaan. Dit betekent ook dat bewoners straks een omgevingsvergunning nodig kunnen hebben voor het verharden van gronden die aangewezen zijn of meetellen in het oppervlak van 40% groenblauw.

2.14 Bodem en explosieven

2.14.1 Bestaande situatie

In het plangebied is sprake van enige bodemverontreiniging. In het gebied is geen kans op de aanwezigheid van explosieven.

2.14.2 Wettelijk kader

Wettelijk is het verplicht de bodemkwaliteit te onderzoeken voordat er gebouwd kan worden.

2.14.3 Visie

In de Structuurvisie Dordrecht 2040 wordt minimaal ingezet op behoud van de kwaliteit van de ondergrond.

2.14.4 Onderzoek

Op de locaties Noordendijk 268 en Noordendijk 264 en omgeving is los van elkaar een verkennend bodemonderzoek en asbestonderzoek uitgevoerd. Tevens is in de Vlij een waterbodemonderzoek uitgevoerd. Bij het waterbodemonderzoek in De Vlij zijn sterke verontreinigingen met zware metalen en PCB aangetroffen. Op de Noordendijk 264 en omgeving zijn 2 spots met verontreinigingen aangetroffen te weten PAK (< 25 M3) en Zink. Omdat het scoutingterrein bij de uit te geven percelen is betrokken dient daar nog bodemonderzoek plaats te vinden om enerzijds de zinkverontreiniging af te perken en verkennend bodemonderzoek uit te voeren. Voor de Noordendijk 268 is een saneringsplan opgesteld. De verontreinigingen op de Noordendijk 264 e.o. dienen te worden gesaneerd voordat sprake kan zijn van herontwikkeling van deze locatie. Op het terrein van de scouting dient nog bodemonderzoek plaats te vinden. PM

2.14.5 Vertaling in het plan

In het plan zijn over dit onderwerp geen regels opgenomen.

2.15 M.e.r.-beoordeling

2.15.1 Regelgeving en beleid

De ruimtelijke ontwikkeling waarin dit bestemmingsplan voorziet, is een activiteit als bedoeld in bijlage D van het Besluit m.e.r.: D11.2 De aanleg van een stedelijk ontwikkelingsproject. M..e.r. staat voor: milieueffectrapportage. De vraag is deze ontwikkeling belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zal veroorzaken.

2.15.2 Onderzoek

De Omgevingsdienst Zuid-Holland Zuid heeft in opdracht van de gemeente een notitie opgesteld voor deze zogenaamde vormvrije m.e.r.-beoordeling. Hieruit blijkt dat geen milieueffectrapportage behoeft te worden opgesteld, omdat er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten zijn. Zie bijlage 9.

2.15.3 Conclusie

De uitkomst van de vormvrije m.e.r.- beoordeling is dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kernmerken en de locatie van het project die zouden kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu.

Het college van burgemeester en wethouders heeft op ... besloten dat het niet nodig is om een milieueffectrapport te maken. PM

Hoofdstuk 3 Integrale afweging en uitvoering van het plan

In dit hoofdstuk wordt in de geest van de Omgevingswet inzichtelijk gemaakt hoe in dit plan tot een integrale afweging is gekomen en hoe dat tot uitvoering wordt gebracht.

3.1 Integrale afweging

In 2030 (of zoveel eerder) zal op de voormalige scholenlocatie Noordendijk een nieuwe woonbuurt gerealiseerd zijn met de naam Vlijweide. Deze nieuwe buurt is een groene, klimaatbestendige woonbuurt met hoge woonkwaliteit. Er zal sprake zijn van een gebiedseigen ontwikkeling met hoge ecologische waarde. Hieronder is sterk vereenvoudigd aangegeven welke keuzes in dit plan gemaakt zijn. Daarbij geeft de kolom "basis" het wettelijk minimumniveau aan en laten de kolommen middel en hoog zien dat op diverse onderdelen van de leefomgeving hogere kwaliteit dan wettelijk voorgeschreven wordt gehaald.

Ruimtelijke kwaliteit hoog

Wonen hoog

Mobiliteit basis

Externe veiligheid basis

Geluid basis

Lucht middel

Hinder bedrijven middel

Openbare ruimte middel

Cultureel erfgoed middel

Energie middel

Ecologie en groen hoog

Klimaat en water hoog

Sociaal middel

3.2 Monitoring

De raad stelt de doelen vast voor de ontwikkeling van dit gebied (zie ook paragraaf 2.1.4.) en laat de uitvoering van het plan vervolgens over aan burgemeester en wethouders. Door het instrument van monitoring kan de raad sturen op het halen van de gestelde doelen voor de scholenlocatie Noordendijk. De raad zal bij het besluit tot vaststelling van dit bestemmingsplan worden voorgesteld om het doel 'gebiedseigen ontwikkeling met hoge ecologische waarde' te monitoren. Dat is immers het meest bijzondere doel van deze locatie. Daarmee onderscheidt deze locatie zich ook van andere gebiedsontwikkelingen. Zie paragraaf 2.13.

