direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Mantgum - CPO 12 woningen
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit bestemmingsplan biedt ruimte voor de nieuwbouw van 12 woningen in de vorm van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (hierna: CPO) in Mantgum. De particuliere initiatiefnemers zijn dorpsbewoners uit Mantgum en omliggende dorpen en zijn georganiseerd in de vereniging Mantgum CPO 2.0. Ze hebben een aantal wensen dat invulling geeft aan hetgeen staat omschreven in de dorpsvisie Mantgum 2015-2020. Uit eerdere inventarisaties blijkt dat er vanuit het dorp al langere tijd vraag is naar nieuwe woningen in het dorp:

  • Woonenquête 2013-2014;
  • Dorpsvisie Mantgum 2015 – 2020;
  • Interessepeiling CPO Mantgum 2.0 Mandeguod 2019.

Het probleem in Mantgum is dat er al gedurende lange tijd geen ruimte voor geschikte nieuwbouwwoningen in het dorp wordt geboden. De laatste woning is 15 jaar geleden gebouwd (2005) en in 2009 zijn de vijf laatste appartementen boven de winkels aan de Dobbe gerealiseerd. De afgelopen jaren staan in Mantgum slechts één à twee woningen te koop (bron: Funda, peilperiode 1 oktober 2018 tot 21 juli 2021). Er is dan ook nauwelijks sprake van 'doorstroom'. Het doel van het CPO-project is om de doorstroming op de lokale woningmarkt op gang te brengen, hetgeen ook een behoud is voor de voorzieningen in en rondom Mantgum. De gemeente Leeuwarden en de provincie Fryslân hebben het CPO de kans gegeven om de haalbaarheid van het nieuwbouwplan te onderzoeken.

De ligging en de karakteristiek van het dorp vragen om een bijzondere inpassing van het plan. Bij de planontwikkeling is daarom gekeken naar de historisch waardevolle kenmerken van het dorp, de landschappelijke kwaliteiten in de omgeving en de beeldkwaliteit van bestaande en de nieuwe woningen. Er is gezocht naar een passende ruimtelijke structuur voor de ontwikkeling van Mantgum.

1.2 Plangebied

Het terpdorp Mantgum ligt aan de spoorlijn Sneek-Leeuwarden en langs de Mantgumerfeart. De Mantgumerfeart loopt ten noord(oost)en van het dorp en komt uiteindelijk uit op De Zwette, de hoofdvaart van de voormalige Middelseepolder. In de nabijheid van de Mantgumerfeart - aan de oostzijde van Mantgum - ligt het plangebied voor het CPO-project. Het gebied grenst aan MFC De Wjukken, de tennisbaan en het sportveld. Het plangebied heeft op dit moment een agrarisch gebruik. De ligging en begrenzing van het plangebied blijken uit de verbeelding van dit bestemmingsplan en globaal uit navolgende figuur 1.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01_0001.png"

Figuur 1. Globaal plangebied (bron: CPO Mantgum Klimaatbestendig bouwen; Noordpeil d.d. 6 juli 2021)

1.3 Juridisch planologisch kader

Het plangebied is onderdeel van het bestemmingsplan "Bûtengebiet" dat door de gemeenteraad van de voormalige gemeente Littenseradiel op 29 september 2015 is vastgesteld. De locatie heeft in dit bestemmingsplan de bestemming “Agrarisch” met de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 2". De voor agrarisch gebruik aangewezen gronden zijn bestemd voor agrarische activiteiten. Het gebruik van de gronden en het bouwen ten behoeve van wonen is binnen deze bestemming niet toegestaan.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01_0002.jpg"

Figuur 2. Fragment verbeelding (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Na de inleiding in dit hoofdstuk is in hoofdstuk 2 nader op het plan ingegaan. Relevant overheidsbeleid is daaropvolgend in hoofdstuk 3 uiteengezet. Een omschrijving van de omgevingsaspecten betreffende de planologische en milieukundige randvoorwaarden is opgenomen in hoofdstuk 4. Hoofdstuk 5 betreft de toelichting op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan en de hiervoor te volgen procedure. Als laatste is in hoofdstuk 6 de (economische en maatschappelijke) uitvoerbaarheid uiteengezet. Bij dit bestemmingsplan zijn verder enkele bijlagen opgenomen waarnaar in deze toelichting wordt verwezen.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Planbeschrijving

Vereniging Mantgum CPO 2.0 heeft al een heel traject achter de rug dat uiteindelijk heeft geresulteerd in een stedenbouwkundig plan CPO Mantgum Klimaatbestendig bouwen (Noordpeil d.d. 6 juli 2021 Bijlage 1) en een ruimtelijke onderbouwing en beeldkwaliteitsplan (Noordpeil d.d. 6 juli 2021 Bijlage 2).

Het CPO is een vereniging bestaande uit leden en een bestuur (een voorzitter, secretaris, penningmeester en één algemeen bestuurslid). Alle leden zijn particuliere leden. Het CPO vertegenwoordigt op dit moment in totaal 12 huishoudens (inclusief de bestuursleden). De 12 huishoudens zijn betalend lid van de vereniging en hebben via een procedure bij de notaris een kavel geloot. Zij gaan zelf wonen in de te realiseren woningen. Het merendeel van de 12 huishoudens zijn afkomstig uit Mantgum. Naast de 12 (ingelote) leden staan er inmiddels aspirant-leden op de wachtlijst.

Uitgangspunten van het plan zijn:

Aantal / woningtype / oriëntatie 

Maximaal 12 woningen

  • wonen in de boomgaard (voorerf): vier twee-onder-één-kap-woningen, kavelgrootte circa 400 - 450 m²;
  • wonen aan het water (achtererf): acht vrijstaande woningen, kavelgrootte circa 750 – 800 m².

Rooilijnen

  • Woningen niet te dicht op de weg.

Ontsluiting/erf

  • op Om 'e Terp;
  • aan het einde een open zichtlijn houden (ruimte voor eventuele volgende ontwikkeling).

Ontmoetingsplein

  • centrale zone voor ontmoeting en beleving;
  • ruimte voor spelen;
  • combinatie met ruimte voor parkeren, containers (indien nodig), keren, bezorgen;
  • kastanjeboom/kunstwerk.

Parkeren 

  • uitgangspunt is parkeren op eigen erf;
  • circa 4 tot 6 plaatsen voor bezoekers in openbare ruimte (zoekgebied bij ontmoetingsplein).

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01_0003.png"

Figuur 3. Schets nieuwe situatie (bron: CPO Mantgum Klimaatbestendig bouwen; Noordpeil d.d. 6 juli 2021Bijlage 1)

2.2 Relatie met omgeving

Als inrichtingsprincipe voor het plan is gekozen: het groene (boeren)erf, bestaand uit een voor- en achtererf (zie figuur 3). In relatie tot de omgeving en inpassing van het plan is rekening gehouden met de volgende aspecten:

Omgevingsaspecten:

  • geluidscontour tennisvereniging (30 m) (zie paragraaf 4.8);
  • geluidscontour verkeer (10 m) (zie paragraaf 4.3).

Landschappelijk beeld:

  • het algehele landschappelijke beeld van het plangebied is passend bij een groen boerenerf, o.a. riet, knotwilgen, fruitbomen, solitaire bomen, zoals kastanje, beuk (geen solitaire bosschages in de vorm van 'schaamgroen' of los snippergroen);
  • een aantrekkelijke groene ruimte op het voorerf (o.a. fruitbomen, boomgaard);
  • kavels op het achtererf: brede strook van riet, knotwilgen, solitaire bomen;
  • natuurlijke oevers daar waar mogelijk / wenselijk.

Groene voorerf (boomgaard met openbare wandelroute):

  • aantrekkelijke groene entree
  • groene buffer tussen tennisbanen en woningen
  • inclusief een wandelroute, met aansluiting op bestaand dorpsommetje middels een bruggetje en op (het) ontmoetingsplein/boomgaard. Het bruggetje staat weliswaar middels een stippellijn ingetekend maar maakt formeel geen onderdeel uit van dit bestemmingsplan. Te zijner tijd zal hier een aparte vergunning voor moeten worden aangevraagd. De nieuw aan te leggen looproute om het sportveld ligt op dit moment nog niet vast. Project Boppeslach moet hier nog een keuze in maken. CPO Mantgum heeft, wanneer deze looproute definitief bekend wordt, als doel het bruggetje aan te laten sluiten op de boomgaard en het dorpsommetje.

Zichtlijnen:

  • aangrenzend perceel It Bosk 5;
  • open landschap.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01_0004.png"

Figuur 4. Planvoornemen in relatie tot de omgeving (bron: CPO Mantgum Klimaatbestendig bouwen; Noordpeil d.d. 4 juni 2020 Bijlage 1)

2.3 Stedenbouwkundige toelichting

De planuitgangspunten zoals beschreven in de paragrafen 2.1 en 2.2 hebben geresulteerd in een stedenbouwkundig plan met beeldkwaliteitseisen (Bijlage 2).

Aan de hand van het 'Dorps-DNA' wordt bepaald welke randvoorwaarden sturing bieden aan een passende ontwikkeling als het gaat om de ruimtelijke kwaliteit. De identiteit van Mantgum wordt bepaald door de beeldbepalende groenstructuur, waterstructuur, infrastructuur en de typerende bebouwing van Mantgum. Deze identiteit worden meegenomen als inspiratie en uitgangspunten voor het nieuw te ontwikkelen plan.

Het terpdorp Mantgum ligt aan de oostelijke oever van de voormalige Middelsee. De ruimtelijke ontwikkeling van Mantgum is bepaald door de ligging aan de voormalige Middelsee. Door de terp en de dijken werd het dorp tegen de Middelsee beschermd. Rond 1200 werd de Middelsee in stappen drooggelegd. De Mantgumerfeart loopt ten noord(oost)en van het dorp. Ze loopt aan de oostzijde van Mantgum door tot aan De Zwette, de hoofdvaart van de voormalige Middelseepolder.

Cultuurhistorische karakteristieken en landschappelijke context bieden bij toekomstige ontwikkelingen van dorpen een belangrijke inspiratiebron. De historische gegroeide dorpsstructuur en het beeld bepalen de dorps- identiteit. De groene, grijze, blauwe en rode dragers vormen de basis van het 'Dorps-DNA' genoemd. Nieuwe ontwikkelingen kunnen hierop voortborduren en de bestaande identiteit versterken.

Landschappelijke inpassing

Het plan betreft een nieuw te ontwikkelen woonwijk als groen erf. Dit erf maakt onderdeel uit van de stedenbouwkundige (radiale) structuur van Mantgum. Het doel is nieuwe kwaliteit toe te voegen aan deze plek en te bouwen aan de nieuwe dorpsrand.

 

Met de inpassing van dit plan ontstaat aan zuidoostzijde van het dorp een nieuwe groene dorpsrand. Deze landschappelijke inpassing zal zorgvuldig plaats vinden. Verrommeling aan de naar het buitengebied gekeerde randen moet voorkomen worden.

Hoofduitgangspunten  

De conclusies ten aanzien van de identiteitsdragers zoals opgenomen in Bijlage 2 zijn vertaald naar onderstaande hoofduitgangspunten voor het plan en de daaruit voortvloeiende uitgangspunten voor de openbare ruimte van de twee woongebieden:

Landschappelijke inpassing

  • het plan vormt een nieuwe groene dorpsrand;
  • de algehele landschappelijke inpassing van de wijk is passend bij een groen, boerenerf, o.a. riet, knotwilgen, fruitbomen, solaire bomen, zoals kastanje, beuk (geen solitaire bosschages in de vorm van 'schaamgroen' of los snippergroen)
  • bestaand water bepaalt de hoofdstructuur van het plan;
  • groen (boeren)erf, bestaand uit een voor- en achtererf: het 'voorerf', een groen openbaar erf (boomgaard) met wonen en het 'achtererf', met wonen aan het water;
  • het groene woongebied kent een losse bebouwingsstructuur, met 2 onder één kap en vrijstaande woningen. Hiermee wordt mede voldaan aan de vraag naar woningdifferentiatie en doorstroming op de woningmarkt;
  • bebouwing passend bij een groen boerenerf (schuurtype);
  • relatie met het landschap door zichtlijn en zichtlocaties;
  • het openbaar groen en de groene oevers met riet dragen bij aan het groene karakter van Mantgum;
  • groene voorerf (boomgaard met openbare wandelroute) als aantrekkelijke groene entree en groene buffer tussen tennisbanen en woningen;
  • kavels op het achtererf: natuurlijke oevers met brede strook van riet, knotwilgen, solitaire bomen.

Het plangebied

De locatie wordt landschappelijk ingepast met groen, op de wijze waarop boerenerven in die regio zijn ingepast. Aan de randen wordt de locatie ingepast met riet en knotwilgen. In het binnengebied van de locatie zal een boomgaard met fruitbomen worden aangeplant.

