direct naar inhoud van Toelichting
Plan: De Voorde, Coevorden
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0109.001BP00014-0002

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het bestemmingsplan heeft betrekking op het terrein van De Voorde te Coevorden. Het plangebied is in de huidige situatie bebouwd met een woonzorgcomplex, met onder meer zorgeenheden en inleunwoningen, en daarnaast 56 aanleunwoningen verdeeld over meerdere kleine eenheden.

Het deel van het woonzorgcomplex met de zorgeenheden past niet meer bij de behoeften en eisen van deze tijd. Hetzelfde geldt voor de aanleunwoningen. Omdat de resultaten en de kosten van het opwaarderen van deze bebouwing niet opwegen tegen die van sloop en nieuwbouw, wordt de bebouwing gesloopt.

De sloop wordt aangegrepen als een kans om de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de aangrenzende gebieden te vergroten, de relatie met de omgeving te versterken en een beter bij de huidige woonzorgvraag passende woon- en leefomgeving te bieden.

Het plan gaat uit van de nieuwbouw van 51 grondgebonden huurwoningen (levensloopgeschikt met mogelijkheid voor zorg) en de afronding van (de kop van) de complexmatige bebouwing met 3 appartementen (nieuwe inleunwoningen) en circa 800 m2 aanvullende voorzieningen.

Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan. Om het initiatief juridisch-planologisch mogelijk te maken, is daarom dit bestemmingsplan opgesteld.

afbeelding "i_NL.IMRO.0109.001BP00014-0002_0001.png"

Figuur 1.1 Luchtfoto met globale ligging plangebied (blauwe marker) (bron:ruimtelijkeplannen.nl)

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt ten zuiden van de historische kern van Coevorden. Het plangebied wordt in het noorden en oosten begrensd door respectievelijk de Gramsbergerstraat en de Eendrachtstraat. Aan de overige zijden vormt de Batavierstraat de grens.

afbeelding "i_NL.IMRO.0109.001BP00014-0002_0002.png"

Figuur 1.2 Luchtfoto met globale begrenzing plangebied (bron:ruimtelijkeplannen.nl)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Coevorden woongebieden' (vastgesteld 10 oktober 2006). Het plangebied heeft in dit bestemmingsplan de bestemming 'Maatschappelijke voorzieningen'. De gronden binnen de bestemming zijn in hoofdzaak bedoeld voor religieuze, educatieve, sociaal-culturele en medische voorzieningen, met inbegrip van woon/zorgcentrum De Voorde. Gebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.

Voor het noordwestelijke deel van het plangebied geldt daarnaast het bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Stad, Coevorden' (vastgesteld 30 juni 2015). Dit deel van het plangebied heeft de aanduiding 'geluidzone - industrie'. Ter plaatse van de aanduiding kan de bouw van nieuwe geluidgevoelige objecten worden toegestaan, mits de bestemmingsregels dit toelaten en de geluidsbeslasting op de gevels van de geluidgevoelige gebouwen niet hoger zal zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere waarde.

Verder zijn de volgende facetbestemmingsplannen van kracht:

  • Facet-bestemmingsplan recreatie (minicamping en bed & breakfast) (vastgesteld 20 mei 2010)
  • Facet-bestemmingsplan locale (bouw)projecten (onherroepelijk 18 november 2010)

Voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Kernen' in voorbereiding (voorontwerp 12 februari 2019). Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Woongebied' met, deels, de aanduidingen 'zorginstelling' en 'geluidzone - industrie'. Voor het hele plangebied geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'.

afbeelding "i_NL.IMRO.0109.001BP00014-0002_0003.png"

Figuur 1.3 Uitsnede bestemmingsplan 'Coevorden woongebieden' (bron:ruimtelijkeplannen.nl)

De realisatie van de nieuwe woningen is niet passend binnen de geldende maatschappelijke bestemming uit het bestemmingsplan 'Coevorden woongebieden'. Daarnaast worden de woningen en de nieuwbouw van het woon/zorgcentrum deels buiten het bouwvlak gebouwd. Om het initiatief juridisch-planologisch mogelijk te maken, is daarom dit bestemmingsplan opgesteld met bijbehorende passende bestemmingen. Volledigheidshalve wordt nog gemeld dat het voorontwerp bestemmingsplan voor alle kernen in de gemeente Coevorden met ingang van 12 februari 2019 ter inzage ligt. In dit plan wordt met dezelfde plansystematiek en bestemmingen gehanteerd als onderhavig plan.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het plan beschreven. In hoofdstuk 3 komt het relevante beleid op rijksniveau, provinciaal en gemeentelijk niveau aan bod. In hoofdstuk 4 worden de milieukundige en ruimtelijke omgevingsaspecten behandeld. In hoofdstuk 5 wordt de juridische vormgeving van het plan beschreven. Hoofdstuk 6 tenslotte gaat in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is in de huidige situatie bebouwd met een woonzorgcomplex en daarnaast 56 aanleunwoningen verdeeld over meerdere kleine eenheden. Het woonzorgcomplex bevat 103 zorgeenheden, 42 inleunwoningen, 3 ELV-kamers (eerstelijnsverblijf) en circa 2.350 m2 aanvullende functies (bestaande uit circa 400 m2 restaurant, circa 600 m2 kantoren, circa 500 m2 keuken, een winkel, kapper, wasruimten, bergingen en verkeersruimte).

In de bestaande situatie is de bebouwing relatief vrij gesitueerd in een overwegend groene omgeving. Opvallend aan de huidige bebouwing is de schuine situering ten opzichte van de Eendrachtsstraat en de bouwwijze met een plat dak.

Het woonzorgcomplex bestaat uit meerdere delen, waarbij alle delen van een plat dak zijn voorzien. De bouwhoogte varieert van één tot vier bouwlagen. De grondgebonden woningen hebben een hoofdvorm van één bouwlaag met een plat dak. De eenheden met boven- en benedenwoningen hebben een hoofdvorm van twee bouwlagen met een plat dak.

De complexmatige bebouwing is gefaseerd tot stand gekomen en in het verleden ook al eens deels gerenoveerd. Het deel van het complex met de 103 zorgeenheden (oostelijke vleugel, zie figuur 2.1) past echter niet meer bij de zorgvraag van deze tijd. Ook voldoet de bouwkundige staat van deze zorgeenheden niet meer aan de eisen van deze tijd. Hetzelfde geldt voor de 56 aanleunwoningen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0109.001BP00014-0002_0004.png"

Figuur 2.1 Huidige situatie plangebied met sloopopgave (rode lijnen)

2.2 Toekomstige situatie

De resultaten en de kosten van het opwaarderen van de bestaande oostelijke vleugel en de aanleunwoningen wegen niet op tegen die van sloop en nieuwbouw. Deze worden daarom gesloopt (zie figuur 2.1).

Doordat een groot deel van de bebouwing in het plangebied gesloopt zal worden, biedt dit kansen om het gebied op een nieuwe manier in te vullen. Deze ingrepen worden dan ook aangegrepen als een kans om de ruimtelijke kwaliteit van het plangebied en de aangrenzende gebieden te vergroten, de relatie met de omgeving te versterken en een beter bij de huidige woonzorgvraag passende woon- en leefomgeving te bieden. Voor het gebied is een stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitplan ontworpen met deze doelen als uitgangspunten (Bijlage 2).

Programma en vraag

Het plan gaat uit van de nieuwbouw van circa 51 grondgebonden huurwoningen (levensloopgeschikt met mogelijkheid voor zorg) en de afronding van (de kop van) de complexmatige bebouwing met 3 appartementen (nieuwe inleunwoningen) en circa 800 m2 aanvullende voorzieningen (circa 200 m2 nieuwbouw en circa 600 m2 in het bestaande gebouw). De aanvullende voorzieningen bestaan uit het zogenaamde ‘buurthuis’ en een vervangende fietsen- en scootmobielberging. Het buurthuis bestaat uit een restaurant met keuken, een kleine winkel, twee dagverblijven, kantoren/vergaderruimten en toiletgroepen.

