direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Landgoed de Waayenberg
Status: voorontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Algemeen

Aan de Molenweg 2 in Wissel was voorheen het congrescentrum De Waayenberg gevestigd. De activiteiten van het congrescentrum zijn enige tijd geleden gestaakt. De bebouwing staat al geruime tijd leeg en verkeert in een slechte staat. Lange tijd is geprobeerd binnen de geldende bestemming 'Maatschappelijk' een nieuwe invulling aan het gebouw te geven, maar dit heeft niet geleid tot een haalbaar plan. Inmiddels is door de huidige eigenaar van het perceel, Bouw- en ontwikkelingsmaatschappij Duyncroft, een plan opgesteld om het gehele perceel te ontwikkelen tot Landgoed de Waayenberg. Het plan bestaat uit de sanering van het voormalige congrescentrum, de realisatie van één nieuw landhuis met daarbinnen negen wooneenheden en de realisatie van één oranjerie met daarin twee wooneenheden. Tegelijkertijd wordt in overleg met de gemeente het oorspronkelijke landgoed hersteld. Daarnaast wordt er geïnvesteerd in het landschap en de aanwezige natuur. Tot slot wordt het landgoed opengesteld om extensief (dag)recreatief medegebruik mogelijk te maken. Inmiddels heeft initiatiefnemer hierover met de gemeente Epe overeenstemming bereikt.

Het huidige bestemmingsplan staat de realisatie van het plan niet toe, waardoor een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk is.

Het onderhavige bestemmingsplan vormt het planologische kader, waarbinnen Landgoed de Waayenberg kan worden gerealiseerd. Daarbij heeft de 'Totaalvisie van Landgoed de Waayenberg' als uitgangspunt gediend. De totaalvisie bestaat uit de volgende twee documenten:

  • 1. Voorlopig Ontwerp Landgoed de Waaijenberg (Bureau Nieuwland d.d februari 2010);
  • 2. Epe - Wissel (Klous + Brandjes Architecten bna d.d. 31-08-2011).

1.2 Ligging

Het toekomstige Landgoed 'de Waayenberg' bevindt zich op de rand van het beekdal en een zandrug aan de rand van de buurtschap Wissel en het dorp Epe (zie figuur 1.1). Het dorp Epe heeft ruim 15.500 inwoners, de kern Wissel heeft een paar honderd inwoners en enkele vakantieparken. Wissel is vooral bekend van het dierenpark Wissel. Landgoed de Waayenberg te Wissel heeft zijn ontsluiting op de Molenweg. De bouwlocatie ligt ten noorden van de Molenweg, aan het einde van de oprijlaan. In figuur 1.1 is de ligging van de locatie weergegeven ten opzicht van Wissel en Epe (blauwe stip, de bouwlocatie is rood omcirkeld).

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0001.jpg"

Figuur 1.1: Ligging Landgoed De Waayenberg ten opzicht van Wissel en Epe (bron: Bing maps)

Landgoed de Waayenberg sluit gedeeltelijk aan op Landgoed 'De Pirk' en ligt op korte afstand van het nog te ontwikkelen nieuwe landgoed 'Beekdal'. Zie figuur 1.2 voor de situering van de drie landgoederen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0002.jpg"

Figuur 1.2: Ligging landgoed de Waayenberg, blauw ten opzichte van de landgoederen 'De Pirk', rood en 'Beekdal', geel (bron: provincie Gelderland)

Wanneer op de locatie wordt ingezoomd, kan vastgesteld worden dat de begrenzing van het landgoed niet helemaal gelijk loopt met de begrenzing in figuur 1.2. Verder kan vastgesteld worden dat een aantal houtwallen al onderdeel uitmaakt van het landgoed. Het plangebied heeft aan de Molenweg burgerwoningen als (over)buren. In figuur 1.3 is de grens van het plangebied weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0003.jpg"

Figuur 1.3: Ligging landgoed De Waayenberg te Wissel (bron: Bing maps)

De Molenweg en de Wisselseweg vormen de zuidelijke begrenzing van het plangebied, terwijl de Ericaweg en de Paalbeekweg de westelijke en de oost- en noordelijke begrenzing van het plangebied vormen. Agrarische gronden en particuliere tuinen vormen de eveneens fysieke begrenzingen.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied ligt binnen de grenzen van het bestemmingsplan 'Wissel en Schaveren' van de gemeente Epe. Dit bestemmingsplan is op 12 mei 2011 vastgesteld door de gemeenteraad. In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming 'Maatschappelijk' met de dubbelbestemmingen 'Waarde - Natuur' en 'Waarde - Archeologie'. In figuur 1.4 is een fragment van het bestemmingsplan opgenomen, waarbij de begrenzing van het plangebied globaal met rood is weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0004.jpg"

Figuur 1.4: Fragment verbeelding bestemmingsplan 'Wissel en Schaveren' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De gewenste ontwikkeling (woningbouw in de vorm van appartementen) is op grond van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan. Een nieuw bestemmingsplan is nodig om die ontwikkeling mogelijk te maken.

1.4 Opzet van de toelichting

Voorafgaand aan hoofdstuk 2 is ingegaan op de aanleiding van de planherziening, de ligging van het landgoed en de geldende bestemmingsplannen. Ook is de analyse van de locatie beschreven. 

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op het relevante beleidskader van rijk, provincie en gemeente Epe. In hoofdstuk 3 wordt het project omschreven en wordt in hoofdstuk 4 stilgestaan bij de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 gaat in op de beschrijving van de bestemmingen en de regels. Tot slot worden in hoofdstuk 6 en 7 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Beleid

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Per 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Een van de centrale uitgangspunten is de scheiding tussen beleid en normstelling. Het beleid wordt in eerste aanzet vormgegeven in een structuurvisie en is juridisch alleen nog bindend voor de rijksoverheid. Naast integraal planologisch beleid, kunnen bij Algemene Maatregel van Bestuur regels worden gesteld omtrent onder andere bestemmingsplannen. De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau, in die zin dat respectievelijk provinciale inpassingsplannen en gemeentelijke bestemmingsplannen daarop moeten worden afgestemd. De kaders van het nieuwe rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 13 maart 2012 door de Minister van I&M is vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt de Nota Ruimte en heeft als credo 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'. In de SVIR zijn 13 nationale belangen gedefinieerd, waaronder het versterken van de mainportfuncties en het verbeteren van de rijksinfrastructuur, het behoud van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora en fauna. De belangrijkste nationale belangen die gevolgen hebben voor dit bestemmingsplan zijn als volgt geformuleerd:

  • 1. Efficiënt gebruik van de ondergrond

In de ondergrond moet onder andere rekening gehouden worden met archeologie, ondergrondse rijksinfrastructuur (tunnels en buisleidingen) en de bescherming van de grondwaterkwaliteit en -kwantiteit.

  • 2. Verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's

Het Rijk en de waterschappen beschermen en verbeteren de waterkwaliteit door het treffen van fysieke maatregelen, het uitgeven van vergunningen en handhaving. Luchtkwaliteit, geluidsoverlast, wateroverlast, waterkwaliteit, bodemkwaliteit en het transport van gevaarlijke stoffen kennen een grote samenhang met de andere nationale belangen. Om toekomstige kosten en maatschappelijke schade te voorkomen, moeten bij ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen de milieueffecten worden afgewogen.

  • 3. Ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling

Het Rijk beschermt de primaire waterkeringen (dijken, dammen, kunstwerken en duinen) die in beheer zijn bij het Rijk evenals het kustfundament. Ook stelt het Rijk de normen voor de primaire waterkeringen, ook die in beheer zijn bij waterschappen.

  • 4. Ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora- en faunasoorten

De natuur in de EHS blijft goed beschermd met een 'nee, tenzij'-regime. Binnen de EHS zijn nieuwe projecten, plannen en handelingen met een significant negatief effect op de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS niet toegestaan, tenzij er sprake is van een groot openbaar belang en reële alternatieven ontbreken. De flexibiliteit in begrenzing en de mogelijkheden om ontwikkelingen toe te staan, die in het beleidskader Spelregels EHS zijn uitgewerkt, blijven overeind.

  • 5. Zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten

Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Gebruikswaarde, toekomstwaarde en belevingswaarde zijn hier onderdeel van. Het gaat dan zowel om belangen die conflicteren als belangen die elkaar versterken. Bij nieuwe ontwikkelingen, aanleg en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) van kracht geworden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen en vormt de normstelling vanuit het rijk. Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. In de loop van 2012 is het besluit aangevuld met de ruimtevraag voor de onderwerpen veiligheid op rijksvaarwegen, toekomstige uitbreiding van infrastructuur, de elektriciteitsvoorziening, de ecologische hoofdstructuur (EHS), de veiligheid van primaire waterkeringen, reserveringsgebieden voor hoogwater langs de Maas en maximering van de verstedelijkingsruimte in het IJsselmeer. Ook zal het onderwerp duurzame verstedelijking in regelgeving worden opgenomen. Niet alle nationale ruimtelijke belangen staan in het Barro. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

2.1.3 Nationaal waterplan 2009 - 2015

Het Nationaal Waterplan is op 12 december 2009 vastgesteld en is het formele rijksplan voor het nationale waterbeleid. In de Waterwet is vastgelegd dat het rijk dit plan eens in de zes jaar opstelt. Het huidige plan geldt voor de periode 2009-2015. Het NWP beschrijft welke maatregelen nodig zijn om Nederland ook in de toekomst veilig en leefbaar te houden. Ook de (economische) kansen die water biedt komen in het NWP aan bod. Het is de opvolger van de Vierde Nota waterhuishouding uit 1998 en vervangt alle voorgaande nota's waterhuishouding. Het plan bevat tevens de stroomgebiedbeheerplannen die op grond van de Kaderrichtlijn Water zijn opgesteld. Op basis van de Wet ruimtelijke ordening is het Nationaal Waterplan voor de ruimtelijke aspecten tevens aan te merken als structuurvisie. Het Nationaal Waterplan heeft betrekking op het gehele watersysteem van Nederland, zowel oppervlaktewater, grondwater, als de bijbehorende waterkeringen, oevers en dergelijke. Het kabinet kiest voor een strategie die bestaat uit “meebewegen, weerstand bieden, kansen pakken”, adaptieve aanpak en samenwerking binnen en buiten het waterbeheer. Belangrijk onderdeel in het waterbeleid is de watertoets. Water zal, meer dan in het verleden, sturend zijn bij de ruimtelijke inrichting en het ruimtegebruik in Nederland. Alle ruimtelijke plannen dienen een waterparagraaf te bevatten en aan een watertoets te worden onderworpen. De watertoets is geen toets achteraf, maar een procedure om tot een optimale inbreng van het waterbelang in ruimtelijke plannen te komen, van locatiekeuze tot inrichting en bouwpeil. Hierdoor zal de afstemming tussen ruimtelijke ordening en waterbeheer beter verlopen. Door middel van de digitale watertoets wordt het waterschap geïnformeerd (zie paragraaf 4.3).

2.1.4 Flora en faunawet

De Flora- en faunawet beschermt een groot aantal in het wild levende planten- en diersoorten. De wet verbiedt een aantal handelingen die kunnen leiden tot schade aan (populaties of individuen van) beschermde soorten. Voor ontwikkelingen die leiden tot schade aan beschermde soorten is in veel gevallen een voorafgaande ontheffing van de wet verplicht. Tegenwoordig zijn de beschermde soorten verdeeld in drie categorieën die verschillen in de mate van bescherming. Onderscheid wordt gemaakt tussen:

  • 1. Tabel 1-soorten (van de bij de Flora- en faunawet behorende AMvB over wijziging van art. 75): soorten waarvoor een vrijstelling geld. Voor ruimtelijke ontwikkelingen die leiden tot schade aan de in tabel 1 genoemde soorten, hoeft sinds begin 2005 geen ontheffing meer te worden gevraagd.
  • 2. Soorten waarvoor in het geval van ruimtelijke ontwikkelingen als deze alleen een vrijstelling geldt wanneer wordt gehandeld volgens een door het Ministerie van LNV goedgekeurde gedragscode.
  • 3. Strikt beschermde soorten, waarvoor in het geval van ruimtelijke ontwikkelingen als deze ook met een goedgekeurde gedragscode een ontheffing van de Flora- en faunawet moet worden gevraagd. In deze categorie vallen ook de in bijlage 4 van de Habitatrichtlijn vermelde soorten (soorten die volgens de richtlijn strikt dienen te worden beschermd) en de meeste soorten die zijn vermeld in bijlage 2 (soorten waarvoor gebieden als de Veluwe moeten worden aangewezen).

Het soortenbeleid dat door de provincie Gelderland voor de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur wordt gevoerd (bepaalde soorten zijn binnen de PEHS beschermd) overlapt voor een belangrijk deel met de bescherming door de Flora- en faunawet. In paragraaf 4.7 wordt stilgestaan bij het ecologisch onderzoek dat er plaatse van de beoogde ontwikkeling is uitgevoerd.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling (woningbouw in de vorm van appartementen) op een locatie waar al bebouwing staat, raakt geen Nationale belangen. Omdat het landschap wordt versterkt en natuur wordt gecompenseerd biedt de ontwikkeling mogelijkheden om de EHS te versterken.

2.2 Provinciaal beleid

2.2.1 Structuurvisie Gelderland 2005

Voor de formulering van het provinciale ruimtelijke beleid heeft het streekplan Gelderland 2005 (vastgesteld op 29 juni 2005) op grond van het overgangsrecht de status gekregen van structuurvisie ingevolge artikel 2.2 lid 1 van de Wro. De hoofddoelstelling van het Gelders ruimtelijk beleid voor de periode 2005-2015 is om de ruimtebehoefte zorgvuldig in regionaal verband te accommoderen en te bevorderen dat publieke (rijk, provincie, gemeenten, waterschappen) en private partijen de benodigde ruimte vinden, op een wijze die meervoudig ruimtegebruik stimuleert, duurzaam is en de regionale verscheidenheid versterkt, gebruik makend van de aanwezige identiteiten en ruimtelijke kenmerken. Het streekplan kent een selectieve beleidsinzet op die zaken die van provinciaal belang zijn.

