|
A. Ambities
Op grond van de bij de behandeling van de kadernotitie opgestelde mogelijke scenario´s voor de ontwikkeling van Schil-West en het communicatieproces met belanghebbenden worden de volgende ambities voor Schil-West voorgesteld:
Samen met de historische binnenstad centrum van de regio
Naast het historische havengebied en het kernwinkelgebied behoort Schil-West mede tot het centrumgebied. De positie van de binnenstad van Dordrecht als regionaal centrum heeft daardoor meer mogelijkheden.
Diversiteit binnen Schil-West versterken
De grote diversiteit aan bouwstijlen, bebouwingstypologieën en functies maken het gebied uniek in de stad. Deze typerende diversiteit in deelgebieden willen we behouden en de sterke punten van ieder deelgebied verder doorontwikkelen.
Verbindingen verbeteren en differentiëren
De bestaande verbindingen door en in Schil-West blijven gehandhaafd. Er zullen verschuivingen optreden in de mate van belang van deze verbindingen. Het is de doelstelling het verkeerssysteem aan te passen naar een optimale balans tussen bereikbaarheid (voor het economisch functioneren) en de leefbaarheid door meer sturing te geven aan verkeersstromen.
Relatie met Schil-Oost benadrukken
Het westelijk en het oostelijk deel van de Schil kennen een verschillend karakter, maar hebben van oudsher wel een sterke relatie en samenhang. Het is de ambitie om de Schil meer als geheel te gaan bekijken en te versterken o.a. door ingrepen in de openbare ruimte.
B. Hoofdfactoren ontwikkelingsmogelijkheden binnen deze ambities
De ontwikkelingsmogelijkheden van Schil-West worden overwegend door 3 factoren bepaald.
-
In verband met het groepsrisico zijn de mogelijkheden binnen de 200 m zone vanaf het spoor beperkt. Nieuwe verblijfsfuncties als wonen en werken zijn daardoor overwegend in de zone tot aan de Singel niet mogelijk.
-
Het historische karakter van Schil qua structuur en bebouwing verlangt bescherming onder meer door de aanwijzing tot beschermd stadsgezicht. Mogelijkheden tot wijzigingen zijn daardoor beperkt en in de deelgebieden juist vooral gericht op versterking van de bestaande historische, karakteristieke structuur.
-
In lijn met de landelijke trend op de kantorenmarkt kent dit gebied, waar anno 2011 ca. 1/3 van de regionale kantorenvoorraad ligt, een omvangrijke kantorenleegstand van rond de 20%; oftewel zo’n 30.000 m2 op een totaal van om en nabij 150.000 m2. Deze situatie biedt echter ook mogelijkheden, om door transformatie en/of sloop-nieuwbouw nieuwe, stedelijke functies in het gebied te realiseren of toevoegingen in ontbrekende elementen van de woningvoorraad als luxe ouderenwoningen nabij de binnenstad.
Uit de kantorenmarktanalyse is echter wel gebleken, dat de kantoren in Schil-West qua locatie een redelijk gunstige positie hebben (o.a. bereikbaarheid, ontsluiting, parkeren, nabijheid binnenstad). Dit wordt nog een keer bevestigd in het recente STEC-rapport van februari 2011. Daarin wordt geconstateerd, dat er in geheel Zuid-Holland sprake is van 14% leegstand, ver boven de frictieleegstand van 5-6%. Omdat er bovendien sprake is van een aanzienlijk omvangrijker planaanbod dan vraag naar kantoorruimte zal deze leegstand naar verwachting ook niet substantieel meer afnemen. Als meest interessante kantorenmilieus worden daarentegen wel naast de toplocaties de centrumlocaties genoemd. Minder toekomstpotentie hebben snelweglocaties, bedrijventerreinen en regionale OV-knooppunten.
In de Visie wordt daarom voorgesteld weliswaar ruimte te bieden voor transformatie van kantoren, maar deze wel beperkt te houden binnen een bandbreedte van 20 tot 40.000 m2. Bovendien is het raadzaam de ontwikkeling te blijven monitoren mede in het Regionaal Economisch Overleg Zuid-Holland-Zuid.
C. Programma
Programmatisch zijn de volgende mogelijkheden in de visie opgenomen:
* Transformatiemogelijkheden van de kantoorfunctie binnen een bandbreedte van 20 tot 40.000 m2 naar overwegend stedelijke functies of wonen.
* Ter versterking van de regionale centrumfunctie en in aansluiting op de binnenstad grootschalige detailhandelsvestigingen van minimaal 1.000 m2 tot een maximum van 10.000 m2.
* Een 100-tal woningen, waarvan de omvang overigens mede is gerelateerd aan (beperking van de) ruimte elders, zoals Maasterras.
* Stedelijke voorzieningen als een hotel, vergader- en congresfaciliteiten en uitbreiding met een hogeschool.
* Maatschappelijke voorzieningen passen ook in de Schil, waarbij extra overlast ten opzichte van de woonfunctie moet worden voorkomen.
D. Deelgebieden
In de visie zijn deelgebieden benoemd met daarvoor de belangrijkste doelstellingen en uitgangspunten passend binnen de ambitie om de verschillende gezichten van Schil-West te versterken.
Deelgebied 1 – Boulevard:
verbinding en relatie met de binnenstad met meer ruimte voor nieuwe stedelijke voorzieningen en functies in de zone rondom de aanwezige parkeergarages.
Deelgebied 2 - Entree spoorbrug:
een aantrekkelijk entree van de binnenstad o.a. door de samenhang te versterken tussen beide zijden van de spoorlijn in combinatie met de ontwikkelingen op het Maasterras.
Deelgebied 3 – Middengebied Singel:
blijft voornamelijk wonen met maatschappelijke voorzieningen en kleinschalige mogelijkheden tot werken en detailhandel. Benutten van mogelijkheden om bestaande verstoringen in functionele en ruimtelijke, stedenbouwkundige zin te verbeteren. Spuiweg en Singel als kleinschalige woon-, werk- en winkelstraat behorende bij een centrumstedelijk leefmilieu.
Deelgebied 4 – Burgemeester de Raadtsingel:
blijft een gemengde straat met deels een historisch, maar ook een modern karakter.
Deelgebied 5 – De Rode Loper:
de belangrijkste verbinding tussen station en binnenstad. Wordt verder ontwikkeld als aanloopstraat naar de binnenstad, zowel qua functies als qua inrichting met als ambitie een hoogwaardige uitstraling op de plint.
Deelgebied 6 - Middengebied Blekersdijk:
een karakteristiek woongebied met de Ferdinand Bolsingel als belangrijke verkeersader.
Deelgebied 7 - Schil-Oost:
een gemengd stedelijk leefmilieu waar in tegenstelling tot Schil-West de historische elementen en structuren beter bewaard zijn gebleven. Overwegend zal voor Schil-Oost het vastgestelde bestemmingsplan uit 2007 worden overgenomen met een aantal aandachtspunten. Het gaat hierbij onder andere om:
|
