3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte     

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR heeft het Rijk drie rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie rijksdoelen worden de 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in Oost-Nederland (de provincies Gelderland en Overijssel) zijn:

• het waar nodig verbeteren van de internationale achterlandverbindingen (weg, spoor en vaarwegen) die door Oost Nederland lopen. Dit onder andere ten behoeve van de mainports Rotterdam en Schiphol;
• het formuleren van een integrale strategie voor het totale rivierengebied van Maas en Rijntakken (Waal, Nederrijn, Lek en de IJssel, deelprogramma rivieren van het Deltaprogramma) en de IJsselvechtdelta (deelprogramma's zoetwater en rivieren) voor waterveiligheid in combinatie met bereikbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, natuur, economische ontwikkeling en woningbouw;
• het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000 gebieden (zoals de Veluwe);
• het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV), onder andere door het aanwijzen van het tracé voor aansluiting op het Duitse hoogspanningsnet.

Plan

Geconstateerd wordt dat de beoogde ontwikkeling op het plangebied geen rijksbelangen raakt. Derhalve wordt geconcludeerd dat voldaan wordt aan de uitgangspunten zoals verwoord in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel 2009     

Daartoe aangespoord door de nieuwe Wet ruimtelijke ordening is de opvolger van het Streekplan 2000+, te weten de Omgevingsvisie Overijssel, in juli 2009 vastgesteld door Provinciale Staten. De Omgevingsvisie bevat al het provinciaal beleid op het gebied van water, wonen, milieu, natuur, landelijk gebied, werklocaties, bodem, verkeer en vervoer en ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie definieert wat de provincie van provinciaal belang acht.

De rode draden van de omgevingsvisie zijn Duurzaamheid en Ruimtelijke Kwaliteit.

Duurzaamheid

Hiervoor hanteert de provincie de volgende definitie: 'Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien'.

Ruimtelijke kwaliteit

De ambitie is een kwaliteitsontwikkeling in gang te zetten, waarbij elk project, elke ontwikkeling iets bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving. Centraal staat daarbij het benoemen, beschermen en versterken van de essentiële gebiedskenmerken. Ruimtelijke kwaliteit wordt gerealiseerd door naast bescherming vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen in projecten en regels. Via de omgevingsverordening gaat de provincie op ruimtelijke kwaliteit sturen.

De hoofdambitie van de Provincie Overijssel luid: "een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden." Enkele belangrijke beleidskeuzes waarmee de Provincie Overijssel haar ambities wil realiseren zijn:

• Een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel: de provincie Overijssel verbindt de wateropgave meer met natuuropgaven en ze gaan voor realisatie van de Ecologische Hoofdstructuur in 2018.
• Door meer aandacht voor herstructurering zet de provincie Overijssel in op een breed spectrum aan woon-, werk- en mixmilieu's: dorpen en steden worden gestimuleerd hun eigen kleur te ontwikkelen.
• Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik bij bebouwing door de zogenaamde 'SER-ladder' als regel voor Overijssel in te voeren. Deze methode gaat ervan uit dat je eerst het gebruik van de ruimte optimaliseert, dan de mogelijkheid van meervoudig ruimtegebruik onderzoekt en dan pas de mogelijkheid om het ruimtegebruik uit te breiden bekijkt. Hierbij vindt de provincie Overijssel afstemming tussen gemeenten over woningbouwprogramma's en bedrijfslocaties noodzakelijk.
• Ruimtelijke plannen ontwikkelen aan de hand van gebiedskenmerken en keuzes voor duurzaamheid.
• Ontwikkelingsmogelijkheden voor landbouw zeker stellen, maar wel met behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit. Verder vindt de provincie Overijssel dat ontwikkelingen in de groene ruimte alleen mogelijk moeten zijn als de sociaaleconomische structuur en de ruimtelijke kwaliteit worden versterkt.
• Forse reductie van de uitstoot aan broeikasgassen door een energiepact af te sluiten met partners en door ruimtelijke mogelijkheden te creëren voor duurzame energie.

3.2.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2009     

Om de ambities van de Provincie Overijssel waar te maken, bevat de omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveau's:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Figuur 6 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven

In de Omgevingsvisie worden 6 ontwikkelingsperspectieven geïntroduceerd voor de Groene en Stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend.

Gebiedskenmerken

De aanwezige gebiedskenmerken in zowel de Groene als de Stedelijke omgeving zijn te onderscheiden in 4 lagen:

• natuurlijke laag (in en op de bodem);
• laag van het agrarisch cultuurlandschap (grootschalig gebruik en inrichting van de bodem);
• stedelijke laag (bebouwing en infrastructuur);
• lust & Leisure laag (beleving, toerisme, cultuurhistorie en landgoederen).

Deze lagen zijn zo onderscheiden omdat de ingrepen in de fysieke leefomgeving in elke laag volgens eigen principes en processen verlopen. Uiteraard staan ze niet los van elkaar, maar zijn ze altijd met elkaar verbonden. Immers, plekken die eerst natuurlijk waren, zijn nu bebouwd en in een enkel geval andersom. Vaak liggen ze over elkaar heen en hebben we op één plek te maken met kenmerken van verschillende lagen. Op andere plekken is dat niet zo en domineert een bepaalde laag.

3.2.3 Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving     

De provincie wil ontwikkelingen in de Groene omgeving samen laten gaan met een impuls in kwaliteit. Daarom is de 'Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving' ontwikkelt als een eenduidige bundeling van diverse bestaande regelingen als rood voor rood, rood voor groen, vab's, landgoederen etc. Deze regelingen blijven daarin overigens wel herkenbaar.

Er is een eenvoudige werkwijze ontwikkeld om principes van ontwikkelingsplanologie toepasbaar te maken voor sociaal-economische ontwikkelingen in de Groene Omgeving. De basis ligt in de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, de ontwikkelingsperspectieven en 'Catalogus Gebiedskenmerken'.

Ontwikkelingen in de Groene Omgeving worden als volgt benaderd: Er wordt ruimte voor sociaal-economische ontwikkeling geboden als deze ontwikkeling vanuit zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik verantwoord is en in het ontwikkelingsperspectief ter plekke past en volgens de 'Catalogus Gebiedskenmerken' wordt uitgevoerd.

Aan de geboden ontwikkelruimte worden dus voorwaarden verbonden om ruimtelijke kwaliteit te handhaven danwel in voorkomende gevallen de gewenste ruimtelijke kwaliteit te kunnen realiseren. Het gaat hierbij in alle gevallen in ieder geval om een goede ruimtelijke inpassing van de ontwikkeling. Op deze manier wordt aantasting van de omgevingskwaliteit en een verlies aan ecologisch en landschappelijk kapitaal als gevolg van de nieuwe ontwikkeling voorkomen danwel in voldoende mate gecompenseerd. Een en ander moet nader worden onderbouwd in een bij het ruimtelijk plan behorende toelichting.

3.2.4 Omgevingsverordening Overijssel 2009     

De provincie Overijssel heeft als ambitie om samen met partners een vitale samenleving tot ontplooiing te laten komen in een mooi en vitaal landschap. Een samenleving waarin alle Overijsselaars zich thuis voelen en participeren. Met bloeiende steden en dorpen als motoren voor cultuur en werkgelegenheid, ingebed in een landschap, waarin wonen, natuur, landbouw en water elkaar versterken.

Deze ambitie is nader uitgewerkt in de Omgevingsvisie Overijssel. Hierin is de provinciale visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in Overijssel weergegeven. De bestuursfilosofie daarbij is dat de provincie ernaar streeft om maatschappelijke resultaten te boeken waar inwoners van Overijssel belang aan hechten. Daartoe:

• pakken we complexe maatschappelijke uitdagingen integraal en samen met publieke, private en maatschappelijke partners in vitale coalities aan;
• bieden we bestuurlijke partners op het meest geëigende schaalniveau ruimte om op eigen gezag te handelen;
• beperken we bestuurlijke en ambtelijke drukte door eenvoudige en heldere regels.

Bewoners van Overijssel hebben aangegeven dat zij het stimuleren van de werkgelegenheid belangrijk vinden en gehecht zijn aan het Overijssels landschap en de natuur zoals deze nu is. De provincie heeft in de Omgevingsvisie de uitdaging opgepakt om een ontwikkelingsvisie te geven voor Overijssel, daarvoor ambities te formuleren en hierbij het instrumentarium te kiezen waarmee aan de ene kant ruimte wordt geboden aan sociaaleconomische ontwikkeling en tegelijkertijd de kwaliteit van het Overijssels landschap wordt versterkt. Een instrumentarium waarmee de provincie haar ambities realiseert en waarmee tegelijk partners ruimte hebben hun doelen te realiseren.

In de Omgevingsvisie zijn de onderwerpen benoemd die de provincie tot haar belang rekent. In 3.2.1 van dit bestemmingsplan zijn de provinciale ambities op hoofdlijnen samengevat. Een belangrijke wijziging ten opzichte van het huidige beleid is dat de provincie integraal en meer expliciet wil sturen op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. In de Omgevingsvisie is per thema nader uitgewerkt wat de provinciale ambities zijn en welke instrumenten daarvoor zullen worden ingezet.

3.2.5 Toetsing aan Omgevingsvisie Overijssel 2009, de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving en de Omgevingsverordening Overijssel 2009     

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel en de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving ontstaat globaal het volgende beeld.

Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel 2009

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie. Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen die nodig dan wel mogelijk zijn. De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Er zijn op voorhand geen belemmeringen bekend, op basis waarvan de ontwikkeling geen doorgang zou kunnen vinden.

Uit gedane onderzoeken zijn geen grote belemmeringen gebleken. Het hoofdstuk milieusaspecten van de toelichting beschrijft het een en ander op het gebied van verschillende omgevingsaspecten.

Ontwikkelingsperspectieven

Volgens het ontwikkelingsperspectief uit de Omgevingsvisie Overijssel (zie figuur 7) ligt het plangebied in het "Buitengebied, accent veelzijdige gebruiksruimte."