Om te beperken dat het zicht op de woonpercelen vanuit het buitengebied rommelig lijkt, is rondom de woonpercelen een strook van 6 meter als Tuin bestemd. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Als bouwwerken zijn uitsluitend plankieren, vlonders en steigers toegestaan. In de notariële akte (leveringsakte) wordt de afspraak opgenomen dat in deze strook van 6 meter niet mag worden gebouwd (dus ook geen vergunningsvrije bouwwerken zoals schuurtjes of schuttingen). Deze afspraak wordt opgelegd aan de opvolgende eigenaar.

Voor de landschappelijke inpassing is een groenplan opgesteld (Bijlage 3). Dit groenplan gaat in op de inpassing van de randen van het plangebied, het middengebied en de tuinen. In de regels van het bestemmingsplan is een voorwaardelijke verplichting opgenomen over de aanplant en instandhouding van het groen. Hierbij moet worden voldaan aan het groenplan dat als bijlage deel uitmaakt van het bestemmingsplan.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01_0005.png"

Figuur 5. Groenplan (Bron: Groenplan; Nico Kloppenborg, juli 2021 Bijlage 3)

Stedenbouwkundig plan

Voortbouwen aan het 'dorps-DNA', is de hoofdgedachte voor het uitbreidingsplan in Mantgum. De openbare ruimte van Mantgum heeft een hoge kwaliteit en een sterke samenhang door de dorpse afwisseling in architectuur, volume en koprichtingen.

In het plangebied zijn twee woongebieden te onderscheiden. Deze twee woongebieden kunnen niet los van elkaar worden gezien. Het betreft een groen voorerf met boomgaard (4 woningen) en een achtererf met vrijstaande woningen (8 woningen). Dit plan maakt onderdeel uit van het dorpssilhouet van Mantgum en dient zorgvuldig landschappelijk ingepast te worden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01_0006.png"

Figuur 6. Stedenbouwkundige schets (Bron: Ruimtelijke onderbouwing en beeldwaliteitsplan Bijlage 2)

2.4 Welstandscriteria

De geldende welstandsnota van de gemeente Leeuwarden biedt onvoldoende toetsingskader om toekomstige aanvragen voor een omgevingsvergunning te beoordelen. Daarom zijn als onderdeel van dit beeldkwaliteitsplan specifieke welstandscriteria voor het CPO-project opgenomen. Het beeldkwaliteitsplan en de bijbehorende welstandscriteria worden gelijktijdig met het bestemmingsplan in procedure gebracht en door de gemeenteraad van Leeuwarden vastgesteld. Na de uiteindelijke vaststelling van de plannen vormen deze de basis voor de aan te vragen (eventueel collectieve) omgevingsvergunning(en) voor het bouwen. Voor de onderbouwing van het planvoornemen is het beeldkwaliteitsplan ook als bijlage bij deze toelichting gevoegd in Bijlage 2.

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die nu gepland staat voor 1 juli 2022, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Deze is vastgesteld op 9 september 2020. De NOVI is vastgesteld op grond van de huidige regelgeving (dus als structuurvisie) en zal bij inwerkingtreding van de Omgevingswet gelden als Nationale omgevingsvisie in de zin van de Omgevingswet. De NOVI vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die met uitzondering van paragraaf 4.9 Caribisch Nederland en Caribische Exclusieve Economische Zone is komen te vervallen. Daarnaast vervangt de NOVI delen van het Nationaal Waterplan, de Natuurvisie en het Nationaal Milieubeleidsplan.

Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht aan grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw.

Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.

Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:

  • ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
  • duurzaam economisch groeipotentieel;
  • sterke en gezonde steden en regio’s;
  • toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven:

  • 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
  • 2. kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
  • 3. afwentelen wordt voorkomen.

Onderhavige ontwikkeling treft geen nationaal belang. Geconcludeerd kan worden dat de NOVI geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het nationaal ruimtelijk beleid zoals dat in de NOVI is vastgelegd. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen en zorgt voor sturing en helderheid van deze belangen vooraf. Zoals reeds in paragraaf 3.1.1 is geconcludeerd treft onderhavige ontwikkeling geen nationale belangen.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 juli 2017 is het besluit tot wijziging van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden. Het betreft een wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking (duurzaamheidsladder). De laddertoets moet worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De behoefte aan deze stedelijke ontwikkeling moet dan worden aangetoond. De behoefte is het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, looptijd bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit). De uitkomst van de beoordeling van de behoefte moet in de plantoelichting worden vermeld. Voor uitwerkings- en wijzigingsplannen kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering van deze behoefte wordt doorgeschoven naar de toelichting behorende bij het uitwerkings- of wijzigingsplan.

Als stedelijke ontwikkeling wordt bedoeld: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' In het Bro is geen ondergrens voor een minimale omvang vastgelegd van wat een stedelijke ontwikkeling is. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS 28 juni 2017; ECLI:NL:RVS:2017:1724) dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor overige stedelijke functies wordt gesteld dat 'in beginsel' geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m² bedraagt.

Relevant is of het plan aan te merken is als woningbouwlocatie volgens het Bro. Voor wonen ligt de ondergrens op maximaal 11 woningen (zie bijvoorbeeld ABRvS 16 september 2012, ECLI:NL:RVS:2015:2921). CPO Mantgum maakt planologisch maximaal 12 woningen mogelijk en kwalificeert zich daarmee als woningbouwlocatie en is dus ladderplichtig.

Ladderonderbouwing
Volgens CBS en PBL-voorspellingen neemt het aantal huishoudens binnen de gemeente Leeuwarden tussen 2015 en 2025 naar verwachting met circa 3.500 toe. Verder wordt in het 'Afwegingskader woningbouw gemeente Leeuwarden 2016' (verder te noemen: Afwegingskader) op basis van inkomensprognoses verwacht dat de vraag naar gereguleerde huur niet verder groeit. De jaarlijkse sloop van huurwoningen ligt gemiddeld rond de 100 woningen per jaar, hoofdzakelijk huurwoningen van corporaties. In het Afwegingskader wordt ervan uitgegaan dat deze trend zich doorzet. Daardoor zullen er tussen 2015 en 2025 naar verwachting ongeveer 1.000 woningen worden gesloopt en is de totale woningbehoefte in de gemeente Leeuwarden voor de periode 2015-2025 circa 4.500 woningen.

Uit het Afwegingskader, inclusief de vanaf 2015 toegevoegde plannen (waaronder CPO Mantgum), blijkt dat in de gemeente Leeuwarden circa 2.280 woningen zijn vastgelegd in harde plannen. In de gemeente Leeuwarden is sprake van een kwantitatieve actuele behoefte van bruto circa 4.500 woningen voor de periode 2015-2025. Hiertoe komen we door de vraag volgens CBS/PBL te confronteren met het aanbod in harde plannen:

  • additionele woningvraag voor gemeente Leeuwarden bedraagt bruto circa 4.500 woningen;
  • aanbod in harde plannen goed voor circa 2.280 woningen;
  • de resterende actuele regionale behoefte die hieruit volgt is circa 2.220 woningen;
  • na realisatie van Middelsee fase 1 en Unia resteert een bruto behoefte van circa 1.270 woningen.

Lokale behoefte
In het Afwegingskader zijn de volgende keuzes relevant voor het onderhavige CPO-project:

  • voor de gezamenlijke dorpen in de gemeente is de behoefte bepaald op 250 woningen in tien jaar;
  • gemeente Leeuwarden werkt mee aan bijzondere woonvormen en bijzondere manieren van ontwikkeling.

De vraag naar dorps wonen is moeilijker te prognosticeren dan stedelijk of suburbaan wonen omdat deze vraag soms ook gekoppeld is aan specifieke dorpen of streken. In het Afwegingskader is gerekend met een uitbreidingsvraag van circa 250 woningen voor de komende tien jaar. Het Afwegingskader biedt ruimte aan toevoeging van woningen voor de dorpen en werkt mee aan bijzondere woonvormen en bijzondere manieren van ontwikkeling. Hieronder vallen vormen waarin collectieven het initiatief nemen, of waarbij toekomstige gebruikers een grote invloed op het programma hebben, zoals het CPO Mantgum.

Het CPO-project is opgenomen in het planaanbod (Bijlage 4) van de gemeente Leeuwarden en daarover is overeenstemming bereikt met de provincie Fryslân.

Zoals ook al in paragraaf 1.1 staat omschreven, biedt het CPO Mantgum de kans om wensen en ontwikkelingen te combineren. Zoals in pararaaf 2.1 staat omschreven zijn er 12 huishoudens die via een loting een kavel toegewezen hebben gekregen. Deze 12 huishoudens gaan zelf wonen in de te realiseren woningen. Het merendeel van de 12 huishoudens zijn afkomstig uit Mantgum. Een deel van deze mensen laat door de verhuizing naar het nieuwe plan een bestaande woning achter, waarmee de doorstroom in het dorp op gang wordt gebracht. Daarmee is dit plan niet alleen voor de toekomstige bewoners van belang, maar ook voor het gehele dorp. Op dit moment staan twee woningen in Mantgum te koop (bron: www.funda.nl, peildatum 21 juli 2021); dit aantal is de laatste tijd stabiel. Deze behoeftegegevens laten zien dat woningbouw met deze omvang in Mantgum gewenst en aanvaardbaar is.

Het CPO heeft middels een interessepeiling aan het dorp gevraagd welk type woning in het plangebied gerealiseerd moesten worden. Op basis van deze inventarisatie en aanmeldingen van belangstellenden is het huidige plan ontwikkeld zodat er sprake is van vraaggestuurd bouwen.

Het plan voorziet in 12 woningen onderverdeeld in acht vrijstaande woningen en twee twee-onder-een-kap woningen. De initiatiefnemers bestaan uit jonge stellen maar ook uit senioren. De indeling van de woningen zal toegespitst zijn op de behoefte van de toekomstige bewoner; er zullen dus niet alleen gezinswoningen worden gebouwd, maar ook woningen geschikt voor senioren. Met de differentiatie in type woningen (vrijstaand/tweekapper), wordt voldaan aan de behoefte die er is in Mantgum.

Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de vraag vanuit de belangstellenden. Het plan voorziet in woningen voor diverse leeftijdsgroepen. De woningen kunnen zo worden gebouwd dat alle voorzieningen zo nodig op de begane grond aanwezig kunnen zijn. Dit ruime programma zal de doorstroming op de woningmarkt in het dorp stimuleren (behouden van jeugd) en is belangrijk voor het behoud van voorzieningen. Het plan heeft een maatschappelijke meerwaarde. Zo kan bijvoorbeeld de boomgaard in het plangebied worden gebruikt als wandelroute en wordt daarmee semi-openbaar groen.

Door het plan zal doorstroming van de woningmarkt in Mantgum en omstreken worden gerealiseerd. Het merendeel van de leden van het CPO komt uit Mantgum en omstreken en laat een koopwoning achter.

Uit eerdere inventarisaties blijkt dat er vanuit het dorp al langere tijd vraag is naar nieuwe woningen in het dorp:

  • Woonenquête 2013-2014
  • Dorpsvisie Mantgum 2015 – 2020
  • Interessepeiling CPO Mantgum 2.0 Mandeguod 2019

In Mantgum is sprake van een groeiende bevolking met een groeiend aantal huishoudens.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01_0007.png"

Figuur 7. Bevolkingsgroei Mantgum

Mantgum is een actief dorp met veel jonge gezinnen. Door het complete voorzieningenniveau is het aantrekkelijk voor nieuwe inwoners om zich in Mantgum te vestigen. De uitbreiding met 8 vrijstaande en 4 2/1 kappers is in verhouding tot de bestaande woningvoorraad (464) een kleinschalige uitbreiding. Sinds 2010 heeft geen uitbreiding van de woningvoorraad meer plaatsgevonden. Het CPO sluit qua planning van uitbreiding van de nieuwbouw goed aan bij het realiseren van een volgend uitbreidingsplan voor Mantgum.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01_0008.png"

Figuur 8. Bevolking naar leeftijd

In verhouding tot andere dorpen is Mantgum een relatief jong dorp (zie figuur 8). De gemeente wil gezinnen de mogelijkheid bieden om door te groeien naar een grotere (nieuwbouw) gezinswoning. Hierdoor krijgen andere jonge gezinnen of starters de mogelijkheid om een woning in Mantgum te kopen.

