|
Dit bestemmingsplan Emmen, woning Meester Bakkerweg 46 heeft als doel om de bouw van een woning mogelijk te maken ter vervanging van het huidige horecapand (snackbar) op de locatie.
De locatie ligt op een centrale plek in woonwagencentrum De Ark in de gemeente Emmen, nabij de woonwijk Emmermeer. De locatie was voorheen in gebruik als snackbar (bestemming Horeca-1), maar heeft die functie inmiddels verloren. De eigenaar van het pand wil graag de voormalige snackbar vervangen door een woning met het doel hier zelf in te gaan wonen. De toelichting en regels in dit bestemmingsplan zijn voor een belangrijk deel in lijn gebracht met bestemmingsplan Emmen, De Ark (identificatienummer NL.IMRO.0114.2009060-0701).
Figuur 1-1: Foto huidige situatie en impressie woningbouw op nieuwe situatie
Aan de noordwestelijke rand van de kern Emmen en ten westen van de wijk Emmermeer
ligt woonwagencentrum De Ark. Het plangebied ligt op een centrale plek binnen het
woonwagencentrum in een groene omgeving. Het plangebied wordt begrensd door de begoogde
nieuwe kadastrale indeling die de eigenaar van het horecapand met de gemeente als
huidige grondeigenaar is overeengekomen.
Figuur 1-2: Ligging De Ark in Emmen.
Figuur 1-3: Indicatie ligging plangebied (rood vlak) binnen woonwagencentrum De Ark
Figuur 1-4: Projectie woning op luchtfoto
Het voorliggende bestemmingsplan Emmen, woning Meester Bakkerweg 46 vervangt één bestemmingsplan gedeeltelijk, namelijk bestemmingsplan Emmen, De Ark (identificatienummer NL.IMRO.0114.2009060-0701, vastgesteld door de raad op 29-09-2011).
Daarnaast zijn in het verleden diverse bouwinitiatieven met een buitenplanse (ex art. 19 WRO) en binnenplanse (ex art. 15 WRO) vrijstellingprocedures mogelijk gemaakt. Bij het van kracht worden van het bestemmingsplan zullen de genoemde bestemmingsplannen en de vrijstellingen, voor zover zij vallen binnen het plangebied, rechtskracht verliezen en door het bestemmingsplan worden vervangen.
Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de plantoelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.
De structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld Raad, september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. Tevens dient de structuurvisie om bedrijven, instellingen en andere overheden uit te nodigen tot en te stimuleren om passende, gewenste activiteiten en investeringen te doen die aansluiten op de weergegeven ambities en ruimtelijke mogelijkheden. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald deze zijn als volgt:
Landschap:
Versterken van het landschap door in te zetten op bebossing van de Hondsrug, het vrijwaren
van de steilrand, het koesteren van de openheid, de herkenbaarheid van de kanalenstructuur
te vergroten, de beekdalen te herstellen en het gebruik van de essen te vergroten.
Duurzaamheid:
Het benoemen van het uitgebreide kanalenstelsel en de beekdalen voor de berging van
water. Specifiek betreft het hier de Buma Marchienawijk/ Sleenerstroom en het Schoonebeekerdiep.
Het herstel van de beekdalen combineert de verbetering van de waterkwaliteit met noodberging,
alsmede versterking van het landschap. Een tweetal gebieden is benoemd als mogelijk
zoekgebied. De term 'mogelijk zoekgebied' betekent dat deze relatief onbebouwde gebieden
een mogelijke toekomstige geschiktheid kennen voor de berging van water. Deze geschiktheid
dient behouden te blijven, maar is alleen nodig indien scenario's met een verdergaande
klimaatverandering hiertoe aanleiding geven.
Verkeer:
Voor de externe bereikbaarheid wordt ingezet op verdubbeling van de N34 (Emmen-Zuid
tot Emmen-centrum) en de N862 en optimalisering van het spoor naar Zwolle en Twente.
Interne bereikbaarheid: opwaarderen van de Rondweg door de stroomfunctie te verbeteren
en onderzoek doen naar de verbeteropties van de Hondsrugweg.
Werken:
Naast de geplande uitbreidingen tot 2015 zijn geen nieuwe uitbreiding van bedrijventerreinen.
Voor woonwerkcombinaties is behalve op de Meerdijk op termijn ruimte langs de as naar
Nieuw Amsterdam, op Pollux IV en in Emmer-Compascuum (mits passend binnen de milieucontouren).
Voor kantoren en zorg ('cure') wordt aangesloten op bestaande plannen en locaties.
Ingezet wordt op een verknoping van nieuwe en aanwezige leisurevoorzieningen. Voor
wat betreft glastuinbouw vindt inzet plaats op herstructurering van oudere delen.
Omstreeks 2012 wordt de ruimtevraag naar glastuinbouw opnieuw in beeld gebracht. Daarbij
past ook bezinning op mogelijk andere functies in het Rundedal. Tenslotte de koers
voor de landbouw: schaalvergroting in landbouwgebieden (zone 1 en 2 uit het POP) mogelijk
maken in aansluiting op het landschap. Daar waar de landbouw in de knel komt wordt
ingezet op alternatieven.
Wonen:
Vanuit de structuurvisie vindt aansluiting plaats op het bestaande bouwprogramma (zie
ook woonplan). Voor fase 2 en 3 van de Delftlanden vindt een verbijzondering plaats
en wordt gericht op meer landelijke en dorpse woonmilieus. Naast een kwaliteitsimpuls
van de bestaande woningen wordt ingezet op op wervende woonmilieus, te weten: water/lintwonen
tussen Barger- en Emmer Compascuum, boswonen op de Hondsrug en erfwonen in het zuidelijk
deel van de gemeente.
Voorzieningen:
Inzet op versterking van de centrumfunctie van Emmen en behoud bestaande ruimtelijke
structuur niet-commerciële voorzieningen. Bij natuurlijke wijzigingsmomenten inzetten
op versterking van de kwaliteit en efficiënte bundeling.
Veiligheid:
Emmen wenst een gemeente te zijn waarin een ieder veilig woont. Hier tegenover staat
dat Emmen dé industriestad van het Noorden is en in de toekomst een gemeente wil blijven
waarin economie, bedrijvigheid en werkgelegenheid hoog in het vaandel staan. Voor
risicovolle activiteiten is ruimte op bedrijventerreinen Bargermeer, de Vierslagen
en A37. Buiten de zoekgebieden op de industrieterreinen Bargermeer, A37 en De Vierslagen
mag geen nieuwvestiging BEVI inrichtingen plaatsvinden. Met uitzondering van LPG-tankstations
hiervoor wordt per locatie een beoordeling gemaakt in het kader van de daarvoor te
voeren planologische procedure conform het BEVI. Buiten de industrieterreinen staat
de ambitie Veilig Wonen voorop. Hier heeft wonen de prioriteit boven (risicovolle)
bedrijvigheid. Nieuwe ontwikkelingen in de vorm van (beperkt) kwetsbare objecten worden
nadrukkelijk getoetst aan het aspect fysieke veiligheid. De vestiging van niet BEVI-inrichtingen
(beperkt kwetsbare inrichtingen) vindt in principe buiten locatie 1 en 2 en buiten
de PR=10-6 contouren plaats (uitzonderingen kunnen worden gevormd door branchegerelateerde
inrichtingen), zie figuur 2-1.
Figuur 2-1: Zoekgebied BEVI-inrichtingen
rode contou r= Zoekgebied te vestigen BEVI- inrichtingen. De PR=10-6 contour dient binnen eigen inrichtings-grens te blijven en dient binnen de PR=10-6 contour van het zoekgebied te blijven. Indien PR=10-6 contour niet binnen de eigen inrichtingsgrens te houden is mag hier op de locaties 1 en 2 (op industrieterrein Bargermeer) onder voorwaarden van worden afgeweken, mits rekening gehouden wordt met de beperking die dit oplevert voor de gevstigde niet-BEVI inrichtingen.
Het thema landschap is voor wat betreft de omgeving van de Ark van toepassing. Hierbij wordt gedacht aan verbetering van de verbinding tussen stad en essen. Waarbij zichtbaarheid, toegankelijkheid en gebruiksmogelijkheden worden vergroot. Voor de Emmer- en Schimmer es is de karakteristieke openheid leidend. De structuurvisie gaat uit van behoud en versterking van beide essen, waarbij de agrarische functie zoveel mogelijk gehandhaafd blijft en recreatief medegebruik wordt versterkt. Daar waar landbouw niet meer mogelijk is, wordt gezocht naar vormen van agrarische verbreding. De huidige openingen aan de stadszijde worden gebruikt als groen overgangsgebied tussen stedelijk gebied en es. Een enkel kleinschalig initiatief, zoals bijvoorbeeld een theehuis annex infocentrum, is hierbij onder voorwaarden van ruimtelijke inpassing denkbaar.
De Woonvisie 2018-2023 richt zich op een nieuwbouwopgave passend bij de kwalitatieve behoefte en aanvullend op de bestaande voorraad. Daarbij moet de bestaande woningvoorraad beter benut worden. In de Woonvisie is een strategie opgenomen voor woningbouw:
In het voorliggende plan is sprake van herstructurering/transformatie.
