HOOFDSTUK 1	INLEIDENDE REGELS
	In deze regels wordt verstaan onder:
Artikel 1	Begrippen
1.1	plan:
	het bestemmingsplan Balkbrug, Woongebied Sluis V van de gemeente Hardenberg;
1.2	bestemmingsplan:
	de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0160.0000BP00107-VG01 met de bijbehorende regels;
1.3	aan- of uitbouw:
	een onderdeel van een hoofdgebouw dat in ruimtelijk opzicht ondergeschikt is aan de hoofdvorm;
1.4	aan huis gebonden beroep:
	een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, ontwerptechnisch, adviesgevend of daarmee gelijk te stellen dienstverlenend beroep, dat in een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is;
1.5	aanduiding:
	een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
1.6	aanduidingsgrens:
	de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
1.7	aaneengebouwde woning:
	een woning dat deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen;
1.8	bebouwing
	één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;
1.9	bestemmingsgrens:
	de grens van een bestemmingsvlak;
1.10	bestemmingsvlak:
	een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
1.11	bevoegd gezag:
	bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning;
1.12	bouwen:
	het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
1.13	bouwgrens:
	de grens van een bouwvlak;
1.14	bouwperceel:
	een aaneengesloten stuk grond, zoals dat blijkt uit de kadastrale gegevens op het moment van de bouwaanvraag, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
1.15	bouwperceelgrens:
	een grens van een bouwperceel;
1.16	bouwvlak:
	een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
1.17	bouwwerk:
	elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond bedoeld om ter plaatse te functioneren;
1.18	bijgebouw:
	een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch en functioneel opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;
1.19	cultuurhistorische en ruimtelijke waarden:
	alle ruimtelijke en landschappelijke elementen die het gevolg zijn van menselijk handelen in het verleden, zoals bepaald in het als bijlage 1 opgenomen aanwijzingsbesluit;
1.20	dak:
	iedere bovenbeëindiging van een gebouw;
1.21	differentiatielijn:
	aanduiding welke het verschil aangeeft tussen de, binnen één bestemming geldende, bouw- en / of gebruiksregels;
1.22	dove gevel:
	een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidswering - conform NEN 5077 - die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB (in geval van weg- en railverkeerslawaai), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidsgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder;
1.23	erf:
	de grond deel uitmakende van een bouwperceel, behorende bij één woning, waarop geen hoofdgebouw is of mag worden gebouwd krachtens de vigerende woonbestemming;
1.24	erker:
	een ondergeschikte uitbouw aan een gevel van het hoofdgebouw;
1.25	gebouw:
	elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
1.26	hoofdgebouw:
	een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste gebouw valt aan te merken, met inbegrip van aan- en uitbouwen;
1.27	geschakelde woning:
	woningen met elkaar verbonden door middel van aan- of bijgebouwen;
1.28	halfvrijstaande woning:
	een woning die onderdeel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit twee hoofdgebouwen;
1.29	hoekperceel:
	een perceel, gelegen aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied;
1.30	hoofdgebouw:
	een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie, afmetingen of functie als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken en waarin de hoofdfunctie ingevolge de bestemming is of wordt ondergebracht;
1.31	vrijstaande woning:
	een bouwmassa bestaande uit één vrijstaand hoofdgebouw;
1.32	woning:
	een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.
Artikel 2	Wijze van meten
	Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
2.1	Gebouwen en bouwwerken
2.1.1	De bouwhoogte van een bouwwerk:
	vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
2.1.2	De breedte van een gebouw:
	tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of de harten van de scheidingsmuren.
2.1.3	De goothoogte van een bouwwerk:
	vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, dan wel de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van dakopbouwen.
2.1.4	De inhoud van een bouwwerk:
	tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.
2.1.5	De oppervlakte van een bouwwerk:
	tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.
2.1.6	Peil:
	voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; voor een bouwwerk, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de hoogte van het terrein ter plaatse van die hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw;
2.2	Ondergeschikte bouwdelen
	Bij het meten worden ondergeschikte bouwdelen, als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van bouwhoogten, bouwvlak- en bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 m bedraagt.