Bestaand stedelijk gebied
Voor het plangebied geldt dat het momenteel onbebouwd is en buiten het stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ligt. Daarnaast laat het geldend bestemmingsplan geen stedelijke functie toe en wordt de locatie in de Verordening Romte niet aangemerkt als bestaand stedelijk gebied (BSG). De locatie ligt daarom buiten BSG, maar sluit daar wel direct op aan.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01_0009.jpg"

Figuur 9. Alternatieve locaties

Er zijn meerdere locaties beoordeeld om na te gaan of er binnen bestaand stedelijk gebied ruimte is voor de beoogde ontwikkeling (zie figuur 9). In de eerste plaats is daarvoor gekeken in het huidige bestemmingsplan voor Mantgum. Dit plan (dat is vastgesteld in 2013) geeft een doorkijk naar de toekomst van het dorp: 'een uitbreiding ten zuid-oosten van het multifunctioneel centrum (MFC) “Wjukken” en het daarachter gelegen sportveld wordt als de meest waarschijnlijk locatie voor uitbreiding gezien'. In dat bestemmingsplan is aangegeven dat daarvoor tegen die tijd een eigen bestemmingsplan in procedure zal worden gebracht. Op basis hiervan is de locatie van het onderhavige CPO-project een voor de hand liggende keuze. De gemeente Leeuwarden heeft deze locatie dan ook aangewezen als ontwikkelingslocatie voor het CPO-project.

Bovendien zijn de alternatieve inbreidingslocaties in Mantgum onderzocht. De conclusies zijn:

  • nergens in Mantgum is een andere locatie van de gewenste kavelomvang beschikbaar (1,5 hectare);
  • bouwlocatie 'Om 'e Terp' is in particulier bezit. Hier kunnen op basis van het bestemmingsplan bij recht zes woningen worden gerealiseerd. Gezien de breedte van het bouwvlak (circa 35 m) en de bestemmingsregels is deze locatie geschikt voor maximaal zes rijwoningen. Deze locatie is niet geschikt voor het CPO-project qua aantallen en woningtypen;
  • voor de locatie gemeentehuis/Seerp van Galemawei is bij de gemeente een principeverzoek ingediend voor de realisatie van seniorenappartementen. De gemeente heeft hier positief op gereageerd. Het vooroverleg met de Welstand heeft inmiddels plaats gevonden. Het plan zal op de door hen aangegeven punten worden aangepast. Hierna zal de bestemmingsplan procedure worden opgestart en de bouwvergunning worden aangevraagd;
  • enkele open plekken in Mantgum hebben reeds een ander gebruik en zijn niet voorzien of ongeschikt voor woningbouw (baggerdepot, skatebaan);
  • daarnaast zijn er nog enkele groene plekken in het dorp. Voor het dorpse karakter en voor de leefbaarheid / woongenot van de omwonenden en de klimaatopgave (voorkomen verstening) is het niet wenselijk dat groene plekken in het dorp worden bebouwd;
  • de andere beoordeelde locaties zijn in het geldende bestemmingsplan niet als potentiële bouwlocatie benoemd en dus vanuit ruimtelijk en juridisch oogpunt minder voor de hand liggend;
  • de CPO-groep is in de gelegenheid om de locatie waarvoor het onderhavige bestemmingsplan is opgesteld, te kopen. Dat geldt niet voor de overige locaties, die daarmee niet beschikbaar zijn.

De conclusie is dan ook dat er binnen bestaand stedelijk gebied geen inbreidingslocaties voorhanden zijn waar het CPO-project plaats kan vinden.

Maatschappelijke meerwaarde
Het CPO-project vormt een aanwinst voor Mantgum. Het is een maatschappelijk initiatief dat op verschillende manieren bijdraagt aan diverse 'Global Goals' zoals in het gemeentelijk collegeprogramma 'De kracht van samen 2018-2022' zijn omschreven: veilige, veerkrachtige en duurzame dorpen en wijken.

Het gemeentelijk beleid is erop gericht om de dorpen fysiek en sociaal vitaal te houden. De gemeente wil de kracht van de 'mienskip' blijven stimuleren en biedt daarom ruimte aan het eigen initiatief van bewoners. Het dorp Mantgum is van oudsher een veerkrachtig dorp. Het CPO-project is een voorbeeld van eigen initiatief van bewoners en draagt op een duurzame manier bij aan deze doelstelling:

  • de nieuwbouw van 12 woningen zorgt voor doorstroming op de lokale woningmarkt. Het project biedt kansen voor diverse doelgroepen uit het dorp en bovendien komen diverse bestaande woningtypen in Mantgum en omgeving vrij. Dit leidt ertoe dat Mantgumers langer in het dorp kunnen blijven wonen, hetgeen een belangrijke basis is voor de woningmarkt en de instandhouding van de voorzieningen. Bovendien heeft dit project een positieve uitstraling, passend bij een vitaal en toekomstbestendig dorp;
  • dit particuliere initiatief versterkt de sociale cohesie tussen de toekomstige bewoners en de sociale betrokkenheid met het dorp;
  • het plan bevat – in vergelijking met reguliere, projectmatige woningbouwplannen - meer oppervlakte openbaar groen. Het openbaar toegankelijk groen wordt door de initiatiefnemers zelf aangelegd en beheerd. In de beheerfase liggen kansen voor bijvoorbeeld educatie (basisschool) en gezamenlijke doe-dagen (in samenwerking met Landschapsbeheer Friesland);
  • het speelplein, de boomgaard en de mogelijke toekomstige doorgaande wandelroute met bruggetje (zie 2.2) zijn in het plan opgenomen om zo de ontmoetings-, speel- en bewegingsmogelijkheden (voor jong en oud) te vergroten, zowel voor de toekomstige bewoners als voor alle Mantgumers;
  • de duurzaamheid van het project blijkt verder uit het het gebruik van duurzame materialen, het toepassen van zonnepanelen, de op zoveel mogelijk vasthouden gerichte waterberging (waartoe greppels binnen het plangebied bijdragen), de toepassing van natuurvriendelijke oevers, beplanting en maaibeheer boomgaard gericht op het bevorderen van de biodiversiteit.

Conclusie
Er wordt voldaan aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele

De Omgevingsvisie geeft de komende jaren richting aan de activiteiten van de provincie. Hierin staat beschreven waar naar toe wordt gewerkt en hoe de toekomst er uit ziet. De provincie wil met de samenleving goede ideeën en mooie plannen voor Fryslân realiseren. Bij de ruimtelijke inpassing van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Dit kan door efficiënt ruimtegebruik, bijvoorbeeld door de mogelijkheden van herstructurering te onderzoeken. Ook zijn een goede beeldkwaliteit en een zorgvuldige landschappelijke inpassing van groot belang. De provincie kiest voor een concentratie van wonen, werken en voorzieningen in stedelijke gebieden.

Wat betreft de woningbouw zet de provincie in op concentratie in de stedelijke gebieden, waar Leeuwarden er één van is. Over Leeuwarden wordt het volgende gezegd: Leeuwarden is het centrum van diverse voorzieningen, bedrijvigheid, onderwijs- en kennisinstellingen. Het is ook onze provinciehoofdstad waar Friese historie en cultuur samenkomen. Intensivering van de samenwerking tussen de Watercampus, University Campus Fryslân, Dairy Campus, de Fryske Akademy en Energiecampus, kan kennis en onderwijs doen excelleren. Verdere ontwikkeling van het speerpunt watertechnologie is van groot belang. De Spoorzone, tussen Werpsterhoeke en de oostelijke ringweg, is een grote ontwikkellocatie voor wonen, hoogwaardige stedelijke en regionale functies en bereikbaarheid over weg, water en met OV, in combinatie met versterking van ruimtelijke kwaliteit.

Om de leefbaarheid en de vitaliteit van heel Fryslân te bevorderen, binnen het uitgangspunt van concentratie van woningbouw in de stedelijke gebieden, wordt uitgegaan van een evenwichtige verdeling van woningen en van woningbouw over de regio's van Fryslân. Aandachtspunten zijn het benutten van kansen voor gevarieerde woonmilieus en voortdurend de benodigde ruimte voor wonen en werken in een goede verhouding ten opzichte van elkaar afwegen. De Omgevingsvisie spreekt zich verder niet specifiek uit over het plangebied van dit bestemmingsplan en staat het plan dan ook niet in de weg. Ambities ter hoogte van het plangebied zijn opgenomen in lokale beleidsdocumenten.

3.2.2 Verordening Romte

Op 25 juni 2014 hebben de Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân/werkwijze RO 2014 vastgesteld. Door middel van deze verordening vindt de vertaalslag plaats van het beleid zoals dat is opgenomen in het Streekplan Fryslân 2007.

In de Verordening Romte Fryslân wordt uitgegaan van bundeling van stedelijke functies. Om te voorkomen dat in het landelijk gebied verdere verstedelijking plaatsvindt, worden stedelijke functies geconcentreerd in het bestaand stedelijk gebied (artikel 1.1.1. lid 1). De voorkeur gaat bij voorkeur uit naar herstructurering, transformatie of intensivering voordat gekeken wordt naar uitbreidingen buiten het bestaand stedelijk gebied (artikel 1.1.1 lid 2).

Het voorliggende plan betreft een uitbreiding buiten bestaand stedelijk gebied maar grenst hier wel direct aan. Omdat het plangebied buiten bestaand stedelijk gebied is gelegen zijn de artikelen 2.1.1 (Ruimtelijke kwaliteit), 2.3.1 (zorgvuldig ruimtegebruik) en 3.1.1 (woonplan) uit de verordening Romte van toepassing:

Ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik
In Hoofdstuk 2 en Bijlage 1 en Bijlage 2 is uitgebreid ingegaan op de ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik. Uit deze onderbouwing blijkt dat sprake is van een zorgvuldig ingepast plan waarmee wordt voldaan aan de artikelen 2.1.1 en 2.3.1 van de Verordening Romte Fryslân.

Woonplan
Met de provincie Fryslân heeft afstemming plaatsgevonden over het woningbouwprogramma voor de periode 2016 t/m 2025 in de gemeente Leeuwarden. Er is overeenstemming over de planologische beweegruimte van 4500 woningen. Het aantal woningen voor het CPO in Mantgum is opgenomen in het woningbouwprogramma. Gedeputeerde Staten heeft bij brief van 18 december 2018 ingestemd met het woningbouwprogramma, waarmee wordt voldaan aan artikel 3.1.1 van de Verordening Romte Fryslân.

Weidevogelscompensatie
Door de provincie Fryslân is een berekening naar mogelijke weidevogelcompensatie uitgevoerd. Hieruit is gebleken dat als gevolg van de woningbouw er geen sprake is van extra verstoring. Er is daarmee geen sprake van strijd met artikel 7.2.2 van de Provinciale Verordening Romte. Weidevogelcompensatie is daarmee niet aan de orde. 

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Afwegingskader woningbouw Gemeente Leeuwarden

Leeuwarden staat voor een grote bouwopgave. In 2015 heeft de gemeenteraad van Leeuwarden er voor een actualisatie van het woningbouwbeleid gekozen. In het afwegingskader woningbouw, zijn kader opgesteld voor nieuwe ontwikkelingen. De basis van het woonbeleid is de vraag naar woonruimte. De gemeente voorziet voor de komende decennia nog bevolkingsgroei. Deze groei is niet gelijk verdeeld over de hele gemeente en geldt niet voor alle type woningen. De groei is voornamelijk te verwachten in het stedelijke gebied en de uitleglocaties bij Leeuwarden. Voor de meeste dorpen is de verwachting van een afnemende of stabilisatie van de vraag. De groei geldt vrijwel alleen voor eenpersoonshuishoudens. De gemeente verwacht geen grote veranderingen (zowel in groei of krimp) van andere huishoudenstypen.

Dorps wonen

De huidige dorpen maken nu in Leeuwarden 15% van de bevolking en 14% van de woningvoorraad uit. De groei van de bevolking en woningvoorraad heeft zich de afgelopen jaren vooral in de stad Leeuwarden geconcentreerd. De gemeente heeft geen aanwijzingen dat dit in de komende jaren wezenlijk gaat veranderen. Desalniettemin wil de gemeente, wel de ruimte bieden, om een bij de schaal en aard passende uitbreiding van de woningvoorraad van de dorpen te bieden. De wens is om in de dorpen vooral te consolideren en de kwaliteit behouden. Er wordt niet getornd aan de bestaande uitbreidingslocaties in de dorpen. Wanneer zich kansen in de dorpen voordoen, wil de gemeente deze benutten. Voor kleinere kernen van de gemeente zien we alleen ruimte voor (zeer) beperkte woningbouw.

Met dit plan wordt aangesloten op de huidige behoefte. Dit bestemmingsplan past binnen de gestelde kaders voor woningbouw van de gemeente Leeuwarden.

3.3.2 Leeuwarder Energieagenda 2021 – 2024 'Daadkracht en dialoog'

Duurzaamheid is in de gemeente Leeuwarden gefocust op klimaatmitigatie (tegengaan van klimaatverandering), klimaatadaptatie (opvangen van reeds ingezette klimaatverandering) en circulaire economie (verantwoord omgaan met materialen en circulair gebruik van materialen).