De welstandsnota 2016, gemeente Emmen is opgesteld uitgaande van het motto: “Loslaten van kan, regelen wat ertoe doet”.
De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit, en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Niet ieder gebied vraagt om dezelfde benadering. De welstandsnota 2016 kent drie welstandsniveaus: welstandsvrij, welstandsluw en welstandsniveau hoog. Voor een aantal gebieden is de ambitie naar beneden bijgesteld ,waardoor welstandsvrije gebieden zijn toegenomen. Het niveau welstandsluw is geïntroduceerd. In de luwe gebieden wordt op een aantal basale aspecten van welstand gestuurd en wordt afstand genomen van gedetailleerde beoordelingen. Daarnaast moeten gebieden die van meer waarde zijn - niveau hoog – goed beschermd blijven. Deze gebieden leveren een belangrijke bijdrage aan de identiteit van Emmen. Voornamelijk zijn dit de centra van dorpen, wijken en de beschermde dorpsgezichten. Voor deze gebieden geldt een hoog ambitieniveau. Het gemeentebestuur beoogt met deze nota een dynamische welstand in Emmen, waarbinnen ruimte is voor dialoog en “kwalitatief herstel” met de samenleving.
Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving.
De ruimtelijke waardenkaart (Bosch & Slabbers, 2008) belicht de aardkundige, archeologische,
ecologische, hydrologische, cultuurhistorische en de landschappelijke waarden, evenals
de monumenten van het buitengebied van de gemeente Emmen. De kaart is opgesteld ten
behoeve van het buitengebied, hierdoor ligt het accent op de waarden in buitengebied,
maar komen de in het onderliggende waarden in de kernen ook aanbod. De ruimtelijke
waardenkaart biedt een beleidskader voor landschap en cultuurhistorie en vormt met
de beleidsnota “Ruimtelijke Waardenkaart Emmen” de basis of 'onderlegger' voor het
ruimtelijk beleid en beheer van de Gemeente Emmen. Andere waarden zoals de aardkundige,
archeologische, ecologische en hydrologische waarden evenals monumenten worden in
dit document beschreven waar zij samenhang vertonen met het cultuurhistorisch gevormde
landschap.
De ruimtelijke waardenkaart is een intern beleidskader, welke richting geeft aan de
inrichting van een gebied. De ruimtelijke waardenkaart hangt samen met regelingen
op de gebieden als flora- en faunabescherming, archeologie, monumenten. Vastgestelde
waarden binnen deze gebieden vinden hun juridische bescherming binnen de specifieke
wettelijke kaders. In de RWK zijn de waarden op deze gebieden dan ook niet “opnieuw”
vastgesteld maar in woord en beeld met elkaar in verband gebracht. De Ruimtelijke
Waardenkaart schetst de volgende gewenste ontwikkelingen die van belang zijn voor
het landschap en de groenstructuur van De Ark (zie figuur 2-2):
Figuur 2-2:
Escomplex.
Bron: Ruimtelijke Waarden Kaart, gemeente Emmen.
De Omgevingsvisie is hét strategische kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein.
De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2030, met in sommige gevallen een doorkijk naar de periode daarna. Als in de tekst wordt gesproken over ‘lange termijn’, betreft het de periode na 2030.
De Omgevingsvisie heeft voor de provincie vooral een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is.
Missie
De missie van de provincie is het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten. Deze missie is ingegeven door wat inwoners, medeoverheden en maatschappelijke partners belangrijk vinden voor de toekomst van Drenthe. De kernkwaliteiten zijn samen met partners en de inwoners van Drenthe benoemd, te weten landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur.
Kernkwaliteiten
De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Samen met vertegenwoordigers van overheden, belangengroepen, marktpartijen en inwoners heeft de provincie de volgende kernkwaliteiten van Drenthe benoemd :
Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteiten. In hoofdstuk 4 van de Omgevingsvisie is voor alle kernkwaliteiten een uitwerking naar meer concrete indicatoren gemaakt, namelijk landschap, cultuurhistorie, aardkundige waarden, archeologie, rust en natuur.
Zorgvuldig Ruimtegebruik
In Drenthe kunnen mensen nog ruimte beleven. Dat wil de provincie bewaken, ook wanneer er nieuwe ontwikkelingen zijn. Zorgvuldig ruimtegebruik is van provinciaal belang.
Milieu- en leefomgevingskwaliteit
De provincie streeft naar een gezonde en veilige leefomgeving voor mens, plant en dier. Het beschermen van de kwaliteit van milieu en leefomgeving is veelal op Europees en nationaal niveau geregeld. Daarbij zijn diverse taken en verantwoordelijkheden bij de provincies neergelegd. Deze taken, gericht op het beschermen van de kwaliteit van lucht, water en bodem en het verbeteren van de verkeersveiligheid, waterveiligheid en externe veiligheid, zijn daarmee van provinciaal belang.
Kaarten en doelstellingen
Op kaarten behorende bij de Omgevingsvisie Drenthe zijn de kernkwaliteiten nader weergegeven. Op een aantal kaarten (wanneer relevant) is het plangebied als volgt aangeduid:
Landschap
Het plangebied is gelegen binnen het landschap van de veenkoloniën. Van provinciaal belang is de orthogonale samenhang tussen het systematische ontginningspatroon van grootschalige openheid met kenmerkende wijkenstructuur en de bebouwingslinten met daaruit opgaande percelen.
Cultuurhistorie
Het beleid van de provincie Drenthe ten aanzien van cultuurhistorie is beschreven in de beleidsnota Cultuurhistorisch Kompas Drenthe. Het plangebied is gelegen binnen het gebied Emmen en haar venen. Het generieke beleid 'respecteren' is van toepassing. Het is bedoeld om de cultuurhistorische samenhang, zoals die is vastgelegd in de hoofdstructuur, te borgen. De ambitie voor de Veenkoloniën richt zich specifiek op het zichtbaar houden van de machinale veenwinning en veenverwerking op het Amsterdamscheveld en het Bargerveen, zowel in het landschap als in de bebouwing.
Archeologie
De inhoudelijke kaart Archeologie geeft een overzicht van de archeologische waarden en verwachtingen die de provincie van provinciaal belang achten. In gebieden of terreinen met een archeologische verwachting op de archeologiekaarten, wordt gestuurd op een goede uitvoering van archeologisch onderzoek. Niet voor alle bodemingrepen is archeologisch onderzoek vereist. Dit hangt af van de omvang en aard van de ingreep, de waarde/verwachting van de locatie en het vrijstellingenbeleid zoals dat is uitgewerkt in de gemeentelijke archeologiekaarten.
Aardkundige waarden
Aardkundige waarden die bijdragen aan het specifieke Drentse karakter wil de provincie behouden en, waar mogelijk, herstellen. Het provinciaal belang ligt in het behouden en, waar mogelijk, ontwikkelen van de kernkwaliteit aardkundige waarden. De provincie wil inhoud geven aan ruimtelijke kwaliteit, om de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe te behouden en te versterken. Het doel is de archiefwaarde van de bodem te behouden en de landvormen, die karakteristiek zijn voor het Drentse landschap, te behouden en te versterken, als onderdeel van de kernkwaliteit oorspronkelijkheid.
Het plangebied is gelegen binnen een gebied met een generiek beschermingsniveau voor aardkundige waarden. In deze gebieden wil de provincie de lokale, aardkundige kenmerken voor de toekomst bewaren.
Provinciale Staten van Drenthe hebben de Provinciale omgevingsverordening Drenthe vastgesteld. In de omgevingsverordening is het perceel gelegen binnen een gebied aangeduid als 'Bestaand Stedelijk Gebied'. Binnen Bestaand Stedelijk Gebied ligt de verantwoordelijkheid ten aanzien van woningbouw primair bij de gemeente. De verordening geeft verder geen specifieke bepalingen voor percelen met deze aanduiding.
De locatie wordt gerekend tot bestaand stedelijk gebied. De locatie ligt binnen een waterwingebied (zie voor meer informatie ook de watertoets).
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 van kracht geworden.
Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
(Barro).
Met de structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op
slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en
wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.
Voor Emmen zijn in de SVIR geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal
belang. In de Barro zijn alleen de zaken betreffende defensie en kernkwaliteiten van
toepassing. Echter deze zaken hebben beperkte doorwerking/ geen directe invloed op de inrichting van het plangebied.
De conclusie van de in dit bestemmingsplan Emmen, woning Meester Bakkerweg 46 beschreven beleidsuitgangspunten is dat het rijksbeleid niet direct door werkt in het plangebied. Hierdoor is het bestemmingsplan in niet in strijd met het rijksbeleid. Het rijksbeleid werkt indirect door via het provinciaal beleid. Het provinciaal beleid vormt op zijn beurt weer de input voor het gemeentelijk beleid. Voor het voorliggende bestemmingsplan kan eveneens geconcludeerd worden dat het plan passend is in het provinciale beleid. Wat betreft het gemeentelijk beleid kan gesteld worden dat er vanuit woonbeleid geen beletsel is voor (incidentele) omzetting van een Horeca-bestemming naar woonbestemming voor de bouw van één woning. Dit is een vorm van transformatie, dat is in lijn met het gemeentelijke woonbeleid ten aanzien van prioritering.
