Toelichting     

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie     

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De belangrijkste speerpunten uit de NOVI zijn:

• Een klimaatbestendige inrichting van Nederland. Dat betekent dat we Nederland zo inrichten dat ons land de klimaatveranderingen aankan. Daarvoor is nodig dat we functies meer in evenwicht met natuurlijke systemen (bodem en water) inpassen. Een voorbeeld hiervan is het op termijn verhogen van grondwaterstanden in veenweidegebieden;
• De verandering van de energievoorziening. Bij de inpassing van duurzame energie hebben we oog voor omgevingskwaliteit. Een voorbeeld hiervan is dat we eerst kijken naar ongebruikte daken om zonnepanelen op te plaatsen;
• De overgang naar een circulaire economie, waarbij we tegelijk goed kunnen blijven concurreren en een aantrekkelijk vestigingsklimaat bieden. Een voorbeeld is het aanpassen van productieprocessen en het gebruik van reststoffen in het haven- en industriegebied;
• De ontwikkeling van het Stedelijk Netwerk Nederland. Hiermee wordt gestuurd op een goed bereikbaar netwerk van steden. Zo worden de ambities en mogelijkheden in steden en regio's in heel Nederland gebruikt. Voorbeelden van regionale uitwerking hiervan zijn de verstedelijkingsstrategieen, waarin vooruitgekeken wordt hoe verschillende ruimtelijke functies in en rondom steden het beste ingepast kunnen worden;
• Het bij elkaar plaatsen van zogenaamde logistieke functies (bijvoorbeeld distributiecentra, datacenters) om hiermee de openheid en de kwaliteit van het landschap te behouden. We maken daarbij gebruik van een voorkeursvolgorde logistieke functies;
• Het toekomstbestendig maken van het landelijk gebied in goed evenwicht met de natuur en landschap. We werken bijvoorbeeld aan de overgang naar de kringlooplandbouw zodat gebruik van de grond meer wordt afgestemd op de natuurlijke water- en bodemsystemen.

Beoordeling plangebied:

De Novi is voor dit plangebied niet direct van toepassing. De binnenstedelijke ontwikkeling van woningbouw is wel een aspect dat door de Novi wordt onderschreven. De ladder voor duurzame verstedelijking blijft wel van toepassing. Deze is vastgelegd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening en luidt als volgt:

‘De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.’

Toetsing aan de ladder van duurzame verstedelijking

Als eerste wordt geconstateerd dat de ontwikkeling is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. Daarom moet de ladder doorlopen worden.

Voor de regio Gooi- en Vechtstreeks waaronder Weesp ressorteert, is een regionale woonvisie 2016-2030 opgesteld. De regionale woonvisie biedt een kader voor lokaal woonbeleid en een basis voor afspraken met andere overheden in het regionaal actieplan wonen 2016 t/m 2020. Het Regionale actieprogramma wonen 2016 t/m 2020 zet in op het passend faciliteren van de groei van de bevolking in combinatie met het behoud van de natuur- en cultuurhistorische waarden. De focus zal daarbij moeten komen te liggen op binnenstedelijk bouwen en transformatie.

Er zijn vijf thema’s opgenomen in het Regionaal actieprogramma:

1. de inclusieve regio: een woonregio voor iedereen
2. de bouwende regio: bouwopgave en transformatie
3. de vernieuwende regio: vernieuwing van de bestaande woningvoorraad
4. de zorgzame regio: wonen met zorg
5. de duurzame regio: naar een duurzame toekomst

Het actieprogramma is vastgesteld door de in de regio samenwerkende gemeenten en door gedeputeerde staten van Noord-Holland. De provincie Noord-Holland vraagt vanuit haar rol als woningmarktregisseur alle regio's binnen de provincie een Regionaal Actieprogramma (RAP) Wonen 2016 t/m 2020 op te stellen. Het doel van het Regionaal Actieprogramma Wonen is om te komen tot regionaal woonbeleid in kwantitatieve en kwalitatieve zin, waarbij op regionaal niveau de afstemming tussen vraag en aanbod centraal staat. De Gooi en Vechtstreek maakt onderdeel uit van de MRA-woningmarktregio (de metropoolregio Amsterdam); in de MRA Agenda 2016 is vanuit de doelstelling de (internationale) concurrentiepositie te behouden en te verstevigen een woningbouwdoelstelling opgenomen van 250.000 woningen voor de periode van 2016 tot 2040. Deze woningen moeten vooral binnenstedelijk worden gerealiseerd door verdichting, door transformatie en herstructurering van overbodige kantoren en bedrijventerreinen. De missie van de regionale woonvisie 2030 vormt het lange termijn perspectief van de regio op het wonen. Vanuit deze missie zijn drie sleutelambities geformuleerd. Deze ambities vormen de basis van de regionale woonvisie:

Beweging op de woningmarkt

Dynamiek op de woningmarkt is geen doel op zich, maar een middel om te zorgen dat zo veel mogelijk mensen in een voor hen passende woning kunnen wonen. Het zo veel mogelijk wegnemen van belemmeringen zorgt voor maximale beweging op de woningmarkt. Met de regionale woningtoewijzing van sociale huurwoningen via Woningnet is hierin al een belangrijke stap gezet. Met maatregelen, pilots en experimenten wordt geprobeerd de doorstromingsmogelijkheden te vergroten. Naast de sociale huursector spelen hierbij ook de (betaalbare) vrije huur- en koopsector een belangrijke rol.

Identiteit en diversiteit

De grote afwisseling van karakteristieke woonlandschappen in een regio met een rijke cultuurhistorie, in een afwisseling van steden en dorpen met aantrekkelijke groene en blauwe landschappen, het monumentale karakter en meer recent de concentratie van innovatieve en media gerelateerde bedrijvigheid, maakt de Gooi en Vechtstreek tot een regio met een geheel eigen identiteit. Deze identiteit is één van onze meest waardevolle assets en moet daarom behouden en versterkt worden. Het streven naar diversiteit geldt niet alleen voor de woonomgeving, maar ook voor de inwoners van Gooi en Vechtstreek. We willen een complete regio zijn voor jong en oud, rijk en arm, kleine of grote huishoudens en goed of slecht ter been.

Samenwerking

De regio streeft naar een open en transparante samenwerking met alle partners die betrokken zullen zijn bij het behalen van de ambitieuze missie uit deze regionale woonvisie. De Gooi en Vechtstreek heeft een traditie als het gaat om samenwerking op het beleidsveld wonen. Deze samenwerkingsvormen worden de komende jaren gecontinueerd en waar nodig uitgebreid. Het RAP als uitwerking van de regionale woonvisie geldt daarbij als samenwerkingsagenda.

Opgaven vanuit de bouwende regio: kwantitatieve opgave nieuwbouw en transformatie

De verwachte huishoudensgroei is de belangrijkste onderlegger voor het regionaal vraaggestuurde bouwprogramma. De meest recente huishoudensprognose van de provincie Noord-Holland laat zien dat er tussen 2015 en 2030 nog circa 11.000 huishoudens bij komen in de regio. Dit betekent dat uitbreiding van de woningvoorraad voor de periode tot 2030 nodig blijft. In de komende jaren is de vraagdruk groter dan in de periode na 2020 vanwege inhaaleffecten van de economische crisis en instroom van nieuwe doelgroepen. Tot 2030 bevat het programma 9.250 nieuwbouwwoningen en 2.275 toevoegingen door transformaties. Het bouwprogramma 2015-2020 bevat 750 nieuwbouwwoningen per jaar en voor de periode 2020-2030 gemiddeld 550 nieuwbouwwoningen per jaar.

De komende jaren vindt de woningbouw in de regio voor een groot deel plaats op een beperkt aantal grote nieuwbouwlocaties. De geplande woningbouwproductie tot 2020 en zelfs die tot 2030 kan gerealiseerd worden binnen de nu al bekende planvoorraad. Voor de lange termijn zal de regio de mogelijkheden en wenselijkheid van verdere (grootschalige) nieuwbouw onderzoeken.

De gemeenten in de regio Gooi en Vechtstreek leggen jaarlijks de meest actuele plancapaciteit in de provinciale monitor vast. De actuele monitor plancapaciteit wordt gecommuniceerd en besproken in de regionale stuurgroep wonen. In het kader van de uitvoering van de per 1 maart 2017 gewijzigde PRV dienen regio’s afspraken te maken over nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De gemeenten in de Gooi en Vechtstreek hanteren de planmonitor als grondslag voor het jaarlijkse onderlinge overleg en afspraken over de woningbouwplannen.Het onderhavige project is opgenomen in de Planmonitor.

Inmiddels is in plaats van het RAP het Woonakkord regio Gooi- en Vechstreek tot stand gekomen. Het woonakkoord is eind juni 2021 door de gemeente ondertekend. Het Woonakkoord vervangt het RAP maar inhoudelijk betreft het een voortzetting daarvan.

