HOOFDSTUK 6 Juridische planbeschrijving

 

6.1 Planmethodiek

Voor het onderhavige gebied is gekozen voor een gedetailleerd bestemmingsplan, omdat met het oog op het beheer van het plangebied deze planvorm een grote mate van rechtszekerheid en duidelijkheid biedt.

De verschillende bestemmingen zijn met hun bouwgrenzen direct van de verbeelding afleesbaar. Bij de bestaande bebouwing zijn de bouwgrenzen rond de hoofdbebouwing gelegd. Buiten het bouwvlak is vaak een (achter)erf gelegen waarop onder bepaalde voorwaarden het oprichten van bebouwing is toegestaan. Uitbreiding van de bestaande bebouwing is veelal mogelijk via een in het bestemmings-

plan opgenomen afwijkingsmogelijkheid, dan wel via mogelijkheden van afwijking buiten het bestem-

mingsplan opgrond van het Besluit omgevingsrecht (zgn. kruimelgevallen). Voorts zijn er ruime mogelijkheden van vergunningvrij bouwen. Bij nog te ontwikkelen gronden vallen de bouwgrenzen samen met de de bestemmingsgrenzen. De toegelaten bouwhoogte is op de verbeelding aangegeven.

Voor de opzet van de regels is aansluiting gezocht bij de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012).

 

De regels bestaan uit 4 hoofdstukken. Onderstaand wordt eerst globaal de inhoud van deze 4 hoofdstukken benoemd en vervolgens wordt via een beschrijving van de bestemmingsregels nader op de bestemmingen ingegaan.

 

 

6.2 Inleidende regels

In dit hoofdstuk is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen. Daarnaast is het artikel "wijze van meten" opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

 

 

6.3 Bestemmingen

 

In iedere bestemming is in de bestemmingsomschrijving aangegeven voor welke doeleinden de aangewezen gronden zijn bestemd. Daarna wordt in algemene zin aandacht besteed aan de bouwregels, de afwijkingen, en eventueel nadere eisen en specifieke gebruiksregels.

 

Bedrijf

De bestemming “Bedrijf” komt vooral voor langs de spoorlijn Dordrecht-Lage Zwaluwe. Binnen deze bestemming, maar ook binnen de bestemming “Gemengd 2” kunnen bedrijven worden gerealiseerd tot een maximum van in totaal 20.000 m2 bvo binnen het plangebied.Hiervan is inmiddels al ca. 10.000 m2 gerealiseerd.

Voor de beoordeling van de toelaatbaarheid van bedrijven is aansluiting gezocht bij de in deze gemeente toegepaste Staat van Bedrijfsactiviteiten, gebaseerd op het V.N.G.-rapport "bedrijven en milieuzonering". In overleg met de Milieudienst Zuid-Holland-Zuid is bepaald, dat de categorieën 1 en 2 toelaatbaar zijn.

 

Hoewel volstrekt helder dat binnen een gebied als het Leerpark bedrijfsactiviteiten als bedoeld in artikel 41 lid 3 Wet geluidhinder juncto artikel 2.1 lid 3 Besluit omgevingsrecht niet zijn toegestaan, is dit voor de helderheid toch in de betreffende planregel vermeld.

 

Bij de Staat van Bedrijfsactiviteiten is een toelichting gevoegd waarin nader is ingegaan op de werking en de mogelijkheden van afwijking en wijziging.

 

Gemengd 1

Het uitgangspunt uit het bestemmingsplan "Leerpark", dat een leerbedrijf geen winstoogmerk mag hebben, komt te vervallen. In het onderhavige bestemmingsplan wordt het maximum aantal m2 voor winkelleerbedrijven, dus leerbedrijven in de sfeer van detailhandel, dienstverlening en horeca, binnen het plangebied beperkt tot maximaal 2800 m2. Verder wordt de oppervlaktebeperking per winkelleerbedrijf in het bestemmingsplan verruimd van 150 naar 250 m2 per vestiging. Uitzondering hierop vormt een supermarkt die omvang van 1400 m2 bvo 2 mag hebben, mits dit gepaard gaat met een verplaatsing van de huidige supermarkt van het Eemsteynplein naar het Leerpark. Om te waarborgen dat na deze verplaatsing in het huidige pand van de supermarkt aan het Eemsteynplein niet opnieuw een supermarkt of detailhandel in foodartikelen wordt gevestigd, is aanvullend een privaatrechtelijke overeenkomst met de eigenaar van het betreffende pand gesloten.