3.3 Bestuurlijke afwegingsruimte en flexibiliteit

De afwegingsruimte voor burgemeester en wethouders krijgt gestalte door opname van een vergunningenstelsel in de regels van dit plan. De Crisis- en herstelwet maakt dit mogelijk (zie hoofdstuk 4). De omgevingsvergunning is in dit bestemmingsplan het sturingsinstrument in plaats van de situering van bouwvlakken. Burgemeester en wethouders toetsen aanvragen van omgevingsvergunning aan de regels van dit plan, waarbij de beoordelingsregels een belangrijke rol spelen. Met het oog op de benodigde flexilibiliteit zal de raad worden voorgesteld om bij de vaststelling van dit bestemmingsplan een delegatiebesluit te nemen. Burgemeester en wethouders verkrijgen dan de bevoegdheid om het bestemmingsplan te herzien, overigens alleen voor wat betreft de beoordelingsregels (bijlage 3 van de regels).

Bij de uitvoering van het plan zullen burgemeester en wethouders voor lastige vragen komen te staan. Voorbeeld hiervan is de vraag of een nieuwe bewoner straks een terras mag aanleggen in de achtertuin terwijl die tuin is meegeteld in de berekening van 40% groen en water en daarom een verbod op verharding geldt. Het plan laat toe om af te wijken van deze regel zolang het doel van 40% groen en water maar gehaald wordt. Burgemeester en wethouders hebben hier bestuurlijke afwegingsruimte en kunnen daar met de beoordelingsregels een eigen koers kiezen.

3.4 Handhaving

Een belangrijke vraag bij de uitvoering van dit plan is of de gestelde regels wel te handhaven zijn. Bijvoorbeeld de regel die de aanleg van terrastegels verbiedt. Voor dit soort regels wordt ook gekeken naar de eigen verantwoordelijkheid van bewoners. Vlijweide wordt net als Amstelwijck een voorbeeld voor klimaatadapatatie. Dit betekent dat ook bewoners verantwoordelijkheid moeten voelen voor het halen van de klimaatdoelen.

3.5 Participatie

Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is samenwerking gezocht met omwonenden en diverse andere partijen zoals de scouting. Dit heeft geleid tot een planopzet waarin wensen van de omwonenden terug te zien zijn. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de eis in de bouwenvelop dat minimaal 40% van de oever van de Vlij (zuidzijde) openbaar toegankelijk moet zijn. Via het bestemmingsplan werkt deze eis door. Daarnaast is voor de aanbesteding/tender een bewonersadviescommissie in het leven geroepen, bestaande uit vertegenwoordigers van omliggende wijken/buurten van dit plan. Deze commissie adviseert over de inzendingen.

Hoofdstuk 4 Juridische toelichting

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt aan de hand van de aanmelding Crisis- en herstelwet toegelicht hoe dit bestemmingsplan zal werken en wat de veranderingen zijn ten opzichte van een regulier bestemmingsplan. In paragraaf 4.6 wordt toegelicht van welke juridische mogelijkheden van de Crisis- en herstelwet gebruik is gemaakt.

4.2 Aanmelding Crisis- en herstelwet

Bij brief van 23 april 2019 verzochten burgemeester en wethouders om aanwijzing van de projecten in de Spoorzone en scholenlocatie Noordendijk in het kader van de Crisis- en herstelwet. De redenen hiervoor waren versnelling van de woningbouw en experimenteren met het oog op de Omgevingswet. Deze wet zal op 1 januari 2022 in werking treden.

Het betrof een aanmelding als bedoeld in artikel 2.4 Crisis- en herstelwet juncto artikel 7c Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet voor de volgende onderwerpen (niet uitputtend):

  • Regels over veiligheid, gezondheid en duurzaamheid;
  • Het faseren van onderzoek
  • Planperiode van 20 jaar
  • Uitvoerbaarheid
  • Bestemmingsplanactiviteit
  • Flexibiliteit door open normen en uitwerking met beleidsregels
  • Het faseren van kostenverhaal
  • Het afwijken van de RO-standaarden.


In de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 4 oktober 2019, houdende het toevoegen van projecten en gebieden aan experimenten ter uitvoering van de Crisis- en herstelwet (Regeling uitvoering Crisis- en herstelwet) werd onder meer het plangebied "scholenlocatie Noordendijk" toegevoegd.

