direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Amundsenstraat 2-36
Status: vastgesteld
Plantype: wijzigingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0858.WPamundsenstraat2-VA01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Bouwvereniging Woningbelang in Valkenswaard heeft het plan opgevat om het bestaande en sterk verouderd woongebouw aan de Amundsenstraat in Valkenswaard te slopen en te vervangen door een appartementencomplex, bestaande uit 18 levensloopbestendige appartementen. Dit betekent dat deze appartementen geschikt zijn voor 1-2 persoonshuishoudens in alle leeftijdscategorieën.

Het geheel van bouwmassa, architectuur en terreininrichting sluit op een logische wijze aan op de bestaande omgeving en voldoet aan het t.b.v. dit bouwplan opgestelde beeldkwaliteitsplan, zoals dat als bijlage 1 bij deze toelichting is opgenomen. Het planinitiatief past uitstekend in het gemeentelijke woonbeleid en in het gemeentelijke en provinciale beleid om binnen het bestaande stedelijke gebied de ruimtelijke kwaliteit te verbeteren.

Milieutechnisch gezien zijn er geen belemmeringen voor het realiseren van het bouwplan op voorgestelde locatie.

Het bouwplan is financieel uitvoerbaar omdat de mogelijke gevolgen van planschade voor rekening komen van de initiatiefnemer.

Gelet op het voorgaande wordt het voorliggende plan gezien als een goede kans om een goede invulling te geven aan de locatie en daarmee een invulling te geven aan het overheidsbeleid.

1.2 Plankarakter

Het planinitiatief tot herontwikkeling van de locatie Amundsenstraat in Valkenswaard leidt tot het saneren van een woongebouw dat niet meer aan de huidige ruimtelijke eisen en wooneisen voldoet. Op de vrijkomende locatie wordt een appartementencomplex opgericht met 18 levensloopbestendige woningen. Daarnaast zal dit appartementencomplex waar mogelijk voldoen aan het woonkeur en geheel aan het Bouwbesluit 2015. Door een aantal aanvullende technische maatregelen wordt het gebouw energiezuiniger uitgevoerd dan op grond van het Bouwbesluit noodzakelijk is, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de duurzaamheid. De architectuur wordt afgestemd op de omgeving.

Hiermee zal het gebouw voorzien in de wooneisen en woonwensen van deze tijd. Het terrein van het complex zal zodanig worden vormgegeven en ingericht dat het parkeren gedeeltelijk op eigen terrein kan plaatsvinden. Daarnaast zal er voldoende centraal groen resteren om de bewoners van de appartementen op de begane grond een eigen buitenruimte te bieden, maar eveneens te voorzien in een centrale groenruimte. Deze zal bovendien dienst doen als wadi waarmee het plan ook bijdraagt aan de waterdoelen van de overheden. De overgang naar het openbare gebied wordt groen ingericht, evenals het achterterrein.

De bouwvereniging heeft haar bovenstaande voornemen inmiddels geconcretiseerd in een bouwplan. Dit bouwplan zal verder in deze toelichting worden aangeduid als “het planinitiatief”.

afbeelding "i_NL.IMRO.0858.WPamundsenstraat2-VA01_0001.png"

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de situering van het plangebied en een overzicht van de bestaande juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft, voor zover relevant, in hoofdlijnen de beleidsdocumenten die door de te onderscheiden overheden ten aanzien van het plangebied zijn gepubliceerd. In hoofdstuk 4 wordt een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied gegeven. Hierbij gaat het zowel om de ruimtelijke structuur als de aanwezige functies. Dit geeft een impressie van het beleidskader voor het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk komen ook de milieutechnische randvoorwaarden en de historische kwaliteiten naar voren. Hoofdstuk 5 geeft een beschrijving van de uitgangspunten van het plan. De uitvoeringsaspecten handhaving en de economische uitvoerbaarheid worden besproken in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Als laatste komt in hoofdstuk 8 de inspraakreacties en het wettelijk vooroverleg aan bod.