 

Voorts wordt de plek waar deze winkelleerbedrijven kunnen worden gerealiseerd verruimd. Zowel binnen de bestemming "Gemengd 1" als binnen de bestemming "Maatschappelijk" wordt de vestiging van winkelleerbedrijven mogelijk gemaakt. Voor zover winkelleerbedrijven binnen de bestemming “Maatschappelijk” worden gepland, is voor de vestiging daarvan een ontheffing vereist. Alvorens een ontheffing kan worden verleend, dient een positief advies van de Adviescommissie leerbedrijven te worden verstrekt.

 

Binnen het voor “Gemengd 1” te bestemmen gebied, maar ook binnen de bestemmingen “Gemengd 2”, “Bedrijf” en "Maatschappelijk” is behoefte aan ca. 8000 m2 niet- primair commerciële leerbedrijven. Hiermee wordt gedoeld op leerbedrijven waarbij detailhandel of horeca een ondergeschikte rol speelt. Met een dergelijke oppervlakte was op zich al in het bestemmingsplan "Leerpark" binnen de bestemming “Maatschappelijke doeleinden" rekening gehouden. Binnen genoemde bestemmingen kunnen zonder toepassing van een afwijkingsbevoegdheid leerbedrijven worden gevestigd, die wel een winstoogmerk hebben, maar die geen een winkel- of horecakarakter hebben.

 

Naast winkelleerbedrijven kunnen, net als in het bestemmingsplan "Leerpark", binnen deze bestemming scholen en -met name op de verdiepingen- woningen worden gerealiseerd.

 

Gemengd 2

Aan de zuidzijde van het plangebied, waar in het bestemmingpslan Leerpark de bestemming "Bedrijven/kantoren" gold, is naast leerbedrijven en winkelleerbedrijven voorzien in kantoren en bedrijven. Voorts is hier behoefte aan praktijklokalen voor de scholen. De bestemming “Bedrijven/kantoren” uit het bestemmingpslan Leerpark wordt hierdoor meer een mengbestemming en krijgt de bestemming “Gemengd 2”. Binnen deze bestemming mogen geen geluidgevoelige functies als woningen en theorielokalen worden gerealiseerd. De totale oppervlakte aan kantoren mag 7.500 m2 bedragen. Voor bedrijfskantoren geldt een oppervlaktebeperking van 50% van de omvang van de bruto bedrijfsvloeroppervlakte met een maximum van 2000 m2 per bedrijf. Voor bedrijven geldt een maximum van 20.000 m2 bvo binnen het plangebied.

 

Maatschappelijk

De gronden met de bestemming "Maatschappelijk" zijn in hoofdzaak bedoeld voor onderwijsvoorzieningen ten behoeve van het voortgezet onderwijs, zoals theorie- en praktijklokalen en leerbedrijven met een commercieel karakter. Via ontheffing kunnen ook winkelleerbedrijven worden toegestaan. Hierop is onder "Gemengd 1" nader ingegaan.

Daarnaast komen andere maatschappelijke voorzieningen binnen het plangebied voor, zoals een verzorgingshuis en een internaat. Vanwege de ligging van laatstgenoemde voorzieningen bij het spoor en de daarbij behorende Externe veiligheid is aan deze functies geen uitbreidingsmogelijkheid toegekend en hebben ze via een functieaanduiding een maatbestemming gekregen.

Op het deel van de gronden met de bestemming "Maatschappelijk", waar inmiddels de brandweerkazerne is gerealiseerd wordt de functieaanduiding "specifieke vorm van maatschappelijk- brandweer/ambulancedienst" gelegd.