3.1.2 Luchthavenindelingsbesluit Schiphol     

Het Luchthavenindelingsbesluit Schiphol (LIB) is een uitwerking van de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en bepaalt welk gebied bestemd is voor gebruik als luchthaven en voor welk gebied daaromheen beperkingen gelden ten behoeve van de veiligheid en geluidsbelasting. Dit wordt het zogenaamde beperkingengebied genoemd. Met hoogtevlakken en contouren rond Schiphol is aangegeven waar beperkingen gelden voor objecten, gebouwen en gebruiksfuncties. Zeer dicht rond de start- en landingsbanen liggen zelfs sloopzones, waar de woningen vanwege geluidshinder respectievelijk externe veiligheidsrisico's worden gesloopt nadat de huidige bewoners zijn vertrokken.

Afbeelding 14: Kaart beperking aan bebouwing (LIB)

Het LIB bevat een aantal kaarten waarop onder andere het beperkingengebied visueel is weergegeven. Het plangebied ligt net binnen dit beperkingengebied. Uit het LIB blijkt dat als gevolg van het radarverstoringsgebied er beperkingen gelden voor het oprichten van zeer hoge bouwwerken van 89 meter of hoger. Omdat de ontwikkeling niet in dergelijke hoge bouwwerken voorziet, is het LIB verder niet van belang voor het initiatief.

Afbeelding 15: Kaart toetshoogte radar (LIB)

3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening     

De nationale belangen uit de structuurvisie die juridisch borging vragen zijn opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Deze rijksbelangen worden met dit besluit geborgd in bestemmingsplannen en andere ruimtelijke plannen van overheden. Onderwerpen die in dit besluit aan bod komen zijn: rijksvaarwegen, de mainportontwikkeling Rotterdam, kustfundament, grote rivieren, de Waddenzee en het waddengebied, defensie, hoofdwegen en landelijke spoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen, primaire waterkeringen, de ecologische hoofdstructuur, het IJsselmeergebied, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en de ruimtereservering voor de parallelle Kaagbaan.

Uit de diverse kaarten behorende bij het besluit blijkt dat geen van de rijksbelangen van toepassing zijn op het gebied. Ook de Stelling van Amsterdam (erfgoed van uitzonderlijke universele waarde) reikt niet tot het gebied. Zie hiertoe de bijgevoegde afbeelding.

Afbeelding 16: Situering plangebied t.o.v. de Stelling van Amsterdam (in het blauw)

3.1.4 Conclusie landelijk ruimtelijk beleid     

Het plan om ter plekke woningen te ontwikkelen past, mede gezien het schaalniveau, binnen de kaders die het Rijk daartoe stelt. De ladder van duurzame verstedelijking is toegepast op de ontwikkeling. Gebleken is dat de ontwikkeling functioneel en ruimtelijk past binnen het Rijksbeleid.

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Holland 2050     

De op korte termijn verwachte Omgevingswet zal veel bestaande wetgeving op het gebied van de ruimtelijke ordening en milieu vervangen. De Provincie Noord-Holland anticipeert hierop door als eerste stap, samen met stakeholders en inwoners, de Omgevingsvisie NH2050 op te stellen als opvolger van de inmiddels ingetrokken Structuurvisie Noord-Holland 2040 uit 2010. De omgevingsvisie is vormvrij en bevat een geheel nieuwe, de provincie zelfbindende, visie die gedragen wordt door zoveel mogelijk partijen. Hiervoor zijn verschillende participatievormen ingezet (co-creatie, consultatie) en is zowel online als offline het gesprek met belanghebbenden en belangstellenden aangegaan. De Omgevingsvisie NH2050 is op 19 november 2018 door Provinciale Staten (PS) vastgesteld.

Het doel van de provincie met de omgevingsvisie is dat iedereen die in Noord-Holland woont, werkt en op bezoek komt een prettige leefomgeving aantreft. Nu, maar ook in de toekomst. De provincie stuurt aan op "balans tussen economische groei en leefbaarheid", dat als leidend thema wordt gezien. Dit betekent dat in heel Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd.

Een gezonde en veilige leefomgeving, die goed is voor mens, plant én dier, is daarnaast voorwaarde voor een goed economisch vestigingsklimaat. Een economisch vitale provincie kan andersom weer bijdragen aan het welzijn en de leefbaarheid. In samenhang bekeken zijn in dit kader randvoorwaarden geformuleerd hoe om te gaan met grote thema's als klimaatverandering, energietransitie, veranderende economieën, volkshuisvesting, bodemdaling en verminderde biodiversiteit.

