5.1 Planmethodiek

De verschillende bestemmingen zijn met hun bouwgrenzen direct van de verbeelding af leesbaar.

Door middel van ruime bestemmingen en mogelijkheden van afwijking (ontheffing) en wijziging s in de gebieden die daarom vragen, denk aan het hoofdwinkelcentrum, de nodige flexibiliteit opgenomen.

Voor de opzet van de regels is aansluiting gezocht bij de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008).

5.2 Inleidende regels

In dit hoofdstuk van de regels is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "wijze van meten" opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

5.3 Bestemmingen

In iedere bestemming is in de bestemmingsomschrijving aangegeven voor welke doeleinden de aangewezen gronden zijn bestemd. Daarna wordt in algemene zin aandacht besteed aan de bouwregels, de afwijkingen en eventueel nadere eisen en specifieke gebruiksregels.

In het gehele plangebied wordt gewerkt met bouwvlakken waarbinnen de zogenaamde hoofdbebouwing is toegestaan.

Uitgangspunt is dat de bouwvlakken zijn gelegd om de huidige hoofdbebouwing. De toegestane hoogtemaat voor de hoofdbebouwing is veelal afgestemd op de huidige situatie en is op de verbeelding aangegeven.

Buiten het bouwvlak is vaak een (achter)erf gelegen waarop onder bepaalde voorwaarden het oprichten van bebouwing is toegestaan.

Wonen

Aan de woningen in het plangebied wordt de bestemming "wonen" (W) gegeven. Binnen deze bestemming zijn verschillende woningtypen aanwezig.

Van de gronden buiten het bouwvlak mag maximaal 50 % met een maximum van 50 m2 worden bebouwd en overdekt.

Voor de hoogte en diepte van aan/uitbouwen is als regel aansluiting gezocht bij de criteria voor vergunningvrije bouwwerken in de Woningwet per 1 januari 2003: 0.25 m boven de vloer van de eerste verdieping van de woning tot een maximum van 4 m of als de woning lager is tot dat maximum; deze maatvoering is dan beperkt tot de eerste 2.50 m buiten het bouwvlak aan de achterkant van de woning, alsmede aan de zijkant van de woning.

Buiten deze maat van 2.50 m geldt een maximale hoogte van 3 m met de mogelijkheid om via afwijking een kap aan te brengen tot maximaal 3.5 m.

De planregel kent mogelijkheden van afwijking zoals:

- een grotere oppervlakte voor aan- en bijgebouwen tot maximaal 75 m2, echter onder voorwaarde dat het maximum bebouwingspercentage van 50 niet wordt overschreden; op deze wijze kan er bij de grotere percelen iets meer worden toegestaan.

- een hogere bouwhoogte direct aan de achter- en zijgevel.

De woonwagenstandplaatsen zijn afzonderlijk aangeduid W(wp). Aantallen, bouwvlakken en hoogtematen stemmen overeen met de huidige regeling.

Aan de Blaauwweg is een kantoor aanwezig op de begane grond en eerste verdieping, alsmede in een aanbouw. Deze uitzonderingssituatie is in de verbeelding en regels opgenomen.

Aan de Zuidendijk 465 A is detailhandel toegestaan die verband houdt met het huidige gebruik. Eveneens is op dit adres in een aangeduid bijgebouw een paardenstalling toegestaan.

Detailhandel is eveneens aanwezig op het adres Oudendijk 28A en om die reden in dit bestemmingsplan toegestaan.

Bedrijf en Bedrijf - Nutsvoorziening

Voor de beoordeling van de toelaatbaarheid van bedrijven is aansluiting gezocht bij de reeds eerder in deze gemeente toegepaste Staat van Bedrijfsactiviteiten, gebaseerd op het V.N.G.-rapport "bedrijven en milieuzonering". In overleg met de Omgevingsdienst Zuid-Holland-Zuid is bepaald, dat de categorieën 1 en 2 toelaatbaar zijn.

Er zijn twee bedrijfsbestemmingen opgenomen en in beide gevallen gaat het -in afwijking van de standaardregel- om categorie 3 bedrijven:

- De Leeuwstraat 4 een motorbrandstoffenverkooppunt zonder LPG,

- de Jagerweg 202 een tandtechnisch bedrijf op het adres De Jagerweg 202.

Deze bedrijven kunnen een via maatwerkregeling ter plaatse worden gehandhaafd; indien beze bedrijven verdwijnen zijn de categorieën 1 en 2 toegestaan.