Het plan kent de volgende mutaties ten opzichte van de huidige situatie:

  • het aantal zorgeenheden neemt met 103 eenheden af tot nul;
  • het aantal ELV-kamers blijft met een aantal van 3 gelijk;
  • het aantal grondgebonden woningen neemt met 5 woningen af tot 51;
  • het aantal inleunwoningen neemt met 3 woningen toe tot 45;
  • de aanvullende functies nemen in oppervlak af met circa 1.550 m2;

Voor de grondgebonden woningen is uitgegaan van een een hoofdvorm van één bouwlaag met een kap. De woningen/appartementen zijn met name bedoeld voor oudere echtparen zonder kinderen, of alleenstaande ouderen.

Met het plan wordt een woonmilieu gecreëerd dat in Coevorden nog niet aanwezig is voor de beoogde doelgroep. Een relatief beschut woongebied met een duidelijk herkenbare grens tussen openbare gebied, semi-openbaar gebied en private ruimte is het uitgangspunt.

Bij het plan zijn zowel Tangenborgh als Domesta betrokken. De rol van Tangenborgh is dat een intensieve mate van zorg kan worden geleverd volgens de Wet langdurige zorg. Daar waar Domesta elders vrij kan toewijzen, speelt Tangenborgh een rol bij de toewijzing van de appartementen en grondgebonden woningen, omdat een bepaalde mate van zorg geleverd kan worden. De insteek bij de ontwikkeling van deze woningen is een doelgroep 55-plus die juist de zorg die geboden wordt, of kan worden, op prijs stelt. Er is geen behoefteonderzoek gepleegd, maar ervaring leert dat deze woningen populair zijn, omdat een volledig woonprogramma met alle comfort op de begane grond wordt geboden. De woningen die de oudere doelgroep achterlaat, zijn vervolgens weer geschikt voor nieuwe instroom (starters, echtscheidingsgevallen).

afbeelding "i_NL.IMRO.0109.001BP00014-0002_0005.png"

Figuur 2.2 Stedenbouwkundig plan

Uitgangspunten

De huidige ruimtelijke structuur biedt door de duidelijke begrenzing van het plangebied met rijenwoningen en dicht opeen gebouwde woningen ruimte voor een grote mate van vrijheid ten aanzien van een nieuwe invulling (het bestaande ruimtelijk kader is sterk). Dit maakt het plangebied zeer geschikt voor een invulling met een nieuw woonmilieu en een nieuwe stedenbouwkundige structuur.

Het uitgangspunt is een invulling met twee besloten woonhoven met daartussen openbaar toegankelijk gebied. De besloten woonhoven sluiten aan op de zuidzijde van het bestaande, verkleinde appartementencomplex. Aan de oost-, noord- en westzijde wordt, ten opzichte van de bestaande woningen, een relatief vrije situering van het appartementengebouw gerealiseerd, dan wel behouden.

De invulling met woonhoven sluit langs de randen (de Eendrachtstraat en de Batavierstraat) aan bij de bestaande bebouwingsstructuur. De bebouwing begeleidt als het ware de structuur van de weg. Tegelijkertijd worden in het centrum van het plangebied vrij vormgegeven, besloten binnenhoven gerealiseerd. Hierdoor ontstaat een mooie mix tussen aansluiten bij de bestaande bebouwing en het creëren van een nieuwe stedenbouwkundige structuur. De hoek van de Gramsbergerstraat en de Eendrachtstraat blijft vrij van bebouwing en wordt zo groen mogelijk ingevuld. Hiermee wordt, ten opzichte van de bestaande woningen, een vrijere situering van het appartementengebouw gerealiseerd. Door de grote maat van de (semi)openbare ruimte wordt de schaal van de bebouwing verzacht (inpassing door afstand).

De inrichting van het plangebied kent in hoofdlijnen een tweedeling in de buitenrand en het binnengebied. De buitenrand wordt ingericht als openbaar toegankelijk gebied. De inrichting wordt eenvoudig, met een open en groen karakter, passend bij de schaal van het gebied. Het binnengebied, waaronder de twee besloten binnenhoven, wordt meer kleinschalig ingericht, met een inrichting gericht op verblijfskwaliteit. De twee woonhoven worden via een goed herkenbare route gekoppeld met het appartementencomplex (en buurthuis) De Voorde. De inrichting van het terrein draagt bij aan de herkenbaarheid en vindbaarheid van de entree van het appartementencomplex.

Parkeren

In de huidige situatie zijn op het eigen terrein 66 parkeerplaatsen aanwezig voor 204 woon(zorg)eenheden (103 zorgeenheden, 42 inleunwoningen, 3 ELV-kamers, 56 aanleunwoningen) en circa 2.350 m2 aanvullende functies. Daarnaast zijn in de directe omgeving 28 openbare parkeerplaatsen aanwezig.

De locatie wordt voor de parkeerberekening beschouwd als ‘schil centrum’. Coevorden is ‘matig stedelijk’. Voor het stedenbouwkundig plan is uitgegaan van een parkeernorm van 0,5 voor de bestaande inleunwoningen (gezien het zeer lage autobezit bij de bewoners) en 1,4 voor de grondgebonden huurwoningen (levensloopgeschikt met mogelijkheid voor zorg). Dit betekent dat er in de nieuwe situatie in (45 * 0,5) + (51 * 1,2) = 22,5 + 71,4 = 93,9 parkeerplaatsen moeten worden voorzien.

Het stedenbouwkundig plan voorziet in 94 parkeerplaatsen (waarvan in ieder geval 9 parkeerplaatsen voor minder validen). Er wordt daarmee voldaan aan de parkeernormen. Daarnaast worden de 28 openbare parkeerplaatsen in de directe omgeving gehandhaafd.

Gezien de forse afname van het aantal wooneenheden, de afname van het oppervlak aanvullende functies en de vrijwel gelijkblijvende woondoelgroep, mag verwacht worden dat het aantal parkeerplaatsen (28 meer dan in de huidige situatie) ruimschoots voldoet.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) van kracht geworden. In de SVIR is de visie van de rijksoverheid op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 aangegeven. Dit betreft een integraal kader dat de basis vormt voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de SVIR is gekozen voor een meer selectieve inzet van het rijksbeleid dan voorheen. Voor de periode tot 2028 zijn de ambities van het Rijk in drie doelen uitgewerkt:

  • vergroten van de concurrentiekracht door versterking van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
  • verbeteren van de bereikbaarheid;
  • zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Met de hiervoor genoemde doelen zijn 13 nationale belangen aan de orde die in de SVIR verder gebiedsgericht zijn uitgewerkt in concrete opgaven voor de diverse onderscheiden regio's. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden meer beleidsvrijheid op het terrein van de ruimtelijke ordening gekregen. Het kabinet is van mening dat provincies en gemeenten beter op de hoogte zijn van de actuele situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties en daardoor beter kunnen afwegen welke (ruimtelijke) ingrepen in een gebied nodig zijn.

Bij gebiedsontwikkeling is 'een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van belang. Hierbij hanteert het Rijk de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening heeft het Rijk voorts enkele nationale belangen voorzien van bindende regels. Deze moeten bij ruimtelijke plannen in acht worden gehouden. Het plangebied ligt niet in een gebied waarvoor bindende regels zijn opgenomen.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Bij gebiedsontwikkeling is 'een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten' van belang. Hierbij hanteert het Rijk de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze is opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Ladder houdt in dat de toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Stedelijke ontwikkeling

Voordat de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt doorlopen, moet de vraag worden beantwoord of er wel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Artikel 1.1.1 Bro definieert een stedelijke ontwikkeling als 'een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'.