Hoofdstuk 2 Plangebied

2.1 Situering

Het plangebied is gelegen in de zuidwest hoek van de kern Valkenswaard. Ter plekke is op dit moment een verouderd appartementencomplex aanwezig. In de directe nabijheid bevinden zich met name grondgebonden woningen, een school en een sporthal.

2.2 Bestaande juridische regeling

Bestemmingsplan 'Centrum deelgebied III'

Het bouwplan is gelegen aan de Amundsenstraat in Valkenswaard. Ter plekke vigeert het bestemmingsplan “Centrum”. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad vastgesteld op 28 maart 2013 en inmiddels onherroepelijk.

Ter plaatse van het bouwinitiatief geldt de bestemming “Wonen”. Tevens geldt er voor het betreffende perceel binnen deze bestemming een drietal aanduidingen te weten ”gestapelde bouw”, een “bouwvlak” en een “maatvoering, maximale bouw- en goothoogte van 9 meter”.

Op grond van de geldende planregels dienen op de aangeduide gronden hoofdgebouwen binnen het aangewezen bouwvlak te worden opgericht en mag de maximale bouwhoogte niet worden overschreden.

afbeelding "i_NL.IMRO.0858.WPamundsenstraat2-VA01_0002.png"

Wijzigingsbevoegdheid 'centrum deelgebied iii'

Naast de rechtstreeks werkende regels kent het bestemmingsplan een aantal (algemene) flexibiliteitsbepalingen. Een van deze bepalingen is artikel 21 van de planregels. Hierin is de bevoegdheid opgenomen voor het bevoegde gezag om in afwijking van de desbetreffende bepalingen van het plan omgevingsvergunning te verlenen voor geringe afwijkingen van de in het plan aangegeven bestemmingsgrens, van het beloop of het profiel van een weg, alsmede van de vorm van bouwvlakken voor zover zulks bij de definitieve uitmeting, bij de verkaveling of bij de nadere detaillering noodzakelijk en/of wenselijk is, mits de genoemde afwijkingen niet meer dan 10% bedragen.

Hoofdstuk 3 Planologisch kader

3.1 Rijksbeleid

Het kabinet heeft op grond van de nieuwe Wro het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) vastgesteld. In deze algemene maatregel van bestuur vertaalt het rijk haar visie op het gebied van de ruimtelijke ordening in regels die de lagere overheden binden bij het vormgeven van ruimtelijke ontwikkelingen.

In de AMvB Ruimte zijn de volgende nationale belangen vastgelegd:

  • rijksvaarwegen;
  • project Mainportontwikkeling Rotterdam;
  • kustfundament;
  • grote rivieren;
  • waddenzee en waddengebied;
  • defensie;
  • ecologische hoofdstructuur;
  • erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde.

Het rijk heeft in het Barro geen regels opgenomen omtrent stedelijke ontwikkelingen binnen het bestaande stedelijke gebied. Zo is het Barro in de onderhavige situatie dan ook niet van toepassing.

3.2 Provinciaal beleid

Provinciale Staten hebben in maart 2014 een nieuwe verordening ruimte vastgesteld en op 10 juli 2015 gewijzigd. Bij relevante ruimtelijke afwijkingen dient aan de van toepassing zijnde bepalingen van de verordening te worden voldaan. De betreffende verordening is zodanig opgebouwd dat voor het plangebied een aantal planregels van toepassing is. Allereerst moet worden voldaan aan de algemene bepalingen in artikel 3.1 van de verordening. Verder blijkt uit de bij de verordening behorende verbeelding dat het plangebied is gelegen in de structuur “bestaand stedelijk gebied”. Daarmee zijn de daarop van toepassing zijnde bepalingen eveneens van toepassing.

