6.1 Planmethodiek

Dit bestemmingsplan is opgezet volgens de in Dordrecht in het algemeen gebruikte methodiek, waarbij de verschillende bestemmingen met hun bouwgrenzen direct van de verbeelding afleesbaar zijn. In het gehele plangebied wordt gewerkt met bouwvlakken waarbinnen de zogenaamde hoofdbebouwing is toegestaan.

Uitgangspunt is dat de bouwvlakken zijn gelegd om de huidige hoofdbebouwing. De toegestane hoogtemaat voor de hoofdbebouwing is afgestemd op de huidige situatie (niet op de verbeelding, maar in de regels).

De bouwregels zijn afgestemd op de bebouwingsmogelijkheden op grond van de Beleidsregels grote rivieren.

Voor de opzet van de regels is aansluiting gezocht bij de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008).

6.2 Inleidende regels

In dit hoofdstuk van de regels is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "wijze van meten" opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

6.3 Bestemmingen

Algemeen

In iedere bestemming is in het eerste lid aangegeven voor welke doeleinden de

aangewezen gronden zijn bestemd. Daarna komen in de bestemmingen bouw- en gebruiksregels voor. In bestemmingsregelingen kunnen bevoegdheden zijn opgenomen om van die regels af te wijken, bijvoorbeeld voor de uitbreiding van bebouwing. Ook kan de bevoegdheid om nadere eisen te stellen zijn opgenomen, hetgeen inhoudt dat burgemeester en wethouders een nadere eis kunnen stellen aan bijvoorbeeld de situering van een bouwwerk. Ook een wijzigingsbevoegdheid is mogelijk. Met deze bevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders de bestemming wijzigen. Voor polder Stededijk en de boederij in de Otterpolder is deze bevoegdheid opgenomen.

Waterwetgeving en Beleidsregels grote rivieren

Vanwege de waterwetgeving en de Beleidsregels grote rivieren gelden in het hele plangebied beperkende bouwregels (door middel van de dubbelbestemming Waterstaat - Waterstaatkundige functie). De bestaande gebouwen in het plangebied zijn geïnventariseerd:

Deze gebouwen mogen, met uitzondering van het tijdelijke clubgebouw van het skicentrum, geheel vernieuwd worden. Op de verbeelding zijn om bestaande gebouwen bouwvlakken gelegd. Het bestemmingsplan maakt het mogelijk om de inhoud van deze bebouwing eenmalig met 10% uit te breiden; hierbij mogen de grenzen van het bouwvlak niet worden overschreden. Voor het afwijken van de bouwregels zijn enkele bevoegdheden opgenomen; die zorgen voor enige flexibiliteit in het plan. De regels van de dubbelbestemming Waterstaat - Waterstaatkundige functie gelden overigens onverminderd.

De in hoofdstuk 3.2.3 vermelde bouwinitiatieven 3, 4 en 11 (met uitzondering van de ecolodge nabij Merwelanden 39) zijn verbonden aan een afwijkingsbevoegdheid (omgevingsvergunning).

Overige omgevingsaspecten met juridische doorwerking

Daarnaast geldt een drietal verschillende dubbelbestemmingen om de archeologische monumenten in het gebied te beschermen. Dit brengt ook beperkingen met zich mee. Andere beperkingen vloeien voort uit de dubbelbestemmingen, die opgenomen zijn ter bescherming van de hoogdrukaardgasleiding en de bovengrondse hoogspanningsverbinding.

De cultuurhistorische waarden in dit gebied zijn beschermd door middel van een sloopverbod behoudens omgevingsvergunning. De cultuurhistorische waarden zijn op de verbeelding aangeduid.

De bestemmingen zijn chronologisch geordend.

Zowel de Wet algemene wet bepalingen omgevingsrecht als de waterwetgeving staat overigens zonder vergunning hierin nader omschreven activiteiten toe. Die zijn geen onderwerp van regeling in dit bestemmingsplan.

Agrarisch (artikel 3)

De in het plangebied voorkomende agrarische bedrijven met bedrijfswoningen zijn als zodanig bestemd. Het gaat hier om de boederij in de Otterpolder en twee bedrijven aan de Beneden - Merwede. In het eerstgenoemde complex komen cultuurhistorische waarden voor.