De gemeente Emmen heeft archeologie beleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologie beleid en waar de beleidskeuzen zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan. Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan, tabel 1 geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.
Categorie | Archeologische waarden | Oppervlakte | Diepte | Drainage | |||
Rijksmonument | Beschermd | - | - | Verbod | |||
Waarde - Archeologie 1 | Zeer hoge archeologische waarde | 0 m2 | 30 cm + 10 cm | Verbod | |||
Waarde - Archeologie 2 | (zeer) (hoge) archeologische waarde | 100 m2 | 30 cm + 10 cm | Verbod | |||
Waarde - Archeologie 3 | Middelhoge of hoge verwachting | 1000 m2 | 30 cm + 10 cm | Verbod | |||
Waarde - Archeologie 4 | Middelhoge of hoge verwachting | 1000 m2 | 30 cm + 10 cm | Toegestaan |
Tabel 1: Onderverdeling van archeologische waarden.
Deze beleidskeuzen zijn vertaald in een dubbelbestemmingen.
Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De maatvoering voor afwijking is afhankelijk van de te verwachten waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek.
Het plangebied Emmen, woning Meester Bakkerweg 46 is volgens de beleidskaart gelegen in een gebied met archeologische waarde 4, figuur 3.1 is uitsnede uit de beleidskaart.
figuur 3.1: Uitsnede archeologische beleidskaart, plangebied gelegen in waarde - archeologie 4: Gebieden met middelhoge/hoge archeologische waarden
Gebieden gecategoriseerd als waarde-3 en waarde- 4 zijn gebieden waar op basis van de geologische en bodemkundige opbouw, landschappelijke kenmerken en reeds aangetroffen archeologische resten een (middel)hoge kans op het aantreffen van (intacte) archeologische vindplaatsen bestaat. Deze zones worden gekenmerkt door een - al dan niet verscholen onder het huidige maaiveld - redelijk gaaf landschap met dekzandruggen en dekzandkoppen. Delen van dit landschap kunnen bovendien zijn afgedekt door esdekken. Van concrete vindplaatsen is hier echter vooralsnog geen sprake. In hoofdzaak geldt een grote trefkans op nederzettingen, grafvelden, losse boerderijen, wegen, dijken, linies, kleine jachtkampen en losse vondsten uit alle perioden
Voor gebieden aangeduid met Waarde - archeologie 4 is algemeen aanvaard dat een minimumoppervlak voor bodemverstoringen geldt van 1000 m2 en een bouwvoordiepte van 30 cm (30 cm +10 cm principe). De Waarde - Archeologie 4 is apart opgenomen omdat dit terreinen zijn waar naast bovenstaande bepalingen geen drainageverbod geldt.
De werkzaamheden die gaan plaatsvinden in het plangebied zijn beperkt van omvang. Bovendien is grotendeels sprake van herbouw of hergebruik op van of op een al bebouwde locatie. Om die reden wordt een nader onderzoek van de omgeving niet noodzakelijk geacht.
Op grond van de resultaten van het onderzoek wordt een archeologisch vervolgonderzoek niet noodzakelijk geacht, gelet op het hergebruik of de herbouw van een bestaand gebouw in combinatie met de beperkte omvang.
Hierdoor wordt in het bestemmingsplan geen dubbelbestemming Waarde-archeologie opgenomen.
Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).
In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem voor het plangebied van het bestemmingsplan "" is ingericht, welke fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen.
De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).
Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.
Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn waterveiligheid, klimaatbestendigheid omgeving en ruimte voor waterberging. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.
Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.
In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.
Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.
Bestemmingsplan Emmen, woning Meester Bakkerweg 46 ligt in het stroomgebied Rijn- Oost en valt onder het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. Het waterbeleid voor dit gebied is vastgelegd in het Waterbeheerplan van waterschap Vechtstromen en in het waterplan van de gemeente Emmen.
In kader van de watertoets heeft waterschap Vechtstromen de volgende aandachtspunten meegegeven:
Naast het inzamelen en afvoeren van afvalwater heeft het rioolstelsel een belangrijke functie in de afwatering van de verharde oppervlakken in het plangebied. In een gemengd rioolstelsel worden afvalwater en regenwater 'gemengd' en vervolgens gezamenlijk afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Tijdens perioden met meer neerslag kan het voorkomen dat de rioolberging geheel gevuld raakt en zal rioolwater via de riooloverstorten naar het oppervlaktewater stromen. Een gescheiden rioolstelsel houdt afvalwater en regenwater gescheiden. Afvalwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuivering, regenwater wordt rechtstreeks op het oppervlaktewater geloosd.
In lijn met het advies van het waterschap, dienen regenwater (HWA) en afvalwater (DWA) zoveel mogelijk gescheiden te worden afgevoerd. Hier dient bij de bouw van de woning rekening eme te worden gehouden.
De gemeente Emmen heeft het waterschap tijdig ingelicht over de planvorming. Hierdoor heeft het waterschap de gemeente goed op de hoogte kunnen stellen van de waterhuishoudkundige aspecten binnen het plan. Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding.
Het waterschap heeft in de in Bijlage 2 bijgevoegde reactie in het licht van de Watertoets geen bezwaren opgeworpen tegen de wijziging van het bestemmingsplan, maar plaatst wel de volgende kanttekeningen:
Indien verder volgens de Waterwet werkzaamheden vergunningplichting zijn, dan dient er bij het waterschap een watervergunning aangevraagd te worden.
Sinds april 2002 regelt de Flora- en faunawet (Ffw) de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren. Met de inwerkingtreding van de Ffw is een belangrijk deel van de doorwerking van de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn geregeld. Samen met de Natuurbeschermingswet heeft de Ffw tot doel de Nederlandse natuur te beschermen. De Ffw heeft dan ook belangrijke consequenties voor ruimtelijke plannen. Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk van de minister van Landbouw, Natuur en Visserij (LNV) ontheffing te krijgen. Ontheffingen kunnen alleen worden verleend als aan bepaalde voorwaarden van zorgvuldigheid wordt voldaan. Aanvragen kunnen worden ingediend bij de Dienst Regelingen van het Ministerie van LNV. In de Natuurbeschermingswet zijn de gebiedsbeschermende bepalingen vanuit de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn verwerkt. In deze wet zijn natuurgebieden beschermd die:
De door de wet beschermde gebieden worden Natura 2000-gebieden genoemd. Voor activiteiten of projecten die negatieve effecten kunnen hebben op de Natura 2000-gebieden, geldt een vergunningplicht. Hierdoor is een zorgvuldige afweging gegarandeerd bij projecten die gevolgen kunnen hebben voor deze natuurgebieden. Een bestemmingsplan mag zonder zorgvuldige toetsing geen activiteiten mogelijk maken die negatieve effecten kunnen hebben op deze beschermde natuurgebieden. Dit kunnen ook activiteiten zijn die buiten het gebied plaatsvinden. Deze kunnen namelijk ook een negatief effect hebben op een gebied, bijvoorbeeld door vermesting, verzuring, verdroging, geluids- of lichtoverlast.
Het terrein van het woonwagencentrum is zeer versteend, waarbij de randen van het
woonwagencentrum zijn afgekaderd met boomsingels. Door de duidelijke scheiding tussen
de es en het woonwagencentrum is het zeer onwaarschijnlijk dat de typische es gerelateerde
waarden aanwezig op het woonwagencentrum. Dit geldt ook voor de locatie Meester Bakkerweg
46, waar dit bestemmingsplan zich op richt. Om die reden worden in het plangebied
geen regels opgenomen ter bescherming van de natuurwaarden. Als gevolg van de natuurwaarden
op de Emmer- en Schimmer es dienen bij nieuwe ontwikkeling in het plangebied wel vooraf
de natuurwaarden onderzocht moeten worden om zeker te zijn dat de instandhoudings
doeleienden van de aanwezige faunistisch waarden niet worden bedreigd.
Indien plannen worden ontwikkeld voor ruimtelijke ingrepen of voornemens ontstaan om werkzaamheden uit te voeren, dient vooraf goed te worden beoordeeld of er mogelijke nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten zijn. De initiatiefnemer is voor het onderzoek zelf verantwoordelijk. Indien uit gegevens dan wel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na verlening van ontheffing op grond van artikel 75 van de Flora en faunawet (FFW). Overigens geldt voor alle bouwactiviteiten er voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden waardoor:
In deze paragraaf worden vanuit een duurzame ruimtelijke ordening de voor dit bestemmingsplan relevante milieuaspecten beschreven. Aangegeven wordt wat de beperkingen en mogelijkheden in het plangebied zijn, bezien vanuit verschillende milieudisciplines. Dit hoofdstuk bevat de uitkomsten van de (technische) onderzoeken met conclusies.
In het Besluit m.e.r. zijn drempelwaarden opgenomen voor wanneer er een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Sinds de wijziging van het Besluit op 1 april 2011 is een beoordeling van een activiteit die op de D-lijst van het Besluit m.e.r. voorkomt noodzakelijk, ook al ligt de omvang van de activiteit (ver) onder de drempelwaarde.
In voorliggend bestemmingsplan Emmen, woning Meester Bakkerweg 46 komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen vormvrije m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.
Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt
is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Daarmee is het
aspect bodemkwaliteit van invloed op de uitvoerbaarheid van het plan. Dit betekent
dat het aspect bodemkwaliteit voor vrijwel alle nieuwe ontwikkelingen die met ruimtelijke
plannen mogelijk worden gemaakt relevant is en daarom onderzocht, beoordeeld en beschreven
moet worden.
Het wettelijk kader voor het bodembeleid is in de Wet bodembescherming (Wbb). Daarnaast
zijn nog andere regels, circulaires en beleidsnotities van toepassing. Uitgangspunt
bij bodemverontreiniging is dat eerst onderzocht wordt hoe ernstig de verontreiniging
is. Vervolgens dient met behulp van het saneringscriterium te worden vastgesteld of
sprake is van een bodemverontreiniging die met spoed moet worden gesaneerd. Wanneer
deze situatie zich voordoet, zijn saneringsmaatregelen verplicht.
Wanneer een sanering niet met spoed hoeft plaats te vinden kan voor de aanpak van
de verontreiniging worden aangesloten bij maatschappelijk gewenste ontwikkelingen.
Deze saneringen vinden plaats op initiatief van de eigenaar of andere belanghebbende
met het oog op gewenst gebruik van de bodem. Uiteindelijk moet het resultaat van de
sanering zijn dat de locatie geschikt is voor het (toekomstig) gebruik.
Binnen de gemeente Emmen wordt op vele manieren grond hergebruikt en toegepast. Al
het hergebruik en toepassen van grond dient te worden gemeld bij de gemeente Emmen.
Grond afkomstig van een locatie, welke als niet verdacht wordt beschouwd van bodemverontreiniging,
kan op basis van de bodemkwaliteitskaart worden hergebruikt of toegepast. Dit geldt
alleen voor grond binnen de gemeente Emmen. Indien men grond van buiten de gemeentegrens
wil toepassen dan dient bij de grond bodemkwaliteitsgegevens op basis van een AP-04
onderzoek aanwezig te zijn.
Om zorg te dragen dat de bodemkwaliteit in het gebied niet verslechterd heeft de bodemkwaliteitskaart
verschillende bodemkwaliteitszones. De bodemkwaliteitskaart kent acht verschillende
bodemkwaliteitszones, namelijk Wonen voor 1967, Wonen 1967-1985, Wonen na 1985, Industrie,
Glastuinbouw, Natuur, Buitengebied en Gemeentelijke wegbermen. Het is niet zo maar
mogelijk om grond van de ene bodemkwaliteitszone op een andere bodemkwaliteitszone
toe te passen. Om de afzetmogelijkheden van de grond van de verschillende zones inzichtelijk
te maken is de tabel 'Mogelijkheden hergebruik van grond als bodem tussen bodemkwaliteitszones'
opgesteld. De bodemkwaliteitskaart en de tabel 'Mogelijkheden hergebruik van grond
als bodem tussen de bodemkwaliteitszones' zijn te vinden op de internetsite van de
gemeente Emmen.
Vanaf 1 juli 2008 geldt het Besluit bodemkwaliteit als nieuw beleidskader voor het
toepassen van grond, baggerspecie en bouwstoffen. In het Besluit bodemkwaliteit zijn
landelijke referentiewaarden voor bodembeheer en grondverzet opgenomen, dit wordt
het generieke beleid genoemd. Het Besluit bodemkwaliteit speciale kaders voor het
verspreiden van baggerspecie en het toepassen van grote hoeveelheden verontreinigde
grond (grootschalige toepassing).
In het Besluit bodemkwaliteit wordt een overgangsregeling benoemd, wat inhoudt dat
gemeenten die hun bodembeheerplan en bodemkwaliteitskaart op basis van de Vrijstellingsregeling
grondverzet hebben vastgesteld gebruik kunnen maken van de overgangsregeling. De gemeente
Emmen is één van deze gemeenten en kan tot medio 2011 gebruik maken van deze regeling.
Hiervoor gebruikt de gemeente het bodembeheerplan en bodemkwaliteitskaart die is ontstaan
op basis van de Vrijstellingsregeling grondverzet. De gemeente Emmen is thans bezig
haar grondstromenbeleid te actualiseren. Voor de actuele stand van zaken betreffende
grondstromen kunt u inlichtingen vragen bij de gemeente Emmen afdeling Toezicht team
Gebruik.
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh).
Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu
en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering
van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en
scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen.
Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan
indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde.
Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting
op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien
aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
In de bestaande situatie zijn er geen toevoegingen van nieuwe geluidsbronnen. Huidige
situatie zorgt met name aan de randen van het plangebied voor hoge geluidbelasting
t.g.v. wegverkeer, industrielawaai en spoorweglawaai. Binnen het plangebied is alleen
de geluidsbron van het wegverkeerslawaai aanwezig.
Nabij het plangebied ligt een weg met een maximumsnelheid van 30 km/h. Verder ligt
de Odoornerweg (50 of 80 km/h) op 130 meter afstand tot het plangebied. In de Wet
geluidhinder (Wgh) is bepaald dat elke weg een (geluids)zone heeft (art.74 Wgh), met
uitzondering van de wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied
of wegen waarvoor een maximumsnelheid geldt van 30 km/uur. Dus wegen met een (geluids)zone
zijn wegen met een maximumsnelheid van 50 km/u en hoger. Binnen deze zone, die op
te vatten is als de mogelijke invloedssfeer van de weg, mag de geluidbelasting aan
woningen en andere geluidsgevoelige objecten, die door die weg veroorzaakt wordt,
de in de Wgh vastgelegde voorkeursgrenswaarden van 48 dB (Lden) niet te boven gaan.
Indien uit akoestisch onderzoek blijkt dat de in de Wgh vastgelegde voorkeursgrenswaarden
van 48 dB (Lden) wordt overschreden dan is het mogelijk om ontheffing van de voorkeursgrenswaarden
aan te vragen bij het college van burgemeester en wethouders.
De Odoornerweg heeft op basis van de Wet geluidhinder (art. 74) een geluidszone van
250 m (buiten-stedelijk gebied) aan weerszijden van de weg. Dit heeft tot gevolg dat
het plangebied binnen deze geluidszone valt. Bij nieuwe ontwikkelingen binnen deze
geluidszone dient akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden om te bepalen of de voorkeursgrenswaarde
wordt overschreden.
Voor dit bestemmingsplan is daarom een geluidsonzderzoek uitgevoerd door Adviesbureau Spreen. Dit onderzoek is als Bijlage 3 Geluidsonderzoek.
Uit het geluidsonderzoek blijkt dat er vanuit het aspect wegverkeerslawaai voor de nieuw te realiseren woning geen beperkingen gelden.
De Wet luchtkwaliteit heeft als doel om de negatieve effecten op de volksgezondheid,
als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging tegen te gaan. Anderzijds
geeft de wet mogelijkheden voor het creëren van ruimtelijke ontwikkelingen.
De Wet luchtkwaliteit introduceert het onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten.
Kleine projecten dragen 'niet in betekende mate' (NIBM) bij aan de luchtkwaliteit.
Grote projecten zoals bedrijventerreinen of infrastructuur dragen juist wel bij 'in
betekende mate' aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het begrip 'in betekende
mate' doelt op een bepaalde norm van fijn stof en stikstofdioxide welke bij overschrijding
een negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. Eveneens een belangrijk onderdeel
van het instrumentarium is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).
Binnen het NSL werken het rijk, de provincies en gemeenten samen om de Europese eisen
voor luchtkwaliteit te realiseren. In de Wet Milieubeheer is indirect een koppeling
gelegd met ruimtelijke plannen. Deze koppeling houdt in dat bij het voorbereiden van
ruimtelijke plannen, waaronder het bestemmingsplan, de luchtkwaliteit moet worden
betrokken in de afwegingen. In de Wet Milieubeheer zijn grenswaarden opgenomen welke
het niveau aangeven van de buitenluchtkwaliteit dat op een bepaald moment zoveel mogelijk
moet zijn bereikt of in stand moet worden gehouden.
Om te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarin grenswaarden worden overschreden
of bestaande overschrijdingen toenemen, moet bij het opstellen van ruimtelijke plannen
getoetst worden aan de grenswaarden. Een eventuele toename of overschrijding van deze
waarden kan als consequentie hebben dat bepaalde nieuwe ontwikkelingen niet mogelijk
zijn.
Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.
Bij de planologische inpassing van de geprojecteerde woning op de locatie van de voormalige snackbar op de Ark te Emmen is onderbouwd dat de nieuwe activiteit niet leidt tot een ontoelaatbare toename van de stikstofdepositie in een kwetsbaar Natura 2000 gebied of dat de stikstofdepositie niet tot een onacceptabele aantasting van de natuur in dit gebied zal leiden.
Stikstofdepositie gedurende de gebruiksfase
In de gewenste situatie wordt een nieuwe woning gerealiseerd. Deze wordt voorzien van optimale isolatie. Door bronmaatregelen en afname van verkeersbewegingen wordt de stikstofemissie van het project sterk verlaagd ten opzichte van de historische situatie. Hierdoor treedt een verbetering op met betrekking tot de potentiele stikstofdepositie op de omgeving..
