bestemmingsplanJufferbeek - Zuid 2010

4.2 Planbeschrijving

De hoofdstructuur van het bedrijventerrein Jufferbeek-Zuid wordt grotendeels bepaald door de bestaande structuurbepalende elementen rijksweg A1, provinciale weg N342, Hazewinkelweg, spoorlijn en hoogspanningsleiding. Verder zijn de te realiseren interne verkeersstructuur en de aan te leggen ecologische verbindingszone zeer bepalend. De aanwezige kwekerij zal na enkele jaren verdwijnen. Hetzelfde geldt voor de meeste boselementen en bebouwing. Afbeelding 2 geeft de opzet van het bedrijventerrein weer. Op de plankaart zijn naast de diverse bestemmingen en aanduidingen diverse profielen weergegeven.

Ecologie

In het gebied ten zuiden van de Heideweg, maar ook in het gebied langs de spoorbaan zal een 75 meter brede ecologische verbindingszone worden aangebracht, in aansluiting op de aan de andere zijde van de spoorlijn gelegen groenstructuur. De ecologische zone vormt een verbinding tussen de landgoederen die tussen Hengelo, Enschede en Oldenzaal en Het Hulsbeek zijn gelegen. Deze verbindingszone is van belang voor een natuurlijke verspreiding, verplaatsing en uitwisseling van insecten, kleine zoogdieren en vogels. De ecologische zone wordt in hoofdzaak gevormd door de Jufferbeek, bestaand bos en bergingsvijvers. De zone sluit aan op Het Hulsbeek door de aanleg van faunavoorzieningen.

Er heeft een overweging plaatsgevonden over het wel of niet terugbrengen van de Jufferbeek ten zuiden van de Heideweg door het oude beekdal. Er is voor gekozen om de huidige loop langs de Hazewinkelweg te handhaven. De Jufferbeek moet gescheiden blijven van in de ecologische zone aan te leggen bergingswater en de aan de andere zijde van de N342 aanwezige visvijver. Bij aanleg langs het oude beekdal en de visvijver zal een hoogteverschil overbrugd moeten worden. Dit is praktisch en technisch gezien een probleem en een mogelijke oplossing brengt hoge kosten met zich mee. De keuze voor handhaving van de loop langs de Hazewinkelweg wordt ondersteund door het Waterschap.

Bedrijventerrein

Door de ecologische verbindingszone ten zuiden van de Heideweg wordt het plangebied in feite in tweeën gesplitst.

Het zuidelijke terrein is het grootst. Het heeft een oppervlakte van circa 15 hectare. De ontsluiting van het zuidelijke deel van het bedrijventerrein zal plaatsvinden nabij de A1 en ter hoogte van de Hengelosestraat. In het bestemmingsplan is ruimte gegeven om de huidige rotonde te vervangen door een kruispunt met verkeersregelinstallatie. De bestaande parallelweg langs de N342 is momenteel een route voor fietsers en landbouwverkeer. Deze weg blijft gedeeltelijk gehandhaafd en zal deels een functie gaan vervullen voor de ontsluiting op het bedrijventerrein. Daar zal de bestaande weg worden verbreed.

Het noordelijke terrein heeft een oppervlakte van circa 8 hectare en wordt primair ontsloten vanaf de Hazewinkelweg. Verder is er gekozen voor een verkeersverbinding door de ecologische zone. Binnen de te realiseren ecologische verbindingszone zal de Heideweg als fietspad (bestaand tracé) gaan fungeren. Deze sluit aan de noordoostzijde aan op de aanwezige tunnel. Aan de zuidzijde wordt een toegangsweg voor de brandweer aangelegd met halfverharding.

Op de hoek aan de Hazewinkelweg bestaat de mogelijkheid om een tankstation te realiseren. In de rapportage "Onderzoek naar nieuwvestiging van een tankstation" van de gemeente (24 november 2005) wordt deze locatie als voorkeurslocatie genoemd. De ontsluiting dient daarbij plaats te vinden via het bedrijventerrein.

Doel is om binnen het bedrijventerrein zowel grote als kleine kavels uit te geven voor bedrijven in een lichte of zwaardere milieucategorie. De omvang van de kavels zal ongeveer tussen de 2.000 m2 en 2 hectare liggen. Er moet geparkeerd worden op de eigen bedrijfskavels. Intensief ruimtegebruik en segmentering zijn thema's die bij de verdere uitwerking van het plan aandacht krijgen.