In de omgevingsvisie is voor deze ontwikkeling vooral het principe ‘Metropool in ontwikkeling’ van belang. Uitgangspunt daarbij is dat wonen en werken binnenstedelijk worden geconcentreerd. Daarbij is het van belang oog te hebben voor behoud en versterking van de leefbaarheid in bestaande en nieuwe gebieden en een verdere verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving na te streven. Ook wordt benadrukt dat stedelijke ontwikkelingen op de vraag moeten blijven aansluiten. Dat geldt eveneens voor de te bouwen woningen. Het planvoornemen sluit naadloos aan op deze in de Omgevingsvisie 2050 benoemde uitgangspunten.

3.2.2 Omgevingsverordening Noord-Holland     

De provincie wil met de Omgevingsverordening ontwikkelingen, zoals woningbouw en de energietransitie, mogelijk maken en zet in op het beschermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. We zoeken naar een evenwichtige balans tussen economische groei en leefbaarheid. De belangrijke ambities voor Noord-Holland, zoals omschreven in de Omgevingsvisie, zijn verankerd in de Omgevingsverordening NH2020.

Deze is gebaseerd op de huidige wet- en regelgeving. Met deze Omgevingsverordening loopt de provincie bewust vooruit op de Omgevingswet, omdat we door 21 verordeningen samen te voegen alvast werken in de geest van de Omgevingswet. Er is bewust niet gewacht op invoering van de Omgevingswet, omdat we op deze manier kunnen nagaan of de regels lokaal en regionaal maatwerk mogelijk maken en of er genoeg bestuurlijke afwegingsruimte is. In de omgevingsregeling staat uitgelegd welke overheid gaat over welke regels (welke partij welke bevoegdheid heeft). Deze verordening is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van de provincie en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang:

1. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur;
2. behoud en herstel van de biologische diversiteit en
3. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften.

De Omgevingsverordening Noord-Holland bevat regels die doorwerken in ruimtelijke plannen die de gemeente vaststelt. De Omgevingsverordening regelt daarmee de juridische verankering van de provinciale Omgevingsvisie.

Belangrijk voor het plangebied is hoofdstuk 5 met daarin de instructieregels voor woningbouw. Hierin is opgenomen dat woningbouw uitsluitend mogelijk is als die in overeenstemmings is met regionale afspraken.

Uit de kaart die behoort bij de Omgevingsverordening blijkt dat drie onderwerpen van belang zijn voor het plangebied, namelijk:

• Bodemsanering
• Peilbesluit
• Regionale verdringingsreeks Amstel Gooi en Vecht.

Voor het onderdeel ‘Bodem’ wordt verwezen naar de desbetreffende paragraaf. Er is geen sprake van bodemsanering, dus deze artikelen zijn niet van toepassing. De overige onderwerpen zijn niet rechtstreeks van toepassing op het plangebied. Deze bevatten bevoegdheden voor de waterschappen en hebben slechts indirect betrekking op het plangebied.

3.2.3 Conclusie provinciaal ruimtelijk beleid     

De planlocatie bevindt zich in het bestaand stads- en dorpsgebied. De voorgenomen ontwikkeling is getoetst aan de uitgangspunten en voorwaarden van respectievelijk de Structuurvisie, de Omgevingsverordening en de provinciale milieuverordening. Gebleken is dat de ontwikkeling functioneel en ruimtelijk past binnen het provinciaal beleid.

3.3.1 Woonvisie Weesp     

Op 5 oktober 2017 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2017 ‘Een vitale stad voor iedereen’ vastgesteld. In de Woonvisie staat wat de gemeente de komende jaren wil gaan doen op het gebied van wonen. De visie is in nauwe samenwerking met lokale partijen tot stand gekomen, zoals makelaars, de Adviesraad Sociaal Domein, de woningcorporatie Ymere en de huurdersverenigingen De Vechtstroom en Wonen Met Maatwerk.

De Woonvisie signaleert dat de druk op de woningmarkt toeneemt. Hierdoor hebben bepaalde groepen meer moeite om een geschikte woning in Weesp te vinden. De Woonvisie besteedt daarom speciale aandacht voor de positie van jongeren, jonge gezinnen en ouderen op de lokale woningmarkt.

Ook de omvang van de voorraad sociale huurwoningen is een belangrijk onderwerp in de Woonvisie. De voorraad sociale huurwoningen mag niet verder afnemen. De komende jaren wil de gemeente ook dat er 400 betaalbare woningen, waaronder ook sociale huurwoningen, bij worden gebouwd. De betaalbaarheid van de woningen is een terugkerend thema waarbij het tevens van belang is om de woningen energieneutraal te bouwen. Nu de Kostverlorenflat reeds gesloopt is onderstreept de Woonvisie het belang om het initiatief te realiseren en de sociale woningvoorraad weer aan te vullen.

