20
DEEL B HET EXPLOITATIEPLAN
1 BEGRENZING VAN HET EXPLOITATIEGEBIED
Het exploitatiegebied is begrensd zoals aangegeven in de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1.
2 EXPLOITATIEOPZET
De exploitatieopzet bestaat uit de tabellen 1 tot en met 10. De bruto-exploitatiebijdrage, die gehanteerd wordt
bij het verbinden van een betalingsvoorschrift aan een omgevingsvergunning voor het bouwen, wordt bepaald
op het bedrag zoals opgenomen in onderstaande tabel 11, tot stand gekomen door de stappen zoals gezet in
de tabellen 1 tot en met 10.
Als een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt verleend wordt daaraan de bruto-exploitatiebijdrage
gekoppeld die hoort bij de kavel waar de gronden van de aanvraag zich in bevinden en wel zoals opgenomen in
tabel 11.
NCW per 1-1-2023 Gemeente Arnhem
Aantal gewogen eenheden 54
Te verhalen per eenheid 23.173
Bruto bijdrage 1.251.351
Bruto exploitatiebijdrage
Tabel 11: Bruto-exploitatiebijdrage
Op de bruto-exploitatiebijdrage worden op grond van artikel 6.19 Wro, twee posten in mindering gebracht:
1. De inbrengwaarde voor de gronden van de betreffende kavel(s) waarvoor de omgevingsvergunning is
aangevraagd;
2. De kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen die de aanvrager heeft gemaakt voor de
kavels tot het moment van het indienen van de aanvraag. Een aftrek op dit onderdeel is in de
onderhavige situatie niet aan de orde; er zijn geen kosten voor geraamd in dit exploitatieplan.
Met het in mindering te brengen van deze twee aftrekposten op de bruto-exploitatiebijdrage wordt de netto-
exploitatiebijdrage bepaald en opgenomen in het betalingsvoorschrift in de omgevingsvergunning.
21
3 REGELS
ARTIKEL 1 FASERING
Voor de realisatie van het bouwprogramma, zoals dat is aangegeven in tabel 1 van de exploitatieopzet en in
paragraaf 4.8.2 van de Toelichting op de exploitatieopzet, geldt een realisatietermijn van 5 jaren gerekend
vanaf 1 januari 2023. De vergunning voor het bouwen dient binnen 5 jaren te zijn aangevraagd, gerekend vanaf
1 januari 2023.
22
4 BIJLAGEN BIJ HET EXPLOITATIEGEBIED, DE EXPLOITATIEOPZET EN DE REGELS
1 Kaart exploitatiegebied, bijlage 1
1537
1821
1727
42
352
280
306
139
140
351
141
779
138
1723
44
54
1825
1835
1828
18
2
9
1801
140
5
1802
1434
404
1406
306
305
307
279
1533
1695
1671
1654
1536
1447
551
1535
1832
1833
1822
1
8
3
1
403
1834
188
47
53
324
Tekeningnummer
Getekend
Gecontroleerd
16-11-2022
1 :
RvG
RV
A3
Gemeente Arnhem
Exploitatiegebied Paasbergflat
2022-ARN-A1117
Opp. ± 8508 m2
Datum
Schaal
Formaat
Eusebiusbuitensingel 53
6825 HZ Arnhem
Postbus 2142
6802 CC Arnhem
1000
Gewijzigd
Datum
- -
- -
- -
- -
- -
voor akkoord
Gemeente Arnhem, Sectie U, Nr 53
B
r
o
n
b
e
e
k
l
aa
n
4
6
K
l
o
o
s
t
e
r
s
t
r
a
a
t
4
8
R
o
s
e
n
d
a
a
l
s
e
w
e
g
1
3
5
-
1
8
1
1
1
6
6
-
6
6
/
7
3
8
7
-
1
3
3
7
5
62
2
8
4
7
6
0
3
8
4
9
5
0
54
9
4
4
7
3
7
7
1
7
A
6
4
1
1
8
3
-
22
9
5
2
5
6
4
A
6
9
Versie 1-18.7
Taxatierapport
Bronbeeklaan 66 te Arnhem
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 2.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Arnhem
Titel : Taxatierapport | Bronbeeklaan 66 te Arnhem
Opdrachtgever
: Gemeente Arnhem
Kenmerk : 2934.9-T1d1
Taxateurs : ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT
: S. Nonnekens BBE
Datum : 10 februari 2023
Status : Definitief
Gloudemans
Postbus 5044
5201 GA ’s-Hertogenbosch
Dorpstraat 28
5391 AW Nuland, gemeente ‘s-Hertogenbosch
T 073 641 33 12
I gloudemans.nl
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 3.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Inhoudsopgave
1.
Samenvatting ................................................................................................... 5
2. Opdracht .......................................................................................................... 7
2.1. Opdrachtgever ................................................................................................................... 7
2.2. Opdrachtnemer.................................................................................................................. 7
2.3. Taxateurs ........................................................................................................................... 7
2.4. Opdrachtverstrekking ........................................................................................................ 7
2.5. Onafhankelijkheid .............................................................................................................. 8
2.6. Doel van de taxatie ............................................................................................................ 8
2.7. Type taxatie ....................................................................................................................... 8
2.8. Te waarderen belang ........................................................................................................ 8
2.9. Taxatiebasis ...................................................................................................................... 9
2.10. Waardering inbrengwaarde/uitgifteprijs ............................................................................. 9
2.11. Stukken ............................................................................................................................ 10
2.12. Opname ........................................................................................................................... 10
2.13. Mate van inspectie .......................................................................................................... 10
2.14. Peildatum ......................................................................................................................... 10
2.15. Reactie van opdrachtgever ............................................................................................. 10
2.16. Versies ............................................................................................................................. 11
2.17. Aansprakelijkheid ............................................................................................................ 11
2.18. Conformiteit RICS/EVS/NRVT ........................................................................................ 11
2.19. Publicatie ......................................................................................................................... 11
2.20. Van toepassing zijnde tuchtrecht .................................................................................... 11
2.21. Algemene voorwaarden .................................................................................................. 11
3. Algemene en bijzondere uitgangspunten ................................................... 12
3.1. Algemene uitgangspunten ............................................................................................... 12
3.2. Bijzondere uitgangspunten .............................................................................................. 13
4. Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak .... 14
4.1. Kadastrale omschrijving .................................................................................................. 14
4.2. Rechthebbende ............................................................................................................... 14
4.3. Ligging van de onroerende zaak ..................................................................................... 15
4.4. Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak ............................................................. 15
4.5. Vergunningen .................................................................................................................. 17
4.6. Gebruik van de onroerende zaak .................................................................................... 17
4.7. Zakelijke rechten ............................................................................................................. 18
4.8. Publiekrechtelijke beperkingen ........................................................................................ 18
4.9. Bestemming van de onroerende zaak ............................................................................ 18
4.10. Beoordeling en onderbouwing courantheid ..................................................................... 21
5. Uitgangspunten waardering ......................................................................... 22
5.1. Inleiding ........................................................................................................................... 22
5.2. Overwegingen bij de waardering ..................................................................................... 22
5.3. Gebruikte methode .......................................................................................................... 23
6. Waardering inbrengwaarde .......................................................................... 24
6.1. Inleiding ........................................................................................................................... 24
6.2. Inbrengwaarde recht van erfpacht................................................................................... 24
6.3. Inbrengwaarde bloot eigendom ....................................................................................... 24
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 4.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
7. Waardering uitgifteprijs ................................................................................ 28
7.1. Inleiding ........................................................................................................................... 28
7.2. Programma ...................................................................................................................... 28
7.3. Grondwaarde sociale huurwoningen ............................................................................... 29
7.4. Grondwaarde vrije sector ................................................................................................ 30
7.5. Uitgifteprijs ....................................................................................................................... 32
8. Conclusie ....................................................................................................... 33
8.1. Inbrengwaarde erfpachter ............................................................................................... 33
8.2. Inbrengwaarde bloot eigendom ....................................................................................... 33
8.3. Uitgifteprijs ....................................................................................................................... 34
8.4. Back-testing ..................................................................................................................... 34
8.5. Onzekerheden taxatie ..................................................................................................... 34
8.6. Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 35
8.7. Finale raming inbrengwaarden: ....................................................................................... 35
8.8. Raming van uitgifteprijs ................................................................................................... 36
9. Plausibiliteitsverklaring ................................................................................ 37
10. Bijlagen .......................................................................................................... 38
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 5.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
1. Samenvatting
Dit advies heeft betrekking op de volgende onroerende zaak, plaatselijk bekend als de
Paasbergflat gelegen aan de Bronbeeklaan 66 te Arnhem.
De te taxeren onroerende zaak staat kadastraal bekend als:
gemeente sectie nummer grootte
te taxeren
gedeelte
Arnhem U 53 0.85.08 ha 0.85.08 ha
Door de opdrachtgever is verzocht om de onroerende zaak te taxeren in verband met het
opstellen van een exploitatieplan. Hierin is verzocht de inbrengwaarde en uitgifteprijs van de
onroerende zaak te bepalen.
Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de
inbrengwaarde/uitgifteprijs geschat op:
Inbrengwaarde erfpachter
a. Inbrengwaarde gronden:
€ 1,00 (zegge: één euro)
b. Inbrengwaarde opstallen:
Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats.
c. Kosten van vrijmaken van rechten:
Geraamde kosten van beëindiging erfpachtcontract € 100.000,00
(zegge: honderdduizend euro)
d. Sloopkosten:
Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats.
Inbrengwaarde bloot eigendom
a. Inbrengwaarde gronden:
€ 1.000.000,00 (zegge: één miljoen euro)
b. Inbrengwaarde opstallen:
Deze blijven buiten toepassing want deze worden niet gesloopt en zijn eigendom van
erfpachter.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 6.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
c. Kosten van vrijmaken van rechten:
Geraamde kosten van beëindiging erfpachtcontract € 100.000,00
(zegge: honderdduizend euro)
d. Sloopkosten:
Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats
Raming van uitgifteprijs
Uitgifteprijs gronden:
€ 1.950.000,00 (zegge: één miljoen negenhonderdvijftig euro)
Bij deze waardering zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 7.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
2. Opdracht
2.1. Opdrachtgever
Opdrachtgever
Gemeente Arnhem
Contactpersoon
De heer R. den Boeft
Adres
Postbus 99
Postcode
6800 AB
Plaats
ARNHEM
Telefoon
0800 1809
E-mail
remco.den.boeft@arnhem.nl
2.2. Opdrachtnemer
Opdrachtnemer
Gloudemans
Contactpersoon
De heer T.A. te Winkel
Adres
Postbus 5044
Postcode
5201 GA
Plaats
‘s-HERTOGENBOSCH
Telefoon
073 641 33 12
E-mail
btewinkel@gloudemans.nl
2.3. Taxateurs
Taxateurs
ir.ing. T.A. te Winkel MRICS RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur
6207912 (RICS Valuation Scheme, registered valuer), RT586908102
(NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Bedrijfsmatig
Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed), D0223 (LRGD), NVM en Register
DOBS
S. Nonnekens BBE, vastgoedadviseur
MG730254895 (NRVT, Gezel Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed)
De taxateurs verklaren over voldoende kennis en ervaring te beschikken om de onderhavige
taxatie te kunnen verrichten.
2.4. Opdrachtverstrekking
Op 2 februari 2023 heeft opdrachtgever per e-mail opdracht verstrekt tot het uitvoeren van
onderhavige opdracht. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 8.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
2.5. Onafhankelijkheid
a. Taxateurs verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen
banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateurs die de schijn kunnen opwekken
dat de onafhankelijkheid van de taxateurs in twijfel moet worden getrokken.
b. Taxateurs verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak.
c. Taxateurs verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van
de uitkomst van de taxatie van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium
dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen minder dan 25%
1
vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet
financieel afhankelijk is van opdrachtgever.
2.6. Doel van de taxatie
Het doel van de taxatie inbrengwaarde is inzicht te geven in de inbrengwaarde van de gronden
ten behoeve van een exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 van de Wet ruimtelijke
ordening. Dit houdt in dat de taxatiewerkzaamheden onafhankelijk zullen moeten gebeuren.
Hieraan stelt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State strengere eisen conform
het NRVT. Voor de taxatie zullen taxateurs dan ook rekening houden met de wettelijke eisen,
alsmede de jurisprudentie van de Afdeling.
In het verlengde hiervan is verzocht de uitgifteprijs van de onroerende zaak te bepalen.
2.7. Type taxatie
Als onderdeel van de werkzaamheden heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek
plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering,
behoudens daar waar anders in dit rapport is vermeld.
2.8. Te waarderen belang
Het te waarderen omvat het recht van erfpacht van de onroerende zaak. De onroerende zaak
is lokaal bekend als de “Paasbergflat” en kadastraal bekend als gemeente Arnhem, sectie U
nummer 53.
1
Dit percentage is opgenomen in het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT 2020
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 9.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
2.9. Taxatiebasis
De inbrengwaarde bestaat volgens artikel 6.2.3 Bro uit de volgende kosten:
Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet, worden, voor
zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend
de ramingen van:
a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;
b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten
worden gesloopt;
c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke
rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;
d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen,
kabels en leidingen in het exploitatiegebied.