 

Wonen

Aan de bestaande woningen in het plangebied wordt de bestemming "Wonen" (W) gegeven. Binnen deze bestemming zijn verschillende woningtypen aanwezig, variërend van vrijstaande woningen tot gestapelde bouw. Op de verbeelding zijn bouwvlakken aangegeven, waarbinnen hoofdgebouwen mogen worden gerealsieerd. De bouwhoogte bij laagbouwwoningen bedraagt 10. Voor gestapelde woningbouw bedraagt de bouwhoogte 15 m.

 

Van de gronden buiten het bouwvlak mag maximaal 50 % met een maximum van 50 m2 worden bebouwd en overdekt. Voor de hoogte en diepte van aan/uitbouwen is als regel aansluiting gezocht bij de criteria voor vergunningvrije bouwwerken in de Woningwet per 1 januari 2003: 0.25 m boven de vloer van de eerste verdieping van de woning tot een maximum van 4 m of als de woning lager is tot dat maximum; deze maatvoering is dan beperkt tot de eerste 2.50 m buiten het bouwvlak aan de achterkant van de woning, alsmede aan de zijkant van de woning.

Buiten deze maat van 2.50 m geldt een maximale hoogte van 3 m met de mogelijkheid om via ontheffing een kap aan te brengen tot maximaal 3.5 m.

 

De planregel kent mogelijkheden van ontheffing zoals:

• een grotere oppervlakte voor aan- en bijgebouwen tot maximaal 75 m2, echter onder voorwaarde dat het maximum bebouwingspercentage van 50 niet wordt overschreden; op deze wijze kan er bij de grotere percelen iets meer worden toegestaan.

• een hogere bouwhoogte direct aan de achtergevel

 

Woongebied

In totaal kunnen ca. 450 woningen in het gebied worden toegevoegd. Gedeeltelijk zijn deze binnen de bestemming "Maatschappelijk" en gedeeltelijk binnen de bestemming "Gemengd 1" gepland, c.q. gerealsieerd. Het overige deel van de nieuw te realiseren woningen zullen vrij centraal binnen het plangebied, binnen de bestemming "Woongebied"worden gerealiseerd. De bouwhoogte bedraagt overwegend 12 m. Nabij de groenvoorziening van het Prof. Gunningplein/ Leerparkpromenade is gestapelde woningbouw tot een hoogte van 16, resp. 21 m gepland. Naast woningen zijn uiteraard bijbehorende voorzieningen als tuinen, erven, paden, verhardingen en parkeergelegeheid binnen deze bestemming toegestaan.

 

Wonen-Woonwagenstandplaats

Voor de woonwagenlocatie in het noordoosten van het plangebied is een maatbestemming opgenomen die overeenkomt met de regeling uith et bestemmingsplan Leerpark. De bouwhoogte bedraagt op deze locatie 5,5 m.

 

Tuin

De bestemming “Tuin” is gelegd op delen van de woonpercelen, waar geen gebouwen mogen worden gebouwd. Het uitbreiden van woningen door middel van een aanbouw of het plaatsen van bijgebouwen is op deze gronden niet toegestaan. Wel mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd en mag ter plaatse van de oprit worden geparkeerd. Met ontheffing mag bij de voordeur als afscherming een “waaier” worden gebouwd. Deze gronden dienen vooral een groene uitstraling te krijgen.

 

Leiding

In het plangebied liggen twee persrioolleidingen met diameters van resp. 500 en 1300 mm en een waterleiding met een diameter van 800 mm. het gaat hierbij niet om leidingen met een bovenregionale betekenis. De leidingen behoeven als zodanig niet bestemd te worden; volstaan kan worden met het opnemen van een dubbelsbestemming met een aanlegvergunningenstelsel.

 

Waarde - Archeologie

Vanwege de eerder in deze toelichting beschreven mogelijke archeologische waarden is een regeling opgenomen waaruit bescherming van de archeologische waarden bij bouwen en bij de uitvoering van werken voortvloeit.

Binnen het noordelijk deel van het plangebied bestaat een verplichting tot het doen van archeologisch vooronderzoek en zorg voor archeologische waarden. Dit betreft zowel bouwen als aanleggen.

