5.1 Planmethodiek

De verschillende bestemmingen zijn met hun bouwgrenzen direct van de verbeelding af leesbaar.

Door middel van ruime bestemmingen en mogelijkheden van afwijking (ontheffing) en wijziging is in de gebieden die daarom vragen de nodige flexibiliteit opgenomen.

Voor de opzet van de regels is aansluiting gezocht bij de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008).

5.2 Inleidende regels

In dit hoofdstuk van de regels is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "wijze van meten" opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

5.3 Bestemmingen

In iedere bestemming is in de bestemmingsomschrijving aangegeven voor welke doeleinden de aangewezen gronden zijn bestemd. Daarna wordt in algemene zin aandacht besteed aan de bouwregels, de afwijkingsmogelijkheden, en eventueel nadere eisen en specifieke gebruiksregels.

In het gehele plangebied wordt gewerkt met bouwvlakken waarbinnen de gebouwen zijn toegestaan. Buiten bouwvlakken mogen doorgaans geen gebouwen worden gebouwd, maar alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Een en ander wordt per bestemming geregeld.

In het algemeen is de huidige situatie als uitgangspunt genomen. De toegestane bouwhoogten zijn vaak ook ontleend aan de aanwezige bebouwingssituatie, zij het dat in dit bestemmingsplan, met het oog op de gewenste intensivering van het ruimtegebruik door bedrijven, waar dat ruimtelijk verantwoord is grotere bouwhoogten mogelijk worden gemaakt. Voor de in het gebied aanwezige woningen is de in Dordrecht gebruikelijke regeling voor bebouwing en gebruik opgenomen.

Artikel 3 - Agrarisch

De bestemming geldt voor de agrarisch in gebruik zijnde gronden aan weerszijden van de A16 (ter hoogte van Dordtse Kil III) en voor het gebied zuidelijk van de Wieldrechtse Zeedijk, waar op termijn de ontwikkeling van Dordtse Kil IV is voorzien.

Ter plaatse van de agrarische gebouwencomplexen is een bouwvlak opgenomen. Bebouwing is uitsluitend binnen dit bouwvlak toegestaan. In beginsel is één bedrijfswoning toegelaten. Waar thans meer bedrijfswoningen aanwezig zijn is dit expliciet bepaald. Kassen (nieuwe of uitbreiding) en nieuw ondersteunend glas zijn niet toegestaan.

Nieuwe agrarische nevenactiviteiten, alsmede nieuwe intensieve veehouderij en glastuinbouw zijn niet toegelaten.

Wel zijn er mogelijkheden om via een afwijkingsbesluit activiteiten toe te staan die passen bij de agrarische bedrijfsvoering, zoals bed and breakfast en huisverkoop van bedrijfseigen of streekgebonden foodproducten.

Artikel 4 -Bedrijf
De bebouwingsmogelijkheden binnen de bestemmingen "Bedrijf" zijn ontleend aan de bestaande bebouwingskarakteristiek en de te verwachten ontwikkelingswensen en –mogelijkheden van bestaande en toekomstige bedrijven.

In Dordtse Kil I, II en Amstelwijck-West is sprake van volledig uitgegeven terreinen, die vaak al intensief zijn bebouwd. Het bestemmingsplan gaat uit van ten hoogste 80% bebouwing van het bouwperceel, wat in veel gevallen overeenkomt met de huidige bebouwingsintensiteit en het bebouwingspecentage dat op andere bedrijventerreinen wordt gehanteerd. Mogelijkheden voor een verdere gebruiksintensivering worden gevonden in het verhogen van de bouwhoogte, waarbij de concrete invulling van de bouwhoogten waar nodig wordt afgestemd op de omgeving, met name aan randen waar wordt gewoond.

In Dordtse Kil III wordt de bebouwingsregeling uit het geldende bestemmingsplan voortgezet. Dit betekent dat langs wegen een bebouwingsvrije strook van 11 meter wordt aangehouden. In deze strook kunnen laad- en losactiviteiten en het parkeren plaatsvinden.

