2.1.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef     

De Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het bestemmingsplan 'Schoonebeek, Flintenpad 38 en Kooikerlaan 50' is vooral het thema wonen van belang.

De Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef richt zich op een accentverschuiving van kwantiteit naar kwaliteit en differentiatie van woonmilieus: De opgave ligt er om de woningvoorraad in lijn te brengen en te houden met de woonwensen van huidige én toekomstige inwoners. Dit betekent meer levensloopbestendige woningen en meer ruimte voor bouwkavels. Om ervoor te zorgen dat de woningmarkt op orde blijft, is een continue aanpassing aan de veranderende vraag geboden. Dit geldt niet alleen voor de kern van Emmen, maar ook voor de dorpen. Zo ontstaat op termijn een cyclische vernieuwing van de bestaande woongebieden.

2.1.2 Woonvisie 2018-2023     

De Woonvisie 2018-2023 richt zich op een nieuwbouwopgave passend bij de kwalitatieve behoefte en aanvullend op de bestaande voorraad. Daarbij moet de bestaande woningvoorraad beter benut worden. In de Woonvisie is een strategie opgenomen voor woningbouw:

1. Woningbouwinitiatieven worden niet individueel, maar in samenhang bekeken.
2. Prioriteit wordt gegeven aan plannen voor herstructurering en transformatie.
3. Bij het maken van de woon- en leefbaarheidsvisies voor dorpen en wijken komen plekken naar voren waar inbreiding (verdichting) mogelijk en gewenst is.
4. Bestaande uitbreidingslocaties worden afgerond.
5. Woningbouwplannen dragen bij aan een gevarieerd woonmilieu (ruimte bieden aan plannen die een nichemarkt bedienen en aan kleinschalige experimentele, innovatieve en duurzame woonvormen).
6. Woningbouwplannen dragen bij aan ruimtelijke kwaliteit.

Met het woningbouwprogramma uit de woonvisie wordt ruimte geboden voor goede woningbouwinitiatieven van particulieren, ontwikkelaars en corporaties. De Woonvisie geeft voor het deelgebied De Velden (waar Schoonebeek toe behoort) tussen 2016 en 2021 een nette groei met 55-95 woningen op de woningvoorraad. In Schoonebeek zijn geen gemeentelijke woningbouwkavels uitgeefbaar. Daarnaast zijn deze gemeentelijke bouwkavels voornamelijk bedoeld voor de bouw van eensgezinswoningen. De doelgroep van onderhavig plan betreft senioren.

Het voorliggend plan betreft een particulier initiatief dat zich richt op de herstructurering van twee voormalige schoollocaties. De twee voormalige schoolgebouwen worden getransformeerd naar in totaal zes wooneenheden . Deze transformatie is passend binnen de Woonvisie.

2.1.3 Cultuurhistorische waardenkaart     

De cultuurhistorische waardenkaart heeft de volgende systematiek gebaseerd op beleidskeuzes. Er is op basis van analyse gekozen voor een drietal beleidskeuzen met bijbehorend maatregelenpakket, welke afloopt naar zwaarte:

• Beschermen
• Herkenbaar houden
• Respecteren

De maatregel: Beschermen van de cultuurhistorische waarden heeft betrekking op erfgoed met een zeer hoge cultuurhistorische waarde, zoals monumenten (Rijk, provincie, gemeente), monumentale en waardevolle bomen en beschermde dorpsgezichten (Rijk).

Herkenbaar houden van de historische en ruimtelijke structuur en samenhang is de volgende maatregel. De soorten erfgoed waarvoor deze maatregel geldt zijn ensembles en structuren met een hoge cultuurhistorische waarde, te weten:

• Landschappelijke gebieden en structuren van hoge cultuurhistorische waarde
• Stedenbouwkundige gebieden en structuren van hoge cultuurhistorische waarde
• Groenstructuren van hoge cultuurhistorische waarde
• Infrastructuur en waterwegen van hoge cultuurhistorische waarde

Ten slotte is "Respecteren en rekening mee houden" geformuleerd. Bij ontwikkelingen (bouw, verbouw, aanleg, inrichting, sloop, kap) de cultuurhistorische waarde van het object waar mogelijk behouden en versterken. De soorten erfgoed waarvoor deze maatregel geldt zijn objecten en plekken met een hoge cultuurhistorische waarde, zoals beeldbepalende bouwwerken , Canon van Emmen, inventarisatie ErfgoedNetwerk, tradities en de top vijf bewonersavonden.

^{Figuur 4-2: Uitsnede concept cultuurhistorische beleidskaart. Rode rechthoeken geven locatie plangebied aan}

Het plangebied zelf heeft geen kleur, Er zijn dan ook geen speciale ambities voor het plangebied.

2.1.4 Welstandsbeleid     

Bouwwerken moeten voldoen aan 'redelijke eisen van welstand'. Een welstandscommissie beoordeelt bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandscriteria opgenomen in de Welstandsnota. Op 30 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota vastgesteld. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling past bij de omgeving.

Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor behoud en ontwikkeling van ruimtelijke kwaliteit. Het plangebied is gelegen in een gebied waarvoor het welstandsniveau 'luw' geldt. Het bouwplan voor de woningen zal door de welstandscommissie beoordeeld worden op redelijke eisen van welstand.

2.1.5 Integrale parkeervisie     

In oktober 2017 heeft de gemeenteraad van Emmen de "Integrale parkeervisie gemeente Emmen" vastgesteld. Deze visie vervangt de parkeernota van 2010.

De visie is het kader voor het bepalen van de parkeeropgave bij fysieke ontwikkelingen op alle niveaus. Het is een leidraad voor het beoordelen van de parkeeropgave van stedenbouwkundige visies & plannen voor (her-)ontwikkeling van de fysieke leefomgeving en is ook het kader dat invulling geeft aan het begrip “voldoende parkeer- of stallingsruimte dan wel voldoende laad- of losruimte in bestaande en op ontwikkeling gerichte nieuwe bestemmingsplannen. De visie bevat ten aanzien van de hoeveelheid parkvoorzieningen en het aantal los- en laadplaatsen het beoordelingskader voor het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen en- of wijzigen gebruik.

Voor toekomstige (nieuwbouw)ontwikkelingen is in de parkeervisie de landelijke richtlijnen van het CROW leidraad. Uitgangspunt blijft in beginsel voldoende parkeerruimte op eigen terrein. Als dit niet kan, kan eventueel teruggevallen worden op parkeren in de openbare ruimte, waarvoor aan de gemeente een afkoopsom wordt betaald.

