Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ
Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ    

Toelichting     

Hoofdstuk 1 Inleiding     

1.1 Aanleiding tot nieuw bestemmingsplan     

De gemeente heeft in kader van de aanleg van het veenriviertje de Runde, gronden aangekocht. Na uitvoering bleek een deel van de aangekochte gronden niet nodig te zijn voor de hermeandering van dit veenriviertje. Daarom is besloten om het gedeelte van de gronden aan te bieden aan personen, maatschappelijke instanties of bedrijven die op deze locatie een activiteit willen ontplooien waar het dorp Emmer-Compascuum profijt van heeft.

Familie Nikken is op zoek naar een locatie om een kleinschalige zorg- en welzijnsinstelling voor maximaal 8 zorgappartementen te kunnen realiseren. Het gaat daarbij niet alleen om wonen, maar ook om dagbesteding in de vorm van dierenweide, timmerwerkplaats, bed en breakfast en theehuis. Tevens wordt een bedrijfswoning gerealiseerd. Het theehuis, de bed en breakfast en de dierenweide zijn toegankelijk voor derden als recreatieve functie.

1.2 Ligging plangebied     

Het plangebied van het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ is gesitueerd aan de rand van het centrumgebied van Emmer-Compascuum. Het wordt globaal begrensd door het fietspad en veenriviertje De Runde in het westen, de weg Runde ZZ in het noorden, de bebouwing langs de Esdoornlaan in het oosten en zuiden (zie figuur).

verplicht

Figuur 1-1: De ligging van het plangebied Emmen Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ   in de gemeente Emmen.

verplicht

Figuur 1-2: Indicatie begrenzing plangebied.

1.3 Huidige planologische regelingen     

Het voorliggende bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ vervangt gedeeltelijk het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, welke op 28 april 2011 is vastgesteld (09.038). In dit bestemmingsplan heeft het betreffende perceel de agrarische bestemming en een wijzigingszone. Op basis van de wijzigingszone is in 2 fasen het veenriviertje de Runde hersteld. Deze wijzigingszone voorziet niet in de beoogde maatschappelijke bestemming.

verplicht

Figuur 1.3 geeft een overzicht, niet volledig, van de oude bestemmingsplannen in het plangebied.

1.4 Opzet bestemmingsplan     

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Op de verbeelding worden de percelen in het gebied aangegeven met bestemming dan wel een aanduiding. In de regels worden de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het plangebied geregeld. Tot slot wordt in de toelichting een verantwoording gegeven van de in het plan gemaakte keuzes.

1.5 Overzicht verricht onderzoek     

Ter voorbereiding van het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ zijn diverse onderzoeken verricht en adviezen gegeven. Daarnaast is er informatie gebruikt uit onderzoeken en adviezen die in een ander kader zijn uitgevoerd. De conclusies uit de onderzoeken en adviezen zijn verwerkt in de toelichting.

Ter voorbereiding van het bestemmingsplan zijn de volgende onderzoeken verricht:

  • Akoestisch onderzoek
  • Watertoets
  • Actualisering van het flora- en fauna-onderzoek

Hoofdstuk 2 Beleid     

2.1 Gemeentelijk beleid     

2.1.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, veelzijdigheid troef     

Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Voor het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ zijn vooral de thema's wonen en voorzieningen van toepassing:

Wonen:

Vanuit de structuurvisie vindt aansluiting plaats op het bestaande bouwprogramma (zie ook woonbeleid) en autonome groei. Voor fase 2 en 3 van de Delftlanden vindt een verbijzondering plaats en wordt gericht op meer landelijke en dorpse woonmilieus. Naast een kwaliteitsimpuls van de bestaande woningen wordt ingezet op wervende woonmilieus, te weten: water/lintwonen tussen Barger- en Emmer-Compascuum, boswonen op de Hondsrug en erfwonen in het zuidelijk deel van de gemeente.

Voorzieningen:

Eén van de Emmense kwaliteiten is dat de relatieve nabijheid en ruime aanwezigheid van voorzieningen. In de centra vormen de winkels en andere voorzieningen het hart van een dorp of wijk. Vanwege de belangrijke rol is de inzet van de gemeente gericht op het behoud van deze ruimtelijke voorzieningenstructuur. Bij natuurlijke wijzigingsmomenten of ontwikkelingen zet gemeente Emmen in op versterking van kwaliteit en efficiënte bundeling hiervan.

2.1.2 Woonbeleid     

De Woonvisie 2012-2017 "Thuis in Emmen" is op 20 december 2012 vastgesteld door de raad. Het beleidskader richt zich op goed wonen en leven; er is sprake van een kwalitatieve insteek. In de woonvisie wordt rekening gehouden met vergrijzing en mogelijke bevolkingskrimp. De prioriteiten in het beleid zijn: zorg voor voldoende en goede woningen voor de doelgroepen van beleid; herstructurering in relatie tot bevolkingskrimp en vergrijzing; zorg voor voldoende geschikte woningen voor senioren; duurzaamheidsmaatregelen (in het bijzonder energiebesparende maatregelen). Het accent ligt met deze prioriteiten op behoud en versterking van de bestaande woonkwaliteit. Dit komt ook tot uiting in de algemene woningbouwstrategie, waarin bij het beoordelen van nieuwe initiatieven herstructureringsprojecten prioriteit hebben. Ook van belang is dat nieuwe initiatieven en nieuw te ontwikkelen locaties/gebieden in samenhang worden bekeken.

Momenteel wordt gewerkt aan een actualisatie van dit woonbeleid. Deze is nog niet vastgesteld ten tijde van het ontwerpbestemmingsplan.

2.1.3 Ruimtelijke waardenkaart     

De Ruimtelijke Waardenkaart (Bosch & Slabbers, 2008) (RWK) belicht de aardkundige, archeologische, ecologische, hydrologische, cultuurhistorische en de landschappelijke waarden, evenals de monumenten van het buitengebied van de gemeente Emmen. De kaart is opgesteld ten behoeve van het bestemmingsplan buitengebied. Hierdoor ligt het accent op de waarden in buitengebied, terwijl de onderliggende waarden in de kernen ook aanbod komen. Daarnaast reikt de RWK concrete handvatten voor de ontwikkeling van het landschap in buitengebied en kernen aan. Het rapport geeft aan met welke aspecten in de planvorming rekening dient te worden gehouden. De gemeente ziet de ruimtelijke waardenkaart als een aanzet tot een nader te bepalen ontwikkelingskader. De ruimtelijke waardenkaart is een interne beleidskader, welke richting geeft aan de inrichting van een gebied. De ruimtelijke waardenkaart hangt samen met regelingen op de gebieden als flora- en faunabescherming, archeologie, monumenten. Vastgestelde waarden binnen deze gebieden vinden hun juridische bescherming binnen de specifieke wettelijke kaders. In de RWK zijn de waarden op deze gebieden dan ook niet “opnieuw” vastgesteld maar in woord en beeld met elkaar in verband gebracht.”

De RWK maakt een onderscheid in drie deelgebieden. Het plangebied ligt binnen het deelgebied "landschap van de grootschalige verveningen". Voor dit deelgebied geldt de volgende algemene omschrijving: Ofschoon sprake is van een jong landschap zijn er oudere occupatieresten zoals veendijken en schansen te vinden. Typerend voor het veenontginningslandschap zijn de lange zichtlijnen. De lange kanalen, die zwaar in de beplanting staan, de gestrekte linten en de ritmiek van kanalen, wijken en sloten verschaffen dit landschap voor Nederlandse begrippen een unieke monumentaliteit. De opgave is ontwikkelingen zodanig te geleiden dat kwaliteiten behouden blijven, knelpunten tot een oplossing worden gebracht, nieuwe kwaliteiten aan het landschap worden toegevoegd. Binnen het landschap van de grootschalige veenontginnningen wordt ingezet op behoud van archeologische waarden/vindplaatsen, behoud van resterende veengebieden, behoud van de verscheidenheid aan details (bruggen, sluizen en industrieel erfgoed). De afleesbaarheid van de gelaagdheid van het landschap en de omzomende beplantingen kunnen bij ontwikkelingen versterkt worden.

2.1.4 Recreatiebeleid     

Het beleidskader Vrijetijdseconomie Emmen (vastgesteld december 2016) presenteert de hoofdlijnen van het nieuwe beleid van de gemeente Emmen op het gebied van vrije tijd. Bij het formuleren van het beleidskader is zo goed mogelijk rekening gehouden met de wensen van ondernemers en organisaties die actief zijn in de recreatieve en toeristische sector.

De gemeente Emmen ziet veel kansen voor de vrijetijdseconomie. Wildlands, Veenvaart, Bargerveen, Geopark en het centrum van Emmen met al zijn evenementen zijn de basis voor verdere ontwikkeling van het toerisme in onze gemeente. Daarmee wordt ook de groei van de werkgelegenheid in de toeristische sector gestimuleerd. Samen met de sector gaat de gemeente aan de slag om de gemeente Emmen de komende jaren nog beter zichtbaar te maken op de toeristische kaart en de vrijetijdseconomie verder te laten groeien. Belangrijk daarbij zijn meer regionale samenwerking, goede vindbaarheid en zichtbaarheid in alle traditionele en moderne media, de toerist een geweldige beleving bieden en ondernemers de ruimte geven voor groei, vernieuwing en innovatie.

2.1.5 Welstandsbeleid     

De welstandsnota 2016, gemeente Emmen is opgesteld uitgaande van het motto: “Loslaten wat kan, regelen wat ertoe doet”. De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit, en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Niet ieder gebied vraagt om dezelfde benadering. De welstandsnota 2016 kent drie welstandsniveaus: welstandsvrij, welstandsluw en welstandsniveau hoog. Voor een aantal gebieden is de ambitie naar beneden bijgesteld ,waardoor welstandsvrije gebieden zijn toegenomen. Het niveau welstandsluw is geïntroduceerd. In de luwe gebieden wordt op een aantal basale aspecten van welstand gestuurd en wordt afstand genomen van gedetailleerde beoordelingen. Daarnaast moeten gebieden die van meer waarde zijn - niveau hoog – goed beschermd blijven. Deze gebieden leveren een belangrijke bijdrage aan de identiteit van Emmen. Voornamelijk zijn dit de centra van dorpen, wijken en de beschermde dorpsgezichten. Voor deze gebieden geldt een hoog ambitieniveau. Het gemeentebestuur beoogt met deze nota een dynamische welstand in Emmen, waarbinnen ruimte is voor dialoog en “kwalitatief herstel” met de samenleving.

Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving.

Het plangebied is gelegen in een gebied met een welstandsluwe waarde. Over dorpen wordt het volgende vermeld: Het gevelbeeld van de lintbebouwing wordt gekenmerkt door een vaste ritmiek met grotere en kleinere woningen voornamelijk met de nokrichting haaks op de weg. In de loop der jaren hebben aan- en bijgebouwen en uitbreidingen het beeld meer gevarieerd gemaakt, maar niet minder herkenbaar. De bebouwing is eenvoudig van opzet, evenals de detaillering. De meeste woningen bestaan uit een rode baksteen in combinatie met hoofdzakelijk donkergrijze pannen en in mindere mate rode pannen.

2.2 Provinciaal beleid     

2.2.1 Omgevingsvisie Drenthe     

De Omgevingsvisie is hét kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020. De Omgevingsvisie heeft voor de provincie een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is. De missie van de provincie is het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang ligt in het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van de kernkwaliteiten. Omdat niet alle kernkwaliteiten goed te duiden zijn in het fysiek-ruimtelijk domein zijn deze vertaald naar indicatoren.

