1.1 Aanleiding     

Het Park Plaza hotel Vondelpark is een middelgroot hotel met 102 kamers gevestigd aan de Koningslaan 3 en Koninginneweg 34. Het hotel beschikt over een eigen restaurant genaamd Tozi. Dit restaurant is in het souterrain van het pand Koninginneweg 34 gevestigd. Er is sprake van een hoogteverschil tussen de Koninginneweg en de Koningslaan (de Koningslaan ligt ca 1 meter lager dan de Koninginneweg). Daarom heeft het restaurant aan de zijde van de Koningslaan ramen en aan de zijde van de Koninginneweg niet.

In het vigerende bestemmingsplan Willemspark – Vondelpark 2019 heeft het hotel een horecabestemming met de functieaanduidingen 'hotel' en 'wonen'. In artikel 7, lid 3 (specifieke gebruiksregels) is bepaald dat ter plaatse van hotels additionele horeca is toegestaan, mits ondergeschikt aan de hotelfunctie en uitsluitend toegankelijk voor hotelgasten. Zelfstandige horeca is niet toegestaan.

Op 31 maart 2011 is er een horecaexploitatievergunning verleend voor een zelfstandige horeca inrichting met een terras. Deze horeca exploitatievergunning is niet verwerkt in het bestemmingsplan Willemspark – Vondelpark 2019.

Op 2 september 2021 heeft Envir advocaten namens een aantal omwonenden een handhavingsverzoek ingediend. In dit handhavingsverzoek wijst de Envir advocaten erop dat het gebruik van het restaurant in strijd is met het bestemmingsplan. Het is restaurant is namelijk via een aparte entree aan de Koninginneweg toegankelijk en wordt ook gebruikt door bezoekers die niet in het hotel verblijven. In het bestemmingsplan is bepaald dat het restaurant uitsluitend toegankelijk mag zijn voor hotelgasten. In het handhavingsverzoek verzoekt Envir de gemeente om te bewerkstelligen dat het restaurant uitsluitend nog door hotelgasten wordt bezocht

Het college van B & W heeft het handhavingsverzoek op 3 december 2021 afgewezen. In de motivering wordt erop gewezen dat er op 25 september 2019 een exploitatievergunning is verleend voor de exploitatie van een hotel en een (zelfstandig) restaurant. In deze vergunning is overwogen dat dit in overeenstemming is met het op dat moment geldende bestemmingsplan Willemspark – Van Eeghenstraat uit 2002. Tegen dit besluit is geen bezwaar ingediend. De exploitatievergunning is daarmee onherroepelijk geworden.

Envir advocaten heeft op 20 december 2021 een bezwaarschrift ingediend tegen het afwijzen van het handhavingsverzoek. Daarin wordt onderbouwd dat het handhavingsverzoek zich niet richt op de exploitatievergunning, maar op het bestemmingsplan. Het nieuwe bestemmingsplan Willemspark – Vondelpark 2019 is namelijk op 23 juni 2020 in werking getreden. In dit bestemmingsplan is het gebruik van het restaurant door niet-hotelgasten expliciet verboden.

Het dagelijks bestuur van stadsdeel Zuid heeft het bezwaarschrift op 25 oktober 2022 ongegrond verklaard. Het gebruik van de horecavoorziening als zelfstandig restaurant is weliswaar niet toegestaan op grond van het bestemmingsplan Willemspark – Vondelpark 2019. In het bestemmingsplan is echter overgangsrecht opgenomen. Dit betekent dat het gebruik zoals dat bestond op de datum van inwerkingtreding van het bestemmingplan mag worden voortgezet, mits dat gebruik niet ook al in strijd was met het vorige bestemmingsplan. Dit was niet het geval. Het voorgaande bestemmingsplan Willemspark – Van Eeghenstraat uit 2002 stond immers wel een zelfstandig restaurant toe op het adres Koninginneweg 34. Dit betekent dat het handhavingsverzoek terecht is afgewezen.

Er is 26 augustus 2022 een verzoek om planschade in natura ingediend. Dit houdt in dat de eigenaar een bestemmingsplanwijziging heeft gevraagd. Tegelijkertijd is er ook een aanvraag omgevingsvergunning met afwijking ingediend.

1.2 Locatie     

Het Parkplaza hotel bestaat uit twee panden die via een overdekte doorloop met elkaar zijn verbonden. Het betreft de panden aan de Koninginneweg 34 en de Koningslaan 3 te Amsterdam. Beide panden zijn begin jaren '80 van de 20e eeuw gerealiseerd.