In het plangebied worden twee vrijstaande woningen gebouwd waarbij parkeerruimte aanwezig is op het eigen terrein. Van de vier woningen in het voormalige schoolgebouw aan het Flintenpad krijgen de linker- en rechterwoning parkeerruimte op het eigen terrein. Voor de overige twee woningen in dit gebouw zijn langsparkeerplaatsen beschikbaar. Drie hiervan liggen aan de Kosterijweg, ten westen van het schoolgebouw, de overige vier liggen ten zuiden van het schoolgebouw aan het Flintenpad. De twee woningen in het voormalige schoolgebouw aan de Kooikerlaan hebben beiden parkeerruimte op eigen terrein. In de nieuwe situatie is hierom voldoende parkeerruimte aanwezig.

Figuur 1.5: In het rood omkaderd de langsparkeerplaatsen bij het schoolgebouw aan het Flintenpad.

2.2.1 Omgevingsvisie Drenthe     

De Omgevingsvisie is hét kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020. De Omgevingsvisie heeft voor de provincie een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is. De missie van de provincie is het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang ligt in het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van de kernkwaliteiten.Omdat niet alle kernkwaliteiten goed te duiden zijn in het fysiek-ruimtelijk domein zijn deze vertaald naar indicatoren.

Met een deel van de kernkwaliteiten heeft de provincie speciale ambities. Inzet is de kernkwaliteiten te behouden en waar mogelijk te ontwikkelen. Naast de kernkwaliteiten van Drenthe is er de dynamiek van de bedrijvigheid. In het bijzonder wanneer sprake is van ontwikkelingen met positieve aspecten voor de werkgelegenheid en de vestiging van bedrijven. Deze aspecten vormen daarom de kernwaarde bedrijvigheid. Aspecten van de kernwaarde bedrijvigheid zijn vooral terug te vinden in het sociaaleconomische systeem en in het landbouwsysteem, maar ook bij natuur als het om de vrijetijdseconomie gaat. Kernkwaliteiten en kernwaarde wegen als uitgangspunt even zwaar.

2.2.2 Provinciale omgevingsverordening Drenthe     

Provinciale Staten van Drenthe hebben de Provinciale Omgevingsverordening (POV) vastgesteld. Het plangebied is volgens kaart D1 van de POV gelegen binnen een gebied aangeduid als 'Bestaand Stedelijk Gebied'. Binnen Bestaand Stedelijk Gebied ligt de verantwoordelijkheid ten aanzien van woningbouw primair bij de gemeente. De verordening geeft verder geen specifieke bepalingen voor percelen met deze aanduiding.

2.3.1 Ruimtelijk beleid     

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 van kracht geworden. Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Met de structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Voor Emmen zijn in de SVIR geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal belang. In de Barro zijn alleen de zaken betreffende defensie en kernkwaliteiten van toepassing. Echter deze zaken hebben geen directe invloed op de inrichting van het plangebied.

3.1.1 Dorpsontwikkeling     

Het dorpsgebied rond Schoonebeek kan opgedeeld worden in drie typen landschappen die bepalend zijn geweest voor het ontstaan van het dorp. Het noorden van het dorp bestond uit hoogveenmoeras dat de zuidelijke rand vormde van het Boertangerveen. Tussen het veen en het beekdal van het Schoonebeekerdiep in het zuiden lag een overgangszone met dekzandruggen.

Vanaf de 13e eeuw gingen kolonisten zich vestigen op de smalle dekzandruggen. Op deze manier ontstonden zogenaamde randveennederzettingen zoals Oosterse Bos, Westerse Bos, de Bult, Hankenhof, Middendorp en Koelveen.

Van oudsher was er een wegverbinding met Coevorden die langs verschillende van de kleine nederzettingen voerde. Omstreeks 1930 kwamen er verbindingen tot stand met de noordelijker gelegen kernen Nieuw-Amsterdam (Nieuw-Amsterdamseweg) en Amsterdamscheveld – Erica (Beekweg). Vanaf de jaren ‘50 werden verschillende wegen aangelegd of verbeterd. De Hoofdweg tussen Coevorden- Schoonebeek- Nieuw-Schoonebeek en de Duitse grens werd vernieuwd. Na deze reconstructie kreeg het de naam “Europaweg”. Met de verlenging van de Nieuw-Amsterdamseweg in zuidelijke richting ontstond er in de jaren ‘60 een lang gewenste wegverbinding met Emlichheim. De overige woonstraten binnen het dorp Schoonebeek werden aangelegd bij dorpsuitbreidingen in de periode tussen 1945 en nu.

3.1.2 Stedenbouwkundige structuur     

De eerste bewoners vestigden zich vanaf de 13e eeuw op de smalle dekzandruggen tussen het hoogveengebied en het beekdal van het Schoonebeekerdiep. Op deze manier ontstonden meerdere randveennederzettingen. In de directe omgeving van het huidige dorp zijn Oosterse Bos, Westerse Bos en Middendorp nu nog herkenbaar als nederzettingen uit deze periode.

Vervolgens vestigden zich steeds meer agrariërs in de nabijheid van de dekzandrug die gelegen was aan de wegverbinding tussen verschillende kleine nederzettingen en Coevorden. De bebouwing concentreerde zich steeds meer langs deze weg. Uiteindelijk ontstond er een lintstructuur van voornamelijk agrarische bebouwing aan beide zijden van de weg. Ook vestigden zich de eerste voorzieningen zoals kerken en scholen.

Door de industrialisatie, met name de komst van de olie-industrie naar de gemeente Schoonebeek, groeide de bevolking sterk. Er moesten nieuwe woningen komen. De bebouwing uit deze periode werd gebouwd in gebogen vormen rondom het historisch centrum. Uiteindelijk ontstond er een bebouwingsschil met een soort ringweg rondom de Hoofdweg (later Europaweg). Ook langs de verbindingswegen tussen de Hoofdweg en de ringweg werden woningen gebouwd.