Voor de bestemming gelden regels in het kader van de milieuzonering. Deze zijn terug te vinden in hoofdstuk 3, de algemene aanduidingsregels.
Bedrijven waarop de bepalingen voor industrielawaai van de Wet geluidhinder van toepassing zijn ("grote lawaaimakers") zijn niet toegestaan.

Voor risicovolle activiteiten is sprake van een terughoudend beleid. Bestaande risicovolle bedrijven hebben een zgn. maatbestemming gekregen en mogen op grond daarvan worden voortgezet. Nieuwe risicovolle activiteiten kunnen via een afwijkingsregeling worden toegelaten, waarbij voorwaarde is dat de 10-6 contour niet over gronden van derden ligt.

Bedrijfswoningen, kantoren, horeca en detailhandel zijn, voorzover niet als 'bestaand' aangeduid, niet toegestaan.
Binnen de bedrijfsbestemmingen zijn kantoren alleen toegestaan wanneer die ten dienste staan van de ter plaatse uitgeoefende bedrijfsactiviteiten, de zogenaamde 'bedrijfsgebonden kantoren'. Voor deze bedrijfsgebonden kantoren geldt dat het vloeroppervlak ten hoogste 50% van het totale bedrijfsvloeroopervlak mag zijn, met een maximum van 3.000 m2.

Voor het benzinestation met LPG aan de Rijksstraatweg, het gronddepot bij de Kiltunnel, het autodemontagebedrijf aan de Rijksstraatweg en de 2 caravanstallingen aan de Rijksstraatweg (nabij Willemsdorp) zijn 'maatbestemmingen opgenomen.

Verder zijn de mogelijkheden voor buitenopslag gereguleerd. Buitenopslag is toegestaan waar het bestemmingsplan bebouwing mogelijk maakt, een en ander tot de toegelaten bouwhoogte.

Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen, waarmee kan worden toegestaan dat bestaande, door vertrek of reorganisatie leeg gekomen bedrijfskantoorruimte kan worden gebruikt voor andere gerelateerde kantooractiviteiten.
De afwijkingsbevoegdheid maakt kantoorgebruik mogelijk voor elders binnen het plangebied gevestigde bedrijven of voor kantoorfuncties die uitsluitend of overwegend ondersteunende diensten leveren aan op het bedrijventerrein gevestigde bedrijven. Met de regeling worden de gebruiksmogelijkheden van overbodig geworden bedrijfsgebonden kantoren enigszins verruimd, zonder dat dit concurrentie voor andere kantoorlocaties oplevert. Immers de categorie kantoren waar het hier om gaat, wil op korte afstand van het eigen bedrijf zitten of danwel op het terrein waar de afnemers van de te verlenen diensten zijn gevestigd.

Artikel 5 - Bedrijf - Nutsvoorziening
Deze bestemming heeft betrekking op een locatie nabij de N3 en de spoorbaan, waar de 50 kV hoogspanningsverbinding onder de grond gaat, alsmede op het gasontvangstation aan de zuidzijde van de Amstelwijckweg.

Artikel 6 - Cultuur en ontspanning

Deze bestemming betreft de locatie aan de Kilweg, nabij de Rijksstraatweg. Het pand heeft een functie als seksinrichting en is als zodanig bestemd.

Artikel 7 - Gemengd

Deze bestemming betreft het perceel Rijksstraatweg 81. De bestemming maakt voorzetting van de hier aanwezige woonfunctie mogelijk. Tegelijkertijd biedt de bestemming ruimte voor bedrijfsactiviteiten in de lagere milieucategorieën.

Artikel 8 - Groen

Deze bestemming is opgenomen voor het structureel groen in het plangebied. Niet structureel groen valt in de regel onder andere bestemmingen zoals de bermen en snippergroen langs wegen in de bestemming Verkeer.

De inhoud van de bestemmingsregeling komt in hoofdlijn overeen met de regeling in andere bestemmingsplannen en spreekt voor zich. Ter plaatse van het groengebied/weiland zuidelijk van de Wielhovenstraat is via een aanduiding 'water' bepaald dat ter plaatse minimaal 500 m2 oppervlaktewater gerealiseerd kan worden.
Specifiek genoemd worden de in de bestemming aanwezige antennemast nabij de A16, de reclamemast bij het Postiljon Hotel en de mogelijkheid van voorzieningen voor de scheepvaart (nabij de Dordtsche Kil).