Het plangebied is in de huidige situatie bebouwd met een woonzorgcomplex, met onder meer zorgeenheden en inleunwoningen, en daarnaast 56 aanleunwoningen verdeeld over meerdere kleine eenheden. Het plan kent de volgende mutaties ten opzichte van de huidige situatie:

  • het aantal zorgeenheden neemt met 103 eenheden af tot nul;
  • het aantal ELV-kamers blijft met een aantal van 3 gelijk;
  • het aantal grondgebonden woningen neemt met 5 woningen af tot 51;
  • het aantal inleunwoningen neemt met 3 woningen toe tot 45;
  • de aanvullende functies nemen in oppervlak af met circa 1.550 m2;
  • het oppervlak aan bergingen blijft nagenoeg gelijk.

Het plan leidt daarmee niet tot een uitbreiding van de bestaande bouwmogelijkheden. Naar aard en omvang zijn er geen substantiële wijzigingen van de gebruiksmogelijkheden van het plangebied ten opzichte van de bestaande mogelijkheden. Daarom is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De Ladder is daarmee niet van toepassing op het plan.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is aangetoond dat de ontwikkeling leidt tot een zorgvuldige benutting van de ruimte. In die zin is er overeenstemming met de Ladder.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Drenthe

Provinciale Staten van Drenthe hebben op 3 oktober 2018 de Omgevingsvisie Drenthe vastgesteld. De missie uit de Omgevingsvisie is het waarderen van de Drentse kernkwaliteiten en het ontwikkelen van een bruisend Drenthe passend bij deze kernkwaliteiten. De provincie streeft naar een robuuste ontwikkeling van de ruimtelijke dragers: de sociaaleconomische structuur, het landbouwsysteem, het watersysteem en het natuursysteem.

COMBINATIEMODEL

Het doel is om functies, kwaliteiten en strategische opgaven met elkaar te combineren. In het combinatiemodel is er sprake van een gelaagde aanpak. De basis wordt gevormd door de kernkwaliteiten. Daarop liggen de robuuste systemen, waarin de strategische opgaven voor 2030 landen. De combinatie van opgaven en robuuste systemen binnen de context van de Drentse identiteit geeft invulling aan de visie van een bruisend Drenthe.

afbeelding "i_NL.IMRO.0109.001BP00014-0002_0006.png"

Figuur 3.1 Combinatiemodel Omgevingsvisie Drenthe 2018

3.2.2 Omgevingsverordening Drenthe

De Omgevingsvisie is verder vertaald naar een verordening, voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. De Omgevingsverordening is op 3 oktober 2018 vastgesteld.

In de Provinciale Omgevingsverordening Drenthe is opgenomen dat in een ruimtelijk plan uiteengezet wordt hoe het desbetreffende plan zich verhoudt tot het behoud en de ontwikkeling van de bij het plan betrokken kernkwaliteiten conform het provinciaal beleid, en de strategische opgaven en de sturingsniveaus zoals die zijn verwoord in de omgevingsvisie. Verder maakt het desbetreffende ruimtelijk plan geen nieuwe activiteiten dan wel wijziging van bestaande activiteiten mogelijk die de kernkwaliteiten significant aantasten.

Daarnaast dient in het kader van zorgvuldig ruimtegebruik de Ladder voor duurzame verstedelijking te worden gevolgd. In paragraaf 3.1.2 is onderbouwd dat het plan niet in strijd is met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

KERNKWALITEITEN

Voor het plangebied zijn de kernkwaliteiten Landschap, Cultuurhistorie, Archeologie en Aardkundige waarden van toepassing:

  • Landschap

Ten aanzien van de kernkwaliteit Landschap ligt het plangebied in het esgehuchtenlandschap. In dit landschap zijn met name de (eenmans)essen en beekdalen van provinciaal belang. Het plangebied betreft bestaand stedelijk gebied en tast geen essen of beekdalen aan. De kernkwaliteit is dan ook niet in het geding.

  • Cultuurhistorie

Op grond van de kernkwaliteit Cultuurhistorie behoort het plangebied tot het deelgebied 'Mars- en Westerstroom'. Bepalend voor dit deelgebied is het zichtbaar houden en verder versterken van de karakteristieke compacte structuren van dit esdorpenlandschap, zoals die tot uitdrukking komt in een centrale positie van de dorpen ingeklemd tussen het beekdal en de essen.

De ambitie voor Coevorden is het in stand houden van het karakter als vestingstad, zowel ondergronds als bovengronds, met alle onderdelen die daaraan refereren, zoals de motte, het kasteel, bastions, kazernes, wapenopslagplaats en radiale wegenstructuren. In het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. De kernkwaliteit wordt niet aangetast.

  • Archeologie

Ten aanzien van de kernkwaliteit Archeologie ligt het plangebied in een zone die is aangeduid als 'verwachting toetsen (laaggelegen waterrijke gebieden)'. Voor het plangebied wordt een archeologisch onderzoek uitgevoerd (zie paragraaf 4.1).

  • Aardkundige waarden

Op grond van de kernkwaliteit Aardkundige waarden geldt voor het plangebied een generiek beschermingsniveau. Voor deze categorie heeft de provincie Drenthe de ambitie om de lokale, aardkundige kenmerken voor de toekomst bewaren. Van gemeenten wordt verwacht dat zij in deze gebieden nagaan welke kenmerkende aardkundige waarden aanwezig zijn en dat zij hieraan bescherming geven via het gemeentelijk bestemmingsplan en plannen en initiatieven daarop beoordelen.

Zoals eerder aangegeven betreft het plan een herontwikkeling in bestaand stedelijk gebied. Als gevolg van eerdere bouwontwikkelingen in het gebied en de daarmee gepaard gaande afgravingen en ophogingen is de bodem naar verwachting verstoord. De bodemingrepen ten behoeve van dit plan leiden dan ook niet tot een aantasting van de kernkwaliteit.

ROBUUSTE SYSTEMEN

Ten aanzien van dit plan is met name het sociaaleconomische systeem als drager van belang, en dan specifiek het aspect wonen. De provincie vindt het van provinciaal belang om te anticiperen op een veranderende bevolkingssamenstelling en de effecten hiervan op de leefomgeving en de woningmarkt. De demografische ontwikkelingen maken het nodig dat er wordt geanticipeerd op een ouder wordende bevolking, toenemende vraag naar levensloopbestendig wonen en zorgwonen en een daling van het aantal huishoudens, in met name de buitengebieden.

Het plan betreft de transformatie van een woon/zorgcentrum. Daarnaast worden verouderde woningen vervangen door nieuwe huurwoningen. Het totaal aantal woningen neemt daarbij af. In paragraaf 3.3 is onderbouwd dat deze ontwikkeling aansluit bij de behoeften in de gemeente.

VISIE

Ten aanzien van wonen streeft de provincie naar aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag. Zoals hierboven beschreven past dit plan binnen deze ambitie.

Conclusie

Het plan houdt rekening met de voor de locatie relevante kernkwaliteiten. Aan de combinatie van opgaven en robuuste systemen wordt op passende wijze invulling gegeven. Het plan is dan ook in overeenstemming met het provinciaal beleid uit de Omgevingsvisie en Omgevingsverordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Coevorden 2013-2023

De Structuurvisie Coevorden 2013-2023 (vastgesteld december 2013) geeft een strategische ruimtelijke visie op de ontwikkelingen van het grondgebied van de gemeente Coevorden. De gemeente geeft hierin aan waar ruimtelijke ontwikkelingen worden voorgestaan en hoe deze worden gerealiseerd. Hiermee wil de gemeente helderheid verschaffen voor de inwoners, ondernemers en andere partners in de gemeente.

Door de ligging van de gemeente in het zuidoosten van Drenthe is krimp onvermijdelijk. De gemeente sluit hiervoor niet haar ogen en zoekt naar kansen binnen dit gegeven. De kansrijke kernen, waaronder Coevorden, krijgen de meeste uitbreidingsmogelijkheden. Om de leefbaarheid op peil te houden probeert de gemeente de kwaliteit in de kernen en het landschap er omheen hoog te houden. Er wordt ingezet op duurzaamheid en er wordt geprobeerd kwetsbare doelgroepen in een goede betaalbare woning te huisvesten.