1.3 Leeswijzer     

Hoofdstuk 2 beschrijft de voor dit plan relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 volgt een overzicht van de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 4 bevat een toelichting op de planregels. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de financiële uitvoerbaarheid en het participatietraject.

2.1 Omgevingsvisie Amsterdam 2050     

Wereldwijd groeien steden. Steden hebben aantrekkingskracht omdat ze bedrijvigheid, wetenschap en creativiteit dicht bijeenbrengen en zo innovatie stimuleren en kansen bieden aan individuen. De stad moet kansen bieden aan iedereen. Om die reden omarmt Amsterdam zowel nieuwe inwoners als nieuwe banen. Economische groei is gewenst, niet in de laatste plaats vanwege de inkomsten. Maar Amsterdam wil ook ruimte bieden aan vernieuwing en een meer circulaire economie. Groei een plek geven in de stad is daarmee ook een verantwoordelijkheid. Om volledig profijt te trekken moet die groei richting gegeven worden. Gezien de ambities en de schaarste van ruimte en financiën maakt het bestuur vijf strategische keuzes:

• Meerkernige ontwikkeling: Amsterdam is uit balans met één centrum waar alles op is gericht is. Een van de hoofddoelen van deze visie is een stad te worden met meer stedelijke centra. Ook in de regio willen we de kernen meer stedelijke kwaliteit geven.
• Groeien binnen grenzen: duurzame, compacte stedelijke ontwikkeling en intensief ruimtegebruik. Daarmee maken we sociaal sterke buurten, met veel ruimte voor ondernemerschap en beperken we de ecologische voetafdruk van de stad.
• Duurzaam en gezond bewegen: in een compacte stad staan ontmoeten en bewegen in de openbare ruimte voorop. In de hele stad krijgen lopen, fietsen en openbaar vervoer ruim baan.
• Rigoureus vergroenen: nieuwe parken en meer groen in de openbare ruimte en op en aan gebouwen houdt de stad klimaatbestendig en leefbaar voor mens, dier en plant.
• Samen stadmaken: meer mogelijkheden voor maatschappelijk initiatief. Samen met Amsterdammers, corporaties en private partijen bouwen we aan de stad. Daarbij maken we meer ruimte voor experimenten en verantwoordelijk en eigenaarschap voor onze inwoners.

Gebiedspecifieke opgaven stadsdeel Zuid

De groei van Amsterdam wordt mogelijk gemaakt binnen de huidige stadsgrenzen. De opgave tot verdichting ten behoeve van wonen en werken is beschreven in vier buurttypen, waarmee we sturen op een programma dat geschikt is voor een specifieke plek in de stad. De buurttypen zijn samengesteld uit een combinatie van woningen, werkruimte en bedrijvigheid (kantoren, horeca, bedrijven enzovoorts), maatschappelijke voorzieningen, nutsvoorzieningen, groen en sport (op basis van de norm maatschappelijke voorzieningen). Daarnee wordt op buurtniveau invulling gegeven aan de normen voor maatschappelijke voorzieningen en aan ruimte voor economie en deels aan de groennormen. Deze laatste worden deels in grotere groengebieden buiten buurten ingevuld, zoals stadsparken en landschapsparken.

De hoogste dichtheid wordt mogelijk gemaakt op goed bereikbare plekken, langs de OV-lijnen (zuidoostkant, zuidwestkant, Haven-Stad en noordwestkant). Geconcentreerd rondom de stations komen de meest dichte buurten: de hoogstedelijke centra en hoogstedelijke buurten. Om op een klein oppervlak veel dichtheid te maken is hoogbouw hier een bruikbare bouwvorm.

De openbare-ruimtestructuur van nieuwe buurten sluit zoveel mogelijk naadloos aan op die van de bestaande buurten waaraan ze grenzen.

Uitgangspunten en maatregelen voor de locatie Koninginneweg 34

De Koninginneweg 34 is in een gemengd gebied is gelegen. Voor gemengde gebieden zijn in de omgevingsvisie de volgende ontwikkelingen en opgaven gedefinieerd:

• Gemengde gebieden met hun hoge dichtheid aan woningen worden gekenmerkt door een aantrekkelijke afwisseling tussen rustig wonen en levendige concentraties van voorzieningen in stadsstraten en aan pleinen. Het behoud van deze afwisseling staat hier voorop. Dat betekent dat we de bouwdynamiek controleren en ruimte voor publieksfuncties in stadsstraten beschermen.