Het planinitiatief voldoet aan artikel 3.1 van de provinciale verordening. Immers het initiatief draagt bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en zijn omgeving. Deze bijdrage bestaat onder meer uit het saneren van een inmiddels verouderd appartementencomplex en het in de plaats daarvan realiseren van appartementen die levensloopbestendig zijn, maar tevens waar mogelijk voldoen aan het woonkeur. De overgang naar het openbare gebied wordt groen ingericht, als ook het achterterrein. Het parkeren, dat nu volledig binnen het openbare gebied plaatsvindt zal straks ook gedeeltelijk op eigen terrein plaatsvinden.

Gelet op bovenstaande (sanering, realiseren levensloopbestendige woningen, waar mogelijk voldoen woonkeur, meer parkeren op eigen terrein) draagt het planinitiatief, zijnde een herontwikkeling binnen het bestaande stedelijke gebied op een reeds bebouwde locatie, bij aan een zorgvuldig ruimtegebruik.

Met de beoogde ontwikkeling is ook rekening gehouden met de gevolgen voor de in de omgeving aanwezige gronden op onder meer het gebied van bodemkwaliteit, waterhuishouding, archeologie, cultuurhistorie, aardkundige waarden en landschappelijke waarden. Enerzijds zijn deze gevolgen al bij het toekennen van de geldende bestemming en het huidige bouwvlak op grond van het geldende bestemmingsplan “Centrum” afgewogen. Anderzijds wordt hierop in het vervolg van deze onderbouwing nog nader aandacht geschonken, voor zover dat nog relevant wordt geacht evenals aan de effecten van de ontwikkeling ten opzichte van de onderwerpen milieu en volksgezondheid.

Met betrekking tot de omvang van de beoogde ontwikkeling kan worden gesteld dat deze slechts marginaal toeneemt ten opzichte van de bestaande bebouwing en de bestaande bouwmogelijkheden, maar niet ten opzichte van de bestaande gebruiksmogelijkheden. De beoogde ontwikkeling past geheel binnen de visie van de gemeente Valkenswaard voor dit deelgebied.

Naast het moeten voldoen aan de regels uit artikel 3.1 dient ook te worden voldaan aan de regels in de artikelen, behorende bij de structuur “bestaand stedelijk gebied”. Hier is artikel 4.1 van de verordening van toepassing. In dit artikel is bepaald dat bij nieuwbouw van woningen in bestaand stedelijk gebied een verantwoording dient te worden opgenomen in de toelichting van een bestemmingsplan dat de afspraken, die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg bedoeld in artikel 37.4, onder b, worden nagekomen en dat de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot deze afspraken en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

afbeelding "i_NL.IMRO.0858.WPamundsenstraat2-VA01_0003.png"

3.3 Regionaal beleid

De Regioraad heeft op 28 juni 2012 de Regionale woonvisie voor het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven vastgesteld. De Regionale Woonvisie is niet bedoeld om lokale thema's van een 'regionaal sausje' voorzien. De visie richt zich op die uitdagingen die de 21 regiogemeenten gezamenlijk kunnen en moeten oppakken:

  • Oog voor kenniswerkers en lage-lonen-arbeidsmigranten;
  • Naar een nieuw evenwicht van sterke steden en een vitaal landelijk gebied;
  • Duurzaam vernieuwen en transformeren van de bestaande voorraad.

Met betrekking tot het duurzaam vernieuwen en transformeren van de bestaande woningvoorraad is de grootste opgave waar de regio de komende jaren voor staat, het transformeren van de bestaande voorraad. Deze opgave bestaat uit drie componenten: inspelen op demografische ontwikkelingen, het energievraagstuk en het herbestemmen/transformeren van kantoor- en werklocaties.