Figuur 7 Ontwikkelingsperspectieven

Het is een gebied voor gespecialiseerde landbouw en mengvormen van landbouw met andere functies (recreatiezorg, natuur, water) en bijzondere woon-, werk- en recreatiemilieus die de karakteristieke gevarieerde opbouw van de cultuurlandschappen in deze gebieden versterken.

In dit ontwikkelingsperspectief is sprake van verweving van functies. Aan de ene kant melkveehouderij en akkerbouw als belangrijke vorm van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. Ook hier staat de kwaliteitsambitie 'Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen' voorop. In dit perspectief wil de provincie de ontwikkelingsmogelijkheden van de landbouw, maar ook van andere sectoren zoals recreatie, nog nadrukkelijker verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen. Grootschalige landbouw krijgt ook hier de ruimte, maar de inpassing in kleinschalige landschappen vraagt om heldere gebruiksregels. In dit perspectief zijn ook plekken waar, door de ruimtelijke structuur of reeds aanwezige bebouwing, de ontwikkelruimte voor agrariërs zozeer is beperkt, dat duurzame benutting van de ruimte en ruimtelijke kwaliteit ermee gediend zijn nieuwe ontwikkelingskansen te benutten. Hier liggen in specifieke gevallen kansen voor woon-/werklandschappen, die de ruimtelijke structuur versterken. Dienstverlenende zelfstandigen zonder personeel kunnen hun werklocatie heel goed combineren met een woon-/ werklandschap.

De voorgenomen ontwikkeling behoord tot de recreatiezorg, en past als zodanig binnen dit ontwikkelingsperspectief. De ontwikkeling sluit goed aan op de functie recreatie van 'Het Hulsbeek', maar draagt ook bij aan de verweving van verschillende functies met de functie landbouw.

Gebiedskenmerken

In de Omgevingsvisie Overijssel met de desbetreffende lagenbenadering zijn de volgende lagen toe te dichten aan het plangebied:

a. De natuurlijke laag

Het plangebied ligt in de natuurlijke laag (zie figuur 8) "Dekzandvlakte en ruggen." Deze laag wordt gekenmerkt door: de afwisseling van opgewaaide ruggen en uitgesleten beekdalen en de daarbij horende hoogteverschillen kenmerken de dekzandvlaktes van Overijssel. Opvallend is de overwegend oost-west georiënteerde richting van ruggen en dalen.

Figuur 8 Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is niet of nauwelijks terug te vinden in het landschap.

b. De laag van het agrarisch cultuurlandschap

Het plangebied ligt op de scheidslijn van het "jonge heide- en broekontginningslandschap" en het "essenlandschap" (zie figuur 9).

Veel heidegebieden en nattere delen van het landschap zijn ontgonnen en/of vergaand ontwaterd. Daarmee is een nieuw landschap ontstaan, het "jonge heide- broekontginningslandschap." De dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende grote ruimtematen bepalen nu het beeld.

Samenhangend systeem van open essen, kleinschalige flanken met erven en esdorpen, kleinschalige natte laagtes met beken en - voormalige - grote open heidevelden. De ordening van het landschap volgt de natuurlijke ondergrond van hoog en laag en nat en droog en is als een spinnenwebstructuur gegroeid vanuit de nederzettingen. De essen onderscheiden zich door de karakteristieke openheid, de bijzondere bodemkwaliteit met archeologische waarden en het huidige relief. Op de flanken ligt een kleinschalig landschappelijk raamwerk van landschapselementen zoals houtwallen, bosjes, zandpaden, karakteristieke erven en beeldbepalende open ruimte daartussen.

Figuur 9 Laag van het agrarisch cultuurlandschap

Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met de kenmerken van het agrarisch cultuurlandschap, deze zijn ook verwerkt in het inrichtingsplan. Het plan is een impuls voor de ruimtelijke kwaliteit.

c. De stedelijke laag

Het plangebied heeft op de gebiedskenmerkenkaart 'de stedelijke laag' geen gebiedskenmerken.

d. De lust- en leisurelaag

Het plangebied ligt in de lust- en leisure laag nabij meerdere gebieden voor "Verblijfsrecreatie" (zie figuur 10). Belangrijk kenmerk van de verblijfsrecreatiegebieden is hun ligging in of bij landschappen met hoge landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten. De verblijfsrecreatie is voor haar voortbestaan dan ook erg afhankelijk van deze kwaliteiten. Vormgeving van gebouwen en terreinen kenmerkt zich door lichte stedenbouw (semi-permanente bebouwing, weinig infrastructuur) en is onderscheidend van andere bebouwing door het duidelijke lichte karakter.

Figuur 10 Lust- en leisurelaag

De voorgenomen ontwikkeling is een recreatieve ontwikkeling die aansluit bij het beleid dat hierboven is behandeld voor verblijfsrecreatie.

Kwaliteitsimpuls groene omgeving

Als basis voor de toetsing aan de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving geldt het volgende. De initiatiefnemer heeft een inrichtingsplan op laten stellen voor het plangebied. Daarnaast stelt de initiatiefnemer elders grond ter beschikking voor natte natuur, dat wordt ontwikkeld door het waterschap. Om te beoordelen of medewerking kan worden verleend aan het verzoek, dient het volgende model gevolgd te worden:

Figuur 11 model Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Er wordt beoordeeld of de investering in het landschap voldoende is voor de geboden ontwikkelingsruimte. De ontwikkelingsruimte die geboden wordt is het oprichten recreatie-zorg voorziening. De maatschappelijke tegenprestatie die geleverd wordt is o.a. de inrichting van natte natuur nabij het plangebied.

Generiek beleid en Ontwikkelingsperspectieven

De eerste twee punten van het tweede blok van het bovenstaande model zijn eerder in deze paragraaf al behandeld en worden hier niet nogmaals behandeld.

Sociaal economische ontwikkeling

Op het plangebied wordt een zorglocatie en recreatie-zorg bungalows gerealiseerd. Dit levert werkgelegenheid op, maar door de inzet van veelal studenten en ook werkverschaffing voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt nog veel meer. De ontwikkeling draagt bij aan een sterker platteland.

De functie

De functie recreatie-zorg is voor de betreffende locatie een nieuwe functie. Van een grote impact op de omgeving is geen sprake. In de omgeving zijn meerdere verblijfsrecreatielocaties.

Gebiedseigen of gebiedsvreemd

Voor het buitengebied geldt dat de agrarische functie als gebiedseigen kan worden aangemerkt. Recreatie-zorg kan niet worden aangemerkt als gebiedseigen functie. Gezien de directe omgeving van het plangebied, waarin verspreid meerdere verblijfsrecreatiefuncties zijn gelegen, kan recreatie-zorg in de onderhavige situatie evenwel niet als gebiedsvreemd worden aangemerkt.

Eigen belang of maatschappelijk belang

Het omzetten van een agrarische functie naar een recreatie-zorgfunctie is maatschappelijk belang. De initiatiefnemer levert om niets de grond aan de Stichting Welkomhuis Twente.

Basisinspanning ruimtelijke kwaliteit en aanvullende kwaliteitsprestatie

Het perceel is gelegen in een bosrijke omgeving. Dit gegeven wordt in stand gehouden met tussen de bomen enkele bungalows. Daarnaast worden langs de randen van het plangebied met name de houtwallen versterkt.

Nabij het plangebied wordt natte natuur aangelegd in samenwerking met het waterschap. Op deze manier worden de te kappen bomen en het verlies aan natuurwaarde gecompenseerd.

Eén en ander wordt juridisch geborgt in het bestemmingsplan en een uitvoeringsovereenkomst.

Omgevingsverordening Overijssel 2009

In de Omgevingsverordening Overijssel 2009 wordt in het hoofdstuk ruimtelijke ordening de volgende belangrijke thema's met uitwerkingsregels genoem:

Principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in andere dan stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat (her)benutting van bestaande bebouwing in de groene omgeving in redelijkheid niet mogelijk is;
• dat mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Op de locatie worden de beheerderswoning en bijbehorende schuren op den duur gesloopt, daarvoor in de plaats komt een zorglocatie elders op het terrein en een deel is nieuw in het gebied, dus het past binnen het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Ruimtelijke kwaliteit

1. In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.
2. In het kader van toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagen-benadering die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing.
3. In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.
4. Gemeenteraden mogen gemotiveerd afwijken van het ontwikkelingsperspectief dat voor het betreffende gebied geldt, wanneer:
   1. er sprake is sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen en
   2. voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van ruimtelijke kwaliteit conform de gebiedskenmerken.
5. Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden waarvoor in de Catalogus Gebiedskenmerken normerende uitspraken worden gedaan voorzien voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen, in een bestemmingsregeling conform deze normerende uitspraken.
6. Bestemmingsplannen die betrekking hebben op gebieden waarvoor in de Catalogus Gebiedskenmerken richtinggevende uitspraken worden gedaan voorzien voor zover deze uitspraken zich daarvoor lenen, in een bestemmingsregeling conform deze richtinggevende uitspraken.
7. Van het gestelde onder 5 mag gemotiveerd worden afgeweken wanneer:
   1. er sprake is van zwaarwegende sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen en
   2. voldoende verzekerd is dat er sprake is van versterking van ruimtelijke kwaliteit conform de provinciale ambities zoals aangegeven in de Catalogus Gebiedskenmerken.
8. Van het gestelde onder 6 mag worden afgeweken mits voldoende gemotiveerd is dat de kwaliteitsambitie zoals aangegeven in de Catalogus Gebiedskenmerken in gelijke mate gerealiseerd wordt.

De ontwikkeling zorgt voor een toename van de ruimtelijke kwaliteit, zoals elders in dit bestemmingsplan al is genoemd en behandeld. Vandaar dat deze ontwikkeling past binnen de gestelde kaders van de ruimtelijke kwaliteit van de Omgevingsverordening Overijssel 2009.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Bestemmingsplannen voor de groene omgeving kunnen voorzien in nieuwvestiging en grootschalige uitbreidingen van bestaande functies in de groene omgeving, uitsluitend indien hier sociaaleconomische en/of maatschappelijke redenen voor zijn én er is aangetoond dat het verlies aan ecologisch en/of landschappelijk waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen ter versterking van ruimtelijke kwaliteit in de omgeving.