Artikel 9 -Horeca

In het plangebied is op meerdere locaties horeca gevestigd, variërend van snackbar tot hotel. De bestemmingsregeling is afgestemd op de aanwezige vormen van horeca.

Artikel 10 - Landgoed

De landgoederen (voormalige buitenplaatsen) Klein Amstelwijck en Gravesteijn, met bijbehorende omgeving zijn bestemd voor 'Landgoed'. Voor deze bestemming is gekozen vanwege het bijzondere cultuurhistorische karakter en de functiemenging die daarbinnen voorkomt.
Met deze bestemming wordt het belang van dit gebied als geheel onderstreept.
De regels geven voor alle gebruiksgoederen passende voorschriften.

Artikel 11 - Maatschappelijk

Deze bestemming heeft betrekking op het perceel Rijksstraatweg 131, waar een kinderdagverblijf is gevestigd. De bestemming laat voortzetting van dit specifieke gebruik toe.

Artikel 12 - Recreatie

De volkstuinen in het gebied tussen de Rijksstraatweg en de A16 zijn via de bestemming Recreatie positief bestemd. De bouwmogelijkheden zijn afgestemd op de functie.

Artikel 13 - Tuin

Dit betreft tuinen bij woningen waar in zeer beperkte mate mag worde gebouwd.

Artikel 14 - Verkeer

De bestemming Verkeer betreft alle in het gebied aanwezige infrastructuur voor het wegverkeer. De inhoud van de bestemming komt in grote lijnen overeen met de in Dordrecht gebruikelijke bestemmingsregeling voor verkeer. Voor de A16, N3 3n N217 zijn afwijkende bouwmogelijkheden voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde opgenomen.

Binnen de bestemming is de bestaande snackbar aan de Kelvinstraat /Madame Curiestraat opgenomen via een functie aanduiding 'horeca'.

Artikel 15 - Verkeer - Ruilverkeer

De spoorbaan Dordrecht-Lage Zwaluwe valt onder deze bestemming. Binnen het plangebied bevinden zich geen stations e.d. De bestemmingsregeling beperkt zich om die reden tot wat nodig is voor de spoorbaan, d.w.z. het bouwen van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Artikel 16 - Water

De bestemming regelt het gebruik en bebouwingsmogelijkheden ter plaatse van deze bestemming, die zowel een gedeelte van de Dordtsche Kil als de watergangen in het gebied zelf betreft.

Artikel 17 - Wonen

Aan de woningen in het plangebied wordt de bestemming "wonen" (W) gegeven. Binnen het plangebied gaat het om vrijstaande, geschakelde en rijen woningen. De woningen (hoofdgebouwen) dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd. Van de gronden buiten het bouwvlak mag maximaal 50 % met een maximum van 50 m2 worden bebouwd en overdekt. Voor de hoogte en diepte van aan/uitbouwen is als regel aansluiting gezocht bij de criteria voor vergunning vrije bouwwerken op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

De planregels kennen mogelijkheden voor afwijking zoals:

• een grotere oppervlakte voor aan- en bijgebouwen tot maximaal 75 m2, echter onder voorwaarde dat het maximum bebouwingspercentage van 50 niet wordt overschreden; op deze wijze kan er bij de grotere percelen iets meer worden toegestaan.

• een hogere bouwhoogte direct aan de achter- en zijgevel.

Op enkele locaties komen van het wonen afwijkende functies voor, zoals detailhandel, kantoor, bedrijf. Deze uitzonderingssituatie zijn in de verbeelding en regels opgenomen.