De structuurvisie kent het onderscheid tussen de provinciale hoofdstructuur en het multifunctionele gebied. Voor het multifunctionele gebied geldt in het algemeen dat dit het domein is van de gemeenten en dat dit gebied een beperkte bemoeienis van de provincie kent. In het vastgestelde streekplan ligt het plangebied in een groen, blauw raamwerk (natuur, landschap, water) met de aanduiding 'EHS verweving' (zie figuur 2.1). De ligging van de locatie Molenweg 2 te Wissel is in dit figuur globaal met blauw omcirkeld.

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0005.jpg"

Figuur 2.1: Fragment Structuurvisie Gelderland 2005 (bron: www.gelderland.nl)

De provincie Gelderland heeft in haar Structuurvisie de gehele provincie gezoneerd en aangegeven waar het stichten van nieuwe landgoederen gewenst is en waar deze ongewenst worden geacht. Vanuit de visie van de provincie Gelderland is het reconstructieplan Veluwe 2010 ontwikkeld. Dit plan geeft aan dat nieuwe landgoederen een wezenlijke bijdrage kunnen leveren aan de realisatie van de groene wiggen. Deze groene wiggen komen voort uit het EHS-beleid van de provincie Gelderland. Het streekplan van de provincie Gelderland geeft aan dat het stichten van een landgoed in principe mogelijk is.    

Het plangebied voor het nieuwe Landgoed 'de Waayenberg' is door de provincie Gelderland aangeduid als 'EHS verwevingsgebied'. Dit houdt in dat grondgebonden land- en tuinbouw zich duurzaam kan ontwikkelen, voorzover de aanwezige natuurwaarden niet worden geschaad. In de EHS verwevingszone geldt het “nee tenzij” principe. Verder is het plangebied gelegen in het zoekgebied voor de Wisselse poort, een groene wig in het landschap om de flora en fauna de mogelijkheid te geven om vanaf het Veluwemassief de IJsselvallei te bereiken.  

Landgoederen

De provincie en haar partners staan samen voor de opgave om de diversiteit van het Gelders landschap te behouden en te versterken. Landschap is van groot belang voor Gelderland, als motor voor de vrijetijdseconomie en voor een aantrekkelijk woon-, werk- en vestigingsklimaat. Samen met andere partijen richt de provincie zich op álle landschappen.

De provincie wil samen met haar partners de basiskwaliteit van landschappen in Gelderland behouden. Het actuele landschap is het referentiekader voor deze kwaliteit. Om deze basiskwaliteit van het landschap te behouden en waar mogelijk te vergroten, stimuleert de provincie het ontwikkelen met kwaliteit. De primaire verantwoordelijkheid voor de basiskwaliteit ligt bij de gemeenten, de provincie ondersteunt hen daarbij.

Daarnaast richt de ambitie zich in het bijzonder op de landschappen die symbool staan voor een mooi, divers en dynamisch Gelderland. Deze landschappen zijn van boven regionale waarde. Met deze landschappen staat Gelderland op de kaart. De provincie wil deze landschappen ontwikkelen, versterken en behouden. Deze landschappen zijn:

  • a. de natuur van Gelderland als groene ruggengraat van het landschap:
  • het Gelders Natuurnetwerk;
  • de Groene Ontwikkelingszone;
  • b. de dragers van het diverse cultuurlandschap:
  • de Nationale Landschappen;
  • de cultuurhistorische landgoederen en landgoederenzones;
  • c. de bijzonder kwetsbare landschappen:
  • de waardevol open gebieden;
  • de Nieuwe Hollandse Waterlinie;
  • de Romeinse Limes;
  • d. het hoog dynamische landschap, denk aan de A15-corridor en de gebiedsontwikkelingsopgaven zoals Park Lingezegen.

Voor het realiseren van de basiskwaliteit van het Gelders landschap wil de provincie inspireren en richting geven. Voor het ontwikkelen, versterken en behouden van het Gelders landschap wil de provincie inspireren en richting geven in alle landschappen en normeren in de Nationale Landschappen, de waardevolle open gebieden, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Limes.

Ter bevordering van de landschappelijke en ecologische kwaliteit, de toegankelijkheid en de aantrekkelijkheid voor recreanten met name wandelaars, wordt in Gelderland de mogelijkheid geboden om nieuwe landgoederen aan te leggen.

Als definitie van een nieuw landgoed geldt: 'een openbaar toegankelijk bos- en/of natuurcomplex (al dan niet met overige gronden) met daarin een woongebouw van allure met in beginsel maximaal drie wooneenheden en een minimale omvang van het nieuwe bos of natuurgebied van 5 ha.'

Nieuwe landgoederen kunnen gesticht worden in delen van het groenblauwe raamwerk (EHS-verweving, EHS-verbindingszones) en in het multifunctioneel gebied

Het is mogelijk om landgoederen te stichten met een veelvoud van minstens 5 ha openbaar toegankelijk bos en/of natuur, waarbij in een woongebouw een veelvoud van drie wooneenheden wordt geschapen, mits passend bij de kwaliteiten van de plek. Hierbij kunnen bijvoorbeeld water- en verkeersaspecten in het geding zijn.

De hoofdfunctie van het nieuwe gebouw of de nieuwe gebouwen, is wonen. Een daaraan ondergeschikte kantoorfunctie is acceptabel.

Bij initiatieven voor een nieuw landgoed dient er sprake te zijn van een totaalvisie inclusief inrichtingsplan, beeldkwaliteitsplan en exploitatieopzet. Behalve de bestemmingsplanwijziging dient de gemeente met de initiatiefnemer voor een nieuw landgoed een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding af te sluiten over de inrichting en beheer van het nieuwe landgoed. Deze overeenkomst dient bij het bestemmingsplan te worden gevoegd. Het gaat immers ook om het duurzaam in stand houden van de landgoedkwaliteiten.

Ecologische hoofdstructuur

De begrenzing en ruimtelijke bescherming van de EHS is onderdeel van de structuurvisie. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, zoals bouwprojecten, moeten afwegingen worden gemaakt. Om deze goed te kunnen maken is een gedetailleerde beschrijving van de eigenschappen van de ecologische hoofdstructuur in de streekplanuitwerking opgenomen. De streekplanuitwerking is daarmee voor gemeenten een middel waarmee zij weloverwogen afwegingen kunnen maken. Een deel van het plangebied maakt onderdeel uit van de EHS. Voor de EHS geldt de 'nee tenzij'-benadering. Dit houdt in dat wijzigen van het bestemmingsplan uitsluitend wordt toegestaan als er groot maatschappelijk belang op het spel staat en er geen redelijke alternatieven zijn. De kernkwaliteiten en omgevingscondities vormen het toetsingskader. Desondanks zijn in de verschillende onderdelen van de EHS nog wel ontwikkelingen mogelijk. Deze ontwikkelingen moeten dan wel de kernkwaliteiten van de EHS versterken en bijdragen aan het realiseren van de EHS. De begrenzing van de EHS is op 1 juli 2009 door Provinciale Staten gewijzigd. Zoals in figuur 2.2 is weergegeven, ligt het plangebied in een gebied dat is aangewezen als 'EHS-verweving'.

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0006.jpg"

Figuur 2.2 Fragment Structuurvisie Gelderland 2005 (bron:www.gelderland.nl)

EHS-verweving omvat landgoederen onder de Natuurschoonwet, landbouwgebieden met natuurwaarden en landbouwgebieden met een hoge dichtheid aan natuur- en boselementen. De kernkwaliteiten van EHS zijn verder uitgewerkt in de streekplanuitwerking Kernkwaliteiten en omgevingscondities van de Gelderse Ecologische Hoofdstructuur.

Het doel van de uitwerking Kernkwaliteiten Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is de ruimtelijke regeling van behoud en ontwikkeling van de door de provincie gewenste natuurkwaliteit in de EHS. Deze uitwerking bevat geen nieuw beleid. In de uitwerking worden de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS gespecificeerd en wordt uitwerking gegeven aan de begrippen nee, tenzij, mitigatie, compensatie en saldobenadering. De begrenzing van de EHS in de streekplanuitwerking is dezelfde als die is vastgesteld in het streekplan.

Voorwaarden nieuw landgoed provincie Gelderland

Hiervoor is aangegeven wat onder een nieuw landgoed dient te worden verstaan. Voor het landgoed 'de Waayenberg' geldt dat deze openbaar toegankelijk is en vooral uit natuur bestaat. Op het landgoed komen twee appartementencomplexen in de vorm van één landhuis met negen wooneenheden en één oranjerie met 2 wooneenheden. De oppervlakte van het landgoed bedraagt circa 6 ha. De hoofdfunctie van het woongebouw is wonen.  

Voor wat betreft de maten wordt voldaan aan de provinciale uitgangspunten.  

Nieuwe landgoederen kunnen gesticht worden in delen van het groenblauwe raamwerk (EHS-verweving, EHS-verbindingszones) en in het multifunctioneel gebied. Landgoed de Waayenberg ligt in een gebied met de aanduiding EHS-verweving en voldoet daarmee ook voor wat betreft de ligging aan het provinciaal beleid.    

Bij initiatieven voor een nieuw landgoed dient er sprake te zijn van een totaalvisie inclusief inrichtingsplan, beeldkwaliteitsplan en exploitatieopzet. Behalve de bestemmingsplanwijziging dient de gemeente met de initiatiefnemer voor een nieuw landgoed een privaatrechtelijke overeenkomst met kettingbeding af te sluiten over de inrichting en beheer van het nieuwe landgoed. Deze overeenkomst dient bij het  bestemmingsplan te worden gevoegd. Het gaat immers ook om het duurzaam in stand houden van de landgoedkwaliteiten. 

In het onderhavige bestemmingsplan is aandacht besteed aan de totale inrichting van het nieuwe landgoed en de beeldkwaliteit. Tussen de gemeente Epe en de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst gesloten waar niet alleen op de aanleg en de duurzame instandhouding is ingegaan, maar is ook een kettingbeding en een boetebeding opgenomen, teneinde de kwaliteit van het landgoed in stand te houden.  

Waterhuishoudingsplan

In het Waterhuishoudingsplan van de Provincie Gelderland is beleid opgesteld voor onder andere de natte landnatuurgebieden en beschermingszones rond deze natte natuurgebieden. In het onderhavige bestemmingsplan is de bescherming van de vochtgebonden natuurlijke waarden van die gronden in de regels vertaald.

De regeling ter bescherming van de natte natuurgebieden geldt daarmee niet voor de bebouwde percelen. Het beleidsvoornemen om (binnen de hydrologische beschermingszone) voor de bebouwde percelen geen specifieke beperkingen op te leggen, is besproken met het Waterschap Veluwe. Het waterschap heeft hier geen moeite mee, maar vraagt wel om een adviesmoment wanneer het gaat om extra bebouwing. Voor die ontwikkelingen waarvoor een Wro-procedure gevolgd wordt, is dit adviesmoment gewaarborgd via de watertoets.

Via afspraken tussen het Waterschap en de gemeente wordt het waterschap betrokken bij vergunningaanvragen om te bouwen.

2.2.2 Ruimtelijke Verordening Gelderland

Teneinde de provinciale belangen zoals verwoord in de Structuurvisie Gelderland veilig te stellen hebben Provinciale Staten bij besluit van 15 december 2010 (nr. PS2010-780) een ruimtelijke verordening vastgesteld.

In deze verordening wordt onder een nieuw landgoed het volgende verstaan:

'een openbaar toegankelijk bos- of natuurcomplex van minimaal 5 ha, al dan niet met overige gronden, met daarin een woongebouw met in beginsel maximaal drie wooneenheden.'

In artikel 2.3 van de ruimtelijke verordening is bepaald dat in een bestemmingsplan nieuwe bebouwing ten behoeve van wonen en werken mogelijk mag worden gemaakt bij oprichting van nieuwe landgoederen, mits 1) sprake is van een substantiële verbetering van in de directe omgeving aanwezige kwaliteiten van natuur, water of landschap of de recreatieve mogelijkheden van die omgeving, en 2) in de toelichting bij een bestemmingsplan wordt aangegeven op welke manier nieuwe bebouwing landschappelijk wordt ingepast.

Hierbij dient rekening gehouden te worden met het bepaalde in artikel 21 van de verordening. Dit artikel heeft betrekking op Nationaal landschap met de aanduiding waardevol landschap. Binnen gebieden met deze aanduiding kunnen slechts bestemmingen worden toegestaan, voor zover de kernkwaliteiten van het gebied, zoals vastgelegd in de streekplanuitwerking 'Kernkwaliteiten waardevolle landschappen' behouden of versterken.  

In hoofdstuk 4 van de uitwerking 'Kernkwaliteiten Waardevolle Landschappen', vastgesteld door het college van Gedeputeerde Staten van Gelderland op 16 mei 2006, zijn de kernkwaliteiten uitgewerkt. Het plangebied ligt binnen de één van de wiggen Oost-Veluwe. Het gebied rond Wissel, Emst en Tongeren wordt gekenmerkt door karakteristieke open essen en karakteristieke open ontginningen, waarbij het onderscheid tussen veen, broek en vochtige heide gradueel was. Het gemeenschappelijk kenmerk was en is dat er sprake is van openheid en kwel. Ook de in het gebied aanwezige sprengen en beken vormen een door het water bijeengehouden systeem van relicten: natuurlijke beken, sprengkoppen en sprengbeken.  

Wanneer hier aan voldaan wordt, mag ook buiten bestaand bebouwd gebied worden gebouwd.  