In het Regionaal Ruimtelijk Overleg zijn afspraken gemaakt over toevoeging van woningaantallen. Daarvan is in dit geval echter geen sprake. Hier is sprake van vervanging van woningen, zodanig dat het aantal met 2 afneemt. In kwalitatieve zin kan worden gesteld dat voorzien wordt in woningen voor starters en ouderen, waarmee wordt voorzien in de toekomstige behoefte aan woningbouw met name voor deze specifieke doelgroepen Bovendien is hier sprake van vernieuwbouw van bestaande woningen, zodat deze geen negatieve gevolgen hebben voor het woningbouwprogramma.

3.4 Gemeentelijk beleid

De Structuurvisie Valkenswaard deel A nieuwe stijl is in juli 2012 vastgesteld. Dit deel van de structuurvisie dient als ruimtelijk toetsingskader en visie op hoofdlijnen gericht op de lange termijn. De visie formuleert niet alleen de ontwikkelingskoers voor de lange termijn maar biedt tevens het casco voor concrete projecten en plannen. Het is dus een toetsingskader, maar tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkelingen.

De gemeente Valkenswaard heeft op het gebied van de fysieke leefomgeving voor verschillende sectorale aspecten eigen beleid geformuleerd. Dit betreft onder meer volkshuisvestingsbeleid, parkeerbeleid, hydrologisch neutraal bouwen, archeologie, bodem, welstand en economische uitvoerbaarheid. In het vervolg van deze toelichting zal inzicht worden gegeven dat aan dit sectorale beleid wordt voldaan.

Hoofdstuk 4 Bestaande situatie

4.1 Ruimtelijke en functionele kwaliteit

4.1.1 Ruimtelijke structuur

De ruimtelijke structuur van het plangebied en de directe omgeving bestaat uit bouwmassa's met twee bouwlagen en voorzien van een kap. Daarnaast is in de omgeving een aantal forsere bouwmassa's aanwezig. Dit geheel wordt ontsloten dor middel van het openbare gebied.

4.1.2 Functionele structuur

In functionele zin bestaat de omgeving uit grondgebonden woningen en een appartementencomplex. Daarnaast is ook nog een aantal voorzieningen aanwezig in de vorm van een school en een sporthal. Het openbare gebied bestaat uit een wegvak, bestaande uit een rijbaan en parkeervakken/plaatsen en openbaar groen.

4.2 Fysieke milieuwaarden

4.2.1 Watertoets

Het plangebied valt onder het beheer van waterschap de Dommel.

Het waterschap heeft als uitgangspunt hydrologisch neutraal bouwen. De constatering dat we te maken krijgen met klimaatveranderingen, zeespiegelstijging, bodemdaling en verdere verstedelijking leidt tot het besef dat we anders moeten omgaan met water. Dit besef leidt tot de bekende trits 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Alle waterbeheerders kiezen samen voor het principe dat een overschot aan water wordt opgevangen waar dit ontstaat. Dat betekent dat we het water proberen vast te houden. Daarmee voorkomen we problemen met wateroverlast in lager gelegen gebieden en tegelijkertijd met watertekort in het eigen gebied. Is vasthouden niet meer mogelijk, dan bergen we het water. Pas als het niet anders kan, voeren we het water af naar een ander gebied. Hydrologisch neutraal bouwen past in deze trits en voorkomt dat versnelde afvoer vanuit de bebouwde omgeving plaatsvindt. In de notitie 'Ontwikkelen met duurzaam wateroogmerk' maakt het waterschap inzichtelijk welke hydrologische consequentie(s) ruimtelijke ontwikkelingen kunnen hebben op het watersysteem. Het bevat beleidsuitgangspunten, voorwaarden en normen om de negatieve hydrologische consequenties te compenseren.

Uitgangspunten bij hydrologisch neutraal ontwikkelen:

  • Bij nieuwe plannen wordt altijd onderzocht hoe omgegaan kan worden met hemelwater volgens de voorkeursvolgorde: hergebruik - infiltreren - bufferen - afvoeren naar oppervlaktewater - afvoeren naar RWZI.
  • De hydrologische situatie in de nieuwe situatie dient minimaal gelijk te blijven aan de oorspronkelijke situatie (vóór de nieuwe stedelijke ontwikkeling) in een gemiddeld nat jaar en in een situatie die 1 maal per 10 jaar voorkomt (T=10 (+10%)). Hierbij mag de oorspronkelijke afvoer uit het gebied niet overschreden worden en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) niet worden verlaagd.