Aangezien het taxatierapport is gebaseerd op een wettelijke grondslag, kan bij de waardering
niet worden aangesloten bij reguliere waardebegrippen, zoals bijvoorbeeld zijn opgenomen in
het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
Nu bij de bepaling van de inbrengwaarde moet worden aangesloten bij het wettelijk kader als
bedoeld in artikel 40 b t/m f Onteigeningswet, hanteren taxateurs als taxatiebasis voor de
raming het begrip werkelijke waarde. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in
artikel 40b Ow en bijbehorende jurisprudentie.
2.10. Waardering inbrengwaarde/uitgifteprijs
Taxateurs hebben voor het bepalen van de inbrengwaarde/uitgifteprijs kennis genomen van
de jurisprudentie ten aanzien van te handhaven opstallen. In het ontwerpbestemmingsplan
“Chw Bronbeek 66” is aangegeven dat renovatie de voorkeur geniet boven sloop. De
gemeente heeft aangegeven de bestaande opstallen te handhaven en niet te slopen. In de
uitspraak van de Raad van State ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839 is een vergelijkbare casus
waarin de opstallen gehandhaafd blijven (niet gesloopt worden) en hierom niet meegenomen
hoeven worden tot de inbrengwaarde.
Uitsnede RvS ECLI:NL:RVS:2011:BQ6839
Taxateurs zullen voor het bepalen van de inbrengwaarde en uitgifteprijs de opstallen derhalve
buiten beschouwing laten.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 10.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
2.11. Stukken
De taxateurs hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken:
a.
kadastrale informatie (bijlage 1)
b.
uittreksel Kamer van Koophandel – Stichting Zorgwonen Bronbeek (bijlage 2)
c.
erfpachtakte 1968 – Bronbeeklaan 66-68 (Hyp4 3516/79) (bijlage 3)
d.
ruimtelijke plannen zoals beschreven in § 4.9 van dit rapport
e.
informatie over bodem en grondwater op www.bodemloket.nl
f.
informatie op bagviewer.kadaster.nl
g.
informatie over het energielabel op www.EP-online.nl
2.12. Opname
De taxateurs hebben de onroerende zaak op 18 januari 2023 bezocht en opgenomen, in
aanwezigheid van de heer D. zur Lage (adviseur erfpachter) en de heer ing. H.W. Bijsterbosch
(adviseur opdrachtgever).
2.13. Mate van inspectie
Tijdens de opname is het gehele object opgenomen behoudens de technische ruimte en
diverse zelfstandige wooneenheden. Taxateurs hebben niet alle zelfstandige wooneenheden
opgenomen aangezien er een grote mate van repetitie in het object aanwezig is.
2.14. Peildatum
De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de
getaxeerde waarde. De taxatie is verricht per peildatum 1 januari 2023.
De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die
na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in de waardering
meegenomen.
2.15. Reactie van opdrachtgever
Op 8 februari 2023 is een concepttaxatierapport (met kenmerk 2934.9-T1c1) verstrekt aan
opdrachtgever. Op 9 februari 2023 heeft opdrachtgever een reactie gegeven op het
conceptrapport. Er is aangegeven dat er een nieuwe plankostenscan beschikbaar is, deze
hebben taxateurs verwerkt in de tweede conceptrapport (met kenmerk 2934.9-T1c2). Op 9
februari 2023 is een tweede conceptrapportage (met kenmerk 2934.9-T1c2) verstrekt aan
opdrachtgever. Op 9 februari 2023 heeft opdrachtgever aangegeven dat deze
conceptrapportage zonder aanpassing definitief gemaakt mag worden. Op 10 februari 2023 is
een definitieve rapportage verstrekt aan opdrachtgever.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 11.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
2.16. Versies
Taxateurs hebben voor de volledigheid de historische rapporten inzichtelijk gemaakt.
#
Kenmerk
Taxatietype
Status
Peildatum
Verzend-
datum
1.
T1c1
Volledige taxatie
Concept
01-01-2023
08-02-2023
2.
T1c2
Volledige taxatie
Concept
01-01-2023
09-02-2023
3.
T1d1
Volledige taxatie
Definitief
01-01-2023
10-02-2023
Is de afwijking in totaal meer dan 5%
2
: n.v.t.
Toelichting bij afwijking van meer dan 5%: n.v.t.
Tot heden zijn 3 versies verstrekt aan opdrachtgever.
2.17. Aansprakelijkheid
Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever
en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.
2.18. Conformiteit RICS/EVS/NRVT
Dit taxatierapport voldoet aan de RICS-taxatiestandaarden zoals zijn opgenomen in het Red
Book d.d. 31 juli 2020, alsmede de EVS. De taxateurs verklaren dat zij op de hoogte zijn van
en dat zij hebben gehandeld overeenkomstig deze taxatiestandaard. Daarnaast zijn het
Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT, Reglement Definities NRVT, Reglement
Kamers NRVT alsmede de praktijkhandreiking van de desbetreffende kamer onverkort van
toepassing. Bij tegenstrijdigheden tussen de regelgeving prevaleert de EVS.
2.19. Publicatie
Publicatie van (gedeelten van) dit taxatierapport dan wel het delen van het rapport is slechts
toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Daarbij dient
opdrachtgever te voorkomen dat door het verstrekken dan wel delen van het taxatierapport
concurrentiegevoelige informatie wordt verstrekt aan een derde die daarover anders geen
beschikking had gekregen. Opdrachtgever is ermee bekend dat het rapport tevens in het kader
van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien.
2.20. Van toepassing zijnde tuchtrecht
Op het handelen van de taxateurs is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed
Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de
taxateurs zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in § 2.3).
2.21. Algemene voorwaarden
Op de dienstverlening door Gloudemans is de Regeling van Rentmeesters 2020 van
toepassing.
2
Dit betreft de afwijking tussen het laatste concept(en) en definitieve rapportage. Het verschil tussen één eerdere definitieve
rapportage en vernieuwde rapportage zal kunnen worden teruggelezen in de back-testing (§8.4).
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 12.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
3. Algemene en bijzondere uitgangspunten
3.1. Algemene uitgangspunten
Titelonderzoek
Ten behoeve van deze taxatie hebben taxateurs een titelonderzoek uitgevoerd. Hiervoor is
gebruikgemaakt van de informatie die verkrijgbaar is uit de laatste akte van levering. Voor
eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten en beperkingen wordt verwezen naar
paragraaf 4.7.
Toestand van bodem en grondwater
In het kader van deze taxatie is beperkt nader onderzoek verricht naar de milieuhygiënische
toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou
kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de taxatie
geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik
conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik of het voorgenomen gebruik in
de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen.
Om in te schatten in hoeverre bovengenoemd uitgangspunt realistisch is hebben taxateurs
www.bodemloket.nl
geraadpleegd om na te gaan of er informatie beschikbaar is over
verontreinigingen op of in de te taxeren onroerende zaak, dan wel in de omgeving, op basis
waarvan het vermoeden kan bestaan dat er ook verontreinigingen op de te taxeren onroerende
zaak aanwezig zijn. Hierop wordt nader ingegaan in §
4.4.
Bestemmingsplaninformatie
In het kader van deze taxatie is het bestemmingsplan geraadpleegd op
www.ruimtelijkeplannen.nl
. Als uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat deze informatie
actueel en volledig is.
Publiekrechtelijke beperkingen
De taxateurs hebben in het kader van deze taxatie kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als
uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals
weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn.
Valuta en omzetbelasting
Alle in het rapport genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders
vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 13.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Maatvoering onroerende zaken
De oppervlakten van de onroerende zaak is niet ingemeten conform de NEN 2580. Dit gelet
op het feit dat de opstallen buiten beschouwing worden gelaten (zie voor meer informatie
§ 2.10). Derhalve is aansluiting gezocht bij oppervlakte gegevens uit het Kadaster. Op het
moment dat deze oppervlakte afwijkt van de feitelijke situatie dient de taxatie hierop te worden
geactualiseerd.
3.2. Bijzondere uitgangspunten
Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt
gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en
omstandigheden die bestaan op de peildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden
verwacht dat een kandidaat-koper deze zou hanteren op de peildatum.
In het kader van de opdracht zijn geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee
bij de waardering rekening dient te worden gehouden.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 14.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
4. Omschrijving juridische en feitelijke situatie van de onroerende zaak
4.1. Kadastrale omschrijving
gemeente sectie nummer grootte
te taxeren
gedeelte
Arnhem U 53 0.85.08 ha 0.85.08 ha
Uitsnede Kadaster (bron: www.kadaster.nl)
4.2. Rechthebbende
Blijkens informatie van het Kadaster (volledig bijgewerkt t/m 21 november 2022) berust het
eigendom van de onroerende zaak bij:
Eigendom
Gerechtigde
Gemeente Arnhem
Adres
Eusebiusbuitensingel 53
Postcode
6828 HZ
Plaats
ARNHEM
Recht van erfpacht
Gerechtigde
Stichting Zorgwonen Bronbeek
Adres
Lochtstraat 61
Postcode
5126 ER
Plaats
GILZE
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 15.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
4.3. Ligging van de onroerende zaak
De onroerende zaak is gelegen aan de Bronbeeklaan 66-68 in Arnhem. De onroerende zaak
is bereikbaar via de Bronbeeklaan. In de omgeving worden voornamelijk woningen en groen
aangetroffen.
Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)
Uitsnede NVM GeoWeb
4.4. Feitelijke omschrijving van de onroerende zaak
De onroerende zaak omvat een complex met (on-)zelfstandige wooneenheden, plaatselijk
bekend als de Paasbergflat. In de omgeving worden voornamelijk woningen en groen
aangetroffen.
Ten tijde van de opname bleek dat de verdiepingen van de opstal zich grotendeels in
oorspronkelijke staat bevonden. Vanaf de voorzijde gezien in het linker stramien waren nieuwe
balustrades aangebracht. Op de begane grond waren een aantal wooneenheden groter
gemaakt en voorzien van een nieuwe badkamer en/of keuken, echter niet op uniforme wijze.
Verder was er sprake van braakschade en opengebroken plafonds. De installaties waren ten
tijde van de opname niet toegankelijk.
Bouwjaar: 1968-1970
3
Vloeroppervlak: 4.958 m² bvo
4
3
De BAG-viewer geeft een oorspronkelijk bouwjaar 1900 aan. Zoals in de erfpachtakte (1968) is benoemd mag de grond
uitsluitend worden gebezigd voor het bouwen en hebben van een bejaardenhuis met aanhorigheden. Taxateurs nemen hierom
aan dat de bouw binnen twee jaar naar uitgifte is gerealiseerd.
4
Taxateurs hebben deze informatie gebaseerd op basis van een inmeting (bijlage 4) verzorgd door bouwkostendeskundigen van
Vaecon. Hierin is zichtbaar dat er een bruto vloeroppervlak aanwezig is van 4.958 m
2
bvo.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 16.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Ondanks dat de opstallen buiten beschouwing worden gelaten hebben taxateurs een beknopte
omschrijving van de globale bouwkundige toestand en onderhoudsstaat omschreven. Het
globale beeld van de bouwkundige toestand van het object als geheel is redelijk. De
onderhoudsstaat is slecht tot redelijk. Dit onder andere als gevolg van niet-afgeronde
werkzaamheden, lekkages, inbraakschade en vernielingen. Deze beoordeling gebeurt op
basis van een visuele - steekproefsgewijze - inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt
gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken
zijn. Zie bijlage 5 voor het volledige fotoblad.
Toestand van bodem en grondwater
Taxateurs hebben beperkt onderzoek gedaan naar de situatie van de bodem en het
grondwater ter plaatse van de onroerende zaak middels de informatie die beschikbaar is via
www.bodemloket.nl
. Uit dit onderzoek is gebleken dat er geen informatie beschikbaar is
omtrent de bodem- en grondwaterkwaliteit via Bodemloket. Taxateurs hebben tevens de
“Bodeminformatie op de kaart” van de gemeente Arnhem geraadpleegd. Hieruit blijkt eveneens
dat er geen openbare informatie beschikbaar is.
Uitsnede “Bodeminformatie op de kaart” – gemeente Arnhem
Geadviseerd wordt alvorens tot aankoop te besluiten een onderzoek in te stellen naar de
toestand van de bodem- en waterkwaliteit.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 17.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Asbest
In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van
asbest en parasieten. Gelet op het bouwjaar van de onroerende zaak, wordt de kans op de
aanwezigheid van asbest door taxateurs aanwezig geacht.
4.5. Vergunningen
Bouwvergunning
De opstallen zullen voor deze taxatie buiten beschouwing worden gelaten. Derhalve hebben
taxateurs geen kennis genomen van enige bouwvergunning of omgevingsvergunning voor
bouwen.
4.6. Gebruik van de onroerende zaak
Huidig gebruik
Bij de opname stond de flat leeg.
De gemeente heeft aangegeven dat per peildatum geen enkel gebruik is toegestaan als gevolg
van het voorbereidingsbesluit met kenmerk NL.IMRO.0202.VBB1002-0301 en daarop volgend
ontwerpbestemmingsplan met kenmerk NL.IMRO.0202.1018-0201. Zie
www.ruimtelijkeplannen.nl
met de voorgenoemde identificatienummers voor meer informatie
omtrent het voorbereidingsbesluit en ontwerpbestemmingsplan.