Na voltooiing van de bebouwing in de eerste bebouwingsschil rondom de Europaweg werden er in de periode tussen 1960 en 1990 woningen gebouwd in nieuwe buurten rondom de eerste schil. De eerste buurten werden gebouwd aan de zuidzijde van het dorp. Een voorbeeld hiervan is “De Mente Zuid”. De in de jaren 80 gebouwde buurt “Beeklanden” werd gefaseerd gebouwd aan de noordwestzijde van het dorp. Elke woonbuurt is door zijn bebouwingssamenstelling en verschijningsvorm representatief voor de periode waarin het gebouwd werd. Aan het eind van de jaren ‘80 was er door de bouw van de verschillende buurten een volwaardige tweede bebouwingsschil ontstaan. De twee voormalige schoolgebouwen zijn gelegen in deze tweede bebouwingsschil aan de zuidzijde van het dorp.

De buurt waar de twee voormalige schoolgebouwen zijn gelegen wordt gekenmerkt door een aantal lusvormige uitbreidingen. Het gebied bestaat voornamelijk uit woningen uit de sociale sector. Ook bevinden zich er diverse seniorenwoningen. De sociale woningbouw bestaat uit dubbele woningen die qua vorm aansluiten bij de woningen langs de ringweg. Door de lusvormige uitbreidingen kent deze hoek wat meer variatie in de richtingen van de voorgevels in vergelijking tot wat er voorheen gebouwd was. Deze buurt heeft ook de groene opzet die de bebouwing langs de ringweg kenmerkt. Naast woningen bevinden zich in de buurt een tweetal scholen en een begraafplaats.

De laatste twee dorpsuitbreidingen van Schoonebeek bevinden zich buiten de tweede bebouwingsschil: de “Sandberglanden” aan de noordzijde en het in aanbouw zijnde “Stroomdal” aan de zuidzijde.

4.1.1 Algemeen     

Op 30 mei 2013 is het gemeentelijk archeologisch beleid vastgesteld. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport. Dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologiebeleid en waarop de beleidskeuzes zijn gebaseerd. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën 'Waarde - Archeologie'. Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan. Onderstaande tabel geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.

4.1.2 Archeologische waarden in het plangebied     

Het plangebied Schoonebeek, Flintenpad 38 en Kooikerlaan 50 is volgens de beleidskaart voor het grootste deel gelegen in een gebied met een hoge archeologische waarde (Waarde-Archeologie 2). Een klein gedeelte van het plangebied is geleging in een gebied met een lage verwachting op het aantreffen van archeologische waarden.

^{figuur 3.1: Uitsnede archeologische beleidskaart, plangebied is grotendeels gelegen in een gebied met hoge verwachting (oranje gedeelte)}

Gebieden met een hoge archeologische waarde zijn terreinen met als behoudenswaardig gekwalificeerde archeologische resten. Deze terreinen zijn door de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed en de provincies samengesteld en op de Archeologische Monumentenkaart (AMK) opgenomen. Emmen heeft in totaal 96 AMK terreinen (waaronder de 37 beschermde monumenten), overwegend gelegen op de Hondsrug. Het uitgangspunt is om de aanwezige archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem te behouden. De gebieden met een hoge verwachting op het aantreffen van archeologische waarden bestrijken veelal een groot oppervlak. Te denken valt aan grafvelden, nederzettingsterreinen, celtic fields, bundels karrensporen, schansen,de historische kernen van Emmen, Noordbarge, Zuidbarge, Westenesch, Schoonebeek, Weerdinge en Roswinkel, de buffers van 50 meter rondom de AMK-terreinen,etc. Gelet op de omvang van deze sporen en structuren, hebben beperkte bodemingrepen een aanvaardbare invloed op het bodemarchief. Voor gebieden met een hoge archeologische waarde is een minimumoppervlak voor bodemverstoringen opgenomen van 100 m² en een diepte van 30 cm onder maaiveld.

De werkzaamheden die gaan plaatsvinden in het plangebied betekenen dat er twee vrijstaande woningen worden gebouwd van meer dan 100 m2 per woning. Om die reden is een nader archeologisch onderzoek van de omgeving noodzakelijk geacht.

Het gedeelte van het plangebied aan Flintenpad, waar het bestaand voormalig schoolgebouw is gesitueerd, is gelegen in een gebied met een lage archeologische verwachting. Het bestaand voormalig schoolgebouw aan de Kooikerlaan is gelegen in een gebied met een hoge archeologische waarde. Omdat het hier een bestaand gebouw betreft hoeft er geen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Het gedeelte van het plangebied waar de twee vrijstaande woningen gerealiseerd worden ligt grotendeels in het gebied met een hoge archeologische waarde. Omdat het hier gaat om nieuwbouw van woningen is een verkennend archeologisch onderzoek noodzakelijk.

In december 2020 is door Laagland Archeologie bureauonderzoek en een verkennend veldonderzoek ter plaatse uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek kan geconcludeerd worden dat nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. Het archeologisch onderzoek is toegevoegd als Bijlage 3.

Het gebied met een hoge archeologische waarde wordt in het bestemmingsplan weergegeven met een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2. Gebieden zonder archeologische verwachting zijn gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologische sporen zeer klein wordt geacht. Dit kan zijn vanwege de bodemkundige opbouw of vanwege bodemverstorende activiteiten naderhand zoals ontgrondingen, saneringen, zware funderingen etc. Hierdoor wordt in het bestemmingsplan voor dat gedeelte van het plangebied geen dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen.

4.2.1 Algemeen     

De Wet natuurbescherming (Wnb) is in werking getreden op 1 januari 2017. Deze wet vervangt de volgende drie wetten: de Natuurbeschermingswet 1998 (gebiedsbescherming), de Flora- en faunawet (soortenbescherming) en de Boswet (houtopstanden).

Gebiedsbescherming

In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied. Per Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelen voor soorten en vegetatietypen opgesteld.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) -voorheen Ecologische Hoofdstructuur- is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van het Rijk. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor de provincie Drenthe uitgewerkt in de Provinciale Omgevingsvisie en de bijbehorende Provinciale Omgevingsverordening.

Het plangebied is niet gelegen in een gebied waarop gebiedsbeschermingsregels van toepassing zijn. In paragraaf 4.2.2 is de toetsing aan de Wet natuurbescherming nader beschreven.