Het is mogelijk om de bestemming Agrarisch te wijzigen in andere bestemmingen. Dit is een bevoegdheid van burgemeester en wethouders. Toepassing van deze bevoegdheid is aan een procedure verbonden.

Cultuur en ontspanning (artikel 4)

De bestemming Cultuur en Ontspanning betreft het Thermencomplex met de bijbehorende bebouwing en voorzieningen, waaronder in elk geval de loopbrug. Op de verbeelding is een bouwvlak aangegeven waarbinnen het hoofdgebouw kan worden opgericht. De maximale bouwhoogte is op de verbeelding aangegeven.

Het complex bestaat naast het hoofdgebouw uit twee buitensauna’s. Daarnaast is nog een bijgebouw mogelijk.

Gemengd (artikel 5)

Deze bestemming is gelegd op de Zuileshoeve (Merwelanden 39) om de woning en de voormalige boerderijschuur om te kunnen zetten naar een recreatief steunpunt. Binnen de gemengde bestemming zijn verschillende functies mogelijk, zoals wonen, horeca 1 (bijvoorbeeld voor een theetuin), recreatieve dienstverlening (bijvoorbeeld voor teambuildingdagen). Het pand heeft cultuurhistorische waarden.

Groen (artikel 6)

Deze bestemming komt alleen voor bij het Thermencomplex. Binnen de

op de verbeelding aangegeven functieaanduiding “parkeerterrein” kunnen

parkeerplaatsen gerealiseerd worden.

Horeca (artikel 7)

Deze bestemming is gelegd op een tweetal horecavoorzieningen in het recreatiegebied, namelijk voor het hostel Stayokay Dordrecht aan de Baanhoekweg 25 en restaurant De Merwelanden aan de Bekramming 13. Stayokay Dordrecht heeft uitbreidingsplannen (zie hoofdstuk 3.2.3). Uitbreiding door middel van een extra bouwlaag is mogelijk met toepassing van een afwijkingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders (omgevingsvergunning).

Natuur - 1 (artikel 8)

Binnen de voor Natuur - 1 aangewezen gronden staat het behoud en herstel van de aanwezige landschappelijke en natuurlijke waarden centraal. Deze bestemming is toegekend aan gronden waar geen wezenlijke veranderingen in het natuurgebied worden voorzien. Dit geldt mogelijk niet voor Polder Stededijk. Op termijn kan hier een zoetwatergetijdengebied worden gerealiseerd met recreatief medegebruik. Omdat de polder al natuurkwaliteit bezit, is de polder bestemd tot Natuur - 1. De ontwikkeling naar zoetwatergetijdengebied wordt mogelijk door middel van een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders.

Het vergroten van de recreatieve gebruiksmogelijkheden - anders dan recreatief medegebruik, voor zover dat binnen de regels van Staatsbosbeheer mogelijk is - wordt hier in het algemeen tegengegaan.

Vanwege de bescherming van het natuurgebied en de landschappelijke waarden is onder meer de uitvoering van grondwerkzaamheden en het aanbrengen van gesloten oppervlakteverhardingen verboden behoudens omgevingsvergunning (vergunning voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden).

Daar waar agrarisch medegebruik plaatsvindt, is dit op de verbeelding aangegeven.

Ook voor de Thomaswaard is een wijzigingsbevoegdheid voor een inrichting als getijdennatuur opgenomen.

Natuur - 2 (artikel 9)

Het voor Natuur - 2 bestemde gebied is bestemd voor natuurontwikkeling, het behoud en herstel van de aanwezige landschappelijke en natuurlijke waarden en recreatief medegebruik van deze gebieden. Agrarisch medegebruik is toegestaan daar waar dit op de verbeelding is aangegeven (Otterpolder).

De bestaande gebouwen kunnen vernieuwd worden (met 10% uitbreiding).

Het bestaande kampeer- en parkeerterrein (bij Stayokay aan de Baanhoekweg) mag niet worden vergroot. Met een omgevingsvergunning kan hiervan onder voorwaarden worden afgeweken.