Klimaatmitigatie

Voor klimaatmitigatie werkt Leeuwarden onder de Leeuwarder Energieagenda stap voor stap naar een gemeente die niet meer afhankelijk is van fossiele brandstoffen. In 2050 moeten we de uitstoot van broeikasgassen, zoals CO2, met ca 100% verlaagd hebben. Dit proces van de energietransitie is complex en gaat niet vanzelf. Inwoners, bedrijven, hulp van de overheden, iedereen moet zijn steentje bijdragen. Ook externe factoren bepalen het succes. Een belangrijke statement van het kabinet is dat Nederland in 2050 geen aardgas meer zal gebruiken. Hiervoor zullen we ons dan ook in Leeuwarden goed op moeten voorbereiden en de nodige stappen moeten nemen. Wachten tot 2049 en dan in 1 jaar dit realiseren zal niet gaan lukken. Iedereen zal moeten investeren en met z'n allen tegen de laagst mogelijke maatschappelijke kosten de hordes proberen te nemen. Dat geldt voor woningeigenaren, woningbouwcorporaties en bedrijven. De strategie vanuit Den Haag, gevat in het landelijke Klimaatakkoord (2019) speelt hierin een belangrijke rol. We kunnen autonome ontwikkelingen volgen, inzetten op besparing maar ook zullen nieuwe ontwikkeling ons helpen op de route naar 2050. De koers van Leeuwarden gevat in de Leeuwarder Energieagenda (LEA) 2021 – 2024 is hiervoor een helder pakket dat ons leidt naar de doelen in 2050. Voor de periode van 4 jaar, om daarna met de dan geldende inzichten een herijking te kunnen doen en een nieuw programma op te stellen. Dus geen vastgespijkerd programma voor enkele decennia, maar telkens kortere programma's. De LEA wordt gemonitord op de afgesproken doelen, inspanningen en effecten.

Doelen

Doelstelling voor 2024 is de lijn om 49% CO2 reductie in 2030 te kunnen halen. Hiervoor halen we bijvoorbeeld 6.000 woningen van het aardgas voor de ruimteverwarming, leggen we samen met partners een warmtenet aan en moeten we hectares aan zonnestroom realiseren. Op daken van gebouwen, maar ook boven parkeerplaatsen en op (nu nog) agrarisch grondgebied. We besparen in die periode ca 0,5 PJ (29%) aan energie en wekken dan 1.473 PJ (32%) aan elektriciteit op, dat in lijn naar 2030 (huidige inschatting) al meer dan 90% van het totale elektriciteitsgebruik van de gemeente Leeuwarden zal zijn.

De energiebesparingsaanpak richt zich op alle gebouwen, namelijk particuliere voorraad, sociale huur maar ook bedrijfsgebouwen. Ook nieuwbouw moet aan steeds strengere en energiezuinige regels voldoen. Hierdoor hoeft er minder energie gebruikt te worden, waardoor de duurzaam opgewekte energie zo efficiënt mogelijk kan worden ingezet.

Voor de opwekking van energie heeft de gemeente met het Energie Transitie Model (ETM) de energiemix voor de gemeente in beeld gebracht. Heel veel van de opwek kan op eigen grondgebied worden gerealiseerd zoals met zonnepanelen, maar ook biovergisting of aardwarmte/geothermie.

Duurzaamheid in het planvoornemen

Nu de energietransitie in de gebouwde omgeving in volle gang is, komen er steeds meer voorbeelden van energie- en klimaatneutrale woningen. Er zal in nieuwbouwwijken niet meer standaard een gasnet worden aangelegd. Het kabinet wil de aansluitplicht van gas vervangen door een warmterecht. Als gevolg daarvan worden de energieprestatie-eisen voor nieuwbouw aangescherpt. De ambities van het CPO sluiten hier op aan door gebruik te maken van onder andere een tweetal principes: Trias Energetica en Trias Ecologica.

De Trias Energetica is vanouds de meest bekende, maar nog steeds actuele strategie voor duurzaam bouwen; een strategie die zich richt op het besparen van energie:

Stap 1. Beperken van de behoefte aan energie, gebruik zo min mogelijk energie;

Daar kan de ontwerper van een gebouw voor zorgen, bijvoorbeeld door het gebouw goed te isoleren. Architecten die betrokken zijn bij het CPO zullen hier rekening mee moeten houden in hun ontwerp; EPS platen en bijvoorbeeld glaswol dragen bij aan een duurzame manier van bouwen. Een goede isolatie houdt de warmte makkelijker binnen de woning, waarmee het energieverbruik laag blijft.

Stap 2. Gebruik voor de energiebehoefte die overblijft zoveel mogelijk energie uit duurzame bron, zoals bijvoorbeeld zonne-energie of windenergie;

  • Stroom opwekken; met zonnepanelen wil het CPO een groot deel van de benodigde stroom zelf opwekken en wordt er minder 'grijze stroom' verbruikt;
  • Warmte; het CPO gaat met een aantal concepten werken. Afhankelijk van bijvoorbeeld de bodemgesteldheid en technische mogelijkheden wordt er gewerkt met:
      • een individuele warmtepomp met een bodemwarmtewisselaar als warmtebron;
      • individuele warmtepomp met buitenlucht als warmtebron;
      • aansluiting op centrale duurzame warmtebron (WKO).

Stap 3. Gebruik de nodige energie (duurzaam opgewekt of uit fossiele brandstof) zo – efficiënt mogelijk. Beperk de behoefte

Deze strategie is binnen het plan eenvoudig te vertalen naar duurzaamheid in algemene zin (Trias Ecologica).

Dat is een stappenplan voor duurzaamheid, dat op meer van toepassing is dan alleen energie; beperk vraag naar- en het gebruik van bronnen (grondstoffen, materialen, water, energie, enzovoort) zoveel mogelijk.

Het is een manier van ontwerpen, ontwikkelen en bouwen. CPO Mantgum richt zich bij de ontwikkeling van de woningen niet alleen op het gebouw en de installaties; ook het bouwproces en de organisatie daarvan spelen een rol. Dankzij de ontwikkeling binnen de toeleverende industrie hoeft een gebouw tegenwoordig niet meer (volledig) op de bouwplaats geproduceerd te worden en kan sneller worden gebouwd of met minder faalkosten. Met alle arbo-, kwaliteits-, kosten- en milieuvoordelen van dien. Door flexibel en demontabel bouwen maakt dat aanpassingen van de woningen binnen het plan relatief goedkoop en eenvoudig kunnen worden uitgevoerd. En biedt het een mogelijkheid een toekomstgericht gebouw te realiseren. Niet alleen bij de eerste oplevering, maar ook gedurende de levensduur van een gebouw kan de (volgende) gebruiker en/of de eigenaar het gebouw naar behoefte aanpassen.

De gebruikte materialen in het plan moeten dan ook na hun leven in het ene product, nuttig kunnen worden ingezet in een ander product. Met andere woorden; restproducten moeten hergebruikt kunnen worden of milieuneutraal zijn. Met een gesloten kringloop wordt 'afval' dan 'voedsel'.

Binnen het plangebied wordt ruimte geboden voor energie en innovatie. Zo zijn de stedenbouwkundige opzet en welstandsrichtlijnen gericht op het bevorderen van mooi, energiebewust bouwen. Het CPO-project past hierdoor binnen de ambities van de Leeuwarder Energieagenda 2021-2024.

3.3.3 Parkeerbeleidsplan 2015

De gemeenteraad heeft op 16 november 2015 het 'Parkeerbeleidsplan' vastgesteld. In het parkeerbeleidsplan wordt de komende jaren voor Leeuwarden ingezet op het voortzetten van het parkeerbeleid op basis van de eerder vastgelegde beleidsregels.

Voor de parkeernormen geldt dat wordt vastgelegd hoeveel parkeerplaatsen bij de bouw of vergunningplichtige verbouw moeten worden gerealiseerd. Uitgangspunt bij de parkeernormering is dat het parkeren op eigen terrein wordt opgelost. Wanneer dit ruimtelijk of financieel niet haalbaar is, kan rekening houdende met lokale omstandigheden en de omgeving maatwerk worden toegepast.

In het plangebied vindt het parkeren van de bewoners plaats op eigen terrein. Voor het bezoekersparkeren worden 4 tot 6 plaatsen in de openbare ruimte voorzien. In het plan wordt voldaan aan de parkeernormen. In paragraaf 4.10 is hier nader op ingegaan.

3.3.4 Welstandsnota Leeuwarden 2019

Het bestemmingsplan regelt onder meer de functie en het ruimtebeslag van bouwwerken voor zover dat nodig is voor een goede ruimtelijke ordening. Datgene wat door het bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt, kan niet door welstandscriteria worden tegengehouden. De architectonische vormgeving van bouwwerken valt buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan en wordt exclusief met het gemeentelijke welstandsbeleid geregeld.

De geldende welstandsnota biedt onvoldoende toetsingskader om toekomstige aanvragen om omgevingsvergunning te beoordelen. Hierom is een beeldkwaliteitsplan opgesteld inclusief welstandscriteria (Bijlage 2). De bijbehorende welstandsrichtlijnen worden gelijktijdig met dit bestemmingsplan in procedure gebracht en door de gemeenteraad van Leeuwarden vastgesteld.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Erfgoed

De belangrijkste wettelijke basis voor het behoud van erfgoed is per 1 juli 2016 de Erfgoedwet. De kern van deze wet is dat, wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan vanwege de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) een analyse van cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient vanwege voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

4.1.1 Archeologie

Volgens het bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Archeologie (2020) heeft het plangebied een dubbelbestemming "Waarde archeologie 5". Dat wil zeggen dat bodemingrepen met een oppervlakte van meer dan 2.500 m2 en een diepte van meer dan 50 cm onder maaiveld voorwaarden worden gesteld aan de omgevingsvergunning op archeologische gronden.

Door de Steekproef is een archeologisch bureauonderzoek en karterend veldonderzoek uitgevoerd (Bijlage 5). De resultaten van het onderzoek geven geen aanleiding om nader onderzoek te adviseren. Evenmin zijn archeologische resten aangetroffen waarmee bij de verdere planvorming rekening zou moeten worden gehouden. In alle gevallen blijft onverminderd van kracht dat indien bij toekomstig graafwerk onverwachts toch archeologische vondsten worden gedaan of archeologische grondsporen worden aangetroffen, hiervan direct melding dient te worden gemaakt bij de minister conform de Erfgoedwet 2015, artikel 5.10 & 5.11.

Conclusie
Archeologie vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.1.2 Cultuurhistorie

Naast wetgeving op rijksniveau is ook in de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgelegd dat gemeenten in een ruimtelijk plan moeten aangeven op welke wijze het plan rekening houdt met cultuurhistorische elementen en structuren. Informatie over cultuurhistorische waarden is beschikbaar middels de Cultuurhistorische Kaart Fryslân 2 (CHK2) van Provinsje Fryslân. Wat betreft cultuurhistorie blijkt uit deze kaart dat er geen cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. Een regeling ten aanzien van de bescherming van cultuurhistorische waarden wordt daarom niet nodig geacht.

Conclusie
Cultuurhistorie vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

4.2 Ecologie en stikstofdepositie

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de gebiedsbescherming en soortenbescherming. Een ruimtelijk plan mag namelijk geen significante gevolgen hebben voor een te beschermen gebied en/of soort.

Natuurtoets
Door Faunax is is in het kader van geldende wet- en regelgeving onderzoek gedaan naar de actuele natuurwaarden in en rond het plangebied (Bijlage 6) gericht op zowel de soortenbescherming als de gebiedsbescherming. Het onderzoek heeft bestaan uit bureauonderzoek en een veldbezoek. De Wet natuurbescherming (Wnb), het Natuurnetwerk Nederland (NNN) voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS) - en eventuele andere vormen van regelingen ten aanzien van natuurbescherming zijn daarbij aan de orde geweest.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek kan het planvoornemen zonder bezwaren doorgang vinden binnen de kaders van de geldende natuurwetgeving, mits de werkzaamheden buiten het broedseizoen uitgevoerd worden en de zorgplicht wordt nageleefd.

Stikstof
Een AERIUS- berekening van de stikstofuitstoot van het planvoornemen moet uitwijzen of er negatieve effecten in het kader van de Wnb beschermde gebieden zullen optreden. Op basis daarvan kan worden bepaald of vervolgstappen nodig zijn, zoals het aanvragen van een vergunning van de Wnb. Op 13 januari 2021 is de berekening stikstofdepositie voor onderhavig project uitgevoerd (Bijlage 7). De berekening met AERIUS genereert een gml bestand en een pdf bestand waarin wordt geconstateerd dat er geen natuurgebieden zijn met een overschrijding van een projectbijdrage van meer dan 0,00 mol N/ha/jaar. Een vergunning van de Wnb is in het kader van de stikstofdepositie dan ook niet nodig.