De Kwaliteitsimpuls voor de Groene Omgeving is elders in dit hoofdstuk al apart behandeld.

Conclusie

Omgevingsvisie Overijssel 2009 en Omgevingsverordening Overijssel 2009

De voorgenomen ontwikkeling aan de Beldhuismolenweg past binnen de hoofdgedachte van de omgevingsvisie. Er wordt gestreefd naar een duurzame verbetering van het plangebied en omgeving. Het plan is ontwikkeld binnen de hoofdgedachte van ruimtelijke kwaliteit. Het plan houdt rekening met de bestaande kwaliteiten en zet naast de ontwikkeling ook in op de ontwikkeling van de groene en blauwe component. Het plan past binnen de ontwikkelingsvisie van de provincie, zoals beschreven in de omgevingsvisie. Het plan is niet strijdig met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Het primaire doel van de ontwikkeling is een kwaliteitsverbetering van de fysieke leefomgeving. Het effect van de nieuw te bouwen gebouwen op de natuurwaarde wordt hersteld door de tegen prestatie. Gezien de investering in natuur en landschap als tegenprestatie, vindt er een grote kwaliteitsslag plaats ten opzichte van de bestaande situatie. De voorgesteld ontwikkeling is, op basis van het inrichtingsplan en de plannen van het waterschap betreffende natte natuur, te realiseren binnen de eisen van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving.

3.3.1 Regio Twente Íntegrale Gebiedsvisie Hulsbeek'     

In de periode 2007-2008 is in opdracht van de gemeente Oldenzaal, Waterschap Regge en Dinkel, Ondernemingsvereniging het Hulsbeek en Regio Twente de Integrale Gebiedsvisie Hulsbeek en Omgeving opgesteld. Met deze gebiedsvisie willen de betrokken partijen bereiken dat de potenties van het recreatiegebied in de gemeente Oldenzaal beter worden benut.

Met de vaststelling van deze visie zijn de ambities op hoofdlijnen voor Het Hulsbeek en omgeving bepaald. In totaal zijn 14 ambities beschreven met als doel recreanten en ondernemers te trekken. Deze ambities worden uitgewerkt in concrete activiteiten.

Ambitie 11 is rechtstreeks van toepassing op het Welkomhuis. Deze luidt: ‘Het versterken van de bovenregionale bekendheid aan de hand van activiteiten en voorzieningen. Gedacht wordt aan b.v. de geplande vestiging van een Colombinehuis, het uitbouwen van internationale evenementen als het Horse Driving Twente, of de ontwikkeling van een ‘wellness resort’.

De ontwikkeling voldoet met het realiseren van het Welkomhuis Twente aan het regionale beleid verwoord in de Integrale Gebiedsvisie Hulsbeek.

3.3.2 Waterschap Regge en Dinkel 'Waterbeheerplan 2010-2015'     

Het waterbeheerplan 2010 - 2015 is een beleidsdocument dat is opgesteld door 5 verschillende waterschappen (Waterschappen Rijn-Oost) waaronder het Waterschap Regge en Dinkel. De omgevingsvisie van de provincie Overijssel vormt het kader voor het te voeren waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer van Regge en Dinkel. Daarbij zijn in het bijzonder van belang:

1. gebiedsperspectieven: de door de provincie geformuleerde ontwikkelingsperspectieven als middel om de provinciale ruimtelijke beleidsambities en kwaliteitsambities te realiseren;
2. gebruiksfuncties.

Het plangebied ligt in het buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte, kortweg mixlandschap. Mixlandschappen met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren. Het waterbeheer wordt hier afgestemd op het aanwezige grondgebruik. Er geldt een ontwikkelingsopgave naar een meer natuurlijk en veerkrachtig watersysteem, waarbij de provincie een belangrijke rol ziet voor geselecteerde zogenaamde kleine wateren.

De provincie onderscheidt voor het oppervlaktewater de volgende gebruiksfuncties, die voor het beheergebied van Regge en Dinkel van belang zijn:

a. waterkwaliteit en ecologie

Het gaat hierbij met name om het functioneren van de oppervlaktewateren voor de er in thuishorende planten en dieren (de waterfunctie). Hierin is de Kaderrichtlijn Water leidend.

De provincie onderkent dat kleine waterelementen als bovenlopen, vennen en bronnen vanwege de werking van het hele watersysteem van wezenlijk belang zijn voor het bereiken van de gewenste condities in de grotere benedenstroomse wateren/waterlichamen, bijvoorbeeld als paaigebied voor beekspecifieke vissoorten.

De provincie kent aan de overige wateren beleidsmatig een bijzondere betekenis toe: de kleine wateren in het gebied "buitengebied accent veelzijdige gebruiksruimte", voor zover aangegeven op de kaart Ontwikkelingsperspectieven Omgevingsvisie. In dit gebied wordt ingezet op een ontwikkeling naar een compleet en meer natuurlijk watersysteem.

Het algemene doel is een zo hoog mogelijke ecologische kwaliteit te ontwikkelen en te behouden. De wateren staan niet op zichzelf, maar hebben een vitale functie binnen leefgebieden van provinciale doelsoorten. Dat betekent dat de provincie graag wil dat breder wordt gekeken. Daarbij wordt onder andere gedacht aan een passende beekdalbrede inrichting, bijvoorbeeld elzenbroekbos of dotterbloemhooiland.

De provincie vraagt aan de waterbeheerder de kleine wateren te inventariseren, te beoordelen, maatregelen en ecologische doelen te formuleren.

b. gebiedsgebonden functies

Hierbij gaat het erom dat het waterbeheer de gewenste watercondities in een gebied realiseert. Hierbij zijn de bovengenoemde gebiedsperspectieven leidend. Concreet gaat het hier om de realisatie van gewenste grondwaterstandsverlopen via de inrichting en het peilbeheer van de oppervlaktewateren (waterkwantiteitsbeheer), maar ook om realisatie van natuur- en landschapsdoelen en gebruiksdoelen (landbouw, stedelijk gebied, beleving en recreatie, cultuurhistorie).

Plan

De voorgenomen ontwikkeling past binnen het gestelde beleid van het waterschap Regge en Dinkel. In het plangebied wordt een wadi gerealiseerd om het regenwater op te vangen. In 4.9 wordt verder ingegaan op het aspect water.

3.4.1 Welstandsnota gemeente Oldenzaal     

De Welstandsnota onderscheidt Oldenzaal in verschillende deelgebieden. Het buitengebied valt in het deelgebied ‘stadsrandgebied’. Het stadsrandgebied wordt onderverdeeld in de stuwwalzone, het agrarische gebied en het bosrijke Hulsbeek.

Voor de recreatieve functies met hun eigen architectuur en kenmerken in het Hulsbeek gaat het om architectonische correctheid en om een goede inpassing in de natuurlijke omgeving. Om dit te waarborgen zal er een uitgebreide beeldkwaliteitparagraaf worden opgesteld.

4.2.1 Milieugevoeligheid functie     

Het onderdeel milieuzonering is een eerste verkenning van de milieuhygiënische inpasbaarheid van de nieuwe functies. De ontwikkeling is als uitbreiding te zien van het tegenover liggende bestaande villapark. Het gaat om een kleinschalige project met 8 verblijfseenheden en een centrale accommodatie, maar ook een woonzorgcentrum. Deze functies stellen eisen aan de milieukwaliteit. Hieronder is aangegeven wat de milieugevoeligheid is van de functie verblijfsrecreatie.

Figuur 12 Milieugevoeligheid verblijfsrecreatie

De accommodatie maakt onderdeel uit van een groter Villapark Eureka. Op het park staan nu ruim 50 huisjes. Bij de beoordeling van de milieugevoeligheid zal moeten worden uitgegaan van meer dan 50 personen gedurende meerdere aaneengesloten dagen. De nieuwe bestemming heeft daarmee een zekere gevoeligheid voor alle milieu-invloeden.

4.2.2 Gebiedsverkenning     

Het gebied kenmerkt zich als natuur- en recreatiegebied. De recreatie is extensief. In de omgeving bevinden zich bijna geen milieubelastende activiteiten. Er is een verkenning uitgevoerd naar de aanwezige functie is de omgeving en de mogelijke invloed van deze functies op de milieukwaliteit binnen het onderzoeksgebied.

In de omgeving zijn vooral verspreid liggende woningen en op recreatie gerichte functies zoals een camping, restaurant, manage, sauna en diverse andere vrijetijdsaccommodaties. Er is een verdergaande transformatie van agrarisch gebruik naar een inrichting en gebruik gericht op natuur, recreatie en wonen. Voorbeelden hiervan zijn de voorheen in gebruik zijnde agrarische bedrijven langs de Beldhuismolenweg. De aanwezige schuren worden veelal gesloopt om plaats te maken voor een vaak grotere moderne woning. Op circa 100 meter van het ontwikkelingsgebied bevindt zich nog een hobbyboer met enkele paarden en een caravanstalling. En de dichtsbijzijnde woning bevindt zich op ongeveer 70 meter afstand.

De ontwikkeling voorziet in een bestemmingswijziging. Door deze wijziging wordt een niet milieugevoelige bestemming vervangen door een milieugevoelige functie. Gezien het huidige karakteristiek van de directe omgeving (natuur en wonen) heeft deze bestemmingswijziging een positieve invloed op de gebiedskwaliteit.

4.3.1 Inleiding     

Externe veiligheid richt zich op het beheersen van risico’s bij onder meer de productie, opslag, transport en gebruik van gevaarlijke stoffen. Dergelijke activiteiten kunnen beperkingen opleggen aan de omgeving. Door het nemen van maatregelen kan de noodzakelijk aan te houden afstand tussen een risicovolle activiteit en een risico gevoelig object worden verkleind.