In de kern Coevorden zal er een kwaliteitsslag plaats moeten vinden in de bestaande woningvoorraad en de woonomgeving, met name in de naoorlogse wijken. Er zal meer differentiatie in de huurwoningen moeten komen. En er zullen woningen aangepast moeten worden voor senioren. Een belangrijke gesprekspartner hierin zal woningcorporatie Domesta zijn. Samen met haar zal gekeken moeten worden wat de beste oplossing is voor de verschillende wijken in de stad.

3.3.2 Woonvisie 2017-2022

In de woonvisie 'Hier wil je wonen!' geeft de gemeente richting aan het nieuwe woonbeleid tot 2022. De gemeente geeft de kansen weer die er zijn om het goede leefklimaat in de stad Coevorden en de dorpen te behouden en waar nodig te verbeteren.

De ambities van de gemeente betreffen:

  • een woningbouwplancapaciteit die aansluit bij de bevolkingsontwikkeling en de maatschappelijke vraag naar woningen;
  • betaalbare en kwalitatief goede huisvesting voor alle inwoners;
  • langer zelfstandig thuis wonen van niet alleen ouderen maar ook andere doelgroepen met een specifieke zorgbehoefte.

Er is daarbij sprake van een grote transformatieopgave in de bestaande woningvoorraad; verouderde woningen moeten worden vervangen door nieuwbouw.

Om meer zicht te krijgen op de ontwikkelingen op de woningmarkt zijn ter voorbereiding op de woonvisie diverse onderzoeken naar de kwantitatieve opgave uitgevoerd. Er is een afname van de vraag naar huurwoningen. Deze afname in huurwoningen hoeft niet alleen plaats te vinden door middel van sloop, maar kan ook door middel van de verkoop of transformatie van woningen plaatsvinden.

Doordat ouderen steeds vaker thuis blijven wonen, is de vraag naar specifieke verzorgingstehuizen, de intramurale zorg, de afgelopen jaren afgenomen. In de gemeente is echter geen grote leegstand ontstaan. De verandering van de verzorgingstehuizen naar andere vormen van wonen is vaak al ingezet. Tegelijkertijd zal de komende jaren de behoefte aan intramurale woonvormen voor mensen met zwaardere beperkingen juist weer gaan toenemen. Een beperkt deel van de vrijkomende verzorgingshuiscapaciteit zal dan ook worden omgezet in verpleeghuiscapaciteit.

3.3.3 Welstandsnota

Op 16 oktober 2012 is de Welstandsnota gemeente Coevorden vastgesteld. De Welstandsnota vormt een set van beleidsregels waarbinnen het college van burgemeester en wethouders het welstandstoezicht moet uitvoeren.

Dit bestemmingsplan maakt de herontwikkeling van een deel van een naoorlogse uitbreidingswijk mogelijk. De welstandscriteria voor deze gebieden zijn in dat kader niet volledig toereikend. Om deze reden is voor het plangebied een beeldkwaliteitsplan opgesteld (Bijlage 2). Dit beeldkwaliteitsplan wordt vervolgens als aanvulling op de Welstandsnota vastgesteld.

Conclusie

Het plan betreft de transformatie van een woon/zorgcentrum. Daarnaast worden verouderde woningen vervangen door nieuwe woningen. Het totaal aantal woningen neemt daarbij af. Met het plan wordt ingespeeld op de veranderende behoeften van ouderen en andere doelgroepen met een zorgbehoefte. Het plan sluit daarmee aan op het gemeentelijk beleid en de geformuleerde ambities.

Hoofdstuk 4 Planologische randvoorwaarden

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast moet ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, moet op grond van voorgaande dan ook worden aangegeven op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden rekening wordt gehouden.

Archeologie

De gemeente Coevorden beschikt over de erfgoednota 'Het Kapitaal van Coevorden' (vastgesteld 2013) waarin het cultuurhistorisch en archeologisch beleid is opgenomen. Op grond van de bij de erfgoednota horende 'beleidskaart archeologie' ligt het plangebied binnen de grenzen van de vesting uit 1850.

Voor dit gebied geldt een verplichting tot onderzoek bij iedere ingreep, ongeacht oppervlakte en diepte. Dit bestaat in eerste instantie uit een bureauonderzoek. Afhankelijk van de resultaten worden de eventuele vervolgstappen bepaald. Begin 2019 is door De Steekproef het onderzoek uitgevoerd.

ARCHEOLOGISCH ONDERZOEK

Het doel van het archeologisch onderzoek is om vast te stellen wat de kans is op de aanwezigheid van archeologische waarden in het plangebied. Hiervoor wordt een archeologisch verwachtingsmodel opgesteld van het gebied aan de hand van beschikbare fysisch-geografische, archeologische en historisch-geografische informatie. Het plangebied lag volgens het bureauonderzoek mogelijk op een dekzand rug. Tijdens het veldonderzoek zijn hier echter geen aanwijzingen voor gevonden. Hierdoor is de kans op resten uit de prehistorie klein. Uit een latere periode is een weg bekend zoals zichtbaar op de kaart van Jacob van Deventer uit 1565. Deze weg en oudere resten zijn verloren gegaan omstreeks 1700 toen het plangebied binnen de uitbreiding van de vesting van Coevorden kwam te liggen. De buitenste verdedigingswal (glacis) beslaat een groot deel van het plangebied. In het noordoosten lag een deel van de gracht die om de binnenste
ravelijn lag. Ook liep één van de twee toegangswegen tot de stad door het plangebied. Al deze verdedigingswerken werden in de 19e eeuw ontmanteld waarna er bebouwing op kwam.

Uit het veldonderzoek blijkt de top van de bodem in het plangebied te bestaan uit een verstoorde opgebrachte en/of vergraven laag met puinresten. Hieronder werd bij een aantal boringen de aanwezigheid van een restant van de stadswal vastgesteld op een diepte tussen de 115 en 170 centimeter onder het maaiveld. Bij drie andere boringen werd deze stadswal mogelijk aangetroffen op dieptes tussen de 90 en 110 centimeter onder maaiveld. Mogelijke restanten van de stadswal werden ook aangetroffen bij boringen als demping van de zuidwestelijke gracht. De resterende lagen in de bodem bestonden uit beekafzettingen en veenlagen. Resten van de stadswal zijn mogelijk in het noordelijk deel van het plangebied nog aanwezig op een diepte vanaf circa een meter onder het maaiveld. In het zuidelijk deel zijn geen duidelijke restanten van de stadswal aangetroffen en is de verwachting voor substantiële delen van de stadswal laag. De kans op oudere bewoningslagen (vóór de nieuwe tijd) in het plangebied is erg klein. Het selectie-advies door senior KNA-archeoloog/prospector dr. J. Jelsma luidt: Op basis van het bureau- en inventariserend veldonderzoek kunnen sloop- en graafwerkzaamheden tot een diepte van 100 centimeter onder het maaiveld (10 meter boven NAP) worden vrijgegeven. Indien de graafwerkzaamheden de bodem dieper dan 100 centimeter onder het maaiveld (10 meter boven NAP) zullen verstoren is archeologische vervolgonderzoek noodzakelijk in de vorm van een proefsleuvenonderzoek na de sloop van de huidige bebouwing. Geadviseerd wordt om twee proefsleuven te graven dwars op de stadswal met een totaal oppervlak van 5% van het plangebied. Dit heeft tot doel om de restanten van de verdedigingswerken in kaart te brengen, zowel in het vlak als in het profiel, en om archeologische materialen veilig te stellen. Het bovenstaande betreft een advies. Het is aan de gemeente om te bepalen of zij dit advies overneemt. Echter voor al het toekomstig graafwerk geldt dat als er toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dat deze conform de Erfgoedwet 2015, artikel 5.10 & 5.11 direct dient te worden gemeld. Voor nadere informatie hieromtrent wordt naar de betreffende bijlage verwezen.