Kernkwaliteiten Indicatoren
Rust Stilte Duisternis
Ruimte Openheid van het landschap
Natuur Biodiversiteit
Landschap Diversiteit

Gaafheid van landschappen
Oorspronkelijkheid Cultuurhistorische waarden

Archeologische waarden

Aardkundige waarden
Veiligheid Sociale veiligheid

Externe veiligheid

Verkeersveiligheid
Noaberschap, Menselijke maat,

Kleinschaligheid (Drentse schaal) 		Leefbaarheid

Passend bij Drenthe

Met een deel van de kernkwaliteiten heeft de provincie speciale ambities. Inzet is de kernkwaliteiten te behouden en waar mogelijk te ontwikkelen. Naast de kernkwaliteiten van Drenthe is er de dynamiek van de bedrijvigheid. In het bijzonder wanneer sprake is van ontwikkelingen met positieve aspecten voor de werkgelegenheid en de vestiging van bedrijven. Deze aspecten vormen daarom de kernwaarde bedrijvigheid. Aspecten van de kernwaarde bedrijvigheid zijn vooral terug te vinden in het sociaaleconomische systeem en in het landbouwsysteem, maar ook bij natuur als het om de vrijetijdseconomie gaat. Kernkwaliteiten en kernwaarde wegen als uitgangspunt even zwaar.

De provincie wil met haar beleid voorwaarden creëren voor het ontwikkelen van een robuuste sociaaleconomische structuur van Drenthe. Daarbij wordt rekening houden met de economische en demografische ontwikkeling. De provincie streeft naar aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag.

Vanuit de doelstelling om zorgvuldig en doelmatig om te gaan met de ruimte in Drenthe, hanteert de provincie het uitgangspunt ‘inbreiding gaat voor uitbreiding’. Dit houdt in dat de provincie Drenthe prioriteit geeft aan herstructurering (inclusief verduurzaming) van de woningvoorraad en aan het herontwikkelen en herbestemmen van gronden en panden.

2.2.2 Provinciale omgevingsverordening     

In de Provinciale Omgevingsverordening vertaalt de provincie Drenthe zijn Omgevingsvisie (deels) door naar een verordening voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. De provincie is verplicht vanuit de AMvB Ruimte een verordening voor erin opgesomde thema's te hanteren. De AMVB Ruimte bevat geen nieuw rijksbeleid, het is een 'beleidsneutrale' vertaling van de Nota Ruimte. Naast de vertaling van het rijksbelang beschrijft de POV de provinciale belangen waarover de provincie duidelijkheid wil geven en of wil verankeren in op gemeentelijk niveau, middels overleg of anderszins.

De ruimtelijke kwaliteit van Drenthe wordt in de verordening op drie manieren gefundeerd: kernkwaliteiten, SER ladder en milieu- en leefomgeving. Elk van de drie elementen is terug te vinden in de bepalingen van de verordening. Waarbij deze elementen een rol spelen voor het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit (Bruisend Drenthe). Gemeenten zullen binnen de kaders van de Omgevingsvisie de kernkwaliteiten ook moeten uitwerken naar hun ruimtelijke plannen. Ze zijn daarbij gebonden aan de kaders van het provinciaal beleid welke is neergelegd in de Omgevingsvisie en uitwerkingen zoals het Cultuurhistorisch Kompas en de beleidsnota Aardkundige waarden. Bij het opstellen van de cultuurhistorische hoofdstructuur beschreven in het Cultuurhistorisch Kompas is gezocht naar een samenhangende relatie van elementen, structuren en gebieden. Aan de hand van deze structuren is de provincie opgedeeld in 10 deelgebieden. Emmen behoord tot deelgebied Emmen en haar Venen. De ambities behorende bij dit deelgebied richten zich op het behouden van de karakteristiek van het esdorpenlandschap. Deze karakteristiek uit zich in een zichtbare ruimtelijke samenhang tussen esdorp en es, waarbij de esdorpen en essen als een keten op de Hondsrug liggen, afgewisseld met scherp begrensde boswachterijen. Het benadrukken van het lineair patroon van hunebedden, grafheuvels en andere zichtbare en onzichtbare prehistorische relicten die samenhangen met de prehistorische route over de Hondsrug. Het vasthouden en zorgvuldig doorzetten van de ruimtelijke opzet van de esdorpen. De belangrijkste opgave voor de Hondsrug is het ontwikkelen van een integraal gebiedsperspectief om de aantrekkelijkheid van het gebied als woon- en werkplek en toeristische trekker te waarborgen voor de toekomst.

Het plangebied ligt binnen het bestaand stedelijk gebied. Ingezet wordt op een bundeling van nieuwe bebouwing binnen het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied valt eveneens binnen de veenkoloniën.

2.3 Rijksbeleid     

2.3.1 Ruimtelijk beleid     

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 van kracht geworden. Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Met de structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Voor Emmen zijn in de SVIR geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal belang. In de Barro zijn alleen de zaken betreffende defensie en kernkwaliteiten van toepassing. Echter deze zaken hebben geen directe invloed op de inrichting van het plangebied.

2.4 Conclusie     

De conclusie van de in dit bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ beschreven beleidsuitgangspunten is dat het rijksbeleid niet direct door werkt in het plangebied. Hierdoor is het bestemmingsplan niet in strijd met het rijksbeleid. Het rijksbeleid werkt indirect door via het provinciaal beleid. Het provinciaal beleid vormt op zijn beurt weer de input voor het gemeentelijk beleid. Voor het voorliggende bestemmingsplan kan eveneens geconcludeerd worden dat het plan passend is in het provinciale beleid. Wat betreft het gemeentelijk beleid kan gesteld worden dat de voorgenomen ontwikkeling past binnen de woonvisie en het recreatiebeleid.

Hoofdstuk 3 Onderzoeken     

3.1 Archeologie en monumenten     

3.1.1 Algemeen     

De gemeente Emmen heeft archeologie beleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologie beleid en waar de beleidskeuzes zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan. Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan, tabel 1 geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.

Categorie Archeologische waarden Oppervlakte Diepte Drainage
Rijksmonument Beschermd - - Verbod
Waarde - Archeologie 1 Zeer hoge archeologische waarde 0 m2 30 cm + 10 cm Verbod
Waarde - Archeologie 2 (zeer) (hoge) archeologische waarde 100 m2 30 cm + 10 cm Verbod
Waarde - Archeologie 3 Middelhoge of hoge verwachting 1000 m2 30 cm + 10 cm Verbod
Waarde - Archeologie 4 Middelhoge of hoge verwachting 1000 m2 30 cm + 10 cm Toegestaan

Tabel 1: Onderverdeling van archeologische waarden.

Het plangebied is op de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart gelegen in een gebied met een lage verwachting op het aantreffen van archeologische waarden. Bij toekomstige ontwikkelingen is de kans dat hier archeologische waarden verstoord zullen worden daarom klein. Door het plangebied, van zuidwest naar noordoost is wel de loop van een oude veendijk gelegen. Deze is nu niet meer zichtbaar maar is mogelijk in de ondergrond nog aanwezig.

Direct ten zuiden van het plangebied is reeds archeologisch onderzoek uitgevoerd (ADC rapport 2573). Hier heeft de veendijk ook doorheen gelopen. Uit het onderzoek is echter gebleken dat door ontvening de bodem bijna overal tot in het dekzand verstoord is. Resten van een dijklichaam zijn ook niet aangetroffen. De kans dat deze in het huidige plangebied aangetroffen zal worden is klein. Archeologisch onderzoek is daarom niet zinvol.

Ten aanzien van het bovenstaande advies kan contact opgenomen worden met de gemeentelijk archeoloog van de gemeente Emmen, mw. G.C.W. Verschoor (tel: 140591, e-mail: c.verschoor@emmen.nl).

3.2 Ecologie     

3.2.1 Natuurwaarden in het plangebied     

Voor het projectgebied is de Wet natuurbescherming (Wnb), zo ook de provinciale omgevingsvisie en verordening relevant. De Wnb is op 1 januari 2017 in werking getreden en betreft zowel soortenbescherming als bescherming van (Europese) natuurgebieden. In de Wnb is de bescherming van specifieke natuurgebieden geregeld. Het betreft de Natura 2000-gebieden, die een internationale bescherming genieten. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningsplichtig. Relevant daarbij is dat de Wnb een externe werking kent. Van externe werking is sprake als activiteiten buiten een Natura 2000-gebied van invloed zijn op de natuurwaarden in een Natura 2000-gebied.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) (voorheen Ecologische Hoofdstructuur) is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het natuurbeleid. Het NNN is als beleidsdoel opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing, ontwikkeling en bescherming van het NNN. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van het NNN is voor provincie Drenthe uitgewerkt in de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening.

Ten behoeve van de aanpassing van de Runde heeft Buro Bakker in 2012 een verkennend flora- en fauna-onderzoek uitgevoerd. Op 4 april 2017 heeft Buro Bakker dit onderzoek geactualiseerd in verband met de voorgenomen bouw van Villa Vita. Het onderzoek is opgenomen bijlage 1 en de actualisering in bijlage 2.

In de directe omgeving van het projectgebied bevinden zich geen Natura 2000-gebieden of gebieden die deel uitmaken van het NNN waarop de ingreep een negatief effect zou kunnen hebben. Er bestaat geen noodzaak tot het aanvragen van ontheffingen in het kader van de Wet Natuurbescherming. Wel blijft voor alle soorten de algemene zorgplicht gelden. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze daarom de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.

Op basis van de quickscan zijn met betrekking tot de aanwezigheid van beschermde flora en fauna de volgende conclusies te trekken:

  • Grenzend aan het plangebied (adres Runde ZZ 65) is geschikt broedbiotoop voor de jaarrond beschermde huismus aanwezig (struiken en woning).
  • Grenzend aan het plangebied is geschikt broedbiotoop voor vogels van de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn zoals winterkoning, roodborst, groenling, houtduif, pimpelmees en koolmees aanwezig.
  • De watergang en waterpartij aan de westzijde buiten het plangebied kunnen in gebruik zijn als vliegroute en foerageergebied voor vleermuizen zoals de watervleermuis.
  • In en rond het plangebied komen verder Nationaal beschermde grondgebonden zoogdieren voor, namelijk: veldmuis, bosmuis, egel. Voor deze andere soorten geldt dat ze allemaal zijn opgenomen in bijlage 5 van de provinciale verordening, zodat voor deze soort een vrijstelling geldt. De algemene zorgplicht is wel van kracht.

Kort samengevat het aspect flora en fauna vormt geen belemmering voor de voorgenomen werkzaamheden.

3.3 Fysieke veiligheid     

Rijksoverheid stelt risiconormen op het gebied van veiligheid aan inrichtingen, ter bescherming van de omgeving. Naast de wet- en regelgeving mogen gemeenten invulling geven aan een eigen veiligheidsvisie. In de Beleidsnota externe veiligheid gemeente Emmen (april 2013) geeft de gemeente Emmen invulling aan deze beleidsruimte. In de gemeentelijke beleidsnota Externe Veiligheid zijn de ruimtelijke uitgangspunten van de structuurvisie verder uitgewerkt.

In de Beleidsnota externe veiligheid heeft de gemeente Emmen gekozen voor een gebiedsgerichte benadering voor de vestiging van risicovolle activiteiten. Tevens is in het beleid een afwegingskader bij concrete ruimtelijke beslissingen en voor de inzet van bestuurlijke uitvoeringsinstrumenten om de kwetsbaarheid van een object of activiteit die niet rechtstreeks onder de begripsbepaling van het Bevi valt bepaald te beoordelen. Bij het opstellen van dit bestemmingsplan is rekening gehouden met deze nota externe veiligheid.