De locatie van de Kostverlorenflat wordt in de Woonvisie genoemd. Er wordt voor gepleit dat er zo snel mogelijk nieuwe sociale huurwoningen worden gebouwd. Ten opzichte van de bestaande situatie neemt het aantal sociale huurwoningen af. Per saldo zal voor Weesp het aantal sociale huurwoningen niet gaan afnemen. Tussen de gemeente en woningcorporatie Ymere worden hier prestatieafspraken over gemaakt. De geldende prestatieafspraken hebben betrekken op de jaren 2020 t/m 2023. Afgesproken is dat de gemeente en de corporatie gezamenlijke doelstellingen en procesafspraken maken om de prestatieafspraken op de onderwerpen voldoende betaalbare huurwoningen, woningkwaliteit, duurzaamheid en leefbaarheid te bereiken. De urgentie van het project Kostverlorenflat wordt hierin benadrukt. In de prestatieafspraken worden onder meer afspraken gemaakt op het thema beschikbare en betaalbare woningvoorraad. Dat houdt in dat de partijen op basis van monitoring en niet op basis van vooraf gestelde gedetailleerde acties partijen afspraken maken en aansturen op hun doel. Er moeten 400 sociale huurwoningen extra worden gerealiseerd. Het aandeel sociaal in de nieuwbouw moet 1/3 bedragen. In het ruimtelijk kader zijn verdere randvoorwaarden voor de locatie vastgesteld.

Op 1 juli 2020 is de Verordening doelgroepen woningbouw Weesp 2020 vastgesteld. In deze verordening wordt een definitie gegeven van de begrippen ‘sociale huurwoning’, ‘middeldure huurwoning’ en ‘sociale koopwoning’, worden prijsgrenzen voor deze woningen opgenomen en wordt de doelgroep bepaald voor deze woningen. Verder wordt de instandhoudingstermijn voor deze woningen vastgelegd en wordt een nieuwe oppervlakte voorgeschreven. In dit plan wordt toepassing gegeven aan de Doelgroepenverordening. In de anterieure overeenkomst worden afspraken gemaakt over het programma sociale huurwoningen. In de anterieure overeenkomst is ook de Doelgroepenverordening van toepassing verklaard.

3.3.2 Omgevingsvisie Weesp 2050     

Op 14 oktober 2021 heeft de gemeente de Omgevingsvisie Weesp 2050 vastgesteld. Deze visie vervangt de structuurvisie Weesp 2013-2030 als beleidskader voor ruimtelijke plannen. De Omgevingsvisie bevat de doelen voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Weesp. De visie wordt op vier manieren gebruikt:

• De beleidsdoelen in de Omgevingsvisie geven richting aan beleid en programma's voor specifieke thema's of gebieden en aan het nog op te stellen omgevingsplan waarin de regels voor de omgeving worden vastgelegd (het omgevingsplan is de opvolger van bestaande bestemmingsplannen en verordeningen).
• Burgers, ondernemers en maatschappelijke organisaties gebruiken de Omgevingsvisie als kader en inspiratie voor plannen en initiatieven. Hoe groter de bijdrage aan de beleidsdoelen, hoe kansrijker het initiatief.
• De gemeente gebruikt de Omgevingsvisie als toetsingskader om te bepalen in hoeverre een plan of initiatief bijdraagt bij de beleidsdoelen.
• De Omgevingsvisie biedt kaders voor toekomstige sturing van de gemeente.

De in dit bestemmingsplan voorziene woningbouw past binnen de Omgevingsvisie Weesp 2050.

3.3.3 Bestemmingsplan ‘Stedelijk gebied’     

Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan ‘Stedelijk Gebied’ en is voornamelijk bestemd als ‘Wonen’. Zoals in paragraaf 2.6 reeds is beschreven, past de ontwikkeling niet in dit bestemmingsplan met name omdat de woongebouwen gedeeltelijk buiten het bouwvlak worden gerealiseerd. Het project is stedenbouwkundig aanvaardbaar en voldoet aan het criterium van een goede ruimtelijke ordening.

3.3.4 Ruimtelijk kader     

Op 30 juni 2016 is door de gemeente een ruimtelijk kader vastgesteld als uitgangspunt voor de herontwikkeling van het plangebied. Op 15 april 2021 is een aanvullend besluit genomen over het ruimtelijk kader. De gemeente heeft ingestemd met de wijziging van punt 6 van het op 30 juni 2016 vastgestelde kader en wel als volgt : “ De bouwhoogte te maximeren tot zes bouwlagen, met dien verstande dat bovenop het bestaande winkelcentrum maximaal vijf bouwlagen zijn toegestaan.”