Hoewel volstrekt helder dat binnen een gebied als Sterrenburg (en de daarbinnen als regel toegestane categorieën 1 en 2) bedrijfsactiviteiten als bedoeld in artikel 41, lid 3 Wet geluidhinder juncto artikel 2.1 lid 3 Besluit omgevingsrecht niet zijn toegestaan, is dit voor de helderheid toch in de betreffende planregel vermeld.

Bij de Staat van Bedrijfsactiviteiten is een toelichting gevoegd waarin nader is ingegaan op de werking en de mogelijkheden van afwijking en wijziging.

Het in de Nota van Uitgangspunten opgenomen voorstel om een mogelijkheid van vestiging voor nieuwe bedrijven op te nemen in delen langs de Copernicusweg, Galileilaan en Kapteynweg is, vanwege onvoldoende concreetheid, achterwege gelaten.

Tuin

De bestemming “Tuin” is gelegd op delen van de woonpercelen, waar geen gebouwen mogen worden gebouwd. Het uitbreiden van woningen door middel van een aanbouw of het plaatsen van bijgebouwen is op deze gronden niet toegestaan. Wel mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd en mag ter plaatse van de oprit worden geparkeerd. Met een afwijking mag bij de voordeur als afscherming een “waaier” worden gebouwd.

Deze gronden dienen vooral een groene uitstraling te krijgen.

Centrum

Het winkelcentrum en het gebouw van het cultureel centrum en de bibliotheek hebben de bestemming 'Centrum' gekregen, evenals het pand op de hoek (voormalig laboratorium). Deze bestemming en de ligging van bouwvlakken stemt overeen met het geldende bestemmingsplan.

Detailhandel en dienstverlening wordt alleen toegestaan in het bestaande winkelcentrum.

Al enige tijd is er sprake van een mogelijke uitbreiding van het winkelcentrum in de richting van het voormalig laboratorium, maar omdat er geen sprake is van een concreet bouwplan is dit niet in het bestemmingsplan opgenomen. Wel is voor die gronden (zie de bestemming 'Verkeer') een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waardoor bouwvlakken kunnen worden aangepast. Via dezelfde wijzigingsbevoegdheid kan ook op de begane grond van het laboratorium en het aanwezige woongebouw 'detailhandel, dienstverlening en horeca-1' worden toegestaan.

Gemengd

Deze bestemming geldt voor de (kantoor)panden van Trivire, een kantoorgebouw aan de Venuslaan, kantoren/bedrijven aan de De Jagerweg en Galileïlaan, dierenziekenhuis aan de Venuslaan, winkelcentrum Slangenburg.

De bestemming 'Gemengd' is gebruikt omdat de betreffende panden/locaties niet specifiek aan één functie zijn voorbehouden. Een gebruik voor kantoor, bedrijf, maatschappelijke functie is denkbaar. Wel is de detailhandel is beperkt tot het winkelcentrum Slangenburg en de horeca tot datzelfde winkelcentrum (max 100 m2) en een aan de De Jagerweg aangeduide locatie (bestaande situatie).

Voor vestiging van bedrijfsactiviteiten zijn alleen de in de Staat van Bedrijfsactiviteiten genoemde categoriëen 1 en 2 toegestaan.

Maatschappelijk

De scholen, kerken en maatschappelijke voorzieningen in het plangebied hebben de bestemming 'Maatschappelijk' gekregen. De bouwvlakken stemmen overeen met het geldende bestemmingsplan.

Als uitgangspunt wordt uitgegaan van de huidige situatie en daarom zijn de verschillende functies afzonderlijk aangeduid:

M (o): onderwijs

M (re): religie

M (zoi): zorginstelling (verzorgingstehuis)

M (b): bedrijf

Er is een mogelijkheid van afwijken van die regel opgenomen onder voorwaarde dat de woon- en leefsituatie in de naaste omgeving niet op ontoelaatbare wijze negatief wordt beìnvloed.

Voorts is bepaald dat in de in de verbeelding als zodanig aangeduide strook 'veiligheidszone - vervoer gevaarlijke stoffen' de vestiging van lagere scholen, kinderdagverblijven, bejaardenhuizen, niet is toegestaan.

Vermeldenswaard is voorts dat deze bestemming ook is gelegd op het pand De Jagerweg 1A. Dit pand is eigendom van de gemeente en verhuurd aan Drechtwerk. Vanwege de sociale activiteiten van Drechtwerk is bewust gekozen voor een maatschappelijke bestemming en niet voor een bedrijfsbestemming. Aan die maatschappelijke bestemming is de functieaanduiding 'bedrijf' toegevoegd.

