1.3.1 Bestemming     

Het perceel Roswinkelerstraat 66 te Roswinkel heeft in het geldende bestemmingsplan "Roswinkel" de bestemming 'Horeca-3' (artikel 9), bestemd voor het ëxploiteerd van een horeca inrichtingen (categorie 1 t/m 3) en een slijterij, met één bedrijfswoning met bijbehorende bouwwerken. Op het perceel wordt echter geen café of slijterij meer geëxploiteerd. Verzocht wordt de bestemming te wijzigen naar een zelfstandige woonfunctie (bestemming 'Wonen – Vrijstaand').

1.3.2 Wijzigingsbevoegdheid bestemmingsplan     

In het bestemmingsplan "Roswinkel" is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen (artikel 9.6, lid 1 onder a) voor de wijziging van de bestemming 'Horeca-3' bij bedrijfsbeëindiging naar Wonen zoals bedoeld in Artikel 19 'Wonen – Vrijstaand'. Daarbij gelden de volgende bepalingen:

• de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig mogen worden aangetast;
• het aantal verkeersbewegingen niet noemenswaardig mag toenemen;
• parkeren op eigen terrein plaatsvindt;
• landschappelijk verstorende bebouwing wordt afgebroken;
• het onbebouwde erf niet mag worden gebruikt voor opslag van goederen en materialen en/of voor het stallen van voertuigen en/of machines;
• detailhandel niet mag plaatsvinden behoudens een beperkte verkoop in het klein in direct verband met het aan huis verbonden beroep/ en bedrijf;

2.1.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef     

De Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020 (vastgesteld september 2001). De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het wijzigingsplan Roswinkel, Roswinkelerstraat 66 is vooral het thema wonen van belang.

De Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef richt zich op een accentverschuiving van kwantiteit naar kwaliteit en differentiatie van woonmilieus: De opgave ligt er om de woningvoorraad in lijn te brengen en te houden met de woonwensen van huidige én toekomstige inwoners. Naast een kwaliteitsimpuls van de bestaande woningen wordt ingezet op op wervende woonmilieus. Om ervoor te zorgen dat de woningmarkt op orde blijft, is een continue aanpassing aan de veranderende vraag geboden. Dit geldt niet alleen voor de kern van Emmen, maar ook voor de dorpen. Zo ontstaat op termijn een cyclische vernieuwing van de bestaande woongebieden.

2.1.2 Woonvisie 2018-2023     

In de Woonvisie 2018-2023 is een strategie opgenomen voor woningbouw:

1. Woningbouwinitiatieven worden niet individueel, maar in samenhang bekeken.
2. Prioriteit wordt gegeven aan plannen voor herstructurering en transformatie.
3. Bij het maken van de woon- en leefbaarheidsvisies voor dorpen en wijken komen plekken naar voren waar inbreiding (verdichting) mogelijk en gewenst is.
4. Bestaande uitbreidingslocaties worden afgerond.
5. Woningbouwplannen dragen bij aan een gevarieerd woonmilieu (ruimte bieden aan plannen die een nichemarkt bedienen en aan kleinschalige experimentele, innovatieve en duurzame woonvormen).
6. Woningbouwplannen dragen bij aan ruimtelijke kwaliteit.

Het voorliggend plan betreft een particulier initiatief waarbij sprake is van de functiewijziging van een voormalige café met één bedrijfswoning naar een reguliere woning. Er worden geen woningen toegevoegd aan het aantal bestaande woningen.

2.1.3 Welstandsbeleid     

Bouwwerken moeten voldoen aan 'redelijke eisen van welstand'. Een welstandscommissie beoordeelt bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandscriteria opgenomen in de Welstandsnota. Op 30 juni 2016 heeft de gemeenteraad de Welstandsnota vastgesteld. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling wel past bij de omgeving.

Het bestemmingsplan en de Welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. De welstandsnota kent een vier tal gebied. Welstandsvrij, Welstandsluw, Hoog en gebieden met een Beeldkwaitietsplannen (BKP). Het plangebied Roswinkelerstraat 66 te Roswinkel valt binnen het gebied Hoog. Het ambitieniveau ‘hoog’ is van toepassing voor een aantal specifieke plekken in de gemeente. Deze gebieden dragen in ruimtelijke opzicht in grote mate bij aan de identiteit van de gemeente. Het betreft de centra van de grote en kleine dorpen, winkelcentra, beschermde dorpsgezichten, monumenten en belangrijke invalswegen.

4.3.1 Bedrijven en milieuzonering     

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt het inpassen van nieuwe functies in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies. Binnen het plangebied is sprake van het veranderen van de bestemming zonder extra bouwmogelijkheden. In de directe omgeving zijn geen bedrijven gelegen die door de veranderen van een bestemming in de bedrijfsexploitatie zouden kunnen worden beperkt.

4.3.2 Bodem     

Het plangebied bevat geen locaties die voor wat betreft bodemverontreiniging verdacht zijn (historisch verdacht als gevolg van in het verleden uitgevoerde bodembedreigende activiteiten). Ook bevat het plangebied geen locaties waar de milieukundige bodemkwaliteit is onderzocht en geconstateerd is of de locaties verontreinigd zijn. Tot slot zijn geen locaties bekend waar ondergrondse tanks aanwezig zijn danwel aanwezig zijn geweest.

De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop zijn er vanuit oogpunt van bodem geen belemmeringen voor de functiewijziging van de horeca met bedrijfswoning naar wonen.

4.3.3 Geluid     

De functiewijziging naar wonen vindt plaats voor het bestaande perceel met de aanwezige bebouwing. Er is geen sprake van nieuwbouw. Gelet hierop zijn er vanuit oogpunt van geluid geen belemmeringen voor de functiewijziging van de horeca met bedrijfswoning naar wonen.

4.3.4 Luchtkwaliteit     

De woonboerderij wordt niet meer gebruikt als agrarische bedrijfswoning. Met dit wijzigingsplan wordt voorzien in een passende bestemming. Voor een woonfunctie wordt het aantal verkeersbewegingen vergeleken met de agrarische bedrijfsfunctie minder. Omdat er zodoende geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet toenemen. Hierdoor betekent het aspect luchtkwaliteit geen belemmering voor het plan.

4.3.5 Verkeer     

Doordat het perceel wordt gewijzigd van 'Horeca-3' naar 'Wonen' wordt de mogelijk verkeersbewegingen sterk verminderd. Omdat hier reeds een woning toegestaan was. Is een akoestisch onderzoek i.v.m. wegverkeerslawaai niet noodzakelijk.

Het parkeren ten behoeve van de woonfunctie vindt plaats op het bestaande erf.