Stikstofdepositie tijdens de realisatiefase
Gedurende de bouwfase is gedurende zeer korte tijd sprake van een tijdelijke verhoging van de stikstofemissie. Dit wordt veroorzaakt door de inzet van machines tijdens de sloop van het oude schoolgebouw, grondwerkzaamheden en de aanvoer van bouwmaterialen. Tijdens de uitvoeringsfase zal modern materieel worden ingezet.
Intern salderen
In de bestaande situatie is sprake van een sterk verouderd en gedateerd gebouw. Er is sprake van een slecht geïsoleerd bouwwerk met een sterk verouderde verwarmings- en stookinstallaties met een relatief hoge NOx-uitstoot. In de nieuwe situatie is er sprake van een afname van de stikstofdepositie.
Conclusie
Het toetsingskader van de Wet natuurbescherming staat de realisatie van het voorgenomen bouwproject niet in de weg. Een vergunningprocedure Wet natuurbescherming wordt niet noodzakelijk geacht.
Het waterbeheer in Nederland is op verschillend niveau georganiseerd. Het rijk formuleert
het landelijk beleid op het gebied van het waterbeheer en maakt afspraken met andere
Europese landen over grensoverschrijdende thema's. Het landelijk beleid is verwoord
in de Vierde nota op de waterhuishouding en de Nota waterbeleid in de 21ste eeuw. Eind 2009 is de Vierde Nota op de waterhuishouding opgevolgd door het Nationaal
Waterplan. Belangrijk beleidsuitgangspunt is het gegeven dat er meer ruimte voor water
moet zijn, met als gedachteleidraad de drietrapsstrategie: vasthouden, bergen en afvoeren.
Met de overige overheden zijn vervolgens afspraken gemaakt welke maatregelen genomen
moeten worden om het watersysteem in de periode tot 2015 te verbeteren en op orde
te houden. Deze maatregelen zijn samengevat in het Nationaal Bestuursakkoord Water.
Genoemde maatregelen hebben betrekking op het aanpakken van de gevolgen van bodemdaling,
klimaatverandering en zeespiegelstijging. Op lokaal bestuurlijk niveau zijn vervolgens
deze afspraken verder uitgewerkt in de Regionale en Lokale bestuursakkoorden water.
Eind 2009 is de Waterwet in werking getreden. Deze wet stelt integraal waterbeheer
op basis van watersysteembenadering centraal en schept een kader voor de modernisering
van het Nederlandse waterbeheer. De Waterwet sluit goed aan op de nieuwe Wet ruimtelijke
ordening, waardoor de relatie met het ruimtelijke omgevingsbeleid wordt versterkt.
Door de nieuwe wetgeving kan niet alleen makkelijker worden ingespeeld op Europese
waterrichtlijnen, zoals de Europese Kaderrichtlijn Water, maar ook op projecten waar
de waterfuncties ook vanuit andere beleidsvelden worden beïnvloed. Denk hierbij bijvoorbeeld
aan natuurbeheer en ruimtelijke ordening. Aanwijzing van Natura 2000 gebieden en het
realiseren van de ecologische hoofdstructuur geven belangrijke randvoorwaarden voor
de waterfuncties.De nieuwe Waterwet kent formeel slechts twee waterbeheerders voor
het oppervlaktewater: het Rijk voor de rijkswateren en de waterschappen voor de overige
wateren. De gemeente is geen waterbeheerder, maar heeft wel waterstaatkundige taken:
de hemel- en grondwaterzorgplicht. Deze zorgplichten zijn sinds januari 2008 vastgelegd
via de Wet gemeentelijke watertaken in de Wet op de waterhuishouding.
De waterschappen hebben, naast hun beheertaak, een belangrijke rol in het beoordelen
van waterhuishoudkundige initiatieven die door gemeenten en/of projectontwikkelaars
worden genomen. Via de zogenaamde Watertoetsprocedure beoordelen zij de initiatieven
op hun waterhuishoudkundige consequenties en verwoorden dit in het wateradvies. De
waterschappen hebben specifieke kennis over hun beheergebied en stemmen hun beleid
af op de deze gebiedseigenschappen. Via de eerder genoemde Nationale- , Regionale-
en lokale gebiedsakkoorden wordt het voorgestelde waterschapsbeleid met de overige
belanghebbenden in het gebied bestuurlijk geborgd. Als gemeente zullen we ervoor zorgen
dat het watersysteem tijdig op orde is, duurzaam is ingericht, voldoet aan de landelijke
normen voor het voorkomen van wateroverlast, bijdraagt aan het bereiken van grond-
en oppervlaktewaterpeilen in relatie tot de functies van die wateren en gebieden,
we gaan verdroging tegen en houden rekening met de eisen vanuit de KRW.
In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem voor het plangebied van het bestemmingsplan Emmen, woning Meester Bakkerweg 46 is ingericht, welke fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen. De tekst in deze paragraaf is een uittreksel van de watertoets zoals deze is verzonden naar het waterschap. Voor een volledige weergave van de watertoets wordt verwezen naar de watertoets die als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd.
De Ark is een van de oudste woonwagenkampen van Emmen. Het bestaat ruim 100 jaar.
Eind jaren 60 is het kamp volledig vernieuwd en opgehoogd. In het kader van Emmen
Revisited wordt het terrein geheel opnieuw ingericht.
De Ark is ingericht als woonwagenkamp, met steeds meer ruimte voor 'normale' woonhuizen
in plaats van wagens. Aan de westzijde van het plangebied liggen sportvelden. In figuur
3-9 is een overzicht opgenomen van het grondgebruik in De Ark en omgeving. Opvallend
is dat het plangebied als grasland is aangemerkt.
Figuur 3-9: Situatie grondgebruik in De Ark en omgeving
(bron:Velt en Vecht).
De bodem ter plaatse van De Ark bestaat uit zandgronden met plaatselijk enige storende
keileemlagen. De exacte bodemopbouw is niet gekarteerd (bestaand stedelijk gebied).
Recent bodemkundig onderzoek bevestigd echter het geschetste beeld.
Figuur 3-10 geeft een beeld van de hoogteligging van het plangebied. Binnen het plangebied
varieert de maaiveldhoogte tussen ca. NAP + 20,00 m en NAP + 24,00 m. Het maaiveld
van de ten zuiden van het plangebied gelegen Es ligt aanzienlijk hoger (NAP + 27,00
m). Door dit hoogteverschil en de maaiveldhoogtesituatie in De Ark kan hier wateroverlast
optreden.
Figuur 3-10: Hoogtekaart in De Ark en omgeving (bron: AHN Nederland).
In figuur 3-11 is de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) in het gebied aangegeven. De grondwaterstanden liggen aan de noord-, oost- en westzijde van het plangebied dieper dan 3,00 m beneden maaiveld. In het centrum van het plangebied lopen de grondwaterstanden op tot 0,80 m beneden maaiveld. De Ark wordt gekarakteriseerd als infiltratiegebied.
Figuur 3-11: Overzicht Gemiddeld hoogste Grondwaterstand (GHG) in De Ark en omgeving
(bron: Velt en Vecht).
Bestemmingsplan Emmen, woning Meester Bakkerweg 46 ligt binnen het beheersgebied van het Velt en Vecht en valt binnen het stroomgebied Rijn-Oost.
3-12: Waterpeil zomer en winter.
In De Ark is geen oppervlaktewater van betekenis aanwezig. Ontwatering geschiedt door infiltratie in de bodem en afvoer via het gemengde rioolstelsel
De Ark watert, via het rioolstelsel, af naar het Bargermeerkanaal. In het kanaal wordt een streefpeil van NAP 16,76 m gehanteerd. Grondwaterstanden en oppervlakkige afvoer van neerslag is noordwaarts gericht richting peilvak 12, waar een winterpeil van NAP +15,45 m is ingesteld. De drooglegging (het niveau tussen maaiveld en oppervlaktewaterpeil) in geheel De Ark is voldoende. Wel zijn er enkele lagere locaties aanwezig
In het kader van het verkennend onderzoek naar de stedelijke wateropgave is voor Emmen+Emmermeer de conclusie dat de wateropgaaf ca. 32.000m3 is. De Ark maakt deel uit van dit gebied. Als op grootschalige wijze extra oppervlak wordt afgekoppeld, dan loopt de opgaaf op tot 37.000 m3. Deze wateropgaaf is bedoeld om de verwachtte extra neerslag door veranderende klimatologische omstandigheden te kunnen bergen in het eigen watersysteem van het gebied. Hierdoor wordt extra belasting van het hoofdafvoersysteem voorkomen (vasthouden-bergen-afvoeren). De wateropgaaf is berekend voor de situatie met een overschrijdingsfrequentie van 1 keer per 100 jaar, waarbij rekening is gehouden met 10 % extra neerslag, om de gevolgen van klimaatverandering in beeld te brengen. In het kader van het Lokaal Bestuursakkoord Waterbeheer zijn afspraken gemaakt om zowel de huidige als de toekomstige waterbergingsbehoefte gezamenlijk uit te werken.