In de planbeschrijving (paragraaf 1.4) en de beschrijving van de toekomstige situatie (paragraaf 3.3) is beschreven op welke wijze het nieuwe landgoed ingericht wordt. Uit deze beschrijvingen volgt dat er sprake is van een substantiële verbetering van in de directe omgeving aanwezige kwaliteit van natuur, water en landschap. Ook recreatieve (wandel)mogelijkheden nemen toe. In deze toelichting is tevens aandacht besteed aan de landschappelijke inpassing van de nieuwe bebouwing.  

2.2.3 Reconstructieplan Veluwe

Het reconstructieplan Veluwe is nodig om de problemen die op het platteland spelen te kunnen aanpakken. In delen van het landelijk gebied zitten de (intensieve) landbouw, wonen, werken, recreatie, natuur en landschap elkaar te vaak in de weg. Het gevolg is dat vooral economisch belangrijke sectoren als landbouw en recreatie zich niet genoeg kunnen ontwikkelen en de kwaliteit van natuur, landschap en water te weinig verbetert. Dit heeft grote gevolgen voor de leefbaarheid en vitaliteit van het platteland. In het reconstructieplan worden de functies bijna opnieuw over de gebieden verdeeld en nieuwe ontwikkelmogelijkheden gestimuleerd.

Intensieve veehouderij en zeer kwetsbare natuur gaan moeilijk samen. Bedrijven kunnen zich niet voldoende ontwikkelen en de hoge uitstoot van ammoniak bedreigt de natuur. Het reconstructieplan heeft tot doel veehouderij en kwetsbare natuur ruimtelijk te scheiden. Een belangrijk onderdeel van het reconstructieplan is de zonering. Hiertoe zijn drie zones vastgesteld:

  • gebieden waar landbouw voorrang krijgt (landbouwontwikkelingsgebieden);
  • gebieden waar de natuur voorrang krijgt (extensiveringsgebieden);
  • gebieden waar verschillende functies naast elkaar bestaan (verwevingsgebieden).

Landgoed de Waayenberg ligt deels in verwevingsgebied en deels in extensiveringsgebied (groen), zie figuur 2.3.

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0007.jpg"

Figuur 2.3: Fragment kaart reconstructieplan Veluwe

Zoals uit figuur 2.3 afgeleid kan worden ligt de bouwlocatie (globaal blauw omlijnd) binnen het landgoed (rood omlijnd) binnen het verwevingsgebied en zijn de groene houtwallen aangeduid als extensiveringsgebied. In verwevingsgebieden is vestiging van nieuwe intensieve veehouderij niet mogelijk. In extensiveringsgebieden mag de intensieve veehouderij in een zone van 250 meter rond de zeer ammoniakgevoelige natuur niet meer groeien.

Met de realisatie van het landgoed vormen de houtwallen een onlosmakelijk onderdeel van het landgoed. Hierdoor is de ruimtelijke en groene kwaliteit van het gebied gewaarborgd. Agrarische activiteiten vinden niet meer plaats en kunnen met de stichting van het landgoed ook niet meer plaatsvinden. Dit heeft een positief effect op de in het gebied aanwezige natuurwaarden.

2.2.4 Ontwerp omgevingsvisie

De provincie Gelderland is voornemens om een nieuwe omgevingsvisie voor haar grondgebied vast te stellen. De ontwerp omgevingsvisie, omgevingsverordening en de planMER zijn door Gedeputeerde Staten vastgesteld op 14 mei 2013.

De omgevingsvisie vervangt de huidige omgevingsplannen: het Waterplan, Gelders Milieuplan, Provinciaal Verkeer en Vervoer Plan, de Structuurvisie en de Reconstructieplannen. De afgelopen periode hebben bestuurlijke en maatschappelijke organisaties in een proces van cocreatie hun visie gegeven op de opgaven waar Gelderland op uiteenlopende beleidsterreinen voor staat. Hiermee is de basis gelegd voor dit ontwerp dat per 21 mei het officiële traject van de tervisielegging ingaat.

Om te kunnen beoordelen of de beoogde ontwikkeling niet in strijd is met het toekomstig provinciaal beleid is uit deze visie een aantal onderwerpen belicht die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan.

Wonen

Belangrijke bouwstenen zijn de Regionale Woonagenda van de regio Noord-Veluwe en de voorgenomen regionale woonvisie. In de Regionale Woonagenda agenderen alle (relevante) partijen in een regio de regionale opgaven op het gebied van wonen. Zij maken dan afspraken over wat zij doen. De provincie is een van de partijen. Belangrijke doelgroepen in de Regionale Woonagenda van Noord-Veluwe zijn: ouderen, mensen met een zorgindicatie, jongeren, arbeidsmigranten en middeninkomens.

De provincie maakt op regionale schaal afspraken met ten minste gemeenten en woningbouwcorporaties over de woningvoorraad op basis van een recente huishoudensprognose (Primos). De kwantitatieve regionale afspraken worden vastgelegd in het Regionaal Programma Wonen.

Een sterke gemeentelijke regie en regionale afstemming zijn onmisbaar. Het inzicht groeit dat, om vraag en aanbod met elkaar in balans te brengen en houden, op termijn een vorm van strategisch voorraadbeheer nodig is. Dit beheer is gericht op alle woningen binnen een gemeente en liefst afgestemd met de regio. Dit vraagt om kennis van de kansen en mogelijkheden voor:

  • aanpassing van de bestaande voorraad,
  • sloop met vervangende nieuwbouw,
  • verdunning,
  • functieverandering van bestaand vastgoed.


De beoogde ontwikkeling is in overeenstemming met het gemeentelijk beleid op het gebied van wonen en is past mitsdien binnen de met de provincie gemaakte afspraken.

De natuur van Gelderland

Met de natuur van Gelderland ontstaat een groene ruggengraat van het landschap.

Het Gelders Natuurnetwerk bestaat uit natuurgebieden en is intrinsiek van waarde als de groene ruggengraat van het Gelders landschap. Dit is het 'langzame' landschap waar natuurlijke processen regeren en waar mensen zich verbonden weten met de natuur. De Groene Ontwikkelingszone is een meer agrarisch landschap, waar een combinatie van natuur, landschapselementen en agrarische percelen samen de natuurwaarden bepalen. Hierbinnen liggen verspreid opgaven om nieuwe natuur te realiseren en landschap te ontwikkelen dat voor verbinding zorgt en tegelijkertijd bijdraagt aan de verspreidingsmogelijkheid van soorten.

Met de gewenste ontwikkeling wordt invulling gegeven aan nieuwe natuur en verspreidingsmogelijkheden van soorten. De ligging nabij andere landgoederen vormt bovendien een groot areaal aan nieuw natuurgebied, welke naadloos aansluit bij de Ecologische Hoofdstructuur.

Nationale landschappen

De Nationale Landschappen zijn de symbolen bij uitstek van het Gelderse cultuurlandschap. Ze geven op (inter)nationale schaal een afspiegeling van de landschappelijke diversiteit en hebben daarom onze speciale aandacht.

De provincie wil samen met haar partners door ruimtelijke ontwikkelingen de Kernkwaliteiten van de Nationale Landschappen behouden, herstellen en versterken en de landschappelijke samenhang vergroten. De provincie beschermt de kernkwaliteiten van de Nationale Landschappen en geeft richting aan ontwikkelingen met kwaliteit.

Met de stichting van het landgoed 'de Waayenberg' wordt tevens invulling gegeven aan natuur. Deze deels bestaande natuur en deels nieuwe natuur past zonder meer binnen de kwaliteit van de Nationale Landschappen. De betreffende elementen worden zowel in de regels als in een overeenkomst als zodanig vastgelegd, waardoor behoud en instandhouding zeker gesteld worden.

De cultuurhistorische landgoederen en landgoederenzones

Cultuurhistorische landgoederen zijn de pareltjes van Gelderland. Ze spelen een belangrijke rol bij het behalen van provinciale doelen op het gebied van natuur, landschap, cultuurhistorie en water. Veel van de cultuurhistorische landgoederen die van belang zijn voor het realiseren van de provinciale doelen komen van oudsher in bepaalde zones voor.

De provincie werkt op cultuurhistorische landgoederen samen met de landgoedeigenaren en andere betrokkenen aan behoud en ontwikkeling van de daar voorkomende integrale kwaliteiten (natuur, landschap, cultuurhistorie, water) en het duurzaam voortbestaan van het landgoed als economische eenheid.

De provincie streeft binnen de Landgoederen(zones) naar behoud en versterking van de kenmerkende samenhang tussen landgoederen en het landschap daaromheen.

Voor een zorgvuldige afweging van ontwikkelingen in het buitengebied moet de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik worden gebruikt. De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik is opgenomen in de verordening en ziet er op hoofdlijnen als volgt uit.

  • 1. Voorziet de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling (= initiatief) in een actuele lokale of regionale behoefte en hoe verhoudt het initiatief zich met beleidskaders en -programma's?
  • 2. Kan de aangetoonde behoefte in redelijkheid binnen bestaand stedelijk gebied worden opgevangen door hergebruik dan wel transformatie van gebouwen?
  • 3. Zo niet, kan de behoefte dan worden opgevangen door benutten van beschikbare gronden binnen het stedelijk gebied, rekening houdend met o.a. stedenbouwkundige, ecologische en sociaal-culturele kwaliteiten?
  • 4. Zo niet, kan de behoefte dan worden opgevangen door hergebruik of transformatie van gebouwen buiten het stedelijk gebied en zijn deze locaties passend ontsloten? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten.
  • 5. Zo niet, kunnen passend ontsloten nieuwbouwlocaties die aansluiten op het stedelijk gebied in de behoefte voorzien? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten.
  • 6. Zo niet, kunnen passend ontsloten nieuwbouwlocaties die niet aansluiten op het stedelijk gebied in de behoefte voorzien? Houd rekening met de ter plekke geldende gebiedskwaliteiten.

Het landgoed 'de Waayenberg' is gesitueerd op een locatie waar inmiddels leegstaande en in slechte staat verkerende bebouwing aanwezig is. Deze bebouwing wordt volledig gesloopt. Ter vervanging van die bebouwing worden twee woongebouwen gebouwd, waarin wooneenheden worden gerealiseerd. Het volume van de bebouwing in de nieuwe situatie blijft gelijk aan het volume in de vorige situatie. Niet alleen de bebouwing wordt aangepakt ook de aanwezige natuurlijke waarden. Hierdoor ontstaat er een landgoed van meer dan 6 ha. Zowel het bestemmingsplan als de overeenkomsten met de gemeente Epe bieden een kader waarbinnen de aanleg en de instandhouding van het landgoed wordt vastgelegd. Samen met landgoed 'De Pirk' en eventueel landgoed 'Beekdal' kan een natuurgebied gerealiseerd worden die op elkaar aansluit en een aanzienlijke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse biedt. Met de aanleg van wandelpaden kan dit gebied ook bezocht worden, waardoor ook invulling wordt gegeven aan de openstelling van het landgoed. Iedereen kan dus genieten van de 'nieuwe' natuur.

HEN-wateren en SED-wateren

De waterlopen die in het plangebied liggen, de Vlasbeek en de Tongerensebeek, zijn respectievelijk een SED-water en een HEN-water. Deze beken (een laaglandbeek en een sprengenbeek) worden expliciet vastgelegd in het bestemmingsplan. Het inrichtings- en beheerplan die voor het landgoed zijn opgesteld, vormen een houvast voor het veiligstellen en ontwikkeling van de abiotische en biotische kwaliteit conform de streefbeelden uit de Waterwijzers voor de SED en HEN-wateren en de doeltypen uit de kernkwaliteiten van het Gelderse Natuurnetwerk c.q. de Groene Ontwikkelingszone. Het water maakt onderdeel uit van het landgoed en behoud daardoor op zijn minst de huidige waterhuishoudkundige situatie.

Conclusie

Met de realisatie van landgoed 'de Waayenberg' wordt een deel van de ecologische hoofdstructuur van de provincie Gelderland gerealiseerd. Het nieuwe landgoed past binnen de doelstellingen van de provincie Gelderland. De bescherming van de vochtgebonden natuurlijk waarden van de gronden in het plangebied is via de regels vastgelegd. Met de sloop van de in slechte staat verkerende bebouwing en de herbouw van twee woongebouwen alsmede de versterking van de aanwezige natuur, ontstaat een nieuwe duurzame ruimtelijke kwaliteit.

Ten behoeve van de aanleg en een duurzame instandhouding van het landgoed heeft de gemeente Epe met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. In hoofdstuk 6 is de zakelijke beschrijving van deze overeenkomst opgenomen.

Kortom de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling is volledig in overeenstemming met het in de Structuurvisie Gelderland verwoorde en in de Ruimtelijke Verordening Gelderland verankerde provinciaal ruimtelijk beleid. 

Ook kan vastgestelde worden dat de in dit plan beschreven ontwikkeling in overeenstemming is met het toekomstig ruimtelijk beleid van de provincie Gelderland zoals dat in de ontwerp omgevingsvisie is beschreven.

2.3 Gemeentelijke beleid

Structuurvisie Veluweflank Epe

Het plangebied ligt binnen de structuurvisie 'Veluweflank Epe'. Deze structuurvisie is door de gemeenteraad van Epe vastgesteld op 25 maart 2010.