Concreet betekent dit, dat:

  • de afvoer uit het gebied niet groter is dan in de referentiesituatie;
  • de omvang van grondwateraanvulling in het plangebied gelijk blijft of toeneemt;
  • de grond- en oppervlaktewaterstanden in de omgeving gelijk blijven, of verbeteren voor de huidige en toekomstige landgebruiksfuncties;
  • de (grond)waterstanden in het plangebied moeten aansluiten op de (nieuwe) functie(s) van het plangebied zelf;
  • het plangebied zo moet worden ingericht dat de gevolgen van vastgestelde toekomstige ontwikkelingen in de omgeving, die van invloed zijn op de (grond)waterstanden, niet leiden tot knelpunten in het plangebied;
  • Daarnaast mag er door de voorgenomen ontwikkeling in of buiten het plangebied in een T=100 situatie geen schade ontstaan als gevolg van inundatie;
  • De infiltratie- /bergingsvoorziening dient plaats te vinden boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG).

Bij alle bouwplannen is het uitgangspunt een scheiding van vuil water en (schoon) hemelwater. Dit is ook het geval indien nog steeds een gemengd rioolstelsel aanwezig is. Bij de inrichting, het bouwen en het beheer worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Conform de kwaliteitstrits “schoonhouden - scheiden - zuiveren” worden in alle gevallen, en zeker in geval van nieuwbouw, de mogelijkheden van bronmaatregelen (schoonhouden) onderzocht. Bronmaatregelen zijn bijvoorbeeld een zorgvuldige materiaalkeuze (pakket duurzaam bouwen, zonder toepassing van uitloogbare materialen), het voorkomen van de blootstelling van bouwmetalen aan regenwater en verantwoord beheer van de openbare ruimte (weg- en groenbeheer).

Huidige waterhuishoudkundige situatie

Met betrekking tot het grondwater kan worden gemeld dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand zich op -2,8 meter onder maaiveld bevindt. Dit blijkt uit het ter zake uitgevoerde bodemonderzoek van bureau MosMilieu van 3 juni 2015. Vanwege deze situatie en gelet op de diepte van het bouwpeil/vloerpeilen wordt hier geen probleem voorzien.

Toets planontwikkeling aan het beleid

Algemeen

Bij de bouw zal geen gebruik worden gemaakt van deze uitloogbare materialen. Zo wordt verontreiniging van bodem en grondwater voorkomen.

Afvalwater

Het beleid van het waterschap is erop gericht om zoveel mogelijk gebruik te maken van een gescheiden rioleringsstelsel. Het beleid van de gemeente sluit hierbij aan. Het planinitiatief voorziet slechts in beperkte gebouwelijke uitbreiding. Er is geen sprake van een nieuwe ontwikkeling ten opzichte van de referentiesituatie en daarmee geen noodzaak tot aanpassing van de huidige rioolvoorzieningen.

Hemelwater

Ingevolge het actuele waterbeleid c.q. de toetsing van waterschap De Dommel dient bij nieuwe ruimtelijke situaties/plannen met betrekking tot het duurzaam omgaan met water nagegaan te worden of:

  • 1. Opvang en hergebruik van regenwater mogelijk is (i.p.v. gebruik van leiding- of bronwater);
  • 2. (vervolgens) infiltratie van (het resterende) schoon water in de ondergrond plaats kan vinden;
  • 3. Als dat niet mogelijk is, een gereguleerde afvoer naar oppervlaktewater plaats kan vinden;
  • 4. Indien bovengenoemde maatregelen niet mogelijk zijn, afvoer via de riolering in een verbeterd gescheiden rioolsysteem plaats kan vinden.