Naast het inzamelen en afvoeren van afvalwater heeft het rioolstelsel een belangrijke
functie in de afwatering van de verharde oppervlakken in het plangebied. In een gemengd
rioolstelsel worden afvalwater en regenwater 'gemengd' en vervolgens gezamenlijk afgevoerd
naar de rioolwaterzuivering. Tijdens perioden met meer neerslag kan het voorkomen
dat de rioolberging geheel gevuld raakt en zal rioolwater via de riooloverstorten
naar het oppervlaktewater stromen.
Het rioolstelsel van De Ark bestaat overwegend uit een gemengd rioolstelsel. Dit rioolstelsel
maakt deel uit van het hoofdrioolstelsel van Emmen. Het zuidelijk deel van de Ark
loost onder vrij verval op het rioolstelsel van Emmermeer-noord. Via diverse interne
stuwconstructies wordt tijdens neerslag regenwater 'getrapt' afgevoerd naar Emmen
en vervolgens naar de RWZI. Deze stuwconstructies zijn aangebracht om meer berging
in het rioolstelsel van Emmen te realiseren. Er is in De Ark geen externe riooloverstort
aanwezig. Het noordelijk deel van het rioolstelsel is uitgevoerd als absoluut gemengd
stelsel. Dat houdt in dat voldoende berging in het rioolstelsel aanwezig is om de
meeste neerslaggebeurtenissen te bergen. Het rioolstelsel wordt met een rioolgemaal
geleegd. Het afvalwater wordt verpompt naar het hoofdstelsel van Emmen.
Het rioolstelsel heeft een belangrijke taak in de afwatering van het gebied. Een andere
oppervlaktewaterstructuur ontbreekt.
Het plangebied De Ark maakt deel uit van een door de provincie aangewezen grondwaterbeschermingsgebied.
Het is om die reden belangrijk dat voorzichtig omgegaan wordt met het in de bodem
infiltreren van regenwater, omdat op een deel van het terrein mogelijk minder schone
oppervlakten aanwezig zijn.
Het gebied heeft als hoofdfunctie wonen. Voor deze functie is de drooglegging van
belang. Minimaal is het nodig dat 1,20 m drooglegging aanwezig is (de drooglegging
is de afstand tussen het oppervlaktewaterpeil en het bouwpeil). Bij deze drooglegging
kan een goede grondwaterstand voor de functie in het gebied worden bereikt.
Het moet voorkomen worden dat er tijdens perioden van neerslag overlast, schade of
gevaar ontstaat. Bij nieuwe ontwikkelingen zal dan ook goed moeten worden nagedacht
over hoe er moet worden omgegaan met afvoer en berging van regenwater. Afgewogen moet
worden of het verstandig is het regenwater in het eigen gebied te bergen of dat het
juist beter is het water af te voeren naar een andere locatie. Afhankelijk van de
locatie binnen het plangebied of functie van het gebied kan de keuze anders uitvallen.
Verder is het van belang om bij de afweging te laten meewegen of het gaat om maatregelen
die nodig zijn om water dat vrijkomt tijdens een kortdurende hevige hoosbui te verwerken,
of dat het gaat om maatregelen om water dat vrijkomt tijdens een langdurige natte
periode te verwerken.
Als gekozen wordt om (een deel van) het regenwater tijdelijk in het gebied te bergen,
dan moet dit op zo'n manier worden gedaan dat hiervoor een robuuste, goed te onderhouden
voorziening wordt aangelegd, die past binnen de gebruiksfunctie van het gebied en
deel uit maakt van het bestaande waterhuishoudkundige systeem.
Voorkomen moet worden dat overgegaan wordt tot de aanleg van solitaire vijvers, zeer
diepe watergangen of waterpartijen met een kwetsbaar, instabiel ecosysteem. Raakt
de bergingsvoorziening vol, dan moet een zodanige escape worden aangelegd dat vervolgens
het water snel en doelmatig kan worden afgevoerd naar een locatie waar het geen overlast
veroorzaakt. Voor De Ark lijkt de beste mogelijkheid om te kiezen voor een systeem
dat is ingericht om water, bij de kleinere regengebeurtenissen, te infiltreren in
de bodem (vasthouden - bergen). Voor de zwaardere buien moet naast de infiltratiemogelijkheid
een zodanige afvoermogelijkheid aanwezig zijn, dat bij dreigende overlast, overtollig
water snel en efficiënt naar een bergingsmogelijkheid in de omgeving kan worden afgevoerd.
De gemeente Emmen heeft het waterschap tijdig ingelicht over de planvorming. Hierdoor
heeft het waterschap de gemeente goed op de hoogte kunnen stellen van de waterhuishoudkundige
aspecten binnen het plan. Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels
op het gebied van de waterhuishouding.
Het concept - ontwerpbestemmingsplan is voor overleg aan het waterschap voorgelegd.
Nav dit overleg heeft het waterschap aangegeven akkoord te zijn met het bestemmingsplan
mits, de gronden in het gebied aangemerkt worden als grondwaterbeschermingsgebied.Gelet op het advies van het waterschap, worden gebieden die kansrijk zijn voor infiltratie
van hemelwater, zoals parkeerplaatsen en groenvoorzieningen, mede bestemd voor waterhuishoudkundige
voorzieningen. Daarnaast wordt het bestaande oppervlaktewater specifiek bestemd als
water en het volledige plangebied aangeduid met de milieuzone- grondwaterbeschermingsgebied.
Water is belangrijk voor het welzijn van mens en dier. In bebouwd gebied vormt het tevens een belangrijk ordenend en esthetisch element. Om aan dit doel te voldoen is het belangrijk dat het water van goede kwaliteit is en voldoende zuurstof bevat. Voor het plangebied betekent dit dat bij nieuwe ontwikkelingen er op moet worden gelet dat:
De diepte van de grondwaterstand in het plangebied maakt het in groter delen van het
gebied niet mogelijk, dat zonder zeer diepe ontgravingen watervoerende sloten en vijvers
kunnen worden gerealiseerd. Bij nieuwe ontwikkelingen is het daarom beter om niet
te kiezen voor de aanleg van nieuwe waterpartijen.
Regenwater heeft van nature een goede kwaliteit. Door allerlei oorzaken kan het verontreinigd
worden en hiermee bodem en oppervlaktewater belasten. Het is daarom van belang om
er in eerste instantie voor te waken dat regenwater verder wordt verontreinigd. Dat
kan worden bereikt door de oppervlaktes waarop regenwater valt schoon te houden (bijv.
wegen en parkeerterreinen) door geen bestrijdingsmiddelen te gebruiken en rekening
te houden met het gebruik van strooizout of het gebruik van uitlogende materialen.
Bij nieuwe ontwikkelingen moet zoveel mogelijk worden voorkomen dat regenwater wordt
gemengd met andere waterstromen. Denk bijvoorbeeld aan het mengen met huishoudelijk
afvalwater in het gemengde rioolstelsel. Regenwater van mogelijk verontreinigde oppervlakken
mag in dit gebied niet worden geïnfiltreerd in de bodem of direct geloosd op het oppervlaktewater.
Het moet op eigen terrein worden geborgen en vervolgens gedoseerd, via het vuilwater
rioolstelsel naar de RWZI worden afgevoerd.
.
De locatie maakt onderdeel uit van woonwagencentrum De Ark. De Ark is een geïsoleerde wijk. De wijk is fysiek begrensd aan noordzijde, westzijde en de zuidzijde door de aanwezigheid van zware beplanting. Deze begrenzing is in het begin van het ontstaan van het park geplaatst en heeft daarom ook een grote historische waarde.
Figuur 4-7: Relatie met de omgeving
Figuur 4-8: Functies
De meest aanwezige functie binnen het plangebied is “wonen”, in vooral vrijstaande
woongebouwen in de vorm van woonwagens en vrijstaande woningen. Deze woonfunctie is
gezien de ligging ook een voor de hand liggende keuze. Het plangebied ligt op een
relatief korte afstand tot het centrum met haar ruimte voorziening in verschillende
functies. Het gebied kent daarnaast nog een sportcomplex in de vorm van voetbalvelden
met kantine en een aantal kleine functies zoals een buurthuis. De hierboven op de
kaart nog aangegeven snackbar betreft de locatie Meester Bakkerweg 46. Dit voorliggende
bestemmingsplan zet in op ene functiewijziging naar wonen.
Het park heeft zijn identiteit verkregen vanwege de aanwezigheid van deze woonwagens.
Echter op dit moment worden met name langs de randen van het plangebied en in de uitbreidingdelen
van het centrum vrijstaande woningen gerealiseerd. De wooneenheden bestaan voornamelijk
uit 1 woonlaag, echter de vrijstaande woningen worden vaak in twee lagen uitgevoerd.
Figuur 4-9: Rooilijnen en voorkanten
De aanwezige bebouwing is voornamelijk in dezelfde rooilijn geplaatst. Al deze aanwezige bebouwing heeft een oriëntatie op de straatzijde. Tussen de woonblokken in zijn rijen bebouwing aanwezig met een verspringende rooilijn. De woonblokken hebben, met uitzondering van de Tip, een orthogonale structuur.