Er wordt onderscheid gemaakt in twee soorten risico’s, het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Het plaatsgebonden risico is een maat voor een (wettelijk) minimum beschermingsniveau. Dit wordt aangegeven met een contour waarbinnen beperkingen gelden voor zogenoemde (beperkt) kwetsbare objecten. Het groepsrisico kijkt naar het aantal mensen dat kan overlijden als gevolg van een calamiteit met gevaarlijke stoffen. Groepsrisico heeft een directe relatie met het aantal aanwezige mensen nabij een risicovolle activiteit. De kans op een ongeluk met veel slachtoffers moet expliciet worden afgewogen en verantwoord. Naast de kansen op overlijden wordt gekeken naar de mate van zelfredzaamheid van mensen en de bestrijdbaarheid van calamiteiten.

4.3.2 Onderzoek     

Het plan voorziet in het positief bestemmen van een risicogevoelig (kwetsbaar) object. In de directe omgeving bevinden zich geen risicovolle activiteiten. De meest nabijgelegen risicovolle activiteiten in de omgeving is een buisleiding.

Figuur 13 Ligging buisleiding Defensie

De aanwezige buisleidingen zijn in eigendom (en gebruik) van Defensie. Het bevoegd gezag is het ministerie van VROM. In onderstaand schema zijn de eigenschappen van de buisleiding aangegeven. Daaruit blijkt dat de leiding vrij diep is gelegen en de PR 10-6 mede om die reden zeer beperkt is. Binnen de 10-6 contour mogen geen kwetsbare objecten zijn of worden gesitueerd.

Voor dergelijke buisleidingen geldt een zonering (toetsingsafstand) van maximaal 45 meter. De werkelijke afstand van de buisleidingen tot aan de ontwikkelingslocatie is circa 440 meter. Daarmee bevindt de ontwikkelingslocatie zich ruim buiten het invloedsgebied van de buisleiding.

Figuur 14 Gegevens buisleiding

Er zijn geen wegen of spoorweg in de directe omgeving aanwezig. De meest nabij gelegen weg met een zekere verkeersintensiteit bevindt zich op circa 800 meter van het ontwikkelingsgebied. Het ontwikkelingsgebied ligt daarmee ruim buiten het invloedsgebied van de weg. In de omgeving is geen spoortracé aanwezig.

4.3.3 Beoordeling en conclusie     

Er zijn vanuit het aspect externe veiligheid geen beperkingen voor het realiseren van de plannen binnen de ontwikkelingslocatie.

4.4.1 Inleiding     

De mate waarin geluid milieugevoelige functies mag belasten is geregeld in verschillende wetten en regelingen. Afhankelijk van de bron en regeling gelden er normen voor geluidsgevoelige functies. Om te bepalen of voldaan wordt aan de gestelde (wettelijke) eisen is soms een akoestisch onderzoek nodig. De ontwikkeling die het bestemmingsplan toelaat zal gemotiveerd dienen te worden vanuit de onderzoeksresultaten en de kenmerken van de specifieke situatie.

4.4.2 Onderzoek     

Het plan voorziet in het realiseren van vakantiewoningen. De vakantiewoningen zijn volgens de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer niet geluidgevoelig. Om te kunnen beoordelen of sprake is van een goede ruimtelijke ordening, is het wel wenselijk dat er een zekere geluidkwaliteit aanwezig is. Om die reden is gekeken naar de te verwachten geluidkwaliteit binnen het onderzoeksgebied.

Het ontwikkelingsgebied bevindt zich niet binnen een akoestisch onderzoeksgebied van een weg met een zekere verkeersintensiteit (circa 800 meter) of spoorweg (> 1000 meter). De meest nabij gelegen wegen met een verkeersfunctie zijn de Beldhuismolenweg (10 meter) en de Oldenzaalsedijk (40 meter). De Beldhuismolenweg is een deels onverharde (erf)ontsluitingsweg voor het Villapark. De verkeersintensiteit op deze weg is zeer laag. Dit geldt in zekere zin ook voor de Oldenzaalsedijk. De Oldenzaalsedijk is een erfontsluitingsweg (60 km) bestemd voor en gebruikt door bestemmingsverkeer voor aanliggende woningen en bedrijven. Ook is dit een van de (fiets)toegangswegen voor het Hulsbeek, de recreatieplas.

Een akoestisch onderzoek is gezien de beperkte verkeersdruk in het gebied niet nodig. De geluidkwaliteit als gevolg van wegverkeer is passend voor de functie van een recreatiepark.

Er is één (bedrijfs)activiteit in de directe omgeving van de ontwikkelingslocatie aanwezig die potentieel geluid veroorzaakt. Het betreft een hobbyboer met caravanstalling en enkele paarden aan de Beldhuismolenweg. Een dergelijke activiteit heeft volgens de VNG-publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering (versie 2009)’, een indicatief aan te houden afstand van maximaal 50 meter. De werkelijke afstand tussen de perceelsgrens van deze activiteit en de ontwikkelingslocatie is circa 100 meter. De genoemde activiteit levert geen beperking op voor de nieuwe ontwikkeling. Ook zal de nieuwe ontwikkeling geen beperkingen opleveren voor de huidige activiteiten.

4.4.3 Beoordeling en conclusie     

Er zijn vanuit het aspect geluid geen beperkingen voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5.1 Inleiding     

Sinds 15 november 2007 is de ‘Wet luchtkwaliteit’ in werking getreden. De kern van de Wet bestaat uit de (Europese) luchtkwaliteitseisen. De uitvoeringsregels behorende bij de Wet zijn vastgelegd in algemene maatregelen van bestuur (AMvB) en ministeriële regelingen (mr), die gelijktijdig met de Wet luchtkwaliteit in werking zijn getreden. Met de nieuwe Wet luchtkwaliteit en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de luchtkwaliteit verbeteren als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden.

De ‘Wet luchtkwaliteit’ heeft een systeem ontworpen waarbij ‘niet in betekenende mate’ (ofwel NIBM)1, een belangrijke toetssteen is bij het beoordelen van (ruimtelijke) ontwikkelingen. Voor de periode tussen het in werking treden van de Wet luchtkwaliteit en het verlenen van toestemming door de EU is het begrip NIBM gedefinieerd als 1% van de grenswaarde NO2 en PM10. Recentelijk is het Kabinetsbesluit Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) van kracht is geworden. Sinds dien geldt een NIBM van 3%. Dit betekent bij de norm voor fijn stof van 40 ìg/m3 dat er een toename van fijn stof mag zijn van 1,2 ìg/m3.

Voor het bepalen van de achtergrondconcentratie is een globaal technisch onderzoek uitgevoerd naar de luchtvervuilende stoffen in de buitenlucht.

4.5.2 Onderzoek     

Voor het bepalen van de achtergrondconcentratie luchtvervuilende stoffen is gebruik gemaakt van het meest recente CAR II model, v8.0/8.1 (versie, 10 april 2009). Uit deze berekening blijkt een achtergrondconcentratie2 van 20,4 ìg/m3 in 2010 en 17,9 ìg/m3 in 2020 voor fijn stof (PM10) en 18,3 ìg/m3 in 2010 en 10,4 ìg/m3 in 2020 voor stikstofdioxide (NO2 ). Beide waarden blijven ruimschoots onder de wettelijke grenswaarden. Kijkend naar de nieuwe ontwikkeling (8 recreatiewoningen en accommodatiegebouw en woonzorgcomplex) en de daarbij behorende verkeersaantrekkende werking, zal de invloed ruimschoots onder het 3% criterium vallen. De bijdrage aan de concentratie luchtvervuilende stoffen in de buitenlucht kan worden beoordeeld als ‘niet in betekende mate’.

4.5.3 Beoordeling en conclusie     

De bijdrage van het plan is als gevolg van het toevoegen van acht recreatiewoning zeer beperkt. Er wordt zondermeer voldaan aan de eisen van de Regeling en Besluit niet ‘in betekenende mate’ (NIBM). De achtergrondconcentraties voldoen ruimschoots aan de wettelijke grenswaarden. Vanuit het aspect luchtkwaliteit voldoet het plan ook aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

4.6.1 Inleiding     

In het bestemmingsplan zal inzicht moeten worden gegeven in de verwachte bodemkwaliteit. Bij grondverzet van 50 m2 of meer geldt een plicht tot het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek. Dit onderzoek is dan nodig om het plan te kunnen beoordelen aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en de financiële haalbaarheid.

4.6.2 Onderzoek     

Door Geofox-Lexmond bv is in april 2012 een verkennend bodemonderzoek (zie Bijlage 1) op de locatie Beldhuismolenweg 8a te Deurningen uitgevoerd.

Bij het chemisch onderzoek zijn geen verontreinigingen aangetroffen in zowel de boven- als ondergrond. In het grondwater zijn licht tot matige verontreinigingen aangetoond met diverse zware metalen.

De verhoogde concentraties aan zware metalen in het grondwater worden aangemerkt als natuurlijke achtergrondwaarden. Nader onderzoek naar de aanwezigheid van zware metalen wordt dan ook niet noodzekelijk geacht. De gemetenconcentraties vormen geen milieuhygiënische risico's voor de (toekomstige) gebruikers.

4.6.3 Beoordeling en conclusie     

Het uitgangspunt van het verkennend bodemonderzoek (grootschalig onverdacht terrein) wordt gehandhaafd. De verzamelde gegevens worden voldoende geacht om een betrouwbare uitspraak te kunnen doen over de chemische kwaliteit van de bodem. Op basis van de resultaten van het onderzoek is het terrein geschikt voor het voorgenomen gerbuik/functie.

4.7.1 Inleiding     

Door de ondertekening van het Verdrag van Malta (Valletta, 1992) heeft Nederland zich verplicht tot het beschermen van het archeologisch erfgoed. Het Verdrag is vertaald in de Monumentenwet 1988. Deze wet is het wettelijk kader voor het beschermen van het archeologisch erfgoed in Nederland. Uitgangspunt is het archeologische erfgoed waar mogelijk in situ te behouden. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet derhalve onderzocht worden, of sprake is van archeologische waarden. Bij graafwerkzaamheden in een bodem dat al geroerd is, is de kans op archeologische resten zeer klein. Het archeologisch erfgoed is één van de maatschappelijke aspecten die “gewogen” wordt bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling en het ontwerpen van een nieuw bestemmingsplan.