De kaders luiden als volgt:

1. Er dient bij de ontwikkelingen binnen het plangebied zorgvuldig om te worden gegaan met de groene ruimtes. Indien er groen verloren gaat, dient dit elders binnen het plangebied gecompenseerd te worden waarbij de verbetering van de groenbeleving binnen het plangebied uitgangspunt is. De beleving van het groen moet geoptimaliseerd worden.

Toetsing:

Door opnieuw gevraagde huurwoningen te realiseren en vooral door de uitvoering van de woningen in drie blokken wordt, ten opzichte van de oude massieve Kostverlorenflat, de ruimtelijke uitstraling aanzienlijk verbeterd. Door de situering zal daadwerkelijk sprake zijn van “wonen in het groen”.

2. Een toekomstige ontwikkeling dient te resulteren in een samenhangend geheel met de omgeving van het plangebied. Er dient een stedenbouwkundige verbinding te ontstaan, bijvoorbeeld door middel van een verbindende route tussen de verschillende gebieden.

Toetsing:

Het stedenbouwkundige concept is in paragraaf 2.5 nader toegelicht. Doordat er nu drie kleinere bouwvolumes in plaats van één groot bouwvolume gerealiseerd wordt biedt dit mogelijkheden om de groenstructuur en de beleving daarvan te versterken. Dit gebeurt onder andere door het creëren van een groene doorgang tussen de twee noordelijke volumes en een verschuiving van het middelste bouwvolume ten opzichte van de footprint van de gesloopte flat. Hierdoor kan het park ook rondom aangelegd worden. Verdere versterking vindt plaats door het verplaatsen van een aantal parkeerplaatsen waardoor er ruimte ontstaat om ten oosten van het noordelijke bouwvolume een park aan te leggen en de Boternesserstraat te ‘vergroenen’. Tot slot wordt de inrichting en de beplanting van het park verbeterd en worden zoveel mogelijk volwassen en gezonde bomen behouden.

3. Ontwikkelingen dienen te streven naar een ruimtelijk coherent geheel, waarbij het stedenbouwkundig plan een integrale visie verwoordt. Hierbij is de verkeersstructuur, de groenstructuur en de bebouwingsstructuur optimaal verweven tot een samenhangend plan.

Toetsing:

In de oorspronkelijke situatie werd het verkeer van de Amstellandlaan met een eenrichtingsverkeersroute over het parkeerterrein via de Boternesserstraat en de Lageweyselaan terug naar de Amstellandlaan geleid. Dit betrof zowel het verkeer van bewoners als van de bezoekers van het winkelcentrum. Met het nieuwbouwplan in verscheidene bouwvolumes wordt de kans benut om het verkeer direct achter het winkelcentrum af te wikkelen. De leefbaarheid in de woonstraten Boternesserstraat en Lageweyselaan zal door de afname van de verkeersbelasting verbeteren. Op het parkeerterrein zullen bezoekers van de winkels zo dicht mogelijk bij de ingang van het winkelcentrum parkeren terwijl bewoners juist dicht van hun woningentree zullen willen parkeren.
Hierboven is reeds een toelichting gegeven op de te realiseren groenstructuur (extra groen door middel van vergroening Boternesserstraat en een groene dooradering van het gebied). De bebouwingsstructuur die wordt gekozen is een combinatie van drie bouwmassa’s waarvan één op het winkelcentrum en twee in het park. Ten opzichte van de situatie van de voormalige Kostverlorenflat betekent dit een lagere, luchtiger opzet die in combinatie met de verkeersstructuur en de groenstructuur een aanzienlijke bijdrage zal geven aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit.

4. Er zal een parkeerbalans moeten ontstaan die, met inachtneming van de omgevingsfactoren, zoveel mogelijk in evenwicht is. Binnen en rondom het plangebied mag geen onevenredige parkeerdruk ontstaan. In opdracht van de gemeente zal er een parkeeronderzoek uitgevoerd worden dat zal aantonen op welke wijze een goede parkeerbalans ontstaat. Dit onderzoek vormt het toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen binnen het plangebied.