Soortenbescherming

Het uitgangspunt van de Wnb is dat er geen (opzettelijke) schade mag worden gedaan aan beschermde dieren of planten, tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan. De soortenbescherming binnen de Wnb is daarbij opgedeeld in drie beschermingsregimes: Vogelrichtlijnsoorten, Habitatrichtlijnsoorten en andere soorten. Bij beoordeling van de toelaatbaarheid van bouwwerken en/of andere activiteiten moet rekening worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van te beschermen dier- en plantensoorten. Er dient een ontheffing op grond van artikel 3.3, 3.8 en/of 3.10 Wnb te worden aangevraagd voor een (bouw)werkzaamheid of activiteit indien het volgende van toepassing is:

• uit gegevens of onderzoek blijkt dat er sprake is van verstoring of doden van (een) beschermde soort(en);
• het bouwwerk en/of de activiteit veroorzaakt beschadiging of vernieling van voortplanting- of rustplaatsen van dieren, danwel ontworteling of vernieling van plantensoorten;
• er kan geen gebruik gemaakt worden van een vrijstelling op grond van de Wet natuurbescherming;
• er kan niet gewerkt worden volgens een goedgekeurde gedragscode.

Houtopstanden

In de Wnb is de bescherming van houtopstanden buiten de bebouwde kom geregeld. Doel is de instandhouding van het bosareaal. In de Provinciale Omgevingsverordening van de provincie Drenthe is geregeld hoe een kapmelding moet worden ingediend, waaraan herbeplanting moet voldoen en wanneer ontheffing van de herbeplantingsplicht kan worden verleend.

Voor houtopstanden binnen de bebouwde kom geldt de Bomenverordening gemeente Emmen 2011. In het bijbehorende bomenregister zijn de monumentale en waardevolle bomen en waardevolle houtopstanden vastgelegd. Zonder vergunning is het verboden deze te kappen.

4.2.2 Toetsing Wet natuurbescherming     

Bij de planologische inpassing van twee geprojecteerde woningen en het transformeren van twee voormalige schoolgebouwen naar in totaal zes wooneenheden hoeft niet te worden onderbouwd of deze activiteiten leiden tot een ontoelaatbare toename van de stikstofdepositie in een kwetsbaar Natura 2000-gebied of dat de stikstofdepositie tot een onacceptabele aantasting van de natuur in dit gebied zal leiden. De afstand van het plangebied tot het Natura 2000-gebied Bargerveen en de omvang van het project zijn zodanig dat deze geen invloed hebben op dit gebied. De afstand van het plangebied tot het Natura 2000-gebied Bargerveen is circa 6 km. Deze afstand is zodanig dat het project geen invloed zal hebben op het Natura 2000-gebied Bargerveen.

Het toetsingskader van de Wet natuurbescherming staat de realisatie van het voorgenomen bouwproject niet in de weg. Een vergunningprocedure Wet natuurbescherming wordt niet noodzakelijk geacht.

4.2.3 Natuurwaarden in het plangebied     

De locatie kan volgens het vigerende bestemmingsplan gebruikt worden voor maatschappelijke voorzieningen ten behoeve van onderwijs. Dit zijn voorzieningen voor het uitoefenen van basisonderwijs, voortgezet onderwijs, peuterspeelzaal, kinderdagopvang, buitenschoolse opvang en brede school. De locatie is voorheen in gebruik geweest als school en het terrein is grotendeels verhard. Gelet op het mogelijke gebruik van de locatie volgens het vigerende bestemmingsplan en de huidige inrichting van het plangebied, is het uitvoeren van nader flora- en fauna onderzoek binnen het plangebied niet noodzakelijk geacht.

4.2.4 Conclusie     

Op basis van de Wet natuurbescherming is de algemene zorgplicht van toepassing, die inhoudt dat een ieder voldoende zorg in acht neemt voor alle inheemse dieren en planten en hun directe leefomgeving. Concreet betekent dit dat bij (ruimtelijke) ingrepen gezorgd moet worden dat dieren niet verstoord of gedood worden en dat planten niet zomaar verplant worden. Ook dient gelet te worden op bijvoorbeeld broedende vogels, de voortplantingsperiode van amfibieën en de zoogperiode van zoogdieren. Daarbij geldt voor alle bouwactiviteiten dat er voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden, waardoor:

• de aanvang van de werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van half maart tot begin augustus) dient plaats te vinden;
• een week voor de werkzaamheden beginnen, het plangebied kort gemaaid dient te worden, zodat het plangebied ongeschikt wordt voor kleine zoogdieren en ze de kans krijgen om te vluchten;
• (wortel)schade aan de (oude) bomen wordt voorkomen en geen graafwerkzaamheden binnen de kroonprojectie van deze oude bomen kan plaatsvinden.

4.3.1 Fysieke veiligheidssituatie     

4.3.2 Gegevens ten behoeve van nadere inrichting en ontwikkeling in het plangebied     

Zodra plannen ontwikkeld worden dient de brandweer in een vroeg stadium bij de plannen betrokken te worden om op basis van het beoogde veiligheidsniveau een advies te kunnen uitbrengen op de inrichting en ontwikkeling van het gebied.

Hiervoor zijn de volgende zaken van belang:

1. Voor het bestrijden van een brand is de brandweer afhankelijk van een goede bluswatervoorziening. Conform de Wet op de Veiligheidsregio's moet een gemeente zorgen voor een openbare bluswatervoorziening. Bij locaties waar geen toereikende openbare bluswatervoorziening kan worden aangelegd, zal de eigenaar moeten zorgen voor een doeltreffende niet-openbare bluswatervoorziening in overleg met de brandweer. Vanaf 1 januari 2014 maakt de brandweer gebruik van tankautospuiten en tankwagens, aangevuld met vulpunten voor de tankwagens als primaire bluswatervoorziening. Er hoeven ten behoeve van deze ontwikkeling geen vulpunten bijgeplaatst te worden.
2. Het plangebied valt binnen de dekking van het Waarschuwingsalarmeringstelsel. Dit is conform de handleiding voor het WAS systeem (HAVOS) dat het buiten de dekking valt. Op grond van de Wet op de veiligheidsregio's (okt. 2010) is de Veiligheidsregio Drenthe, in geval van calamiteit, verantwoordelijk voor het waarschuwen en alarmeren van de bevolking door middel van het Waarschuwings- en alarmeringssysteem. Als gevolg van deze taak zijn binnen de gemeente sirenes geplaatst op een zodanige wijze dat een optimale dekking gerealiseerd is binnen de gemeente. Met betrekking tot het Waarschuwings- en Alarmeringssysteem (WAS) is het voornemen van de minister van Veiligheid en Justitie dat deze per 2020 komen te vervallen. In de toekomst wordt bij grote rampen alarm geslagen via onder meer calamiteitenzenders, geluidswagens, NL-Alert en sociale media. Het voordeel van deze communicatiemiddelen is dat ze veel gerichter kunnen worden ingezet.
3. Het is belangrijk dat in geval van calamiteiten hulpverleningsdiensten direct ter plaatse kunnen komen en zonder beperkingen hulp kunnen verlenen. Om die reden dienen alle objecten in het plangebied via twee onafhankelijke wegen bereikbaar te zijn voor de hulpverleningsdiensten. Het gebied voldoet aan deze vereisten.
4. Het dekkingsplan van Veiligheidsregio Drenthe is vastgesteld in december 2013. Hierin staat beschreven dat het brandverloop tegenwoordig zo snel verloopt, dat drie zaken zeer belangrijk zijn om slachtoffers te voorkomen: het voorkomen van brand, het ontdekken van brand en het vluchten bij brand. Bij het vluchten bij brand heeft men een eigen verantwoordelijkheid of is men aangewezen op de BHV-organisatie. De brandweer heeft in beginsel als taak het houden van een brandscheiding ter voorkoming van branduitbreiding en het beschermen van (niet-zelfredzame) personen achter die scheiding. Desondanks dat een woning bij een brand als verloren kan worden beschouwd, wordt geadviseerd de brandveiligheidsmaatregelen op elkaar af te stemmen.