De Koninginneweg is aangemerkt als een stadsstraat. Dit betekent dat er ruimte is voor de vestiging van publieksgerichte functies zoals horeca. De vestiging van een zelfstandig restaurant met een terras aan de Koninginneweg 34 past daarom binnen de omgevingsvisie.

2.2 Horecabeleid Zuid     

In het horecabeleid Zuid uit 2011 zijn locaties aangewezen nieuwe horeca zich kan vestigen. In het deel van de Koninginneweg tussen de Emmalaan en de Emmastraat zijn geen locaties aangewezen waar nieuwe horeca zich kan vestigen. Het horecabeleid is echter vastgesteld in 2011 en geldt inmiddels als verouderd. Er is een nieuw stedelijk beleidskader horeca en terrassen in ontwikkeling. Dit is echter nog niet vastgesteld en kan daarom niet als toetsingskader fungeren.

Dat neemt niet weg dat er in individuele gevallen maatwerk kan worden verleend om een nieuwe horeca inrichting toe te staan. Horeca kan bijdragen aan een kwaliteitsimpuls van de stadsstraten. In sommige stadsstraten is sprake van een goede mix tussen horeca, winkels en andere voorzieningen. Maar in andere voorzieningenclusters is te weinig horeca aanwezig en/of ontbreekt het aan een kwalitatief goed aanbod. Dit is o.a. het geval in de Koninginneweg. De Koninginneweg is aangewezen als een (te ontwikkelen) stadsstraat, maar wordt gedomineerd door niet-publieksgerichte functies, zoals woningen en kantoren. Het aanbod aan publieksgerichte functies zoals detailhandel, consumentgerichte dienstverlening en horeca is beperkt. In een straal van 100 meter is bijvoorbeeld maar één andere horeca inrichting aanwezig. Het toestaan van een openbaar toegankelijk restaurant kan bijdragen aan de ontwikkeling van de Koninginneweg als stadsstraat.

Afbeelding: horeca inrichtingen binnen een straal van 100 meter rondom de Koninginneweg 34

3.1 Niet van toepassing zijnde aspecten     

Een aantal milieu- en omgevingsaspecten is niet van toepassing. Hieronder is toegelicht welke dat zijn en waarom deze milieu- en omgevingsaspecten niet aan de orde zijn:

• Milieueffectrapportage: dit bestemmingsplan voorziet niet in activiteiten waarvoor op grond van het besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt.
• Archeologie:   er vinden in het kader van dit plan geen grondroeringen plaats. Het aspect archeologie is daarom niet van toepassing.
• Natuur: de locatie ligt niet in of nabij een beschermd natuurgebied. Evenmin ligt de locatie in de hoofdgroenstructuur van Amsterdam.
• Bodem: er vinden in het kader van dit plan geen grondroeringen plaats. Het aspect bodem is daarom niet van toepassing.
• Geluid: onderzoek heeft uitgewezen dat er geen akoestisch onderzoek nodig is. Dit wordt nader toegelicht in paragraaf 3.2
• Water: er worden in dit plan geen nieuwe bouwmogelijkheden gecreëerd. Het aspect water is daarom niet van toepassing.
• Luchtkwaliteit: de vestiging van een restaurant is een ontwikkeling die niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het aspect luchtkwaliteit hoeft daarom niet nader te worden onderzocht.

3.2 Geluid     

In deze paragraaf wordt onderbouwd waarom er geen akoestisch onderzoek nodig is. Het hotel beschikt over een restaurant dat tot 22.00 uur geopend is. De meeste restaurantbezoekers komen lopend, met de fiets of met de tram. Het aandeel restaurantbezoekers dat met de auto komt is verwaarloosbaar. Het hotel en restaurant beschikken niet over een eigen parkeerterrein.

In de tuin van het hotel is een terras aanwezig waar maximaal 7 mensen kunnen zitten. Op dit terras wordt niet bediend. Het terras is geen zitgelegenheid die ten dienste staat van het restaurant. Hotelgasten kunnen op het terras zitten zonder dat ze eten of drinken nuttigen van het restaurant.

Het hotel heeft afspraken met omwonenden gemaakt om eventuele overlast van hotel en restaurantbezoekers tot een minimum te beperken. Zo worden de tafels en stoelen van het terras aan het begin van de avond (rond 18.00 uur) verwijderd, teneinde eventuele geluidoverlast voor de buren te voorkomen. Hierdoor leidt het gebruik van Tozi als zelfstandig restaurant niet tot extra geluidsbelasting voor omwonenden.