Vanuit de Veiligheidsregio Drenthe en RUD Drenthe is richting gegeven aan het beoogde veiligheidsniveau van de gebouwen in en rondom het plangebied van het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ. Hierbij is getoetst aan bestaande regelgeving en normen voor (externe) veiligheid, bereikbaarheid, bluswatervoorziening, repressieve dekking en alarmsystemen welke onderdeel zijn van de veiligheidsketen.

Buiten het plangebied ligt op circa 325 meter een Gasontvangststation en buisleiding. Gelet op deze afstand geldt dat in het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid voor dit bestemmingsplan geen belemmeringen. In de nabijheid van het plangebied zijn geen activiteiten in kader van Externe Veiligheid die een invloed hebben op de ontwikkelingen. Het plaatsgebonden risico en groepsrisico worden dan ook niet nader besproken in deze toelichting.

Wel wordt opgemerkt dat van oost naar west dwars door het plangebied een middenspanningsleiding electriciteit is aangelegd. Ter voorkoming van ongemakken bij onderhoud en herstel, is ervoor gekozen om op de verbeelding 2 bouwvlakken aan te geven waarbinnen gebouwen gebouwd kunnen worden, rekening houdend met deze leiding.

3.4 Milieu     

3.4.1 Vormvrije m.e.r.     

In het Besluit m.e.r. zijn drempelwaarden opgenomen voor wanneer er een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Sinds de wijziging van het Besluit op 1 april 2011 is een beoordeling van een activiteit die op de D-lijst van het Besluit m.e.r. voorkomt noodzakelijk, ook al ligt de omvang van de activiteit (ver) onder de drempelwaarde.

In voorliggend bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen vormvrije m.e.r. -beoordeling plaats te vinden. De geluids- en flora en faunaonderzoek bieden voldoende inzicht om de milieugevolgen in de omgeving te kunnen meewegen.

3.4.2 Bedrijven en milieuzonering     

Omgeving

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt de bedrijvigheid in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies. Op dit moment bestaan de activiteiten voornamelijk uit onderhoud van het perceel. Binnen het plangebied zijn geen bedrijven aanwezig. Buiten het plangebied zijn enkele bedrijven aanwezig, welke van invloed kunnen zijn op de voorgenomen activiteiten. Voor het bepalen welke categorieën bedrijfsactiviteiten toelaatbaar zijn is in het kader van dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering" (van maart 2009).

Ten westen van het plangebied is een transportbedrijf en een bloedzakkenfabriek gevestigd. Met name het aspect geluid is in deze van belang. Verwezen wordt dan ook naar paragraaf 3.4.4.

Villa Vita

Op het terrein van Villa Vita worden een timmerwerkplaats, theehuis en een dierenweide gesitueerd. Volgens de VNG-publicatie geldt hiervoor dan wel vergelijkbare categorieën een richtafstand van respectievelijk 50, 10 (categorie restaurant) en 30 (categorie kinderboerderij) meter.

In het akoestisch onderzoek zijn per abuis de parkeerplaatsen niet meegenomen als geluidsbelastende functie. Volgens de VNG-publicatie geldt voor parkeerplaatsen een richtafstand van 30 meter. Zoals aangegeven kan de omgeving worden aangemerkt als een gemengd gebied en kan de richtafstand, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd en moeten richtafstanden van respectievelijk 30, 0, 10 en 10 meter worden gehanteerd.

Alleen binnen de richtafstand van parkeerplaatsen liggen geluidsgevoelige bestemmingen. Voor de parkeerplaatsen is bij de toetsing Activiteitenbesluit, zie paragraaf hieronder, aangegeven dat met maatregelen voldaan kan worden aan het toetsingskader.

Geconcludeerd kan worden dat deze ontwikkeling met betrekking tot de goede ruimtelijke ordening inpasbaar is in deze omgeving.

De inrichting valt daarnaast onder de werkingssfeer van het Activiteitenbesluit en de bijbehorende grenswaarden (etmaalwaarde 50 dB(A) voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau en 70 dB(A) voor het maximaal geluidsniveau). Hierbij geldt dat voor het maximaal geluidsniveau in de dagperiode de waarden niet van toepassing zijn op laad- en losactiviteiten en hoeft het stemgeluid niet te worden beoordeeld.

3.4.3 Bodem     

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 5 maart 2013 de Beleidsregel Bodemkwaliteit vastgesteld.

Om de kwaliteit te waarborgen, moet grondverzet worden gemeld bij het landelijke meldpunt:. Om het verplaatsen van grond te vereenvoudigen, heeft de gemeente Emmen een aantal kaarten ontwikkeld. Deze bodemkwaliteitskaarten zijn als bijlage in de Nota Bodembeheer opgenomen. Aan de hand van deze kaarten is het mogelijk om zonder voorgaand onderzoek grond te ontgraven en toe te passen.

Partijen grond en baggerspecie die niet voldoen aan de bodemkwaliteitskaart en de Nota Bodembeheer van de gemeente Emmen mogen alleen worden toegepast als er sprake is van een nuttige toepassing. Is het werk niet 'nuttig', dan is er sprake van het zich ontdoen van afvalstoffen. Tijdelijke opslag en grootschalige toepassingen van grond en bagger zijn vormen van 'nuttig' gebruik. Tijdelijke uitname zijn werkzaamheden waarbij de grond na korte tijd weer teruggebracht wordt. Een voorbeeld is het graven van een sleuf voor kabels en leidingen. In dat geval hoeft de kwaliteit van de te ontgraven bodem niet onderzocht te worden, tenzij er sprake is van (een verdenking van) bodemverontreiniging.

Door Tauw is op 13 september 2012 ten behoeve van het aanleggen van het veenriviertje De Runde een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het rapport "Verkennend (water)bodemonderzoek herontwikkelingsgebied De Runde" is opgenomen in de bijlage 3.

Uit het onderzoek is gebleken dat er in de bovengrond op enkele plaatsen licht verhoogde gehalten aan koper voorkomen. Voor de overige onderzochte parameters zijn de bovengrond en ondergrond niet verontreinigd. In het grondwater zijn maximaal licht verhoogde concentraties aan barium en nikkel gemeten. De overige geanalyseerde parameters komen in het grondwater niet verhoogd voor.

Bij de ontwikkeling van het gebied De Runde is rekening gehouden met de verontreiniging met minerale olie. Deze verontreiniging is gesaneerd in kader van de aanleg van de Runde en omliggende recreatieve ontwikkelingen. Daarmee is de grond ter hoogte van het huidige plangebied multifunctioneel toepasbaar, waardoor de gewenste functies kunnen worden ontwikkeld.

Sinds de aanleg van de Runde is het deel, wat nu plangebied voor dit bestemmingsplan betreft, met gras ingezaaid en als zodanig onderhouden. Er hebben sindsdien geen andere activiteiten dan regulier onderhoud plaatsgevonden. De gronden zijn in beheer van gemeente Emmen. Om die redenen is een aanvullend bodemonderzoek niet noodzakelijk geacht.

3.4.4 Geluid     

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

3.4.4.1 Geluidsbronnen in en nabij het plangebied     

Voor het plangebied Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ geldt dat het plangebied gelegen is binnen de van rechtswege aanwezige geluidszones van wegverkeerslawaai en industrielawaai. Het gaat om de weg Runde ZZ, een transportbedrijf en een bloedzakkenbedrijf. Ten behoeve van de ontwikkeling is door Ingenieursbureau Spreen op 7 april 2017 twee akoestische onderzoeken uitgevoerd, welke in bijlage 4 en 5 is opgenomen.

3.4.4.2 Wegverkeerslawaai     

De Wet geluidhinder is alleen van toepassing binnen de van rechtswege aanwezige zone van een weg. Conform de Wet geluidhinder heeft elke weg een zone. Conform art. 74 lid 2 Wgh zijn de onderstaande wegen hiervan uitgezonderd:

  • Wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied;
  • Wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km per uur geldt.

De breedte van de zone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging in stedelijk of buitenstedelijk gebied. De weg Runde ZZ ten noorden van het plangebied ligt in stedelijk gebied. Hiervoor gelden de volgende zonebreedtes (conform art. 74 lid 1 Wgh)

a. in stedelijk gebied:

1. voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken : 350 meter;

2. voor een weg, bestaande uit één of twee rijstroken : 200 meter.

De afstanden zoals weergegeven worden aan weerszijden van de weg gemeten vanaf de buitenste begrenzing van de buitenste rijstrook.

Bij de realisatie van de bedrijfswoning en andere geluidgevoelige bestemmingen moeten de wettelijke grenswaarden in acht worden genomen. De voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai bedraagt 48 dB. Indien deze voorkeursgrenswaarde wordt overschreden moet er onderzoek worden gedaan naar mogelijke bron- en/of overdrachtsmaatregelen. Zijn maatregelen niet mogelijk dan kunnen Burgemeester en Wethouders ontheffing van de voorkeursgrenswaarde verlenen.

Indien met maatregelen niet kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB kan voor woningen in binnenstedelijk gebied een hogere waarde worden vastgesteld van ten hoogste 63 dB.

De woning en zorgboerderij betreffen geluidsgevoelige objecten. Omdat deze objecten binnen de zone van de Runde zijn gelegen, dient de geluidsbelasting op deze bestemmingen te worden getoetst aan de Wet geluidhinder.

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat de berekende geluidsbelasting, ten gevolge van de Runde, op de woning en de zorgboerderij ten hoogste 52 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh) bedraagt. Deze geluidsbelasting ligt hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB, maar niet hoger dan de grenswaarde van 63 dB.

Gelet op de ligging en beperkte geluidsgevoelige bestemmingen kan geconcludeerd worden dat bron- en overdrachtsmaatregelen (stiller wegdektype, afschermende voorzieningen, afstandsvergroting) uit oogpunt van kosten niet gewenst zijn of uit stedenbouwkundig oogpunt niet inpasbaar zijn.

Om een goed woon- en leefklimaat in de geluidgevoelige objecten te waarborgen, dient er een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd naar de geluidswering van de gevels in verband met de toetsing aan het Bouwbesluit ofwel bij de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor bouwen.

3.4.4.3 Inrchtingslawaai     

Het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ ligt in de nabijheid van enkele bedrijven. Echter, voor deze bedrijven, een transportbedrijf en een bloedzakkenfabriek, zijn andere woningen bepalend voor de afstand tot het dichtstbijzijnde geluidsgevoelige object.

Op circa 75 meter ten westen van Villa Vita is het transportbedrijf Combex Emmer-Compascuum B.V. gelegen. Op basis van het bestemmingsplan moet voor de gronden op dat terrein volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 100 meter worden gehanteerd. In de VNG-publicatie “Bedrijven en milieuzonering” zijn richtafstanden gegeven voor een rustige woonwijk. De gemeente heeft aangegeven dat de omgeving kan worden aangemerkt als een gemengd gebied. Daarom kan de richtafstand, zonder dat dit ten koste gaat van het woon- en leefklimaat, met één afstandsstap worden verlaagd, hetgeen resulteert in een richtafstand van 50 meter.

Omdat Villa Vita buiten de richtafstand van 50 meter is gelegen kan geconcludeerd worden dat de woning en zorgboerderij van Villa Vita geen belemmering vormen voor de bedrijfsvoering van Combex Emmer-Compascuum B.V.

3.4.4.4 Activiteitenbesluit     

Uit het akoestisch onderzoek blijkt het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau, tijdens de representatieve bedrijfssituatie op de maatgevende woning ten hoogste 43 dB(A) etmaalwaarde bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A).

Het hoogste maximale geluidsniveau, tijdens de representatieve bedrijfssituatie, bedraagt op de maatgevende woning ten hoogste 70 dB(A) in de dag- en avondperiode. Hiermee wordt in de avondperiode niet voldaan aan de grenswaarden van 65 dB(A) uit het Activiteitenbesluit.