2.3	Maatvoering
	Alle maten zijn, tenzij anders aangegeven:
	voor lengten in meters (m); voor oppervlakten in vierkante meters (m²); voor inhoudsmaten in kubieke meters (m³); voor verhoudingen in procenten (%).
2.4	Meten
	Bij de toepassing van deze regels wordt gemeten tot of vanuit het hart van de lijn.
HOOFDSTUK 2	BESTEMMINGSREGELS
Artikel 3	Groen
Artikel 3	Groen
3.1	Bestemmingsomschrijving
	De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:
	groenvoorzieningen; taluds, infiltratievelden en wadi's; waterberging en -afvoer; straatmeubilair en speelvoorzieningen; verhardingen, waaronder voet- en fietspaden.
3.2	Bouwregels
3.2.1	Gebouwen
	Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.
3.2.2	Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
	Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met een hoogte van ten hoogste 4 meter.
3.3	Specifieke gebruiksregels
	Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van de gronden op een wijze die de waterbergende of waterafvoerende werking van de watergang belemmeren.
3.4	Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden
3.4.1	Verbod
	Het is verboden om zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden op of in de gronden met de bestemming Groen verhardingen aan te brengen;
3.4.2	Uitzondering
	a. Het verbod van lid 3.4.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die: noodzakelijk zijn voor de uitvoering van een bouwplan waarbij de bouwregels in acht zijn genomen;
	b. normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming betreffen.
3.4.3	Voorwaarde
	De omgevingsvergunning als bedoeld in lid 3.4.1 kan slechts worden verleend als aan de volgende voorwaarde is voldaan: de beoogde waterbergende en infiltrerende werking van het terrein wordt niet onevenredig geschaad.
3.4.4	Strafbaar feit
	Overtreding van het verbod van lid 3.4.1 is een strafbaar feit, zoals bedoeld in artikel 1a
	van de Wet op de economische delicten.
Artikel 4	Verkeer- Verblijfsgebied
Artikel 4	Verkeer- Verblijfsgebied
4.1	Bestemmingsomschrijving
	De voor Verkeer- Verblijfsgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:
	wegen, straten, paden met hoofdzakelijk een functie voor de ontsluiting van de aanliggende bestemmingen; voet- en rijwielpaden; groenvoorzieningen, bermen, watergangen, en wadi's; speelvoorzieningen; parkeervoorzieningen; nutsvoorzieningen; fietsenstallingen, straatmeubilair en dergelijke.
4.2	Bouwregels
4.2.1	Gebouwen
	Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.
4.2.2	Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
	Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende regels:
	de hoogte van kunstobjecten en bouwwerken ten behoeve van verlichting, geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer mogen ten hoogste 8 meter bedragen; de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste 3 meter bedragen.
4.3	Nadere eisen
	Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmeting van de bebouwing, ten behoeve van:
	een samenhangend straat en bebouwingsbeeld; de verkeersveiligheid; de sociale veiligheid.
Artikel 5	Wonen
5.1	Bestemmingsomschrijving
	De voor Wonen aangewezen gronden zijn bestemd voor:
	wonen; aan huis gebonden beroepen;
	met daarbij behorende:
	aan- en uitbouwen en bijgebouwen; erven en tuinen.
5.2	Bouwregels
5.2.1	Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:
	hoofdgebouwen dienen te worden gebouwd met inachtname van de bebouwingstypologieën ter plaatse van de daarvoor bestemde bouwaanduidingen; ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand' mogen woningen uitsluitend vrijstaand worden gebouwd; ter plaatse van de aanduiding 'twee aaneen' mogen woningen vrijstaand of twee aaneen worden gebouwd; ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' mogen woningen vrijstaand, twee aaneen of aaneengebouwd worden gebouwd; de voorgevel van een hoofdgebouw mag uitsluitend evenwijdig aan en op een afstand van minimaal 4 m en maximaal 8 m uit de voorste perceelsgrens worden gebouwd; ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel' dient de gevel c.q. dienen de gevels, die gericht of deels gericht zijn op de gevellijn, van de woningen uitgevoerd te worden als dove gevel(s); een perceel mag voor ten hoogste 50% worden bebouwd; de bouwdiepte van een hoofdgebouw mag ten hoogste bedragen:
1.	12 m voor aaneen gebouwde en twee aaneen gebouwde woningen;
2.	15 m voor vrijstaande woningen;
	de bouwhoogte van een hoofdgebouw mag niet meer dan 11 m bedragen; de goothoogte van een hoofdgebouw mag niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximale goothoogte' is aangegeven; het aantal aaneengebouwde woningen mag ten hoogste 6 bedragen; het gezamenlijk aantal woningen mag niet minder bedragen dan 75; de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt:
	1. bij vrijstaande woningen ten minste 3 meter;
	2. bij twee aaneengebouwde woningen aan één zijde ten minste 3 meter;
	3. bij aaneengebouwde woningen 0 meter aan de aangebouwde zijde van de woning en 3 meter aan de niet aaneengebouwde zijde van de woningen.