Conclusie
Wat betreft de soorten- en de gebiedsbescherming en stikstofdepositie is er geen sprake van beperkingen. Voorliggend bestemmingsplan is wat betreft het aspect ecologie uitvoerbaar.

4.3 Geluidhinder

De Wet geluidhinder (Wgh) is erop gericht om de geluidhinder vanwege spoorweglawaai, industrielawaai en wegverkeerslawaai in nieuwe situaties te voorkomen en te beperken. De Wgh bepaalt dat de 'geluidsbelasting' op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm die als voorkeursgrenswaarde wordt aangeduid. Voor het wegverkeerslawaai is deze norm 48 dB; voor spoorweglawaai bedraagt deze 55 dB en voor industrielawaai is de norm 50 dB(A).

Door de Geluidmeesters is onderzoek gedaan naar de geluidbelasting ten gevolge van wegverkeerslawaai (Bijlage 10). Het voornemen is op het perceel ten zuiden van het Multifunctioneel Centrum (MFC) Wjukken, aan de oostzijde van de weg Om ’e Terp, twaalf woningen te realiseren. In het kader van de ruimtelijke procedure verlangt de gemeente Leeuwarden inzicht in de geluidbelasting van de weg Om ’e Terp. Op de weg Om ’e Terp is een 30 km/uur regime van toepassing waardoor er geen verplichtingen uit de Wet geluidhinder van toepassing zijn.

Vanuit ruimtelijk oogpunt dient aangetoond te worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat bij de te realiseren woningen. Voor het toetsingskader aansluiting is bij de voorkeurgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder. Indien aan deze waarde wordt voldaan zijn er geen akoestische belemmeringen en is er sprake van een akoestisch goed woon- en leefklimaat. Uit de berekende geluidcontouren blijkt dat op zowel 1,5 als 4,5 meter boven plaatselijk maaiveld de 48 dB geluidcontour op 10 meter uit het hart van de weg ligt. De maatgevende nieuw te realiseren woning wordt op circa 40 meter uit het hart van de weg gebouwd. Er zijn dan ook ten aanzien van verkeerslawaai geen belemmeringen geconstateerd en zal er sprake zijn van een akoestisch goed woon- en leefklimaat.

Conclusie
Geluidhinder staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.4 Bodemkwaliteit

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening moet zijn aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Ter plaatse van locaties die verdacht worden van bodemverontreiniging, moet ten minste verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. In geval van verontreinigingen is de Wet bodembescherming van toepassing, waarin is geregeld dat als ter plaatse van een plangebied ernstige verontreinigingen worden aangetroffen er sprake is van een saneringsgeval.

Door Bodemvisie is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd d.d. 24 september 2019 (Bijlage 11) Op basis van de onderzoeksresultaten worden, vanuit milieuhygiënisch oogpunt, geen belemmeringen verwacht ten aanzien van de voorgenomen nieuwbouw op de locatie.

In het bodemonderzoek is geen aandacht besteed aan PFAS. Over PFAS is provinciebreed een gemiddelde waarde vastgesteld. Die waarde ligt ruim beneden de norm die zonder meer veilig is. Zolang er geen concrete aanwijzingen voor PFAS-verontreiniging zijn, is het voldoende om rekening te houden met die gemiddelde waarde. Die is vastgelegd in de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Leeuwarden (zie www.zichtopgrond.nl). Voor de planlocatie bestaat geen verdenking voor een verhoogd PFAS-gehalte in de grond. In het kader van dit bestemmingsplan en ook voor een aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen is het dan ook niet nodig om onderzoek te doen naar PFAS. Ook voor toekomstig grondverzet is PFAS-onderzoek in principe niet nodig.

Conclusie
De bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, aardgas of lpg. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen (bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn, als het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen. De veiligheidsrisico's in het kader van externe veiligheid worden uitgedrukt in een plaatsgebonden risico en een groepsrisico. De normen voor het plaatsgebonden en het groepsrisico hebben tot doel een voldoende veiligheidsniveau te garanderen voor de burger als persoon, dan wel deel uitmakend van een groep.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als een rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het groepsrisico (GR) is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het GR moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting.

Wet- en regelgeving

Het externe veiligheidsbeleid is verankerd in diverse wet- en regelgeving, waaraan een ruimtelijk besluit moet worden getoetst. Voor het planvoornemen zijn de volgende besluiten relevant:

  • Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi): Met het Bevi en bijbehorende regeling (Revi) zijn de plaatsgebonden risiconormen en de verantwoordingsplicht voor het groepsrisico met betrekking tot risicovolle bedrijven wettelijk vastgelegd;
  • Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt): In het per 01-04-2015 in werking getreden Bevt met bijbehorend informatiesysteem Basisnet staan de gegevens over het transport van gevaarlijke stoffen over grote vaar-, spoor- en autowegen opgenomen;
  • Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb): Op basis van het Bevb dienen plannen, vergelijkbaar met het Bevi, te worden getoetst aan de grens- en richtwaarde voor het plaatsgebonden risico en de oriëntatiewaarde voor het groepsrisico. Het Bevb heeft een rechtstreekse werking;
  • Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Barim; beter bekend als het Activiteitenbesluit): Het activiteitenbesluit en de daarbij behorende regeling is de opvolger van een groot aantal Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB). In het Activiteitenbesluit staan algemene regels voor verschillende milieuaspecten, zoals veiligheidsafstanden waaraan voldaan moet worden.

Verantwoordingsplicht
In het Bevi, Bevb en het Bevt is onder andere een verantwoordingsplicht GR opgenomen. Deze verantwoording houdt in dat in bepaalde gevallen planologische keuzes moeten worden onderbouwd en verantwoord door het bevoegd gezag.

Toetsing
Door de Fryske Utfieringstsjinst Miljeu en Omjouwing (FUMO) is een Advies Externe Veiligheid inzake Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Mantgum opgesteld. Uit het advies blijkt dat in en in de nabijheid van het plangebied geen risicobronnen zijn gelegen.

Conclusie
Externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.6 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft op voorstel van de minister van VROM ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden. De eerste verlenging liep tot en met 31 december 2016. De Staatssecretaris van Infrastructuur en Milieu heeft het NSL voor een tweede maal verlengd, tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Het Besluit tweede verlenging NSL is per 1 januari 2017 in werking getreden.

Ook projecten 'die niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm. In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 ìg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd. PM10 en PM2,5 hangen sterk samen. De fractie PM2,5 is onderdeel van het PM10. Wanneer de luchtkwaliteit aan de PM10 normen voldoet wordt ook aan de PM2,5 normen voldaan.

Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen zijn onder andere de volgende projecten vrijgesteld van toetsing:

  • woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen;
  • projecten die minder dan 3% van de (toekomstige) grenswaarde voor NO2 of PM10 bijdragen, wat overeenkomt met 1,2 µg/m3 (de grenswaarde voor 2017 is 1.241 auto's dan wel 109 vrachtwagens per weekdagetmaal).

Voorliggend plan voorziet in de bouw van 12 woningen. De vorenstaande vrijstellingsregeling is van toepassing op het planvoornemen aangezien het project niet tot een dusdanig aantal extra verkeersbewegingen leidt dat de 3% grens wordt overschreden (zie paragraaf 4.10 over verkeer en parkeren).

Conclusie
Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.7 Waterparagraaf

In de ruimtelijke ordeningspraktijk is het doorlopen van de wettelijk verplichte 'watertoets' bij de betrokken waterbeheerder (in dit geval Wetterskip Fryslân) van belang. De watertoets wordt gezien als het procesinstrument dat moet waarborgen dat de gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen. De watertoets is een belangrijk instrument bij het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van de ruimte. De watertoets zorgt ervoor dat in alle ruimtelijke plannen in een vroegtijdig stadium aandacht wordt besteed aan veiligheid, kwaliteit en kwantiteit van het water.

Om de wateraspecten van planvoornemens goed te beoordelen en mee te nemen, is de watertoets beschikbaar. Bij toename van verharding dient deze te worden doorlopen. Deze toets is tevens een middel om het waterschap op de hoogte te stellen van de op handen zijnde ontwikkeling en inzicht te krijgen in mogelijke maatregelen die genomen dienen te worden. Het resultaat van deze toets is als Bijlage 13 opgenomen. De watertoets is op 27 februari 2020 ingediend.

Uit de toetsing komt naar voren dat er regionale en lokale keringen in het plangebied liggen. Dit betreft een regionale kering polderdijk met kernzone waterkering, beschermingszone, peilscheidingsdamlegger en schouwwater.

Het plangebied ligt binnen de keringen op een peil van -0,55 m NAP. Officieel geldt er voor de toevoeging van verharding in de polder een compensatieregel van 10%. Er zijn gesprekken geweest tussen het CPO en Wetterskip Fryslân over het omleggen van de regionale kering zodat het plangebied wel voor de boezem komt te liggen en een compensatienorm van 5% geldt.

Er hebben gesprekken plaatsgevonden met de gemeente, het Wetterskip en de naastgelegen pachter. Tussen het CPO en Wetterskip Fryslan is overeenstemming bereikt over de aanpassingen. Uit het overleg met het Wetterskip is ook gebleken dat het niet nodig is om een peilbesluitprocedure te doorlopen. Het plan kan worden afgehandeld met een watervergunning. De belangrijkste reden hiervoor is dat er geen oppervlaktewater in het gebied aanwezig is (en dus geen peilverandering van oppervlaktewater plaatsvindt). Door het kadeprofiel te verleggen komt een deel van het plangebied in het peilvak van de boezem te liggen, maar dit hele gebied bestaat uit hoge grond. De ontwateringsdiepte zal dus ook niet/nauwelijks veranderen ten opzichte van de huidige situatie.

De aanvraag watervergunning is ingediend en het Wetterskip heeft aangegeven deze te zullen verlenen. De bijlage behorende bij de aanvraag watervergunning met de daarbij behorende situatietekeningen in de huidige en toekomstige situatie, de te treffen maatregelen en diverse profielen is als Bijlage 14 bijgevoegd.

De huidige regionale waterkering (polderdijken) wordt verlegd binnen het plangebied. De nieuwe ontsluiting van het plangebied zal tevens de nieuwe regionale waterkering vormen. Aan de westzijde (Om 'e Terp) zal deze weer aansluiten op de huidige situatie. De hoogte van de nieuwe waterkering voldoet aan de vereisten van het Wetterskip.

De te treffen maatregelen betreffen:

  • 1. Bestaande sloot aan noordzijde van het plangebied (ter hoogte van de privétuinen) wordt verbreed met een plasberm. Dit betekent extra watercapaciteit voor de boezem.
  • 2. Aan oostzijde wordt een nieuwe sloot gegraven als afscheiding met naastgelegen agrarisch perceel.
  • 3. Twee dammen komen te vervallen (wordt water).
  • 4. Aanleg nieuwe dam voor de toegangsweg van het plangebied.
  • 5. Aanleg nieuwe dam voor de toegang van het zuidelijker gelegen agrarisch perceel.
  • 6. Aanleg nieuwe dam voor de toegang van het naastgelegen agrarisch perceel.
  • 7. Aanpassen eigendomsgrens

De hierboven genoemde nummering correspondeert met de nummering op figuur 10.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01_0010.jpg"

Figuur 10. Waterhuishouding gewenste situatie (bron: Bijlage 14).

De toename aan verharding van dit plan is berekend en bedraagt 5.297 m2 (zie figuur 11). Bij de berekening is uitgegaan van de onderstaande verharding van het oppervlak aan de hand van de inrichtingsschets.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01_0011.png"

Figuur 11. Oppervlakte verharding plangebied CPO Mantgum

Met de hiervoor genoemde compensatienorm van 5% moet minimaal 265 m2 aan water worden gerealiseerd om hieraan te voldoen. Daarnaast wordt 60 m2 aan water gedempt. Te dempen water moet voor 100% gecompenseerd worden. De totale compensatieopgave bedraagt 325 m2. Het nieuw te graven water in het plangebied bedraagt 375 m2 waarmee wordt voldaan aan de watercompensatieopgave.

Conclusie
Water vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.8 Bedrijfshinder

Op plaatsen waar industrie of andere bedrijvigheid is kan hinder voor de omgeving ontstaan. Bij nieuwe ontwikkelingen dient daarom voldoende afstand in acht te worden genomen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) om hinder en onveilige situaties te voorkomen. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, gevaar, stof en geur. Bij deze aspecten neemt de belasting af naarmate de afstand tot de bron groter wordt.