De geluidsvoorschriften met betrekking tot de maximale geluidsniveaus worden in de avondperiode alleen ter plaatse van de woning Runde ZZ 65 overschreden als gevolg van het dichtslaan van autoportieren op de vier parkeerplaatsen ten oosten van de uitrit. Daarom zijn twee alternatieven aangeven waarmee ook voldaan kan worden aan een maximaal geluidsniveau van 65 dB(A) in de avondperiode:

  • De vier parkeerplaatsen ten oosten van de uitrit niet gebruiken/afsluiten in de avondperiode;
  • De vier parkeerplaatsen ten oosten van de uitrit zodanig naar het zuiden verplaatsen dat de afstand van deze parkeerplaatsen tot de gevel van de woning Runde ZZ 65 tenminste 15 meter bedraagt.

Door initiatiefnemers is voor de tweede optie gekozen. De uitwerking is in de uitsnede in figuur 3-1 weergegeven:

verplicht

Figuur 3-1: Locatie van de parkeerplaatsen op het perceel uitgelicht

Door de parkeerplaatsen op deze locatie te realiseren is er voldoende afstand tussen de bestaande woningen en de parkeerplaatsen, waardoor aan het maximaal geluidsniveau ter plaatse kan worden voldaan.

Indirecte hinder

In het akoestisch onderzoek is de geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer naar en van de inrichting (indirecte hinder) bepaald. De geluidsbelasting ten gevolge van het verkeer naar en van de inrichting bedraagt op de maatgevende woning ten hoogste 41 dB(A) etmaalwaarde. Hiermee wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A).

3.4.4.5 Gevolgen voor bestemmingsplan     

De voorkeursgrenswaarde wordt overschreden moet er onderzoek worden gedaan naar mogelijke bron- en/of overdrachtsmaatregelen. Zijn maatregelen niet mogelijk dan kunnen Burgemeester en Wethouders ontheffing van de voorkeursgrenswaarde verlenen.

Indien met maatregelen niet kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB kan voor woningen in binnenstedelijk gebied een hogere waarde worden vastgesteld van ten hoogste 63 dB.

Omdat bron- en/of overdrachtsmaatregelen niet doelmatig zijn, dient het college van burgemeester en wethouders een hogere grenswaarde van 52 dB (incl. aftrek art. 110g Wgh) vast te stellen ten gevolge van de Runde. Aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt daarbij voldaan.

Het ontwerpbesluit is als 6 aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

Naast de eisen die de Wet geluidhinder stelt aan de geluidsbelasting op de gevel, stelt het Bouwbesluit eisen aan het toelaatbaar binnenniveau in woningen. Het Bouwbesluit stelt dat de geluidisolatie van de uitwendige scheidingsconstructies (gevels / daken) van nieuwe woningen zodanig moet zijn dat het binnenniveau in de woning (woonkamer, slaapkamer, etc.) niet groter mag zijn dan 33 dB. Daarnaast geldt, vanuit de Wet geluidhinder, bij sanering wegverkeerslawaai een binnenniveau van 38 dB.

3.4.5 Lucht     

De Wet luchtkwaliteit is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling. Volgens de nieuwe regeling vormt luchtkwaliteit in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van een ruimtelijk project als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

  • er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
  • een project leidt, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
  • een project draagt 'niet in betekenende mate' (NIMB) bij aan de luchtverontreiniging;
  • een project past binnen het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of binnen een regionaal programma van maatregelen.
3.4.5.1 Algemeen beeld luchtkwaliteit plangebied     

Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOX en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het vaststellen van het bestemmingsplan.

3.5 Waterparagraaf     

3.5.1 Gebiedsspecifieke kenmerken     

Bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ ligt valt onder het beheersgebied van het waterschap Hunze en Aa's. Het waterbeleid voor dit gebied is vastgelegd in het Beheerprogramma 2016-2021 en de Nota Stedelijk Water van het waterschap Hunze en Aa's en in de Structuurvisie Water van de gemeente Emmen.

De locatie is momenteel in gebruik als grasland. De bodemopbouw binnen het plangebied is venige dan wel moerige grond. Binnen het plangebied bedraagt de maaiveldhoogte ca. NAP + 14,00 m. De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) in het gebied ligt op 40 - 60 cm beneden het maaiveld. Mede door de bodemsamenstelling is berging van water ter plaatse niet mogelijk. Ten westen van het plangebied ligt het veenriviertje de Runde en ten zuiden van het plangebied ligt een schouwsloot (oud?). Beide oppervlaktewateren kunnen mogelijkheden bieden voor afwatering op piekmomenten. Ten behoeve van bebouwing dient een drooglegging aanwezig te zijn van 1,20 m. Geadviseerd wordt dan ook om de bebouwing iets hoger dan het maaiveld te bouwen.

Het is belangrijk dat binnen het plangebied de grondwaterstanden niet wezenlijk wijzigen. Verhoging van de grondwaterstand kan leiden tot grondwateroverlast in het bebouwde gebied. In bepaalde delen van de kern komen veen- en moerige gronden voor. Verlaging van de grondwaterstand in deze gebieden leidt tot oxidatie en inklinken van het veen.

3.5.2 Waterhuishouding     

Naast het inzamelen en afvoeren van afvalwater heeft het rioolstelsel een belangrijke functie in de afwatering van de verharde oppervlakken in het plangebied. In een gemengd rioolstelsel worden afvalwater en regenwater 'gemengd' en vervolgens gezamenlijk afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Tijdens perioden met meer neerslag kan het voorkomen dat de rioolberging geheel gevuld raakt en zal rioolwater via de riooloverstorten naar het oppervlaktewater stromen. Een gescheiden rioolstelsel houdt afvalwater en regenwater gescheiden. Afvalwater wordt afgevoerd naar de rioolwaterzuivering, regenwater wordt rechtstreeks op het oppervlaktewater geloosd.

Het rioolstelsel in het plangebied is uitgevoerd als een gemengd rioolstelsel. Het rioolstelsel voldoet aan de eisen. Er zijn geen hydraulische knelpunten bekend.

Huishoudelijk hemelwater wordt via een eigen riool naar de westelijk van het plangebied gelegen sloot afgevoerd. Deze sloot is met een duiker verbonden aan de Runde. Ten behoeve van de te realiseren bebouwing en verharding wordt deze gemeentelijke sloot verbreedt. Ten tijde van de uitvoering van het bestemmingsplan wordt bekeken hoeveel breder deze sloot moet worden en of de voornoemde duiker voldoet.

3.5.3 Wateradvies waterschap     

De gemeente Emmen heeft het waterschap tijdig ingelicht over de planvorming middels het invullen van de watertoets. Hierdoor heeft het waterschap de gemeente goed op de hoogte kunnen stellen van de waterhuishoudkundige aspecten binnen het plan. Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding.

Naar aanleiding van de watertoets is er 7 april 2017 een definitief advies afgegeven, welke op 12 april 2017 is doorgesproken. Na enige aanpassing is het advies verwerkt in de toelichting, conform het gesprek.

Het voorontwerpontwerpbestemmingsplan is voor overleg aan het waterschap voorgelegd. Naar aanleiding van dit overleg heeft het waterschap per brief van 13 juli 2017 aangegeven in te kunnen stemmen met het bestemmingsplan.Gelet op het advies van het waterschap, worden gebieden die kansrijk zijn voor infiltratie van hemelwater, zoals parkeerplaatsen en groenvoorzieningen, mede bestemd voor waterhuishoudkundige voorzieningen. Daarnaast wordt het bestaande oppervlaktewater specifiek bestemd als water.

Hoofdstuk 4 Beschrijving ontwikkeling     

4.1 Villa Vita     

Villa Vita maakt wonen en werken in een open en vertrouwde omgeving mogelijk, waar 24/7 zorg aanwezig is voor mensen met een beperking. Dankzij de centrale ligging van de dagbesteding en woning in het dorp Emmer-Compascuum maken de bewoners/cliënten actief deel uit van de maatschappij. We bieden binnen de kaders van de Villa een gevarieerde keuze aan dagbesteding. Het uitgangspunt van Villa Vita is dat, naast het gezamenlijk leven in een groep, de bewoners een eigen “appartement” met slaapkamer, woonkamer en badkamer hebben met de benodigde privacy.

Villa Vita biedt begeleid wonen aan 8 cliënten met een (verstandelijke) beperking vanaf 18 jaar. Villa Vita biedt de cliënten kwaliteit van leven op basis van gelijkwaardigheid en biedt daarom naast het leven als woongroep ook een privéappartement. De cliënten kunnen in Villa Vita wonen waar ieder een eigen appartement heeft voorzien van een eigen woonkamer, slaapkamer en badkamer en de benodigde voorzieningen voor oproep van de begeleiding. De Villa heeft een gezamenlijke woonkamer, keuken en tuin. Hier kunnen de bewoners gezamenlijk eten en kan iedereen ontspannen en binnen de veilige omgeving met de aanwezige 24/7 begeleiding zijn of haar eigen activiteiten uitvoeren. De appartementen worden gerealiseerd onder één dak met de gezamenlijke ruimtes.

Om deze woonvorm kleinschalig voor 8 personen te kunnen aanbieden is naast het woongebouw een voor dubbele bewoning geschikte bedrijfswoning gesitueerd. Afhankelijk van de definitieve zorgzwaarte van de bewoners kunnen eventueel de beide begeleidersgezinnen binnen het rooster (slaap)diensten invullen.Voor iedere bewoner wordt een persoonlijk ondersteuningsplan gemaakt en door het team hiernaar gehandeld en regelmatig geëvalueerd met bewoners en/of wettelijk vertegenwoordigers.

Villa Vita onderscheidt zich van een groot deel van de concurrentie door de combinatie van kleinschalig wonen en gevarieerde dagbesteding op één locatie aan te bieden. Wonen en werken op één locatie en de vraag van ouders naar betekenisvolle dagbesteding versterkt elkaar, en biedt de mogelijkheid in te spelen op de behoefte van ouders hun kind met een beperking op een geborgen plek “over te geven”. De combinatie van begeleid wonen en werken op één locatie is voor veel mensen met een beperking een pré. Het eenvoudige “boerderijleven” met een vaste structuur op een overzichtelijke plek biedt deze doelgroep een geborgen leven. Dit gecombineerde aanbod zorgt voor veel potentiele bewoners en dagbesteders; dit blijkt ook uit de grote belangstelling en reeds getekende intentieverklaringen. Ten tijde van vaststelling zijn er 8 intentieverklaringen voor de zorgapartementen en 3 intentieverklaringen voor deelname aan dagbesteding getekend. Daarmee zijn er overdag 11 cliënten overdag bezig in de dierenweide, werkplaats en theehuis/B&B.

4.2 Maatschappelijke behoefte     

Steeds meer mensen met verstandelijke beperkingen hebben de afgelopen jaren een beroep gedaan op de WLZ (Wet langdurige zorg, vroeger AWBZ) op basis van de grondslag verstandelijke beperking. De oorzaken hiervoor zijn divers. Ten eerste hebben mensen met een verstandelijke beperkingen onder meer door een betere zorg een langere levensverwachting dan voorheen. De langere levensverwachting van de mensen met een verstandelijke beperking heeft tot gevolg dat er in de zorgverlening en huisvesting rekening gehouden moet worden met bijkomende beperkingen waarop deze doelgroep – en zeker met het ouder worden - een groter risico heeft, bijvoorbeeld rolstoelafhankelijkheid. Door het succesvol inzetten op het wegwerken van de wachtlijsten heeft waarschijnlijk de bestaande landelijke latente vraag zich gemanifesteerd. Als derde oorzaak hebben de mogelijkheden van het persoonsgebonden budget ongetwijfeld geleid tot een grotere vraag omdat hiermee ook van alternatief aanbod gebruik gemaakt kon worden (zoals Thomashuizen, ouderinitiatieven, zorgboerderijen) én het persoonsgebonden budget geen wachttijd kent. Een vierde oorzaak is gelegen in de toename in de zorg van het aantal licht-verstandelijk gehandicapten en zwakbegaafden die onder meer door de complexere maatschappij te maken kregen met bijkomende problematiek.