Op voorhand is het duidelijk dat de aanwezigheid van een zelfstandig restaurant en een zitgelegenheid voor gasten niet tot een extra geluidsbelasting voor omliggende panden leidt. Om deze reden heeft er geen akoestisch onderzoek plaatsgevonden naar de geluidsbelasting van het restaurant en het terras op omliggende panden.

3.3 Cultuurhistorie     

De twee panden aan de Koninginneweg 34 en de Koningslaan 3 zijn begin jaren 80 van de vorige eeuw gebouwd. Beide panden hebben daarom geen architectonische ordewaardering. Er is wel sprake van een stedenbouwkundige ordewaardering. De Koningslaan is gewaardeerd als een stedenbouwkundige zone A (de hoogste ordewaardering). De Koninginneweg is gewaardeerd als een stedenbouwkundige zonde B (de op een na hoogste ordewaardering).

Dit bestemmingsplan maakt alleen een functiewijziging mogelijk. Er worden geen nieuwe bouwmogelijkheden gecreëerd. Wel kan het uiterlijk van het pand licht wijzigen als gevolg van de vestiging van een zelfstandige horeca inrichting. Denk daarbij aan het aanpassen van de entree of het ophangen van een uithangbord. Dergelijke wijzigingen tasten de stedenbouwkundige waarde echter niet in betekenende mate aan. Dit betekent dat de stedenbouwkundig waarde van beide straten niet in het geding zal zijn.

3.4 Milieuzonering     

Een goede ruimtelijke ordening voorziet in het voorkomen van voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen.

In de handreiking bedrijven en milieuzonering zijn richtafstanden tussen verschillende soorten milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies opgenomen. Per milieubelastende activiteit zijn richtafstanden opgenomen voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste afstand is leidend voor de richtafstand die tussen de milieubelastende activiteit en de milieugevoelige functie moet worden aangehouden. Er wordt gemeten vanaf de grens van de bestemming die de milieubelastende activiteit mogelijk maakt tot aan uiterste situering van de gevel van de woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningsvrij bouwen mogelijk is.

In de VNG-regeling is een tweetal bedrijvenlijsten opgenomen. Een lijst is geschikt voor enkel bedrijventerreinen, de andere lijst is geschikt voor gemengde gebieden, zoals stadscentra, dorpskernen, horecagebieden en gemengde woon- en werkgebieden. De Koninginneweg 34 bevindt zich in een gemengd woon-werkgebied waar naast woningen ook dienstverlening, kantoren en maatschappelijke voorzieningen zijn gevestigd. Voor dit bestemmingsplan is daarom de 'Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging' (bijlage 4 van de publicatie Bedrijven en Milieuzonering) toegepast.

In de Staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging zijn bedrijven opgenomen die uit oogpunt van hinder en gevaar inpasbaar zijn in een gebied met functiemenging. In de lijst is onderscheid gemaakt in de categorieën A, B en C.

• Categorie A bedrijven zijn relatief weinig milieubelastend voor de omgeving en kunnen daarom worden gevestigd in panden waar ook wordt gewoond. De eisen die het Bouwbesluit stelt aan de scheiding tussen wonen en bedrijven zijn toereikend.
• Categorie B bedrijven kunnen zich in een gemengd gebied vestigen. De milieubelasting van deze bedrijven is echter zodanig dat deze bouwkundig moeten worden afgescheiden van woningen en andere gevoelige functies. Dit betekent dat deze bedrijven niet kunnen worden ondergebracht in hetzelfde pand als waar wordt gewoond.
• Categorie C bedrijven hebben een dermate grote verkeersaantrekkende werking dat deze alleen inpasbaar zijn langs de hoofdontsluiting van een wijk of stad.

Restaurants zijn in de staat van bedrijfsactiviteiten functiemenging aangemerkt als een categorie A bedrijf. Op het adres Koninginneweg 34 zijn ook woningen toegelaten. De vestiging van een restaurant op dit adres is niet in strijd met de goede ruimtelijke ordening, omdat categorie A bedrijven in een gemengd woon-werkgebied zich kunnen vestigen in een pand waarin ook wordt gewoond.

3.5 Externe veiligheid     

Op 28 oktober 2004 is het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (Bevi) van kracht geworden. Het besluit legt veiligheidsnormen op aan inrichtingen waar gevaarlijke s

toffen worden geproduceerd of opgeslagen (waaronder LPG-tankstations), die een risico vormen voor personen buiten het bedrijfsterrein. In het Bevi is bepaald dat bij het opstellen van ruimtelijke plannen, zoals een bestemmingsplan, met zoneringen externe veiligheid rekening gehouden moet worden.

