In dit exploitatieplan zijn eisen en regels opgenomen met betrekking tot de uitvoering van werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied.
De eisen en regels hebben de vorm van voorschriften.
De eisen en regels zijn onderverdeeld in drie artikelen:
In deze eisen en regels wordt verstaan onder:
bereikbare koopwoning: een koopwoning, inclusief keuken en badkamer, met een maximale koopprijs van het bedrag waarvoor het mogelijk is om de door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen ontwikkelde Nationale Hypotheek Garantie te verkrijgen + € 75.000,‐;
deelgebied: Het deelgebied ‘Zuid’ en deelgebied ‘Noord’ zoals nader aangegeven in het stedenbouwkundig plan en figuur 2;
exploitant: degene die gronden binnen het exploitatiegebied in exploitatie brengt, door aldaar werken en werkzaam‐ heden te verrichten, of voornemens is aldaar werken en werkzaamheden te verrichten;
gemeentelijke doelgroepenverordening: Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Ede 2022, vastgesteld op 7 april 2022 met het kenmerk 287866 en de daarvoor in de plaats tredende actualisaties;
kwaliteitshandboek, het handboek DIBOR welke online raadpleegbaar is via https://handboekdibor.ede.nl;
proces‐verbaal van aanbesteding: een document waarin staat aangegeven op welke wijze de opdracht voor de uitvoe‐ ring van werken en werkzaamheden is gegund;
sociale koopwoning: een koopwoning, inclusief keuken en badkamer waarvan de ligging is weergegeven in figuur 4, met een koopprijs vrij op naam (VON) van ten hoogste € 215.000,‐. De maximale koopprijs vrij op naam mag worden verhoogd met € 15.000,‐ als voor de betreffende woning een energie‐index of een energie‐coëfficiënt gelijk aan of lager dan nul is afgegeven of met een maximaal primair fossiel energiegebruik dat gelijk is aan of lager is dan 0 kWh/m2 per jaar. Het college van burgemeester en wethouders van de Gemeente kan deze laatste prijsgrens aanpas‐ sen indien de marktomstandigheden daar aanleiding toe geven;
sociale koopwoning hoog: een koopwoning, inclusief keuken en badkamer, waarvan de ligging is weergegeven in fi‐ guur 5, met een maximale kooprijs van het bedrag waarvoor het mogelijk is om de door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen ontwikkelde Nationale Hypotheek Garantie te verkrijgen;
werken en werkzaamheden: werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in de omschrijving van werken en werkzaam‐ heden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte buiten het exploitatiegebied, zoals nader omschreven in paragraaf 3.2.
Toepasselijkheid van eisen en regels voor werken en werkzaamheden en de uitvoering
2.1: Op werken en werkzaamheden zijn de volgende documenten van toepassing:
Kwaliteitshandboek, het handboek DIBOR welke online raadpleegbaar is via https://handboekdibor.ede.nl; De definitief toe te passen materialen in het exploitatiegebied worden in de planuitwerking bepaald;
Beeldkwaliteitsplan d.d. 29 april 2022
Melding van voorgenomen aanvang van uitvoering van werken en werkzaamheden 2.2
Tenminste 8 weken vóór de voorgenomen aanvang van de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt daar‐ van door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders van de gemeente Ede. Daarbij dienen exploitanten inzicht te geven in het definitief (technisch) ontwerp en de toe te passen materialen.
Bij die melding wordt het proces‐verbaal van aanbesteding gevoegd, dat in ieder geval inhoudt op welke wijze de opdracht voor de uitvoering van werken en werkzaamheden is gegund.
Melding van voltooiing van uitvoering van werken en werkzaamheden
Zodra de werken en werkzaamheden waarop een melding, als bedoeld in artikel 2.2 betrekking heeft, zijn voltooid wordt hiervan door de exploitant schriftelijk melding gedaan aan burgemeester en wethouders van de gemeente Ede.
Instemming met voltooiing van uitvoering van werken en werkzaamheden
De goedkeuring van de melding van voltooiing van werken en werkzaamheden, zoals bedoeld in artikel 2.3, vindt plaats op basis van de voorwaarden en procedures zoals die vermeld staan in het kwaliteitshandboek van de gemeente Ede ten aanzien van de oplevering van werken en werkzaamheden.