Toetsing:

Het plan voorziet in een goede parkeerbalans. Daarbij is rekening gehouden met de bestaande parkeerbehoefte die voortvloeit uit het geldende bestemmingsplan. Het aantal parkeerplaatsen in de nieuwe situatie blijft gelijk aan het aantal bestaande parkeerplaatsen. Door middel van een nieuwe inrichting van het gebied zullen de parkeervakken die vrijgemaakt worden voor de betere groenvoorziening verplaatst worden in de richting van de entrees van het winkelcentrum. De parkeerdruk van het nieuwe bouwplan voor de appartementen neemt ten opzichte van de oude situatie af met 7 parkeerplaatsen.

5. Ontwikkelingen aan de Amstellandlaan/Plataanlaan moeten een relatie hebben met het Meidoorneiland en het appartementengebouw aan de Papelaan. Langs de Amstellandlaan wordt hogere bebouwing toegestaan. Het doel is om meer eenheid te creëren aan de Amstellandlaan. Hier is een begin mee gemaakt door de realisatie van het Casparushof, het Meidoorneiland en het appartementengebouw aan de Papelaan.

Toetsing:

De realisatie van vijf bouwlagen op het winkelcentrum in combinatie met twee appartementengebouwen tussen de Lageweysestraat en de Kostverlorenstraat sluit aan op de begeleidende woningbouw langs de Amstellandlaan en voorziet in een passende invulling aan de noordzijde hiervan. De woningbouw aan de noordzijde van de Amstellandlaan geeft een gepast antwoord op de hogere bebouwing aan die zijde en is vergelijkbaar met de invulling aan de zuidzijde van de Amstellandlaan.

6. Op 15 april 2021 besloot de gemeente in te stemmen met het wijzigen van punt 6 van het op 30 juni 2016 vastgestelde ruimtelijke kader en wel als volgt: “ de bouwhoogte te maximeren tot zes bouwlagen, met dien verstande dat bovenop het bestaande winkelcentrum maximaal vijf bouwlagen zijn toegestaan.

Toetsing:

De bouwhoogte in de groene zone tussen Lageweysestraat en Korstverlorenstraat bestaat uit vijf lagen. Bovenop het winkelcentrum komen vijf lagen. Het raadsbesluit van 15 april 2021 bevat een verduidelijking van het eerder genomen raadsbesluit op dat punt.

7. Vooral in te zetten op 1- en 2 persoonsappartementen voor ouderen.

Toetsing:

De te realiseren woningen zijn alle uitermate geschikt gelet op de oppervlakte en de plattegronden voor ouderen.

8. Minimaal 50 % sociale huurwoningen te realiseren met een huur lager dan de hoge aftoppingsgrens (€ 693,60 voor 2023)

Toetsing:

Het merendeel van de woningen (66 van de 96 woningen) wordt gerealiseerd in het sociale huursegment. 50% van de sociale huurwoningen zal verhuurd worden met een huur lager dan de hoge aftoppingsgrens.

Conclusie gemeentelijk beleid

Het planvoornemen past binnen de Omgevingsvisie en de vastgestelde ruimtelijke kaders alsmede diverse andere gemeentelijke beleidsstukken waardoor het gemeentelijk beleid geen belemmering vormt om het bestemmingsplan vast te stellen.

4.1.1 Milieueffectrapportage     

In de Wet milieubeheer en in het besluit milieueffectrapportage (m.e.r.) staan de uitgangspunten van het milieubeleid beschreven. Hierin staat tevens vermeld wanneer er een m.e.r. rapportage moet worden toegepast en of het plan een ontwikkeling omvat die een m.e.r.-(beoordelings)plicht kent.

Gelet op het bepaalde in het besluit milieueffectrapportage is beoordeeld of voor deze ontwikkelingen het opstellen van een milieueffectrapport vereist is. De ontwikkeling komt niet voor op de C lijst. De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, is opgenomen in onderdeel D 11.2 van het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r. is onderdeel D verdeeld in vijf kolommen:

Kolom 0: het nummer van de activiteit
Kolom 1: de activiteit
Kolom 2: de gevallen hier staan drempelwaarden voor de activiteit benoemd
Kolom 3: de kaderstellende plannen waar een activiteit in kan worden vastgelegd
Kolom 4: de besluiten waar een activiteit in kan worden vastgelegd

Als een activiteit voorkomt in kolom 1 maar beneden de drempelwaarde van kolom 2 valt, dan moet worden nagegaan of sprake kan zijn van mogelijke belangrijke nadelige milieugevolgen. Dit vindt plaats via de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Deze geldt zowel voor kaderstellende plannen als voor besluiten.