De gemeente Arnhem heeft de volgende informatie verstrekt:
“Sinds januari 2021 ligt er een voorbereidingsbesluit op de Paasbergflat. Dit betekent
dat vanaf die datum het bestaande gebruik is bevroren. Op die datum stond de flat leeg.
Elk gebruik na die datum is dus niet toegestaan. In de loop van 2021 is de flat toch weer
illegaal bewoond. In april 2022 is hiertegen opgetreden met een handhavingsbesluit. Op
straffe van een dwangsom moest het pand op 1 september 2022 leeg zijn.”
Het is dus niet mogelijk de onroerende zaak op een enkele wijze te gebruiken op basis van de
vigerende bestemming.
Beoogd gebruik
De gemeente Arnhem is voornemens de onroerende zaak aan te wenden ten behoeve van
maximaal 54 wooneenheden. Om dit mogelijk te maken is het ontwerpbestemmingsplan ter
inzage gelegd .
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 18.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
4.7. Zakelijke rechten
4.7.1. Recht van erfpacht
Op de onroerende zaak rust een recht van erfpacht. De bepalingen uit het erfpachtcontract
kunnen beknopt als volgt worden samengevat:
Expiratiedatum contract
17 augustus 2039
Resterende looptijd
16,64 jaar
Canon per peildatum
€ 5.820,00
Indexatie canon
0,00%
In overeenkomst bestemd tot
Bejaardenhuis met aanhorigheden
Einde erfpachtrecht
Vergoeding van de waarde van de opstallen
Voor het overige uit de laatste akte van levering die is opgevraagd (Hyp4 73876/167) blijken
geen eventuele met de onroerende zaak verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden
als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en
beperkingen, kenbaar uit de openbare registers als bedoeld in artikel 16 Boek 3 BW en andere
akten waarbij vooromschreven rechten werden gevestigd. Tevens zijn naar de mededeling van
belanghebbenden in de openbare registers of andere akten geen bepalingen opgenomen die
een wezenlijk zware belasting betekenen. Behoudens het recht van erfpacht zoals vermeld in
§ 4.2.
4.8. Publiekrechtelijke beperkingen
Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak de volgende beperkingen
bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie:
a. Wet voorkeursrecht gemeenten: Besluit aanwijzing gronden (Hyp4 83679/00145)
4.9. Bestemming van de onroerende zaak
Vigerend bestemmingsplan
De onroerende zaak is gelegen in het
bestemmingsplan “Velperweg e.o.” van de
gemeente Arnhem, vastgesteld door de
raad van deze gemeente op 27 november
2017 en onherroepelijk geworden.
In dit bestemmingsplan is de onroerende
zaak bestemd tot enkelbestemming
“Maatschappelijk” en
dubbelbestemmingen “Waarde –
Archeologie (hoge verwachting)” en
“Waarde – Geomorfologie”. Het maximale
bebouwingspercentage bedraagt 70%, de
maximum bouwhoogte bedraagt 18 m
1
. De gronden met de bestemming “Maatschappelijk” zijn
bestemd voor:
a. onderwijs en zaalsport;
b. gezondheids- en welzijnszorg;
c. levensbeschouwelijke functies;
Fragment verbeelding
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 19.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
d. politieke-, belangen- en ideële organisaties/verenigingen en hobbyclubs;
e. openbare dienstverlening;
f. functies vergelijkbaar met die genoemd onder a. tot en met e. van dit lid;
g. dienstwoningen;
en uitsluitend voor:
h. kassenbouw, ter plaatse van de aanduiding ‘kas’ (ks);
en ondergeschikt voor:
i. voorzieningen ten behoeve van het verkeer, water, groen- en speelvoorzieningen en
straatmeubilair;
j. ondergeschikte horeca en detailhandel, uitsluitend ten dienste van bovengenoemde
bestemmingsomschrijvingen.
De voor “Waarde – Archeologie (hoge verwachting)” aangewezen gronden zijn naast de
andere daar voorkomende bestemming, mede bestemd voor de bescherming en het behoud
van de op en/of in deze gronden voorkomende archeologische waarden.
De voor “Waarde – Geomorfologie” aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar
voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor bescherming en instandhouding van de
aanwezige leemlagen en de doorstroming van beken.
Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het
bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te
raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl
(referentie NL.IMRO.0202.807-0301).
Voorbereidingsbesluit Bronbeeklaan 66 - Kloosterstraat
Op 22 december 2021 heeft de gemeente Arnhem een voorbereidingsbesluit voor het perceel
Bronbeeklaan 66 – Kloosterstraat vastgesteld. Het besluit omvat het volgende:
Uitsnede www.ruimtelijkeplannen.nl
Voor een nadere omschrijving van het voorbereidingsbesluit wordt verwezen naar de
verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl
(referentie NL.IMRO.0202.VBB1002-0301).
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 20.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Ontwerpbestemmingsplan
Op 28 december 2022 heeft de
gemeente Arnhem een
ontwerpbestemmingsplan ter inzage
gelegd. In dit ontwerpbestemmingsplan
heeft de onroerende zaak de bestemming
enkelbestemming “Wonen”,
dubbelbestemmingen “Waarde –
Archeologie (hoge verwachting)” en
“Waarde – Geomorfologie”. Het maximum
bebouwingspercentage en bouwhoogte
bedraagt respectievelijk 70% en 18 m
1
. De
gronden met de bestemming “Wonen” zijn
bestemd voor:
a. het wonen, uitsluitend in de vorm van zelfstandige woningen, met een maximum van 54
zelfstandige woningen, hieronder niet begrepen:
1. bewoning van woonwagens of woonschepen, en:
2. bijzondere woonvormen
5
;
en daaraan ondergeschikt voor:
b. groen- en speelvoorzieningen;
c. watergangen, waterpartijen, waterinfiltratievoorzieningen en andere voorzieningen voor
de waterhuishouding;
d. parkeren en verblijfsgebieden;
e. nutsvoorzieningen.
De volgende bouwregels zijn vermeld in het ontwerpbestemmingsplan:
Uitsnede www.ruimtelijkeplannen.nl
5
Een woonvorm waar bewoners nagenoeg zelfstandig wonen met (voorzieningen voor) verzorging en begeleiding (ook 24-uurs
begeleiding) en daar niet verblijven met het doel om therapeutisch behandeld te worden.
Fragment verbeelding
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 21.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het voorontwerp-
bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te
raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl
(referentie NL.IMRO.0202.1018-0201).
4.10. Beoordeling en onderbouwing courantheid
Locatiebeoordeling
De onroerende zaak is gunstig gelegen aan de Bronbeeklaan in Arnhem. De flat ligt aan de
rand van een nette woonwijk en groen. Taxateurs hebben tevens gekeken naar de
WalkScore.com hieruit komt naar voren dat er een Walk Score is van 69 (op een schaal van
100). Dit betekend dat er meerdere voorzieningen per voet bereikbaar zijn.
Uitsnede WalkScore.com – Walk Score 69/100
Objectbeoordeling
De flat bevond zich bij de opname nog grotendeels in de oorspronkelijke staat en voldoet qua
indeling niet aan het nieuwe bestemmingsplan. Zoals aangegeven blijft de opstal verder buiten
beschouwing in de waardering.
Mate van verhuur-/verkoopbaarheid/gebruik
Voor de verhuur- en verkoopbaarheid van het recht van erfpacht geldt dat nu het object niet
gebruikt mag worden en gelet op het erfpachtcontract is het recht van erfpacht naar
verwachting moeilijk verkoopbaar.
Naar verwachting is het object op basis van de voorgenomen bestemming en vrij van erfpacht
als woonobject gelet op de vraag naar woningen goed verkoopbaar, zij het dat de kring van
kopers voor een bestaand gebouw vermoedelijk beperkter is dan voor nieuwbouw.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 22.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
5. Uitgangspunten waardering
5.1. Inleiding
De opdracht omvat het waarderen van de inbrengwaarde en de uitgifteprijs van de
Bronkbeeklaan 66 te Arnhem. In de navolgende hoofdstukken zullen taxateurs nader
toelichten hoe beide waardering worden aangevlogen.
5.2. Overwegingen bij de waardering
Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de taxateurs een swot-
analyse
6
opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper
in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van
de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen taxateurs tot de volgende analyse.
Strengths
Weaknesses
• Gelegen in een groene omgeving.
• Voldoende parkeren op eigen terrein en
in het openbaar gebied.
• Het gebruik is publiekrechtelijk bevroren
op basis van het voorbereidingsbesluit
en hieropvolgend ontwerpbestemmings-
plan.
• Het gebruik binnen het privaatrechtelijk
recht van erfpacht omvat enkel het
gebruik als bejaardentehuis met
aanhorigheden.
• In het ontwerpbestemmingsplan zijn 54
wooneenheden. Dit aantal is beperkt in
relatie tot de bouwvolume die
gerealiseerd kan worden binnen het
bouwvlak.
Opportunities
Threats
• De mogelijkheid om naar herziening van
de erfpachtovereenkomst en bestem-
mings
wijziging de onroerende zaak te
gebruiken als woningen (met de
bestemming “wonen”). Dit mede gelet op
de huidige woningnood en vraag naar
betaalbare woonruimte.
•
Renovatie en transformatie naar
zelfstandige wooneenheden.
• Aanhoudende vraag naar woningen.
• Algemene economische ontwikkelingen.
Hierdoor kan de vraag verder afnemen
alsmede bouwkosten verder toenemen.
• De huidige inflatie zorgt voor een lagere
koopkracht/
bestedingsniveau. Hierdoor
kan de vraag afnemen.
6
Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 23.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
5.3. Gebruikte methode
Voor het taxeren van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de
inkomstenbenadering en de kostenbenadering.
1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de
waarde geschat aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van
het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te taxeren object
(vergelijkingsmethode).
2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de
toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of
netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode
(DCF) of de residuele waardemethode.
3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties
zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat
het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde
op herbouw- of vervangingskosten.
Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de taxateurs gebruikgemaakt van de
vergelijkingsmethode en residuele waardebepalingsmethode.
Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die
gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient
rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging,
de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod,
et cetera.
De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing
is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of
bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'.
Door de productiekosten (stichtingskosten en indien van toepassing vervaardigingskosten voor
bouwrijpe en uitgeefbare grond) in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na
realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men
maximaal zou kunnen besteden bij verwerving van de grond in geval van een neutraal resultaat
van deze marktwaarde minus deze productiekosten. Van belang bij de residuele
waardebepalingsmethode is te onderscheiden voor welke staat van onbebouwde grond de
waardebepaling van de gronden wordt uitgevoerd: in ruwe staat of in bouwrijpe staat. Dit komt
tot uitdrukking in de geraamde productiekosten. De productiekosten in de waardebepaling voor
onbebouwde gronden in bouwrijpe staat bestaan uit stichtingskosten. De productiekosten in
de waardebepaling voor onbebouwde gronden in ruwe staat bestaan uit stichtingskosten en
uit vervaardigingskosten voor onder andere het wijzigen van het bestemmingsplan, bouwrijp
maken van de gronden en woonrijp maken van het openbaar gebied. Bij de residuele
waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van
de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel
van grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele
waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 24.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
6. Waardering inbrengwaarde
6.1. Inleiding
Voor het bepalen van de inbrengwaarde hebben taxateurs aangegeven in § 2.10 dat er gelet
op jurisprudentie wordt uitgegaan van de grondwaarde. De opstallen blijven gehandhaafd en
zullen worden getransformeerd naar woningen. Deze blijven buiten beschouwing bij de
waardering van de inbrengwaarde.
Voor het bepalen van de inbrengwaarde kijken taxateurs naar de inbrengwaarde van het recht
van erfpacht en de inbrengwaarde van het bloot eigendom. Bij het bepalen van de
inbrengwaarde van het recht van erfpacht zal gekeken worden naar de gebruiksmogelijkheden
binnen het erfpachtcontract. Hieruit komt naar voren dat het huidige gebruik enkel voorschrijft
dat er “bejaardenhuis met aanhorigheden” kan worden geëxploiteerd.
Voor het bepalen van de inbrengwaarde van het bloot eigendom maken taxateurs een analyse
van de optimale aanwending op basis van de grondwaarde behorende bij de bestemming
“Maatschappelijk” alsmede naar een verwachtingswaarde op basis van de voorgenomen
bestemming “Wonen”.
6.2. Inbrengwaarde recht van erfpacht
Taxateurs merken op dat op basis van de voorbereidingsbesluiten en
ontwerpbestemmingsplan geen feitelijk gebruik meer mogelijk is. Het overgangsrecht is niet
meer van toepassing op deze locatie. Rekening houdend met het feit dat er op basis van de
erfpachtovereenkomst sprake is van een betalingsverplichting (canon) zal elke redelijk handelt
en denkend koper géén waarde toekennen aan het recht van erfpacht. Er zijn verplichtingen,
maar er zijn géén gebruiksmogelijkheden. Voorts wordt opgemerkt dat voor zoverre in de
toekomst een ander gebruik wel mogelijk is, eerst het privaatrechtelijke gebruik moet worden
herzien, waarbij de gemeente de canon kan herzien, zodat de eventuele waardeontwikkeling
dan ook aan de gemeente toekomt en niet aan de erfpachter. Voor het bepalen van de
inbrengwaarde van het recht van erfpacht heeft de toekomstige ontwikkeling dan ook geen
meerwaarde.