Het aanbod in de verstandelijk gehandicaptenzorg heeft de afgelopen twintig jaar veel veranderingen ondergaan. Het aantal verblijfsplaatsen in de gehandicaptenzorg is fors gegroeid vergeleken met 1991.(Sinds toen registreert het ministerie van VWS deze vorm van verblijfplaatsen). De verblijfsplaatsen zijn, mede door het stimulerende overheidsbeleid vooral te vinden op kleinschalige locaties in de wijk. Verblijfsplaatsen op de hoofdlocaties, zijn eveneens getransformeerd naar kleinschalige vormgeving. Afbouw van het aantal plaatsen op de hoofdlocaties zal zich naar alle waarschijnlijkheid slechts in geringe mate voortzetten; bij een groot deel van de cliënten en hun familie blijft de steeds groter wordende behoefte bestaan om te wonen in een beschermende omgeving. Ook is het aanbod in de verstandelijk gehandicaptenzorg met volwaardige dagbestedingsvoorzieningen verrijkt (zoals restaurant, winkel, atelier, manege en fietsenmakerij), waardoor cliënten in staat zijn desgewenst fulltime de dagbesteding te bezoeken of te werken.

De behoefte aan meer privacy, behoefte aan eigen en/of grotere (eigen) woonruimte, kleinschaliger, zorg dichtbij en zorg op maat en meer eigen regie zijn allemaal facetten van de wensen van de hedendaagse mens in de huidige maatschappij. De gehandicaptenzorg volgt deze ontwikkelingen. Sommige aspecten, zoals wijzigende woonbehoeften, zijn echter niet een-twee-drie op te lossen en daardoor loopt het aanbod van de gehandicaptenzorg vaak onvermijdelijk achter bij de behoefte. Deze behoefte en het niet altijd direct kunnen of willen volgen door de reguliere zorg is een van de redenen waarom naast het reguliere aanbod andere vormen van aanbod zijn ontstaan, zoals de kleinschalige ouderinitiatieven en Thomashuizen.

De visie en de opzet van het plan van Villa Vita past sluit naadloos aan bij de hiervoor beschreven ontwikkelingen. De landelijke tendens in de vorm van de vraag van cliënten en hun ouders naar kleinschalig beschermd wonen en diversiteit in betekenisvolle dagbesteding wordt ook in het werkgebied herkent. Doordat het geheel compleet nieuw gebouwd wordt, kan aan alle wensen voldaan worden en wordt ook geen leegstand voorzien, maar juist een oplopende wachtrij.

Villa Vita heeft onderzoek gedaan naar het aanbod en de vraag naar begeleid wonen en dagbesteden in de regio. Daarbij is de regio gedefinieerd als een straal van 25 km rondom Emmer-Compascuum. Het aanbod dagactiviteiten varieert van alleen de woensdagmiddag, alleen de weekenden tot volledig 24 uur. Doorgaans zijn zorgboerderijen 4 tot 5 dagen in de week overdag open voor cliënten. Daarnaast bieden zorgboerderijen ook logeeropvang. In de regio (straal van 25 kilometer rondom Emmer-Compascuum) waar Villa Vita actief is onderscheiden we de volgende concurrenten:

  • (18x) Wonen
  • (26x) Dagbesteding
  • (3x) combinatie van Wonen en Dagbesteding

Hieruit blijkt dat in de regio slechts 3 combinaties van wonen en dagbesteding voorkomen, te weten in Stadskanaal, Borger en Emmer-Compascuum (Huize Hendrikus). Geconcludeerd wordt dat de combinatie van Wonen en dagbesteden ver ondervertegenwoordigd is. Bij deze drie instellingen is het contact tussen de bewoner/cliënt en de maatschappij nihil. Villa Vita onderscheid zich doordat de bewoner/cliënt in contact komt met de omgeving door de werkzaamheden in het theehuis, B&B en dierenweide.

4.3 Algemene planbeschrijving     

De Runde bij Emmer-Compascuum is aangepast om de aansluiting op de Ruiten Aa te kunnen realiseren, de waterkwaliteit te verbeteren en de omgeving van de Runde te kunnen herinrichten.Vanwege het zicht vanaf de straat De Runde is bij de aanleg van het riviertje de Runde gekozen voor een sobere rechte watergang in het open landschap. Ten behoeve van deze aanleg zijn door de gemeente de gronden verworden en is in 2012 een boerderij afgebroken. Aan de oostzijde langs dit deel van De Runde is een fietspad voor recreatief gebruik aangelegd.Het Rundeproject is ter plaatse van Emmer-Compascuum in 2014 afgerond. Ter plaatse van het hernieuwd aangelegde stroomdal en veenriviertje 'de Runde' opent de lintbebouwing langs de zuidzijde van de weg naar Emmer- Erfscheidenveen zich en biedt een blik in het stroomlandschap. Als voortvloeisel uit het project heeft de gemeente een initiatiefnemer gezocht om een kavel van 1 hectare te ontwikkelen ten gunste van het dorp Emmer-Compascuum. Daarbij zijn landschappelijke voorwaarden in het verlengde van de aanleg van De Runde opgesteld. Deze zijn opgenomen in figuur 4-1.

verplicht 

Figuur 4-1: Randvoorwaarden landschappelijke inpassing.

Doordat de bebouwing zoveel mogelijk is geconcentreerd langs de oostzijde ontstaat aan de westzijde van het kavel met een open tuin een natuurlijke ontspannen overgang naar het veenriviertje. Doordat het kavel alle achterkanten van het eerste deel van de bebouwing langs de westzijde van de Esdoornlaan afsluit ontstaat een rustig eenduidig beeld. Er is een groenzone aan de oost en zuidkant aangegeven om de privacy van de omwonenden te respecteren. Aan de westzijde is juist een heldere verbinding met het fietspad noodzakelijk. De te ontplooien activiteiten zijn vanaf het openbare fietspad overdag bereikbaar.

Behalve dat de geplande bebouwing qua bouwvolume en gerichtheid met respect voor landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteiten is geplaatst, getuigt ook de architectuur en materialisatie van de bebouwing hiervan. Uit het geheel blijkt dat de functie in onderhavig plan reageert op en profiteert van de kwaliteiten van haar omgeving terwijl de plek ook beter wordt door deze passende invulling. Het ingediende plan past dan ook binnen de voornoemde randvoorwaarden uit de planbeschrijving.

Op onderstaande terreinschets zijn een bedrijfswoning, een zorgappartementengebouw, een theehuis met Bed en Breakfast en een werkplaats annex dierenverblijf aangegeven. De bedrijfswoning bestaat uit maximaal 2 wooneenheden. Daarnaast is aan de oostzijde een groenstrook met opgaande beplanting aangegeven. Deze groenstrook geeft uiting aan respect voor de naastgelegen woningen. Er zijn 15 parkeerplaatsen ten behoeve van bezoekers, medewerkers en familie opgenomen. Daarnaast is bekend dat er van oost naar west door het midden van het perceel een middenspanning electriciteitsleiding is gelegd. Daar bovenop mogen geen gebouwen worden gerealiseerd. Juist het zuidelijke deel van het perceel is onbebouwd gebied om hier een dierenweide te realiseren.

verplicht

Figuur 4-2: Terreinschets "Villa Vita"te Emmer-Compascuum

Het theehuis, de bed&breakfast en de dierenweide zijn vanaf het openbare fietspad overdag bereikbaar. Deze functies zijn vanaf de Runde en het fietspad zichtbaar. De openheid wordt versterkt.

Het aantal van 15 parkeerplaatsen is opgebouwd uit de volgende aspecten:

  • 8 parkeerplaatsen tbv begeleiding bewoners en dagbesteders;
  • 2 parkeerplaatsen tbv halen ben brengen dagbesteders
  • 2 parkeerplaatsen tbv bezoekers B&B;
  • 3 parkeerplaatsen tbv van de familie (bezoekers en bedrijfswoning);

Het aantal parkeerplaatsen op eigen erf is in balans met de te ontplooien activiteiten. De initiatiefnemers zijn zich ervan bewust dat uitsluitend parkeren op eigen erf mag plaatsvinden.Ter hoogte van de nutsvoorziening zijn in het groen maximaal 6 parkeerplaatsen mogelijk.

Ten behoeve van de bebouwing en verharding op het terrein wordt de sloot aan de westzijde verbreed en gebruikt als afwatering van het hemelwater. Ten behoeve van het houden van dieren is een afrastering noodzakelijk. Deze afrastering wordt 1,5 tot 2 meter hoog, met uitzondering van ter hoogte van de bedrijfsoning en woonzorgcomplex. Aan de straatzijde wordt de afscheiding maximaal 1 meter hoog.

4.4 Bouwplan     

De weg de Runde is een van oudsher een bebouwingslint. Bij de aansluiting op de bestaande bebouwing en respect voor de recentelijk afgebroken boerderij ten behoeve van het veenriviertje de Runde is ervoor gekozen om in een stijl te bouwen die de historie van het gebied respecteert. De bedrijfswoning heeft de uitstraling van een boerderij en het complex met zorgappartementen van een bijbehorende schuur. Ten behoeve van de bedrijfswoning en bijbehorende bouwwerken is 260 m2 gereserveerd. De zorgappartementen inclusief algemene ruimten als gezamenlijke keuken/woonkamer en tussengang met de bedrijfswoning bedraagt circa 475 m2.

verplicht

Figuur 4-3: Voorgevels woon-zorgcomplex en bedrijfswoning

Het theehuis en bed en breakfast zijn gezamenlijk in het zuidwestelijke gebouw gesitueerd. Het gaat om een kleinschalige horecagelegenheid met terras en twee slaapkamers voor maximaal 4 personen. Dit uitstraling van dit gebouw heeft een verwijzing naar een hooiberg.

verplicht

Figuur 4-4: Voorgevel en zijgevel theehuis en Bed en Breakfast

Het zuidoostelijk geprojecteerde gebouw omvat de werkplaats en stal voor de dieren. Direct ten zuiden van dit compacte gebouw is de mestopslag gesitueerd. De theehuis, bed@breakfast en stal annex werkplaats hebben gezamenlijk een omvang van circa 400 m2 en is maximaal 6,5 meter hoog.

verplicht

Figuur 4-5: Voorgevel werkplaats annex dienenstal

Tussen deze gebouwen in komt een bijgebouw met plat dak bedoeld als garage annex fietsenberging ten behoeve van de zorgappartementen en de bedrijfswoning.

Groenstructuur

Voor de aanleg van het groen op en nabij het perceel is een sortiment overeengekomen. In de situatieschets (figuur 4.2) is rekening gehouden met de omgeving. door aanleg van een groenstrook aan de oostzijde. Deze groenstrook bestaat uit niet te hoge inheemse loofsoorten en fungeert eveneens deels als afwatering van de naastgelegen verharding.

Passend bij groenstroken in de directe omgeving zijn voorstellen gedaan voor de strook van 5 meter breed aan de zuidzijde van het plangebied voor het volgende sortiment: Aronia melanocarpa (appelbes ook geschikt omdat hij iets lager blijft), Amelanchier lamarckii (krentenboom), Ilex aquifolium (hulst groenblijvend) en Ligustrum vulgare (liguster, lang blad houdend), Rhamnus frangula (vuilboom).