• bouwkundige voorzieningen, bijv. een extra brandwerende scheiding tussen woning en garage;
• installatietechnische voorzieningen, bijv. woningrookmelders - woningsprinklers;
• organisatorische voorzieningen, bijv. vluchtplan voor de bewoners;
• brandweeropkomsttijd, vrij houden van wegen / zo min mogelijk verkeersbelemmerende maatregelen;
• inventaris, toepassen van moeilijk brandbaar materiaal;
• zelfredzaamheid van de aanwezigen, toepassen veilige vluchtroutes.

Bij het verlenen van de omgevingsvergunning voor de twee te bouwen woningen wordt de nodige aandacht aan besteed aan de hierboven benoemde brandveiligheid.

4.4.1 Vormvrije m.e.r.     

In het Besluit m.e.r. zijn drempelwaarden opgenomen voor wanneer er een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Sinds de wijziging van het Besluit op 1 april 2011 is een beoordeling van een activiteit die op de D-lijst van het Besluit m.e.r. voorkomt noodzakelijk, ook al ligt de omvang van de activiteit (ver) onder de drempelwaarde.

In voorliggend bestemmingsplan Schoonebeek, Flintenpad 38 en Kooikerlaan 50 komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen vormvrije m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.

4.4.2 Bedrijven en milieuzonering     

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt het inpassen van nieuwe functies in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies. Binnen het plangebied is sprake van de realisatie van twee vrijstaande woningen en het transformeren van twee voormalige schoolgebouwen in zes woningen. In de directe omgeving zijn geen bedrijven gelegen die door de realisatie van een woning in de bedrijfsexploitatie zouden kunnen worden beperkt. Er zijn ook geen bedrijven in de directe omgeving gelegen die deze voorgenomen ontwikkeling zal beperken.

Hieronder worden de gevolgen van het onderhavig plan beschreven voor de milieuaspecten.

4.4.3 Bodem     

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 5 maart 2013 de Beleidsregel Bodemkwaliteit vastgesteld. Om de kwaliteit te waarborgen, moet grondverzet worden gemeld bij het landelijk meldpunt. Om het verplaatsen van grond te vereenvoudigen, heeft de gemeente Emmen een aantal kaarten ontwikkeld. Deze bodemkwaliteitskaarten zijn als bijlage in de Nota Bodembeheer opgenomen. Aan de hand van deze kaarten is het mogelijk om zonder voorgaand onderzoek grond te ontgraven en toe te passen. Partijen grond en baggerspecie die niet voldoen aan de bodemkwaliteitskaart en de Nota Bodembeheer van de gemeente Emmen mogen alleen worden toegepast als er sprake is van een nuttige toepassing. Is het werk niet 'nuttig', dan is er sprake van het zich ontdoen van afvalstoffen. Tijdelijke opslag en grootschalige toepassingen van grond en bagger zijn vormen van 'nuttig' gebruik. Tijdelijke uitname zijn werkzaamheden waarbij de grond na korte tijd weer teruggebracht wordt. Een voorbeeld is het graven van een sleuf voor kabels en leidingen. In dat geval hoeft de kwaliteit van de te ontgraven bodem niet onderzocht te worden, tenzij er sprake is van (een verdenking van) bodemverontreiniging.

4.4.4 Geluid     

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Voor het plangebied is mogelijk alleen wegverkeerslawaai relevant. Het plangebied is niet gelegen binnen zones van spoorwegen of industrieterreinen.

4.4.5 Lucht     

De Wet luchtkwaliteit is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project leidt, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIMB) bij aan de luchtverontreiniging;
• een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen.

4.5.1 Waterbeleid     

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn waterveiligheid, klimaatbestendigheid omgeving en ruimte voor waterberging. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

4.5.2 Wateraspecten plangebied     

4.5.3 Watertoetsproces     

De initiatiefnemer heeft het waterschap Vechtstromen geinformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. De beantwoording van de vragen heeft er toe geleid dat de normale procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding.

De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

De watertoets is toegevoegd als Bijlage 5.

5.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1 Begrippen

De begripsbepalingen in dit artikel zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen over de wijze van meten zijn in dit artikel opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels     

In hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen.

5.3.3 Dubbelbestemmingen     

Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming.

Het plangebied Schoonebeek, Flintenpad 38 en Kooikerlaan 50 kent één dubbelbestemmingen, te weten Artikel 7 Waarde - Archeologie 2.

Om de archeologische waarden in het plangebied te beschermen is de dubbelbestemming Artikel 7 Waarde - Archeologie 2 op de verbeelding opgenomen. Voor gronden geldt dat archeologisch onderzoek nodig is om vast te stellen of er waarden aanwezig zijn en of deze behoudenswaardig zijn. Om de archeologische waarden te beschermen is in de regels een omgevingsvergunningenstelsel opgenomen. Daardoor wordt de uitvoering van bepaalde activiteiten aan bepaalde voorwaarden gebonden. Het stelsel biedt het college de mogelijkheid om de toelaatbaarheid van bepaalde activiteiten en gebruiksvormen per geval na te gaan en eventueel aan de uitvoering bepaalde eisen te stellen. Het moet daarbij gaan om activiteiten die op basis van de doeleindenomschrijving van het betreffende artikel mogelijk zijn, maar waarvoor een nadere afweging omtrent de toelaatbaarheid is gewenst. Voor terreinen binnen Waarde - Archeologie 2 is algemeen aanvaard dat een minimumoppervlak voor bodemverstoringen geldt van 100 m² en een bouwvoordiepte van 30 cm (30 cm +10 cm principe). Voor terreinen met Waarde - Archeologie 2 geldt een drainageverbod.