5.2.2	Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen geldt de volgende regel:
	aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen niet worden gebouwd binnen een afstand van 3 meter tot de voorgevel van het hoofdgebouw.
5.2.3	Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:
	de hoogte van erf- en terreinafscheidingen voor de voorgevel mag niet meer bedragen dan 1 meter; de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 meter; de hoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde mag ten hoogste 3 meter bedragen.
5.3	Nadere eisen
	Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen met betrekking tot de afmetingen en de plaatsing van de bebouwing ten behoeve van:
	een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; de verkeersveiligheid; de milieusituatie; de sociale veiligheid; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.
5.4	Afwijken van de bouwregels
5.4.1	Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt
	van:
	een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; de verkeersveiligheid en parkeermogelijkheden; de fysieke veiligheid; de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden;
	bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
	5.2.1 onder b, c en d, en toestaan dat er andere woningtypen worden
	gebouwd, mits dit vanuit de situatie op de woningmarkt en het gemeentelijke
	woonbeleid toelaatbaar wordt geacht.
5.5	Specifieke gebruiksregels
	Onder gebruik in strijd met de bestemming wordt in ieder geval begrepen gebruik van ruimten binnen de woning en bijgebouwen voor publieksaantrekkende beroeps- of bedrijfsactiviteiten. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - dove gevel' dient de gevel c.q. dienen de gevels, die gericht of deels gericht zijn op de gevellijn, van de woningen uitgevoerd te worden als dove gevel(s).
Artikel 6	Waarde - Beschermd dorpsgezicht
6.1	Bestemmingsomschrijving
	De voor Waarde - Beschermd dorpsgezicht aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en het herstel van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden, zoals bepaald in bijlage 1.
6.2	Bouwregels
	In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen mag uitsluitend worden gebouwd, indien:
	de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van de gronden niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast; de mogelijkheden voor het herstel van die waarden niet onevenredig worden of kunnen worden verkleind.
6.3	Afwijken van de bouwregels
	Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de cultuurhistorische en ruimtelijke waarden, bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 6.2, mits dit toelaatbaar wordt geacht en ter zake daarvan vooraf advies van de Commissie monumenten en beschermd dorpsgezicht is ingewonnen.
HOOFDSTUK 3	ALGEMENE REGELS
Artikel 7	Anti-dubbeltelregel
	Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 8	Afwijken van de bouwregels
	Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en/of bouwwerken en de verkeersveiligheid kan met een omgevingsvergunning worden afgeweken van:
	de in het plan gegeven maten, afmetingen en percentages tot niet meer dan 10% van die maten, percentages en afmetingen voorzover dit gelet op het gebruik en/of de constructie noodzakelijk is; het bepaalde in het plan en toestaan dat bestemmings- of bouwgrenzen worden overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft.
HOOFDSTUK 4	OVERGANGS- EN SLOTREGELS
Artikel 9	Overgangsrecht
9.1	Overgangsrecht bouwwerken
9.1.1	Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
	gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
9.1.2	Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
9.1.3	Lid 8.1.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.
9.2	Overgangsrecht gebruik
9.2.1	Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
9.2.2	Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 8.2.1, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
9.2.3	Indien het gebruik, bedoeld in lid 8.2.1, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
9.2.4	Lid 8.2.1 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.
Artikel 10	Slotregel
	Deze regels worden aangehaald als regels van het 'Bestemmingsplan Balkbrug, Woongebied Sluis V'.
	Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente
	Hardenberg, gehouden op 6 maart 2012.
	Bijlage 1 Aanwijzingsbesluit