In de bredere strook aan de oostzijde zou het volgende sortiment kunnen passen: Corylus avellana, (hazelaar), Crataegus monogyna (meidoorn), Fraxinus excelsior (es), Ilex aquifolium (hulst); Ligustrum vulgare (liguster); Amelanchier lamarckii (krenten), Cornus mas (kornoelje); Crataegus monogyna (meidoorn).

Ook de afwisseling met rodondendron, bessenstruiken en fruitbomen is een goede invulling die bovendien voor de cliënten eveneens een activiteit kunnen opleveren in de vorm van plukken en verwerken in gerechten.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels en verbeelding     

5.1 Algemeen     

Het bestemmingsplan bestaat uit de plantoelichting, regels en verbeelding. De regels en de verbeelding vormen het juridisch bindende gedeelte van een bestemmingsplan. De verbeelding en de regels moeten altijd in samenhang worden gebruikt. De plantoelichting is bedoeld om de verbeelding en de regels te verduidelijken en om gemaakte keuzes te verantwoorden aan de hand van ruimtelijk beleid.

Het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ is in overwegende mate een beheersplan. Het doel van dit bestemmingsplan is het actualiseren van het geldende planologische regime, waarbij het vastleggen van de bestaande situatie het belangrijkste uitgangspunt is. Tevens dient het nieuwe bestemmingsplan rechtszeker, eenvoudig te begrijpen, goed toepasbaar en handhaafbaar te zijn voor de gebruiker.

Met de indeling van het bestemmingsplan zoals de naamgeving van de bestemmingen, opbouw van de regels en de weergave van op de verbeelding wordt aangesloten op landelijk geldende standaarden, onder meer Informatiemodel Ruimtelijke Ordening (IMRO2012) en de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2012).

Het conserverende karakter van het bestemmingsplan brengt met zich mee dat nieuwe ontwikkelingen niet in het plan worden meegenomen, tenzij deze concreet voorzienbaar zijn en benodigde onderzoeken al zijn uitgevoerd.

5.2 Toelichting op de verbeelding     

Voor de verbeelding wordt als ondergrond de basiskaart Emmen (BKE) gehanteerd. Deze basiskaart bestaat uit de Grootschalige Basiskaart van Nederland (GBKN) met gemeentelijke aanvullingen in de vorm van extra meetgegevens. Met het oog op de volledigheid en nauwkeurigheid van de aanwezige bebouwing wordt de meest recente versie van de BKE gehanteerd. Hiervoor wordt maandelijks de BKE automatisch herzien. Echter, de ondergrond zal nooit een volledige weergave van de werkelijkheid zijn. De op de verbeelding aangegeven bebouwing moet dan ook als illustratief worden beschouwd. De BKE wordt naast de extra meetgegevens aangevuld met kadastrale gegevens van de Digitale Kadastrale Kaart.

Alle gronden die binnen het plangebied vallen hebben een bestemming en / of aanduiding gekregen op de verbeelding. Deze bestemmingen en aanduidingen hebben slechts juridische betekenis indien in de regels hieraan een betekenis wordt gegeven. De begrenzingen van de bestemmingen volgen zoveel mogelijk geografische, topografische en/of kadastrale grenzen. Daar waar dat niet mogelijk bleek, is gekozen voor een meer praktische benadering. De schaal van de verbeelding kan met behulp van de computer door de gebruiker naar keuze worden ingesteld.

5.3 Toelichting op de regels     

De regels zijn een juridische vertaling van het planologische -en ruimtelijk beleid van de gemeente, provincie en het rijk. De regels zijn een juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en bebouwing, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bebouwing. Bij het opstellen van de regels is geprobeerd om de regels zo beperkt mogelijk te houden door alleen te regelen wat nodig is.

Gebruiksregels

Per bestemming is aangegeven voor welk gebruik de gronden zijn bedoeld. Indien daar aanleiding voor aanleiding voor bestaat, wordt via de specifieke gebruiksregels expliciet aangegeven waarvoor de gronden niet zijn bedoeld en of waarvoor en op welke wijze de gronden wel gebruikt kunnen worden.

Bouwregels

In een groot aantal bestemmingen zijn bouwregels opgenomen. Met deze bouwregels worden de bouwmogelijkheden gereguleerd. Uitgangspunt bij het bouwen van hoofdgebouwen is dat hoofdgebouwen altijd binnen een bouwvlak worden gebouwd en voorgevels van deze hoofdgebouwen in de gevellijn. Dit betekend dat indien er vervangende bebouwing wordt geprojecteerd, deze in de gevellijn moet worden teruggebouwd. Verder worden in de bouwregels onder anderen regels ten aanzien maximale bebouwing , bouwhoogtes, dakhelling opgenomen.

Flexibiliteit

Soms is het gewenst om af te wijken van de gestelde regels. Hiervoor zijn in het bestemmingsplan flexibiliteitbepalingen opgenomen om op specifieke situaties in te kunnen spelen. De uitvoering van de flexibiliteitregelingen ligt bij het college van burgemeester en wethouders. Het toepassen van deze regelingen is geen automatisme. Voordat wordt besloten dat van de geldende regels in het bestemmingsplan kan worden afgeweken zal eerst bekeken worden wat de consequenties zijn van de afwijking op de leefomgeving.

In het bestemmingsplan diverse flexibiliteitregelingen opgenomen, deze zijn:

  • Afwijken van de bouwregels;
  • Afwijken van de gebruiksregels;
  • Nadere eisen;
  • Algemene afwijkingsregels;
  • Wijzigingsbevoegdheden artikel 3.6 Wro;

De afwijkingen van de bouw- of gebruiksregels maken afwijkingen van geringe aard mogelijk, waarbij de aan de grond toegekende bestemming gehandhaafd dient te blijven. Door het inwerking treden van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verschillende vergunningen en besluiten, zoals de milieuvergunning, de omgevingsvergunning, afwijkingen van het bestemmingsplan en de kapvergunning gebundeld in een integrale omgevingsvergunning. Toestemming van burgemeester en wethouders voor een afwijking van de bouw- of gebruiksregels kan zodoende worden verkregen door het aanvragen van een omgevingsvergunning

Met de nadere eisen kunnen ondergeschikte zaken aan gebouwen worden aangepast. Het gaat hierbij om zaken zoals het aanpassen van de vorm of de situering van een bouwwerk of de inrichting van een terrein. Met 'nadere eisen' kunnen geen ingrijpende veranderingen plaatsvinden in de bestemmingen.

Bij toepassing van een afwijking en / of nadere eisen wordt het beoordelingskader gehanteerd zoals in de onderstaande tabel is weergegeven. Deze lijst geeft de afwegingscriteria aan die meegewogen moeten worden bij de afweging of een omgevingsvergunning wordt verleend en/ of het toepassen van de nadere eisen. Op deze wijze kunnen interpretatieproblemen worden vermeden en wordt aan gebruikers van de in het plangebied gelegen gronden zoveel mogelijk rechtszekerheid geboden. Het bestemmingsplan biedt mogelijkheden voor het afwijken van de nadere eisen, de uitvoering van deze flexibiliteitsbepalingen zal plaatsvinden via de omgevingsvergunning.

Bij toepassing van een afwijking en/ of nadere eis mag geen onevenredige afbreuk worden gedaan aan de volgende criteria:
1. Woonsituatie:
Ten aanzien van de woonsituatie dient rekening gehouden te worden met het in stand houden en/ of garanderen van een goede woonsituatie, hierbij dient gelet te worden op:

i. de verkeersaantrekkende werking en de parkeerbehoefte;

ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen;

iii. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden;

iv. het uitzicht;

v. de aanwezigheid van voldoende privacy.
2. Straat- en bebouwingsbeeld:
In het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing dient aandacht gegeven te worden aan:

i. een goede verhouding tussen bouwmassa's en open ruimte, (landschappelijke inpassing);

ii. de verhouding tussen de hoogte breedte van gebouwen;

iii. gevelbeelden;

iv. de samenhang van de bouwvorm met nabij gelegen bebouwing;

v. de hoogtedifferentiatie;

vi. de situering van gebouwen op het perceel;

vii. de geleding van de gebouwen indien de oppervlakte meer dan 1000 meter² bedraagt.
3. Culthuurhistorie
i. cultuurhistorische waarden en archeologische waarden;
4. Verkeersveiligheid
Ten waarborging van verkeersveiligheid dient rekening gehouden te worden met:

i. verkeersaantrekkende werking, toename van de verkeersintensiteit en de parkeerbehoefte;

ii. overlast door lawaai, stank en/of trillingen;

iii. benodigde uitzichthoeken van wegen;

iv. de aansluiting van in- en uitritten op de openbare weg;

v. de gevolgen voor het zicht op de openbare weg en of fiets- en voetpaden;

vi. de aanwezigheid van voldoende laad- en losruimte.
5. Sociale veiligheid
Ter waarborging en ter voorkoming van een ruimtelijke situatie die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet-sociaal controleerbaar is dient rekening gehouden te worden:

i. de mogelijkheden voor de verbetering van toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een sociaal onveilige plek;

ii. de mate waarin de toezicht op en de overzichtelijkheid en toegankelijkheid van een openbare ruimte wordt ingeperkt.
6. Brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding
Ten aanzien van de brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding dient rekening gehouden te worden met de volgende aspecten:

i. aanwezigheid van kwetsbare objecten;

ii. de aanwezigheid en routering van vluchtwegen;

iii. de bereikbaarheid van de bouwwerken;

de beschikbaarheid en bereikbaarheid van adequate blusmiddelen.
7. Milieusituatie:
Ter waarborging en ter voorkoming van een milieukundig ongewenste situatie als gevolg van een ruimtelijke ingreep dient rekening gehouden te worden met:

i. de mate van hinder voor de omliggende functies;

ii. de gevolgen voor de externe veiligheid;

iii. de gevolgen van de aanwezigheid van gevoelige functies voor de hinderlijke functies;

iv. de gevolgen voor flora en fauna in relatie met de omgeving;

v. de gevolgen voor de bodemkwaliteit;

vi. de gevolgen voor de (grond)waterkwaliteit;

vii. de situering van gebouwen ten opzichte van het water.
8. Gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen
Ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken is het niet toegestaan op enig terrein zodanig te bouwen, dat daardoor op een aangrenzend terrein, waarvan de toestand op dat moment overeenkomt met het plan, een situatie zou ontstaan die niet meer overeenkomt met het plan of waardoor een reeds bestaande afwijking van het plan zou worden vergroot.

Figuur 6.1: Beoordelingscriteria afwijkingen en nader eisen

De bevoegdheid ex. artikel 3.6 Wro om het bestemmingsplan te wijzigen ligt eveneens bij burgemeester en wethouders. De wijzigingsbevoegdheid maakt een wijziging van een bestemming in een andere bestemming mogelijk. Voor de wijzigingsbevoegdheid geldt dat deze niet kan worden uitgevoerd, voordat onderzoek is uitgevoerd. Dit biedt de mogelijkheid om nader onderzoek zoveel mogelijk op de concrete situatie af te stemmen.

Opzet regels

De planregels van dit bestemmingsplan zijn opgedeeld in vier hoofdstukken:

  • Hoofdstuk 1. Inleidende regels;
  • Hoofdstuk 2. Bestemmingsregels;
  • Hoofdstuk 3. Algemene regels;
  • Hoofdstuk 4. Overgangs - en slotregels.

De inhoud van de verschillende hoofdstukken wordt als volgt toegelicht:

5.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1 Begrippen

De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.3.2 Hoofdstuk 2 bestemmingsregels     

In hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen.