Binnen de dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waarin overeenkomstig artikel 3.6 van de Wro burgemeester en wethouders de dubbelbestemming kunnen laten vervallen of alsnog aan gronden de dubbelbestemming kunnen toekennen.

5.3.4 Hoofdstuk 3 Algemene regels     

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.

Artikel 9 Algemene bouwregels

In dit artikel zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.

Artikel 10 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn regels opgenomen over strijdig gebruik van gronden en bouwwerken. Omdat deze regels gelden voor meerdere bestemmingen is ervoor gekozen dit in een artikel onder te brengen.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor het 10% vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte en het bouwen van bijbehorende bouwwerken in de voorgevel van het hoofdgebouw. Daarnaast kan afgeweken worden van het bestemmingsplan om op medische indicatie te bouwen op- of achter de gevellijn en specifiek voor het oprichten van 30m² bebouwing voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten voor alle woningen of het uitoefenen van bed and breakfast.

De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet twee keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepaling of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.

Artikel 12 Algemene wijzigingsregels

Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is geregeld in de Wro.

5.3.5 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels     

Hoofdstuk 5 Overgangs- en slotregels bestaat uit 2 artikelen, de eerste is het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de tweede de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.

Artikel 13 Overgangsrecht regelt het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.

Artikel 14 Slotregel is de Slotregel van het bestemmingsplan. In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Schoonebeek, Flintenpad 38 en Kooikerlaan 50".

6.1.1 Overleg     

Het bestemmingsplan Schoonebeek, Flintenpad 38 en Kooikerlaan 50 is voor overleg ex. artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) verzonden naar verschillende overlegpartners.

De ontvangen adviezen en reacties worden gebundeld in de Nota van beantwoording behorende bij het bestemmingsplan Schoonebeek, Flintenpad 38 en Kooikerlaan 50 (zie bijlage 1).

In deze nota is tevens het standpunt van het college van burgemeester en wethouders ten aanzien van de verschillende overlegreacties opgenomen. Waar de adviezen en reacties leidden tot aanpassingen van het bestemmingsplan, zijn de aanpassingen in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt. Voor de inhoud van de overlegreacties en het standpunt van het college wordt verwezen naar voornoemde nota. De Nota van Beantwoording reacties overleg maakt deel uit van het bestemmingsplan Schoonebeek, Flintenpad 38 en Kooikerlaan 50.

1.1 Plan:     

het bestemmingsplan Schoonebeek, Flintenpad 38 en Kooikerlaan 50 met identificatienummer NL.IMRO.0114.2020029-B701 van de gemeente Emmen;

1.2 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 Aan huisgebonden kleinschalige beroep- of bedrijfsactiviteiten:     

een beroep,of het beroepsmatig verlenen van diensten of bedrijfvoering dat op administratief, lichaamsverzorgend , juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.4 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 Achtererfgebied:     

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw;

1.7 Ander(e) bouwwerk(en):     

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

1.8 Archeologische waarde     

vastgestelde archeologische waarde zoals weergegeven op de Archeologisch Monumenten Kaart (AMK);

1.9 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.10 Bebouwingsgrens:     

een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;

1.11 Bed and breakfast     

het gebruik van een ruime met als doel het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, een tot enkele nachten, ter plaatse verblijft; onder bed and breakfast wordt niet begrepen overnachtingen, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid. De ruimte die gebruikt wordt voor bed and breakfast mag niet worden gebruikt als zelfstandige woning;

1.12 Begane grond:     

de bouwlaag of verdiepingsvloer van een gebouw ter hoogte van het peil;

1.13 Bestaand:     

bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

1.14 Bestaande bebouwing:     

bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;

1.15 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak;

1.16 Bestemmingsplan     

De geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.17 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.18 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

1.19 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.20 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak;

1.21 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.22 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel;

1.23 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.24 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;

1.25 Erf:     

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

1.26 Erker:     

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, waaronder ook een entreeportaal, bouwkundig bestaand uit een "lichte" constructie met een overwegend transparante uitstraling, waarbij het entreeportaal een meer besloten karakter mag hebben;

1.27 Garage:     

overdekte stalling voor een of meer auto's;

1.28 Geometrische plaatsbepaling:     

locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem;

1.29 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.30 Gevellijn:     

de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;

1.31 Hoofdgebouw:     

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst;

1.32 Luifel:     

een andere bouwwerk, bevestigd aan een wand zonder in contact te komen met de grond, vaak boven een raam of deur

1.33 Overkapping:     

een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt met ten hoogste één wand (dak op pootjes);

1.34 Overig bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.35 Overstek:     

bouwdeel dat vooruitsteekt ten opzichte van het eronder gelegen deel;

1.36 Perceelsgrens:     

de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;

1.37 Serre:     

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaand uit een lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling;

1.38 Straat- en bebouwingsbeeld:     

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

1.39 Wonen aaneengebouwd (rijwoning):     

wonen in een grondgebonden woning, de woning staat met andere gelijkvormige huizen onder een kap of in een rij. De woning is uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.40 Wonen geschakeld     

wonen in een grondgebonden woning waarbij één zijgevel van het hoofdgebouw of van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk tegen een zijde van een andere woning of van een aangebouwd bijbehorend bouwwerk is aangebouwd en slechts op één zijde gesitueerd is op de zijdelingse perceelgrens;

1.41 Wonen vrijstaand:     

wonen in een grondgebonden woning waarbij het hoofdgebouw vrij staat van naast gelegen hoofdgebouw en uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.42 Woning:     

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

2.1 De afstand tot de zij- c.q. achtererfscheiding:     

de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;

2.2 De bebouwing op de verbeelding:     

de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;

2.3 Bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

2.4 De bouwhoogte van een bouwwerk:     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 De dakhelling:     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.6 De goothoogte van een bouwwerk:     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.7 De inhoud van een bouwwerk:     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.8 De oppervlakte van een bouwwerk:     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.9 Het peil:     

het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. tuin;

met bijbehorende:

2. andere bouwwerken;

3.2 Bouwregels     

3.3 Wijzigingsbevoegdheid     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Wonen- Aaneengebouwd aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. aaneengebouwde (rij)woningen;
2. bijbehorende bouwwerken;
3. tuin en erven;

met bijbehorende:

4. andere bouwwerken;
5. sport- en speelgelegenheden;
6. toegangswegen in- en uitritten;
7. parkeervoorzieningen;
8. groenvoorzieningen;
9. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

4.2 Bouwregels     

4.3 Nadere eisen     

4.4 Afwijken van de bouwregels     

4.5 Specifieke gebruiksregels     

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk als woning;
2. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van aan-huis-gebonden kleinschalige bedrijfsactiviteiten.