4.3 De één loket-gedachte

Een belangrijk uitgangspunt van de Omgevingswet is de één loket-gedachte. Het is de bedoeling dat het omgevingsplan (de opvolger van het bestemmingsplan) in één keer duidelijk maakt welke regels er voor een gebied gelden. Het gaat hierbij niet alleen om de gebruikelijke regels zoals de maximale bouwhoogte. Het gaat ook om regels die normaliter niet in een bestemmingsplan staan zoals het kappen van bomen, waterbergingseisen, de aanleg van een wandelnetwerk of veiligheidsvoorschriften. Doel hiervan is om ontwikkelaars en straks de bewoners zoveel mogelijk vooraf duidelijkheid te bieden.

Onderhavig bestemmingsplan bevat dus niet alleen regels over bouwen en gebruik van gronden, maar ook over milieu en klimaat. Vooralsnog blijven regels over welstand en inrichting van de openbare ruimte er buiten. Het lukt dus nog niet helemaal.

Dit uitgangspunt brengt met zich mee dat dit bestemmingsplan meer regels bevat dan gebruikelijk en daarom in eerste instantie ook de indruk geeft van meer regels in plaats van minder regels. Het is belangrijk hierbij in gedachten te houden dat in een regulier bestemmingsplan veel regels niet zijn opgenomen. Dit wordt vaak pas duidelijk als het bestemmingsplan ten uitvoer komt.

4.4 Hoe werkt het bestemmingsplan voor een ontwikkelaar?

Dit bestemmingsplan bevat niet zoals gebruikelijk een verbeelding met bestemmingen en bouwvlakken, zodat precies duidelijk is wat waar gebouwd mag worden. Dat geeft flexibiliteit maar ook onzekerheid. De geboden flexibiliteit vraagt dus om regels die de ontwikkelaar voldoende zekerheid geeft bouwplannen te ontwikkelen die voldoen aan de doelen zoals gesteld in artikel 3. Daarnaast bevat dit bestemmingsplan een bredere insteek, zodat er ook regels opgenomen zijn die in een regulier bestemmingsplan niet voorkomen. Denk hierbij aan eisen voor klimaatadaptief bouwen.

Op de verbeelding is aangegeven dat de ontwikkeling plaats kan vinden op gronden met de bestemming 'Ontwikkelingsgebied'. Binnen deze bestemming zijn regels opgenomen voor het bouwen, het verharden van tuinen en het gebruik etc..

In juridische zin is het volgende van belang. Voor het kunnen bouwen is een omgevingsvergunning (activiteit bouwen) nodig op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Aanvragen hiervan worden onder meer getoetst aan de regels van dit bestemmingsplan met verbrede reikwijdte. De aanvraag moet voldoen aan regels over onder meer aantallen woningen, bouwhoogte en hogere geluidsnormen op de gevel én aan de beoordelingsregels. Deze laatste regels betreffen onder meer eisen aan ruimtelijke kwaliteit inclusief mobiliteit, een akoestisch aanvaardbaar woonmilieu en klimaatbestendig bouwen. Voor de uitleg van de beoordelingsregels kan aansluiting worden gezocht bij de bouwenvelop (bijlage 1 bij deze toelichting).

Daarnaast creëert dit bestemmingsplan twee vergunningplichten namelijk voor het bouw- en woonrijp maken van de gronden en het verharden van tuinen en openbaar groen. Dit zijn zogenaamde bestemmingsplanactiviteiten als bedoeld in artikel 7c lid 14 Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet.

De ontwikkelaar zal bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouw- en woonrijp maken een inrichtingstekening van de tuinen en de openbare ruimte moeten indienen waarop is aangegeven hoe voldaan wordt aan de als beoordelingsregels opgenomen eisen ten aanzien van klimaatadaptief bouwen en inrichten.

Als een aanvraag niet voldoet aan de regels, maar wel voldoet aan de doelen van artikel 3 kunnen burgemeester en wethouders op grond van artikel 6.7 (gelijkwaardigheid) nagaan of de vergunning toch verleend kan worden. Zolang die vergunning voldoet aan de gestelde doelen is die bestuurlijke ruimte aanwezig (zie paragraaf 3.3).

Daarnaast komt op de verbeelding nog de bestemming Waterstaat - Waterkering voor, die via de regels aanvullende eisen stelt. Als hieraan voldaan wordt, verlenen burgemeester en wethouders binnen acht weken een vergunning. Het betreft regels ter bescherming van een primaire waterkering (Noordendijk).

4.5 Hoe werkt het bestemmingsplan voor toekomstige bewoners?

Voor de toekomstige bewoners in het plangebied biedt het bestemmingsplan niet zoals gebruikelijk een regeling op perceelniveau met bouwvlakken, tuinen en openbaar gebied. In plaats daarvan dient uit te worden gegaan van de bouw- en inrichtingstekening, zoals die voor de bouw van de woningen is ingediend. Zodra een bewoner iets wil veranderen ten opzichte van die tekening dient te worden nagegaan of het bestemmingsplan hierover regels stelt. De systematiek is dan vergelijkbaar als bij ontwikkelaars.