Op basis van het voorgaande hanteren taxateurs voor de inbrengwaarde van € 1,00 voor het
recht van erfpacht (zonder opstallen).
6.3. Inbrengwaarde bloot eigendom
Voor het bepalen van de inbrengwaarde van het bloot eigendom zullen taxateurs kijken naar
de grondwaarde op basis van de bestemming “Maatschappelijk” behorende bij het gebruik als
“bejaardenhuis met aanhorigheden”. Tevens zullen taxateurs inzichtelijk maken wat de
verwachtingswaarde is op basis van de voorgenomen bestemming “Wonen”.
6.3.1. Waarde bloot eigendom op basis van bestemming “Maatschappelijk”
Taxateurs hebben voor het bepalen van de grondwaarde op basis van de bestemming
“Maatschappelijk” gekeken naar grondprijsbrieven van diverse gemeenten in Gelderland. De
volgende grondprijsbrieven hebben taxateurs gevonden.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 25.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Gemeente
Jaar
Grondwaarde
Arnhem
2022
€ 180,00 per m
2
(bvo)
Lingewaard
2022-2023
€ 190,00 per m
2
(bvo)
Nijkerk
2021
€ 175,00 per m
2
(bvo)
Op basis van de voorgaande is een bandbreedte zichtbaar tussen de € 175,00 en
€ 200,00 per m
2
(bvo). Op basis van de Floor Space Index (FSI) groter of kleiner dan 1 wordt
bepaald of de grondwaarde wordt berekend over het kaveloppervlak danwel over het bruto
vloeroppervlak. Het grondprijsbeleid van de gemeente Arnhem past binnen deze bandbreedte.
Hierom hanteren taxateurs een maatschappelijke grondwaarde van € 180,00 per m
2
(bvo).
Taxateurs vinden het niet aannemelijk dat er vraag is om de extra bebouwingsmogelijkheden
binnen de maatschappelijke bestemming te benutten. Derhalve kennen taxateurs geen waarde
toe aan deze onbenutte bebouwingsmogelijkheden.
Rekening houdend met het bestaande bruto vloeroppervlak (4.959 m
2
bvo) en de
kaveloppervlak (8.508 m
2
) volgt een FSI kleiner dan 1. Hierdoor dient de maatschappelijke
grondwaarde bepaald te worden op basis van de kavelgrootte. Uitgaande van een oppervlakte
van 8.508 m
2
volgt een grondwaarde van het geheel van 8.508 m
2
x € 180,00 is
€ 1.531.440,00.
Zoals aangegeven is als uitgangspunt genomen dat de bebouwing gehandhaafd blijft binnen
de beoogde ontwikkeling. Taxateurs zijn van oordeel dat er een depreciatie
7
op deze waarde
moet worden toegepast omdat er sprake is van een reeds bebouwd perceel. De huidige
bebouwing beperkt de inrichtingsvrijheid van een koper ten opzichte van een perceel zonder
bebouwing.
Vanwege de bebouwde staat van de grond hanteren taxateurs een depreciatie van 25% ten
opzichte van onbebouwde grond. Dit resulteert in een grondwaarde van € 1.531.440,00 x 0,75
maakt € 1.148.580,00, afgerond € 1.150.000,00.
Taxateurs hebben voor het bepalen van de waarde van het bloot eigendom op basis van de
bestemming “Maatschappelijk” gekeken naar de contante waarde van de canon en
eindwaarde per peildatum. De volgende uitgangspunten hebben taxateurs gehanteerd voor
het bepalen van de waarde van het bloot eigendom.
Peildatum
1 januari 2023
Looptijd tot
16 augustus 2039
Duur looptijd
16,64 jaar
Indexatie canon
0,00% (o.b.v. erfpachtcontract)
Waardestijging grond
2,00%
Disconteringsvoet canon
5,00%
Disconteringsvoet eindwaarde grond
5,00%
Waarde grond (zonder opstallen)
€ 1.150.000,00
7
RICS, Briefing paper “Taxeren bij erfpacht”, Bij stedelijke erfpacht is de depreciatiefactor vaak een vast percentage dat is afgeleid
van een onbebouwde bouwkavel in vol eigendom. Den Haag (45%), Amsterdam (25%) en Staatsbosbeheer (25%).
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 26.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Op basis van deze parameters volgt een waarde van het bloot eigendom (maatschappelijk)
van € 750.000,00. Zie bijlage 6 voor de volledige berekening.
6.3.2. Waarde bloot eigendom op basis van bestemming “Wonen”
Taxateurs hebben voor het bepalen van de inbrengwaarde tevens gekeken naar de
voorgenomen bestemming “Wonen”, omdat deze vanaf het van kracht worden van het
bestemmingsplan het planologisch kader vorm voor de waardering. Deze waardeontwikkeling
die hier het gevolg van is komt volledig toe aan de bloot eigenaar.
Nu het gebouw van de gemeente niet mag worden gebruikt en de erfpachter wel een jaarlijkse
canon moet betalen, ligt het in de rede dat de eigenaar en de erfpachter trachten tot een
beëindiging van het huidige erfpachtcontract te komen en dat de bloot eigenaar/de gemeente
zal trachten de voorgenomen woonbestemming te realiseren. Om de waarde van de gronden
met de woonbestemming te bepalen is de grondopbrengstpotentie (uitgifteprijs) van de
woonbestemming bepaald. Hierop wordt ingegaan in paragraaf 7. Om de inbrengwaarde van
de bloot eigendom te bepalen worden deze grondopbrengsten verminderd met de plankosten,
kosten voor het ontbinden van het erfpachtrecht en eventuele risico’s waar een redelijk
handelend en denkend koper.
Nu aan het recht van erfpacht geen waarde is toegekend, ligt het voor de hand dat een redelijk
handelend erfpachter mee zal werken aan de beëindiging of omzetting van de erfpacht
overeenkomst. In dat kader zullen echter ook afspraken moeten worden gemaakt
Ondergetekenden schatten in dat aan de beëindiging van een dergelijk traject tussen redelijk
handelende partijen (adviseurs)kosten verbonden zijn. Ondergetekenden schatten deze
kosten van vrijmaken van erfpacht vooralsnog in op een stelpost van € 100.000,00.
Grondopbrengstpotentie (uitgifteprijs)
8
€ 1.950.000,00
Plankosten
9
€ 189.000,00-
Vrijmaken van recht van erfpacht
€ 100.000,00-
Waarde bloot eigendom (wonen)
€ 1.661.000,00
Waarde bloot eigendom (wonen) (afgerond)
€ 1.660.000,00
De waarde van het bloot eigendom uitgaande van de bestemming “Wonen” bedraagt
€ 1.660.000,00.
Geoptimaliseerde grondopbrengsten
Naar oordeel van taxateurs is het voorgenomen programma waar met een woonoppervlakte
van 98 m
2
gbo marktconform. Nu er op het perceel extra planologische mogelijkheden qua te
bebouwen oppervlakte rusten (het aantal van 54 appartementen staat vast) achten taxateurs
het haalbaar om eventueel grotere vrije sector wooneenheden te realiseren. Voor sociale
woningen is dit financieel niet aantrekkelijk. Het vergoten van de gemiddelde woonoppervlakte
voor de overige woningen kan planologisch, maar zal ook extra bouwkosten met zich
meebrengen waardoor de meeropbrengsten beperkt zullen zijn. Hierop wordt in hoofdstuk 7
ingegaan.
8
Zie § 7.5 voor de volledige berekening van de uitgifteprijs.
9
Op basis van plankostenscan (bijlage 7) is zichtbaar dat de plankosten zijn geraamd op € 183.923,00 (prijspeil 1 januari 2021).
Op prijspeil 1 januari 2023 bedragen deze € 189.441,00, afgerond € 189.000,00.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 27.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
6.3.3. Verzoening inbrengwaarde bloot eigendom
Taxateurs hebben in de voorgaande paragrafen inzichtelijk gemaakt wat de inbrengwaarde is
op basis van de bestemming “Maatschappelijk” en voorgenomen bestemming “Wonen”. Deze
liggen in een bandbreedte tussen de € 750.000,00 en € 1.550.000,00.
Naar oordeel van taxateurs zal voor het bepalen van de inbrengwaarde van het bloot eigendom
gekeken moeten worden wat een redelijk handelt en denkend koper over zal hebben voor het
bloot eigendom. Naar oordeel van taxateurs is de bovenkant van de bandbreedte niet
realistisch om aan te houden vanwege de volgende beweegredenen:
1. Dit heeft te maken met het feit dat de erfpachter tot einde erfpachtovereenkomst de
ontwikkeling kan vertragen.
2. De erfpachter een aanzienlijk bedrag heeft betaald voor het recht van erfpacht. Op basis
van akte van levering Hyp4 73876/167 (31-08-2018) is een bedrag van € 3.200.000,00
betaald. Dit is echter inclusief de opstal, en deze wordt hier niet gewaardeerd;
3. De erfpachter een aanzienlijke hypotheek heeft laten vestigen op het recht van erfpacht.
Op basis van hypotheekakte Hyp4 77463/63 (17 februari 2020) is een zekerheid verleend
van € 4.200.000,00 en tot ten hoogste € 1.720.000,00 voor rente, boete en kosten samen
€ 6.020.000,00. Ondergetekenden hebben hier echter op basis van de onderstaande
passage uit de akte geen nader inzicht in:
Om de woonbestemming te kunnen realiseren is er zolang het erfpachtcontract loopt,
overeenstemming nodig tussen bloot eigenaar en de erfpachter, dan wel een
onteigeningsprocedure. Voor een derde redelijk handelend koper brengen beide trajecten
grote onzekerheden met zich mee. Gelet deze risico’s en de mogelijke duur van deze trajecten,
passen taxateurs over een tijdperiode van 10 jaar een risicoafslag van 10% op de waarde op
basis van de voorgenomen bestemming “Wonen”. Uitgaande van deze risicoafslag volgt een
waarde van € 1.660.000,00 / 1,10 ^ 5 jaar maakt € 1.030.729,40, afgerond € 1.000.000,00 voor
de waarde van het bloot eigendom.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 28.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
7. Waardering uitgifteprijs
7.1. Inleiding
Taxateurs hebben voor het bepalen van de uitgifteprijs gekeken naar de bestaande
bouwvolume en mogelijke bouwvolume op basis van het ontwerpbestemmingsplan voor het
bepalen van het programma. Gelet op het feit dat de opstallen buiten beschouwing worden
gelaten voor het bepalen van de inbrengwaarde en uitgifteprijs hanteren taxateurs als
uitgangspunt dat de grondwaarde uitgaande van de voorgenomen bestemming “Wonen” kan
worden bepaald op basis van een vergelijkbare nieuwbouwontwikkeling. Vervolgens hanteren
taxateurs een afslag van 25% voor het feit dat er sprake is van een bebouwd perceel waardoor
er sprake is van een beperkte inrichtingsvrijheid. Hierom zullen taxateurs op basis van
regionale en landelijk beleid de grondwaarde van sociale huurwoningen bepalen en op basis
van een residuele grondwaardeberekening de grondwaarde van vrije sectorwoningen bepalen.
7.2. Programma
Het voorontwerpbestemmingsplan biedt de mogelijkheid een hoger bouwvolume te realiseren
dan momenteel is gerealiseerd. Dit bouwvolume is naar oordeel van taxateurs niet aannemelijk
om mee te nemen bij het bepalen van het te hanteren programma aangezien een redelijk
handelt en denkend koper zal in de basis uitgaan van het bestaande bouwvolume. Het bruto
vloeroppervlak van de bestaande opstallen bedraagt 4.959 m
2
bvo. Voor de aanvullende
planologische bouwmogelijkheden hanteren taxateurs een verruiming van 10% derhalve een
bruto vloeroppervlak van 4.959 m
2
bvo x 1,10 maakt 5.455 m
2
bvo.
Op basis van het ontwerpbestemmingsplan zijn specifieke gebruiksregels waar bij het bepalen
van de uitgifteprijs de volgende regels relevant zijn:
1. Het maximum bedraagt 54 zelfstandige woningen.
2. Minimaal 40% dient uitsluitend sociale huurwoningen te worden oftewel 22 woningen.
3. Het minimale woonoppervlak van de sociale huurwoningen bedraagt 42 m
2
gbo.
Rekening houdend met het voorgaande bedraagt bij een gangbare vormfactor van 0,75 het
bruto vloeroppervlak van de sociale huurwoningen 42 m
2
gbo / 0,75 maakt 56 m
2
bvo per
woning. Uitgaande van 22 woningen volgt een totaal bruto vloeroppervlak van de sociale
huurwoningen van 22 won. x 56 m
2
bvo maakt 1.232 m
2
bvo. Hiermee resulteert een
resterende bruto vloeroppervlak voor vrije sectorwoningen van 5.455 m
2
bvo – 1.232 m
2
bvo
maakt 4.223 m
2
bvo. De bruto vloeroppervlak per vrije sectorwoning bedraagt gemiddeld
4.223 m
2
bvo / 32 won. maakt 131 m
2
bvo. Het volgende programma kan worden opgesteld
op basis van het voorgaande.