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Wonen-Geschakeld aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. geschakelde woningen;
2. bijbehorende bouwwerken;
3. tuin en erven;

met bijbehorende:

4. andere bouwwerken;
5. sport- en speelgelegenheden;
6. toegangswegen in- en uitritten;
7. parkeervoorzieningen;
8. groenvoorzieningen;
9. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

5.2 Bouwregels     

5.3 Nadere eisen     

5.4 Afwijken van de bouwregels     

5.5 Specifieke gebruiksregels     

Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

1. het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk als woning;
2. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van aan-huis-gebonden kleinschalige bedrijfsactiviteiten;

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Wonen-Vrijstaand aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. vrijstaande woningen;
2. bijbehorende bouwwerken;
3. tuin en erven;

met bijbehorende:

4. andere bouwwerken;
5. sport- en speelgelegenheden;
6. toegangswegen in- en uitritten;
7. parkeervoorzieningen;
8. groenvoorzieningen;
9. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

6.2 Bouwregels     

6.3 Nadere eisen     

6.4 Afwijken van de bouwregels     

6.5 Specifieke gebruiksregels     

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Waarde - Archeologie 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. terreinen van hoge archeologische waarden;
2. bescherming en veiligstelling van de vastgestelde archeologische waarden, met dien verstande dat de bestemming niet geldt voor het gebied dat is gelegen binnen de dubbelbestemming Leiding – Gas en of de Leiding – Nam leiding.

7.2 Bouwregels     

1. De aanvrager van een omgevingsvergunning, bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, die betrekking heeft op gronden, die op de verbeelding zijn aangewezen als Waarde - Archeologie 2, legt een rapport over waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld.
2. Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning indien naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in het eerste lid genoegzaam blijkt dat:
   1. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad;
   2. schade door de bouwactiviteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de omgevingsvergunning verbonden regels.
3. In de situatie als bedoeld in het tweede lid, onderdeel b, kunnen burgemeester en wethouders de volgende regels aan de omgevingsvergunning verbinden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of
   3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
4. Artikel 7.2 eerste lid is niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op:
   1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. een of meer bouwwerken waarvan de totale te bebouwen oppervlakte kleiner is dan 100 m², waarbij het gaat om een totaal aan te verstoren bodemoppervlak binnen een plangebied of bouwvlak van een samenhangend project dat niet opgedeeld kan worden in deeluitwerkingen;
   3. een bouwwerk dat uitsluitend voor archeologisch onderzoek is bestemd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m.
5. Indien lid c, onderdeel 3 van toepassing is, wordt in de regels geregeld wat de gevolgen zijn bij vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden.
6. Op een aanvraag die betrekking heeft op een terrein waarvoor reeds eerder een omgevingsvergunning is afgegeven, bedoeld in het eerste lid, waaraan regels zijn verbonden als bedoeld in lid c., is lid d., aanhef en de onderdelen 2 en 3, niet van toepassing. Burgemeester en wethouders kunnen in een zodanig geval bepalen dat de aanvrager een nieuw rapport moet overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld. Lid b., c. en e. zijn van overeenkomstige toepassing.

7.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden     

1. Ongeacht het bepaalde in de regels bij andere op deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen, is het verboden om op of in de gronden, die op de verbeelding zijn aangewezen als Waarde - Archeologie 2, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, de volgende werkzaamheden of werken, niet zijnde bouwwerken uit te voeren:
   1. drainage van de gronden;
   2. bodemingrepen meer dan 100m2 op een grotere diepte dan dan 30 centimeter.
2. Het verbod als bedoeld in artikel 7.3 onder a is niet van toepassing op werken en / of werkzaamheden die:
   1. normaal onderhoud en beheer betreffen;
   2. bodemingrepen tot ten hoogste 30 cm;
   3. niet-bodemkerende werkzaamheden ten behoeve van het verbeteren van de verdichte bodemstructuur (niet-kerend woelen) ) tot ten hoogste 10 cm onder de bouwvoor betreffen, de zogenaamde woellaag ( tezamen met sub b het 30 cm +10 cm principe);
   4. al in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;
   5. mogen worden uitgevoerd krachtens een al verleende omgevingsvergunning of een ontgrondingvergunning,
   6. oppervlakte beslaan van ten hoogste 100m2;
   7. ten dienste van archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.
3. Voor zover voor meerdere werken en / of werkzaamheden vergunningen worden gevraagd en deze in één (inrichtings)plan zijn ondergebracht, wordt dit plan in zijn geheel in de beoordeling betrokken.
4. De aanvrager van een omgevingsvergunning als bedoeld in het eerste lid, die betrekking heeft op gronden, die op de verbeelding zijn aangewezen als Waarde - Archeologie 2, legt een rapport over waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord is vastgesteld.Alvorens tot onderzoek over te gaan kan een archeoloog in dienst van de gemeente, of hiermee gelijk te stellen archeologische deskundige advies worden gevraagd omtrent de noodzaak tot onderzoek, indien deze schriftelijk heeft verklaard dat een onderzoek niet noodzakelijk is vervalt de verplichting tot onderzoek zoals gesteld in artikel 7.3 onder 4
5. Burgemeester en wethouders verlenen de omgevingsvergunning indien naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in het vierde lid genoegzaam blijkt dat:
   1. de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van Burgemeester en Wethouders in voldoende mate is vastgesteld
   2. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad;
   3. schade door de werkzaamheden of werken kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de aanlegvergunning verbonden regels;
   4. de archeologische deskundige Burgemeester en Wethouders positief heeft geadviseerd omtrent het uitvoeren van de omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
6. In de situatie als bedoeld in lid e, onderdeel 3, kunnen burgemeester en wethouders de volgende regels aan de aanlegvergunning verbinden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen; of
   3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
7. Indien lid f, onderdeel 3 van toepassing is, wordt in de regels geregeld wat de gevolgen zijn bij vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de werkzaamheden of werken.