Het Bevi is alleen van toepassing op ruimtelijke besluiten indien het plangebied binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting ligt. Het invloedsgebied is het gebied waarin personen worden meegeteld voor de berekening van het groepsrisico. Dit houdt in dat onderzocht moet worden of er inrichtingen aanwezig zijn waarvan het invloedsgebied van een ongeval met gevaarlijke stoffen reikt tot in het plangebied. Indien hiervan sprake is zal vastgesteld moeten worden of voor het plan wordt voldaan aan de risiconormen uit het Bevi.

Het plangebied van dit bestemmingsplan valt niet binnen het invloedsgebied van een inrichting zoals bedoeld in het Bevi. Aangezien deze inrichtingen met dit bestemmingsplan ook niet mogelijk worden gemaakt, is nader onderzoek niet nodig.

3.6 Luchthavenindelingsbesluit     

Het Luchthavenindelingbesluit Schiphol (LIB) bevat ruimtelijke beperkingen die gesteld worden in verband met het Luchthaven Schiphol. Deze beperkingen worden enerzijds gesteld vanwege externe veiligheidsrisico's en geluidbelasting vanwege het luchtverkeer. Anderzijds hebben de beperkingen te maken met waarborgen van veilig luchtverkeer (beperking aan hoogte en aan functies die vogels aantrekken).

De locatie valt binnen de beperkingengebieden voor wat betreft de maximale bouwhoogtes, voor wat betreft functies die vogels aantrekken en ten aanzien van windturbines en lasers. De locatie valt niet in een LIB-beperkingengebied.

• Het bestemmingsplan laat geen nieuwe bouwmogelijkheden toe. Daarom is het plan voor het onderdeel maximale bouwhoogtes in overeenstemming met het LIB.
• Het bestemmingsplan maakt geen nieuwe vogel aantrekkende functies mogelijk, zodat het bestemmingsplan ook op dit onderdeel in overeenstemming is met het LIB.
• Het bestemmingsplan laat geen aangewezen bestemmingen met laserinstallaties of windmolens toe, zodat de beperkingen ten aanzien van lasers en windturbines niet aan de orde zijn.

4.1 Algemeen     

Het bestemmingsplan bestaat uit drie onderdelen: een verbeelding, planregels en een toelichting. Het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding en de planregels. De planregels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en gebouwen en bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing. De verbeelding heeft een ondersteunende rol voor de toepassing van de planregels alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

Verbeelding

De verbeelding is opgesteld conform de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Dit uit zich met name in de structuur en verbeelding. De verbeelding is opgebouwd en gecodeerd volgens IMRO 2012 en de Praktijkrichtlijn bestemmingsplannen 2012. Hiermee wordt aangesloten bij de landelijke richtlijn voor het benoemen van de bestemmingen, het bijbehorende kleurgebruik, het gebruik en de vorm van aanduidingen et cetera. De volledige en officiële weergave van de verbeelding is digitaal te raadplegen op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Op de verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. Deze aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien, en voor zover, deze in de regels daaraan wordt gegeven.

Alle bestaande vergunde gebouwen in het plangebied zijn op de verbeelding aangeduid met een bouwvlak. In dit bouwvlak is de maximaal toegestane goot- en bouwhoogte aangegeven.

Planregels

De planregels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De regels zijn onderverdeeld in meerdere hoofdstukken. In hoofdstuk 6.2 worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden per bestemming artikelsgewijs toegelicht.

Toelichting

Een bestemmingsplan moet zijn voorzien van een toelichting. Daarin moet zijn neergelegd:

• een verantwoording van de in het plan gemaakte keuze voor de bestemmingen;
• een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding;
• de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening bedoelde overleg;
• de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek;
• een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken;
• de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan.

Als er bij voorbereiding van het bestemmingsplan geen milieueffectrapport wordt opgesteld, waarin de onderstaande onderdelen zijn beschreven, worden in de toelichting tevens neergelegd:

• een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden;
• voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het plan begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied;
• een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken.

De toelichting heeft géén bindende werking. De toelichting maakt juridisch ook geen onderdeel uit van het bestemmingsplan, maar heeft wel een belangrijke functie bij de weergave en onderbouwing van het plan en ook bij de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels. In de toelichting dienen derhalve duidelijk de beleidsintenties te worden aangegeven met betrekking tot het toekomstig grondgebruik.