Het plangebied kent twee belangrijke entreewegen naar het park. Deze belangrijkste
wegen liggen aan de zuidelijke grens van het plangebied (de Van der Meulenweg en de
weg in het verlengde van de Van Eckweg). Aan deze entreewegen liggen vele aftakkingen
welke ter ontsluiting van het plangebied zijn. Alle wegen in de wijk kennen een snelheidsregime
van 30 km per uur.
Figuur 4-10: Infrastructuur
De belangrijkste entree voor langzaam verkeer ligt aan de oostelijke zijde van het plangebied ( van de rotonde richting meester Bakkerweg). Vanuit deze entree wordt er een directe verbinding met de nabijgelegen wijk Emmermeer gelegd. Het plangebied kent diverse voetpaden. Zoals rondom de sportvelden en in nabijheid van het buurtgebouw. Als gevolg van wildparkeren (parkeren op plaatsen waarvoor deze niet bestemd is) worden voetpaden vaak als parkeerplaats gebruikt. Dit moet voorkomen worden.
Figuur 4-11: Langzaam verkeer
Parkeren is een groot probleem in het plangebied. Binnen het gebied is sprake van wildparkeren, (parkeren op plaatsen waarvoor deze niet bestemd is). Het wildparkeren vindt voornamelijk plaats langs de belangrijkste ontsluitingswegen binnen het plangebied. Getracht moet daarom worden om parkeren zoveel mogelijk op eigen erf te laten gebeuren. Deze manier van parkeren wordt in grote gedeelten van het park ook al door de bewoners toegepast.
Voor de betreffende locatie geldt dat op eigen terrein een parkeergelegenheid wordt gecreerd. Deze is toegankelijk via de bestaande halfverharde doodlopende toegangsweg naar de locatie.
Figuur 4-12: Huidige situatie
Figuur 4-12: Parkeren
De groenstructuur van het woonwagencentrum De Ark wordt vooral gevormd door de groene randen en de ruime aanwezigheid van recreatief groen. Dit betekent dat de singels en bosjes rondom de standplaatsen, het sportterrein, de paardenwei en het gebied tussen De Ark en de Odoornerweg het groene beeld bepalen. Karakteristiek is dat de singels en bosjes nog steeds de historische kavelrichting volgen.
Figuur 4-13: Groen
Het hunebed is goed zichtbaar vanaf de Odoornerweg en vormt een markant oriëntatiepunt langs deze weg. Omdat het hunebed aan de noord- en oostzijde door singels c.q. bosjes wordt omzoomd is hier geen zicht op het woonwagencentrum.
Figuur 4-14: Hunebed.
Het groene beeld dat De Ark uitstraalt vanaf de 'buitenkant, vanaf de Odoornerweg en het omringende landschap, staat in scherp contrast met het stenige karakter binnen het centrum direct in de omgeving van de standplaatsen. Deze stenige uitstraling wordt mede veroorzaakt door de beperkte aanwezigheid van privégroen en veelheid aan hekwerken als omheining van de standplaatsen.
Figuur 4-15: Stenige uitstraling, geringe groen inrichting.
De op de verbeelding voor water aangegeven gronden worden niet als zodanig ervaren. Het water dat op de verbeelding is aangegeven zijn in de praktijk niet meer dan (droge) sloten. Deze sloten hebben geen belangrijke (stedenbouwkundige) betekenis dat ze in de toekomstige visie meegenomen zullen worden.
Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De regels en verbeelding zijn aan elkaar gerelateerd. Dit betekent dat de verbeelding en de regels altijd in samenhang moeten worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzen te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid.
Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw
van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op de "Standaard
Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008" van het ministerie van VROM.
Met dit bestemmingsplan komt bestemmingsplan Emmen, De Ark (identificatienumer NL.IMRO.0114.2009060-0701)
gedeeltelijk te vervallen.
De inventarisatie van het plangebied heeft op verschillende manieren plaatsgevonden. Begonnen is met het bekijken en vergelijken van de vigerende bestemmingsplannen met de meest recente topografische ondergrond en luchtfoto. Hierbij is gelet op veranderingen van de topografische ondergrond en luchtfoto ten op zichten van het vigerende bestemmingsplan. Daarna is het gebied ter plekke geïnventariseerd en opmerkelijke en sterk afwijkende zaken zijn vervolgens nader onderzocht. Op basis van al deze gegevens zijn bestemmingen toegekend en zijn de verbeelding en de planregels opgesteld.
Voor de verbeelding wordt als ondergrond de basiskaart Emmen (BKE) gehanteerd. Deze
basiskaart bestaat uit de Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN) met gemeentelijke
aanvullingen in de vorm van extra meetgegevens. Met het oog op de volledigheid en
nauwkeurigheid van de aanwezige bebouwing wordt de meest recente versie van de BKE
gehanteerd. Hiervoor wordt maandelijks de BKE automatisch herzien. Echter, de ondergrond
zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven
bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd. De BKE wordt naast de extra
meetgegevens aangevuld met kadastrale gegevens van de Digitale Kadastrale Kaart.
Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en / of aanduiding
gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische
betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen
van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale
grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering.
De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar
keuze worden ingesteld.
De regels zijn een juridische vertaling van het planologisch/ ruimtelijk beleid van
de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor
het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten
bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten
bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk
te houden door alleen te regelen wat nodig is. Voor elke bestemming is afzonderlijk
een bestemmingsregel opgenomen. Dit heeft alsnog geleid tot een tot een bestemmingsplanregeling
met 21 artikelen.
Gebruiksregels
Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld.
Bouwregels
In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen, waarbij de bouwmogelijkheden mee worden gereguleerd. Hoofdgebouwen moeten altijd worden gebouwd binnen een daarvoor aangeduid bouwvlak. Uitgangspunt voor de bebouwing is de bestaande voorgevel, die is vastgelegd door middel van de aanduiding 'gevellijn'. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Daarnaast is op de verbeelding per bestemmingsvlak de maximale bouw- en / of goothoogte aangegeven. Waar het wenselijk is om het huidige bebouwingsbeeld in stand te houden zijn tevens aanduidingen opgenomen ten aanzien van bijgebouwen of de kapvorm van daken.
Flexibiliteit
Af en toe kan het nodig zijn dat afwijking van de gestelde regels gewenst is. Deze flexibiliteitbepalingen bieden de mogelijkheid om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. In het bestemmingsplan zijn de volgende flexibiliteitregelingen opgenomen:
De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk,
waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het
inwerkingtreden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende
vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de bouwvergunning, afwijking
van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning.
Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels
kan zodoende worden verkgregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning.
Met de nadere eisen
kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken
zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting
van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden
in de bestemmingen.
Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader
gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria
aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt
verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen
worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel
mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor de
afwijken en de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden
via de omgevingsvergunning.
Bij toepassing van een ontheffing en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria: |
1. Woonsituatie: |
Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand
houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden
op: i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; iv. het uitzicht; v. de aanwezigheid van voldoende privacy. |
2. Straat- en bebouwingsbeeld: |
In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige
en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan: i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing); ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen; iii. gevelbeelden; iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing; v. de hoogtedifferentiatie; vi. de situering van gebouwen op het perceel; vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt. |
3. Culthuurhistorie: |
i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden; |
4. Verkeersveiligheid: |
Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met: i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte; ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen; iii. benodigde uitzichthoeken van wegen; iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg; v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden; vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte. |
5. Sociale veiligheid: |
Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk,
onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden: i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek; ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt. |
6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding: |
Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient
rekening gehouden te worden met de volgende aspecten: i. aanwezigheid van kwetsbare objecten; ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen; iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken; de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen. |
7. Milieusituatie: |
Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg
van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met: i. de mate van hinder voor de omliggende functies; ii. de gevolgen voor de externe veiligheid; iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies; iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving; v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit; vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit; vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water. |
8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen: |
Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot. |
Figuur 5.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nader eisen
De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens
bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de
wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek
is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de
concrete situatie af te stemmen.
Szet regels
De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:
De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:
In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader
verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt
aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.
De begripsbepalingen in artikel 1 Begrippen zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen
gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij toetsing aan het bestemmingsplan
wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.
Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.
Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen
alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie.
In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard,
waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.
De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 Wijze van meten opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen
in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.
In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden.
Het bestemmingsplan is opgesteld ten behoeve van een specifieke locatie op het woonwagencentrum de Ark. Op het terrein van het woonwagencentrum zijn standplaatsen/ bouwpercelen ingericht voor het plaatsen van wooneenheden. Het herinrichtingsplan van woonwagencentrum de Ark geeft een duidelijk beeld welke gronden behoren tot een standplaats/bouwperceel waarop de wooneenheid met bijgebouwen gerealiseerd mag worden. De bestemming Wonen - Vrijstaand 1 in dit bestemmingsplan komt grotendeels overeen met de gelijknamige woonbestemming in bestemmingsplan "Emmen, De Ark" (identificatienummer NL.IMRO.0114.2009060-0701). Daarvoor geldt dat het hoofdgebouw in het bouwvlak gerealiseerd dient te worden en dat maximaal 75 m² bijgebouwen gerealiseerd mogen worden mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd (inclusief de ruimte die gebruikt wordt voor de woning). Er zijn ontheffingen van de bouwregels opgenomen om het bestemmingsplan flexibeler te maken. Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik ontheffingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten in een deel van de woning.
Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen,
zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen
onder te brengen.
Met Artikel 4 Anti-dubbeltelregel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld
mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen
en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan,
kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden
van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de
berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer
in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen. eer in te zetten om een omgevingsvergunning
te verkrijgen.
In Artikel 5 Algemene bouwregels zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde
onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de
in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige
vrijheid aan ontwerpers biedt.
Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard
met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid,
beheer en gebruik van het openbaar gebied.
Artikel 7 Algemene afwijkingsregels maakt het mogelijk dat aan de regels van de bestemmingen de nodige extra flexibiliteit
wordt meegegeven. Het college van burgemeester en wethouders kunnen bijvoorbeeld afwijken
van een bestemmingsplan voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10 %.
De afwjikingen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling
in deze regels al is afgeweken van het bestemmingsplan. Dit betekent dat niet 2 keer
afgeweken kan worden van eenzelfde bepalingen of dat de bepalingen die extra bouwmogelijkheden
geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.
In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald. In Artikel 10 Overgangsrecht is het overgangsecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.
In Artikel 11 Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Emmen, woning Meester Bakkerweg 46 ".
De verantwoordelijkheid voor controle en handhaving van het bestemmingsplan ligt bij
de gemeente. De basis voor een werkend handhavingsbeleid wordt gevormd door een grondige
inventarisatie van de feitelijke situatie (grondgebruik en bebouwing) van het plangebied
tijdens de voorbereiding van het bestemmingsplan en een goede registratie van verleende
vergunningen en ontheffingen.
Bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan heeft een nauwgezette inventarisatie
plaats gevonden van de feitelijke situatie. De bestaande ruimtelijke situatie is in
dit bestemmingsplan opnieuw vastgelegd. Daarnaast heeft bestaand beleid zijn doorwerking
in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan eigentijdser,
beter toepasbaar en goed naleefbaar geworden.
Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de planregels van het
bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor
overheid en burger ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige
leefomgeving.
De gemeente Emmen heeft handhavingsbeleid ontwikkeld, waarin wordt aangegeven hoe
de handhaving van het bestemmingsplan opgepakt wordt. Met het handhavingsbeleid wordt
aangesloten op het programma van de landelijke Stuurgroep Handhaven op Niveau met
betrekking tot het programmatisch handhaven. Dit betekent dat niet tegen alle illegale
situaties wordt opgetreden maar tegen zaken met een uitstralend effect. Hierbij wordt
gebruik gemaakt van een prioriteitenlijst vastgesteld door het college, dat de mate
van prioriteit tot handhavend optreden aangeeft.
Ongeacht de wijze waarop handhaving van het bestemmingsplan vorm krijgt geldt voor
de gemeente geldt als eerste handhavingprioriteit de aanpak van calamiteiten met een
levensbedreigend karakter, waarbij men moet denken aan instortings- en brandgevaar
en asbestvervuiling. De opzet van het programmatisch aanpakken is dat niet alle illegale
situaties worden opgepakt, maar wel een werkbaar aantal zaken, dat een uitstralend
effect zal hebben. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een prioriteitenlijst dat de
mate van prioriteit tot handhavend optreden aangeeft. Nieuw vastgestelde bestemmingsplannen
lenen zich bij uitstek voor een projectmatige aanpak.
Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van
de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij
grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd.
De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie
van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit
ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan o.a. wordt
verstaan de bouw van een woning of de uitbreiding van een gebouw van 1000 m2 of
meer.
Het voorliggende bestemmingsplan Emmen, woning Meester Bakkerweg 46
betreft een perceel van de gemeente Emmen dat vrij op naam wordt verkocht aan de huidige
gebruikers ten behoeve van de bouw van een woning. De kosten van het maken van het
voorliggend bestemmingsplan worden in dit geval in z'n geheel gedekt uit de gemeentelijke
verkoopopbrengsten van de grond. Het kostenverhaal is dus anderszins verzekerd, waardoor
vaststelling van een exploitatieplan niet nodig is.
het bestemmingsplan Emmen, woning Meester Bakkerweg 46 met identificatienummer NL.IMRO.0114.2020001-B701 van de gemeente Emmen;
een beroep,of het beroepsmatig verlenen van diensten of bedrijfvoering dat op administratief, lichaamsverzorgend , juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.
erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw;
een van de weg afgekeerde zijde van een bouwperceel, met dien verstande, dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als achtererfscheiding dient te worden aangemerkt;
andere geluidsgevoelige gebouwen als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder;
installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie;
verwachting van middelhoge of hoge archeologische waarden, welke nader onderzocht dienen te worden;
vastgestelde archeologische waarde zoals weergegeven op de Archeologisch Monumenten Kaart (AMK);
een door het rijk aangewezen gebied en of element (AMK) waarvan geconstateerd is dat zich in en of op de bodem, met het oog op de bewoningsgeschiedenis, beschermingswaardige en door mensen gemaakte voorwerpen en of sporen van de vroegere samenlevingen bevinden;
een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze regels zijn toegestaan;
uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;
werken of werkzaamheden die een bodemverstorende werking kunnen hebben op het aanwezige (archeologische) bodemarchief;
een gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het op het zelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw, zoals een bijbehorend bouwwerk, aan- of uitbouw en aangebouwd en/of vrijstaand bijgebouw;
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
een doorlopend gedeelte van een gebouw dat op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren en of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van de onderbouw en zolder: voor de onderscheidenlijke bouwlagen geldt de volgende maximale bouwhoogte:
1 bouwlaag, 5 meter;
2 bouwlagen, 8 meter;
3 bouwlagen, 12 meter;
4 bouwlagen 15 meter;
5 bouwlagen 18 meter;
6 bouwlagen 21 meter;
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;
een gebouw, dat naar de aard en de inrichting is bedoeld voor recreatief dag- en/of nachtverblijf;
de bovenste bouwlaag van een hoofdgebouw waarbij de oppervlakte maximaal 25% van de basisoppervlak van het hoofdgebouw bedraagt;
beroep waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's, en naar omvang en de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf;
het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder belwinkel en internetcafe;
al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;
een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, waaronder ook een entreeportaal, bouwkundig bestaand uit een "lichte" constructie met een overwegend transparante uitstraling, waarbij het entreeportaal een meer besloten karakter mag hebben;
elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
geluidsreducerende constructie/ bouwwerk in de vorm van voorzieningen zoals geluidsschermen, geluidswallen of aan deze constructies gelijk te stellen bouwwerk/ constructie;
locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem;
een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;
de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;
een (openbaar)gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;
gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst;
een bedrijf, inrichting waar bedrijfsmatig dranken en/ of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en /of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt;
een andere bouwwerk, bevestigd aan een wand zonder in contact te komen met de grond, vaak boven een raam of deur;
voorzieningen ten dienste van openbare en semi-openbare nut, zoals transformatorgebouwen, telefooncentrales, telecommunicatie, alarmeringsystemen, riolering, rioolgemalen, waterzuivering, de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, voorzieningen voor de waterhuishouding en naar aard van nutsvoorzieningen of daarmee gelijk te stellen overige voorzieningen;
voor verblijf geschikte al dan niet aan de bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, caravans en tenten;
een ander bouwwerk, dat een overdekte ruimte vormt met ten hoogste één wand (dak op pootjes);
een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;
de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;
een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, bouwkundig bestaand uit een lichte constructie met een overwegend transparante uitstraling;
een caravan die gedurende langere tijd op een kampeerterrein op dezelfde plaats blijft staan en die door zijn plaatsing direct of indirect met de grond is verbonden, dan wel direct of indirect steun vindt in of op de grond en daardoor als bouwwerk is aan te merken;
een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingennet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten;
de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;
voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;
wonen in een grondgebonden woning waarbij het hoofdgebouw vrij staat van naast gelegen hoofdgebouw en uitsluitend bedoeld is voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
zelfstandige bewoonbaar gedeelte ( woning) van een voor wonen bestemd gebouw, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;
een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen wooneenheden/ woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;
een scheiding tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een daarop aansluitende bestemming, met dien verstande dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als zijerfscheiding dient te worden aangehouden;
Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:
de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;
de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;
een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;
vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;
De voor Wonen-Vrijstaand 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor:
met bijbehorende:
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van bijgebouwen gelden de volgende bepalingen:
Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende bepalingen:
Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de gebouwen, wat betreft:
Burgemeester en Wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
De toepassing van de in artikel 3.4.1 genoemde afwijking is beperkt tot incidentele gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om omgevingsvergunning te verlenen worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend;
Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:
Burgemeester en Wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:
De toepassing van de in artikel 3.6.1 onder a genoemde afwijking is beperkt tot incidentele gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om ontheffing te verlenen worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend;
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:
Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:
Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders bij omgevingsvergunning afwijken van:
De toepassing van de in artikel 7.1 eerste lid genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonnen bij de leidingbeheerder, indien daartoe noodzaak is. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad of bij negatief advies van de leidingbeheerder kan de functiewijziging niet plaatsvinden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.
Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:
De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, milieusituatie, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water, verkeer(sveiligheid), agrarische belangen, ruimtelijke en landschappelijke inpassing, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de wijziging niet plaatsvinden.