De gebouwde woningen zijn gelegen op gronden met de bestemming 'Ontwikkelingsgebied'. Artikel 6 bevat de regels voor het bouwen en het gebruiken. Voor wat betreft de systematiek is het volgende van belang:

  • Voor grotere uitbreidingen van de gebouwde woning (niet vergunningsvrij conform landelijke regeling) is een omgevingsvergunning voor het bouwen nodig. Dit is landelijk bepaald (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). Deze aanvraag wordt getoetst aan het bestemmingsplan. Deze aanvraag betekent per definitie ook het verzoek om van het bestemmingsplan af te wijken, daar in het bestemmingsplan is aangesloten bij de geheel vergunningsvrije bijbehorende bouwwerken. Toetsingscriterium is een 'goede ruimtelijke ordening'.
  • Voor het aanbrengen van verhardingen in de tuin op gronden die op de inrichtingstekening aangewezen zijn voor groen en water is een omgevingsvergunning op grond van het bestemmingsplan nodig.

4.6 Toepassing artikel 7c Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet

Bij het opstellen van de regels in dit bestemmingsplan is gebruik gemaakt van enkele innovaties opgenomen in artikel 7c. In onderstaand schema is per lid aangeven of en hoe artikel 7c is toegepast.

Lid   Onderwerp   Toelichting   Toepassing  
1.   Regels breder dan goede ruimtelijke ordening.   Regels voor het:
a. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en
b. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke functies.  
Regels over onder meer klimaat en geluid.  
2.   Planperiode   Planperiode 20 jaar in plaats van 10 jaar.   Niet toegepast  
ë3.   Voorlopige bestemming   Voorlopige bestemming voor 10 jaar in plaats van 5 jaar.   Niet toegepast  
4.   Regels uit verordeningen   Regels op grond van artikel 108 van de Gemeentewet die geheel of gedeeltelijk betrekking hebben op de fysieke leefomgeving.   Niet toegepast.  
5.   Melding   Verbod met melding   Niet toegepast.  
6.   Open norm en beleidsregels   Regels waarvan de uitleg bij de uitoefening van een bij die regels aan te geven bevoegdheid afhankelijk wordt gesteld van beleidsregels   Niet toegepast.  
7.   Welstand   Regels over het uiterlijk van bouwwerken die bij de toepassing interpretatie behoeven. De raad stelt de criteria vast die worden toegepast bij de beoordeling van het uiterlijk van een bouwwerk waarop de aanvraag om een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit betrekking heeft.   Niet toegepast.  
8.   Planschade   Voorzienbaarheid planschade   Niet toegepast.  
9.   Procesregels m.b.t. elektronische beschikbaarheid, standaarden en Wet geluidhinder   Afwijking van:
- elektronische beschikbaarheid
- inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan
- SVBP standaarden
- Wet geluidhinder (hogere waarden in BP en detailniveau akoestisch onderzoek)  
Toegepast met name voor geluid en inzichten over de uitvoerbaarheid.  
10.   Uitstel exploitatieplan   Uitstel exploitatieplanverplichting tot vergunning   Niet toegepast.  
13.   Delegatie delen bestemmings-
plan  
De raad kan de bevoegdheid tot het vaststellen van delen van het bestemmingsplan delegeren aan burgemeester en wethouders.   Toegepast voor beoordelingsregels. Voorstel aan raad bij vaststelling.  
14. en 16.   Verbod zonder vergunning voor activiteit die niet in strijd is met het bp   Extra vergunningplichten voor bouw- en woonrijp maken, verhardingen van tuinen en openbaar groen en Verbod om zonder vergunning gronden of bouwwerken te gebruiken in strijd met de regels die gesteld op basis van lid 1.   Opgenomen in de regels.  
15.   Aanvraag-
vereiste  
Afwijking aanvraagvereiste omgevingsvergunning met de mogelijkheid ook eisen te stellen aan gegevens en bescheiden over de gevolgen van het beoogde gebruik voor de fysieke leefomgeving (in plaats van goede ruimtelijke ordening).   Toegepast.  

4.7 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.12) is de gemeente verplicht om een
exploitatieplan vast te stellen voor gronden waar een aangewezen bouwplan is voorgenomen.
In het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 6.2.1) is bepaald wat onder een aangewezen bouwplan
moet worden verstaan. Het gaat hierbij onder meer om de bouw van een of meer woningen.

Het bestemmingsplan voorziet in rechtstreekse bouwmogelijkheden van deze aangewezen
bouwlannen. Gelet hierop is kostenverhaal verplicht.
Het kostenverhaal zal plaatsvinden door middel van de gronduitgifte. Het opstellen van een
exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro is om deze reden niet nodig en achterwege gelaten.

Het plan is economisch uitvoerbaar.