Segment
Aantal
Bruto vloeroppervlak
Per woning
Bruto vloeroppervlak
Subtotaal
Sociaal
22 won.
56 m
2
bvo
1.232 m
2
bvo
Vrije sector
32 won.
131 m
2
bvo
4.223 m
2
bvo
Totaal
54 won.
5.455 m
2
bvo
De vrije sectorwoningen hebben een bruto vloeroppervlak van 131 m
2
bvo. Uitgaande van een
gangbare vormfactor van 0,75 volgt een woonoppervlak van 131 m
2
bvo x 0,75 maakt
98 m
2
gbo.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 29.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
7.3. Grondwaarde sociale huurwoningen
Voor het bepalen van de grondwaarde is gekeken naar de uitgifteprijs van sociale
huurwoningen. De grondprijs van sociale woningbouw is meer een beleidsmatige afweging en
minder een marktconforme waarde. Een en ander is namelijk zeer afhankelijk van de
huurprijsstelling, termijn van beschikbaarstelling voor sociale bewoning en te hanteren
exploitatietermijn (in deze casus maximaal 15 jaar). Gezien de wijzigingen in de wet- en
regelgeving van de woningcorporatie met onder meer de verhuurdersheffing, is het
gemeentelijk beleid om onder voorwaarden af te wijken van de uitgifteprijs voor de vrije-
sectorwoning denkbaar
10
.
Door de VNG is de Analyse Monitor nieuwbouw sociale huurwoningen in mei 2017 uitgebracht.
Zij heeft hierin onderzoek gedaan naar de grondprijzen die door gemeenten worden
gehanteerd voor sociale woningbouw. Zij bericht hierover het navolgende:
“Van 135 gemeenten zijn via openbare bronnen de grondprijzen voor sociale huur
teruggevonden. Gemiddeld vragen gemeenten een grondprijs van € 20.200,00 voor een
eengezinswoning en € 16.700,00 voor een meergezinswoning. De meeste gemeenten vallen
tussen € 15.000,00 en € 30.000,00 als het gaat om eengezins en tussen € 12.500,00 en
€ 25.000,00 als het gaat om meergezins. Bij deze cijfers is geen rekening gehouden met een
korting op de grondprijs voor appartementen op hogere bouwlagen (16% van de gemeenten
hanteert zo’n lagenfactor). 13% van de gemeenten rekent een aparte grondprijs voor woningen
onder en boven de aftoppingsgrens.
Het blijkt dat de grondprijzen voor sociale huur niet samenhangen met de druk op de
woningmarkt. Dat is logisch, want de huurprijsgrenzen zijn overal in het land gelijk. 33% van
de gemeenten hanteert een antispeculatiebeding in geval van verkoop binnen 10 à 25 jaar.”
Doorgaans geldt als stelregel dat circa 10% van de totale stichtingskosten door een corporatie
aan grondkosten kan worden besteed.
Taxateurs hebben tevens kennisgenomen van de “Benchmark gemeentelijke grondprijzen
sociale huurwoningen” (d.d. juli 2022). Hieruit komt een mediane grondprijs van
grondgebonden woningen van € 20.900,00 en voor gestapelde woningen van € 18.700,00
naar voren. Indien vervolgens wordt gekeken naar de relatie tussen de hoogte van maximale
huur (aftoppingsgrenzen) en de grondwaarde ontstaat het navolgende beeld.
Uitsnede Benchmark gemeentelijke grondprijzen sociale huurwoningen (d.d. juli 2022)
10
Algemeen landelijke context.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 30.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Op basis van het voorgaande is zichtbaar dat woningen tot de kwaliteitskortingsgrens voor
appartementen liggen rond de € 12.500,00. De kwaliteitskortingsgrens bedraagt € 442,46 per
maand (2022). Het huurprijsniveau van een gemiddeld zelfstandig appartement bedraagt
€ 379,59 per maand.
Taxateurs hebben voor de bepaling van de grondwaarde voor sociale woningbouw een
onderzoek gedaan naar het grondprijsbeleid in regionaal gelegen gemeenten. Hieruit volgen
de navolgende resultaten.
Gemeente
Datum beleid
Grondwaarde sociale huurwoning (excl.
btw)
Arnhem
2023
€ 195,00 per m² bvo
€ 10.920,00 per woning
11
Oldebroek
2021
€ 220,00 per m² gbo
€ 12.320,00 per woning
12
Op basis van het landelijk en regionale beleid en de woonoppervlakte van 42 m
2
gbo hanteren
taxateurs een grondwaarde van € 12.500,00 per sociale woning. Uitgaande van 22 sociale
huurwoningen volgt een totale opbrengst van € 275.000,00.
7.4. Grondwaarde vrije sector
De grondwaarde vrije sector bepalen taxateurs uitgaande van een nieuwbouwsituatie en
stellen derhalve een residuele grondwaardeberekening op. Voor het bepalen van de
opbrengstpotentie zullen taxateurs een referentieonderzoek uitvoeren naar appartementen
met een woonoppervlak van circa 98 m
2
gbo. De bouwkosten zullen taxateurs bepalen op
basis van kengetallen uit bouwkostenkompas.
7.4.1. Referentietransacties appartementen
De volgende referentietransacties van nieuwbouwappartementen hebben taxateurs gevonden
in de gemeente Arnhem.
#
Datum
(akte)
Locatie
Metrage
(gbo)
Transactieprijs
Prijs per m
2
1.
26-09-2022
Klapbrug 65, 6846 SZ
Arnhem
79 m
2
€ 330.000,00
(k.k.)
€ 4.177,00
2.
07-10-2022
Tuinzicht (bouwnr. 6),
6842 DB Arnhem
105 m
2
€ 496.500,00
(v.o.n.)
€ 4.729,00
3.
24-01-2022
Velperweg 47-1500, 6824
BG Arnhem
107 m
2
€ 725.000,00
(k.k.)
€ 6.775,70
11
Uitgaande van een oppervlakte van 42 m
2
gbo / 56 m
2
bvo volgt een grondwaarde van 56 m
2
bvo x € 195,00 maakt € 10.920,00
per woning.
12
Uitgaande van een oppervlakte van 42 m
2
gbo / 56 m
2
bvo volgt een grondwaarde van 56 m
2
bvo x € 220,00 maakt € 12.320,00
per woning.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 31.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
1. Klapbrug 65, 6846 SZ Arnhem
Deze referentietransactie betreft een nieuwbouwappartement (2022) met een woonoppervlak
van 79 m
2
gbo gelegen aan de Klapbrug 65 in Arnhem. De woning is gelegen in de wijk
Schuytgraaf met op korte afstand diverse voorzieningen gelegen. De woning is in het 3
e
kwartaal van 2022 verkocht voor een bedrag van € 330.000,00 (k.k.). Taxateurs hanteren een
opslag van 2,50% kosten koper. Uitgaande van deze opslag volgt een transactieprijs van
€ 338.250,00 (v.o.n.). Taxateurs hebben deze transactieprijs met behulp van de NVM
Prijsontwikkelingstool geïndexeerd naar prijspeil. Uitgaande van deze indexatie volgt een
transactieprijs per prijspeil van € 324.000,00 (v.o.n.) oftewel € 4.101,00 per m
2
gbo.
2. Tuinzicht (bouwnr. 6), 6842 DB Arnhem
Deze referentietransactie betreft een nieuwbouwappartement (2023) met een woonoppervlak
van 105 m
2
gbo gelegen binnen de nieuwbouwontwikkeling van appartementencomplex
Tuinzicht in Arnhem. De woning is gelegen in het voormalige dorp Elden op een fietsafstand
van 10 minuten tot de Markt. De woning is in het 4
e
kwartaal van 2022 verkocht voor een
bedrag van € 496.500,00 (v.o.n.). Taxateurs hebben deze transactieprijs met behulp van de
NVM Prijsontwikkelingstool geïndexeerd naar prijspeil. Uitgaande van deze indexatie volgt een
transactieprijs per prijspeil van € 483.000,00 (v.o.n.) oftewel € 4.600,00 per m
2
gbo.
3. Velperweg 47-1500, 6824 BG Arnhem
Deze referentietransactie betreft een nieuwbouwappartement/penthouse (2021) met een
woonoppervlak van 107 m
2
gbo gelegen aan de Velperweg 47-1500 in Arnhem. De woning is
gerealiseerd binnen het herontwikkelingsproject van de ING Bank. De woning is op een zeer
gunstige locatie gelegen en beschikt over twee parkeerplaatsen in de parkeerkelder. De
woning is in het 1
e
kwartaal van 2022 verkocht voor een bedrag van € 725.000,00 (k.k.). Ten
behoeve van het vergelijk hanteren taxateurs een afslag van € 20.000,00 per parkeerplaats en
zullen zij een opslag hanteren van 2,50% kosten koper. Uitgaande van deze correcties volgt
een transactieprijs van € 702.125,00 (v.o.n.). Taxateurs hebben deze transactieprijs met
behulp van de NVM Prijsontwikkelingstool geïndexeerd naar prijspeil. Uitgaande van deze
indexatie volgt een transactieprijs per prijspeil van € 666.000,00 (v.o.n.) oftewel
€ 6.224,00 per m
2
gbo.
Taxateurs merken op dat er in de afgelopen twee jaar beperkt aantal nieuwbouw-
appartementen zijn gerealiseerd in Arnhem. De referentietransacties die hiervoor zijn
opgesomd betreffen nieuwbouwappartementen waarvan de 1
e
en 2
e
referentietransacties zijn
gelegen in Arnhem Zuid. De 3
e
referentietransacties is gelegen in Arnhem Noord waar tevens
onderhavige onroerende zaak is gelegen. Taxateurs achten het opbrengstniveau zoals
behaald aan de Velperweg 47 (ING Bank) zeer hoog gelet op deze hoogwaardige afwerking
en het feit dat het een penthouse betreft. Uitgaande van de 1
e
en 2
e
referentietransacties is
een bandbreedte zichtbaar tussen de € 4.101,00 per m
2
gbo en de € 4.600,00 per m
2
gbo. De
bovenkant van de bandbreedte is het gevolg van een beter ligging ten opzichte van het
centrum.
Voorzichtigheidshalve hanteren taxateurs een opbrengstpotentie van € 4.000,00 per m
2
gbo
rekening houdend met de ligging en de gemiddelde woonoppervlakte van 98 m
2
gbo.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 32.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
7.4.2. Bouwkosten appartementen
Voor het bepalen van de bouwkosten hebben taxateurs binnen bouwkostenkompas aansluiting
gezocht bij “Appartementenblok (tot 6 lagen)”.
Uitsnede bouwkostenkompas (peildatum 1 januari 2023) (bijlage 8)
Op basis van de hiervoor weergegeven uitsnede uit bouwkostenkompas is een bandbreedte
van de stichtingskosten zichtbaar tussen de € 1.337,00 en € 1.940,00 per m
2
bvo. Taxateurs
hanteren een bouwkostencomponent van € 1.500,00 per m
2
bvo en een vormfactor van 0,75.
Zie bijlage 8 voor de volledige uitsnede uit bouwkostenkompas.
7.4.3. Residuele grondwaardeberekening
Uitgaande van de hiervoor bepaalde opbrengstpotentie en bouwkosten volgt een residuele
grondwaarde van de vrije sectorwoningen van € 2.300.000,00. Zie bijlage 9 voor de volledige
berekening.
7.5. Uitgifteprijs
Taxateurs hebben op basis van de voorgaande paragrafen de grondwaarde bepaald van de
sociale- en vrije sectorwoningen.
Segment
Grondwaarde
Sociale woningen
€ 275.000,00
Vrije sector woningen
€ 2.300.000,00
Totaal
€ 2.575.000,00
Gelet op het feit dat er sprake is van een bebouwde situatie hanteren taxateurs een afslag van
25%. Er is altijd een beperking gelet op het feit dat er sprake is van bestaande opstallen.
Uitgaande van deze afslag volgt een uitgifteprijs van € 2.575.000,00 x 75% maakt
€ 1.931.250,00, afgerond € 1.950.000,00.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 33.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
8. Conclusie
8.1. Inbrengwaarde erfpachter
a. Inbrengwaarde gronden
In § 6 hebben taxateurs de inbrengwaarde gewaardeerd. Er is in deze paragraaf gekeken naar
de waarde van het recht van erfpacht en bloot eigendom. Voor het bepalen van de
inbrengwaarde zijn de opstallen buiten beschouwing gelaten aangezien deze niet gesloopt
worden. Het recht van erfpacht is gelet op de gebruiksbeperkingen gewaardeerd op € 1,00.
b. Inbrengwaarde opstallen
Deze blijven buiten toepassing want er wordt niet gesloopt.
c. Kosten vrijmaken van rechten
De kosten voor het vrijmaken van rechten bestaan o.a. uit de proceskosten en de te betalen
vergoedingen. Gelet op de prijs die in het verleden betaald is voor de opstallen, heeft de
erfpachter hierbij een aanzienlijk financieel belang. Gelet op dit belang is het voor te stellen
dat partijen hierover (langdurig) juridisch gaan procederen. De kosten die daarmee gepaard
gaan zijn op voorhand door taxateurs niet in te schatten en zijn afhankelijk van het
procesverloop en de toewijzing. Voor de raming van de inbrengwaarde is hiervoor dan ook een
stelpost opgenomen van € 100.000,00.
d. Sloopkosten
Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats.