Ter bescherming van de mogelijke archeologische waarden is in de regels en op de verbeelding een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 4' opgenomen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0109.001BP00014-0002_0007.jpg"

Figuur 4.1 Uitsnede beleidskaart archeologie met globale ligging plangebied (geel)

Cultuurhistorie

Zoals eerder aangegeven ligt het plangebied binnen de grenzen van de vesting uit 1850. Ter hoogte van het plangebied bevonden zich het ravelijn en de buitenste vestingwerken van de bastions Utrecht en Zeeland. Eind negentiende en begin twintigste eeuw zijn deze vestingwerken geslecht en de grachten gedempt.

Op de 'beleidskaart cultuurhistorisch zeer waardevolle gebieden' ligt het plangebied niet in een beschermd- of waardevol gebied. In het plangebied zijn geen beschermde of karakteristieke objecten aanwezig. Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor dit plan.

afbeelding "i_NL.IMRO.0109.001BP00014-0002_0008.jpg"

Figuur 4.2 Uitsnede beleidskaart cultuurhistorisch zeer waardevolle gebieden plangebied (geel)

4.2 Bodem

Toetsingskader

Voor de beoordeling van de bodemkwaliteit vormen de Wet bodembescherming (Wbb) en het (bijbehorende) Besluit bodemkwaliteit het toetsingskader. Gestreefd wordt naar een duurzaam gebruik van de bodem. Bij een ruimtelijk plan moet de bodemkwaliteit van het betreffende gebied inzichtelijk worden gemaakt. Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig moet zijn dat er geen risico's zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor de voorgenomen functie.

Onderzoek en voorlopige conclusie

Op de website bodemloket.nl is aangegeven dat voor het plangebied onderzoek moet worden uitgevoerd. Dit bodemonderzoek vindt plaats na de sloop van de bebouwing, in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning.

Er hebben de laatste decennia in het plangebied geen activiteiten plaatsgevonden die de bodemkwaliteit zouden kunnen hebben aangetast. Op voorhand wordt dan ook niet verwacht dat de bodemkwaliteit een belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.3 Ecologie

Toetsingskader

Om de uitvoerbaarheid van het plan te toetsen, is recentelijk een inventarisatie van natuurwaarden uitgevoerd (Bijlage 3). Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is.

Onderzoek

Het onderzoeksgebied is meerdere malen onderzocht in de periode juni-september 2018 op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten en dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties en andere beschermde functies zoals foerageergebied of vliegroutes van vleermuizen. Ook is onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied.


GEBIEDSBESCHERMING

Het plangebied ligt op enige afstand van gronden die tot het Natuurnetwerk Nederland of tot Natura 2000 behoren. Vanwege de ligging buiten beschermd (natuur)gebied en de lokale invloedssfeer van de voorgenomen activiteiten, hebben de activiteiten geen negatief effect op (beschermd) natuurgebied. De voorgenomen activiteiten leiden niet tot wettelijke consequenties in het kader van gebiedsbescherming.


SOORTENBESCHERMING
Het plangebied behoort vermoedelijk tot functioneel leefgebied van verschillende vogel-, amfibieën-, vleermuis- en grondgebonden zoogdiersoorten. Voorgenoemde soorten benutten het plangebied hoofdzakelijk als foerageergebied. Mogelijk bezetten sommige amfibieënsoorten er een (winter)rustplaats, bezetten sommige grondgebonden zoogdiersoorten er een rust- en voortplantingsplaats en nestelen er vogels in de beplanting en nestkastjes. Er zijn geen aanwijzingen gevonden dat vleermuizen een verblijfplaats bezetten in het plangebied.

Van de vogelsoorten die in het plangebied nestelen is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Werkzaamheden die kunnen leiden tot het verstoren/vernielen van vogelnesten dienen buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden.

Voor de grondgebonden zoogdier- en amfibieënsoorten, die een rust- en/of voortplantingslocatie in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen ‘doden en verwonden’ en het ‘beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties’ (of de soort is niet beschermd). De functie van het plangebied als foerageergebied voor vogels, amfibieën en grondgebonden zoogdieren, is voor de in het plangebied voorkomende soorten niet beschermd. De functie van het plangebied als foerageergebied van vleermuizen wordt door uitvoering van het plangebied niet aangetast.

In het kader van de zorgplicht, wordt geadviseerd om rekening te houden met amfibieën die een winterrustplaats bezetten in het plangebied.

Conclusie

Het plangebied bestaat uit bebouwing en erfverharding, omgeven door een parkachtige tuin in de woonkern Coevorden. De aard van het plangebied en de ligging in stedelijk gebied maken het plangebied tot een weinig geschikte habitat voor beschermde kritische diersoorten, maar een geschikte habitat voor verschillende algemene- en weinig kritische beschermde diersoorten. Het plangebied vormt een ongeschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten. Mits bezette vogelnesten beschermd worden, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties in het kader van soortbescherming. In het kader van de zorgplicht, dient initiatiefnemer rekening te houden met de in het plangebied aanwezige diersoorten. Om geen amfibieën in winterrust te verstoren, dienen de werkzaamheden afgestemd te worden op de ecologie van amfibieën.

Vanwege de ligging buiten beschermd (natuur)gebied en de lokale invloedsfeer, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties in het kader van gebiedsbescherming. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing of vergunning aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te kunnen voeren in overeenstemming met wet- en regelgeving voor beschermde soorten en gebieden. De Wet natuurbescherming vormt geen belemmering voor uitvoering van de voorgenomen activiteiten.

4.4 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport (onder andere van gevaarlijke stoffen). Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Risicobronnen kunnen worden onderscheiden in risicovolle inrichtingen (onder andere lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen (via wegen, spoorwegen, waterwegen) en leidingen (onder andere aardgas, vloeibare brandstof en elektriciteit).

Om voldoende ruimte te scheppen tussen de risicobron en de personen of objecten die risico lopen (kwetsbare of beperkt kwetsbare objecten), moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen.

Bij externe veiligheid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans dat een persoon die (onafgebroken aanwezig en onbeschermd) op een bepaalde plaats overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit. Het GR bestaat uit de cumulatieve kans per jaar dat een groep van een bepaalde omvang overlijdt als gevolg van een calamiteit met een inrichting of een transportmodaliteit.

afbeelding "i_NL.IMRO.0109.001BP00014-0002_0009.png"

Figuur 4.3 Uitsnede risicokaart met plangebied en invloedsgebied risicobronnen (bron: RUD Drenthe)

Door RUD Drenthe is een inventarisatie uitgevoerd aan de hand van de signaleringskaart externe veiligheid, zie hiervoor ook de bijlage zoals opgenomen bij onderhavig plan. Op enige afstand van het plan is een aantal risicovolle objecten en/of -transportaders gesitueerd. Deze risicobronnen hebben verschillende invloedsgebieden.

Inrichtingen

Ten zuiden van het plangebied, aan De Mars 18, bevindt zich een opslag met gevaarlijke stoffen bij het bedrijf Nijhof Wassink. Uit figuur 4.3 blijkt dat het plangebied buiten het invloedsgebied van het bedrijf ligt.

Buisleidingen

Op ruim 250 m ten noordwesten van het plangebied bevindt zich aardgastransportleiding N-525-62. Deze leiding heeft een invloedsgebied van 75 m. Het plangebied ligt ruimschoots buiten het invloedsgebied van de leiding.

Transport

SPOOR

Op circa 300 m ten westen van het plangebied bevindt zich de spoorlijn Zwolle-Emmen. Over deze spoorlijn, die is opgenomen in het Basisnet, worden gevaarlijke stoffen getransporteerd. Deze spoorweg heeft geen PR-max of plasbrandaandachtsgebied. Het invloedsgebied (1%-letaliteitsafstand) is 35 m. Het plangebied ligt buiten het invloedsgebied van de spoorlijn.

(WATER)WEGEN

In of nabij het plangebied bevinden zich geen (water)wegen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Conclusie

Uit bovenstaande inventarisatie blijkt dat het plangebied buiten het invloedsgebied van risicovolle activiteiten en transporten ligt.