Het oprichten van bebouwing in de vorm van observatiehutten en gebouwen voor het onderhoud van het natuurgebied tot een oppervlakte van in totaal 200 m2 is mogelijk na toepasing van een afwijkingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders.

Evenals bij de bestemming Natuur - 1 geldt ook voor Natuur - 2 dat bepaalde werken en werkzaamheden niet zonder omgevingsvergunning mogen worden gerealiseerd.

Vergunning kan worden verkregen indien de landschappelijke en natuurlijke waarden niet onevenredig worden aangetast.

Recreatie (artikel 10)

Deze bestemming geldt voor het Hollandse compartiment Parkschap Nationaal Park De Biesbosch. De bestaande functies zijn beschreven. Eventuele uitbreiding van de bestaande gebouwen met meer dan 10% is met een omgevingsverguinning (d.i. een afwijkingsbevoegdheid van burgemeester en wethouders) mogelijk. Voorwaarden hierbij zijn dat de grenzen van het bouwvlak niet worden overschreden en dat de bouwhoogte niet meer dan 10 meter bedraagt. Uiteraard gelden ook hier de extra regels van de dubbelbestemming Waterstaat - Waterstaatkundige functie.

Voor het beheer en onderhoud van het recreatiegebied kunnen gebouwtjes worden opgericht. Het gezamenlijke oppervlak mag niet meer bedragen dan 200 m2 (en de bouwhoogte maximaal 3 m).

Daar waar in deze bestemming de aanduiding "recreatiewoning" voorkomt, mag een ecolodge met bijbehorende ontsluiting gerealiseerd worden. De afmetingen zijn gemaximeerd in de bouwregels.

Voor de vervangende nieuwbouw van het skicentrum is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Ook voor het wijzigen van de grenzen van de bouwvlakken is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Voordat deze bevoegdheid wordt toegepast, dient advies bij Rijkswaterstaat te worden ingewonnen.

Tuin (artikel 11)

Deze bestemming is gelegd op die delen van de woonpercelen, waar geen gebouwen mogen worden gebouwd. Het uitbreiden van woningen door middel van een bijbehorend

bouwwerk is op deze gronden niet toegestaan.

Verkeer (artikel 12)

De ontsluitingsweg van het recreatiegebied, de Baanhoekweg, en van het Thermencomplex, de Bekramming, en de parkeergelegenheden zijn als zodanig bestemd. Binnen deze bestemming kan de inrichting en het karakter van de wegen voor zover nodig worden gewijzigd en is het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die rechtstreeks verband houden met de bestemming, zoals verlichting en straatmeubilair, toegestaan. Deze bouwwerken zijn overigens over het algemeen vergunningvrij.

Water (artikel 13)

De structurele vaarwegen, waaronder mede begrepen de Beneden - Merwede en de Nieuwe Merwede, watergangen en waterpartijen zijn bestemd als Water. Het behoud en herstel van de landschappelijke en natuurlijke waarden en de sluis zijn ook functies die bij deze bestemming horen. De sluizen zijn cultuurhistorisch van belang.

Binnen deze bestemming kunnen met de bestemming verband houdende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgericht. Om de landschappelijke waarden en natuurlijke waarden te beschermen, is een vergunningstelsel opgenomen voor het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden.

Wonen (artikel 14)

De bestaande woningen in het plangebied zijn als zodanig bestemd. Ook deze woningen bezitten cultuurhistorische waarden.

Leiding (artikel 15) en Leiding - Hoogspanningsverbinding (artikel 16)

De in het gebied voorkomende ondergrondse hoogdrukaardgasleiding valt onder de dubbelbestemming Leiding. Binnen deze bestemming gelden beperkte bouwmogelijkheden. Bouwen voor de andere hier geldende bestemmingen is mogelijk na toepassing van een afwijkingsbevoegdheid (omgevingsvergunning). De veiligheid van de in de belemmeringenstrook gelegen buisleiding mag echter niet worden geschaad; een kwetsbaar object wordt niet toegelaten.

Voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden die niet tot het normale onderhoud behoren is een omgevingsvergunning vereist, waarbij eveneens het belang van de leiding in de beoordeling wordt meegenomen.