Het verlenen van vergunningen voor het bouwen van woningen in fase 2 is alleen toegestaan indien:
er minimaal 75% van de woningen behorend tot fase 1 gereed zijn gemeld;
er minimaal 8 sociale koopwoningen behorend tot fase 1 conform artikel 1 lid g gereed zijn gemeld;
er minimaal 5 sociale koopwoningen hoog behorend tot fase 1 conform artikel 1 lid h gereed zijn gemeld;
er minimaal 10 bereikbare koopwoningen behorend tot fase 1 conform artikel 1 lid a gereed zijn gemeld;
de waterberging in deelgebied ‘Noord’ is aangelegd;
Het verlenen van vergunningen voor het bouwen van woningen in fase 3 is alleen toegestaan indien:
er minimaal 95% van de woningen behorend tot fase 1 gereed zijn gemeld;
er minimaal 50% van de woningen behorend tot fase 2 gereed zijn gemeld;
er minimaal 10 sociale koopwoningen hoog behorend tot fase 1 conform artikel 1 lid h gereed zijn gemeld;
er minimaal 12 bereikbare koopwoningen behorend tot fase 1 conform artikel 1 lid a gereed zijn gemeld;
er minimaal 5 sociale koopwoningen hoog behorend tot fase 2 conform artikel 1 lid h gereed zijn gemeld;
er minimaal 2 bereikbare koopwoningen behorend tot fase 2 conform artikel 1 lid a gereed zijn gemeld;
Het verlenen van de vergunning voor de bouw van de 83e woning is alleen toegestaan indien:
er minimaal 85% van de woningen behorend tot fase 2 gereed zijn gemeld;
er minimaal 8 sociale koopwoningen behorend tot fase 3 conform artikel 1 lid g gereed zijn gemeld;
er minimaal 5 sociale koopwoningen hoog behorend tot fase 3 conform artikel 1 lid h gereed zijn gemeld;
er minimaal 6 bereikbare koopwoningen behorend tot fase 3 conform artikel 1 lid a gereed zijn gemeld;
Minimum aantal sociale koopwoningen 4.1
er dienen minimaal 16 sociale koopwoningen gerealiseerd te worden conform artikel 1 lid g;
er dienen minimaal 20 sociale koopwoningen hoog gerealiseerd te worden conform artikel 1 lid h;
De in artikel 1 lid g genoemde VON‐prijzen worden geïndexeerd in de exploitatieopzet op basis van de doelgroe‐ penverordening van de gemeente Ede.
Tegengaan van speculatie met betrekking tot sociale koopwoningen 4.2
Een sociale koopwoning en een sociale koopwoning hoog wordt vervreemd aan een woningzoekende die past bin‐ nen een doelgroep zoals daartoe omschreven in de gemeentelijke doelgroepenverordening;
Een sociale koopwoning en een sociale koopwoning hoog dient gedurende een termijn van 10 jaar na eerste inge‐ bruikname, voor de doelgroep als sociale koopwoning (hoog) beschikbaar te blijven zoals daartoe omschreven in de ge‐ meentelijke doelgroepenverordening.
In dit artikel wordt ingegaan op de eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatie‐ gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied (hierna ook kortweg te noemen: de werken en werkzaamheden) en regels omtrent het uitvoeren van de genoemde werken en werk‐ zaamheden. Voor deze werken en werkzaamheden is een stedenbouwkundig ontwerp vastgesteld en staan in het bestem‐ mingsplan regels en voorwaarden. Daarnaast geldt voor de werken en werkzaamheden de eisen uit het handboek DIBOR van de gemeente Ede welke online raadpleegbaar is.
In het kader van het bouwrijp maken dienen op hoofdlijnen de volgende werkzaamheden uitgevoerd te worden:
opruimwerkzaamheden zoals het slopen van bestaande opstallen, het verwijderen van bestaande funderingen, verhar‐ ding, riolering, openbare verlichting en groenvoorzieningen, zoals o.a. struiken, bomen en boomstronken;
het geheel of gedeeltelijk ophogen, afgraven en egaliseren van het terrein, het verbeteren van grond en bodem (in‐ dien nodig);
het aanleggen van riolering met bijbehorende voorzieningen;
het aanleggen en wijzigen van waterhuishoudkundige zaken zoals watergangen, duikers, dijken, oevers, stuwen, slui‐ zen, e.d.;
het aanleggen en aanpassen van nutsvoorzieningen;
het aanleggen van bouwwegen met bijbehorende voorzieningen zoals o.a. funderingen en kolken;
het nemen van tijdelijke verkeersmaatregelen ten behoeve van de ontsluiting van het bouwterrein.
In het kader van het woonrijp maken dienen op hoofdlijnen de volgende werkzaamheden uitgevoerd te worden:
het verwijderen van bouwwegen en andere tijdelijke verhardingen;
het aanleggen van wegen, parkeerplaatsen, trottoirs en andere verhardingen met bijbehorende voorzieningen, zoals onder andere afwatering, verkeersborden, markeringen, verkeersregelinstallaties en aansluitingen op bestaande infra‐ structuur en openbare ruimte;
het aanleggen c.q. aanbrengen van openbare verlichting en straatmeubilair;
het inrichten van oevers en watergangen inclusief de bijbehorende voorzieningen als o.a. damwanden, beschoeiingen, kadewanden en taluds;
het aanleggen van groenvoorzieningen (onder andere beplanting, bomen en inzaaien bermen) met bijbehorende voor‐ zieningen;
het instellen en opheffen van tijdelijke verkeersmaatregelen inclusief bijbehorende voorzieningen.