Hier geldt dat beoordeeld moet worden of deze activiteiten nadelige effecten voor het milieu kunnen hebben. Dit beoordelingsvereiste geldt in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m². In dit geval gaat het om een zeer beperkt oppervlak van het plangebied en in totaal 96 woningen ter vervanging van 126 woningen. Dat betekent dat het hier gaat om een ontwikkeling die wel voorkomt in onderdeel D 11.1 van het Besluit m.e.r. maar onder de drempelwaarde ligt. In een dergelijke situatie is dus een vormvrije m.e.r.-beoordeling vereist in de vorm van een zogenaamde aanmeldnotitie.

Op basis van de kenmerken genoemd in Bijlage III van de Europese richtlijn 'betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particulier projecten' dient te worden gemotiveerd waarom geen m.e.r. noodzakelijk is voor de beoogde ontwikkeling. Het plan is getoetst aan de volgende kenmerken.

Kenmerken van het project

Sprake is van een geringe omvang van het plangebied, terwijl er geen cumulatie is met andere projecten. Evenmin is het gebruik van natuurlijke hulpbronnen aan de orde. Voorts is er geen sprake van productie van afvalstoffen en verontreiniging. Hinder wordt ondervangen door voldoende afstand te houden van verderop gelegen milieubelastende activiteiten. Risico van ongevallen speelt eveneens niet bij de voorgestelde functiewijziging.

Plaats van het project

Het plangebied ligt buiten de invloedssfeer van Natura 2000-gebieden of Natuurnetwerk Nederland. In de directe nabijheid van het plangebied zijn verder geen speciale beschermingszones aangewezen in het kader van de Vogelrichtlijn, zodat geen beperkingen te verwachten zijn.

Kenmerken van het potentiële effect
Het project heeft in samenhang met de hiervoor genoemde criteria geen aanzienlijke effecten op de bevolking.

Conclusie
Op basis van de ingediende aanmeldnotitie m.e.r., in relatie tot de vormvrije m.e.r.-beoordeling, kan worden geconcludeerd dat het voorgenomen plan geen ontwikkeling omvat die aanzienlijke milieueffecten zal hebben. Gelet hierop heeft het college besloten dat geen milieueffectrapport voor deze ontwikkeling vereist is. De aanmeldnotitie m.e.r. is als bijlage 7 bij deze toelichting gevoegd.

4.1.2 Milieuzonering     

In de Wet milieubeheer is geregeld dat bij het opstellen van een ruimtelijk plan voor een bestaand of nieuw te vestigen bedrijfsactiviteit rekening gehouden dient te worden met de milieuzonering. Er wordt zorg gedragen voor voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen en milieugevoelige gebieden. Om dit instrument concreet en hanteerbaar te maken is de ‘Bedrijven en milieuzonering’ uit 2009 van de VNG opgesteld. Tevens wordt bij bestemmingsplannen een bijlage “Staat van bedrijfsactiviteiten” bijgevoegd. Deze lijsten met bedrijfscategorieën zijn onderverdeeld in verschillende milieucategorieën met bijbehorende minimale afstand (richtafstand) tot een rustige woonwijk. De richtafstanden zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Deze richtafstanden worden gemeten tussen de grens van de bestemming met milieubelastende activiteiten en de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het ruimtelijk plan mogelijk is. In geval van een gemengd gebied mag de richtafstand met één categorie verlaagd worden.

In de nabije omgeving van de planlocatie liggen vooral woningen maar ook andere functies zijn op korte afstand aanwezig. Aan de zuidzijde van de Kostverlorenstraat is een winkelcentrum aanwezig. Tussen de Papelaan en de Kastanjelaan een buitenschoolse opvang, op ongeveer 250 meter van het plangebied ligt het Vechtstede College en op ongeveer 500 meter ligt zowel de spoorlijn als het bedrijventerrein Noord. Gelet hierop is de omgeving aan te merken als een gemengd gebied waardoor de afstand met een stap verlaagd mag worden.

In het winkelcentrum zijn vooral winkels en bedrijven in de persoonlijke dienstverlening aanwezig. Dit zijn bedrijven in milieucategorie 1 waar bij gemengd gebied geen afstand voor hoeft te worden aangehouden. De buitenschoolse opvang en de school zijn beide als milieucategorie 2 geclassificeerd waarvoor een afstand geldt van 10 meter. Aan deze afstand wordt ruim voldaan. Omdat op het bedrijventerrein Hogewey geen categorie 5 bedrijven zijn toegelaten is ook deze afstand voldoende. Ook andersom vormen de woningen geen belemmering voor de bedrijven.

Conclusie

Het bestemmingsplan is uitvoerbaar vanuit het oogpunt van milieuzonering.