In de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering (2009) zijn richtafstanden opgenomen per bedrijfscategorie. Wanneer de afstand tussen een bedrijf en een gevoelig object groter of gelijk is aan de richtafstand die bij de betreffende bedrijfscategorie hoort, is dat een goede aanwijzing dat er geen sprake is van onevenredige bedrijfshinder. De publicatie van de VNG is niet bindend maar is enkel een hulpmiddel. Per bedrijfstype zijn voor elk van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar de minimale afstanden aangegeven die in de meeste gevallen kunnen worden aangehouden tussen een bedrijf en woningen om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden.

In de genoemde VNG-publicatie worden twee omgevingstypen onderscheiden. Bij het omgevingstype ‘rustige woonwijk of rustig buitengebied’ wordt functiescheiding nagestreefd. Hiertoe worden minimale richtafstanden gehanteerd, waarbij een bepaalde bij een bedrijf of voorziening behorende milieucategorie een zoneringsafstand ten opzichte van hindergevoelige functies inhoudt. Bij het omgevingstype ‘gemengd gebied’ is sprake van functiemenging. In tegenstelling tot rustige woongebieden zijn in dergelijke levendige gebieden milieubelastende activiteiten op kortere afstand van woningen mogelijk. De te accepteren milieuhinder hangt samen met de aard van het gebied. In een gemengd gebied (zoals een centrumgebied in een stad) kan wat meer hinder worden geaccepteerd dan in een rustig woongebied. Hiertoe mogen de aangegeven minimale richtafstanden met één afstandsstap worden verkleind (milieucategorie 1 wordt 0, 2 wordt 1, 3.1 wordt 2, et cetera).

Aangezien het plan is gelegen in de buitenrand van het dorp Mantgum en er geen sprake is van sterk wisselende functiemenging is uitgegaan van een ‘rustige woonwijk’. Er moet gemeten worden vanaf de grens van de bestemming van de milieubelastende activiteit tot aan de gevel van de woning. In de nabije omgeving bevinden zich een buurthuis en een tennisbaan waar in het planvoornemen rekening mee moet worden gehouden. Voor het overige zijn geen bedrijfsactiviteiten aanwezig die van belang zijn voor dit plan.

Buurthuis

Het buurthuis heeft milieucategorie 2 op grond van de VNG-handreiking Bedrijven en Milieuzonering. Op basis van de VNG-publicatie moet voor een categorie 2-bedrijf een grootste afstand worden gehanteerd van 30 meter voor het aspect geluid. Aangezien het buurthuis op 50 meter afstand staat ten opzichte van de dichtstbij te bouwen woning, voldoet deze afstand.

Tennisbaan

Tennisbanen met verlichting wordt op basis van de VNG-publicatie ingedeeld bij SBI-code 931-F. Op basis hiervan geldt milieucategorie 3.1 met enkel op basis van geluid een aan te houden minimale richtafstand van 50 m. In het planvoornemen bedraagt de afstand van de geprojecteerde woningen tot de grens van de tennisbanen minder dan 50 m. De belemmeringafstand voor het geluidaspect, zoals dat is opgenomen in de VNG-publicatie, is de afstand waarop een langtijdgemiddeld beoordelingsniveau van 45 dB(A) etmaalwaarde te verwachten is. Deze richtwaarde is gebaseerd op een rustige woonwijk met weinig verkeer.

Op grond van de VNG-publicatie is er een geluidbelasting van meer dan 45 dB(A) etmaalwaarde te verwachten. Om die reden zijn de indicatieve grenswaarden uit de VNG-publicatie met het oog op een goede ruimtelijke ordening niet maatgevend maar dienen de grenswaarden die voor het complex gelden vanuit het Activiteitenbesluit milieubeheer betrokken te worden. Hiervoor is milieuonderzoek nodig waarbij wordt aangesloten bij VNG-richtwaarden uit de publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’ waar een toetsingskader op basis van een viertal stappen voor geldt, waarbij vanaf stap 2 verder geluidsonderzoek noodzakelijk is. Ten behoeve van het planvoornemen is akoestisch onderzoek naar de geluidsuitstraling van de tennisbanen op de geprojecteerde woningen verricht. Het gehele akoestische onderzoek is als Bijlage 15 bijgevoegd. Onderstaand is volstaan met het weergeven van de conclusies uit het onderzoek.

Langtijdgemiddeld beoordelingsniveau

Toetsing goede ruimtelijke ordening

Het hoogst berekende langtijdgemiddeld beoordelingsniveau op de bouwblokken binnen het nieuwe bestemmingsplan bedraagt 46 dB(A) op het bouwblok dat het dichtst bij de tennisbaan ligt.

Bij toetsing aan de richtwaarden van stap 2 uit de VNG-publicatie kan bij dit bouwblok niet worden voldaan. Wel wordt voldaan aan de richtwaarden voor stap 3. De voorwaarde bij stap 3 is de volgende:

“Het bevoegd gezag dient echter te motiveren waarom het deze geluidbelasting in de concrete situatie acceptabel acht, waarbij tevens de cumulatie met eventueel reeds aanwezige geluidbelasting moet worden betrokken. Het bevoegd gezag kan daarbij gebruik maken van gemeentelijk geluidbeleid, indien de te verwachten geluidbelasting voldoet aan de in dat gemeentelijk geluidbeleid vastgestelde grenswaarden voor het betreffende gebied”.

Omdat de gemeente niet over gemeenlijke geluidsbeleid anders dan voor evenementen beschikt moet in deze situatie gekeken worden in hoeverre hier sprake kan zijn van cumulatie van meerdere geluidsbronnen. Aangezien de overige inrichtingen op grotere afstand zijn gelegen en niet liggen binnen de richtafstand overeenkomstig de VNG-publicatie, mag verondersteld worden dat deze niet relevant zijn voor de geluidbelasting op de nieuwe woningen.

Ten aanzien van wegverkeer is door Geluidmeesters een rapportage opgesteld waarvan verslag is uitgebracht in de rapportage “Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai woningbouwplan Om 'e Terp in Mantgum” met kenmerk 0369-W-19-A, d.d. 22 oktober 2019 (Bijlage 10). Uit deze rapportage blijkt dat bij de woningen binnen het nieuwbouwplan zonder meer voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Derhalve is ook ten aanzien van wegverkeer geen sprake van cumulatie.

Toetsing Activiteitenbesluit

Het stemgeluid afkomstig van de tennisbanen mag worden uitgesloten van toetsing aan het Activiteitenbesluit. Het stemgeluid maakt echter onderdeel uit van het aangehouden bronvermogen zoals gemodelleerd in het rekenmodel, maar de grenswaarden voor het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau van het Activiteitenbesluit zijn gelijk te stellen aan de richtwaarde van stap 3 uit de VNG-publicatie. Uit de weergegeven waarden in tabel 3 kan worden geconcludeerd dat zelfs inclusief stemgeluid bij alle bouwblokken aan de grenswaarde van 50 dB(A) kan worden voldaan.

Maximale geluidsniveaus

Toetsing goede ruimtelijke ordening

De maximale geluidsniveaus in de dagperiode bedragen ten hoogste 56 dB(A) en in de avondperiode ten hoogste 59 dB(A) bij Bouwblok 1. Hiermee wordt bij alle bouwblokken voldaan aan stap 2 voor een rustige woonwijk.

Toetsing Activiteitenbesluit

Zoals eerder aangegeven mag het stemgeluid afkomstig van sportende tennissers worden uitgezonderd van toetsing. De grenswaarden voor het Activiteitenbesluit zijn identiek aan die van stap 3 uit de VNG-publicatie. Aangezien voldaan kan worden aan stap 2 uit de VNG-publicatie kan zonder meer worden voldaan aan stap 3 en dus aan de norm uit het Activiteitenbesluit.

Conclusie
Het plan veroorzaakt door de activiteiten op de tennisbanen bij de nieuwe bouwblokken binnen het plangebied geluidbelastingen op gevels van nog te bouwen woningen tot ten hoogste 46 dB(A). In de inrichting vinden uitsluitend activiteiten plaats in de dag- en avondperiode. Bij toetsing aan de richtwaarden van stap 2 uit de VNG-publicatie kan bij één bouwblok net niet worden voldaan. Wel wordt voldaan aan de richtwaarden voor stap 3 en aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit. Eventuele maatregelen worden niet kosteneffectief geacht; daarnaast zal het effect van een geluidscherm relatief beperkt zijn.

De maximale geluidsniveaus bedragen bij de bouwblokken ten hoogste 56 dB(A) in de dag en 59 dB(A) in de avondperiode. Hiermee wordt voldaan aan stap 2 voor een rustige woonwijk. Op basis van dit onderzoek kan worden geconcludeerd dat ten gevolge van de activiteiten op de tennisbanen bij de nieuw te bouwen woningen binnen het plan sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Uit het onderzoek blijkt dat de tennisvereniging ruim voldoet aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit (de norm van 50 dB), maar 1 woning niet geheel aan de richtwaarden die in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuhinder is gehanteerd (van 45 dB). De richtwaarde wordt met 1 dB overschreden.

In het kader van de Wet milieubeheer móét de tennisvereniging voldoen aan het Activiteitenbesluit. Uit de berekeningen blijkt dat de tennisvereniging daaraan voldoent en dat er nog voldoende ruimte bestaat voor groei van de vereniging. Een verdubbeling van het aantal activiteiten zou leiden tot een verhoging van 3 dB en ook dat zou binnen de normen van het Activiteitenbesluit passen. Er is in de berekening weliswaar niet uitgegaan van een worst-case-situatie, maar er is op een zeer reële manier rekening gehouden met groei van de vereniging. De tennisvereniging is in het verleden weliswaar groter geweest, maar de verwachting is dat de oude situatie niet meer bereikt zal worden. Maar desalniettemin zou de vereniging rustig kunnen verdubbelen, zonder problemen met de milieuwetgeving. De vereniging wijst erop dat in de huidige situatie leden die zich goed ontwikkelen vanwege de uitdaging reeds uitwijken naar verenigingen buiten Mantgum. Een verdubbeling ligt dus niet in de rede. In die zin zou het onderzoek als tamelijk worst-case kunnen worden beschouwd.  

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening moet de gemeenteraad beoordelen of er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De VNG hanteert in haar publicatie Bedrijven en milieuhinder een grenswaarde van 45 dB voor de beoordeling van een 'goed woon- en leefmilieu'. De VNG vindt dat bij een geluidsbelasting van 50 dB sprake is van een acceptabel woon- en leefmilieu. De norm van een goed woon- en leefmilieu is met 1 dB overschreden. Er is dus op grond van de normstelling van de VNG bijna sprake van een goed woon- en leefmilieu. Wanneer de vereniging verdubbelt in activiteiten/omvang, dan zal deze groei leiden tot een geluidsbelasting op de dichtstbij gebouwde woning ten hoogste 49 dB, nog steeds binnen de norm van 'aanvaardbaar woon- en leefmilieu'. De gemeenteraad mag dit als acceptabel beoordelen, te meer omdat hier sprake is van een ontwikkeling van nieuwe woningen, waarbij de toekomstige eigenaar of –naren er zelf voor kiest/kiezen om nabij de tennisvereniging te wonen.

4.9 Lichthinder

Een verlichtingsinstallatie, die sportbeoefenaars in staat stelt om hun sport ook na zonsondergang te bedrijven, kan het woongenot van omwonenden door onbedoelde lichtuitstraling buiten een sportcomplex aantasten. Visuele effecten ten gevolge van een buitenverlichtingsinstallatie in de omgeving, die mogelijk hinder veroorzaken, zijn onder andere lichtinval en het vanuit normaal te achten zichtposities direct zicht hebben op (te) heldere verlichtingsarmaturen.

Als aangegeven in de vorige paragraaf wordt in de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering voor een aantal aspecten een indicatieve afstand voor hinderveroorzakende functies aangegeven. Voor geur, stof, geluid en gevaar gelden minimale richtafstanden bij ruimtelijke ontwikkelingen wanneer in de omgeving hindergevoelige bestemmingen zoals woningen zijn betrokken.

Een sportcomplex valt onder de werkingssfeer van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Barim, Activiteitenbesluit). Hierin zijn geen normen met betrekking tot lichthinder opgenomen, maar wordt wel verwezen naar richtlijnen van de Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde (NSVV). In artikel 3.148 van het Activiteitenbesluit is opgenomen dat de verlichting ten behoeve van sportbeoefening op sportterreinen uitgeschakeld dient te worden tussen 23:00 en 07:00 uur en er geen sport wordt beoefend of onderhoud wordt gepleegd. Ook is een beperkt aantal specifieke uitzonderingen hierop beschreven die in verband met festiviteiten gemaakt kunnen worden.