Voor de ontwikkeling van Wekerom Oost wordt rekening gehouden met de marktvraag. De ontwikkeling van Wekerom Oost vindt daarom gefaseerd plaats. Hierdoor is er een koppeling tussen werken, werkzaamheden en bouwplannen opge‐ steld. Bij het opstellen van deze koppeling speelt daarnaast de bestaande milieucontour in het noordelijk deelgebied een belangrijke rol. Hierdoor kan het grootste gedeelte van het noordelijke deelgebied en een gedeelte van het zuidelijk deel‐ gebied pas ontwikkeld worden op het moment dat de bedrijfsactiviteiten op dit perceel beëindigd zijn. Door middel van een fasering waarbij eerst het zuidelijke deelgebied ontwikkeld wordt, kan de ontwikkeling van Wekerom Oost al gedeelte‐ lijk plaatsvinden voordat de desbetreffende bedrijfsactiviteiten beëindigd zijn. Dit biedt voldoende tijd om over te gaan tot bedrijfsverplaatsing zonder dat de ontwikkeling van Wekerom Oost vertraging oploopt. Het percentage van het totale aan‐ tal te ontwikkelen woningen in fase 1 betreft het aantal woningen dat zonder opheffing van de milieucontour tot ontwikke‐ ling kunnen worden gebracht. Op die manier kan ook zonder opheffing van de milieucontour een gedeelte van fase 2 ont‐ wikkeld worden voordat fase 1 geheel gereed is. Het noordelijke deelgebied zal daarmee pas tot ontwikkeling gebracht worden als het zuidelijke deelgebied grotendeels ontwikkeld is. Op deze manier blijft het toekomstige bouwverkeer ten behoeve van het noordelijk deelgebied zoveel mogelijk gescheiden van het woonverkeer van het zuidelijke deelgebied.
Woonverkeer zal namelijk afgewikkeld worden via het Dorpsplein en het bouwverkeer via de noordelijke ontsluiting met de Otterloseweg.
Tot slot is de waterbergende capaciteit van het noordelijke deelgebied onvoldoende als er verharding aan dit deelgebied wordt toegevoegd. De gehele waterberging in het zuidelijke deelgebied dient daarom aangelegd te zijn voordat woningen in dit deelgebied gerealiseerd worden.
De Wro bepaalt dat het exploitatieplan een uitwerking kan bevatten van de in de Wro opgenomen regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid. Op grond van deze bepaling wordt in dit exploitatieplan een nadere invulling gegeven met betrek‐ king tot de uitvoerbaarheid van de aangewezen woningbouwcategorie sociale koopwoningen.
Het eerste en tweede artikellid heeft betrekking op aantal en situering van sociale koopwoningen. In afwijking op de in de Bro vastgelegde maximale VON‐prijs van sociale koopwoningen van € 200.000,‐ (artikel 1.1.1, lid 1, sub e, Bro) wordt voor dit exploitatieplan een maximale VON‐prijs voor sociale koopwoningen aangehouden van € 215.000,‐ of € 230.000,‐ indien er voor de woning een energie‐index of een energie‐coëfficiënt gelijk aan of lager dan nul is afgegeven of met een maxi‐ maal primair fossiel energiegebruik dat gelijk is aan of lager is dan 0 kWh/m2 per jaar. Voor de sociale koopwoning hoog wordt voor dit exploitatieplan een maximale VON‐prijs aangehouden die gelijk ligt aan de grens van de Nationale Hypo‐ theekgarantie (€355.000,‐; prijspeil 1 januari 2022). Bij wijze van experiment op basis van de Crisis‐ en Herstelwet mag de maximaal toegestane verkoopprijs van sociale koopwoningen verhoogd worden naar de Nationale Hypotheekgarantiegrens van € 355.000,‐ (prijspeil 1 januari 2022). Voor de ontwikkeling van Wekerom‐Oost is binnen de toegestane bandbreedte gekozen voor een grens van € 230.000,‐ voor sociale koopwoningen. Voor de sociale koopwoningen hoog bepaalt de op dat moment geldende Nationale Hypotheekgarantiegrens de maximale VON‐prijs van deze woningen. Per 1 januari 2022 be‐ draagt deze grens € 355.000,‐ (prijspeil 1 januari 2022).
Het derde artikellid betreft een verbodsbepaling om speculatie met betrekking tot sociale koopwoningen tegen te gaan. De instandhoudingtermijn voor sociale koopwoning is vastgelegd in het Bro en bedraagt ten minste één jaar en maximaal 10 jaar (artikel 1.1.1, lid 1, sub e, Bro). Op basis van de gemeentelijke doelgroepenverordening geldt voor de gemeente een instandhoudingstermijn van 10 jaar voor zowel de sociale koopwoningen als de sociale koopwoningen hoog.