7.4 Wijzigingsbevoegdheid     

9.1 Ondergeschikte bouwonderdelen     

1. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen, gevelversieringen, meeontworpen sierende elementen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel de maximale bouwhoogte niet meer dan maximaal 1 meter wordt overschreden;
2. Vlaggenmasten en antennemasten, voorzover deze direct ten dienste staan van -en onderdeel uitmaken van een gebouw, mogen de toegestane maximale bouwhoogte met maximaal 1,5 meter overschrijden;
3. Dakopbouwen, noodtrappen, luchtbehandeling- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 1,5 meter ten opzichte van de bouwhoogte van een gebouw, en mogen geen groter oppervlakte beslaan dan 15% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst.

9.2 Vormen van verboden gebruik ( gebouwen)     

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:

1. van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen als detailhandel, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van:
   1. goederen, waarvan de verkoop ondergeschikt deel uitmaakt van de normale dienstverlening behorende bij het op hetzelfde perceel uitgeoefende bedrijf;
   2. agrarische producten afkomstig van en geteeld op het ter plaatse aanwezige agrarisch bedrijf;
2. van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, voor permanente bewoning;
3. het plaatsen van of geplaatst houden van onderkomens;
4. van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting, een escortbedrijf of (het laten uitoefenen van) (raam)prostitutie

10.1 Voorwaardelijke verplichting     

1. Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de in artikelen 3 en 5 opgenomen bestemmingsomschrijving zonder dat de schuur als bedoeld in bijlage 1 binnen 6 maanden na vaststelling van onderhavig bestemmingsplan is gesloopt.

11.1 Bevoegdheid     

Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders op grond van artikel 11 afwijken van de regels door:

1. het afwijken van de voorgeschreven maten, oppervlaktes, afmetingen, afstanden en percentages met maximaal 10%;
2. het binnen de bestemming in geringe mate verschuiven (maximaal 2 meter) van het bouwvlak;
3. het toestaan van geringe afwijkingen, welke in het belang van zijn een ruimtelijke of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein, mits de afwijking in de situering maximaal 3.00 meter bedraagt;
4. het toestaan van in geringe mate, doch maximaal 5.00 meter afwijken van een bestemmingsgrens, van het profiel van een straat of de vorm van een plein, alsmede van de vorm van bebouwde oppervlakken (bouwpercelen), voor zover zulks noodzakelijk en/of wenselijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen;
5. het in geringe mate aanpassen van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven, mits de afwijking in de situering maximaal 3.00 meter bedraagt;
6. het toestaan van het oprichten van maximaal 30 meter² extra gebouwen voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) uitsluitend op grond van - en vertoon van een medische indicatie;
7. het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken ten behoeve van het openbaar net aangesloten nutsvoorzieningen, telecommunicatieverkeer openbaar vervoer of het wegverkeer, kunstwerken van artistieke aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, met dien verstande dat:
   1. de goothoogte van een gebouw maximaal 3.00 meter mag bedragen;
   2. de oppervlakte van een gebouw maximaal 50 meter² mag bedragen;
   3. de bouwhoogte van een ander bouwwerk maximaal 10.00 meter mag bedragen;
8. de hoogte van andere bouwwerken zijnde, te vergroten en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt verhoogd tot niet meer dan 10 m;
9. het oprichten van andere bouwwerken met uitzondering van windturbines/-molens, met een bouwhoogte van maximaal 25.00 meter met dien verstande dat als het gaat om antennes naar het oordeel van burgemeester en wethouders de noodzaak daartoe voldoende is aangetoond;
10. het overschrijden van de gevellijn door:
    1. erkers, balkons, luifels en bordessen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken tot maximaal 1 meter, over de gehele breedte van de voorgevel;
    2. ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal 6 meter² en de bouwhoogte maximaal 3 meter zal bedragen;
11. het toestaan van erf- en terreinafscheiding langs de openbare weg met een maximaal bouwhoogte tot 1,5 meter;
12. het oprichten van veiligheidsfakkels ten behoeve van de gaswinning tot 30 meter hoog met een hekwerk tot 2 meter;
13. de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten toe te staan in een deel van de woning, waarbij de volgende bepalingen gelden:
    1. de verblijfsruimten moeten blijven voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening;
    2. de woonfunctie moet in overwegende mate gehandhaafd blijven en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden mogen niet onevenredig worden aangetast;
    3. de woonfunctie moet in ruimtelijke zin en visuele zin primair blijven;
    4. de beroeps- of bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning;
    5. maximaal 40% van het te bebouwen vloeroppervlak mag gebruikt worden voor huisverbonden activiteiten met een maximum van 50 meter²;
    6. detailhandel mag niet plaatsvinden behoudens een beperkte verkoop in het klein in direct verband met het aan huis verbonden beroep/ en bedrijf;
    7. er mogen geen reclameborden groter dan 0,5 meter² bij of aan de woning worden geplaatst;
    8. er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein op het moment dat dit noodzakelijk is vanwege de bestaande parkeerdruk in de omgeving.
14. toestaan dat een deel van de bebouwing voor Bed and Breakfast wordt gebruikt, waarbij de volgende bepalingen gelden:
    1. de activiteit is uitvoerbaar binnen de bestaande bebouwing;
    2. de activiteit is ruimtelijk ondergeschikt ten opzichte van de woonfunctie;
    3. parkeren ten behoeve van Bed and Breakfast moet op eigen terrein.

11.2 Afweging     

De toepassing van de in artikel 11.1 eerste lid genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast.In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen.Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonen bij de leidingbeheerder, indien daartoe noodzaak is. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad of bij negatief advies van de leidingbeheerder kan de functiewijziging niet plaatsvinden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.

12.1 Bevoegdheid     

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 meter worden verschoven;
2. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

12.2 Afweging     

De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, milieusituatie, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water, verkeer(sveiligheid), agrarische belangen, ruimtelijke en landschappelijke inpassing, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de wijziging niet plaatsvinden.

13.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.