Voor de hoogspanningsverbinding is een vergelijkbare bestemmingsregeling opgenomen.

Waarde - Archeologie-1, -2 en -3 (artikelen 17, 18 en 19)

Vanwege de eerder in deze toelichting beschreven mogelijke archeologische waarden is een regeling opgenomen waaruit bescherming van de archeologische waarden bij bouwen en bij de uitvoering van werken voortvloeit.

Binnen het gehele plangebied bestaat in principe een verplichting tot het doen van archeologisch vooronderzoek en zorg voor archeologische waarden. Dit betreft zowel bouwen als aanleggen.

In principe mag alleen worden gebouwd als uit onderzoek blijkt dat geen beschermingswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of deze in voldoende mate zijn zeker gesteld. Deze regeling is niet nodig bij gelijke vervanging van bestaande bouwwerken en bij nieuwe bouwwerken:

• die kleiner zijn dan 30 m²;

• waarvan de fundering niet dieper ligt dan 40 cm, respectievelijk 70 cm, respectievelijk 100 cm beneden maaiveld.

Voor het uitvoeren van verschillende grondwerkzaamheden, zoals het leggen van nieuwe kabels en leidingen, vernieuwen van riolen of verlagen van het waterpeil is een omgevingsvergunning nodig. In afwijking hiervan is zo’n vergunning niet nodig voor onder meer het uitvoeren van:

• normale onderhoudswerkzaamheden;

• grondwerkzaamheden tot een diepte van 40 cm, respectievelijk 70 cm, respectievelijk 100 cm beneden maaiveld;

• grondwerkzaamheden tot een oppervlakte van 50 m²;

• archeologisch onderzoek door een gekwalificeerd archeoloog.

Dubbelbestemming Waterstaat - Waterstaatkundige functie (artikel 20)

Met deze bestemming wordt de waterstaatkundige functie, zoals die door de waterwetgeving en de Beleidsregels grote rivieren gestalte heeft gekregen, van het buitendijks gelegen gebied beschermd. Een deel van de beperkende bebouwingsmogelijkheden is opgenomen in de bouwregels van de andere daar voorkomende bestemmingen.

Nieuwbouw of uitbreiding van bestaande bebouwing voorzover meer dan 10% is uitsluitend mogelijk indien deze voldoen aan de alle vereisten die de Beleidsregels grote rivieren stellen voor het bouwen in stroomvoerend regime. Voor alle activiteiten (met uitzondering van vergunningvrije activiteiten) is een watervergunning van Rijkswaterstaat nodig.

6.4 Algemene regels

In dit hoofdstuk van de regels worden, in aanvulling op de bestemmingsregels, aanvullende regels gesteld.

* Antidubbeltelregel;

Het artikel "Antidubbeltelregel" beoogt te voorkomen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft.

Het opnemen van dit artikel is verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening.

* Algemene bouwregels;

In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels geregeld die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Een voorbeeld hiervan zijn extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen, zoals ventilatiekanalen.

* Algemene gebruiksregels;

Deze gebruiksregels geven onder meer aan wat in het plan in ieder geval onder verboden gebruik wordt verstaan. Ook is een regeling voor beroepsuitoefening aan huis is opgenomen.

* Algemene afwijkingsregels;

In dit artikel is in aanvulling op de mogelijkheden van het afwijken van bouw- en/of gebruiksregels in de bestemmingen zelf nog een aantal algemene mogelijkheden om af te wijken opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken. Ook schuilgelegenheden en wachtruimtes voor het vervoer te water kunnen met deze regeling in het plangebied mogelijk worden gemaakt.

Overigens is in dit artikel de mogelijkheid geboden om met een omgevingsvergunning de plaatsing van een tweede ecolodge in het gebied te realiseren. Voorwaarde hierbij is dat de landschappelijke en natuurlijke waarden van het gebied niet in onevenredige mate worden aangetast.

* Overige regels:

Dit artikel bevat een voorrangsregeling voor dubbelbestemmingen die elkaar overlappen. Hierin is aangegeven welk belang dan voorgaat.

6.5 Overgangs- en slotregels

In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

In de slotbepaling is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.