4.7.2 Onderzoek     

Het plan voorziet in de bouw van acht recreatiewoningen in een bestaand bos, een accommodatiegebouw aan de rand van een open veld en hergebruik van bestaande gebouwen voor een woonzorgcomplex. Voor de bouw van het pand zijn graafwerkzaamheden noodzakelijk. De gebouwen zullen worden gebouwd op een fundering van circa 60 centimeter.

Figuur 15 Gemeentelijke Archeologische beleidskaart

Er is gekeken naar informatie over archeologie binnen het plangebied. In het gebied bevinden zich geen archeologische monumenten en elementen. Voor informatie over de archeologische resten in de bodem is gebruik gemaakt van de archeologische verwachtingskaart en een historische kaart rond 1900. Op de kaart met de kaart met informatie over de archeologische verwachtingen blijkt dat de verwachtingswaarde ‘laag’ is.

Figuur 16 Historische kaart 1900

Het perceel was de afgelopen 100 jaar in gebruik voor akkerbouw en als bosperceel. Dit geldt voor het gehele gebied tussen de Oldenzaalsedijk en Beldhuismolenweg. Het realiseren van de woningen (fundering tot 60 centimeter) binnen het gebied met enigszins geroerde grond door akkerbouw en het bosperceel is geen reden af te wijken van aangegeven lage verwachtingswaarde voor het aantreffen van archeologische resten.

4.7.3 Beoordeling en conclusie     

Op basis van de beschikbare archeologische gegevens kan worden aangeven dat het gebied een voor archeologie lage verwachtingswaarde heeft. Nader onderzoek naar het voorkomen van archeologische resten lijkt niet noodzakelijk. Wel blijft altijd er een meldplicht, Monumentenwet 1988 artikel 53, gelden. Dit betekent dat wanneer archeologische resten worden aangetroffen, contact moet worden gezocht met de gemeente Oldenzaal.

4.8.1 Inleiding     

Vanaf 1 januari 2012 is het verplicht om in ruimtelijke plannen rekening te houden met cultuurhistorische waarden. Om een stabiele en meer structurele basis te geven aan de borging van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, is per 1 januari 2012 aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegevoegd dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen niet alleen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden onder de grond (archeologische waarden), maar ook met waarden boven de grond. Dat betekent dat gemeenten een analyse moeten maken van de cultuurhistorie in een bestemmingsplangebied, en daar conclusies aan moeten verbinden die in het bestemmingsplan verankerd worden.

Cultuurhistorische waarden omvatten meer dan alleen bouwhistorische objecten en monumenten waarop tot voorheen vaak alleen de aandacht lag in bestemmingsplannen. Door middel van een historisch-geografische inventarisatie dienen ook cultuurlandschappelijke structuren en elementen in beeld gebracht moeten worden, zoals oude infrastructuur, verkavelingsstructuren en elementen daarin zoals houtwallen, beeklopen en essen, en moet ook gedacht worden aan het stedenbouwhistorische karakter van wijken en gebieden. Belangrijk is om na te gaan wat het 'eigene' van een gebied is en om dat met al zijn elementen en structuren in beeld te brengen.

De resultaten van de inventarisatie worden gewogen, om een antwoord te geven op de vraag welke ruimtelijke ontwikkelingen in een gebied toelaatbaar worden geacht. De gemeente Oldenzaal heeft nog geen specifiek beleid dat de aanpassing van de Bro regelt. In dit bestemmingsplan wordt met de inventarisatie van cultuurhistorische waarden echter voorzien in de eisen volgens het Bro.

4.8.2 Inventarisatie plangebied     

Historische ontwikkeling van het plangebied

De omgeving van het plangebied bestond in de 19e eeuw nog grotendeels uit een gevarieerd cultuurlandschap met natte en droge heide, weide- en hooilanden, omgeven door houtwallen en enkele bouwlanden (zie de historische topografische kaart rond 1900). Ten zuidwesten van het plangebied ligt een vrij duidelijk afgegrensde bouwlandkamp en binnen het plangebied zelf zijn enkele kleine bouwlandjes en hooilandpercelen aanwezig, vermoedelijk zijn dit kleine en relatief late ontginningen van het uitgestrekte bos- en heide gebied.

Historisch geografische kenmerken

- Waardevolle structuren en objecten

Bij de ontwikkeling van de wijk De Thij zijn nagenoeg alle oudere historische structuren volledig verdwenen. Binnen het plangebied zijn geen historisch geografische structuren en objecten meer aanwezig.

Gebouwde objecten en monumenten

Binnen het plangebied zijn geen monumentale objecten aanwezig. Ook aangrenzende gebouwen hebben geen bijzondere monumentale kenmerken.

4.8.3 Beoordeling en conclusie     

Gezien de afwezigheid van cultuurhistorische elementen en objecten in het plangebied hoeft daar verder ook geen rekening gehouden mee te worden.

4.9.1 Inleiding     

Een watertoets maakt duidelijk op welke wijze bij de ontwikkeling van een gebied rekening kan worden gehouden met de gebiedsspecifieke waterhuishouding en de daarvoor gestelde criteria en aandachtspunten.

De meerwaarde van een watertoets is dat vroegtijdig systematisch aandacht is voor het meewegen van wateraspecten in de ruimtelijke plannen en besluiten. De mate waarin de watertoets invloed heeft op het plan hangt af van de impact van het plan op de waterhuishouding. Het Waterschap Regge en Dinkel is de belangrijkste beheerder van grond- en oppervlaktewater in het stroomgebied van de Regge en de Dinkel. Het Waterschap moet zorgen voor droge voeten en het zuiveren van het afvalwater in Twente. Het beleid ten aanzien van water is opgenomen in het ontwerp Waterbeheersplan 2010 – 2015. Een van de beleidsuitgangspunten is om zo veel mogelijk te voorkomen dat bijna schoon water op de riolering wordt geloosd. Dit kan bereikt worden door afkoppelen van hemelwater en infiltreren van hemelwater in de bodem. Er zal gekeken moeten worden naar de specifieke mogelijkheden voor het opvangen van water en retentie. Bij kleinere stedelijke projecten kan de oplossing liggen in de koppeling met andere projecten in de omgeving. Indien infiltratie niet mogelijk is, dan zal gekeken moeten worden naar het bufferen van hemelwater om de piekbelasting te reguleren.

4.9.2 Onderzoek     

Het plan betreft de bouw van acht recreatiewoningen, een accommodatiegebouw en een woonzorgcomplex. Er is gekeken of binnen het gebied een specifiek regiem is ten aanzien van de waterhuishouding. Om inzicht te krijgen welke voorwaarden en mogelijkheden de waterhuishouding biedt, is gekeken naar beleidsplannen van het waterschap en de provincie Overijssel. Belangrijk is daarbij de omgevingsvisie van de provincie. De omgevingsvisie van de provincie Overijssel biedt een integraal ruimtelijk kader waarbij ook is gekeken naar grondwater en oppervlaktewater.

Het gehele gebied valt binnen het ontwikkelingsperspectief: mixlandschap met landbouw, natuur, water en wonen als goede buren. Uit dit ontwikkelingsperspectief komt verder naar voren dan het gebied niet te maken heeft met bijzondere kenmerken vanuit de kwaliteit of kwantiteit van het grondwater en oppervlakte water. Er is geen open watergang in de directe omgeving aanwezig waarop het hemelwater kan worden afgevoerd. Wel heeft de ondergrond (dekzandvlakte) mogelijkheden voor infiltratie van hemelwater. Bij de verdere uitwerking van het project zal gekeken worden naar het benutten van de infiltratiemogelijkheden. Indien vasthouden van hemelwater onverhoopt niet mogelijk blijken, dan zal gezorgd moeten worden voor het bufferen van het hemelwater. Daarbij kan gedacht worden aan een ringleiding of bassin die de piekbelasting opvangt. In overleg met het Waterschap Regge en Dinkel is gekozen voor een wadi, deze is direct verwerkt in het inrichtingsplan.

4.9.3 Beoordeling en conclusie     

De bodem ter plaatse lijkt geschikt voor infiltratie van hemelwater. In overleg met het Waterschap Regge en Dinkel, wordt er een wadi aangelegd zodat het hemelwater in het gebied zelf wordt opgevangen. Met deze wadi voldoet het plan aan de hoeveelheid water dat moet worden opgevangen.

4.10.1 Inleiding     

Bij ruimtelijke ingrepen zoals de sloop van bestaande bebouwing en realisatie van gebouwen, moet wettelijk gezien rekening worden gehouden met de aanwezige natuurwaarden. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Het onderzoek naar de natuurwaarden dient enerzijds aan te geven of deze waarden er zijn en anderzijds of de nieuwe ontwikkeling de aanwezige natuurwaarden aantast.

4.10.2 Onderzoek     

Door Eelerwoude is er in het voorjaar en (na)zomer een natuurtoets (Project nr. 5052, 26-03-2012, zie Bijlage 2) uitgevoerd. De resultaten zijn verwerkt in deze paragraaf.

Beschermde natuurgebieden

Op basis deze natuurtoets worden geen effecten op Natura 2000-gebieden verwacht. Op ongeveer drie kilometer afstand ligt het Natura 2000-gebied Lonnekermeer. Vanwege de grote afstand en de aard van het voornemen worden geen negatieve effecten op dit Natura 2000 gebied verwacht. De EHS ligt op ongeveer 1.500 meter afstand. Gezien de afstand, de ligging en de kleinschaligheid van de ruimtelijke ontwikkeling wordt niet verwacht dat deze een invloed heeft op de aangewezen habitattypen en soorten of aantasting van de wezenlijke waarden en kenmerken van de EHS. Een toetsing in het kader van deze natuurwetgeving en dit natuurbeleid wordt derhalve niet noodzakelijk geacht.