De structuurvisie dient verschillende doelen:

  • Integraal kader voor ambities; de gemeente Epe wil met deze visie laten zien hoe zij haar ambities voor het buitengebied tussen Apeldoorns Kanaal en Veluwemassief ruimtelijk vorm wil geven.
  • Waarborg en toetsingskader; de gemeente Epe wil met deze visie de landschappelijke overgangen tussen Veluwemassief en randgebieden beschermen en versterken. Daarbij hoort een visie op balans tussen enerzijds de gewenste openheid en andere kwaliteiten van het landschap en anderzijds gewenste (nieuwe) economische dragers in het gebied.
  • Ruimtelijk kader en ontwikkelingsrichtingen; de visie geeft al met al een beeld van de ruimtelijke hoofdstructuur van het gebied, van de gewenste ontwikkeling en van de na te streven kwaliteiten. Daarbij hoort een opsomming van randvoorwaarden en condities voor nieuwe ontwikkelingen. De structuurvisie biedt zo mede houvast voor kwaliteitsbeleid en welstand.
  • Overzicht bestaand beleid; ter onderbouwing van de ambitie en de visie moet er voorts ook een goede weergave zijn van de gevolgen van bestaand beleid dat relevant is voor het plangebied.
  • Realisatie ambities; in een structuurvisie moet worden aangegeven hoe de gemeente denkt haar ambities te realiseren.

Een deel van de ontwikkelingen (nieuwe landgoederen, groen wonen) valt in de categorie 'rood voor groen' ontwikkelingen. In van deze structuurvisie afgeleide bestemmingsplannen kan voorts kostenverhaal worden geregeld, evenals groencompensatie of bovenplanse verevening. De structuurvisie zelf kan de basis vormen voor de totstandkoming van anterieure overeenkomsten (dus vóór bestemmingsplanwijziging).

In genoemde structuurvisie is beschreven dat landgoederen vooral moeten bijdragen aan het ontwikkelen van (verweven) natuur, overige ontwikkelingen vooral aan versterking van het landschap, bijvoorbeeld door aanleg van kleine landschapselementen.

Voor de realisatie van nieuwe landgoederen heeft de gemeente Epe met de nota 'Kwaliteitsimpuls buitengebied Epe' een toetsingskader vastgesteld voor de beoordeling van nieuwe landgoederen, met richtlijnen voor de economische basis ervan. Nieuwe landgoederen moeten onder het NSW-regime gaan vallen als waarborg voor duurzame instandhouding.

Met nieuwe landgoederen kunnen diverse beleidsvoornemens op het gebied van natuur (EHS en EHS-verweving), landschap en cultuurhistorie verwezenlijkt worden.

De Nota Kwaliteitsimpuls heeft tot doel 'het tot stand brengen van een landgoederenstructuur in delen van het landelijk gebied van Epe die een kwaliteitsimpuls nodig hebben en waarin wonen, werken, recreatie en allerlei hedendaagse en toekomstige maatschappelijke en economische activiteiten en functies duurzaam en in evenwicht met elkaar een plek krijgen'. De nota is kaderstellend en richtinggevend bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. De nota is in 2005 vastgesteld door de raad.

Onder het kopje 'Toetsingskader nieuwe landgoederen gemeente Epe', wordt nader op de toetsingscriteria voor nieuwe landgoederen ingegaan.

Nota Cultuurhistorisch beleid 2010-2015

De nota 'Epe, historisch centrum van de Veluwe, Cultuurhistorisch beleid 2010-2015' (vastgesteld februari 2010) beschrijft hoe Epe cultuurhistorie de komende jaren wil inzetten bij diverse ontwikkelingen en de kansen die het biedt wil aangrijpen. Voorafgaand aan het beleidskader zijn de cultuurhistorische waarden door middel van een uitgebreide inventarisatie onderzocht en inzichtelijk gemaakt. Onder het begrip ‘cultuurhistorie’ vallen archeologie, bouwhistorie en historische geografie. Doel van het cultuurhistorische beleid is om het cultuurhistorisch erfgoed in Epe zichtbaarder en beleefbaarder te maken, cultuurhistorie te integreren in de diverse beleidsvelden van de gemeenten en het een volwaardig onderdeel te laten uitmaken van de afwegingen binnen de ruimtelijke ordening.

Bij de ontwikkeling van landgoed 'de Waayenberg' is rekening gehouden met het cultuurhistorisch verleden van de locatie. Bovendien is nadrukkelijk rekening gehouden met de aanwezige houtwallen. Deze worden gerespecteerd en daar waar nodig versterkt. De woongebouwen zijn op plekken gesitueerd die het minst de cultuurhistorische waarden aantasten, maar toch een prominente plek innemen.

Toetsingskader nieuwe landgoederen gemeente Epe

Bij de beoordeling of een nieuw landgoed haalbaar en toelaatbaar is, hanteert de gemeente Epe onder meer de volgende documenten:

  • Kwaliteitsimpuls buitengebied Epe, tevens toetsingskader beoordeling landgoederen
  • Leidraad nieuwe landgoederen gemeente Epe, procedurebepaling

De kwaliteitsimpuls buitengebied Epe, tevens toetsingskader beoordeling landgoederen dateert uit 2006. De titel zegt het al, de gemeente Epe wil een kwaliteitsimpuls geven aan de ontwikkelingen in het landelijk gebied door het ontwikkelen van nieuwe landgoederen.

Door het stopzetten van agrarische activiteiten treedt een sterke versnippering en verrommeling op van het platteland. Typerende streekeigen landschappen dreigen te verdwijnen. Met het verdwijnen van deze landschappen zullen de daarbij behorende natuur- en recreatiewaarden verder achteruitgaan.

Met het geven van een kwaliteitsimpuls aan een duurzame verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de daarmee samenhangende leefbaarheid in het landelijk gebied, wordt getracht de versnippering en verrommeling tegen te gaan. De kwaliteitsimpulsen richten zich op landschap, natuur en water, bos, landbouw en tuinbouw, recreatie en toerisme en wonen en werken.

De kwaliteitsimpuls heeft een kaderstellende functie en zal richtinggevend zijn bij de beoordeling van initiatieven van nieuwe landgoederen en verzoeken tot functiewijzigingen van het buitengebied van de gemeente Epe. In de kwaliteitsimpuls zijn verschillende randvoorwaarden en uitgangspunten beschreven.

Voor het nieuwe landgoed 'de Waayenberg' zijn de eisen voor een nieuw landgoed van toepassing die voortkomt uit bovengenoemde beleidsdocumenten:

  • Het landgoed moet worden gerangschikt onder de Natuurschoonwet (NSW).
  • Het landgoed dient voor 89% te worden opengesteld.
  • Het landgoed wordt door middel van wandelpaden ontsloten.
  • Bij het bepalen van de ligging van de wandelpaden wordt aansluiting gezocht met omliggende initiatieven en bestaande structuren.
  • Het landgoed wordt voor minimaal vijf hectare omgevormd naar natuur.
  • Bij het bepalen van de natuurdoeltypen wordt aangesloten op het Gebiedsplan Natuur en Landschap Gelderland.
  • Er dient in ieder geval overleg plaats te vinden met de Dienst Landelijk Gebied, Waterschap Veluwe, Stichting Geldersch Landschap en aangrenzende initiatiefnemers over de inrichting van het landgoed.
  • Op het landgoed mag maximaal één landhuis met negen wooneenheden en een oranjerie met twee wooneenheden worden gerealiseerd.
  • De bebouwing krijgt een passende architectuur, waarbij de kwaliteit van de plek richtinggevend is.
  • Het landgoed moet duurzaam in stand worden gehouden, waarbij de initiatiefnemer financieel verantwoordelijk is voor oprichting en onderhoud.

In de met de initiatiefnemer gesloten overeenkomst heeft de gemeente aangegeven dat voldaan moet worden aan de 'Totaalvisie landgoed de Waayenberg'. Deze totaalvisie bestaat uit het 'Voorlopig Ontwerp Landgoed Waayenberg, Epe van Nieuwland d.d. februari 2010. Dit document is als bijlage 1 aan de toelichting van dit plan gekoppeld. Ook het document 'Epe - Wissel' d.d. 31 augustus 2011 van Klous en Brandjes Architecten bna vormt mede de totaalvisie. Dit document is als bijlage 2 aan deze toelichting gekoppeld.

Eelerwoude heeft een inrichtingsplan en een beheerplan opgesteld. Dit document dateert van oktober 2013 (bijlage 3) en voldoet aan de uitgangspunten van de gemeente Epe.

Uit de toets aan het Toetsingskader beoordeling landgoederen van de gemeente Epe blijkt dat de locatie van Landgoed 'de Waayenberg' een aanzienlijke bijdrage levert aan de kwaliteitsimpuls van het landelijk gebied. De locatie van Landgoed 'de Waayenberg' voldoet aan alle ‘harde’ criteria, zoals die ook door de provincie Gelderland gehanteerd worden voor een locatietoets. Uit de locatietoets blijkt verder dat de locatie van 'de Waayenberg' geen provinciale beleidsdoelstellingen belemmert, zoals die in het structuurvisie/omgevingsvisie zijn geformuleerd.

In de 'Leidraad nieuwe landgoederen gemeente Epe, procedurebepaling' is een aantal fases beschreven die doorlopen dienen te worden. Met de in hoofdstuk 1 beschreven besluitvorming zijn verschillende fases doorlopen. Met de instemming van de gemeente over het bouwplan, de landschapsversterking en de natuurcompensatie en de ondertekening van de anterieure overeenkomst zijn de voorbereidende fases afgerond. De laatste fases betreffen het opstellen van het bestemmingsplan en het in procedure brengen daarvan.

Op basis van de afgeronde fases en de instemmingen van de gemeente Epe, kan gesteld worden dat het nieuwe landgoed een kwaliteitsimpuls voor ruimtelijke kwaliteit van het betreffende gebied met zich meebrengt. Het nieuwe Landgoed 'de Waayenberg' voldoet aan de uitgangspunten van de gemeente Epe zoals beschreven in het document 'Kwaliteitsimpuls buitengebied Epe, tevens toetsingskader beoordeling landgoederen'.

Landschapsontwikkelingsplan

In 2009 is het landschapsontwikkelingsplan vastgesteld. Dit plan is in samenwerking met de gemeenten Heerde en Voorst in de periode 2007 - 2009 tot stand gekomen.

Landgoed 'de Waayenberg' ligt in een gebied waarvan het landschap grote kwaliteiten kent. Hierin zijn twee hoofdlijnen aan te geven. De eerste hoofdlijn heeft te maken met de kenmerken van het betreffende landschap. Grote delen daarvan kenmerken zich van oorsprong door kleinschalig agrarisch cultuurlandschap met een sterk verspreide bewoning over het gebied. Er zijn duidelijk dorpen maar er zijn ook heel veel woningen en boerderijen die in linten en zwermen liggen. Die kleinschaligheid en dichte bewoning wringt vaak met de huidige wensen voor het gebruik. Schaalvergroting bij agrariërs leidt tot grotere agrarische bedrijfsgebouwen en rationele grote, rechte kavels. Vele agrarische bedrijven verdwijnen en in de vrijkomende schuren komen allerlei andere soorten bedrijven of, wat nog vaker voorkomt, de bedrijfsgebouwen worden gesloopt in ruil voor de bouw van een nieuwe woning. Door de autonome ontwikkeling van schaalvergroting en functiewijziging verandert de oorspronkelijke schaal en samenhang van het landschap.

De tweede hoofdlijn is dat het gebied veel veranderingsprojecten kent. Diverse hogere overheden (Rijk en Provincie) hebben belangen in het gebied en hebben een beleidsopgave op het gebied gelegd voor een aantal sectorale onderwerpen. Zij voeren deze bovendien voor een deel zelf uit. Het gaat dan om de uitvoering van Ruimte voor de Rivier, het Reconstructieplan Veluwe, de Kaderrichtlijn Water, de realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur, etc. En ook de gemeenten in het gebied Epe, Heerde en Voorst, sturen een aantal veranderingsprojecten aan. Deze veranderingsprojecten omvatten grote delen van het plangebied van dit landschapsontwikkelingsplan. Van noord naar zuid gaat het dan om de volgende belangrijke veranderingsprojecten: de hoogwatergeul Vaassen-Wapenveld, de aanleg van de ecologische poorten op de flank van de Veluwe (Wisselsepoort, Beekbergerpoort, Hattemerpoort), het landbouwontwikkelingsgebied Vaassen, een cluster van ontwikkelingen binnen de stedendriehoek zoals een recreatiegebied en een zoekgebied voor glastuinbouw en de dijkverlegging in de Voorster Klei. Al deze projecten worden in hun eigen planprocessen uitgebreid en met vele betrokkenen besproken.

Het landschapsontwikkelingsplan kent drie doelstellingen:

  • 1. De betrokken gemeenten willen in de autonome ontwikkeling van het landschap sturen op behoud en op ontwikkeling van landschappelijke samenhang. Tevens willen de gemeenten ontstening van het buitengebied stimuleren en de karakteristieke kenmerken van het landschap ontwikkelen.
  • 2. De gemeenten willen het landschapsbelang inbrengen in alle ruimtelijke veranderingsprojecten in het gebied. Daartoe willen de gemeenten een ‘landschapskapstok’ bieden die gebruikt kan worden in al de gebiedsprocessen.
  • 3. Omdat het landschapsplan opgesteld is door drie gemeenten bestaat het overkoepelende doel uit een structuur die een aanpak met zich meebrengt waardoor het mogelijk wordt gemaakt om op regionaal niveau 'het goede landschap te maken'.

Met betrekking tot landgoederen is het volgende in het landschapsontwikkelingsplan beschreven, waarbij een landgoed als een complex bedoeld wordt dat kan bestaan uit een groot stuk grond (meerdere hectares), bossen, landerijen en daarop een buitenplaats, landhuis, grote boerderij, kerk of kasteel.

In de verdeling van landgoederen (met daarop buitenplaatsen of kastelen) en hun landschappelijke situering is binnen het landschap van Veluwe tot IJssel onderscheid te maken in vier hoofdgroepen. Dit zijn de landgoederen op de kampen bij Twello, landgoederen gekoppeld aan de Veluwse Bandijk, landgoederen op de flank van de Veluwe en landgoederen binnen de bossen van het CVN. Landgoederen vertegenwoordigen vaak een mix van landschaps-, natuur- en cultuurhistorische waarden en zijn daardoor van bijzondere betekenis.