5.3.2.1 Groen     

Artikel 3 Groen

De op de verbeelding voor "Groen" aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorziening, bos, voorziening ten behoeve van de waterhuishouding en nutsvoorzieningen. Binnen de bestemming groen is geen bouwmogelijkheid opgenomen. Het is niet mogelijk om parkeerplaatsen in het groen te realiseren, behalve ter plaatse van de aanduiding. Op basis van de uitkomsten van het geluidsrapport is een aanduiding opgenomen waarbinnen maximaal 6 parkeerplaatsen gerealiseerd mogen worden..

5.3.2.2 Maatschappelijk     

Artikel 4 Maatschappelijk- Woonzorginstelling

De gronden die op de verbeelding aangewezen zijn voor Maatschappelijk-Woonzorginstelling en mogen gebruikt worden voor maatschappelijke voorzieningen. Er is bewust gekozen om aan de te realiseren woonzorginstelling een specifieke bestemming te geven Maatschappelijk-Woonzorginstelling. Dit heeft te maken met de omvang van de instelling en omdat de er sprake is van gebruikers/bewoners die er dag en nacht verblijven.

Vanwege de diverse maatschappelijke functies wordt in deze bestemming gebruik gemaakt van aanduidingen om de gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming of een gedeelte daarvan nader te specificeren.

Gebouwen dienen in het op de verbeelding aangegeven bouwvlakken opgericht te worden. De bouwvlakken op de verbeelding zijn voorzien van een aanduiding.

Binnen alle maatschappelijke bestemmingen is het alleen mogelijk om te wonen ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning" en voor zorgbehoevende cliënten ter plaatse van de aanduiding "zorginstelling".

Binnen de begripsbepaling van deze bestemming is de mogelijkheid voor Horeca- 1 ten dienste van de bestemming opgenomen, Hierbij moet gedacht worden aan een kantine voor de zorginstelling zelf en een theehuis als dagbesteding van de bewoners en toegankelijk voor recreanten vanaf het westelijk gelegen fietspad. Het theehuis is specifiek bestemd als horeca -1 binnen het zuidelijke bouwvlak. Ook de Bed&Breakfast in hetzelfde gebouw is specifiek binnen hetzelfde bouwvlak bestemd. Ten slotte is het zuidelijke bouwvlak eveneens bedoeld voor een timmerwerkplaats en dierenverblijf, aangeduid met "specifieke vorm van maatschappelijk-werkplaats". Het zuidelijke deel is bedoeld als dierenweide, aangeduid als "zorgboerderij", maar zonder bebouwing. Deze dient in het zuidelijke bouwvlak plaats te vinden.

Op het perceel zijn twee bouwvlakken weergegeven, zodat het tussenliggende gebied niet bebouwd kan worden. De reden hiervoor is de ligging van een middenspanningsleiding. Deze loopt van oost naar west dwars door het plangebied.

5.3.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels     

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.

Artikel 6 Algemene bouwregels

In artikel 6 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.

Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor het 10 % vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, het bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw, het bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling.

De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.

5.3.4 Hoofdstuk 4 overgangs- en slotregels     

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bestaat uit 2 artikelen, de eerste is het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de tweede de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.

Artikel 9 overgangsrecht regelt het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.

Artikel 10 slotregel is de Slotregel van het bestemmingsplan. In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ".

5.4 Handhaving     

In dit bestemmingsplan heeft actueel beleid zijn doorwerking in de regels gekregen. Hierdoor is het juridisch kader van het bestemmingsplan voor gemeente als publiek beter toepasbaar geworden. Van de gemeente mag verwacht worden dat opgetreden wordt als de regels van het bestemmingsplan niet worden nageleefd. Bestemmingsplannen zijn immers bindend voor overheid en publiek ter bescherming van een goede ruimtelijke kwaliteit en een veilige leefomgeving.

Het college van de gemeente Emmen heeft het beleidsplan Vergunningverlening Toezicht en Handhaving (VTH) vastgesteld. Dit beleidsplan VTH beschrijft de visie en ambitie op het terrein van de gemeentelijke VTH-taken, waaronder ook valt het toepassen en naleven van de regels in het bestemmingsplan. Daarnaast geeft het beleidsplan VTH invulling aan de wettelijke plicht om vastgesteld VTH-beleid te hebben.

Voor wat betreft handhaving kan de gemeente onmogelijk continu alles controleren. De gemeente vertrouwt erop dat inwoners en bedrijven de regels naleven en zij er alles aan doen om risico's en nadelige effecten voor de maatschappij te voorkomen. Risico's bepalen de inzet van de beschikbare capaciteit. Op basis van kennis en ervaring is vastgesteld welke bedrijfscategorieën en activiteiten het grootste risico vormen voor fysieke veiligheid, leefbaarheid, volksgezondheid, milieu en imago.

Deze uitgangspunten zijn gebruikt bij het opstellen van dit bestemmingsplan en worden ook toegepast bij de naleving van de regels van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke betrokkenheid     

6.1 Overleg ex. artikel 3.1.1 Bro en zienswijzen     

6.1.1 Overleg     

Het college heeft het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ vrijgegeven voor overleg artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro), Het concept- ontwerpbestemmingsplan is voor overleg verzonden naar verschillende overlegpartners.

In dit geval zijn de overlegpartners Provincie Drenthe, Waterschap Hunze en Aa's, RUD Drenthe, Veilgiheidsregio Drenthe en de EOP Dorpsbelangen Emmer-Compascuum. Gedurende de overlegperiode hebben de provincie, RUD Drenthe en waterschap Hunze en Aa's gereageerd.

Provincie Drenthe heeft aangegeven in te kunnen stemmen met het plan. RUD Drenthe heeft aangegeven dat het overleg tijdens de voorbereiding met name met de VRD is gevoerd. Deze tekstuele aanpassing is doorgevoerd. Het waterschap heeft aangegeven in te kunnen stemmen met het bestemmingsplan. Omdat het kleine aanpassingen betreft, is er geen Nota van Beantwoording bij het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ opgesteld.

6.1.2 Inloopbijeenkomst     

Op 19 april 2017 is een inloopbijeenkomst in multifunctioneel centrum De Deele, te Emmer-Compascuum gehouden. Tijdens deze bijeenkomst konden geïnteresseerden kennisnemen van de plannen van de familie Nikken en vragen hadden betrekking op het bestemmingsplan. De reacties tijdens de avond waren overwegend positief en de vragen hadden meer betrekking op het initiatief dan op het eigenlijke bestemmingsplan.

6.2 Zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan     

Tegen het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ is een zienswijze ingediend. De zienswijzen heeft aanleiding gegeven tot het aanpassen van het ontwerpbestemmingsplan.De aanpassingen zijn verwoord in het raadsbesluit.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid     

Per 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening in werking getreden. Afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeente tot het verhalen van kosten bij grondexploitatie via een exploitatieplan, tenzij kostenverhaal anderszins is verzekerd.

De toepassing voor het afdwingbare kostenverhaal richt zich op bouwplannen. De definitie van wat onder een bouwplan wordt verstaan, is opgenomen in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Uit dit artikel blijkt dat onder een bouwplan o.a. wordt   verstaan de bouw van een woning of de uitbreiding van een gebouw van 1000 m2 of meer.

Het voorliggende bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ betreft een aanpassing zodat de gronden verkocht kunnen worden. Aan het bestemmingplan zijn behoudens het opstellen van het bestemmingsplan dan ook geen kosten verbonden. De kosten van het maken van het voorliggend bestemmingsplan worden in dit geval in z'n geheel gedekt uit afspraken gemaakt in de exploitatie-overeenkomst. Het kostenverhaal is dus anderszins verzekerd, waardoor vaststelling van een exploitatieplan niet nodig is.

Regels     

Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

Artikel 1 Begrippen     

1.1 Plan:     

het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ met identificatienummer NL.IMRO.0114.2017002-B701 van de gemeente Emmen;

1.2 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.4 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.5 Ander(e) bouwwerk(en):     

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

1.6 Andere werk(en):     

een werk, geen bouwwerk zijnde;

1.7 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.8 Bebouwingsgrens:     

een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;

1.9 Bed and breakfast     

het gebruik van een ruime met als doel het verstrekken van logies en ontbijt aan steeds wisselend publiek, dat voor een korte periode, een tot enkele nachten, ter plaatse verblijft; onder bed and breakfast wordt niet begrepen overnachtingen, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid. De ruimte die gebruikt wordt voor bed and breakfast mag niet worden gebruikt als zelfstandige woning;

1.10 Bedrijf:     

een onderneming of gedeelte van een onderneming, die een organisatorisch zelfstandige eenheid vormt en is gericht op de productie of de afzet van goederen of de verlening van diensten, hieronder begrepen ondernemingen of gedeelten van ondernemingen, die door of vanwege de overheid worden geleid;

1.11 Bedrijfswoning:     

een woning in of bij een bedrijfsgebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) personen, wier huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

1.12 Bestaand:     

bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

1.13 Bestaande bebouwing:     

bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;

1.14 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak;

1.15 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.16 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

1.17 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.18 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak;

1.19 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.20 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel;

1.21 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.22 Dagrecreatie:     

een verblijf buiten de eigen woning langer dan 2 uur voor recreatieve doeleinden doorgebracht zonder overnachting;

1.23 Detailhandel :     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen,

verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

1.24 Dierenweide:     

een weide/grasland waar dieren worden gehouden, al dan niet verzorgd en bezichtigd;

1.25 Erf:     

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

1.26 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.27 Geometrische plaatsbepaling:     

locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem;

1.28 Gevel:     

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;

1.29 Gevellijn:     

de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;

1.30 Groenvoorziening:     

een (openbaar)gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;

1.31 Hoofdgebouw:     

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst;

1.32 Horecabedrijf:     

een bedrijf, inrichting waar bedrijfsmatig dranken en/ of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en /of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt;

1.33 Horeca-1:     

een horecabedrijf gericht op het verstrekken van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak- en niet alcoholische dranken zoals cafetaria's, snackbars, lunchrooms, broodjeszaken en daarmee vergelijkbare horecabedrijven zoals een sportkantine;

1.34 Maatschappelijke voorzieningen:     

voorzieningen voor het uitoefenen van activiteiten gericht op de sociale, maatschappelijke, educatieve en medische hulpverlening, waaronder: gezondheidszorg, zorg en welzijn, jeugd/ kinderopvang, lichamelijke en geestelijke hulpverlening of hiermee gelijk te stellen gebied door een daarvoor specifiek opgeleid persoon, alsook ondergeschikte detailhandel en horeca ten dienste van deze voorzieningen;

1.35 Nutsvoorzieningen/ of nutsbedrijven en semi-openbare nutsvoorzieningen:     

voorzieningen ten dienste van openbare en semi-openbare nut, zoals transformatorgebouwen, telefooncentrales, telecommunicatie, alarmeringsystemen, riolering, rioolgemalen, waterzuivering, de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, voorzieningen voor de waterhuishouding en naar aard van nutsvoorzieningen of daarmee gelijk te stellen overige voorzieningen;

1.36 Ontmoetingsplek     

Kleinschalige en deels beschutte openbare locatie waar bijvoorbeeld jongeren of ouderen kunnen samenkomen;

1.37 Overig bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.38 Perceelsgrens:     

de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;

1.39 Recreatief medegebruik:     

een recreatief gebruik van gronden dat ondergeschikt is aan de functie van de bestemming;

1.40 Straat- en bebouwingsbeeld:     

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

1.41 Waterhuishoudkundige voorzieningen:     

voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;

1.42 Woning vrijstaand:     

een grondgebonden woning waarbij het hoofdgebouw vrij staat van naast gelegen hoofdgebouwen;

1.43 Woning:     

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.44 Wooneenheid:     

zelfstandige bewoonbaar gedeelte van een voor wonen bestemd gebouw;

1.45 Woongebouw:     

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

Artikel 2 Wijze van meten     

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1 De afstand tot de zij- c.q. achtererfscheiding:     

de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;

2.2 De bebouwing op de verbeelding:     

de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;

2.3 Bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

2.4 De bouwhoogte van een bouwwerk:     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 De dakhelling:     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.6 De goothoogte van een bouwwerk:     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.7 De inhoud van een bouwwerk:     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.8 De oppervlakte van een bouwwerk:     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.9 Het peil:     

het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels     

Artikel 3 Groen     

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. groen(voorziening);
  2. maximaal 6 parkeerplaatsen ter plaatse van de aanduiding "parkeerterrein";

met bijbehorende:

  1. andere bouwwerken;
  2. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

3.2 Bouwregels     

3.2.1 Gebouwen     

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:

  1. op of in deze gronden mogen geen gebouwen worden gebouwd;
3.2.2 Andere bouwwerken     

Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

  1. de bouwhoogte van een ander bouwwerk mag maximaal 3 meter bedragen met dien verstande dat:
    1. de maximale bouwhoogte van een erf- en terreinafscheiding langs de openbare weg maximaal 1 meter bedraagt.