8.2. Inbrengwaarde bloot eigendom
a. Inbrengwaarde gronden
Het bloot eigendom is op basis van verzoening tussen de bestemming “Maatschappelijk” en
voorgenomen bestemming “Wonen” rekening houdend met de risico’s geschat op
€ 1.000.000,00.
b. Inbrengwaarde opstallen
Deze blijven buiten toepassing want deze worden niet gesloopt en zijn eigendom van
erfpachter.
c. Kosten vrijmaken van recht
De kosten voor het vrijmaken van rechten bestaan o.a. uit de proceskosten en de te betalen
vergoedingen. De kosten die daarmee gepaard gaan zijn op voorhand door taxateurs niet in
te schatten en zijn afhankelijk van het procesverloop en de toewijzing. Voor de raming van de
inbrengwaarde is hiervoor dan ook eveneens voor de bloot eigenaar een stelpost opgenomen
van € 100.000,00 omdat deze de onroerende zaak zolang het recht van erfpacht erop zit ook
niet kan ontwikkelen.
d. Sloopkosten
Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 34.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
8.3. Uitgifteprijs
In § 7 hebben taxateurs de uitgifteprijs gewaardeerd aan de hand van de voorgenomen
bestemming “Wonen”. Er is gekeken naar de bouw-/programmamogelijkheden binnen het
bestemmingsplan. De uitgifteprijs is geschat op € 1.950.000,00.
8.4. Back-testing
Gloudemans heeft eerder een conceptrapportage opgeleverd inzake de gehele onroerende
zaak. Na het verkrijgen van meer dossierkennis en het feit dat in het ontwerpbestemmingsplan
de opstallen gehandhaafd blijven is ervoor gekozen de opstallen buiten beschouwing te laten.
Door gewijzigde uitgangspunten is een back-testing niet mogelijk.
8.5. Onzekerheden taxatie
Bij het taxeren van vastgoed is er vrijwel altijd sprake van enige vorm van
schattingsonzekerheid, zo ook in onderhavig geval. Een taxatie blijft een zo zorgvuldig mogelijk
theoretische berekening van de waarde van het vastgoed. Deze schattingsonzekerheid kan
onder andere het gevolg zijn van:
• Onzekere marktomstandigheden. De coronapandemie is op de peildatum op zijn retour
en de verwachting is dat er geen nieuwe beperkingen nodig zijn. Daarmee zijn de
onzekerheden door de coronapandemie die er de afgelopen jaren waren ten einde
gekomen. Hiervoor in de plaats zijn echter nieuwe onzekerheden gekomen zoals de sterk
gestegen energiekosten door de oorlog in de Oekraïne. Deze gestegen kosten hebben
een grote invloed op de inflatie en de rente en daarmee op het besteedbaar inkomen.
Hiermee is er enerzijds sprake van een grote woningnood en is anderzijds een groot deel
van de woningen niet bereikbaar voor de woningzoekende. Hierdoor heeft de
woningmarkt na jaren van hoge stijgingen een omslagpunt bereikt. Naast woningen treft
deze crisis ook andere typen vastgoed. Zo dalen de huurprijzen voor winkels en speelt
duurzaamheid een steeds belangrijkere rol. De impact van deze veranderingen op de
vastgoedmarkt zijn door gebrek aan referenties op dit moment nog slecht in te schatten
en zullen mede afhankelijk zijn van de duur en heftigheid van de crisis.
• Gebrekkige informatievoorziening door de eigenaar/opdrachtgever;
• Gebrek aan marktinformatie, waaronder het ontbreken van zuivere c.q. exact
vergelijkbare referentietransacties;
• Gevoeligheden van de gehanteerde taxatiemethodiek.
Als gevolg van bovenstaande onzekerheden dient bij iedere taxatie rekening gehouden te
worden met een marge. Deze marge zal per object en locatie afwijken en ontstaat door de
inefficiëntie van de vastgoedmarkt (marktonzekerheid) en de afwijking die eigen is aan de
menselijke schatting. Indien naar de jurisprudentie over dit onderwerp wordt gekeken blijkt dat
in de rechtspraak
13
in zijn algemeenheid een marge wordt aangehouden van 10% naar
beneden en 10% naar boven - oftewel een bandbreedte van 20% wordt acceptabel geacht.
Deze marge komt ook naar voren in de literatuur
14
.
13
Zie onder andere de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 18 september 2019 met kenmerk ECLI:NL:RBOT:2019:7362
14
Zie ook ‘Taxatieleer Vastgoed 1’ geschreven door Peter C. van Arnhem, Tom M. Berkhout en George G.M. ten Have (Zesde
druk, pagina 110 en 111) wordt gesproken over de 10%-regel. Een afwijking van 10% in de waardebepaling is niet ongewoon.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 35.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
Voor minder courante objecten wordt een grotere bandbreedte aanvaard
15
.
Voor het onderhavige object wordt door de taxateurs opgemerkt dat de schattingsonzekerheid
als gevolg van gevelopname, en de niet-vergunde situatie groter is dan 10%. Taxateurs
schatten een onzekerheid van +/- 20%.
8.6. Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering
In onderhavige taxatie zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.
8.7. Finale raming inbrengwaarden:
Met inachtneming van alle in dit rapport genoemde uitgangspunten en informatie is de
inbrengwaarde/uitgifteprijs geschat op:
8.7.1. Inbrengwaarde erfpachter:
a. Inbrengwaarde gronden:
€ 1,00 (zegge: één euro)
b. Inbrengwaarde opstallen:
Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats.
c. Kosten van vrijmaken van rechten:
Geraamde kosten van beëindiging erfpachtcontract € 100.000,00
(zegge: honderdduizend euro)
d. Sloopkosten:
Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats.
8.7.2. Inbrengwaarde bloot eigendom:
a. Inbrengwaarde gronden:
€ 1.000.000,00 (zegge: één miljoen euro)
b. Inbrengwaarde opstallen:
Deze blijven buiten toepassing want deze worden niet gesloopt en zijn eigendom van
erfpachter.
c. Kosten van vrijmaken van rechten:
Geraamde kosten van beëindiging erfpachtcontract € 100.000,00
(zegge: honderdduizend euro)
d. Sloopkosten:
Deze blijven buiten toepassing want er vindt geen sloop plaats.
15
Schekkerman (2004) concludeerde: “Uit analyse blijken de verschillen dermate groot dat ook hierdoor een bandbreedte van
plus en min 10-20% bij taxaties ten opzichte van de uiteindelijke transactie goed te verklaren zijn. Deze bandbreedte zal kleiner
zijn als de courantheid van een object toeneemt en groter zijn bij een zeer incourant object. Eenieder die met taxaties te maken
heeft, zal rekening moeten houden met te verwachten afwijkingen in de bandbreedte van 5 tot 20%. Bij incourante
vastgoedobjecten zouden de afwijkingen zelfs nog groter kunnen zijn.
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 36.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
8.8. Raming van uitgifteprijs
Uitgifteprijs gronden:
€ 1.950.000,00 (zegge: één miljoen negenhonderdvijftig euro)
Nuland, 10 februari 2023
De taxateurs,
T.A. te Winkel S. Nonnekens
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 37.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
9. Plausibiliteitsverklaring
Ondergetekende,
Bedrijfsnaam
Gloudemans
Naam
ir. F.C.L.G. Schavemaker RT, vastgoedadviseur / taxateur
RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk
Vastgoed) en NVM
Adres
Postbus 5044
Woonplaats
5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH
Verder hierna te noemen: “toetsend taxateur”,
Verklaart:
1. Toetsend taxateur heeft onderhavig taxatierapport dat is opgesteld door ir.ing. T.A. te
Winkel MRICS RT en S. Nonnekens BBE met kenmerk 2934.9-T1d1 beoordeeld op
plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde.
2. Toetsend taxateur heeft het taxatierapport d.d. 10 februari 2023 beoordeeld.
3. Toetsend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan.
4. Toetsend taxateur heeft het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen
bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde
onderzoeken en de verstrekte bijlagen.
5. Toetsend taxateur is niet of niet recent zelf betrokken geweest bij het object of de
opdrachtgever op zodanige wijze dat dit de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg
kan staan.
6. De onder 1 genoemde taxateur(s) is/zijn verantwoordelijk voor de opname ter plaatse, het
onderzoek en de analyse van de gegevens.
7. Toetsend taxateur heeft zelf geen interne of externe inspectie van het object gedaan.
8. De in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn
getoetst. Tevens is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming
is met de geldende taxatiestandaarden.
9. Op basis van de beoordeelde stukken is toetsend taxateur van mening dat de getaxeerde
waarde in het taxatierapport plausibel is en dat het taxatierapport voldoende navolgbaar,
aannemelijk en geloofwaardig is.
Aldus door toetsend taxateur,
Nuland, 10 februari 2023
F.C.L.G. Schavemaker
Gemeente Arnhem | Bronbeeklaan 66 te Arnhem Blad 38.
2934.9-T1d1
Disclaimer: Dit rapport is bestemd voor de in dit rapport genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt
geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.
10. Bijlagen
1. Kadastrale informatie
2. Uittreksel Kamer van Koophandel – Stichting Zorgwonen Bronbeek
3. Erfpachtakte 1968 – Bronbeeklaan 66-68 (Hyp4 3516/79)
4. Vaecon bouwkostendeskundigen – Inmeting bruto vloeroppervlak
5. Fotoblad
6. B1d1 NCW Bloot eigendom (maatschappelijk)
7. Plankostenscan – resultaat
8. Bouwkostenkompas – Appartementenblok (tot 6 lagen)
9. R1d1 Residuele grondwaardeberekening
BIJLAGE 1
BETREFT
Arnhem U 53
UW REFERENTIE
WebservicesNl
GELEVERD OP
22-11-2022 - 14:18
PRODUCTIEORDERNUMMER
S11141354394
VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M
21-11-2022 - 14:59
VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
21-11-2022 - 14:59
BLAD
1 van 4
Eigendomsinformatie
ALGEMEEN
Kadastrale aanduiding
Arnhem U 53
Kadastrale objectidentificatie : 076050005370000
Locaties
Bronbeeklaan 66
6824 PJArnhem
Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen
Verblijfsobject ID: 0202010000839065
Bronbeeklaan 66 10
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839085
Bronbeeklaan 66 11
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839087
Bronbeeklaan 66 12
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID:
0202010000839089
Bronbeeklaan 66 13
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839091
Bronbeeklaan 66 14
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839093
Bronbeeklaan 66 15
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839095
Bronbeeklaan 66 16
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839097
Bronbeeklaan 66 1
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839069
Bronbeeklaan 66 17
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839099
Bronbeeklaan 66 18
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839101
Bronbeeklaan 66 19
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839103
BETREFT
Arnhem U 53
UW REFERENTIE
WebservicesNl
GELEVERD OP
22-11-2022 - 14:18
PRODUCTIEORDERNUMMER
S11141354394
VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M
21-11-2022 - 14:59
VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
21-11-2022 - 14:59
BLAD
2 van 4
Bronbeeklaan 66 20
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839105
Bronbeeklaan 66 21
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839107
Bronbeeklaan 66 22
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839109
Bronbeeklaan 66 23
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID:
0202010000839111
Bronbeeklaan 66 24
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839113
Bronbeeklaan 66 25
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839115
Bronbeeklaan 66 26
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839117
Bronbeeklaan 66 2
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839067
Bronbeeklaan 66 27
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839119
Bronbeeklaan 66 28
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839121
Bronbeeklaan 66 29
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID:
0202010000839123
Bronbeeklaan 66 30
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID: 0202010000839125
Bronbeeklaan 66 3
6824 PJArnhem
Verblijfsobject ID:
0202010000839071
Er zijn meer locaties bij dit object
Kadastrale grootte
8.508 m²
Grens en grootte
Vastgesteld
Coördinaten
193521 - 446012
BETREFT
Arnhem U 53
UW REFERENTIE
WebservicesNl
GELEVERD OP
22-11-2022 - 14:18
PRODUCTIEORDERNUMMER
S11141354394
VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M
21-11-2022 - 14:59
VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
21-11-2022 - 14:59
BLAD
3 van 4
Omschrijving
Gezondheid
Erf - tuin
Koopsom
€ 3.200.000
Koopjaar
2018
AANTEKENINGEN
Publiekrechtelijke beperking
Basisregistratie Kadaster
Wet voorkeursrecht gemeenten: Besluit aanwijzing gronden
Betrokken (rechts)persoon
Gemeente Arnhem
Afkomstig uit stuk
Hyp4 83679/00145
Beperking op basis van een overheidsbesluit
(vestiging)
Ingeschreven op
24-02-2022 om 09:00
RECHTEN
1
Eigendom belast met Erfpacht (zie 1.1)
Soort recht
Eigendom (recht van)
Afkomstig uit stuk
84 AHM01/29266 AHM
Naam gerechtigde
Gemeente Arnhem
Adres
Eusebiusbuitensingel 53
6828 HZARNHEM
Postadres
Postbus 99
6800 ABARNHEM
Statutaire zetel
ARNHEM
KvK-nummer
09214908 (Bron: Handelsregister)
Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister
1.1
Erfpacht (recht van)
Afkomstig uit stuk
Hyp4 73876/167
Ingeschreven op
31-08-2018 om 12:04
Naam gerechtigde
Stichting Zorgwonen Bronbeek
Adres
Lochtstraat 61
5126 ERGILZE
Statutaire zetel
GILZE
KvK-nummer
72090200 (Bron: Handelsregister)
Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister
Erfpachtcanon
Jaarlijks bedrag
Bedrag canon
€ 5.820
Afkomstig uit stuk
Hyp4 72908/198
Ingeschreven op
03-04-2018 om 14:01
BETREFT
Arnhem U 53
UW REFERENTIE
WebservicesNl
GELEVERD OP
22-11-2022 - 14:18
PRODUCTIEORDERNUMMER
S11141354394
VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M
21-11-2022 - 14:59
VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M
21-11-2022 - 14:59
BLAD
4 van 4
Aantekening recht
Einddatum recht
Einddatum recht
17-08-2039
Afkomstig uit stuk
Hyp4 11743/22 Arnhem
Ingeschreven op
23-12-1992
Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers.