Planregels

De indeling van de planregels is als volgt.

Hoofdstuk 1 - Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de begripsbepalingen en de wijze van meten. In de begripsbepalingen worden begrippen verklaard die in de planregels voorkomen en die een nadere omschrijving behoeven. In de wijze van meten is vastgelegd hoe de voorgeschreven maatvoering gemeten moet worden.

Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 bevat alle functionele (enkel)bestemmingen en dubbelbestemmingen. Een dubbelbestemming dient ter bescherming van een specifiek ruimtelijk belang. De regels van een dubbelbestemming zijn primair boven die van de onderliggende functionele bestemming en kunnen beperkingen opleggen voor de bouw- en/of gebruiksmogelijkheden van die onderliggende functionele bestemming.

Hoofdstuk 3 - Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat regels die voor alle functionele bestemmingen gelden. De volgende algemene regels zijn in dit bestemmingsplan opgenomen:

• een artikel waarin de anti-dubbeltelregel is opgenomen;
• algemene bouwregels, die voor alle gebouwen in het plangebied gelden;
• algemene gebuiksregels, die o.a. bepalen welk gebruik in het gehele plangebied verboden is;

Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat regels betrekking hebbende op:

• overgangsrecht ten aanzien van bouwen: legale bouwwerken welke op het moment van tervisielegging van het plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ook al is dit in strijd met de bebouwingsregels;
• overgangsrecht ten aanzien van gebruik: het legale gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de voorschriften op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt, mag gehandhaafd blijven;
• de slotregel.

4.2 Artikelsgewijze toelichting     

Artikel 1 – Begrippen

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel toegekende betekenis. Voor zover een begrip niet is gedefinieerd, wordt aangesloten bij het normale taalgebruik.

De begrippen zijn zo bondig mogelijk geformuleerd. Eventuele normen zijn niet in de begripsbepalingen opgenomen, maar in de bestemmingsregels.

Artikel 2 – Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht moeten worden genomen, moeten worden gemeten.

Artikel 3 - Horeca

De panden aan de Koninginneweg 34 en de Koningslaan 3 hebben de bestemming 'Horeca' gekregen met de functieaanduiding 'hotel'. De tuinen hebben eveneens de bestemming Horeca gekregen. Hiermee wordt aangesloten bij de systematiek van bestemmen uit het moederplan 'Willemspark – Vondelpark 2019', waar tuinen bij percelen dezelfde bestemming hebben als het hoofdgebouw op het betreffende perceel.

Het terras heeft de functieaanduiding 'terras' gekregen. Het restaurant heeft de functieaanduiding 'horeca van categorie 4' gekregen. Beide panden hebben tevens de functieaanduiding 'wonen' gekregen. Beide panden hebben in het moederplan ook de functieaanduiding 'wonen'. Deze gebruiksrechten zijn in dit postzegelplan gehandhaafd.

In de algemene bouwregels is bepaald dat er alleen gebouwd mag worden ten dienste van de bestemming en dat gebouwen alleen zijn toegestaan binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken.

Hoofdgebouwen en vergunningsplichtige bijbehorende bouwwerken zijn aangeduid met een bouwvlak, waarin de maximale goot- en bouwhoogte is aangegeven. In de bouwregels is bepaald dat alleen gebouwd mag worden binnen het bouwvlak en dat een bouwvlak 100% bebouwd mag worden. Dit betekent dat de delen van de bestemming waar geen bouwvlak is opgenomen niet bebouwd mogen worden, uitgezonderd vergunningsvrije bijgebouwen. Vergunningsvrije bijbehorende bouwwerken zijn niet op de verbeelding aangeduid.

In de bestemmingsregels vastgelegd dat uitsluitend bestaande kelders en souterrains zijn toegestaan. Daarnaast is bepaald dat de bouwhoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw in het geval van sloop-nieuwbouw minimaal 3,5 meter hoog moet zijn. Bijbehorende bouwwerken dienen in het geval van (sloop-) nieuwbouw te worden voorzien van een groen dak.

Erf- en terreinafscheidingen in het voorerfgebied en het achtererfgebied grenzend aan de openbare weg mogen maximaal 1 meter hoog zijn. Erf- en terreinafscheidingen in het achtererfgebied die niet aan de openbare weg grenzen, mogen maximaal 2 meter hoog zijn. Overige bouwwerken geen gebouw zijnde mogen eveneens maximaal 2 meter hoog zijn.