Het planinitiatief voorziet een beperkte nieuwe ontwikkeling ten opzichte van de op grond van het geldende bestemmingsplan toegestane mogelijkheden aan bebouwing ( ongeveer 85 m2). De totale infiltratiebergingseis vanuit het waterschap De Dommel voor deze nieuwe ontwikkeling is 64,2 m3. Hierin wordt voorzien door het aanbrengen van 110 stuks Q-bickratten van 1,2 x 0,6 x 0,6 m1 met een totale bergingscapaciteit van 45,1 m3 en de aanleg van een wadi met een bodemoppervlakte van 70 m2 en een diepte van 0,3 meter en daarmee een bergingscapaciteit van 21 m3.

In onderstaande tekening is het rioleringsplan opgenomen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0858.WPamundsenstraat2-VA01_0004.png" afbeelding "i_NL.IMRO.0858.WPamundsenstraat2-VA01_0005.png"

4.2.2 Gemeentelijk waterbeleid

De gemeente Valkenswaard heeft aanvullend op het beleid van het waterschap eigenbeleid ontwikkeld met betrekking tot et hydrologisch neutraal bouwen. Dit houdt in, dat bij hernieuwbouw het uitgangspunt wordt gehanteerd, dat het hemelwater van het gehele complex dient te worden hergebruikt, geïnfiltreerd en uiteindelijk gereguleerd dient te worden afgevoerd naar het oppervlaktewater. Dit betekent voor de initiatiefnemer dat binnen het plangebied ten opzichte van de wensen van het waterschap extra voorzieningen dienen te worden aangebracht. Het totaal aan verhard oppervlak dat wordt aangesloten op de infiltratie in de nieuwe situatie bedraagt 1070 m2. Dit is het totaal van de verharding van het terrein en het bebouwd oppervlak. Daarnaast is er nog een verhard oppervlak, afvoerend in de groenstroken van 155 m2. Uitgaande van een bergingseis van 60 mm/m2 betekent dit een infiltratie-eis van 64,2 m3. Hierin wordt voorzien door de aanleg van Q-bic kratten met een totale inhoud van 45,1 m2 en een wadi op het achterterrein met een oppervlakte van 70 m2 en een diepte van 0,30 m1 en daarmee een totale inhoud van 21 m3. In onderstaande tekening zijn de betreffende voorzieningen opgenomen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0858.WPamundsenstraat2-VA01_0006.png"

Conclusie

Met de keuze van de bouwmaterialen wordt verontreiniging van bodem en grondwater voorkomen.

Met de voorziene maatregelen voor de opvang van hemelwater wordt voldaan aan de daartoe gestelde eisen van het waterschap en gemeente. Gelet op de huidige situatie heeft het bouwplan een positieve invloed op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse.

4.2.3 Bodem

Door het bureau MosMilieu is op 3 juni 2015 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd voor het plangebied. De resultaten leiden tot de conclusie dat op basis van de aangetroffen waarden een aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is. In de bodem en het grondwater zijn ten hoogste licht verhoogde waarden aangetroffen. De bodemkwaliteit is ten behoeve van een omgevingsvergunning voldoende vastgelegd. Op basis van het onderzoek is de locatie vanuit milieutechnisch oogpunt geschikt voor de bestemming en een aanvullend onderzoek wordt niet zinvol geacht. Dit rapport is als bijlage 2 bij deze toelichting gevoegd.

Bovengrond

Uit het rapport is gebleken dat in de resultaten van de analyse van de monsters slechts een lichte verhoging van cadmium en lood is aangetroffen. Gezien de aard en de mate van de aangetroffen verontreiniging is nader onderzoek echter niet noodzakelijk.

Ondergrond

Uit het rapport is gebleken dat er in de ondergrond geen verhogingen zijn gevonden.