Twee schoollocaties die mogelijk binnen de planperiode verdwijnen zijn voorzien van een wijzigingsbevoegdheid. Als de betreffende school daadwerkelijk ophoudt te bestaan kunnen burgemeester en wethouders de bestemming (naast de hiervoor genoemde afwijking in een andere maatschappelijke functie) ook wijziging in de bestemming 'Gemengd'. De bouwgrenzen en hoogtematen blijven daarbij gelijk.

Groen

De structurele groengebieden zijn bestemd tot 'Groen'. De inhoud van deze bestemming is standaard en spreekt voor zich.

Ook het voormalige volkstuinencomplex langs de Zuidendijk (deel nabij Copernicusweg) heeft de bestemming 'Groen'. In afwijking van het gestelde in de Nota van Uitgangspunten is er is voor deze gronden geen mogelijk van planwijziging naar 'Wonen' opgenomen. Dit is achterwege gelaten omdat er thans zonder uitgebreid onderzoek geen nadere randvoorwaarden zijn te geven. Indien er in de loop der jaren een verzoek om ter plaatse tot ontwikkeling te kunnen overgaan wordt gedaan, zal op dat moment een en ander nader worden onderzocht en zal zonodig het bestemmingsplan op dit onderdeel moeten worden herzien.

Groen - Park

De bestaande parken hebben een afzonderlijke bestemming 'Groen - Park' gekregen. Ook hier is in het algemeen de inhoud standaard en spreekt voor zich.

Vermeldenswaard is dat in het Sterrenburgpark via een afwijkingsbevoegdheid maximaal 100 m2 horeca kan worden toegestaan. Het moet daarbij gaan om horeca die de functie (en het gebruik) van het park ondersteunt.

Sport

De voetbalvelden van Wieldrecht zijn opgenomen binnen de bestemming 'Sport'. Er is een bouwvlak opgenomen voor de kantine, kleedkamers e.d.. Voorts is geregeld dat buiten het bouwvlak bouwwerken als tribune, dugouts, ballenvangers, lichtmasten, hekwerken, mogen worden geplaatst.

Het parkeerterrein aan de zijde van de Smitsweg is voorzien van een daarop gerichte aanduiding.

Verkeer

De bestaande wegen, straten en pleinen zijn bestemd voor 'Verkeer'. Ook de aan de westzijde van het plangebied gelegen N3 heeft deze bestemming.

Binnen deze bestemming zijn ook allerlei bestaande groenstroken opgenomen. Door dit onderdeel te laten zijn van de bestemming 'Verkeer' is het mogelijk -indien nodig- extra parkeerplaatsen te realiseren.

De inhoud van de bestemming is standaard en spreekt voor zich.

Nabij het winkelcentrum en het voormalig laboratorium kent het geldende bestemmingsplan de bestemming 'Verkeer' en die is in dit bestemmingsplan overgenomen. Omdat op die gronden mogelijk een uitbreiding van het winkelcentrum

kan gaan plaatsvinden, is het mogelijk gemaakt via een wijzigingsbevoegdheid de bestemmingh 'Verkeer' te wijzigen in "Centrum" en daar dan in één bouwlaag maximaal 3000 m2 bvo detailhandel, dienstverlening, horeca-1 toe te voegen en zonodig daarboven een parkeerdek. Vooraf dient met een distributie planologisch onderzoek te worden aangetoond dat er geen sprake is van en duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur.

De toe te voegen oppervlakte is afkomstig uit een distributie planologisch onderzoek uit 2005, destijds geaccordeerd door de Adviesraad voor Detailhandel en het REOZHZ. In 2009 is deze oppervlakte opgenomen in de Structuurvisie Dordrecht-2020. Genoemde oppervlakte mag overigens worden vergroot met de oppervlakte die door de kwaliteitsverbetering elders in het winkelcentrum verloren gaat. Zo is het de verwachting dat er winkelruimte verloren gaat door een verbetering van de bevoorradingsroute en door het slopen van winkelruimte op het dak ten gunste van het kunnen aanleggen van extra parkeerplaatsen.

Leiding - Hoogspanningsverbinding

In de zuidwestelijke punt van het plangebied loopt een bovengrondse hoogspanningsverbinding van 380 kV. Deze leiding is op de gebruikelijke wijze in het plan opgenomen.