Ter voorkoming van lichthinder door hinderlijke lichtinstraling in woon- of slaapvertrekken kan de gemeente op grond van de zorgplicht optreden. In afwezigheid van normen voor lichthinder wordt de beoordeling aan de gemeente overgelaten waarbij de "Algemene richtlijn betreffende lichthinder" van de NSVV veelal als uitgangspunt wordt gehanteerd. In deze publicatie zijn eisen gesteld aan:

  • de verticale verlichtingssterkte (Ev in lux) ter plaatse van de lichtopeningen in gevels en daken van de te beschouwen woningen;
  • de lichtsterkte (I in cd) van de terreinverlichting in de richting van de betreffende lichtopeningen, en:

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01_0012.png"

Figuur 12. Grenswaarden voor de lichtimissie ter plaatse van een vensteropening in een gevel van een omwonende en de lichtemissie van een verlichtingsinstallatie ter voorkoming van lichthinder

In de Europese richtlijn CIE 126 en de Richtlijn Lichthinder van de NSVV worden ook grenswaarden genoemd voor de hinder van 0,15 U(pward)L(ight)R(atio) voor zone E3 ten behoeve van "sky glow" met betrekking tot een door een armatuur naar boven uitgestraalde hoeveelheid licht in de positie waarvoor deze is ontworpen in verhouding tot het totaal door de armatuur uitgestraalde hoeveelheid licht.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01_0013.png"

Figuur 13. Grenswaarden Upward Light Ratio ULR

Toetsing huidige situatie

Ten behoeve van het planvoornemen is de kans op het optreden van lichthinder in het plangebied middels een zogeheten lichthinderonderzoek onderzocht. De rapportage hiervan is als Bijlage 16 bij dit bestemmingsplan opgenomen. Voor het bepalen of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de voorgenomen te realiseren woningen is aangesloten bij de grenswaarden als opgenomen in de figuren 12 en 13. Uitgangspunt voor dit onderzoek is een ontwerp met 4 conventionele armaturen gemonteerd op 4 masten met een lichtpunthoogte van 15 meter.

Verticale verlichtingssterkte Ev

In november 1999 en in juni 2003 publiceerde de commissie lichthinder van de NSVV een algemene richtlijn met grenswaarden voor lichthinder van omwonenden van sportveld- en terreinverlichting. Deze algemene richtlijn is in november 2016 vervangen voor een nieuwe Richtlijn Lichthinder. Hierin wordt gesproken van een maximale Ev van 10 lux voor zone E3, gemeten op een hoogte van 1,80 meter. De gevonden lichtwaarden op de onderzochte gevels van de woningen voldoen aan deze criteria in de toekomstige situatie met een maximum waarde van 9,10 lux.

Lichtsterkte I

De tweede parameter is de lichtintensiteit, waarvoor een maximale grenswaarde van 10.000 cd voor zone E3 wordt opgegeven. De gevonden maxima van 23.431 - 30.101 op de onderzochte plaatsen voldoen niet aan de grenswaarde van zone E3.

Upward Light Ratio ULR

Aan deze richtlijn wordt voldaan met een gevonden ULR van 0,00.

Conclusie

De toekomstige omwonenden van het sportcomplex ondervinden lichthinder in de zin van de opgestelde grenswaarden door de NSVV.

Vervolgonderzoek oplossing lichthinder

Naar aanleiding van de resultaten van de toetsing huidige situatie heeft een vervolgonderzoek oplossing lichthinder plaatsgevonden (Bijlage 17). Voor het bepalen of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat bij de voorgenomen te realiseren woningen is aangesloten bij de grenswaarden als opgenomen in de figuren 12 en 13. Uitgangspunt van dit onderzoek is het toepassen van vier nieuwe OptiVisionLED armaturen gemonteerd op vier masten met een lichtpunthoogte van 15 meter. De vier OptiVisionLED armaturen zijn allen voorzien van een interne afscherming om eventuele lichtinder naar de omgeving tot een minimum te beperken.

Verticale verlichtingssterkte Ev

De gevonden lichtwaarden op de onderzochte gevels van de woningen voldoen aan deze criteria in de toekomstige situatie met een maximum waarde van 0,76 lux.

Lichtsterkte I

De tweede parameter is de lichtintensiteit, waarvoor een maximale grenswaarde van 10.000 cd voor zone E3 wordt opgegeven. De gevonden maxima van 398 - 1.155, op de onderzochte plaatsen, voldoen ruimschoots aan de grenswaarde van zone E3.

Upward Light Ratio ULR

Aan deze richtlijn wordt voldaan met een gevonden ULR van 0,00.

Conclusie vervolgonderzoek

De toekomstige omwonenden van het sportcomplex ondervinden geen lichthinder in de zin van de opgestelde grenswaarden door de NSVV bij uitvoering van het alternatieve lichtplan.

Conclusie

De tennisvereniging is voornemens om de oude lampen te vervangen door LED-lampen die voldoen aan de normen van de Richtlijn Lichthinder.  De CPO-groep is met de tennisvereniging overeengekomen dat er bij vervanging LED-lampen worden toegepast die voldoen aan de normen van deze richtlijn. De CPO-groep heeft hierover nadere afspraken met de tennisvereniging gemaakt. 

 

Met het toepassen van LED-verlichting kan voldaan worden aan de gestelde grenswaarden en leidt daarmee niet tot een overschrijding van de grenswaarden zoals genoemd in figuur 12 en 13. Gelet op de te treffen maatregelen om lichthinder weg te nemen en de afspraken die hierover gemaakt worden mag het planvoornemen uitvoerbaar worden geacht. 

4.10 Parkeren en verkeer

Om de parkeerbehoefte vast te stellen wordt gebruik gemaakt van de Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014. Het bouwplan bestaat uit 8 vrijstaande woningen en 4 twee onder een kap woningen. Onderstaande tabel geeft weer welk aantal parkeerplaatsen benodigd zijn. Voor de vrijstaande woningen is uitgegaan van de norm voor woningen met een gebruiksoppervlakte van >120 m2. En voor de twee onder een kap woningen is uitgegaan van de norm van een woning met gebruiksoppervlakte van > 80 m2 en < 120 m2. In onderstaande tabel is het benodigde aantal parkeerplaatsen weergegeven. De nummers in de tabel corresponderen met het programma zoals hierboven weergegeven. Voor de locatie moet worden uitgegaan van een sterk stedelijk gebied in het buitengebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0080.22001BP00-OW01_0014.png"

Figuur 14. Parkeerbehoefte

Met toepassing van de gemiddelde parkeerkencijfers moet voor het planvoornemen uitgegaan worden van afgerond 23 benodigde parkeerplaatsen waarvan 4 parkeerplaatsen voor bezoekersparkeren. Het parkeren voor de bewoners zelf wordt op eigen terrein gerealiseerd. Daarnaast worden er 4 tot 6 parkeerplaatsen in het openbaar gebied (binnen het projectgebied) gerealiseerd voor het bezoekersparkeren. De binnen het plangebied te realiseren parkeerplaatsen op eigen terrein van de woningen en de openbare parkeerplaatsen zijn daarmee voldoende om te voldoen aan de volledige parkeerbehoefte.

Om vast te stellen hoeveel verkeersbewegingen de nieuwe ontwikkeling zal genereren, is gebruik gemaakt van de publicatie Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie van het CROW. Op basis van deze publicatie moet in een sterk stedelijk gebied in het buitengebied uitgegaan worden van een verkeersgeneratie tussen de 7,8 en 8,6 motorvoertuigen per woning per etmaal wat resulteert in een geringe toename van 93,6 tot 103,2 verkeersbewegingen per etmaal. De locatie ontsluit op de ontsluitingsweg Om 'e Terp. De verkeersdruk op de omliggende wegen is laag en er is sprake van een goede afwikkeling van het verkeer. De toename van het geringe aantal verkeersbewegingen heeft geen invloed op de bestaande infrastructuur en zal de leefbaarheid van de directe omgeving niet aantasten. Het CPO-project heeft geen significante toename van de verkeersgeneratie als gevolg waardoor problemen met de verkeersafwikkeling worden verwacht.

Conclusie
Parkeren en verkeer vormen geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

4.11 M.e.r.-verantwoording

Voor bepaalde grootschalige ontwikkelingen op het gebied van woningen, bedrijvigheid en infrastructuur dient op grond van het Besluit milieueffectrapportage een milieueffectrapportage (MER) opgesteld te worden. Hierin moet worden aangegeven wat de gevolgen zijn van de ontwikkelingen voor het milieu. In het Besluit mer is aangegeven in welke gevallen er onderzoek gedaan moet worden. Afhankelijk van de grootte van het project zijn er drie mogelijkheden:

  • 1. bij een project dat voorkomt in onderdeel C van de bijlage van het Besluit mer en boven de daar genoemde drempelwaarden uitkomt, geldt een directe m.e.r.-plicht. In dat geval dient een mer opgesteld te worden. Dit geldt ook voor een project die onder de drempelwaarden genoemd in onderdeel C blijft, maar boven de drempelwaarden die in onderdeel D gegeven worden ligt en waarvoor een (kaderstellend) bestemmingsplan opgesteld wordt;
  • 2. indien er geen directe m.e.r.-plicht geldt, kan er wel een vormvrije m.e.r.-beoordelingsplicht gelden. Dit geldt voor projecten die in onderdeel D genoemd worden en niet boven onder de drempelwaarde uitkomen. Hierbij moet worden onderzocht of er sprake is van belangrijke nadelige milieugevolgen. Er gelden geen vormvereisten, maar wel inhoudelijke vereisten: de criteria uit bijlage III van de Europese richtlijn moeten in acht worden genomen. Als de uitkomst is dat het uitgesloten is dat er belangrijke gevolgen voor het milieu zijn, dan dit moet in de toelichting van het bestemmingsplan worden gemotiveerd. Zijn belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu niet uitgesloten, dan geldt een m.e.r. -plicht.

Onderzoek
De voorgenomen activiteit is niet opgenomen in onderdeel C van het Besluit m.e.r. en is daarom niet aan te merken als een activiteit waarvoor een directe m.e.r.-plicht bestaat. De voorgenomen activiteit is wel opgenomen in onderdeel D (categorie D.11.2) van bijlage II van het Besluit mer.

  Activiteiten   Gevallen   Besluit  
D.11.2   De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.   In gevallen waarin de activiteit betrekking
heeft op:
1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of
meer woningen omvat, of
3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000
m2 of meer.  
De vaststelling van het plan, bedoeld in artikel 3.6, eerste lid,
onderdelen a en b, van de Wet ruimtelijke ordening --> het
bestemmingsplan  

Figuur 15. Onderdeel D (categorie D.11.2) van bijlage II van het Besluit mer

Onder verwijzing naar haar uitspraken van 15 maart 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:694), van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) en van 17 april 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:153) overweegt de Afdeling dat het antwoord op de vraag of er sprake is van een (wijziging van een) stedelijk ontwikkelingsproject in de zin van het Besluit m.e.r., afhangt van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Uit deze uitspraken volgt eveneens dat het antwoord op de vraag of een activiteit kan worden aangemerkt als een activiteit als bedoeld in kolom 1 van categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r., niet afhankelijk is van het antwoord op de vraag of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan.

Naar het oordeel van de Afdeling van 15 januari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:100) kan de ontwikkeling van twaalf vrijstaande woningen, gelet op de omvang ervan, niet worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in kolom 1 van categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. Daarbij is ook van belang dat het ruimtebeslag van de voorziene bebouwing beperkt is.

Het plan voorziet in het realiseren van maximaal 12 woningen zodat geconcludeerd kan worden dat het CPO-project geen stedelijk ontwikkelingsproject vormt en dat een m.e.r.-beoordeling niet aan de orde is.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Toelichting op het juridische systeem

In de voorgaande hoofdstukken zijn de uitgangspunten voor de ruimtelijke en functionele situatie in het plangebied aangegeven. Deze uitgangspunten zijn getoetst aan de omgevingsaspecten. In dit hoofdstuk wordt de inhoud van de bestemmingen (de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden) toegelicht en wordt aangegeven hoe de uitgangspunten hun juridische vertaling in het eigenlijke plan hebben gekregen. De bepalingen die betrekking hebben op de te onderscheiden bestemmingen zijn vastgelegd in de regels en op de verbeelding. Het bestemmingsplan geeft aan voor welke doeleinden de gronden zijn bestemd.

Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) toegepast.

De regels zijn zo opgesteld dat deze gebruikt kunnen worden in een analoog alsook in een digitaal raadpleegbaar bestemmingsplan. Het digitale plan verschaft de burger 'online' informatie over het bestemmingsplan. Bovendien is de digitale versie bedoeld voor uitwisseling van gegevens binnen de gemeente en met andere overheidsinstanties. De digitale plannen zijn per 01-01-2010 verplicht op grond van de Wro. Op basis van de Wro is het digitaal vastgestelde bestemmingsplan leidend. Als er een verschil bestaat tussen het analoge en digitale bestemmingsplan, is de digitale versie bepalend qua vormgeving en inhoud.