Beschermde soorten

Geconcludeerd wordt dat zowel het plangebied en de omgeving een geschikt leefgebied vormt voor een aantal beschermde diersoorten in het kader van de Flora- en faunawet. Het gaat om algemene en licht beschermde soorten, zoals grondgebonden zoogdieren en algemene amfibieën, maar ook strikt beschermde soorten, zoals vleermuizen, steenmarter, eekhoorn, das, veldspitsmuis, boommarter en (broed)vogels. In tabel 1 is een samenvatting gegeven van de resultaten van (mogelijk) aanwezige beschermde flora en fauna in de plangebieden, de effecten op deze soorten en de te ondernemen stappen.

Tabel 1 soorten

Met de voorgenomen ontwikkelingen gaat weliswaar leefgebied verloren van tabel 1-soorten, maar van negatieve effecten op populaties is geen sprake. Wel kunnen op individueel niveau (tijdelijk) negatieve effecten optreden voor tabel 1-soorten. Deze licht beschermde soorten behoren tot de categorie ‘niet ontheffingsplichtig bij ruimtelijke ingrepen’. De functionele leefomgeving zal voor de aanwezige of te verwachten soorten behouden blijven. In de omgeving zijn daarnaast genoeg alternatieve mogelijkheden voorhanden en daarbij is het aannemelijk dat de nieuwe locatie ook na de ontwikkeling onderdeel blijft uitmaken van het leefgebied van de aanwezige dan wel te verwachten soorten.

Tabel 2 en 3 soorten

Binnen het plangebied komen (mogelijk) een aantal strikt beschermde soorten, zoals vleermuizen, steenmarter, eekhoorn, das, veldspitsmuis, boommarter en (broed)vogels. Met de voorgenomen effecten worden echter geen negatieve effecten op deze soortgroepen verwacht. De functionele leefomgeving zal voor deze aanwezige dan wel te verwachten soorten behouden blijven. In de omgeving zijn daarnaast genoeg alternatieve mogelijkheden voorhanden en daarbij is het aannemelijk dat de nieuwe locatie ook na de ontwikkeling onderdeel blijft uitmaken van het leefgebied van deze soorten.

4.10.3 Beoordeling en conclusie     

Met de voorgenomen ontwikkeling worden geen negatieve effecten verwacht op aanwezige beschermde gebieden en te verwachten beschermde soorten. Wel dient rekening gehouden te worden met verlichting. Hiermee kunnen de plannen doorgang vinden in het kader van de Flora- en faunawet.

Een aantal nachtactieve dieren zoals vleermuizen, uilen en marters zijn gevoelig voor verlichting. Een aantal soorten vermijden kunstlicht zoveel mogelijk. Op dit moment is in het plangebied weinig tot geen licht aanwezig en in de nieuwe situatie zal de verlichting enigszins toenemen. Er dient daarom wel te allen tijde rekening gehouden te worden met verlichting, door verlichting tot een minimum te beperken en directe belichting van de omgeving en onverlichte gebiedsdelen te voorkomen. Dit kan o.a. door gerichte verlichting met bijv. leds aan te brengen.

Figuur 17 Voorbeelden van verschillende typen armaturen en plaatsingen om lichthinder te voorkomen

Gekozen kan worden voor de toepassing van vleermuisvriendelijke verlichting. Voor alle beschermde, inheemse (ook de algemeen voorkomende) vogelsoorten geldt vanuit de Flora- en faunawet een verbod op handelingen die nesten of eieren beschadigen of verstoren. Ook handelingen die een vaste rust- of verblijfplaats van beschermde vogels verstoren zijn niet toegestaan. In de praktijk betekent dit dat verstorende werkzaamheden alleen buiten het broedseizoen uitgevoerd mogen worden. In het kader van de Flora- en faunawet wordt voor het broedseizoen geen standaardperiode gehanteerd. Van belang is of een broedgeval verstoord wordt, ongeacht de datum. Globaal gaat het echter om de periode van 15 maart tot 15 juli.

5.1.1 Bebouwing     

De stichting Welkomhuis Twente is van plan het hieronder afgebeelde inrichtingsplan ten uitvoer te brengen. In het kort betreft het de bouw van een achttal recreatiewoningen een nieuwe woonzorg locatie en een centrumvoorziening. De bebouwing wordt in 5.2 verder behandeld.

Figuur 18 Inrichtingsplan Welkomhuis Twente

5.1.2 Verharding     

De recreatiewoningen, de woonzorg locatie en de centrumvoorziening worden onderling verbonden door de aanleg van een (semi-verhard) pad. In principe is het bos autovrij, natuurlijk is brengen/halen van en naar de bungalows wel mogelijk.

Bezoekers en personeel parkeren binnen het plangebied. Per recreatiewoningen geldt een normering van 1,7 parkeerplaats. Voor het hoofdgebouw wordt uitgegaan van 1,5 parkeerplaats per 100 m2 bruto vloeroppervlak en voor de zorg locatie in plaats van de beheerderswoning wordt er uitgegaan van 1 parkeerplaats per cliënt. Totaal worden er 44 parkeerplaatsen gerealiseerd.

5.1.3 Landschap     

Bij de inrichting van het plangebied wordt zoveel mogelijk bos behouden. De doelstelling is het Welkomhuis en de woonzorglocatie (net als het villapark Euraka) in een groene, natuurrijke omgeving te plaatsen. Ter compensatie van groen dat eventueel verwijderd wordt, zal natte natuur worden aangelegd aan de noordkant van het villapark Eureka.

Ten zuiden van de voormalige beheerderswoning wordt een boomgaard met hoogstam fruitbomen aangelegd. Daarnaast wordt de bestaande houtwal verdicht met inheemse houtige beplanting. Voor een groot deel van deze houtwal wordt een struweelwal aangepland.

Tussen de weg en de bungalows wordt een strook van 10 meter bos gehandhaafd. Waar nodig wordt deze strook bos verdicht met struweel, zodat het niet vanaf de weg zichtbaar is.

Op het terrein wordt een wadi aangelegd zodat het regenwater op eigen terrein kan worden opgevangen. Deze wadi wordt natuurlijk aangelegd en gesitueerd tegen de houtwal, zodat er tijdens het spelen geen hinder van wordt ondervonden.

5.2.1 Ontwerp     

Het ontwerp is gemaakt door IAA-Architecten. De recreatiewoningen en centrumvoorziening worden als een inktvlek met elkaar, tussen de bomen door, verbonden door een voetpadennetwerk.

Figuur 19 Concept inktvlek

De gebouwen bestaan uit eenvoudig opgetrokken woonruimten. Elke recreatiewoning is opgedeeld in verschillende kamers welke gezamenlijk omtrokken zijn door een glazen wand. Dankzij het transparante karakter van de gebouwen, wordt het gevoel versterkt dat de woningen deel uitmaken van een bosachtige omgeving.

Figuur 20 Ontwerp bungalow

Bij het ontwerp van de centrumvoorziening en recreatiewoningen is rekening gehouden met de doelgroep. In het ontwerp zijn brede deuren opgenomen, drempels vermeden en aangepast sanitair geplaatst. Verder zal bij de inrichting van alle gebouwen het meubilair afgestemd zijn op de doelgroep chronisch zieken en verstandelijk gehandicapten.

Figuur 21 Ontwerp centrumvoorziening

In het ontwerp is rekening gehouden met de omgeving door de bouwhoogte tot onder de boomkroonhoogte te beperken en glazen wanden te gebruiken. Deze wanden bepalen het transparante karakter van de gebouwen en bevorderen de eenheid met de groene leefomgeving.

Voor de woonzorg locatie zijn nog geen plannen. Voor deze locatie zijn er enkele uitgangspunten vastgesteld. In het toekomstige ontwerp moet ruimte zijn voor training in wonen en werken, +/- 15 tijdelijke verblijfseenheden en actieve natuur in de vorm van een boomgaard.

5.2.2 Afmetingen     

Het plan voorziet in 8 recreatiewoningen met een vloeroppervlak van ongeveer 150 m2 per recreatiewoning. Het vloeroppervlak is groter dan het normale vloeroppervlak van 80 m2 omdat de (zorg)recreatiewoningen gelijkvloers moeten zijn om geschikt te zijn voor rolstoelgebruikers en bedlegerige personen. De nieuwe zorg locatie met 15 tijdelijke verblijfseenheden heeft een maximale omvang van 500 m2, per cliënt is 24 m2 aan woon/slaapruimte nodig. Naast de op zorg gerichte recreatiewoningen voorziet dit plan in een centrumvoorziening met een vloeroppervlak van ongeveer 1000 m2.

5.2.3 Functies centrumvoorziening     

In de centrumvoorziening is plaats voor de volgende activiteiten:

• interne catering, inclusief een keuken en eetzaal;
• rolstoelvriendelijke administratie en receptie;
• theater/activiteitenzaal ten behoeve van activiteiten;
• 4 zorgkamers uitgerust met o.a. nierdialyse apparatuur;
• personeelsruimte.

5.4.1 Locatiekeuze     

Het Welkomhuis Twente is een breed gedragen initiatief vanuit “maatschappelijk ondernemen voor het goede doel”. Er is privé-terrein beschikbaar om voor de doelgroep chronisch zieken en de mantelzorgende familie vakantie mogelijk te maken.

De opzet van het Welkomhuis Twente is kleinschalig. Acht verblijfseenheden en een centrale accommodatie. Het initiatief kan alléén gerealiseerd worden als efficiënt gebruik wordt gemaakt van de aanwezige diensten, faciliteiten en hulpmiddelen van het aangrenzende Villapark Eureka.

Op deze locatie is daardoor te werken met low budget en kostenbesparing dat weer ten goede komt aan het mogelijk maken van vakantie voor deze doelgroep. Deze “zorgvakanties” zijn door de aanpassingen en extra zorg bijna niet betaalbaar. Door kosten te besparen en het beschikbaar stellen van de grond is het mogelijk deze toch te realiseren. Het Welkomhuis Twente is een stichting. De stichting werkt zonder winstoogmerk. Voor chronisch zieken die de vakanties niet zelf geheel of gedeeltelijk kunnen betalen kan een beroep worden gedaan op het Fonds Welkomhuis.