Leiding-Leidingstrook

In het plangebied ligt nabij de N3 een leidingenstrook met daarin:

• hoge druk gasleiding van 40 bar

• 2 persriolen

• 2 x een 150 kV electriciteitsverbinding

• hoofdwatertransportleiding

Dergelijke leidingen moeten worden bestemd. In de planregels is de standaardbepaling opgenomen, dat bebouwing c.a. ten behoeve van andere functies slechts is toegestaan indien en voor zover de bij de bescherming van de leiding betrokken belangen dit gedogen; hiertoe wordt vooraf de leidingbeheerder gehoord.

Waterstaat - Waterkering

De bestemming “Waterstaat - Waterkering” heeft vooral ten doel dat er bij het uitvoeren van (bouw)werkzaamheden overleg plaatsvindt met het waterschap. Dit is op de gebruikelijke wijze in de planregels opgenomen.

Waarde - Archeologie 1 en 2

Vanwege de eerder in deze toelichting beschreven mogelijke archeologische waarden is een regeling opgenomen waaruit bescherming van de archeologische waarden bij bouwen en bij de uitvoering van werken voortvloeit.

Binnen het gehele plangebied bestaat in principe een verplichting tot het doen van archeologisch vooronderzoek en zorg voor archeologische waarden. Dit betreft zowel bouwen als aanleggen.

In principe mag alleen worden gebouwd als uit onderzoek blijkt dat geen beschermingswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of deze in voldoende mate zijn zeker gesteld. Deze regeling is niet nodig bij gelijke vervanging van bestaande bouwwerken en bij nieuwe bouwwerken:

• die kleiner zijn dan 50 m²

• waarvan de fundering niet dieper ligt dan 100 cm beneden maaiveld

• waarvoor het palenplan onder de maximaal 5% (inclusief grondverdringing) van het te bebouwen oppervlak blijft

Voor het uitvoeren van verschillende grondwerkzaamheden, zoals het leggen van nieuwe kabels en leidingen, vernieuwen van riolen of verlagen van het waterpeil is een aanlegvergunningenstelsel nodig. Pas met vergunning kunnen werken worden uitgevoerd. In afwijking hiervan is zo’n vergunning niet nodig voor onder meer het uitvoeren van:

• normale onderhoudswerkzaamheden;

• grondwerkzaamheden tot een diepte van 70 cm (bij 'Waarde - Archeologie - 2') en 100 cm (bij 'Waarde - Archeologie - 3');

• grondwerkzaamheden tot een oppervlakte van 50 m² ;

• archeologisch onderzoek door een gekwalificeerd archeoloog;

Overig

De bouwregels en mogelijkheden van afwijking (ontheffing) voor de verschillende bestemmingen bevatten elementen die specifiek zijn gericht op het onderhavige gebied en een direct gevolg van het eerdergenoemde uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

Naast de hiervoor per bestemming geregelde afwijkingsbepalingen is ook de gebruikelijke algemene afwijkingsbepaling (voor bouwwerken van openbaar nut, verschuiven verschillende grenzen, plaatsen van uitingen van beeldende kunst) opgenomen.

5.4 Algemene regels

In dit hoofdstuk van de regels worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, aanvullende regels gesteld.

* Antidubbeltelbepaling;

Het artikel "Antidubbeltelbepaling" bevat bepalingen om te voorkomen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft. Het opnemen van dit artikel is verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening.

* Algemene bouwregels;

In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels geregeld die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Bijvoorbeeld extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, galerijen en kelders.

* Algemene gebruiksregels;

Deze gebruiksregels geven aan wat in het plan in ieder geval onder verboden gebruik wordt verstaan.

Aandacht wordt gevraagd voor de algemene gebruiksregels waarin ondermeer een regeling voor de beroepsuitoefening aan huis (inclusief de vrije beroepen) is opgenomen. Doel van deze regeling is de bescherming van de woon- en leefsituatie ter plaatse.

Naast een maximum percentage en oppervlakte en het feit dat de beroepsuitoefenaar ter plaatse dient te wonen, is bepaald dat activiteiten, die op voorhand geen overlast voor de woonomgeving veroorzaken, zonder meer zijn toegestaan. Indien de kans op overlast wel aanwezig is, dient een ontheffing te worden aangevraagd, zodat van geval tot geval een afweging kan worden gemaakt.

Binnen deze regeling is ook de vestiging van Bed & Breakfast mogelijk.

* Algemene afwijkingsregels;

In dit artikel is in aanvulling op de mogelijkheden van afwijken uit de bestemmingen nog een aantal algemene mogelijkheden om af te wijkenopgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken.

5.5 Overgangs- en slotregels

In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

In de slotbepaling is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.