Artikel 4 Maatschappelijk - Woonzorginstelling     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Maatschappelijk- Woonzorginstelling aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  1. kleinschalige zorg- en welzijnsinstelling (begeleid wonen);
  2. bijbehorende bouwwerken;
  3. maximaal 8 woonzorgappartementen ter plaatse van de aanduiding 'zorginstelling';
  4. bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning';
  5. bed en breakfast ter plaatse van de aanduiding 'bed & breakfast'';
  6. timmerwerkplaats en nachtverblijf voor dieren ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk-werkplaats';
  7. theehuis ter plaatse van 'horeca van categorie 1';
  8. mestopslag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk-mestopslag';
  9. uitsluitend dierenweide ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk-dierenweide'.

met bijbehorende:

  1. andere bouwwerken;
  2. horeca-1 ten dienste van de bestemming;
  3. sport- en speelgelegenheden;
  4. fiets- en voetpaden;
  5. toegangswegen in- en uitritten;
  6. parkeervoorzieningen;
  7. groenvoorzieningen;
  8. kunstwerken en waterwerken;
  9. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

4.2 Bouwregels     

4.2.1 Gebouwen     

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:

  1. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
  2. de voorgevel van het hoofdgebouw dient in de gevellijn te worden opgericht;
  3. ter plaatse van de aanduiding bouwhoogte van een (hoofd)gebouw mag de bouwhoogte niet meer bedragen dan is aangegeven;
  4. ter plaatse van de aanduiding goothoogte van een (hoofd)gebouw mag de goothoogte niet meer bedragen dan is aangegeven;
  5. ter plaatse van specifieke bouwaanduiding 1 het bouwvlak voor maximaal 45% mag worden bebouwd;
  6. ter plaatse van specifieke bouwaanduiding 2 het bouwvlak voor maximaal 55% mag worden bebouwd;
4.2.2 Bedrijfswoning     

Voor het bouwen van een bedrijfswoning gelden de volgende bepalingen:

  1. de gezamenlijke oppervlakte van een bedrijfswoning inclusief bijbehorende bouwwerken en bouwwerken geen gebouwen zijnde bedraagt ten hoogste 260 m2;
  2. de bedrijfswoning mag uit niet meer dan 2 wooneenheden bestaan;
  3. de voorgevel van de bedrijfswoning dient in de gevellijn te worden opgericht;
4.2.3 Bijbehorende bouwwerken bij maatschappelijke functies     

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

  1. bijbehorende bouwwerken dienen ondergeschikt te zijn aan het hoofdgebouw;
  2. bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend binnen het bouwvlak op het zij- en achtererf worden opgericht;
  3. het laten gebruiken van een bijbehorend bouwwerk voor bed en breakfast ter plaatse van de aanduiding "bed & breakfast', waarbij de volgende bepalingen gelden:
    1. de activiteit is voor maximaal 6 personen geldt;
    2. de activiteit uit maximaal 2 eenheden bestaat;
    3. de activiteit is ruimtelijk ondergeschikt ten opzichte van de maatschappelijke functie;
    4. parkeren ten behoeve van de Bed en Breakfast moet op eigen terrein plaatsvinden;
4.2.4 Bijbehorende bouwwerken bij de bedrijfswoning     

Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

  1. bijbehorende bouwwerken dienen qua massa en hoogte ondergeschikt te zijn aan de bedrijfswoning, wat onder andere betekent dat:
    1. de oppervlakte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken niet groter is dan de bedrijfswoning;
    2. één enkel vrijstaand bijbehorend bouwwerk qua oppervlakte niet groter is dan de bedrijfswoning;
  2. aan- en bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend ten minste 3 meter achter de voorgevel van de bedrijfswoning worden gebouwd;
  3. de goothoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 3 meter bedragen;
  4. de bouwhoogte van een bijbehorend bouwwerk mag maximaal 6 meter bedragen;
4.2.5 Andere bouwwerken     

Voor het bouwen van andere bouwwerken gelden de volgende bepalingen:

  1. de bouwhoogte van een ander bouwwerk mag voor de gevellijn maximaal 1 meter en achter de gevellijn maximaal 3 meter bedragen met dien verstande dat:
    1. de totale gezamenlijke oppervlakte aan andere bouwwerken mag maximaal 50 m² bedragen;
    2. bebouwing de maximale bouwhoogte van een erf- en terreinafscheiding voor de gevellijn maximaal 1 meter mag bedragen en achter de gevellijn maximaal 2 meter;
    3. de bouwhoogte van lichtmasten en vlaggenmasten maximaal 5 meter mag bedragen;
    4. een luifel aan het hoofdgebouw maximaal 1,5 meter uit steken;

4.3 Nadere eisen     

4.3.1 Bevoegdheid     

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de gebouwen, wat betreft:

  1. de woonsituatie;
  2. het straat- en bebouwingsbeeld;
  3. cultuurhistorie;
  4. verkeersveiligheid;
  5. sociale veiligheid;
  6. brandveiligheid, externe veiligheid en rampenbestrijding;
  7. milieusituatie;
  8. de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen.

4.4 Afwijken van de bouwregels     

4.4.1 Bevoegdheid     

Burgemeester en Wethouders kunnen met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

  1. artikel 4.2.1. en toestaan dat gebouwen buiten het bouwvlak gerealiseerd mogen worden met een maximum vloeroppervlak van 50 meter² en een maximale bouwhoogte van 6 meter, mits niet dichter dan 15 meter op de erfgrens;
4.4.2 Beperking     

De toepassing van de in artikel 4.4 lid 1 genoemde afwijking is beperkt tot incidentele gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om omgevingsvergunning te verlenen worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend;

4.5 Specifieke gebruiksregels     

4.5.1 Strijdig gebruik     

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend:

  1. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, dit behoudens voor zover het betreft het voortbrengen van eigen producten;
  2. het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van horeca, dit behoudens voor zover het betreft dagbesteding van de bewoners/gebruikers van de zorginstelling;
  3. tot een gebruik, strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk als zelfstandige woning;
4.5.2 Voorwaardelijke verplichting     

Tot een met de bestemming strijdig gebruik wordt in elk geval gerekend het gebruik van en het in gebruik laten nemen van gronden en bouwwerken overeenkomstig de in lid 3.1 opgenomen bestemmingsomschrijving zonder de aanleg en instandhouding van de landschapsmaatregelen en minimaal 15 parkeerplaatsen conform het in Bijlage 1 van de regels opgenomen bijlage ‘Erfinrichtingsplan’, teneinde te komen tot een goede landschappelijke inpassing en parkeren.

Hoofdstuk 3 Algemene regels     

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel     

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene bouwregels     

6.1 Ondergeschikte bouwonderdelen     

  1. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen, gevelversieringen, meeontworpen sierende elementen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel de maximale bouwhoogte niet meer dan maximaal 1 meter wordt overschreden;
  2. Vlaggenmasten en antennemasten, voorzover deze direct ten dienste staan van -en onderdeel uitmaken van een gebouw, mogen de toegestane maximale bouwhoogte met maximaal 1,5 meter overschrijden;
  3. Dakopbouwen, noodtrappen, luchtbehandeling- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 1,5 meter ten opzichte van de bouwhoogte van een gebouw, en mogen geen groter oppervlakte beslaan dan 15% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst;

Artikel 7 Algemene gebruiksregels     

7.1 Vormen van verboden gebruik (onbebouwd)     

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:

  1. als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
  2. als terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen c.q. onderdelen daarvan, die bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voor zover het betreft parkeren en overigens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
  3. als opslagplaats van materialen en voertuigen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond, of ten behoeve van bouw of andere tijdelijke werkzaamheden;
  4. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een prostitutiebedrijf, seksinrichting en of tippelzone; voor het (doen) uitoefenen van straatprostitutie en of tippelzone.

7.2 Vormen van verboden gebruik (gebouwen)     

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:

  1. van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen als detailhandel, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van:
    1. goederen, waarvan de verkoop ondergeschikt deel uitmaakt van de normale dienstverlening behorende bij het op hetzelfde perceel uitgeoefende bedrijf;
    2. agrarische producten afkomstig van en geteeld op het ter plaatse aanwezige agrarisch bedrijf;
  2. van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, voor permanente bewoning;
  3. het plaatsen van of geplaatst houden van onderkomens;
  4. van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting, een escortbedrijf of (het laten uitoefenen van) (raam)prostitutie

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels     

8.1 Bevoegdheid     

Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders bij omgevingsvergunning afwijken van:

  1. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen;
  2. de regels en toestaan dat bouwgrenzen worden overschreden, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 3m, en deze noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing
  3. de regels voor het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken ten behoeve van het openbaar net aangesloten nutsvoorzieningen, telecommunicatieverkeer, openbaar vervoer of het wegverkeer, kunstwerken van artistieke aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, met dien verstande dat:
    1. de bouwhoogte van een gebouw maximaal 3.00 meter mag bedragen;
    2. de oppervlakte van een gebouw maximaal 50 meter² mag bedragen;
    3. de bouwhoogte van een ander bouwwerk maximaal 10.00 meter mag bedragen;
  4. de regels voor het overschrijden van de gevellijn door:
    1. erkers en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken tot maximaal 100% van de breedte van de oorspronkelijke gevelbreedte,diepte aan voorzijde maximaal 1,00 m gemeten vanaf oorspronkelijke voorgevel,
    2. ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal 6 meter² en de bouwhoogte maximaal 3 meter zal bedragen;
  5. het toestaan van erf- en terreinafscheiding langs de openbare weg met een maximaal bouwhoogte tot 1,5 meter;
  6. het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van evenementen met een maximum van drie per jaar per locatie en een duur van ten hoogste vijftien dagen per evenement, het opbouwen en afbreken van voorzieningen ten behoeve van het evenement hieronder begrepen;

8.2 Voorwaarden     

De toepassing van de in artikel 8.1 eerste lid genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonnen bij de leidingbeheerder, indien daartoe noodzaak is. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad of bij negatief advies van de leidingbeheerder kan de functiewijziging niet plaatsvinden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels     

Artikel 9 Overgangsrecht     

9.1 Overgangsrecht bouwwerken     

  1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
    1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
    2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
  2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
  3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

9.2 Overgangsrecht gebruik     

  1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
  2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
  3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
  4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 10 Slotregel     

Deze regels worden aangehaald als:

Regels van het bestemmingsplan Emmer-Compascuum, Villa Vita aan Runde ZZ .

Bijlagen bij de regels