Het Welkomhuis Twente wil kleinschaligheid als waarborg voor persoonlijke aandacht voor de doelgroep chronisch zieken. De ervaring leert dat dit echt nodig is. Naast de kwaliteit van zorg en faciliteiten/aanpassingen is een welkomhuisvakantie gericht op lotgenotencontact en verwerking van de (mantelzorg)problemen. Maar de vakantie is ook ontspanning en ontmoeting in de centrale ruimte waar activiteiten van het programma Welkomhuis plaatsvinden.

Het Welkomhuis Twente zal deze diensten kunnen waarmaken door als werkproject te functioneren voor de doelgroep die is aangewezen op begeleide werkplekken. De kleinschaligheid en de prikkelarme omgeving zal voor hen weldadig werken zoals de begeleidende instellingen aangeven die zich aan het initiatief willen verbinden. Ook opleidingstrajecten voor verpleging en verzorging willen zich aan het initiatief verbinden.

De kwaliteit van Welkomhuis Twente komt op zijn best tot uiting in de groene bosomgeving bij het villapark. Dit als specifieke kwaliteit van vakantie in de groene omgeving van het Hulsbeek. Dit deel van het Hulsbeek is het meest rustige deel en een hoogwaardig natuurlijke gebied. De natuurwaarde van het beoogde bosperceel is laag. Fam.Nieuwenhuis wil de inpassing van de bebouwing doen met een landschapsarchitect met als doel de natuurwaarden te verhogen.

De gemeente oldenzaal heeft samen met de initiatiefnemers onderzocht welke locatie geschikt is voor de vestiging van het Welkomhuis Twente.

Belangrijke randvoorwaarden hiervoor waren:

• een eigen plek in een rustige prikkelarme omgeving;
• een kleinschalige opzet van het Welkomhuis;
• een koppeling met de bestaande voorzieningen van het villapark Eureka.

Op basis hiervan zijn aan de hand van een schetsmatige opzet van IAA Stedenbouw en Landschap twee locaties onderzocht:

• locatie A betreft een locatie op het terrein van Villapark Eureka zelf;
• locatie B betreft een locatie aan de overzijde van de Beldhuismolenweg.

Figuur 22 Locatie A en B

Locatie B is als voorkeurslocatie hieruit gekomen, omdat:

• locatie B goed toegankelijk is (locatie A is alleen toegankelijk via het villapark);
• de korte afstand van locatie B tot de voorzieningen van villapark Eureka maakt dat er een goede koppeling met de voorzieningen van het villapark kan worden gemaakt.

Het beoogde perceel zal geen verdichte en intensieve bebouwing hebben. De gewenste locatie grenst aan het gebied van Villapark Eureka maar ligt toch aan de overzijde van de Beldhuismolenweg. Daar zijn al tientallen jaren gevestigd de kinderboerderijvoorziening, stalling pony's maar ook de beheerderwoning en enige werkplaats en magazijnvoorziening. Het kan dan ook gezien worden als aansluitende uitbreiding van het villapark maar tevens als eigenstandige kleinschalige locatie waardoor de doelstelling van een colombinehuis goed is te realiseren. Een voorziening voor de doelgroep met een eigen gezicht maar toch bedrijfstechnisch kunnen steunen op de voorzieningen van het villapark.

5.4.2 Boscompensatie     

We onderschrijven de doelstelling dat er geen natuur moet worden opgeofferd. In dit initiatief is daar nadrukkelijk rekening mee gehouden. Zo wordt het villapark met enkele hectaren nieuwe natuur uitgebreid. Dit in samenwerking met het waterschap en de landinrichting. Samen met de landschappelijke inrichting zal dit eerder een versterking dan een verlies aan natuurwaarden opleveren.

Figuur 23 Te compenseren bos

In totaal moet er ongeveer 10390 m2 aan bos worden gecompenseerd, zie figuur 23. Er wordt een norm van 1,3 gehanteerd, dat betekend dat 13507 m2 nieuwe natuur aangelegd moet worden om de 10390 m2 aan bos te compenseren. Daarvoor zijn afspraken gemaakt met de landinrichtingscommissie Saasveld - Gammelke. In figuur 24 is te zien welke gebieden daarvoor zijn bedoeld.

Figuur 24 Natuurcompensatie

De locaties aan de noordkant hebben tezamen een oppervlak van 17525 m2, daarmee wordt ruim aan de norm van 1,3 voldaan. Daarmee is er voldaan aan de eis van compensatie.

6.2.1 Resultaten vooroverleg     

Op grond van artikel 3.1.1 Bro dient de gemeente bij de voorbereiding van het bestemmingsplan overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welk in het plan in het geding zijn.

Het plan is voorgelegd aan het Waterschap Regge en Dinkel en aan de Provincie Overijssel. Het Waterschap Regge en Dinkel stemt in met de wadi zoals opgenomen in het inrichtingsplan. Ook de Provincie Overijssel stemt in met de voorgenomen ontwikkeling.

6.2.2 Zienswijzen     

Vanaf 6 november 2013 heeft het ontwerpplan zes weken lang ter inzage gelegen. Binnen deze termijn zijn drie zienswijzen naar voren gebracht.

Inhoud

Hieronder volgt per zienswijze een samenvatting, een antwoord en voorstel over de afdoening van de zienswijze.

Zienswijze 1

Betrokkene vraagt – als aangrenzende buur – om een betere landschappelijke inpassing van het Welkomhuis mede ter beperking van eventuele overlast. Concreet vraagt betrokkene om de aanleg van een 15 meter brede groenstrook aan de zuid-westzijde van het plangebied.

Zienswijze 2

Betrokkenen vragen – als aangrenzende buren – om een betere landschappelijke inpassing van het plan. Zij denken aan de aanleg van een 15 meter brede groenstrook aan de zuid-westzijde van het plangebied.

Verder willen zij graag weten welke horeca activiteiten in het centrumgebouw worden toegelaten, alsmede welke oplossing wordt genomen voor de toenemende verkeersdrukte op de Beldhuismolenweg.

Zienswijze 3

Betrokkene vraagt om een betere landschappelijke inpassing van het Welkomhuis, alsmede om een duidelijke kwaliteitsomschrijving van het begrip 'bos', waardoor het landelijke karakter van dit stukje Hulsbeek kan worden gewaarborgd.

Antwoord landschappelijke inpassing

Een van de door u op 20 september 2010 vastgestelde uitgangspunten is dat het Welkomhuis met bungalows in een groene/landschappelijke setting moeten worden gesitueerd, dat er langs de Beldhuismolenweg een afschermende beplanting met een breedte van tien meter moet worden gerealiseerd en dat er een groene overgang naar het landelijk gebied moet komen.

Aanvullend hierop stellen wij u in overleg met initiatiefnemer voor aan de zienswijzen tegemoet te komen door:

1. De Bestemming 'bos' langs de zuid-westzijde van het plangebied te verruimen tot minimaal 15 meter.
2. Het aangepaste landschapsplan d.d. 15 april 2014 van hzoontjes, bureau voor tuin & landschap te Oldenzaal, inclusief de hierin opgenomen beschrijving van aan te brengen bomen en struweel op te nemen in het bestemmingsplan.
3. In een zogeheten 'voorwaardelijke verplichting' in het bestemmingsplan te bepalen, dat het Welkomhuis, bestaande uit een centrumvoorziening en 8 recreatiewoningen pas in gebruik mag worden genomen nadat het landschapsplan is gerealiseerd.

Antwoord toegelaten horeca-activiteiten

Het bestemmingsplan laat in de bestemming 'Recreatie-Verblijfsrecreatie'geen horeca-activiteiten toe. Dit betekend dat in de centrumvoorziening derhalve geen feesten e.d. mogen worden gehouden.

Antwoord verkeersdrukte Beldhuismolenweg

De komst van het Welkomhuis met slechts acht recreatiebungalows zal niet leiden tot een merkbare verhoging van het aantal verkeersbewegingen op (dit deel van) de Beldhuismolenweg. Uiteraard zal het aantal verkeersbewegingen toenemen, maar dit hoeft niet tot verkeersonveilige situaties te leiden.

Mocht dit onverhoopt wel het geval zijn dan kunnen dan passende maatregelen worden genomen. Overigens maakt de Beldhuismolenweg geen deel uit van dit bestemmingsplan, maar van het op 24 september 2013 door u vastgestelde bestemmingsplan Het Hulsbeek. Dit bestemmingsplan laat onder voorwaarden het (gedeeltelijk) verharden van de Beldhuismolenweg toe.

7.1.1 Wat is een bestemmingsplan     

Het gemeentelijke bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en
• de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van ‘werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden’ (omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden).

Een bestemmingsplan regelt derhalve:

• het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken (aanleggen).

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals bijvoorbeeld de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer, de Wabo en de Bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

7.1.2 Hoofdstukindeling van de regels     

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).
2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.
3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een antidubbeltelbepaling, algemene gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.
4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

7.2.1 Bijzonderheden in dit bestemmingsplan     

De regels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van hetgeen hiervoor is beschreven. In het bestemmingsplan komen de bestemmingen, Groen, Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied en Wonen voor.

Bos: Artikel 3

De bestemming 'Bos' wordt gebruikt voor de gronden tussen de Beldhuismolenweg en het terrein voor Recreatie - Verblijfsrecreatie. Ook wordt een deel van het huidige bos welke niet nodig is voor de ontwikkeling bestemd als 'Bos'.

Maatschappelijk: Artikel 4

De bestemming 'Maatschappelijk' heeft betrekking op de woonzorg voorzieningen in het plangebied. Deze voorzieningen zijn op de plankaart specifiek aangeduid, zodat een duidelijke scheiding van functies blijft bestaan. Deze bestemming is specifiek gericht op de zorg en ondersteuning voor jong volwassenen met een verstandelijke handicap in combinatie met een autisme spectrum stoornis.

Natuur: Artikel 5

De bestemming 'Natuur' is opgenomen in dit bestemmingsplan voor de gebieden ten noorden van het te realiseren Welkomhuis die bedoeld zijn ter compesatie van de te kappen bomen.