5.2 Regels

5.2.1 Algemeen

De regels zijn vervat in artikelen die onderverdeeld zijn in vier hoofdstukken:

  • 1. in de Inleidende regels zijn algemene artikelen opgenomen die voor het gehele plan van belang zijn. In artikel 1 zijn omschrijvingen opgenomen van de in het plan voorkomende relevante begrippen. In artikel 2 is vastgelegd op welke wijze dient te worden gemeten. Door deze vaste omschrijving van de begrippen en van de wijze van meten wordt eenduidigheid in de bedoelingen van het plan gegeven en wordt de rechtszekerheid vergroot;
  • 2. in de Bestemmingsregels zijn de bestemmingen en de gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden van de betreffende gronden aangegeven. De bestemmingen zijn op alfabetische volgorde benoemd. In paragraaf 5.2.2 volgt in het kort een nadere toelichting op de bestemmingen;
  • 3. in de Algemene regels staan artikelen benoemd die voor alle of meerdere bestemmingen gelden. Het betreffen onder andere de voor alle bestemmingen geldende algemene bouw- en gebruiksregels. De afwijkingsmogelijkheden in de verschillende bestemmingen en de algemene afwijkingsregels zorgen voor enige flexibiliteit van het plan. De algemene afwijkingen zijn niet specifiek op één bestemming gericht, zij kunnen gebruikt worden ten aanzien van alle bestemmingen;
  • 4. ten slotte bevat het bestemmingsplan nog Overgangs- en slotregels. Dit betreft artikelen onder het overgangsrecht met betrekking tot bouwwerken en gebruik en de slotregel.
5.2.2 Gehanteerde bestemmingen

In deze paragraaf zijn voor zover nodig de afzonderlijke bestemmingen zoals deze in de regels zijn opgenomen en op de verbeelding zijn weergegeven, van een toelichting voorzien.

Groen
Belangrijke, voor de buurt structuurbepalende groenvoorzieningen zijn bestemd als "Groen". Voor deze benadering is onder andere gekozen omdat het van belang wordt geacht dat de groenstructuur wordt behouden.

Het openbaar groen is weliswaar in eigendom en beheer van de vereniging, maar het gebruik van het groen is beoogd als openbaar. Het levert een bijdrage aan de maatschappelijke meerwaarde van de woonbuurt. Alle Mantgumers kunnen hier gebruik van maken als verblijfsgebied en wandelgebied.

Tuin
De voortuinen, buitenranden en de achterzijde van de uitgeefbare woonpercelen zijn bestemd voor "Tuin". Deze bestemming is erop gericht om het gewenste groene beeld te realiseren. Bebouwing is hier - met uitzondering van vlonders, plankieren en/of steigers per woonperceel - niet toegestaan. Wat deze vlonders, plankieren en/of steigers betreft: maximaal 40% van de waterlijn op een erf mag hiervoor worden gebruikt. Ook de vergunningvrije bouwwerken zijn hier niet toegestaan. In de regels is dan ook bepaald dat dit deel van het perceel niet mag worden beschouwd als erf zoals bedoeld in Bijlage II van het Besluit ruimtelijke ordening. De motivering daarvan is opgenomen in de planbeschrijving in hoofdstuk 2. Eventuele afscherming dient hier plaats te vinden met behulp van opgaand groen.

Verkeer - Verblijfsgebied
De woonstraat en de daarbij behorende parkeerplaatsen in het plangebied hebben het karakter van een verblijfsgebied. Deze gebieden zijn daarom als "Verkeer - Verblijfsgebied" bestemd. Deze bestemming omvat speelvoorzieningen, sloten, bermen, beplanting, waterlopen en waterpartijen met de daarbij behorende kaden en oevers en aanleggelegenheid. Grenzend aan de openbare ruimte zijn in beperkte mate ook tuinen, erven en terreinen toegestaan.

Water
De in het plangebied aanwezige waterlopen en -partijen, met daarbij behorende oevers en bouwwerken vallen onder de bestemming "Water". Binnen deze bestemming is het verboden om gebouwen te realiseren en bouwwerken die niet ten dienste staan van de waterhuishouding.

Wonen
Een groot deel van het plangebied heeft de bestemming "Wonen". De bouwvlakken geven aan waar de woningen (de hoofdgebouwen) gesitueerd mogen worden. Naast hoofdgebouwen is ook de bouw van aan- en uitbouwen toegestaan; ook deze mogen uitsluitend binnen het bouwvlak worden gebouwd. Hoofdgebouwen moeten met de voorste gevel in de naar weg gekeerde grens van het bouwvlak worden gebouwd. Op deze wijze ontstaat het gewenste verspringende beeld van voorgevels.

In verband met het voorkomen van een rommelig bebouwingsbeeld van de achterzijde van de woonpercelen zijn uitsluitend aan het hoofdgebouw verbonden aan- en uitbouwen toegestaan. Vrijstaande bijgebouwen zijn op grond van het bestemmingsplan niet mogelijk. De bestemming 'Tuin' draagt hier ook aan bij.

Met het oog op het voorkomen van hoge schuttingen, is in deze bestemming bepaald dat erfafscheidingen ten hoogste 1 m hoog mogen worden. Op deze manier is te voorzien in een raster (met het oog op het binnen het perceel houden van huisdieren), maar worden hoge hekwerken of schuttingen voorkomen. Het is in dit plan de bedoeling om de erfafscheiding met groen vorm te geven. Op deze wijze ontstaat de gewenste ruimtelijke kwaliteit.

Om te borgen dat de groenstructuur wordt aangelegd en in stand wordt gehouden is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waarin is bepaald dat de gronden en bouwwerken ter plaatse van de bestemming "Wonen"niet voor bewoning mogen worden gebruikt indien de groenstructuur in het plangebied niet binnen één jaar na de oplevering van de laatste woning is aangelegd en vervolgens in stand wordt gehouden. Omdat deze voorwaardelijke verplichting voor het hele plangebied geldt is deze opgenomen in de "Algemene gebruiksregels".

Bij het wonen is zonder meer de vestiging van een aan-huis-verbonden beroep en bedrijfsactiviteit mogelijk. Deze functie is alleen in combinatie met de woonfunctie toegestaan en niet zelfstandig. Een bed and breakfast kan alleen met een omgevingsvergunning worden gerealiseerd.

5.2.3 Installaties voor warmte- en koudeopwekking

Per 1 januri 2021 wordt in het Bouwbesluit de regeling van kracht waarmee de geluidsbelasting op buurpercelen als gevolg van het gebruik van een installatie voor warmte- en koudeopwekking moet worden beperkt. In artikel 12 van de regels is bepaald al voorafgaand aan de datum van 1 januari 2021 aan deze regeling moet worden voldaan. Dat betekent dat een installatie voor warmte- of koudeopwekking, die is opgesteld buiten de uitwendige scheidingsconstructie (i.c. de buitengevel of het dak) van een bouwwerk, op de perceelgrens met een buurperceel met, of dat bestemd is voor, een andere woonfunctie een geluidsniveau van ten hoogste 40 dB is toegestaan, bepaald volgens de Handleiding Meten en Rekenen Industrielawaai, internetuitgave 2004.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Grondexploitatie
Op basis van de Grondexploitatiewet als onderdeel van de Wro geldt een gegarandeerd kostenverhaal als eis aan ruimtelijke plannen. In artikel 6.12 Wro is vastgelegd dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt als verplicht onderdeel van een ruimtelijk plan voor gronden waarop een bouwplan is voorgenomen, tenzij het kostenverhaal op een andere wijze is gegarandeerd. Wat onder een bouwplan moet worden verstaan, is in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangegeven.

Doel van een grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal, waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

Voorliggend plan betreft een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Het plan is geïnitieerd door particulieren (vereniging CPO Mantgum 2.0.). De gemeente Leeuwarden heeft medewerking verleend aan de voorbereiding en uitwerking van het plan. De financiële verplichtingen die uit het project naar voren komen, worden door de vereniging Mantgum CPO 2.0 en haar leden gedragen. De kosten bestaan uit onder meer de planontwikkelingskosten, de aankoop van de grond, het bouw- en woonrijp maken en het beheer en onderhoud van het collectieve groen dat in eigendom blijft van de vereniging. De bouw van de woningen komt voor rekening van de leden van het CPO. Daarmee kan worden gesteld dat het voorliggende plan economisch uitvoerbaar is. Er hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Tussen initiatiefnemer en de gemeente is een anterieure overeenkomst gesloten waarin (financiële) afspraken zijn gemaakt.

Planschadeverhaal
Bij het mogelijk maken van ruimtelijke ontwikkelingen is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van een plangebied bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade wordt ingediend. Diegenen die schade lijden omdat hun onroerend goed in waarde vermindert, kunnen de schade verhalen (voor zover deze redelijkerwijs niet voor de aanvrager behoort te blijven) wanneer dit boven de 2% van de waarde van het onroerend goed uitkomt. Tussen gemeente en initiatiefnemer is een planschadeverhaalsovereenkomst gesloten.

Het kostenverhaal van planrealisatie is anderszins verzekerd zodat een exploitatieplan op basis van de Grondexploitatiewet niet noodzakelijk is. Voorgaande betekent dat de uitvoerbaarheid van het planvoornemen om tot realisatie van het plan te komen niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Gerealiseerde participatie

De leden van het CPO hebben zelf de participatie bij het project verzorgd. Al vroeg in het proces is besloten om de direct omwonenden, het dorp, de belangstellenden en de betrokken partijen (gemeente, provincie, Doarpsmienskip) goed te informeren over het proces en de inhoud van het CPO-project. Aan direct omwonenden is vooraf gevraagd of er wensen waren om in het ontwerp of het proces van het project rekening mee te houden. De volgende communicatie- en participatiemiddelen zijn daarbij ingezet:

  • één-op-één-gesprekken met direct omwonenden en belanghebbenden;
  • nieuwsbrieven in de dorpskrant Mandeguod;
  • berichtgeven in Op 'e Skille, de tweewekelijkse huis-aan-huis-krant in de Greidhoeke;
  • informatieavonden in het dorp;
  • ledenvergaderingen;
  • Eigen website www.cpomantgum.nl;
  • Website van het Dorp (actueel);
  • Flyers;
  • Online informatieavond 8 oktober 2020. Deze bijeenkomst is te vinden onder www.cpomantgum.nl onder nieuws: Informatieavond - CPO Mantgum.

Van alle overleggen en bijeenkomsten zijn verslagen bijgehouden.

Van de Doarpsmienskip Mantgum (DMS) heeft het CPO Mantgum 2.0 een schriftelijke herbevestiging ontvangen waarin wordt aangegeven dat de DMS het initiatief en de bestemmingsplanvoorbereidingen van het CPO Mantgum 2.0 ondersteunt. De brief is opgenomen in Bijlage 18 bij deze Toelichting.

6.2.2 Resultaten van overleg en inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan '”Mantgum – CPO 12 woningen' heeft in de periode vanaf 30 juli 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Omdat deze periode deels in de vakantieperiode valt, heeft er een reminder van de publicatie in de krant gestaan op 19 augustus. Daarnaast is in Mantgum huis aan huis een informatiebrief verspreid door de initiatiefnemers van het CPO. Vanwege Coronamaatregelen was het niet mogelijk om tijdens deze periode een fysieke informatiebijeenkomst in De Wjukken MFC te houden. De in de publicatie aangekondigde bijeenkomst is geannuleerd en als alternatief is op 8 oktober 2020 een digitale informatiebijeenkomst georganiseerd. Daarnaast is het plan ook voorgelegd aan provincie Fryslân, brandweer Fryslân en wetterskip Fryslân met het verzoek hier op te reageren.

Inspraak

Er zijn 37 inspraakreacties ontvangen. Een samenvatting van de inspraakreacties en de gemeentelijke reactie daarop is opgenomen in Bijlage 19 van deze toelichting. De uitkomsten van de reacties zijn in dit plan verwerkt.

Overleg

Gelijktijdig met de inspraak heeft ook het overleg met de overlegpartners plaatsgevonden. Van drie overlegpartners is een reactie ontvangen. Een samenvatting van de overlegreacties en de gemeentelijke reactie daarop is opgenomen in Bijlage 19 van deze toelichting.

Tervisielegging ontwerp

Na het stadium van vooroverleg wordt het plan als ontwerp ter visie gelegd. Binnen de termijn van tervisielegging kan door een ieder zienswijzen op het bestemmingsplan naar voren worden gebracht. Hiervan wordt vervolgens afzonderlijk van deze toelichting verslag gedaan.