In algemene zin wordt voor het landschap van Veluwe tot IJssel gestreefd naar:

  • Het verhogen van het contrast tussen de hoge delen van het gebied en de lage delen. Het hoog-laagpatroon is de belangrijkste drager van het landschap van de regio. In veel gevallen wordt het contrast versterkt door op de hoge delen meer nieuwe beplanting aan te brengen.
  • Ontwikkeling van de landschappelijke kenmerken van de hoge, relatief besloten gronden. Het beleid is hier gericht op behoud en versterking van open akkers, paden, beplantingen, ontginningslijnen en op het gebied toegespitste manieren van bouwen.
  • Versterking van cultuurhistorische kenmerken. Vaak houdt dat in dat door middel van beplantingsvoorstellen deze kenmerken zichtbaarder worden gemaakt.
  • Versterking van ecologische waarden en biodiversiteit, door herstel van landschappelijke overgangen en bijbehorende systemen en beplanting.
  • Het behouden van openheid binnen de lage gebiedsdelen.
  • Het benoemen en beschermen van waardevolle open gebieden. Openheid is een zeer bijzondere maar ook kwetsbare landschapskwaliteit. Een paar lelijke gebouwen in een open gebied tasten de sfeer vaak onherstelbaar aan. ‘Verrommeling’ treed dan ook het snelste op in deze gebieden. Relatief open, waardevolle gebieden zijn onder andere delen van oude bouwlanden en dekzandruggen, delen van de natte heideontginningen, de beekdalen, delen van het weteringengebied en de uiterwaarden.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt in algemene zin gestreefd naar:

  • Het zoveel mogelijk laten aansluiten van ruimtelijke ontwikkelingen bij de visie op de verschillende landschapseenheden. Een goed voorbeeld is vrijkomende agrarische bebouwing (of meer in het algemeen functieverandering), die met het gebouw en de inrichting van het erf aansluiting moet zoeken bij de kenmerken en inrichtingswensen van het betreffende gebied.
  • Versterking van de karakteristieken van de bestaande landgoederenzones, door de aanleg van nieuwe landgoederen aansluitend bij de dijklandgoederen langs de Bandijk, de landgoederen op de zandopduikingen, de landgoederen op de overgang van dekzandrug naar beekdalen en de boslandgoederen op de Veluwe. Nieuwe landgoederen worden bij de genoemde plekken bij voorkeur ingezet ter verbetering van de landschapsstructuur. In andere gebiedsdelen is de inzet van nieuwe landgoederen uitsluitend aan de orde als een forse winst in landschappelijke kwaliteit geboekt wordt.
  • Het beter toegankelijk maken van ons buitengebied.

Bij de totstandkoming van het nieuwe landgoed, is de beoogde ontwikkeling ook getoetst aan de kwalitatieve kenmerken van het landschap zoals deze in het landschapsontwikkelingsplan zijn beschreven. De open gebieden en het beekdal in Landgoed 'de Waayenberg' worden ruimtelijke vastgelegd. Het nieuwe woongebouwen zijn zo gepositioneerd dat deze geen geweld doen aan de landschappelijke kwaliteiten. Met de nieuwe landschappelijke inrichting van de gronden vormt Landgoed 'de Waayenberg' een nieuwe kwalitatieve impuls voor het landschap. De waarden van het landschap worden versterkt.

Het nieuwe landgoed voldoet aan de uitgangspunten van het landschapsontwikkelingsplan.

Woonvisie gemeente Epe, 2013 (Prettig wonen, Samen leven)

Op 15 oktober 2013 heeft het college van burgemeester en wethouders bekend gemaakt dat de gemeenteraad de Woonvisie 2013 heeft vastgesteld. De directe aanleiding voor het opstellen van een nieuwe woonvisie is gelegen in de demografische ontwikkelingen en de veranderende woningmarkt in de gemeente. In de beleidsnotitie zijn de volgende thema's benoemd, waaraan doelstellingen zijn gekoppeld:

  • Geschikte woningen die passen bij de inwoners, waarbij specifiek aandacht is voor de groeiende groep senioren.
  • De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad.
  • Een gezonde woningmarkt, waarbij tot en met 2019 maximaal 790 woningen aan de voorraad worden toegevoegd.
  • De kwaliteit van kernen en gemeenschappen, waarbij specifiek aandacht is voor het voorzieningenniveau.
  • Duurzaam wonen.

Binnen het nieuwe bestemmingsplan voor Landgoed de Waayenberg worden elf wooneenheden mogelijk gemaakt. Dit aantal past binnen de Woonvisie van de gemeente Epe. Bovendien gaat het met de appartementen om een type woning die geschikt is voor diverse doelgroepen, waaronder senioren. De landschapsversterking en natuurcompensatie passen binnen uitgangspunten van de gemeente Epe zoals deze in de hiervoor beschreven beleidsdocumenten zijn beschreven.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

Het plangebied bestaat uit het (voormalige) congrescentrum De Waayenberg, de bijbehorende woning en de omliggende agrarische- en bosgronden. Het plangebied ligt aan de Wisselse weg, aan de rand van buurtschap Wissel en in de nabijheid van Epe. Zie paragraaf 1.2 en de verbeelding voor de exacte ligging en begrenzing van het plangebied. Hieronder worden de geschiedenis van- en de bestaande situatie binnen het plangebied beschreven. Daarna volgt een beschrijving van de toekomstige ontwikkeling.

3.1 Geschiedenis

Uit de cultuurhistorische effect analyse blijkt dat het plangebied omstreeks het einde van de 18e eeuw ontgonnen is (Hameland advies, 23 september 2013, zie: bijlage 5). De naam 'De Waayenberg' is echter al ouder. Een eerste schriftelijke verwijzing naar de naam 'De Waayenberg' wordt gevonden in een volmacht op 6 mei 1703.

Uit de analyse blijkt dat de eerste bebouwing in het plangebied bestond uit een boerderij. Deze boerderij stond hier van grofweg beging 19e eeuw. De boerderij heeft gedurende zijn bestaan de nodige aanpassingen ondergaan en heeft tot het begin van de 20ste eeuw stand gehouden. Nog voordat de boerderij werd gesloopt, was ernaast een landhuis/villa gebouwd, omstreeks 1911. De gronden die van oudsher bij 'De Waayenberg' hoorden zijn in de loop van de 20ste eeuw uitgebreid, door aankoop van aangrenzende gronden. Voor circa zestig jaar was er sprake van een landgoed met landhuis. Tegen het einde van deze periode was het landgoed onder meer in gebruik als vakantieoord.

In 1975 werd een deel van de oude gebouwen op het landgoed gesloopt. Hiervoor in de plaats kwam een conferentiecentrum. In eerste instantie werd daarbij het oude landhuis behouden. De gedachte hierachter was dat het oude landhuis het zicht vanaf de weg op het conferentiecentrum weg nam. Twee jaar later werd in 1977 het oude landhuis alsnog gesloopt.

In de daarop volgende jaren is het landgoed gebruikt als conferentieoord. Centraal op het landgoed stond het conferentiecentrum. Op het terrein was verder nog een bedrijfswoning aanwezig. In 2005 is het landgoed met bijbehorende gebouwen verkocht met als doel hier een zorghotel te realiseren. Dit plan heeft de tekentafel echter niet verlaten en is van de baan. Inmiddels is met voorliggend plan een nieuwe invulling voor het landgoed bedacht.

3.2 Bestaande situatie

Het landgoed De Waayenberg werd voorheen dus gebruikt als conferentieoord. Na het beëindigen van deze functie zijn de gebouwen, het conferentiecentrum en de woning, leeg komen te staan. Op figuur 3.1 is de ligging van deze gebouwen weergegeven, op figuur 3.2 zijn een tweetal foto's van de gebouwen opgenomen. Deze panden zijn nog enige tijd gebruikt voor de opvang van asielzoekers en buitenlandse arbeiders. Dat laatste gebruik is op aangeven van de gemeente beëindigd, waarna het gebouw leeg is komen te staan. De laatste tijd werden de panden gekraakt. De ontsluiting van het perceel vindt plaats via de Molenweg.

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0008.jpg"
Figuur 3.1: Ligging gebouwen in bestaande situatie (bron: Bing maps)

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0009.jpg"

Figuur 3.2: Bebouwing op het landgoed (bron: Regelink Ecologie & Landschap d.d. 7-8-2013)

De aanwezige groenstructuur op- en rondom het landgoed is door de lange geschiedenis van het langoed al jaren aanwezig. De aanwezige laan en houtwallen worden afgewisseld met open ruimten die als weide in gebruik zijn. In figuur 3.3 is een beeld weergegeven vanaf de Molenweg richting het conferentiecentrum. Ten zuiden van de bouwlocatie liggen de Vlasbeek die van oost naar west loopt en de Tongerensebeek die van noord naar zuid loopt.

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0010.jpg" Figuur 3.3: Streetview met zicht op bestaande bebouwing (bron: Google maps)

Ten behoeve van de planvorming zijn de gronden op- en rondom landgoed De Waayenberg geanalyseerd door Nieuwland (zie Bijlage 1). Bij deze analyse zijn de bestaande bebouwing, de bestaande beplanting en aanwezige landschapsstructuren als uitgangspunt gehanteerd. Uit de analyse naar het reliëf is gebleken dat de huidige bebouwing op het grensgebied ligt van het beekdal en een zandrug. De nieuwe bebouwing ligt nog net binnen het beekdal. Het landgoed ligt feitelijk tussen twee beekdalen op iets hoger gelegen gronden. Verder zijn de aanwezige beken meegenomen in de herinrichting van het landgoed. De aanwezige houtwallen vormen de begrenzing van open ruimtes die al vanaf circa 1900 aanwezig zijn. Deze historische 'kamers' blijven binnen het landgoed behouden. Rekening houdend met de bestaande elementen is een nieuw landgoed ontworpen waarbij zichtlijnen in noordelijke, oostelijke, zuidelijk en westelijke richting mogelijk zijn. Zie figuur 3.4 voor enkele fragmenten uit de analyse.

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0011.jpg"

Figuur 3.4: Enkele fragmenten uit de analyse (bron: Nieuwland advies)

Direct aangrenzend ligt ten noordwesten van het landgoed een woonerf aan de Paalbeekweg 20. Aan de andere zijden grenzen overwegend agrarische of natuurlijke gronden. Op grotere afstand in de omgeving liggen meer woningen aan de Molenweg, Wisselseweg en wederom de Paalbeekweg waar eveneens een agrarische paardenhouderij gevestigd is. Ten westen van het plangebied liggen verder een sportterrein en een recreatieterrein. Ten westen sluit het plangebied deels aan op landgoed 'De Pirk'.

3.3 Nieuwe situatie

Initiatiefnemer is al lange tijd met de gemeente Epe in contact over een nieuwe invulling van het landgoed. Inmiddels is er een plan opgesteld waarmee enerzijds wooneenheden worden ontwikkeld en anderzijds wordt geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit op het landgoed. Met de gemeente Epe is overeengekomen dat binnen Landgoed 'de Waayenberg' maximaal 1 landhuis met 9 inpandige wooneenheden en 1 oranjerie met 2 inpandige wooneenheden zijn toegestaan. Zie figuur 3.5 voor de toekomstige situatieschets voor het landgoed. Aan de zuidwest kant van het erf staat het landhuis, aan de noordoost kant staat de oranjerie. Hieronder zal eerst worden ingegaan op de toekomstige bebouwing en vervolgens op de investeringen in de natuurlijke-, landschappelijke- en recreatieve waarden van het landgoed.

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0012.jpg"
Figuur 3.5: Toekomstig Landgoed 'de Waayenberg' (Bron: Nieuwland Advies)

3.3.1 Gebouwen

De totale omvang van de toekomstige bebouwing tezamen mag niet meer bedragen dan het volume van het huidige congrescentrum. Dit komt in totaal neer op 11.350 m³. Binnen dit volume zijn de ondergrondse parkeergarage, de overstekken en de overbouwingen niet begrepen.

Landhuis

Het landhuis bevat 9 wooneenheden en wordt centraal in de kamerstructuur en evenredig aan de Wisselseweg geplaatst. Vanaf vier zijden zijn er relaties met het omringende laag gelegen landschap. De situering van het landhuis is geënt op de bijzondere karakteristieken van het terrein:

  • waar de Vlasbeek en de Tongerense beek samenvloeien;
  • op de flank, 'achter' het hoogste punt van de dekzandrug.

Het landhuis wordt voorzien van een plint/half verdiepte parkeergarage. De maximale hoogte van het landhuis is als volgt opgebouwd:

  • maximaal 1,20 meter vanaf maaiveld voor de realisatie van een plint/half verdiepte parkeergarage;
  • goothoogte maximaal 10,50 meter gerekend vanaf de bovenkant van de plint;
  • nokhoogte maximaal 12 meter gerekend vanaf de bovenkant van de plint.

De totale bouwhoogte van het landhuis bedraagt daarmee 13,20 meter. Zie figuur 3.6 voor de schetsontwerpen van het landhuis en de oranjerie.

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0013.jpg" Figuur 3.6: Ontwerp van het landhuis en de oranjerie (Bron: Klous, 2010)

Oranjerie

De oranjerie bevat 2 wooneenheden en staat haaks op het landhuis. De oranjerie is met zijn voorzijde gericht op de rand van het landgoed. De omgeving van dat gebouw wordt uitgevoerd in een min of meer besloten tuinachtige sfeer. Hier doorheen is een rondwandeling mogelijk. Met strakke hagen worden kamers gemaakt, ingevuld met bloeiende planten, kruiden, groenten, speelruimte e.d. Het parkeren is eveneens in het privégedeelte geregeld.