Recreatie: Artikel 6

De bestemming 'Recreatie' heeft betrekking op de recreatieve voorzieningen in het plangebied. Voor de aanvulling verblijfsrecreatie betreft dit 8 recreatiebungalows en 1 centrumvoorziening.

7.2.2 Algemene regels     

Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, algemene afwijkingen en overgangsrecht. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.

1.1 Plan:     

het bestemmingsplan "Welkomhuis Twente" met identificatienummer NL.IMRO.0173.BP16039-va01 van de gemeente Oldenzaal

1.2 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels.

1.3 De verbeelding     

de analoge en digitale voorstelling van de in het plan opgenomen digitale ruimtelijk informatie.

1.4 Aanduiding     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.5 Aanduidingsgrens     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.6 Aanduidingsvlak     

een op de verbeelding aangegeven vlak waarop een aanduiding betrekking heeft.

1.7 Ander werk     

een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden.

1.8 Bebouwing     

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.9 Bestaand     

1. bij bouwwerken: een bouwwerk: dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan aanwezig of in uitvoering is dan wel gebouwd kan worden krachtens een vergunning;
2. bij gebruik: het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan.

1.10 Bestemmingsgrens     

de grens van een bestemmingsvlak.

1.11 Bestemmingsvlak     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.12 Bijbehorend bouwwerk     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.13 Bouwen     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

1.14 Bouwgrens     

de grens van een bouwvlak.

1.15 Bouwlaag     

1.16 Bouwperceel     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.17 Bouwperceelgrens     

de grens van een bouwperceel.

1.18 Bouwvlak     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.19 Bouwwerk     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.20 Gebouw     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.21 Hoge archeologische verwachtingswaarde     

een aan een gebied toegekende waarde die aangeeft dat ter plaatse de trefkans op archeologische vondsten hoog is dan wel dat het belang van de mogelijke archeologische waarden en/of vondsten hoog is.

1.22 Hoofdgebouw     

een of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.23 Kampeermiddel     

een tent, tentwagen, kampeerauto of caravan dan wel enig ander onderkomen of enig ander voertuig of gewezen voertuig of gedeelte daarvan, voorzover geen bouwwerk: zijnde waarvoor een omgevingsvergunning voor het bouwen vereist is als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; een en ander voor zover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend zijn bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor verblijfsrecreatie.

1.24 Kavel     

de bij een bestaand of te realiseren gebouw: behorende gronden, samenvallend met de eigendomsgrens of met de grens van het gehuurde.

1.25 Middelhoge archeologische verwachtingswaarde     

een aan een gebied toegekende waarde die aangeeft dat ter plaatse de trefkans op archeologische vondsten middelhoog is dan wel dat het belang van de mogelijke archeologische waarden en/of vondsten middelhoog is.

1.26 Nutsvoorzieningen     

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en electriciteitsdistributie alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen ondergrondse leidingen, transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.

1.27 Overig bouwwerk     

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.28 Overkapping     

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, dat een overdekte ruimte vormt zonder dan wel met ten hoogste één wand.

1.29 Pand     

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is

1.30 Peil     

1. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;
2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein.

1.31 Prostitutie     

het tegen betaling hebben van seksuele omgang met anderen.

1.32 Recreatiewoning     

een gebouw: dat periodiek dient voor recreatief (nacht)verblijf van recreanten die hun hoofdverblijf elders hebben.

1.33 Risicovolle inrichting     

een inrichting waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde, een richtwaarde voor het risico dan wel een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten als bedoeld in genoemd Besluit.

1.34 Seksinrichting     

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, bestemd voor het bedrijfsmatig doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van erotische aard en/of pornografische aard dan wel een gelegenheid waar seksuele handelingen worden verricht; onder seksinrichting wordt mede begrepen:

1. seksbioscoop: een inrichting, bestemd voor het door middel van audiovisuele middelen doen plaatsvinden van voorstellingen van erotische en/of pornografische aard.
2. seksclub: een inrichting, bestemd voor het doen plaatsvinden van vertoningen van erotische en/of pornografische aard dan wel een gelegenheid waar seksuele handelingen worden verricht.
3. seksautomaat: een inrichting, bestemd voor het door middel van automaten doen plaatsvinden van audiovisuele voorstellingen van erotische en/of pornografische aard.
4. sekswinkel: een ruimte, bestemd voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van seksartikelen, waaronder begrepen pornografische lectuur en gegevensdragers, aan de uiteindelijke verbruiker of gebruiker.
5. prostitutiebedrijf: een ruimte, bestemd dan wel in gebruik voor het daarin uitoefenen van prostitutie.

1.35 Verblijfsgebied     

gebied bedoeld voor verblijf, waartoe in ieder geval (ontsluitings)wegen, fiets- en voetpaden, water, parkeer-, groen- en speelvoorzieningen en hondenuitlaatplaatsen worden gerekend.

1.36 Verblijfsrecreatie     

recreatief verblijf, waarbij overnacht wordt in kampeermiddelen en/of recreatiewoningen.

1.37 Welkomhuis Twente     

een voorziening die geheel verzorgde vakanties aanbiedt aan mantelzorgende gezinnen met jonge kinderen, waarvan één van de gezinsleden is aangewezen op (medische) verzorging en/of begeleiding.

1.38 Windturbine     

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, ten behoeve van de opwekking van energie door benutting van windkracht.

1.39 Zonnecollector     

een bouwwerk: ten behoeve van de opvang van zonne-energie.

2.1 De afstand tot de zijdelingse bouwperceelgrens     

tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

2.2 De bouwhoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.3 De goothoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.4 De oppervlakte van een bouwwerk     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.5 De inhoud van een bouwwerk     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.6 De dakhelling     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.7 Ondergeschikte bouwdelen     

Bij het meten worden ondergeschikte bouwonderdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, dakrandopstanden, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, balkons, dakkapellen en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwvlak of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.

2.8 Maatvoering     

Alle maten zijn tenzij anders aangegeven:

1. voor lengten in meters (m);
2. voor oppervlakten in vierkante meters (m2);
3. voor inhoudsmaten in kubieke meters (m3);
4. voor verhoudingen in procenten (%).

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor ‘Bos’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. bos, bebossing en groenvoorzieningen;
2. recreatief en/of educatief medegebruik;
3. infrastructurele voorzieningen, zoals deze bestaan op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;
4. waterhuishouding en berging;
5. het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de natuurwetenschappelijke, ecologische en landschappelijke waarden, zoals het aanleggen danwel verleggen van waterlopen, beken daaronder begrepen;

met bijbehorende bouwwerken geen gebouwen zijnde, voorzieningen en terreinen.

3.2 Bouwregels     

Op de voor 'Bos' bestemde gronden mag uitsluitend worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

3.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor ‘Maatschappelijk’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. trainingscentrum voor wonen en werken, met maximaal 15 verblijfseenheden;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, erven, terreinen, parkeervoorzieningen, water- en groenvoorzieningen.

4.2 Bouwregels     

Op de voor 'Maatschappelijk' bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De op de plankaart voor Natuur aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het behoud, het herstel en/of de ontwikkeling van de natuurwetenschappelijke, ecologische en landschappelijke waarden;
2. extensief recreatief en/of educatief medegebruik;
3. infrastructurele voorzieningen zoals deze bestaan op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;
4. waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals deze bestaan op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan;

met daarbijbehorende andere-bouwwerken, voorzieningen en terreinen.

5.2 Bouwregels     

Op de tot Natuur bestemde gronden mogen uitsluitend worden gebouwd andere-bouwwerken ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat de hoogte niet meer dan 1,50 m mag bedragen.

5.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Recreatie - Verblijfsrecreatie aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. het Welkomhuis Twente bestaande uit een centrumvoorziening en 8 recreatiewoningen ten behoeve van een mantelzorg;

met bijbehorende gebouwen, bouwwerken geen gebouwen zijnde, wegen, paden, parkeervoorzieningen, water, voorzieningen voor de waterhuishouding en groenvoorzieningen.

6.2 Bouwregels     

Op de voor Recreatie - Verblijfsrecreatie bestemde gronden mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd ten dienste van de bestemming, met dien verstande dat:

6.3 Specifieke gebruiksregels     

6.4 Nadere eisen     

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmeting van de bebouwing ten behoeve van:

1. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld;
2. het behoud van de ruimtelijke kwaliteiten van het terrein;
3. de verkeersveiligheid;
4. de sociale veiligheid;
5. de gebruiksmogelijkheid van de aangrenzende gronden.

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden met een hoge archeologische verwachting zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van de archeologische waarden.

7.2 Bouwregels     

Op de voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden mogen, in afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen (artikel 3 tot en met 6) uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd die voor aanvullend of definitief archeologisch onderzoek noodzakelijk zijn.

7.3 Afwijken van de bouwregels     

1. Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 7.2 ten behoeve van gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, ten behoeve van andere, voor deze gronden geldende bestemmingen, mits is aangetoond dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.
2. Omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 7.3.1 onder a is niet vereist, indien:
   1. op basis van aanvullend en/of definitief archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen behoudenswaardige archeologische relicten aanwezig zijn;
   2. het bouwplan betrekking heeft op wijziging of vervanging van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en de bestaande fundering wordt benut;
   3. het nieuw te bouwen oppervlakte kleiner is dan 250m2;
3. Alvorens het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 7.3.1 onder a, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de archeologisch deskundige omtrent de vraag of de archeologische waarden niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad en de eventueel te stellen voorwaarden.
4. In geval van verlening van een omgevingsvergunning voor het bouwen is het aan de gemeente Oldenzaal of een daardoor aangewezen partij altijd toegestaan archeologische waarnemingen te doen ten tijde van de bouwwerkzaamheden.

7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

9.1 Strijdig gebruik     

Onder gebruik in strijd met alle bestemmingen wordt in elk geval verstaan:

1. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
2. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud;
3. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

10.1 Afwijken van de regels     

13.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan;
2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig afwijken van het eerste lid onder artikel 13.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%;
3. Het eerste lid onder artikel 13.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is,mag worden voortgezet;
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 13.2, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind;
3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid onder artikel 13.2, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten;
4. Het eerste lid onder artikel 13.2 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.