Deze uitzonderingen komen voor in Wieldrecht en langs de Rijksstraatweg. Voor deze functies geldt een specifieke regeling. Gekozen is voor een woonbestemming en zijn de uitzonderingen op de verbeelding aangeduid. Binnen die uitzonderingen is bedrijfsbebouwing mogelijk in de aangegeven functie (bedrijf of kantoor) tot een in de verbeelding ingeschreven maximum oppervlakte, die gerelateerd is aan de bestaande oppervlakte van bebouwing voor bedrijf of kantoor.
De bouwhoogte bedraagt maximaal 3.50 m. Binnen de bedrijfsbebouwing zijn bedrijfsactiviteiten toegestaan uit de categorieën 1 en 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Er is een mogelijkheid van afwijking opgenomen voor een bouwhoogte van 6 m en de standaard regeling voor het toestaan van een andere milieucategorie indien deze gelijk kan worden gesteld met categorie 1 en 2.

Voorts is uitdrukkelijk geregeld dat binnen de vlakken met een functieaanduiding geen woningen mogen worden gebouwd.
Van de gronden buiten het bouwvlak mag maximaal 50 % met een maximum van 50 m2 worden bebouwd en overdekt.

Voor de hoogte en diepte van aan/uitbouwen is als regel aansluiting gezocht bij de criteria voor vergunningvrije bouwwerken in de Woningwet per 1 januari 2003: 0.25 m boven de vloer van de eerste verdieping van de woning tot een maximum van 4 m of als de woning lager is tot dat maximum; deze maatvoering is dan beperkt tot de eerste 2.50 m buiten het bouwvlak aan de achterkant van de woning, alsmede aan de zijkant van de woning.

Buiten deze maat van 2.50 m geldt een maximale hoogte van 3 m met de mogelijkheid om via ontheffing een kap aan te brengen tot maximaal 3.5 m.

Artikel 18 - Leiding-Leidingstrook

In het plangebied bevinden zich enkele belangrijke ondergrondse leidingen, te weten:

• een stikstofleiding met diameter van 6 inch en 64 bar;

• een waterleiding met een werkdruk van 4,5 Bar;

• een waterleiding met een werkdruk van 7 Bar;

• een waterleiding met een diameter van 500 mm;

• een gasleiding met een diameter van 12 inch;

• een gasleiding met een diameter van 48 inch.

Deze dubbelbestemming heeft tot doel de leidingen te beschermen tegen bouw- of aanlegactiviteiten die op grond van de andere bestemmingen zijn toegestaan. Doen deze activiteiten zich voor, dan kan pas medewerking worden verleend nadat de leidingbeheerder advies heeft kunnen uitbrengen.

Artikel 19 - Leiding-Hoogspanningsverbinding

De bestemmingsregeling voor de hoogspanningsverbindingen in het plangebied is een zogenaamde 'dubbelbestemming'. Het betreft de 380 kV-verbinding die oost-west door het gebied Dordtse Kil III loopt (tussen de Dordtsche Kil en gebied Smitsweg) en een 50 kV-verbinding die westelijk van de Rijksstraatweg boven de grond komt en in noordoostelijke richting naar de N3 loopt.

Ter plaatse van de hoogspanningsverbindingen gelden voor de gronden 2 bestemmingen, te weten die voor de hoogspanningsverbindingen én die voor het overige gebruik van die gronden, zoals water, groen en verkeer.

De bestemmingsregeling komt overeen met de regeling die in vergelijkbare situaties in bestemmingsplannen zijn opgenomen.

Artikel 20 - Waarde-Archeologie 2

Artikel 21 - Waarde-Archeologie 3

Vanwege de eerder in deze toelichting beschreven mogelijke archeologische waarden is een regeling opgenomen waaruit bescherming van de archeologische waarden bij bouwen en bij de uitvoering van werken voortvloeit.

Binnen het gehele plangebied bestaat in principe een verplichting tot het doen van archeologisch vooronderzoek en zorg voor archeologische waarden. Dit betreft zowel bouwen als aanleggen.