De maximale hoogte van de oranjerie is als volgt opgebouwd:

  • goothoogte maximaal 7 meter gerekend vanaf maaiveld;
  • nokhoogte maximaal 9 meter gerekend vanaf maaiveld.

Uit het vorenstaand volgt dat binnen deze maatvoering maximaal elf appartementen bij recht mogelijk zijn. Wanneer binnen de planperiode het aantal appartementen verruimd dient te worden naar achttien, dan zal aangetoond moeten worden op welke wijze de versterking van natuur en landschap gaat plaatsvinden. Daarnaast zal het plan dan worden getoetst aan het dan geldende beleid. In de regels zal deze mogelijkheid opgenomen worden in de vorm van een wijzigingsbevoegdheid.

Zoals hiervoor is beschreven is Landgoed de Waayenberg beschreven in de documenten 'Voorlopig Ontwerp Landgoed Waaijenberg, Epe d.d. februari 2010' en 'Epe - Wissel d.d. 31-08-2011'. Deze documenten geven een goed beeld van de beoogde inrichting en de bebouwing en zijn respectievelijk als bijlage 1 en 2 aan deze toelichting gekoppeld. Voor de verdere beeldvorming wordt daar naar verwezen.

Wegen en parkeren

Een laan vanaf de Molenweg vormt de toegang tot het landhuis en de oranjerie. Deze al bestaande ontsluiting wordt begeleid door bestaand groen. De laan krijgt een bij de bebouwing en omgeving passende verharding. Voor de bewoners van het landhuis worden parkeergelegenheden gecreëerd in een half verdiepte parkeergarage. Voor de bewoners van de oranjerie worden ook parkeergelegenheden op het privé terrein gerealiseerd. Voor bezoekers van het landgoed en recreanten wordt langs die toegangslaan in totaal 10 tien parkeerplaatsen op een passende wijze aangelegd. Dit betekent dat deze parkeerplaatsen hooguit halfverhard worden aangelegd.

Privé / openbaar

Het landgoed is gedeeltelijk openbaar toegankelijk. Omdat de bewoners van het landgoed recht hebben op privacy, is de directe omgeving van het landhuis en de oranjerie aangemerkt als privé. Het privé gedeelte vormt 20% van het oppervlak van het bestaande landgoed. Dit betekent dat het overgrote deel toegankelijk is voor bezoekers.

3.3.2 Landschappelijke inpassing

Zoals reeds is aangegeven is bij de planvorming onder meer gebruik gemaakt van een analyse van de bestaande landschappelijke structuren en natuurlijke waarden. Bij de ontwikkeling van landgoed De Waayenberg hebben deze structuren en waarden gediend als uitgangspunt. Eelerwoude heeft op basis van de analyse een lanschappelijk 'inrichtings- en beheerplan' opgesteld. Hieruit is ook de schets uit figuur 3.7 afkomstig. De investeringen in de landschappelijke en natuurlijke waarden bestaan onder meer uit: het onderhoud, de kap- en aanplant van bomen(rijen) langs de oprijlaan, het herstel van houtsingels, de aanplant van solitaire bomen, de aanplant van een hoogstam fruitboomgaard, het herstel van bestaande houtsingels, de aanleg van hagen, extensief beheerd grasland, de aanleg van een wadi, etc. Ten behoeve van het recreatieve gebruik en de beleefbaarheid van het gebied wordt er eveneens geïnvesteerd in het onderhoud en de aanleg van wandelpaden, de realisatie van enkele bankjes, de realisatie van bruggen over de beken, het gebruik van passende gebakken bestrating, etc. Zie voor het volledige inrichtings- en beheerplan Bijlage 3. De totale investeringen leiden tot een verbetering van de natuurlijke-, landschappelijke en recreatieve waarden in het plangebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0014.jpg"

Figuur 3.7: Landschappelijk inrichtingsplan (Bron: Eelerwoude, 2013)

Hoofdstuk 4 Onderzoek

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

De wettelijke bepalingen ten aanzien van de m.e.r.-plichtigheid van onder meer bestemmingsplannen zijn opgenomen in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage. Sinds 1 april 2011 is toetsing aan de drempelwaarden in de D-lijst niet toereikend voor beantwoording van de vraag of een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen. Voor een activiteit met een omvang die lager is dan de grenswaarden dient op grond van de selectiecriteria in de EEG-richtlijn middels milieu-effectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden liggen een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen:

  • belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of;
  • belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten.

In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.(-beoordelings)-plichtig, in het andere geval dient een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieu-effectbeoordeling.

Het voorliggend bestemmingsplan ziet toe op de realisatie van twee woongebouwen met in totaal elf wooneenheden. Deze nieuwbouw betreft de vervanging van de bestaande bebouwing welke dienst deed als congrescentrum. Naast de bouw wordt ook geïnvesteerd in ruimtelijke en natuurlijke kwaliteit.

Conclusie

De bouw van de twee woongebouwen ter vervanging van de bestaande bebouwing en de investering in ruimtelijke en natuurlijke kwaliteit worden niet gezien als een m.e.r.-plichtige activiteit, omdat deze pas geldt bij een stedelijke ontwikkeling met een oppervlakte van 100 hectare of meer, 2000 woningen of meer en bij een ontwikkeling met een bedrijfsvloeroppervlak van 200.000 m² of meer. Het milieubelang is in dit bestemmingsplan zorgvuldig afgewogen in de plantoelichting. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat het milieubelang van de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in voldoende mate is afgewogen en dat belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten.

4.2 Milieuzonering

Aan de Blekersweg, de Korte Blekersweg, de Wisselseweg en de Paalbeekweg is een aantal bedrijven gevestigd. In figuur 4.1 is een fragment van het geldende bestemmingsplan weergegeven met daarop in rood omcirkeld de bedrijvigheid in de omgeving. Globaal is ook het plangebied (blauw) en de bouwlocatie (geel) weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0015.jpg"

Figuur 4.1: Fragment verbeelding geldende bestemmingsplannen Epe nabij de Waayenberg (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

De kortste afstand tot het de bouwlocatie in het plangebied voor niet agrarische bedrijvigheid bedraagt bijna 200 m. Het gaat hierbij om Wielart auto's, Wisselseweg 4. Ten westen van het plangebied, op circa 400 m van de bouwlocatie in het plangebied ligt horecabedrijf Conferentiehotel Villa Heidebad, Molenweg 17. Ten noorden van de bouwlocatie ligt op ± 150 m tot de bouwlocatie een agrarisch bedrijf, paardenhouderij, Paalbeekweg 24.

De hiervoor beschreven afstanden zijn op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering 2009' voldoende ruim ten opzichte van de ontwikkellocatie. Mede gelet op de aanwezigheid van woningen op kleinere afstand van de genoemde bedrijven, vormt de beoogde ontwikkeling geen belemmering voor deze bedrijven. Ook het woon- en leefklimaat voor de betreffende situatie wordt niet aangetast.

Conclusie

Er is sprake van een goede ruimtelijke ordening. Het woon- en leefklimaat is aanvaardbaar en de woonfunctie levert geen belemmeringen op voor de bedrijfsvoering van de in de omgeving aanwezige bedrijven.

4.3 Waterhuishouding

De Europese Kaderrichtlijn Water (2003)

De Europese Kaderrichtlijn Water gaat er vanuit dat water geen gewone handelswaar is, maar een erfgoed dat moet worden beschermd en verdedigd. Het hoofddoel van de richtlijn is daarop gebaseerd. De Kaderrichtlijn Water geeft het kader voor de bescherming van landoppervlaktewater, overgangswater, kustwater en grondwater. Dat moet ertoe leiden dat: aquatische ecosystemen en gebieden die rechtstreeks afhankelijk zijn van deze ecosystemen, voor verdere achteruitgang worden behoed; emissies worden verbeterd; duurzaam gebruik van water wordt bevorderd op basis van bescherming van de beschikbare waterbronnen op lange termijn; er wordt gezorgd voor een aanzienlijke vermindering van de verontreiniging van grondwater.

Vierde Nota Waterhuishouding (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 1998)

De Vierde Nota Waterhuishouding geeft het kader voor het waterbeheer voor Nederland, nu en in de toekomst. De hoofddoelstelling is 'een veilig en goed bewoonbaar land en het in stand houden / versterken van gezonde en veerkrachtige watersystemen, waarmee een duurzaam gebruik blijft gegarandeerd'. Om de veerkracht van de watersystemen te vergroten dient de waterconservering en buffering te worden bevorderd en de afwenteling van (water-) problemen op naastgelegen gebieden te worden beperkt.

Waterbeleid in de 21e eeuw (2000)

De hoge waterstanden in de rivieren in 1995 en 1996 en de klimaatscenario's waarin naast de zeespiegelstijging ook meer en heviger buien worden voorspeld hebben geleid tot vernieuwde aandacht voor water. Nederland is met zijn lage ligging en hoge verstedelijkingsgraad kwetsbaar voor wateroverlast en de veiligheid is in de toekomst in het geding. Maar ook door de drogere zomers is er het risico van watertekorten en verdroging. De commissie 'Waterbeheer 21e eeuw' heeft in opdracht van de regering duidelijk gemaakt dat we anders moeten omgaan met water en ruimte. Ruimte die nu beschikbaar is voor de bescherming tegen overstromingen en wateroverlast moet ten minste behouden blijven. De aanwezige ruimte mag niet sluipenderwijs verloren gaan bij de uitvoering van nieuwe projecten voor infrastructuur, woningbouw, landbouw of bedrijventerreinen.

Waterplan provincie Gelderland

Het waterbeleid van de provincie Gelderland staat beschreven in het derde Waterhuishoudingsplan (WHP3). Het Waterhuishoudingsplan schetst de mogelijkheden om de kansen van water voor mens en natuur goed te benutten in Gelderland. In dit waterhuishoudingsplan is gebiedsgericht beleid geformuleerd voor onder andere de natte landnatuurgebieden en beschermingszones rond deze natte natuurgebieden en een aantal waardevolle gebieden die om specifieke waterhuishoudkundige condities vragen. Het plangebied Landgoed de Waayenberg is gelegen binnen een actiegebied. In de actiegebieden gaat het om het ontwikkelen van natuur en het verbeteren van de waterkwaliteit. De aanpak van de wateropgaven in de actiegebieden betekent een accentverschuiving in het beleid. Lopende uitvoeringsprojecten, ook buiten de actiegebieden, moeten gewoon doorgang vinden.

Waterbeheer 21e eeuw (WB21).

Het thema 'water als ordenend principe' loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied, er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen. Dit waterplan valt onder het regime van de nieuwe waterwet (22 dec. 2009).

Waterbeheersplan Waterschap Vallei en Eem/Veluwe

In de Waterbeheersplannen 2010 - 2015 hebben beide Waterschappen hun ambities en uitvoeringsprogramma's vastgelegd voor de periode 2010 tot en met 2015. De plannen bepalen in grote lijnen de agenda's voor de komende zes jaar. De plannen zijn mede kaderstellend voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in de plangebieden.

Digitale watertoets

Via de digitale watertoets (d.d. 19-9-2013, dossiercode 20130919-10-7613) is het Waterschap Vallei en Veluwe geïnformeerd. In navolgende worden de waterhuishoudkundige situatie en de effecten van de ruimtelijke veranderingen op de waterhuishouding beschreven. Het algemene uitgangspunt is de trits van 'vasthouden - bergen - afvoeren' van water.

Uit de digitale toets volgt dat binnen het plangebied een of meerdere belangrijke oppervlaktewateren, waterkeringen of gebieden die zijn aangewezen voor regionale waterberging liggen. Dit betekent dat mogelijk daarmee primaire waterbelangen worden geraakt. Het gaat hierbij met name om delen van de Vlasbeek en de Tongerensebeek zie figuur 4.2).

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0016.jpg"

Figuur 4.2: Leggerwatergangen (bron: dewatertoets.nl)

De betreffende beken zijn ook water van het 'Hoogste Ecologische Niveau' en met een 'Specifiek Ecologische Doelstelling'. Dit zijn de zogenaamde HEN en SED wateren. Met deze functietoekenningen, wil de Provincie Gelderland die ecologische waarde beschermen en eventuele negatieve beïnvloeding terugdringen.

Algemeen

Het plangebied ligt buiten bestaand stedelijk gebied en wordt ontsloten op de Molenweg te Wissel. De bestaande bebouwing wordt volledige gesloopt en vervangen door twee nieuwe woongebouwen. Het gaat hierbij om een landhuis met negen wooneenheden (appartementen) en een oranjerie met twee wooneenheden (appartementen). Het plan is voor een groot deel gericht op een versterking van natuur- en landschapskwaliteiten en heeft geen nadelige gevolgen voor (grond)water in de omgeving.

Het watersysteem in het gebied waar Landgoed de Waayenberg is gelegen, is zeer complex. Het is een systeem dat voor een belangrijk deel afhankelijk is van de gevallen neerslag op lange en korte termijn. De neerslag zijgt in op het hoger gelegen Veluwemassief en de hoger gelegen dekzandruggen en oeverwallen. De neerslag die inzijgt op de hoger gelegen gebieden treedt op grote of kleine afstand naar buiten als kwel.

Grondwater

Tijdens het bodemonderzoek zijn peilbuizen geplaatst voor het grondwater. Uit de bemonstering van het grondwater zijn de volgende grondwatergegevens achterhaald (figuur 4.3).

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0017.jpg"

Figuur 4.3: Grondwatergegevens (bron: Kruse Milieu)

De waarde voor de EC wordt als verlaagd beschouwd, de pH-waarde wordt normaal geacht.

Oppervlaktewater

Door het plangebied stromen de Vlasbeek en de Tongerensebeek.

Het nieuwe landgoed de Waayenberg maakt onderdeel uit van het beïnvloedingsgebied van de beken. De provincie Gelderland heeft de beken in de omgeving van het landgoed dan ook gekenmerkt als HEN & SED wateren. Dit zijn wateren van het hoogste ecologische niveau (HEN) en met speciale ecologische doeleinden (SED).