In het plangebied worden kwetsbare objecten gerealiseerd. Het plan kent de volgende mutaties ten opzichte van de huidige situatie:

  • het aantal zorgeenheden neemt met 103 eenheden af tot nul;
  • het aantal ELV-kamers blijft met een aantal van 3 gelijk;
  • het aantal grondgebonden woningen neemt met 5 woningen af tot 51;
  • het aantal inleunwoningen neemt met 3 woningen toe tot 45;
  • de aanvullende functies nemen in oppervlak af met circa 1.550 m2.

Door de herontwikkeling van het plangebied neemt het aantal personen dat in het gebied verblijft af. Een nadere verantwoording van het groepsrisico wordt gezien de aard en omvang van de ontwikkeling daarom niet noodzakelijk geacht. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor het plan.

ADVIES BRANDWEER

Het onderzoek van de RUD zoals hierboven weergegeven is vervolgens door de Veiligheidsregio Drenthe (VRD, in casu de brandweer) getoetst en geakkordeerd. Hierover is eveneens nader advies afgegeven (zie hiervoor ook de bijlage).

Het plangebied is door de brandweergetoetst op de volgende onderdelen:

afbeelding "i_NL.IMRO.0109.001BP00014-0002_0010.png"

Ten aanzien van de punten 8 tot en met 11 acht de brandweer aanvulling van het bestemmingsplan noodzakelijk. Dit is hieronder weergegeven:

Bluswatervoorzieningen

De brandweer beschikt in beginsel over voldoende bluswatervoorzieningen.

Waarschuwings- en alarmeringssysteem
De locatie valt binnen de dekking van het Waarschuwingsalarmeringsstelsel.


Bereikbaarheid

De locatie heeft minstens twee normale toeritten. Hiermee voldoet het gebied goed aan de uitgangspunten van bereikbaarheid.

Aandacht brandveiligheidsmaatregelen 

De brandweer adviseert de volgende brandveiligheidsmaatregelen in acht te nemen. Denk hierbij ook aan dean de BIObiz- factoren:

- bouwkundige voorzieningen, bijv. risicogerichte bouwadvisering naast de standaard bouwregelgeving;

- installatietechnische voorzieningen, bijv. toepassen woningsprinklers;

- organisatorische voorzieningen, bijv. goede BHV organisatie, vluchtplan voor de bewoners;

- brandweeropkomsttijd, vrij houden van wegen / zo min mogelijk verkeersbelemmerende maatregelen;

- inventaris, toepassen van moeilijk brandbaar materiaal;
- zelfredzaamheid van de aanwezigen, toepassen veilige vluchtroutes.

Bij het ontwerp is met bovenstaande zaken waar relevant reeds rekening gehouden, zoals ten aanzien van de toeritten (bereikbaarheid). In het bouwplantraject zal ook met de overige zaken rekening worden gehouden en waar nodig maatregelen worden genomen.

4.5 Geluid

Wet geluidhinder

Een belangrijke basis voor de ruimtelijke afweging in het kader van het aspect geluid is de Wet geluidhinder (Wgh). Deze wet biedt geluidgevoelige functies (zoals woningen) bescherming tegen geluidhinder van wegverkeerlawaai, spoorweglawaai en industrielawaai.

Onderzoek

SPOORWEGEN

Het plangebied ligt op minimaal 300 m afstand van de spoorlijn Zwolle-Emmen en de goederenspoorlijn Coevorden-Bad Bentheim/Rheine. De goederenspoorlijn Coevorden-Bad Bentheim/Rheine heeft geen geluidszone. Gezien de afstand tot het plangebied en de tussenliggende bebouwing ligt het plangebied buiten het invloedsgebied van de spoorlijn. De spoorlijn Zwolle-Emmen is aangegeven op de geluidplafondkaart. Hiervoor geldt ter hoogte van het plangebied een geluidszone van maximaal 200 m. Het plangebied bevindt zich daarmee buiten de onderzoekszone. nader onderzoek naar spoorweglawaai is niet noodzakelijk.

WEGVERKEER

Voor dit bestemmingsplan is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 4). Uit het onderzoek blijkt dat acht van de te realiseren woningen voldoen niet aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting van 48 dB. De overschrijding bedraagt maximaal 4 dB vanwege de Eendrachtstraat.

De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt echter niet overschreden. Maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied zijn niet mogelijk. De gemeente Coevorden kan overgaan tot het verlenen van hogere grenswaarden voor wegverkeerslawaai.

INDUSTRIE

Een deel van de woningen ligt in de zone industrielawaai afkomstig van het nabijgelegen industrieterrein. Deze zone industrielawaai is opgenomen in de verbeelding. Indertijd is voor deze woningen een hogere waarde verleend. De huidige woningen worden vervangen door nieuwe woningen, waarvan verwacht wordt dat deze een hogere isolatiewaarde kennen dan de huidige. Door RUD Drenthe is aangegeven dat voor deze nieuwe woningen een hogere waarde van 55 dB(A) vastgesteld moet worden.

Zoals aangegeven heeft een aantal woningen een te hoge geluidsbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai. Onderzocht moet worden of er sprake kan zijn van cumulatie vanwege het industrielawaai. De betreffende woningen liggen echter aan de Eendrachtsstraat, buiten de zone industrielawaai. Er is daarmee geen sprake van cumulatie.

ADVIES RUD

De RUD heeft geadviseerd omtrent het wegverkeerslawaai en industrielawai (ontheffing), zie hiervoor ook de bijlage. De nodige ontheffingen zijn verleend.

4.6 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben.

Op 15 november 2007 is dit deel van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

De ministerraad heeft op voorstel van de minister van Infrastructuur en Milieu ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden. Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

In 2015 is door Infomil een onderzoek uitgevoerd naar de verhouding tussen de concentratie PM10 en PM2,5 in de lucht. Uit de resultaten hiervan blijkt dat de concentratie PM10 en PM2,5 in de lucht sterk samenhangen. Op basis hiervan merkt Infomil op dat "wanneer wordt voldaan aan de maatgevende grenswaarde voor PM10, vrijwel altijd ook wordt voldaan aan de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie PM2,5".

Voor woningbouwlocaties is een nibm-grens opgenomen van 1.500 woningen bij minimaal één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij minimaal twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling. Een project dat kleiner is dan deze grenzen, is in beginsel 'niet in betekenende mate'.

Onderzoek

In het noordelijk deel van het plangebied bevindt zich op dit moment een woon/zorgcentrum. Ten zuiden daarvan staan grondgebonden woningen en appartementen. In de toekomstige situatie wordt een deel van het woon/zorgcentrum gesloopt en vervangen door nieuwbouw. De hoeveelheid bebouwing neemt daarbij af. De grondgebonden woningen en appartementen worden gesloopt en vervangen door 51 nieuwe woningen. Het aantal woningen/appartementen in het plangebied neemt af met 61.

Het plan blijft daarmee onder de nibm-grens en kan als 'niet in betekenende mate' van invloed op de luchtkwaliteit worden beschouwd.

Hoewel geconstateerd is dat het project een zogenaamd nibm-project betreft, dient ook te worden bezien of de luchtkwaliteit in het plangebied niet zodanig is dat de normen voor een goed woonklimaat worden overschreden. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland 2011. De meest relevante luchtkwaliteitseisen voor ruimtelijke plannen zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10).

Getoetst dient te worden aan de norm voor NO2 per 1 januari 2015. Vanaf die datum moet blijvend aan de norm van NO2 worden voldaan. Per 21 juni 2011 moet aan de grenswaarden voor fijn stof worden voldaan. De jaarnorm voor zowel NO2 als PM10 bedraagt 40 µg/m3.

Uit de Grootschalige Concentratiekaarten blijkt dat in het plangebied de achtergrondniveaus voor NO2 in zowel 2015 als 2020 ruimschoots onder de grenswaarden liggen, namelijk minder dan 15 µg/m3. De achtergrondniveaus voor PM10 liggen met waarden kleiner dan 24 µg/m3 (2011) en 18 µg/m3 (2020) ook ruimschoots onder de grenswaarden.