Er is een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor het bouwen en uitbreiden van kelders en souterrains onder het hoofdgebouw. Dit is alleen mogelijk indien er grondwaterneutraal wordt gebouwd. Dit houdt in dat de grondwaterstand en de grondwaterstromen niet worden verstoord.

Artikel 4 – Waarde Landschap

Alle waardevolle doorzichten in het plangebied Willemspark – Vondelpark moeten vrij blijven van bebouwing. Deze doorzichten hebben in het moederplan de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' gekregen. De bedoeling van deze dubbelbestemming is de doorzichten te beschermen door te voorkomen dat hier, al of niet vergunningvrije, bebouwing tot stand komt. Dit wordt nader toegelicht in de paragraaf 'Beschermen doorzichten tussen vrijstaande bouwmassa's' in hoofdstuk 3.3.1 van het moederplan. De waardevolle doorzichten die zijn gelegen op de percelen Koninginneweg 34 en Koningslaan 3 hebben in dit postzegelplan ook de dubbelbestemming 'Waarde – Landschap' gekregen.

Artikel 5 - Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan, waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing. Deze regel is met name van belang bij bestemmingen met bouwvlakken waar een lager bebouwingspercentage dan 100% is opgenomen. Door deze bepaling wordt ervoor gezorgd dat eerder verleende vergunningen worden meegenomen bij de berekening van het nog te bebouwen oppervlak.

Artikel 6 – algemene bouwregels

Soms komt het voor dat bestaande bebouwing niet correct is bestemd, bijvoorbeeld omdat de goot- en bouwhoogte in werkelijkheid hoger zijn dan op de verbeelding is aangegeven. In lid 1 is bepaald dat bebouwing die in overeenstemming met de verleende vergunning is gebouwd in dat geval is toegestaan en tevens mag worden vervangen of vernieuwd. Legaal aanwezige ondergeschikte opbouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde die de maximaal toegestane bouwhoogte overschrijden, zoals bijvoorbeeld dakterrassen, liftopbouwen en toegangen tot het dakterras zijn ook toegestaan op grond van dit artikel. Ondergeschikte opbouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde worden namelijk niet ingetekend op de verbeelding.

In lid 2 is bepaald dat ondergeschikte bouwdelen de bouw- en bestemmingsgrenzen in beperkte mate mogen overschrijden. Per soort ondergeschikt bouwdeel is bepaald hoeveel die overschrijding ten hoogste bedraagt en of dit alleen voor bestaande ondergeschikte bouwdelen geldt of ook voor nieuw te bouwen ondergeschikte bouwdelen.

Lid 3 en 4 bevatten een dynamische verwijzing naar het geldende parkeerbeleid voor auto's en fietsen. Hierdoor kan de gemeente een bouwplan bij de vergunningverlening toetsen aan het parkeerbeleid. De parkeernormen zelf zijn niet in het bestemmingsplan opgenomen. Het voordeel van een dynamische verwijzing is dat bestemmingsplan niet hoeft te worden aangepast indien het parkeerbeleid gedurende de looptijd van dit bestemmingsplan wijzigt.

Artikel 7 - Algemene gebruiksregels

In dit artikel is vastgelegd welk gebruik in ieder geval verboden is in het gehele plangebied. Zo worden in ieder geval bedrijven zoals genoemd in bijlage I, onderdeel D van het besluit omgevingsrecht uitdrukkelijk uitgesloten van vestiging in het plangebied op grond van de te verwachten overlast van dergelijke bedrijfsuitoefening.

Artikel 8 - Overgangsrecht

Hier wordt geregeld dat bouwwerken mogen worden gehandhaafd en/of gebruik mag worden voortgezet vanaf het moment dat het plan rechtskracht heeft verkregen, ondanks dat deze bebouwing en/of dit gebruik afwijkt van het nieuwe bestemmingsplan. Het overgangsrecht vindt op deze wijze zijn plaats in dit plan.

Artikel 9 - Slotregel

Het laatste artikel van de planregels betreft de citeertitel van het bestemmingsplan.

Geen bijlagen bij de regels

Omdat er geen bedrijven zijn toegestaan, Is er geen zogenaamde 'Staat van bedrijfsactiviteiten' als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan. Een bedrijf is gedefinieerd als: “Een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voortbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten.” Een hotel of restaurant is dus geen bedrijf in planologische zin.

5.1 Financiele uitvoerbaarheid     

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Bro in de plantoelichting inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens dienen ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, plankosten en planschadeclaims, te worden verhaald op de eigenaar/ initiatiefnemer.