De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens
zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet.
Heeft u nog vragen? Neem contact op met de
klantenservice.
BIJLAGE 2
BIJLAGE 3
BIJLAGE 4
t
lengte
verd.
bestaande m2 buiten kozijn.
bestaande toestand reken m2's m2 netto gevel hoogte gevelsluiting balkons bestaand
begane grond : 1e bouwlaag 1.530,3 1.377,3 264,0 3,50 923,9 0,0 246,2
1e verdieping : 2e bouwlaag 733,6 757,0 219,2 2,80 613,8 104,4 202,0
2e verdieping : 3e bouwlaag 733,6 757,0 219,2 2,80 613,8 104,4 202,0
3e verdieping : 4e bouwlaag 733,6 757,0 219,2 2,80 613,8 104,4 202,0
4e verdieping : 5e bouwlaag 733,6 757,0 219,2 2,80 613,8 104,4 202,0
5e verdieping : 6e bouwlaag 430,6 391,0 137,8 2,80 386,0 54,3 113,7
dakopbouw 63,6 54,0 32,9 2,80 92,1 0,0 14,1
totaal : 4.958,7 4.850,3 3.857,3 471,9 1.182,0
BIJLAGE 5
2934.8-T1c1/Fotoblad
Blad 2.
doss.nr. foto’s
Blad 3.
doss.nr. foto’s
BIJLAGE 6
2934.9-B1d1 NCW Bloot eigendom (maatschappelijk)
NCW Bloot eigendom (maatschappelijk)
Algemeen
Opdrachtgever: Gemeente Arnhem
Project: Paasbergflat
Dossier: 2934.9
Datum: 10-feb-23
Peildatum 01-jan-23
Expiratiedatum contract 17-aug-39
Resterende looptijd 16,64 jaren
Canon per peildatum 5.820,00€
Indexatie canon 0,00%
Disconteringsvoet canon 5,00%
Waarde grond (zonder opstallen) per peildatum 1.150.000,00€
Waardestijging grond 2,00%
Disconteringsvoet eindwaarde grond 5,00%
Versie: 2934.9-B1d1 NCW Recht van erfpacht
Status: Definitie
f
Samenvatting
NCW
Som van kasstromen (canon) t/m 17-aug-39 € 96.819 42.999,64€
Eindwaarde Per 17-aug-39 € 1.598.700 710.018,96€
Waarde bloot eigendom per peildatum 753.018,60€
Waarde bloot eigendom per peildatum (afgerond) 750.000,00
€
Pagina:
1 van 1
printdatum: 10-2-2023
BIJLAGE 7
Regeling plankosten exploitatieplan 2021
Resultaat
Datum 7-2-2023 Complexiteit 94%
Gemeente Arnhem
Projectnaam Bronbeeklaan 66
Projectnummer ….
Datum prijspeil 1-1-2021
Looptijd project in jaren 7
euro's
Produkt/activiteit uren euro's in %
Verwerving 198 25.280€ 14%
1.1 Taxatie inbrengwaarde percelen 42 5.312€ 3%
1.2 Taxatie en aankoop onroerende zaak 96 12.288€ 7%
1.3 Onteigenen van onroerende zaken - -€ 0%
1.4 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente 60 7.680€ 4%
Stedenbouw 334 42.752€ 23%
2.1 Programma van Eisen 80 10.240€ 6%
2.2 Prijsvraag 200 25.600€ 14%
2.3 Masterplan - -€ 0%
2.4 Beeldkwaliteitsplan 54 6.912€ 4%
2.5 Stedenbouwkundig plan - -€ 0%
2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte - -€ 0%
Ruimtelijke Ordening 323 41.400€ 23%
3.1
Opstellen en procedure bestemmingsplan, omgevingsvergunning of projectu
225 28.800€ 16%
3.2 Opstellen en procedure wijzigingsplan - -€ 0%
3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan 98 12.600€ 7%
Civiele en cultuur techniek - -€ 0%
4.1 Planontwikkeling - -€ 0%
4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering - -€ 0%
Landmeten/vastgoedinformatie 42 4.224€ 2%
5.1 Kaartmateriaal 42 4.224€ 2%
Communicatie - -€ 0%
6.1 Omgevingsmanagement - -€ 0%
Management 335 48.852€ 27%
7.1 Projectmanagement 335 48.852€ 27%
7.2 Projectmanagementassistentie - -€ 0%
Planeconomie 167 21.415€ 12%
8.1 Planeconomie 167 21.415€ 12%
totaal 1.399 183.923€ 100%
print
BIJLAGE 8
Appartementenblok (tot 6 lagen)
Gestapeld, nieuwbouw, woonfunctie
Provincie: Gelderland
Gemeente: Arnhem
Stadsdeel: Arnhem
Woonblok met groot aantal woningen in een standaard beukmaat. Verschillende portieken met
liften en galerijen aan binnenzijde van het blok. Woningen voorzien van balkons. Decentrale CO2
gestuurde ventilatie. Gasloos met individuele warmtepomp. Woninggrootte gemiddeld ca. 65-75
m² GO.
Details
Bouwkosten basis laag hoog
Bouwkosten / BVO € 1.515,- € 1.337,- € 1.940,-
Bouwkosten / BIH € 506,- € 456,- € 618,-
Herbouwkosten / BVO € 1.669,- € 1.410,- € 2.331,-
Vormfactoren basis laag hoog
Gevel / BVO 0,57 0,55 0,59
Gevel open 45 % 42 % 49 %
Inhoud / BVO 2,99 2,93 3,14
GO / BVO 0,78 0,78 0,78
Prijsinvloeden
Kleine units 50 m² GO / won. + 186,- / BVO
Stadsverwarming - 74,- / BVO
02-02-2023 bouwkostenkompas.calcsoft.nl
BIJLAGE 9
2934.9-R1d1 Residuele grondwaardeberekening
Residuele grondwaardeberekening
Dossier 2934.9
Datum 10-2-2023
Versie 2934.9-R1d1
Status Definitief
Residuele grondwaarde Type woning
Programma
Huur- of koopwoning Koop
Type Appartement
Aantal 32
m2 gbo 99
vormfactor 0,75
m2 bvo 132
m3 2,9 383
Marktwaarde
VON-prijs (incl. btw) 395.906,25€
per m2 gbo 4.000,00€
VON-prijs (excl. btw) 21% 327.195,25€
Stichtingskosten
Bouwkosten 197.953,13€
per m2 bvo 1.500,00€
per m3 517,24€
Bijkomende kosten 13% 25.733,91€
per m2 bvo 195,00€
per m3 67,24€
Algemene kosten 4% 13.087,81€
per m2 bvo 99,17€
per m3 34,20€
Winst & Risico 5% 16.359,76€
per m2 bvo 123,97€
per m3 42,75€
Financieringskosten 1.838,25€
Bouwtijd (maanden) 12
Bouwrente 4%
Voorverkoop (percentage) 70%
Rente over bouwkosten 1.176,07€
Rente over bijk kst, AK, W&R 662,18€
Bijkomende kosten, totaal 57.020€
per m2 bvo 432€
per m3 149€
% bijkomende kosten van bouwkosten 29%
Stichtingskosten (excl. btw) 254.972,85€
per m2 bvo 1.932,07€
per m3 666,23€
Stichtingskosten (incl. btw) 21% nvt
Per woning
Grondwaarde (incl. btw) nvt
Grondwaarde (excl btw) 72.222,39€
quote 22%
per m2 kavel nvt
Totaal grondwaarde (excl. btw) 2.311.116,59€
Totaal grondwaarde (excl. btw) (afgerond) 2.300.000,00€
Pagina:
1 van 1
printdatum: 10-2-2023
modelversie: 1801
Bijlage 3 – Plankosten
Regeling plankosten exploitatieplan 2021
Vragenlijst
Datum 7-2-2023
Gemeente Arnhem
Projectnaam Bronbeeklaan 66
Projectnummer ….
Datum prijspeil 1-1-2021
Looptijd project in jaren 7
Aantal werkweken per jaar 42
A Algemeen
1 Wat is de looptijd van het project vanaf het moment van vaststellen van het ruimtelijk besluit ? 5 jaren
2 Wat is de grootte van het exploitatiegebied in m2 (netto) ? 8.508,00 m2
3 Wat voor een locatie is het exploitatiegebied?
4 Betreft het een herstructureringsopgave ?
B Inbreng en verwerving
5
Uit hoeveel kadastrale percelen bestaat het exploitatieplan en hoeveel
daarvan zijn onbebouwd en bebouwd?
1 totaal
a aantal onbebouwde percelen a stuks
b aantal bebouwde percelen b 1 stuks
6 Hoeveel onroerende zaken is de gemeente van plan daadwerkelijk te verwerven ? 1 totaal
a waarvan onbebouwde percelen a stuks
b waarvan percelen met woningen b 1 stuks
c
waarvan percelen met (agrarische) bedrijven/winkels/kantoren (inclusief bijbehorende bedrijfswoning)
c stuks
d waarvan percelen met bijzondere objecten d stuks
7 Van hoeveel huur(pacht)ontbindingen is sprake ? 1 stuks
8 Indien er met een onteigeningsplan wordt gewerkt (administratieve procedure)
a voor hoeveel onroerende zaken ? a stuks
b in hoeveel van die gevallen komt het tot een gerechtelijke procedure ? b stuks
9 Wordt of is een voorkeursrecht gevestigd (Wvg) ?
C Beoogde programma
10 Wat is het beoogde programma volgens het ruimtelijk besluit ? woningen 54 aantal
bedrijvigheid m2 uitgeefbaar
commercieel/retail m2 bvo
maatschappelijk m2 bvo
recreatie m2
11 Wat is de beoogde verdeling tussen uitgeefbaar en openbaar gebied ? 8.508 m2 uitgeefbaar 100%
m2 openbaar 0%
D Stedenbouwkundige planvorming
12 Wordt er een prijsvraag georganiseerd ?
13 Worden de volgende produkten opgesteld ?
E Onderzoeken
14 Zijn de volgende onderzoeken nodig?
ja
nee
ja
nee
print
Ja
Nee
info
info
info
info
info
info
info
info
info
info
historisch gebied
binnenstedelijke locatie
inbreidingslocatie
uitbreidingslocatie
uitleglocatie
Programma van eisen
Masterplan
Beeldkwaliteitsplan
Stedenbouwkundig plan
Inrichtingsplan Openbare Ruimte
Milieu Effect Rapportage (MER)
Nader onderzoek luchtkwaliteit
Aanvullend archeologisch
onderzoek
info
info
info
info
info
info
F Ruimtelijke ordening procedures
15 Wordt het ruimtelijk besluit opgesteld via een globaal uit te werken plan,
een 'omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan' of een projectuitvoeringsbesluit ?
a Indien sprake is van een globaal uit te werken plan, hoeveel uitwerkingsplannen verwacht u? aantal
16 Of wordt het ruimtelijk besluit herzien via een gedetailleerd bestemmingsplan ?
17 Of kan gebruik gemaakt worden van een wijziging van het ruimtelijk besluit ?
18 Maakt dit exploitatieplan deel uit van een groter ruimtelijk besluit ?
zo ja, wat is de verhouding in oppervlakte ten opzichte van dit ruimtelijk besluit ?