Conclusie

Het plan moet worden beschouwd als een nibm-project. Uit de achtergrondniveaus blijkt dat deze ruim onder de wettelijke normen blijven. Nader onderzoek naar luchtkwaliteit kan achterwege blijven.

4.7 Milieuzonering

Toetsingskader

Milieuzonering zorgt voor voldoende afstand tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) in ruimtelijke plannen. Het doel hiervan is om reeds in ruimtelijke plannen milieuhinder bij woningen te voorkomen en tegelijkertijd aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun bedrijfsactiviteiten. Regels voor milieuzonering zijn opgenomen in de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering (2009). Hierin wordt, onderscheiden naar omgevingstypen waarvoor een bepaalde mate van milieuhinder aanvaardbaar wordt geacht, een richtafstand tot woningen per bedrijfstype aangegeven.

Voor een scala aan milieubelastende activiteiten zijn richtafstanden aangegeven ten opzichte van een rustige wijk. In de lijsten wordt onderscheid gemaakt voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van deze vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een activiteit in een milieucategorie. Indien de aard van de omgeving dit rechtvaardigt, kan gemotiveerd een kleinere afstandrichtlijn worden aangehouden, omdat gezien de aanwezige functiemenging of ligging nabij drukke wegen al een hogere milieubelasting aanwezig is.

Onderzoek

Op circa 100 m ten westen van het plangebied ligt het industrieterrein Leeuwerikenveld. Hier zijn bedrijven in milieucategorie 3.2 en hoger toegestaan. Op de gedeeltelijke ligging van het plangebied in de geluidzone van het industrieterrein is in paragraaf 4.5 al ingegaan. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich verder in hoofdzaak woonfuncties.

Het plan betreft de herontwikkeling van een bestaand gebied met een woonzorgcomplex en woningen (milieugevoelige functies). De afstand van de nieuwbouw van het woonzorgcomplex en de toekomstige woningen tot de omliggende milieuhinderlijke functies neemt niet af ten opzichte van de bestaande situatie. Daarbij geldt dat de omliggende milieuhinderlijke functies door de ontwikkeling niet extra belemmerd worden. Hiervoor zijn namelijk dichterbijgelegen woningen aan onder meer de Gramsbergerstraat maatgevend.

Een woonzorgcomplex is niet alleen milieugevoelig, maar ook milieubelastend. De afstand van de nieuwbouw van het woonzorgcomplex tot de omliggende bestaande woningen neemt niet af ten opzichte van de bestaande situatie.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het project.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het plan.

4.8 Water

Kader

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet bij ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Bij ruimtelijke ontwikkelingen, waaronder verbouw- en nieuwbouwplannen, wordt getoetst welke consequenties deze plannen hebben voor de waterhuishouding en hoe in de plannen wordt omgegaan met aspecten van water.

Het plangebied ligt in het beheergebied van het waterschap Vechtstromen. Voor het plan is een watertoets uitgevoerd (Bijlage 8). Op basis van deze toets is de korte procedure van toepassing. Dit houdt in dat door kan worden gegaan met de planvorming onder de voorwaarde dat de standaard waterparagraaf wordt toegepast.

De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Het waterschap Vechtstromen geeft een positief wateradvies.

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de Nota Ruimte en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Vechtstromen heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn waterveiligheid, klimaatbestendigheid omgeving en ruimte voor waterberging. Daarnaast is de Keur van Waterschap Vechtstromen een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden.

Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Vechtstromen opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

WATERSYSTEEM

In het waterbeheer van de 21e eeuw worden duurzame, veerkrachtige watersystemen nagestreefd. Dit betekent concreet dat droge perioden worden doorstaan zonder droogteschade, vissterfte en stank, en dat in natte perioden geen overlast optreedt door hoge grondwaterstanden of inundaties vanuit oppervlaktewateren. Problemen worden niet afgewenteld op andere gebieden of latere generaties. Het principe "eerst vasthouden, dan bergen, dan pas afvoeren" is hierbij leidend. Rijk, provincies en gemeenten hebben in het Nationaal Bestuursakkoord Water doelen vastgelegd voor het op orde brengen van het watersysteem.

AFVALWATERKETEN

Het zoveel mogelijk scheiden van vuil en schoon water is belangrijk voor het bereiken van een goede waterkwaliteit. Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater.

Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen.

Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst.

Wateraspecten plangebied

WATERHUISHOUDING

Het plan loopt geen verhoogd risico op wateroverlast als gevolg van overstromingen. Het plan heeft geen schadelijke gevolgen voor de waterkwaliteit en ecologie. In het verleden is er in of rondom het plangebied geen wateroverlast of grondwateroverlast geconstateerd. Er is een afname van het verharde oppervlak, met circa 985 m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beschermingszone of herinrichtingszone langs een waterloop, primair watergebied, invloedszone zuiveringstechnisch werk of een retentiecompensatiegebied.

VOORKEURSBELEID HEMELWATERAFVOER

In het plan wordt het afvalwater en het hemelwater behandeld via een gescheiden stelsel: hemelwater wordt afgevoerd naar een hemelwaterriool van een verbeterd gescheiden stelsel.

AANLEGHOOGTE VAN DE BEBOUWING

Voor de aanleghoogte van de gebouwen (onderkant vloer begane grond) wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter ten opzichte van de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG). Bij een afwijkende maatvoering is de kans op structurele grondwateroverlast groot. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Kelders dienen waterdicht te zijn.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast.

In het plan wordt er naar gestreefd het voorkeursbeleid van het waterschap op te volgen.

Conclusie

Het aspect water vormt geen belemmering voor het plan.

4.9 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Wettelijk kader

Op 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd door het 'Besluit reparatie en modernisering milieueffectrapportage' en is bepaald dat de grenswaarden voor een m.e.r.-beoordelingsplicht indicatief zijn. Het bevoegd gezag moet bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, nagaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling (85/337/EEG). In het kader hiervan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd.

In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elk besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de D-lijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden ligt, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrije m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen: belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten. In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig, in het andere geval moet een m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure te worden gevolgd. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling moet plaatsvinden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling.

Afweging

Voor stedelijke ontwikkelingsprojecten (D11.2) geldt een grenswaarde van 2.000 woningen. Het plan betreft een transformatie van bestaand bebouwd gebied waarbij het aantal woningen afneemt met 61. Een vormvrije m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk. Uit de verrichte milieuonderzoeken, zoals opgenomen in dit hoofdstuk, blijkt verder dat het plan geen significante effecten op de omgeving heeft.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Inleiding

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bevat de regeling voor de opzet en de inhoud van een bestemmingsplan. In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is deze regeling verder uitgewerkt.

Het bestemmingsplan bestaat uit:

  • a. een verbeelding van het bestemmingsplangebied zowel analoog (bestaande uit een kaartblad, schaal 1:1.000 met bijbehorende legenda en verklaring) als digitaal, waarin alle bestemmingen van de gronden worden aangewezen;
  • b. de regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming het doel wordt of de doeleinden worden genoemd.

Ook zijn de regels van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) toegepast. Met deze standaard worden de regels en de verbeelding zodanig opgebouwd en ingericht dat bestemmingsplannen goed met elkaar kunnen worden vergeleken.

Het bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting wordt langs elektronische weg vastgelegd en ook in die vorm vastgesteld, tegelijk met een analoge versie van het bestemmingsplan. Als de digitale en analoge versie tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale versie leidend.