In principe mag alleen worden gebouwd als uit onderzoek blijkt dat geen beschermingswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of deze in voldoende mate zijn zeker gesteld. Deze regeling is niet nodig bij gelijke vervanging van bestaande bouwwerken en bij nieuwe bouwwerken:

die kleiner zijn dan 30 m²

waarvan de fundering niet dieper ligt dan 30 cm beneden maaiveld

 

Voor het uitvoeren van verschillende grondwerkzaamheden, zoals het leggen van nieuwe kabels en leidingen, vernieuwen van riolen of verlagen van het waterpeil is een aanlegvergunning nodig. Pas met vergunning kunnen werken worden uitgevoerd. In afwijking hiervan is zo’n vergunning niet nodig voor onder meer het uitvoeren van:

 

• normale onderhoudswerkzaamheden;

• grondwerkzaamheden tot een diepte van 40 cm;

• grondwerkzaamheden tot een oppervlakte van 50 m² ;

• het vervangen van bestaande riolering en ondergrondse kabels en leidingen, indien de afmetingen en de horizontale en verticale ligging daarvan niet veranderen;

• archeologisch onderzoek door een gekwalificeerd archeoloog.

 

Veiligheidszone –vervoer gevaarlijke stoffen 1 en 2

De spoorlijn Dordrecht-Lage Zwaluwe heeft een beoordelingszone groepsrisico dat zich uitstrekt in dit bestemmingsplan. De zone is in de verbeelding aangeduid en in de regels is opgenomen dat in dat gebied de vestiging van beperkt zelfredzame personen niet is toegestaan. In de begripsbepaling is dit nader gedefinieerd.

Voorts is in de regels bepaald dat wijziging van huidige functies en/of nieuwbouw uitsluitend is toegestaan indien met een berekening wordt aangetoond dat het groepsrisico niet toeneemt.

 

Overig

Naast de bovengenoemde bestemming zijn de gebruikelijke algemene bestemmingen voor Groen, Water, Verkeer en Verkeer-railverkeer opgenomen.

Bij iedere bestemming zijn voorts ondermeer inrichtingsregels, bouwregels, mogelijkheden van ontheffingen opgenomen. De bouwregels en mogelijkheden van ontheffing voor de verschillende bestemmingen bevatten elementen die specifiek zijn gericht op het onderhavige gebied en een direct gevolg van het eerdergenoemde uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

 

6.4 Algemene regels

In dit hoofdstuk van de regels worden, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, aanvullende regels gesteld.

• Antidubbeltelregel;

Het artikel "Antidubbeltelregel" bevat bepalingen om te voorkomen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing blijft. Het opnemen van dit artikel is verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening.

• Algemene bouwregels;

In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels geregeld die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Bijvoorbeeld extra bouwmogelijkheden voor ondergeschikte bouwdelen zoals balkons, galerijen en kelders.

• Algemene gebruiksregels;

Deze gebruiksregels geven aan wat in het plan in ieder geval onder verboden gebruik wordt verstaan. Aandacht wordt gevraagd voor de algemene gebruiksregels waarin ondermeer een regeling voor de beroepsuitoefening aan huis (inclusief de vrije beroepen) is opgenomen. Doel van deze regeling is de bescherming van de woon- en leefsituatie ter plaatse. Naast een maximum percentage en oppervlakte en het feit dat de beroepsuitoefenaar ter plaatse dient te wonen, is bepaald dat activiteiten, die op voorhand geen overlast voor de woonomgeving veroorzaken, zonder meer zijn toegestaan. Indien de kans op overlast wel aanwezig is, dient een afwijking te worden aangevraagd, zodat van geval tot geval een afweging kan worden gemaakt.

• Algemene afwijkingsregels;

In dit artikel is in aanvulling op de mogelijkheden van afwijken uit de bestemmingen nog een aantal algemene mogelijkheden om af te wijken opgenomen. Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken.

6.5 Overgangs- en slotregels

In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd. In de slotbepaling is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.