% van het totale
ruimtelijke besluit
G Civiele en cultuurtechniek
19 Wat is de (te verwachten) bodemgesteldheid in het gebied?
Slopen
20 Is sprake van sloop van onroerende zaken ?
ga door naar vraag 23
a Zo ja, hoeveel m3 moet er gesloopt worden ? m3
b Wat voor een soort te slopen onroerende zaken zijn het? Het gaat hoofdzakelijk om:
Meerdere antwoorden zijn mogelijk %
%
21 Is er sprake van asbest in de te slopen onroerende zaken? ga door naar vraag 22
a Zo ja, in hoeveel procent van het totaal aantal te slopen m3 is sprake van asbest ? %
22 Op welke wijze wordt het slopen aanbesteed ?
Meerdere antwoorden zijn mogelijk % %
% %
% %
Ophogen/voorbelasten
23 Is sprake van ophoging danwel voorbelasting? ga door naar vraag 24
a Wordt er integraal of partieel opgehoogd?
b In hoeveel deelplannen/fasen wordt er opgehoogd/voorbelast? b deelplan/fase
c Wat is de gemiddelde te verwachten zettingstijd? c jaar
d Wat is de gemiddelde hoogte van de voorbelasting? d m1
Bouw-en woonrijpmaken
24 Is sprake van bouw-en of woonrijpmaken ? ga door naar vraag 26
25 Op welke wijze wordt het bouw-en woonrijpmaken aanbesteed ?
Meerdere antwoorden zijn mogelijk % %
% %
% %
26 Is er sprake van bodemsanering ?
a Zo ja, in hoeveel procent van het exploitatiegebied is sprake van bodemsanering ? %
ja
nee
ja
nee
ja
nee
ja
nee
ja
nee
ja
nee
overige onroerende zaken
(agrarisch)
bedrijven/kassen
info
nee
ja
Openbaar
Enkelvoudig onderhands
Meervoudig onderhands
Design&construct
Turn key
Europees
Openbaar
Enkelvoudig onderhands
Design&construct
Turn key
Europees
ja
nee
Ja
Nee
Meervoudig onderhands
info
info
info
info
info
info
info
integraal
partieel
slecht
normaal
goed
info
i
i
i
i
i
i
info
i
i
i
i
i
i
info
Regeling plankosten exploitatieplan 2021 Tarieven 2021 excl btw €€/uur Tarieven 2021 excl btw €€/uur Complexiteitsfactor (A tm F) 94% Invloedsfactoren (IF):
Produkten/activiteitenlijst Verwerving/juridisch € 128
Civiel technisch projectleiden
€ 128
Complexiteitsfactor ruimtelijke ordening
113%
A. Omvang exploitatiegebied
-85%
Stedenbouw € 128 Civiel technische ontwerpen € 128 Complexiteitsfactor civiele techniek 110% B. Ligging 50%
Datum 7-2-2023 Ruimtelijke Ordening € 128 Bestekschrijven/calculeren € 101 C. Herstructurering 0%
Gemeente Arnhem Civiele en Cultuurtechniek € 128 Tekenen € 89 D. Verwervingsituatie 0%
Projectnaam Bronbeeklaan 66
Landmeten/Vastgoedinformatie
€ 101 Directievoeren € 112 E. Programma 0%
Projectnummer …. Communicatie € 112 Toezichthouden € 89 F. Onderzoeken 0%
Datum prijspeil 1-1-2018 Projectmanagement € 146 G. Bodemgesteldheid 25%
Looptijd in jaren 7
Projectmanagementassistentie
€ 101
Planeconomie € 128
Produkt / Activiteit
Aantal
Uren of
bedrag
Tarief
IF ? IF CF ? CF Totaal in euro's Totaal in uren
Verwerving 25.280€ 198
1.1 Taxatie inbrengwaarde percelen 5.312€ 42
uur per onbebouwd perceel 0 1 128€ nee 100% nee 100% -€ -
uur per bebouwd perceel 1 2 128€ nee 100% nee 100% 256€ 2
ambtelijke begeleiding onderzoek 1 16 128€ nee 100% nee 100% 2.048€ 16
jaarlijkse herziening (plus 1 maal per 5 jaar hertaxatie) 1 21,50 128€ nee 100% nee 100% 2.752€ 22
1.2 Taxatie en aankoop onroerende zaak 12.288€ 96
uur per onbebouwde perceel 0 24 128€ nee 100% nee 100% -€ -
uur per woning (ook huur/pachtontbinding) 2 48 128€ nee 100% nee 100% 12.288€ 96
uur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor 0 80 128€ nee 100% nee 100% -€ -
uur per agrarisch/bedrijf/winkel/kantoor in herstructurering 0 100 128€ nee 100% nee 100% -€ -
uur per byzonder object 0 80 128€ nee 100% nee 100% -€ -
uur per byzonder object in herstructurering 0 100 128€ nee 100% nee 100% -€ -
1.3 Onteigenen van onroerende zaken -€ -
uur per administratieve procedure 0 110 128€ nee 100% nee 100% -€ -
uur per gerechtelijke procedure 0 50 128€ nee 100% nee 100% -€ -
vast bedrag advocaatkosten per onteigening 0 30.000€ nee 100% nee 100% -€
1.4 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente 7.680€ 60
uur voor vestiging voorkeursrecht 1 60 128€ nee 100% nee 100% 7.680€ 60
Stedenbouw 42.752€ 334
2.1 Programma van Eisen 10.240€ 80
uur voor opstellen pve 1 80 128€ herstruct+programma 100% nee 100% 10.240€ 80
uur bij maatschappelijk programma 0 40 128€ herstruct+programma 100% nee 100% -€ -
200
2.2 Prijsvraag uur voor organiseren 1 200 128€ herstruct+programma 100% nee 100% 25.600€ 200
2.3 Masterplan -€ -
uur per woning 54 1,50 128€ nee 100% ja 94% -€ -
uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw 0 0,25 128€ nee 100% ja 94% -€ -
2.4 Beeldkwaliteitsplan 6.912€ 54
uur per woning 54 1,00 128€ nee 100% nee 100% 6.912€ 54
uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw 0 0,25 128€ nee 100% nee 100% -€ -
2.5 Stedenbouwkundig plan -€ -
uur per woning 54 2,50 128€ herstruct+programma 100% nee 100% -€ -
uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw 0 0,50 128€ herstruct+programma 100% nee 100% -€ -
uur bij maatschappelijk programma 0 40 128€ herstruct+programma 100% nee 100% -€ -
2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte -€ -
uur per woning 54 1,5 128€ nee 100% nee 100% -€ -
uur per 100 m2 uitgeefbaar niet woningbouw 0 0,5 128€ nee 100% nee 100% -€ -
Ruimtelijke ordening 41.400€ 323
3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan, omgevingsvergunning of projectuitvoeringsbesluit 28.800€ 225
- uur per globaal uit te werken plan, 0,00 120 128€ nee 100% ja 113% -€ -
omgevingsvergunning of projectuitvoeringsbesluit
- uur per uitwerkingsplan 0 90 128€ nee 100% nee 100% -€ -
- uur per gedetailleerd bestemmingsplan 1,00 200 128€ nee 100% ja 113% 28.800€ 225
3.2 Opstellen en procedure wijzigingsplan uur per plan (art 3.6.1.a Wro) 0 90 128€ nee 100% nee 100% -€ -
12.600€ 98
3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan uur per exploitatieplan 1 50 128€ nee 100% ja 113% 7.200€ 56
jaarlijkse actualisatie 5 7,5 128€ nee 100% ja 113% 5.400€ 42
print
1.2
1.3
1.4
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
3.1
3.2
3.3
1.1
Antwoorden uit vragenlijst gebruiken
info
Civiele en cultuur techniek -€ -
4.1 Planontwikkeling uur per week 294 2 128€ bodemgesteldheid 125% ja 94% -€ -
4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering -€ -
uren en bedragen slopen 1 -€ 1,00 nee 100% ja 110% -€ 0
bedragen ophogen/voorbelasten 1 -€ 1,00 nee 100% nee 100% -€
uren en bedragen bouw en woonrijpmaken 1 -€ 1,00 nee 100% ja 110% -€ -
Landmeten/vastgoedinformatie 4.224€ 42
5.1 Kaartmateriaal uur per week 294 1 101€ omvang 15% ja 94% 4.224€ 42
Communicatie -€ -
6.1 Omgevingsmanagement -€
uur per week 0 1 112€ nee 100% ja 94% -€ -
kosten gemid per jaar woningbouw 0 5.000€ 1 nee 100% ja 94% -€
kosten gemid per jaar bedrijvigheid/commercieel 0 10.000€ - nee 100% ja 94% -€
Management 48.852€ 335
7.1 Projectmanagement uur per week 294 8 146€ omvang 15% ja 94% 48.852€ 335
7.2 Projectmanagementassistentie uur per week 0 6 101€ omvang 15% ja 94% -€ -
Planeconomie 21.415€ 167
8.1 Planeconomie uur per week 294 4 128€ omvang 15% ja 94% 21.415€ 167
4.1
4.2
5.1
6.1
7.1
7.2
8.1
Regeling plankosten exploitatieplan 2021
Resultaat
Datum 7-2-2023 Complexiteit 94%
Gemeente Arnhem
Projectnaam Bronbeeklaan 66
Projectnummer ….
Datum prijspeil 1-1-2021
Looptijd project in jaren 7
euro's
Produkt/activiteit uren euro's in %
Verwerving 198 25.280€ 14%
1.1 Taxatie inbrengwaarde percelen 42 5.312€ 3%
1.2 Taxatie en aankoop onroerende zaak 96 12.288€ 7%
1.3 Onteigenen van onroerende zaken - -€ 0%
1.4 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente 60 7.680€ 4%
Stedenbouw 334 42.752€ 23%
2.1 Programma van Eisen 80 10.240€ 6%
2.2 Prijsvraag 200 25.600€ 14%
2.3 Masterplan - -€ 0%
2.4 Beeldkwaliteitsplan 54 6.912€ 4%
2.5 Stedenbouwkundig plan - -€ 0%
2.6 Inrichtingsplan Openbare ruimte - -€ 0%
Ruimtelijke Ordening 323 41.400€ 23%
3.1
Opstellen en procedure bestemmingsplan, omgevingsvergunning of projectuitvoeringsbesluit
225 28.800€ 16%
3.2 Opstellen en procedure wijzigingsplan - -€ 0%
3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan 98 12.600€ 7%
Civiele en cultuur techniek - -€ 0%
4.1 Planontwikkeling - -€ 0%
4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering - -€ 0%
Landmeten/vastgoedinformatie 42 4.224€ 2%
5.1 Kaartmateriaal 42 4.224€ 2%
Communicatie - -€ 0%
6.1 Omgevingsmanagement - -€ 0%
Management 335 48.852€ 27%
7.1 Projectmanagement 335 48.852€ 27%
7.2 Projectmanagementassistentie - -€ 0%
Planeconomie 167 21.415€ 12%
8.1 Planeconomie 167 21.415€ 12%
totaal 1.399 183.923€ 100%
print
Projectnaam Exploitatieplan Kloosterstraat
Projectnummer
Projectomschrijving Exploitatieplan Kloosterstraat
Printdatum 7-2-2023
Jaarschijven
Kasstroom grondexploitatie
Kosten Totaal Nog te realiseren Boekwaarde 1-1-2023 1-1-2024 1-1-2025 1-1-2026 1-1-2027
Verwerving € 1.100.000 € 1.100.000 € 0 € 1.100.000 € 0 € 0 € 0 € 0
Onderzoek en milieukosten € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Sloopkosten € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Saneringskosten € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Grondwerk € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Bouwrijpmaken € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Woonrijpmaken € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Civiele constructies en kunstwerken € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Tijdelijk beheer gronden en opstallen € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Plankosten € 189.441 € 189.441 € 0 € 189.441 € 0 € 0 € 0 € 0
Voorbereiding en toezicht € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Planschade € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Bovenwijkse voorzieningen € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Fondsvorming € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Fiscale kosten € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Overige kosten € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Rente boekwaarde € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0
Totale Kosten € 1.289.441 € 1.289.441 € 0 € 1.289.441 € 0 € 0 € 0 € 0
Opbrengsten Totaal Nog te realiseren Boekwaarde 1-1-2023 1-1-2024 1-1-2025 1-1-2026 1-1-2027
Woningbouw € 1.950.000 € 1.950.000 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1.950.000
Totale Opbrengsten € 1.950.000 € 1.950.000 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1.950.000
Inflatiecorrectie en bepaling van kasstroom Totaal Nog te realiseren Boekwaarde 1-1-2023 1-1-2024 1-1-2025 1-1-2026 1-1-2027
Stand per 1-1- € 0 -€ 1.306.858 -€ 1.325.154 -€ 1.343.706 -€ 1.362.518
Kosten -€ 1.289.441 -€ 1.289.441 € 0 -€ 1.289.441 € 0 € 0 € 0 € 0
Opbrengsten € 1.950.000 € 1.950.000 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1.950.000
Kostenstijging -€ 17.417 -€ 17.417 -€ 17.417 € 0 € 0 € 0 € 0
Opbrengstenstijging € 99.168 € 99.168 € 0 € 0 € 0 € 0 € 99.168
Rente over negatieve kasstroom -€ 74.735,30 -€ 74.735,30 € 0,00 -€ 18.296,01 -€ 18.552,15 -€ 18.811,88 -€ 19.075,25
Rente over positieve kasstroom € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00
Stand per 31-12- € 667.575 € 0 -€ 1.306.858 -€ 1.325.154 -€ 1.343.706 -€ 1.362.518 € 667.575
31-12-2023 31-12-2024 31-12-2025 31-12-2026 31-12-2027
Saldo op Netto Contante Waarde € 604.643 1-1-2023 497.098 -
Saldo op Eindwaarde € 667.575 31-12-2027 548.836 -
Saldo op Nominale Waarde € 660.559