Er zal niet geloosd worden op het oppervlaktewater. Het gebied biedt bovendien dankzij het nieuwe landgoed meer mogelijkheden om water op te vangen. Het principe van 'vasthouden, bergen, afvoeren' kan in de nieuwe situatie goed plaatsvinden.

Natuur

In het huidige bestemmingsplan rust op de gronden de dubbelbestemming 'Waarde - Natuur'. De voorheen agrarische gronden krijgen in het onderhavige bestemmingsplan de bestemming 'Natuur' met een dienovereenkomstig gebruik en beheer. Met deze bestemming kunnen de natuurlijke en/of landschappelijke waarden ontwikkeld, behouden of hersteld worden. Water (en retentie), recreatief medegebruik en openheid maken eveneens onderdeel uit van de gronden met deze bestemming.

Deze gronden zullen vooral ingezet worden voor de ontwikkeling, het behoud, beheer en/of herstel van natuurlijke en/of landschappelijke waarden en de waterhuishouding. Ook recreatief medegebruik is mogelijk.

In het plangebied krijgen de beken net als nu de bestemming 'Water' en wordt door middel van de dubbelbestemming 'Waarde - natuur' een accent gelegd op natuurontwikkelingsmogelijkheden

DWA en RWA

Het hemelwater op de daken en oppervlakteverhardingen van de bebouwing op het landgoed zal worden geïnfiltreerd in de bodem. Uit onderzoek (bijlage 4) naar het bepalen van de k-waarde is gebleken dat de grond nabij de woongebouwen voldoende doorlatend is om hemelwater in de bodem te laten infiltreren. De wijze waarop dit wordt uitgevoerd wordt in een later stadium bepaald. Door gebruik van niet-uitlogende materialen wordt voorkomen dat het te infiltreren hemelwater het grondwater verontreinigd. Infiltratie zal het grondwater niet verstoren. Er wordt in beginsel geen hemelwater afgevoerd naar de riolering. Slecht bij overstort zal hemelwater worden afgevoerd.

Conclusie

Concluderend worden met het nieuwe plan de waterhuishoudkundige belangen niet nadelig beïnvloed.

4.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het beheersen van risico’s die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het externe veiligheidsbeleid is erop gericht te voorkomen dat er activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden op locaties die te dicht bij gevoelige bestemmingen liggen. Uit oogpunt van externe veiligheid dient een veiligheidsafstand in acht te worden genomen tussen de risicovolle activiteit en omliggende functies.

De risicokaart van de provincie Gelderland is geraadpleegd. Op basis van de risicokaart van de provincie Gelderland kan afgeleid worden dat buitenhotel 'de Waayenberg' als een kwetsbaar object is aangemerkt. In het hotel kunnen meer dan 50 personen verblijven.

Met het voorliggende bestemmingsplan zal het aantal personen verminderen, maar de functie wordt niet minder kwetsbaar.

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen wegen aangewezen voor vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook bevinden zich geen bedrijven en/of buisleidingen voor transport van gevaarlijke stoffen in de buurt. Het dichtstbijgelegen bedrijf (De Veldkamp, Veldkampweg 2; betreft de opslag van propaan of ander vloeibaar gemaakt brandbaar gas: 4.900 l) ligt op circa 700 m van de nieuwe woongebouwen. Deze afstand is voldoende ruim, temeer daar meer gevoelige objecten op kleinere afstand van de risicobronnen ligt. Nader onderzoek naar externe veiligheidsrisico’s wordt derhalve niet noodzakelijk geacht.

Conclusie

Vanuit het oogpunt van externe veiligheid is de planontwikkeling aanvaardbaar.

4.5 Geluid

Om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen schrijft de Wet geluidhinder voor dat bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening dient te worden gehouden met het aspect wegverkeerslawaai. Het plangebied ligt niet binnen de wettelijke geluidzone van de snelweg A50 of andere wegen in het buitengebied.

Door Buijvoets Bouw- en geluidsadvisering is onderzoek gedaan naar de akoestische situatie ter plaatse. De bevindingen zijn beschreven in de rapportage van 27 augustus 2013 (kenmerk 13.117b1 ). Het rapport is als bijlage 2 aan deze toelichting gekoppeld. Hierna wordt de conclusie van het onderzoek beschreven.

Vastgesteld wordt dat de 48 dB geluidcontour op de maatgevende verdiepingshoogte van 5 m op een afstand van 17 en 12 m uit de as van de Paalbeekweg respectievelijk Wisselseweg ligt. De woongebouwen liggen ruim buiten de 48 dB geluidcontour zodat voor het aspect wegverkeerslawaai sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Conclusie 

De woongebouwen liggen buiten de 48 dB contour waardoor er geen geluidoverlast te verwachten is. Een nader onderzoek is niet nodig.

4.6 Archeologie en Cultuurhistorie

4.6.1 Cultuurhistorie

De modernisering van de monumentenzorg (MOMO) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan. In dit kader is door Hamaland Advies een cultuurhistorische effectrapportage opgesteld. De bevindingen van dit onderzoek zijn beschreven in de rapportage van 23 september 2013 (projectnummer 20120471), welke als bijlage 5 aan dit plan is gekoppeld.

Uit het onderzoek blijkt dat Landgoed de Waayeberg al een lange voorgeschiedenis kent. Op 6 mei 1703 is een volmacht van de toen bekend zijnde eigenaar ingescheven. Na diverse functies (landbouwbedrijf - 1922, vakantieverblijf voor persooneel - 1938, wonen - 1942 - 1950 en weer vakantieverblijf - 1955) krijgt de 1975 bestaande bebouwing de functie van conferentieoord. Hoewel er plannen waren om een zorghotel met circa 50 appartementen te bouwen, is het bestaande pand het resultaat van de bouwgeschiedenis van de afgelopen 10-tallen jaren. De huidige toegelaten bestemming is congrescentrum met woning.

Uit het onderzoek volgt dat de beoogde inrichting van bebouwing van het landgoed cultuurhistorisch verantwoord is. De ontwikkeling van het nieuwe Landgoed de Waayenberg heeft tezamen met de verbetering van de onderhoudstoestand, een onderhoudsplan, een padenplan en een (eventuele) vermindering van het bouwvlak een positief effect op de cultuurhistorische kwaliteiten van het landgoed in haar omgeving. Omdat de gemeente Epe heeft ingestemd met de beoogde omvang van de nieuwbouw, is een, mede vanwege de financiële aspecten, vermindering van het bouwvlak niet in beeld.

Conclusie 

Hoewel het bouwvlak niet wordt verminderd, is bij de realisatie van het landgoed, inclusief het verbeteren en onderhoud van het groen en een padenplan sprake van een positief effect Geconcludeerd kan worden dat Landgoed de Waayenberg cultuurhistorisch passend is.

4.6.2 Archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Dit is een herziening van de Monumentenwet 1988. Met deze herziening zijn de belangrijkste bevoegdheden aangaande de archeologie bij de gemeente neergelegd. De gemeente dient er voor te zorgen dat de archeologische waarden en verwachtingen bekend zijn en in de ruimtelijke inrichting worden meegewogen.

Bij elke voorgenomen activiteit om de bodem te verstoren in een gebied met archeologische waarde of verwachting moet in een zo vroeg mogelijk stadium worden bepaald of een nader onderzoek noodzakelijk is. De inmiddels verouderde Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW) en Archeologische Monumenten Kaart (AMK) worden in navolging op deze ontwikkeling op dit moment vervangen door een Archeologische waarden- en verwachtingskaart voor de gemeente Epe , welke tot het Cultuurhistorisch Beleid van de gemeente behoort. De Archeologische waarden- en verwachtingskaart is vastgesteld op 11 februari 2010.

In figuur 4.1 is een fragment van de archeologische waarden- en verwachtingswaardenkaart van de gemeente Epe weergegeven. Het plangebied is blauw omkaderd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0232.BG040LgWaayenberg-VOB1_0018.jpg"

Figuur 4.1: Fragment Archeologische waarden- en verwachtingskaart (bron: gemeente Epe)

Uit de afbeelding kan afgeleid worden dat de verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische resten laag is.

Door Hamaland Advies is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd. De bevindingen van dat bureauonderzoek zijn beschreven in de rapportage van 23 septemer 2013 (projectnummer 20120417). Deze rapportage is als bijlage 6 aan dit plan gekoppeld.

Uit de resultaten van het bureauonderzoek blijkt dat voor het plangebied een lage trefkans geldt voor vindplaatsen uit alle perioden. het plangebied bevindt zich op een stuwwalglooiing. De meeste vindplaatsen in de omgeving beperken zich tot de stuwwalplateaus. Voor stuwwalglooiingen geldt een lage trefkans op oude woongronden. De trefkans hangt mede samen met de intactheid van de bodemopbouw. Om dit te kunnen toetsen wordt een verkennend bodemonderzoek door middel van zes boringen per ha geadviseerd.

Door de regioarcheoloog is bij e-mailbericht d.d. 28 oktober 2013 te kennen gegeven dat een vervolgonderzoek niet van toepassing is. Uit het uitgevoerde bureau onderzoek blijkt immers dat de archeologische verwachting laag blijft. Van een 'redelijke archeologische trefkans' is volgens het rapport geen sprake. Conform het gemeentelijke beleid is dan geen onderzoek nodig.

Conclusie 

Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is, conform het Cultuurhistorisch Beleid, dan ook niet noodzakelijk. Het plangebied kan op archeologische gronden worden vrijgegeven.

Mochten er tijdens het uitvoeren van de civiele werkzaamheden archeologische resten aangetroffen worden, geldt een meldingsplicht bij het bevoegd gezag (de gemeente Epe) volgens de Monumentenwet 1988, artikel 53 en 54.

4.7 Flora en fauna

Elke ruimtelijke ontwikkeling of inrichting dient in het kader van de Flora- en faunawet te worden getoetst op de aanwezigheid van en de mogelijke effecten op beschermde dier- en plantensoorten. Uit een ecologische potentie-inschatting van Nieuwland Advies (december, 2010) blijkt dat in het plangebied mogelijk beschermde vleermuis- en vogelsoorten voorkomen. In opdracht van Duyncroft BV heeft Regelink Ecologie & Landschap in het plangebied onderzoek gedaan naar het voorkomen van vleermuizen en broedvogels. De bevindingen van dat onderzoek zijn beschreven in de rapportage van 7 augustus 2013 (rapportnummer RA11242-02). Het volledige rapport is als bijlage 7 bij dit plan gevoegd.

Hierna wordt slechts kort ingegaan op het onderzoek, waarna de conclusie wordt geformuleerd.

In de maanden maart, april, mei, juli en september 2013 is het plangebied bezocht en geïnventariseerd op broedvogels en vleermuizen. Gedurende het onderzoek werden binnen het plangebied vier soorten vleermuizen en zes soorten broedvogels aangetroffen:

  • gewone dwergvleermuis;
  • ruige dwergvleermuis;
  • laatvlieger;
  • rosse vleermuis;
  • bosuil;
  • ransuil;
  • buizerd;
  • sperwer;
  • groene specht;
  • grote bonte specht.

Uit het verrichtte onderzoek zijn de volgende conclusies getrokken:

Vleermuizen

  • Het plangebied fungeert als foerageergebied voor gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis, rosse vleermuis en laatvlieger.
  • Net buiten het plangebied is een zomerverblijfplaats van de gewone dwergvleermuis aangetroffen.
  • Gedurende het onderzoek werd in het plangebied een vliegroute van de gewone dwergvleermuis waargenomen. Deze is essentieel voor de zomerverblijfplaats van deze soort net buiten het plangebied.
  • Het conferentieoord fungeert als paarverblijfplaats voor de gewone dwergvleermuis.
  • Ruige dwergvleermuis, rosse vleermuis en laatvlieger hebben geen vaste rust- of verblijfplaatsen in het plangebied.
  • De gewone dwergvleermuis heeft twee paarverblijfplaatsen in het hoofdgebouw, en mogelijk ook winterverblijfplaats van een klein aantal dieren.
  • De voorgenomen ingreep heeft in verband met het verwijderen van vaste rust- of verblijfplaatsen een negatief effect op de gewone dwergvleermuis.

Broedvogels

  • In het plangebied zijn jaarrond beschermde nesten aanwezig van sperwer en buizerd.
  • Het plangebied fungeert als foerageergebied voor sperwer, buizerd, bosuil, ransuil, grote bonte specht en groene specht.
  • De functie foerageergebied blijft voor alle genoemde vogelsoorten behouden.
  • De ingreep leidt tot het verdwijnen van het buizerdnest. Dit is in strijd met de Flora- en faunawet.

Door Regelink Ecologie & Landschap zijn de volgende aanbevelingen gedaan:

  • Voor het uitvoeren van de werkzaamheden dient een mitigatieplan opgesteld te worden waarmee de gunstige staat van instandhouding van de waargenomen soorten gewaarborgd blijft. Dit plan is tevens nodig bij een ontheffingsaanvraag van de Flora- en Faunawet.
  • Voor het uitvoeren van de ingreep is het noodzakelijk om een ontheffing Vleermuis- en broedvogelonderzoek aan te vragen. Voorliggende rapportage samen met het eerder genoemde mitigatieplan dienen ter onderbouwing van deze aanvraag.

Conclusie 

PM

4.8 Verkeer en vervoer

Met betrekking tot de bestaande infrastructuur zullen geen wijzigingen optreden. De bestaande ontsluiting blijft gehandhaafd en wordt geschikt gemaakt voor het beoogde gebruik binnen het landgoed. Net voor de grens met het privégedeelte van het landgoed en de Vlasbeek zal een ruimte geschikt gemaakt worden voor het parkeren van bezoekers van het landgoed (dit wordt vastgelegd op de verbeelding en in de regels). Het bezoekersparkeren voor de bewoners van het landhuis of de oranjerie vindt plaats binnen het privégedeelte.