In principe mag alleen worden gebouwd als uit onderzoek blijkt dat geen beschermingswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of deze in voldoende mate zijn zeker gesteld. Deze regeling is niet nodig bij gelijke vervanging van bestaande bouwwerken en bij nieuwe bouwwerken:

• die kleiner zijn dan 50 m²

• waarvan de fundering niet dieper ligt dan 100 cm beneden maaiveld

• waarvoor het palenplan onder de maximaal 5% (inclusief grondverdringing) van het te bebouwen oppervlak blijft

Voor het uitvoeren van verschillende grondwerkzaamheden, zoals het leggen van nieuwe kabels en leidingen, vernieuwen van riolen of verlagen van het waterpeil is een aanlegvergunningenstelsel nodig. Pas met vergunning kunnen werken worden uitgevoerd. In afwijking hiervan is zo’n vergunning niet nodig voor onder meer het uitvoeren van:

• normale onderhoudswerkzaamheden;

• grondwerkzaamheden tot een diepte van 70 cm (bij 'Waarde - Archeologie - 2') en 100 cm (bij 'Waarde - Archeologie - 3');

• grondwerkzaamheden tot een oppervlakte van 50 m² ;

• archeologisch onderzoek door een gekwalificeerd archeoloog;

Artikel 22 - Waterstaat-Waterkering

De bestemming “Waterstaat - Waterkering” heeft vooral ten doel dat er bij het uitvoeren van (bouw)werkzaamheden overleg plaatsvindt met het waterschap. Dit is op de gebruikelijke wijze in de planregels opgenomen.

Zoals in de inleiding aangegeven wordt voor het te versterken dijktracé een apart bestemmingsplan opgesteld. In het voorliggende bestemmingsplan beperkt de bestemming voor de waterkering zich daarom tot de buiten het dijktracé gelegen beschermingszones van de waterkering.

De bestemming ziet er op toe dat in het aangewezen gebied voor de waterkering potentieel schadelijke activiteiten pas kunnen plaatsvinden nadat de dijkbeheerder gelegenheid heeft gekregen advies uit te brengen.

5.4 Algemene regels

In dit hoofdstuk van de regels worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, aanvullende regels gesteld.

* Antidubbeltelbepaling

Het artikel "Antidubbeltelbepaling" bevat bepalingen om te voorkomen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft. Het opnemen van dit artikel is verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening.

* Algemene bouwregels

In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels geregeld die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Bijvoorbeeld extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, galerijen en kelders.

* Algemene gebruiksregels

Deze gebruiksregels geven aan wat in het plan in ieder geval onder verboden gebruik wordt verstaan.

Aandacht wordt gevraagd voor de algemene gebruiksregels waarin ondermeer een regeling voor de beroepsuitoefening aan huis (inclusief de vrije beroepen) is opgenomen. Doel van deze regeling is de bescherming van de woon- en leefsituatie ter plaatse.

Naast een maximum percentage en oppervlakte en het feit dat de beroepsbeoefenaars ter plaatse dient te wonen, is bepaald dat activiteiten, die op voorhand geen overlast voor de woonomgeving veroorzaken, zonder meer zijn toegestaan. Indien de kans op overlast wel aanwezig is, dient een ontheffing te worden aangevraagd, zodat van geval tot geval een afweging kan worden gemaakt.

Binnen deze regeling is ook de vestiging van Bed & Breakfast mogelijk.

* Algemene aanduidingsregels

In deze regels zijn bepalingen opgenomen die op meerdere bestemmingen betrekking hebben en om die reden, door middel van een zogenaamde gebiedsaanwijzing in de verbeelding zijn aangegeven.

In dit plan gaat het om de milieuzonering voor de voorkomende bedrijfsactiviteiten en de veiligheidszone voor lpg en vervoer van gevaarlijke stoffen. In het hoofdstuk Omgevingsaspecten is hier meer gedetailleerd op ingegaan.

* Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is in aanvulling op de mogelijkheden van afwijken uit de bestemmingen nog een aantal algemene mogelijkheden om af te wijken opgenomen. Het betreft hier een standaard regeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken.

* Algemene wijzigingsregels

Deze bevoegdheid maakt het mogelijk de Staat van Bedrijfsactiviteiten te wijzigen. toekomstige technische ontwikkelingen kunnen aanleiding zijn om een bedrijfsactiviteit in een andere milieucategorie in te delen dan thans het geval is.

* Overige regels

In dit artikel is de zogenaamde voorrangsregeling opgenomen voor dubbelbestemmingen die elkaar overlappen.

5.5 Overgangs- en slotregels

In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

In de slotbepaling is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.