|
|
|
4.1 Grondexploitatie en verevening
|
Grondexploitatie
Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. In deze wet is afdeling
6.4 opgenomen die gaat over grondexploitatie, ook wel grondexploitatiewet of kortweg Grexwet
genoemd.
De grondexploitatiewet heeft als doelstelling een goede regeling te treffen voor het kostenverhaal en
locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Belangrijk daarbij is dat het stelsel rechtszekerheid biedt
en partijen niet meer de kans krijgen het kostenverhaal te ontwijken. De regering wil meer transparantie,
zeggenschap voor de consument en concurrentie. Ook streeft zij naar een regeling die recht doet aan
de belangen van zowel gemeenten als particuliere eigenaren en derdebelanghebbenden.
In de wet blijft vrijwillige samenwerking voorop staan, in welke vorm dan ook, omdat gebleken is dat
de gemeenten en particuliere eigenaren daar de voorkeur aan geven. Maar de wet sluit niet uit dat
de gemeente bepaalde zaken kan afdwingen. Daarom heeft de wetgever gekozen voor voortzetting
van een gemengd stelsel voor kostenverhaal in grondexploitaties met zowel een privaatrechtelijk als
publiekrechtelijke spoor.
Een van de belangrijkste items in de wet is het verplichtende karakter van kostenverhaal. Kostenverhaal
is niet langer een bevoegdheid van de gemeente, maar een verplichting. Het verhalen van kosten kan
de gemeente zowel op basis van de publiekrechtelijke (via een exploitatieplan) als de privaatrechtelijke
weg (via een overeenkomst). Een exploitatieplan is verplicht, tenzij het kostenverhaal anderszins –
bijvoorbeeld een overeenkomst – is verzekerd. De privaatrechtelijke weg heeft voor de gemeente de
voorkeur. Hieronder wordt nader ingegaan op de twee sporen.
Exploitatieovereenkomst
Het bouwen van bijvoorbeeld woningen gaat gepaard met werkzaamheden en voorzieningen, zoals
planontwikkeling, bestemmingsplanprocedure, wegen, groenvoorzieningen, speelplaatsen, rioleringen,
openbare verlichting en ontwatering. Het uitvoeren van deze werkzaamheden en het aanbrengen van
voorzieningen brengt kosten met zich mee. Om deze kosten te dekken wordt een financiële bijdrage
aan de ontwikkelaar gevraagd. Ook voor algemene voorzieningen, zoals hoofdontsluitingswegen en een
gemeenschapscentrum (ook wel bovenwijkse voorzieningen genoemd), wordt een financiële bijdrage
gevraagd. Deze kosten dienen, voor zover ze het gevolg zijn van de bouw van woningen, gedragen te
worden door die woningen. Dit wordt geregeld in een exploitatieovereenkomst. Het is een privaatrechtelijke
overeenkomst over grondexploitatie, zoals bedoeld in artikel 6.24 Wro. Het is een overeenkomst die ten
minste:
• bepalingen bevat over een exploitatiebijdrage die een ontwikkelende partij aan de gemeente moet
betalen, en over de garanties van deze betaling,
• bepalingen bevat over locatie-eisen, grondtransacties
• eisen bevat ten aanzien van het te realiseren bouwprogramma.
Om de kosten te verhalen kan een gemeente kiezen uit twee type overeenkomsten met
projectontwikkelaars en andere particuliere grondeigenaren:
Anterieure overeenkomst
Deze overeenkomst wordt gesloten in de beginfase van een project, voordat een exploitatieplan is
vastgesteld. Bij de anterieure overeenkomst hebben alle partijen veel onderhandelingsruimte. Er
mogen afspraken worden gemaakt over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen als groen,
recreatiegebieden, waterberging en infrastructuur. Een anterieure overeenkomst biedt de mogelijkheid
voor bovenplanse verevening. Daar zitten wel beperkingen aan. De afspraken in een anterieure
overeenkomst moeten betrekking hebben op een concrete gebiedsontwikkeling en passen binnen een
structuurvisie.
Posterieure overeenkomst
Deze overeenkomst wordt gesloten nadat het exploitatieplan is vastgesteld. Een posterieure
overeenkomst mag niet afwijken van het exploitatieplan.
Exploitatieplan
Het publiekrechtelijke spoor voor kostenverhaal is het exploitatieplan. De kern van het exploitatieplan
voor het kostenverhaal is de exploitatieopzet. In deze opzet worden de totale kosten verdeeld over alle
exploitanten in het plangebied, naar rato van de opbrengsten per ontwikkelaar. Echter, de kosten zijn
slechts verhaalbaar voor zover er in het plangebied ook opbrengsten tegenover staan. Een plan dat
sluit op een tekort wordt dus met een exploitatieplan niet opeens winstgevend.
Iedereen die in het plangebied ontwikkelt, betaalt naar evenredigheid mee aan de ontwikkeling. Om
te komen tot zo’n evenredige verdeling wordt een systematiek met ‘basiseenheden’ en ‘weegfactoren’
voorgeschreven. Basiseenheden kunnen bijvoorbeeld zijn ‘woningen’ of ‘vierkante meters uitgeefbare
grond’. Voor de weegfactoren moet bij voorkeur aansluiting worden gezocht bij de gangbare grondprijzen
voor de verschillende functies. Zo wordt bereikt dat degene die meer verdient aan het plan, ook meer
bijdraagt aan de kosten van de ontwikkeling.
Het exploitatieplan bevat, op grond van artikel 6.13 van de Wro, ten minste de volgende onderdelen:
• een kaart van het plangebied
• een omschrijving van de uit te voeren werken
• een exploitatieopzet
Daarnaast is er een aantal facultatieve onderdelen:
• eventueel kunnen ook een verkavelingskaart
• eisen aan de uit te voeren werken
• specifieke woningbouwcategorieën
• of andere regels voor de uitvoering en regels voor de fasering worden opgesteld
Verevening
Conform de nieuwe wet kan de gemeente de kosten voor bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse
kosten eveneens verhalen. De bovenplanse kosten worden verdeeld in een financiële bijdrage aan de
ruimtelijke ontwikkeling (privaatrechtelijk via een exploitatieovereenkomst) en bovenplanse verevening
(publiekrecht via een exploitatieplan).
Voor de bovenplanse kosten die verhaald worden via het publiekrechtelijke spoor van het exploitatieplan,
heeft de wetgever als voorwaarde gesteld dat de locaties waartussen verevend wordt in de structuurvisie
moeten zijn genoemd en de ruimtelijke en functionele samenhang tussen de te verevenen locaties daarin
is aangetoond. Voor bovenplanse verevening geldt als additionele voorwaarde dat de structuurvisie ook
aanwijzingen moet bevatten over de bestedingen die ten laste van het fonds komen waarin de bijdrage
terecht komt en dat de criteria van toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit van toepassing zijn.
De Wet ruimtelijke ordening schrijft verder niet voor hoe de basis in de structuurvisie er uit moet zien. Dit
maakt het publieke spoor van kostenverhaal dermate complex dat het begrijpelijk is het privaatrechtelijke
spoor, zoals Heerhugowaard dat gewend is, verreweg de voorkeur geniet.
|
|