Een laan (bestaande ontsluiting) zal de toegangsweg tot het landhuis vormen. Deze wordt begeleid door (lage) bestaande beplanting en door boomgroepen. De laan is onverhard, halfverhard of voorzien van een gebakken klinkerverharding, om het natuurlijk karakter te benadrukken. De overige wandelpaden blijven onverhard.

Op basis van de nieuwe situatie (nieuw landhuis en parkeren voor bezoekers) zal het aantal verkeersbewegingen anders worden en mogelijk licht toenemen. Het gebruik van congresruimte, waar meer dan 50 personen in de regel door de weeks aanwezig kunnen zijn, vervalt, maar het gebruik van de toegangsweg zal de hele week plaatsvinden. Deze mogelijke toename wordt aanvaardbaar geacht. Doordat er voldoende parkeergelegenheid bij het landhuis aanwezig is en het parkeren door bezoekers niet op de openbare weg plaatsvindt, wordt er geen hinder voor de omgeving verwacht. De Molenweg kan een geringe toename goed aan, temeer daar de Molenweg ook een belangrijke ontsluitingsweg vormt voor de in het gebied aanwezige recreatieterreinen. De beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen zal geen nadelige effecten op de kwaliteit van de weg hebben.

Conclusie 

De bestaande infrastructuur behoeft geen wijzigingen te ondergaan. Het aantal verkeersbeweging zal mogelijk licht toenemen, maar zal geen onevenredige hinder voor de omgeving veroorzaken. De weg zelf zal niet lijden onder de geringe toename van het aantal verkeersbewegingen.

4.9 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 ( Stb. 2007, 434) is de Wet luchtkwaliteit in werking getreden. Deze wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. De aanleiding daartoe is de maatschappelijke discussie die ontstond als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. De directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in de overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden.

Met de nieuwe ‘Wet luchtkwaliteit’ en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De kern van de ‘Wet luchtkwaliteit’ bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. Verder bevat zij basisverplichtingen op grond van de richtlijnen, namelijk: plannen, maatregelen, het beoordelen van luchtkwaliteit, verslaglegging en rapportage.

In de algemene maatregel van bestuur ‘Niet in betekende mate’ (Besluit NIBM) en de ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. In de regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om de bouw van 1.500 woningen met één ontsluitingsweg of de bouw van kantoren met een oppervlakte van 100.000 m² met één ontslutiingsweg. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Ook als het bevoegd gezag op een andere wijze, bijvoorbeeld door berekeningen aannemelijk kan maken dat het geplande project NIBM bijdraagt, kan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit achterwege blijven.

Conclusie

Het onderhavige project (de bouw van twee woongebouwen met in totaal elf wooneenheden) is aan te merken als een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Toetsing aan de grenswaarden kan achterwege blijven.

4.10 Bodem

Een bodemonderzoek is verplicht, indien de beoogde bouw of verbouw vergunningplichtig is. In bepaalde gevallen is echter vrijstelling van deze verplichting mogelijk. Een dergelijke situatie doet zich hier niet voor; er is sprake van een vergunningplichtige activiteit.

In september 2013 heeft Kruse Milieu BV een verkennend onderzoek naar de gesteldheid van de bodem verricht. Als uitgangspunt is de hypothese 'onverdachte locatie' gehanteerd. Gelet op de omvang van het perceel is er voor gekozen een oppervlakte tot 1.500 m2 te onderzoeken

De resultaten van het onderzoek zijn beschreven in het rapport van 13 september 2013 (projectcode 13032710). Onder verwijzing naar het rapport die als bijlage 8 bij dit bestemmingsplan is gevoegd, worden hierna kort op de inhoud van het onderzoek ingegaan en wordt de conclusie beschreven.

Het terreindeel is beschouwd als niet verdacht. In totaal zijn er 15 boringen verricht, waarvan één tot 3.5 meter diepte. Er is één boring afgewerkt tot peilbuis. Gebleken is dat de bodem voornamelijk bestaat uit matig fijn tot matig grof zand. Zintuiglijk zijn plaatselijk bodemvreemde materialen waargenomen. Het freatische grondwater is in peilbuis 1 aangetroffen op 1.82 meter min maaiveld.

Op basis van de resultaten van de chemische analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

  • de bovengrond BG I is licht verontreinigd met arseen, kwik en lood;
  • de bovengrond BG II is licht verontreinigd met kwik, lood, minerale olie en PAK;
  • de ondergrond is niet verontreinigd;
  • het grondwater is zeer licht verontreinigd met barium en kwik.

In de bovengrond en in het grondwater zijn enkele lichte verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren. De ondergrond is niet verontreinigd. Op basis van het historisch vooronderzoek kan gesteld worden dat de onderzoekslocatie niet asbestverdacht is. Door de veldwerker zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen.

Conclusie 

Uit milieukundig oogpunt bestaat er geen bezwaar tegen de voorgenomen bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen met tuin).

Hoofdstuk 5 Toelichting op het plan

5.1 Inleiding

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en procedureregels) en overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit bestemmingsplan opgenomen:

  • Natuur
  • Water
  • Wonen - Landhuis

De RO Standaarden van 2012 zijn in dit plan toegepast.

5.2 Flexibiliteit in het plan

Binnen de regels zijn algemene afwijkingsmogelijkheden voor burgemeester en wethouders opgenomen. Deze afwijkingsmogelijkheden komen neer op de binnen de gemeente Epe gebruikelijke en gehanteerde afwijkingsmogelijkheden.

5.3 Opzet en toelichtting regels

Het gehele plangebied ligt binnen een gebied dat mede aangeduid is als 'natte landnatuur'. Deze gronden zijn bestemd voor de bescherming van de vochtgebonden natuurlijke waarden. Omdat alle enkelbestemmingen binnen die aanduiding liggen, zijn alle enkelbestemmingen ook mede bestemd voor de bescherming van de vochtgebonden natuurlijke waarden.

Met deze bescherming wordt voldaan aan het beleid van de provincie. In het Waterhuishoudingsplan van de Provincie Gelderland is namelijk beleid opgesteld voor onder andere de natte landnatuurgebieden en beschermingszones rond deze natte natuurgebieden.

In de algemene afwijkingsregels is mede bepaald dat bij de toepassing van een afwijking geen onevenredige aantasting van de vochtgebonden natuurlijke waarden in het plangebied mag ontstaan.

In het onderhavige bestemmingsplan worden voor het plangebied de volgende enkelbestemmingen gebruikt:

Bos

De bestaande bospercelen en houtwallen krijgen de bestemming 'Bos'. Binnen deze bestemming wordt ook de toegangsweg naar het landgoed vastgesteld door middel van de functieaanduiding 'ontsluiting' (os). Bezoekers van het landgoed of wandelaars kunnen hun auto eveneens binnen de bestemming 'Bos' ter plaatse van de functieaanduiding 'parkeren' (p) parkeren. Binnen die aanduiding zijn maximaal tien parkeerplaatsen mogelijk.

Natuur 

De agrarische gronden in het plangebied krijgen de bestemming 'Natuur'. Die gronden worden ingericht en beheerd als nieuwe natuur. De 'natte natuur' op landgoed 'de Waayenberg' zal bestaan uit de beken en eventuele waterpartijen op het landgoed.

Binnen deze bestemming is een enkele follie mogelijk. Een follie is gebouwtje zonder verdere functie in een landschapstuin, dat een bepaalde stemming moet oproepen of bijdraagt aan een schilderachtig effect.
Met uitzondering van de gronden met de bestemming 'Natuur' krijgen de gronden binnen het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Natuur'. Dit geldt echter niet voor de bouwvlakken. Dit komt ook overeen met het geldende bestemmingsplan.

Water

De aanwezigheid van de Vlasbeek en de Tongerense beek in het plangebied biedt kansen om deze beek, geheel in stijl met het hedendaagse waterbeheer, meer ruimte te geven. De beekloop blijft in het plangebied ongewijzigd. De bestemming 'Water' wordt dan ook daar waar de beek ligt geprojecteerd. Binnen de bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Alleen bouwwerken ten dienste van de bestemming zijn toegestaan.

Wonen

Binnen deze bestemming zijn het landhuis en de oranjerie mogelijk. De gezamenlijke inhoud van de nieuwe woongebouwen is vastgelegd op 11.350 m³. Voor beide type hoofdgebouwen is een specifieke set regels opgenomen. Voor beide hoofdgebouwen geldt dat deze binnen een bouwvlak moeten worden gebouwd. Hiervoor krijgen zowel het landhuis als de oranjerie op de verbeelding een eigen bouwvlak met de daarbij behorende maximaal aantal wooneenheden.

Voor het landhuis geldt dat er een plint mag worden gerealiseerd van maximaal 1,20 meter boven maaiveld, met daarbovenop een maximale goothoogte van 10,50 meter en een bouwhoogte van 12 meter. De totale bouwhoogte (inclusief plint) bedraagt daarmee maximaal 13,20 meter. Onder het landhuis is ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' een parkeergarage toegestaan met een maximale diepte van 3,50 meter beneden maaiveld. Voor de oranjerie geldt een maximale goothoogte van 7 meter en een maximale bouwhoogte van 9 meter.

Bijbehorende bouwwerken dienen eveneens binnen het bouwvlak gerealiseerd te worden.

5.4 Overige bijzonderheden

Naast de specifiek voor dit plan bedoelde regels, wordt ook bestaand beleid in de gemeente Epe meegenomen, zoals het Prostitutiebeleid 2000+.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De initiatiefnemer heeft met de gemeente Epe een anterieure overeenkomst gesloten waarin de exploitatie van het nieuwe landgoed 'de Waayenberg' aan de Molenweg 2 te Epe is beschreven. Hieronder is de zakelijke inhoud van die overeenkomst weergegeven.

Inhoud 

De gemeente Epe heeft ten behoeve van het oprichten van het nieuwe landgoed 'de Waayenberg' aan de Molenweg 2 te Epe met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst getekend, als bedoeld in artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening. Ook is een oplegnotitie getekend die gericht is op de zekerstellling van de in de eploitatieovereenkomst opgenomen bedragen.

In de overeenkomsten zijn de voorwaarden geregeld waaronder de gemeente Epe bereid is mee te werken aan een bestemmingsplanherziening om de ontwikkeling mogelijk te maken.

Het beoogde project voorziet in de realisatie van een nieuwe landgoed van tenminste zes hectare, waarbij in ieder geval vijf hectare landbouwgrond wordt omgezet in natuur. Daarnaast wordt één landhuis met maximaal negen wooneenheden en één oranjerie met maximaal 2 wooneenheden gerealiseerd. Het landgoed wordt in de toekomst opengesteld voor publiek. De exacte ligging van de wandelpaden wordt echter niet geregeld in het bestemmingsplan, maar vormt onderdeel van een nadere uitwerking. De gemeente heeft geen ruimtelijke bezwaren tegen de realisering van het plan. Op grond van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeente de kosten die zij moet maken in het kader van haar publiekrechtelijke taak te verhalen op de initiatiefnemer. De getekende overeenkomst voorziet hierin. Tevens is in de overeenkomst opgenomen dat de initiatiefnemer verantwoordelijk is voor het uitvoeren en aanleveren van de benodigde onderzoeken in het kader van de ruimtelijke procedure.

Aanleg en duurzame instandhouding

De gemeente heeft de bevoegdheid om in een overeenkomst eisen op te nemen betreffende de inrichting van de locatie. In het voorliggende geval is onder andere overeengekomen dat de voormalige agrarische gronden omgezet worden naar natuur.

Kettingbeding en boetebepaling

Om er zeker van te zijn dat de verplichtingen uit de overeenkomsten ook gelden voor eventuele rechtsopvolgers van de initiatiefnemer is in de overeenkomst een kettingbeding opgenomen. Daarnaast is een boetebepaling opgenomen voor het niet nakomen van de overige verplichtingen, zoals de locatie-eisen en de instandhoudingverplichting.

Het opgenomen kettingbeding en boetebeding zien toe op de duurzame aanleg en instandhouding van het landgoed. Dit komt overeen met de in de Structuurvisie Gelderland neergelegde visie ten aanzien van nieuwe landgoederen.

In lijn met de Wet ruimtelijke ordening heeft de zakelijk omschrijving van de overeenkomst gedurende twee weken voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze termijn zijn geen reacties ingebracht.

Daarnaast is overeengekomen dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Op basis van de gemaakte afspraken kan gesteld worden dat de gemeente Epe geen financiële risico's loopt. Het plan is economisch uitvoerbaar.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak en overleg

Het voorontwerp bestemmingsplan 'Landgoed de Waayenberg' voorziet in de juridisch-planologische regeling voor de realisatie van het nieuwe landgoed 'de Waayenberg' aan de Molenweg te Epe, waarbij landbouwgrond wordt omgezet in natuur en twee nieuwe woongebouwen met maximaal elf inpandige wooneenheden worden gerealiseerd. De huidige bebouwing (Conferentiecentrum de Waayenberg) wordt hiervoor gesloopt.

Met ingang van *********** heeft het plan gedurende zes weken in het kader van de inspraak ter inzage gelegen bij de Publiekswinkel in het gemeentehuis te Epe. Tevens is het voorontwerp bestemmingsplan in het kader van het zogenoemde 'artikel 3.1.1 Bro - overleg' verstuurd naar de Rijksdiensten, provincie Gelderland en waterschap Veluwe.

Gedurende de bovengenoemde periode zijn **** inspraakreacties ingediend.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan 'Landgoed de Waayenberg' heeft van ************** tot en met *************** op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening ter inzage gelegen. In deze periode zijn ***** zienswijze tegen het plan naar voren gebracht.