Water

In het plan is ruimte voor water binnen de bestemmingen Groen en Natuur. De vorm waarin (zichtbaar permanent water, al dan niet met kademuur, een wadi of een wat natuurlijker ingerichte waterstrook met fluctuerende waterstanden en een rietkraag en dergelijke) moet nog nader worden ingevuld tijdens een integrale uitwerking van de strook langs de N342 en de strook langs de spoorlijn.

Landmark

De aan de A1 gelegen zuidelijke punt dient als een belangrijke zichtlocatie te fungeren. Ook op deze locatie dient extra aandacht aan de kwaliteit van de bebouwing en de omgeving te worden besteed. De locatie leent zich voor een landmark in de vorm van (hogere) bebouwing of een anderszins opvallend bouwwerk. Er geldt hier, in afwijking van de algemene bouwhoogte van 12 meter, een bouwhoogte van maximaal 25 meter.

Parkmanagement

Om de gewenste kwaliteit op het bedrijventerrein ook op de lange termijn zeker te kunnen stellen is het verplicht als ondernemer lid te worden van de parkmanagementorganisatie.

Parkmanagement is een organisatievorm waarin de samenwerking tussen bedrijven van een bedrijventerrein onderling en tussen deze bedrijven en de gemeente is vastgelegd. Om goede en deels ook bindende afspraken met elkaar te kunnen maken, worden de eigenaren in het gebied lid van een speciale vereniging. Samen met de gemeente is de vereniging verantwoordelijk voor de inrichting, het beheer en het onderhoud van de openbare ruimte die zich uitstrekt van gevel tot gevel. Dit is de ruimte vóór de bedrijfsgebouwen tot aan de openbare weg, ook wel het gezamenlijke voorterrein genoemd. Het beleid van de gemeente is erop gericht om, binnen de kaders van het (nog op te stellen) beeldkwaliteitsplan, de ondernemers zo veel mogelijk vrij te laten in de ontwikkeling en inrichting van het eigen terrein. Wel zijn de ondernemers gehouden de inrichting van het gebied vanaf het bedrijfspand tot aan de openbare weg samen met de buurondernemers en de gemeente te realiseren. Eenheid in het gebruik van materialen en groenvoorzieningen is één van de aspecten waar op wordt gelet.

Het onderhoud zal op gemeenschappelijke basis geschieden. Jaarlijks dient door de ondernemers hiertoe een bedrag te worden afgedragen aan de vereniging, gebaseerd op het individuele inrichtingsplan en de vooraf vastgestelde kwaliteit. Door op deze wijze met elkaar samen te werken, wordt snelle veroudering van het bedrijventerrein voorkomen, blijft de kwaliteit gewaarborgd en houdt het onroerend goed haar waarde.

Spoor

Vooralsnog dient in de zone langs de spoorbaan ook ruimte gereserveerd te worden voor een vrijliggend opstelspoor. Dit ter mogelijke vervanging van het opstelspoor vanuit het plangebied Oldenzaal Centraal/Stationsgebied. Daarbij is het noodzakelijk dat vanaf de ontsluitingsweg op het bedrijventerrein mogelijkheden worden opengehouden om bij calamiteiten het opstelspoor te kunnen benaderen.

Aardgastransportleiding
De in het plangebied aanwezige aardgastransportleiding is als zodanig positief bestemd. Bij de situering van het bouwvlak is rekening gehouden met de afstand zoals die hiervoor is genoemd onder "externe veiligheid".

Hoogspanningsverbinding

Tenslotte moet nog worden vermeld dat evenwijdig aan de spoorlijn over het plangebied een hoogspanningsleiding loopt. De ten opzichte van de hoogspanningsleiding in acht te nemen bebouwingsvrije zone is voor de planopzet een uitgangspunt geweest.

In de aanloop van het planproces is overwogen om de bovengrondse hoogspanningsleiding ondergronds te verkabelen. Na overleg met de eigenaar Essent is besloten dit niet verder uit te werken daar Essent aangeeft dat om netwerktechnische redenen men geen medewerking wil verlenen aan het ondergronds verkabelen van de hoogspanningsleiding op Oldenzaals grondgebied.

Omdat sprake is van een conserverend plan zullen er geen nieuwe aanpassingen aan het watersysteem plaatsvinden.