Omdat het in dit geval een omissie in het moederplan wordt hersteld, worden de plankosten niet verhaald op de eigenaar. Het bestemmingsplan is in dit geval geen planschade veroorzakend besluit is. Er is namelijk een exploitatievergunning verleend en deze vormt het planschade veroorzakende besluit. Om die reden heeft er geen planschaderisico onderzoek plaatsgevonden.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid     

Er heeft een beknopt participatietraject plaatsgevonden. Enerzijds is hiervoor gekozen, omdat het karakter van het postzegel bestemmingsplan (een klein plangebied en geen nieuwe ontwikkelingen) zich niet voor een uitgebreid participatietraject. Anderzijds wordt er een omissie in het moederplan hersteld, waardoor er weinig ruimte is voor een uitgebreide belangenafweging.

In de conceptfase heeft overleg plaatsgevonden met het Park Plaza hotel. Het doel van dit overleg was om het hotel te informeren en om de wijze van bestemmen af te stemmen met het hotel. Omwonenden zijn in de conceptfase per brief worden geïnformeerd over het voornemen om een postzegel bestemmingsplan op te stellen. Naar aanleiding van deze brief heeft er geen mondeling overleg plaatsgevonden met omwonenden.

Het concept ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg naar de vooroverleg instanties opgestuurd.

Het hotel heeft zelf wel afspraken gemaakt met omwonenden. Op 12 september 2022 hebben omwonenden en het hotel afspraken gemaakt over maatregelen die tot doel hebben om de overlast vanuit het hotel te verminderen. Deze maatregelen worden hieronder per thema opgesomd.

Geluidsoverlast

• De stoeltjes op het terras aan de zijde van de Koninginneweg worden elke avond om 18.00 uur verwijderd.
• De toegangsdeur naar het hotel en restaurant die uitkomt op de binnentuin wordt elke avond om 22.00 uur afgesloten. Gasten die na 22.00 uur van die uitgang gebruik willen maken, worden onder begeleiding van het hotelpersoneel tot aan het hek bij de Koninginneweg begeleid. Daarbij worden de gasten verzocht direct te vertrekken in verband met de buren.
• Al het personeel wordt continu geinstrueerd om opmerkzaam te zijn ten aanzien van het gebruik van de binnentuin. Het gaat daarbij in het bijzonder om (geluids)overlast door gasten.
• Er zullen extra bordjes worden geplaatst om het geluidsoverlast tegen te gaan.

Roken

• De rookpaal verplaatst naar een meer afgelegen plek waar omwonenden geen overlast ervaren.
• Er zullen niet-roken bordjes worden geplaatst.
• Bij de paal in de secret garden bij de meetingroom wordt een bord geplaatst waarop staat dater geen drugs gebruikt mogen worden.

Fietsen

• De gemeente Amsterdam heeft een nieuw fietsenrek geplaatst aan de Koninginneweg.

Bussen/taxi's

• De vervoerder die door Park Plaza wordt ingeschakeld, is gevraagd om meer aan de kant van de weg te parkeren. Daarbij heeft Park Plaza ook uitgelegd dat Park Plaza geen toezicht heeft op de taxi's/uber's die door de gasten zelf worden georganiseerd.

De bovenstaande maatregelen zijn in goed overleg met de omwonenden tot stand gekomen. De maatregelen zijn op een bijeenkomst van 21 december 2022 mondeling toegelicht aan de aanwezige omwonenden. De betrokken omwonenden waren - naar Park Plaza heeft mogen opmaken – zeer tevreden met de maatregelen.  

Procedure vanaf ter inzage legging ontwerp bestemmingsplan

Het ontwerp bestemmingsplan zal voor een periode van zes weken ter visie worden gelegd. Iedereen kan een zienswijze indienen op het ontwerp bestemmingsplan. Dit kan per brief of per mail. In deze fase wordt geen informatieavond gehouden.

Na vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad wordt het plan zes weken ter visie gelegd. Degenen die een zienswijze hebben ingediend, worden schriftelijk geïnformeerd over de beantwoording. De (geanonimiseerde) nota van zienswijze wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.

Artikel 1 Begrippen     

Artikel 2 Wijze van meten     

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

Artikel 3 Horeca     

Artikel 4 Waarde - Landschap     

Artikel 5 Anti - dubbeltelregel     

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene bouwregels     

Artikel 7 Algemene gebruiksregels     

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels     

Artikel 9 Overgangsrecht     

Artikel 10 Slotregel     

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan Koninginneweg 34 van de gemeente Amsterdam.