Grondwater

In het grondwaterzijn licht verhoogde gehaltes aan barium en naftaleen aangetroffen. Deze hebben waarschijnlijk een regionaal, diffuus verdeeld karakter.

Conclusie

Op basis van het onderzoek is de locatie vanuit milieutechnisch oogpunt geschikt voor de bestemming en wordt een aanvullend onderzoek niet zinvol geacht.

4.2.4 Flora en fauna

Flora & Faunawet

In het kader van de Flora- en Faunawet, die sinds 1 april 2002 van kracht is, zijn activiteiten die een schadelijk effect hebben op beschermde soorten verboden, tenzij daarvoor een ontheffing of een omgevingsvergunning kan worden verkregen. Bij een ruimtelijke ontwikkeling dient rekening te worden gehouden met de eventuele aanwezigheid van beschermde planten en dieren in het plangebied. Dit betekent concreet dat geïnventariseerd dient te worden of er beschermde planten en dieren voorkomen, of er een ontheffing noodzakelijk is en zo ja, of het aannemelijk is dat die ontheffing ook kan worden verkregen. Is dit laatste niet het geval dan zou een ruimtelijke ontwikkeling niet plaats kunnen vinden.

De locatie ligt binnen de bebouwde kom van Valkenswaard. Er is geen sprake van ligging in de EHS of in een krachtens de Natuurbeschermingswet 1998 beschermd natuurgebied.

De huidige inrichting van het plangebied geeft aanleiding om in het kader van de doorwerking van de Flora&Faunawet een quick scan met betrekking tot de aanwezigheid van beschermde natuurwaarden uit te voeren. Deze quick scan is uitgevoerd door Ecologisch adviesbureau Cools en is als bijlage 3 aan deze toelichting toegevoegd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0858.WPamundsenstraat2-VA01_0007.png"

Binnen het plangebied komen geen vaste verblijfplaatsen voor van vleermuizen, gierzwaluw en/of huismus. Binnen het plangebied komen van de soorten die behoren tot de tabel 1 van de Flora- en faunawet de huisspitsmuis en mogelijk ook de mol en het konijn voor. Voor de vernietiging van de aanwezige verblijfplaatsen van deze soorten is de aanvraag van een ontheffing niet noodzakelijk.

Aanbevolen wordt om de aanwezige begroeiing en schoorstenen (bij voorkeur het gehele appartementencomplex) te verwijderen voor 1 maart 2016, of in ieder geval de schoorstenen ontoegankelijk te maken voor kauwen.

Natuurbeschermingswetgeving

Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Valkenswaard. Het plangebied is niet gelegen in een aangewezen gebied op grond van de Natuurbeschermingswet of Habitatrichtlijn. Er geldt dus geen bijzonder beschermingsregime.

Aangezien het aantal verkeersbewegingen en de uitstoot van de nieuwe verwarmingsinstallatie ten opzichte van de bestaande installatie afnemen en daarmee tevens de stikstofdepositie, kunnen significante effecten op mogelijke aangewezen gebieden geheel worden uitgesloten.

Conclusie

Bijzondere natuurwaarden zijn niet in het geding. Er zijn dus geen beperkingen vanuit de Natuurbeschermingswet te verwachten. Wel zullen begroeiing en schoorstenen verwijderd moten worden voor 1 maart.

4.2.5 Wegverkeerslawaai

De Amundsenstraat is aangemerkt als 30 km/h weg. In de huidige situatie mag, gelet op de beperkte verkeersfunctie van de weg op basis van 'expert judgement' worden aangenomen dat de gevelbelasting niet hoger zal zijn dan 48 dB. Daarmee mag tevens worden verondersteld dat ter plaatse vanuit akoestiek, sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Een nader akoestisch onderzoek is niet noodzakelijk

4.2.6 Luchtkwaliteit

Voor een aantal stoffen in de lucht gelden wettelijke grenswaarden die zijn vastgelegd in het hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (de zogenaamde Wet luchtkwaliteit). De luchtkwaliteitseisen zijn vastgelegd in bijlage 2 van deze wet. Voor NO2 (stikstofdioxide) kent de wet tijdelijk verhoogde grenswaarden, ofwel plandrempels. Bij overschrijding van deze plandrempels dient een plan opgesteld te worden, waarin wordt aangegeven op welke wijze in 2020 voldaan zal gaan worden aan de grenswaarden. Voor fijnstof (PM10) zijn geen plandrempels meer van toepassing.