5.2 Opzet van de regels

De regels zijn opgebouwd uit een aantal hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Dit onderdeel bestaat uit de begrippen en de wijze van meten. Hierin wordt aangegeven wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe dient te worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingen opgenomen. Het bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

Woongebied

Bij het vaststellen van een bestemmingsplan kan niet zomaar voor iedere bestemming worden gekozen. Wonen valt onder de bestemming 'wonen' en een zorginstelling valt onder de bestemming 'maatschappelijk'. Zorglocaties - verzorgingshuizen, verpleeghuizen, instellingen voor mensen met een beperking etc. - transformeren echter. Gebouwen verouderen, inzichten veranderen. Gelijk blijft echter de behoefte van een groep mensen - ouderen, mensen met een beperking - aan de combinatie van wonen met zorg: 'verzorgd wonen' of 'zorgwonen'. Dat levert een spanningsveld op tussen de bestemmingen 'maatschappelijk' en de bestemming 'Woongebied'. Want tot welke mate van zorg valt het gebruik van een gebouw nog onder de bestemming 'maatschappelijk' en wanneer verandert het gebruik van het gebouw zodanig dat dit komt te vallen onder de bestemming 'Woongebied'?

Er is geen duidelijke grens die aangeeft wanneer het gebruik voor zorgwonen nog past binnen de bestemming 'maatschappelijk' of wanneer het tot de bestemming 'woongebied' moet worden gerekend. Er is sprake van een glijdende schaal als het feitelijk gebruik van een intramurale zorglocatie langzaamaan wijzigt door minder zorgaanbod of het omzetten naar extramurale appartementen. Daarbij speelt het begrip 'niet nagenoeg zelfstandige bewoning' een wezenlijke rol. Veranderingen in de doelgroep en/of het gebouw kan leiden tot zelfstandige bewoning en dan treedt strijdigheid met het bestemmingsplan op.

Als gevolg van het scheiden van wonen en zorg zoeken gebouweigenaren in veel gevallen naar een andere invulling van het gebouw waarbij het strikt hanteren van deze grens belemmerend kan werken. Indien bijvoorbeeld een gebouweigenaar ervoor kiest om zijn verzorgingshuis te transformeren naar zelfstandige woningen en deze wil gaan verhuren aan ouderen met een geringere zorgvraag, dan liggen problemen met de bestemming in het verschiet. Er is altijd wel enige frictie of discussie. Sommige mensen zullen tijdelijk minder zorg behoeven. Sommige mensen zullen nu nog geen zorg behoeven maar wel het vooruitzicht hebben dat dit op korte termijn gaat gebeuren. Sommige woon-/verblijfseenheden zullen worden gebruikt voor tijdelijke opvang van mensen die net zijn ontslagen uit het ziekenhuis of waarvan de mantelzorgers behoefte hebben aan een zorgpauze. Ook nieuwe zorgconcepten balanceren vaak op de grens tussen wel/niet zelfstandige bewoning en hebben dus planologisch ruimte nodig om van de grond te komen.

Bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen dient dan ook rekening gehouden te worden met deze nieuwe ontwikkelingen in de zorg, zodanig dat er niet opnieuw strijdigheid tussen gebruik en bestemming gaat ontstaan. De planologische ruimte die nodig is voor een nieuwe invulling van een gebouw of voor nieuwe zorgconcepten zal in dat bestemmingsplan zelf geregeld moeten worden.

In dit bestemmingsplan is daarom gekozen voor de bestemming 'Woongebied' met daarin de te onderscheiden functies 'zorgwonen' en 'zorginstelling'.

Zorgwonen

Bij de functie 'zorgwonen' is sprake van nagenoeg zelfstandige bewoning: de zorg bestaat uit specifieke ondersteuning voor de algemene dagelijkse levensbehoeften en de bewoners hebben geen voortdurende zorg nodig. Ook bij het scheiden van wonen en zorg is het uitgangspunt dat mensen met voorheen een lichte zorgindicatie niet 'verblijven', maar gewoon wonen. Onder deze aanduiding vallen gevarieerde woonvormen zoals de seniorenwoning, zorgwoning, aanleunwoning, kleinschalig groepswonen, beschut wonen, verzorgd wonen en begeleid wonen. In het bestemmingsplan is de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - zorgwonen' opgenomen.

Zorginstelling

Voor het 'zorgwonen' in het grote gebouw is gekozen voor de aanduiding 'zorginstelling'. In dit gebouw is sprake van een cluster van zelfstanidge zorgwoningen, bedoeld voor mensen met een (fysieke) beperking waar zorg wordt geleverd, al dan niet in combinatie met bijbehorende ondergeschikte voorzieningen, zoals horeca, kleinschalige detailhandel, dagbesteding en kortdurende opname.

Bouwregels

Het aantal te bouwen grondgebonden woningen is op de verbeelding aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'. Ook de maximum goot- en bouwhoogte zijn aangeduid op de verbeelding.

Voor de bebouwing van de zorginstelling is een maximum bouwhoogte opgenomen. Deze bebouwing krijgt een platte afdekking.

Waarde - Archeologie 4

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie 4 heeft betrekking op het beschermen van de rcheologische waarden. Er geldt een oppervlaktevrijstelling van 100 m2 en en vrijstelling voor vergraving tot 0,3 m beneden maaiveld. Daarboven geldt dat er archeologisch onderzoek nodig is.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn de anti-dubbeltelregel, de algemene bouw- en gebruiksregels, de algemene afwijkingsregels en de overige regels opgenomen.

ANTI-DUBBELTELREGEL

Het doel van de anti-dubbeltelregel is om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Kort gezegd, komt het erop neer, dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede maal mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.

ALGEMENE GEBRUIKSREGELS

In de algemene gebruiksregels is aangegeven welke specifieke vormen van gebruik in elk geval strijdig zijn met de bestemmingen. In dit bestemmingsplan is een verbod opgenomen voor het gebruik van de gronden en gebouwen ten behoeve van een seksinrichting, bed & breakfast en kamperen. Dit verbod geldt voor alle bestemmingen.

ALGEMENE AANDUIDINGSREGELS

Het plangebied ligt binnen de geluidzone van het nabijgelegen bedrijventerrein. Deze zone is aangeduid als Geluidzone - industrie.

Voor woningen en andere geluidgevoelige functies, waaronder ook het woon/zorgcentrumtrum, zal een hogere waardeprocedure worden gevolgd. Deze procedure loopt parallel aan de bestemmingsplanprocedure.

ALGEMENE AFWIJKINGSREGELS

In de algemene afwijkingsregels is een aantal bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Omdat dit zich niet beperkt tot één bestemming, maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.

Het verlenen van een omgevingsvergunning met afwijking mag geen automatisme zijn. Het verlenen van de vergunning wordt zorgvuldig afgewogen en gemotiveerd.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen.

Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Besluit ruimtelijke ordening. Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met 10% wordt mogelijk gemaakt.

Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

In de slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven onder welke titel het bestemmingsplan wordt vastgelegd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

6.1.1 Financiële haalbaarheid

In het plangebied wordt de transformatie van een woonzorgcomplex en de bouw van sociale huurwoningen mogelijk gemaakt. De initiatiefnemer heeft aannemelijk gemaakt dat het plan financieel uitvoerbaar is.

6.1.2 Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikt de gemeente over de mogelijkheid tot het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Wanneer sprake is van een bouwplan als bepaald in artikel 6.12 Wro en 6.2.1 Bro moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

In dit geval wordt er een overeenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer, waarin het kostenverhaal is geregeld. Hierin wordt ook rekening gehouden met mogelijke planschade. De vaststelling van een exploitatieplan bij het bestemmingsplan is dan ook niet nodig.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg

In de bestemmingsplanprocedure is het verplicht overleg te voeren met verschillende relevante instanties. Dit is geregeld in artikel 3.1.1 van het Bro.

In het kader van het vooroverleg heeft de provincie heeft aangegeven dat zij geen reden zullen zien vanuit provinciaal belang in te grijpen in de verdere procedure. Ze is derhalve akkoord met het bestemmingsplan. De vooroverleg-brief van de provincie is als bijlage toegevoegd.

6.2.2 Ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Eventueel ingediende zienswijzen worden door de gemeenteraad voorzien van een antwoord. De eventuele zienswijzen kunnen leiden tot wijzigingen in dit bestemmingsplan.

6.2.3 Vastgesteld bestemmingsplan

Het bestemmingsplan wordt, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep in te stellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.