De normen zijn gesteld ter bescherming van de gezondheid van de mens. De luchtkwaliteit dient in zijn algemeenheid, met uitzondering van de werkplek, bepaald te worden. Het ontstaan van nieuwe knelpunten moet worden voorkomen. De gemeente toetst daartoe nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen expliciet aan de normen uit de Wet luchtkwaliteit. Is de verwachting dat de ontwikkeling zal leiden tot overschrijding van de normen, dan wordt naar een zodanig (technisch en/of planologisch) alternatief gezocht dat wordt voldaan aan de normen.

De geldende luchtkwaliteit nabij het plangebied kan globaal afgeleid worden uit beschikbare informatie aan de hand van:

  • het aantal dagen met een daggemiddelde concentratie fijnstof (PM10) boven 50 µg/m3;
  • de grenswaarde voor jaargemiddelde fijnstofconcentratie van 40 µg/m3;
  • het jaargemiddelde concentratie van stikstofdioxide (40 µg NO2/m3).

Uit de gegevens van het compendium voor de leefomgeving 2012 geldt in Valkenswaard het volgende:

  • het aantal dagen dat overschrijding van het daggemiddelde concentratie fijnstof plaatsvindt, is minder dan 25. De norm van 35 dagen of meer wordt niet overschreden;
  • het jaargemiddelde fijnstofconcentratie bedraagt minder dan 25 µg/m3. Deze blijft daarmee onder de norm van 40 µg/m3;
  • het jaargemiddelde concentratie van stikstofdioxide ligt tussen de 20-30 µg NO2/m3. Deze blijft beneden de norm van 40.

Daarnaast is de algemene trend dat het aantal dagen dat er sprake is van overschrijding van het daggemiddelde van concentratie fijnstof, de fijnstofconcentratie en de stikstofdioxide (sterk) afneemt.

Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze “niet in betekenende mate” (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze projecten kunnen zonder toetsing aan de luchtkwaliteitsnormen worden uitgevoerd. Een project draagt “niet in betekenende mate” bij aan de luchtverontreiniging als de grens van 1% van de grenswaarde voor het jaargemiddelde concentratie fijnstof en stikstofdioxide niet wordt overschreden. In de algemene maatregel van bestuur “Niet in betekenende mate” (Besluit Nibm) en de ministeriële regeling (Regeling Nibm) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip Nibm. Daarin is bepaald dat met name genoemde inrichtingen “niet in betekenende mate bijdragen”. Gelet op de minimale overschrijding van bouwgrenzen van een functie die ter plekke al ruimtelijk aanvaardbaar is geacht in het geldende bestemmingsplan en door een afname van het aantal wooneenheden in het appartementencomplex ten opzichte van de huidige situatie en daarmee een afname van de verkeersaantrekkende werking, kan worden gesteld dat op grond van het besluit Nibm en de regeling Nibm er sprake is van een ontwikkeling die niet in betekenende mate bijdraagt.

Conclusie

Het bouwplan draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging en hoeft daarom niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen.

De normen voor luchtkwaliteit worden in de huidige situatie niet overschreden.

4.2.7 Hinder omliggende bedrijven

In de directe nabijheid van het plangebied zijn geen bedrijven gevestigd. Wel bevinden zich een tweetal voorzieningen die vanuit het beoordelen of sprake is van een goed leef- en woonklimaat ter plekke, nader dienen te worden beschouwd. Dit betreft een basisschool en een sporthal.

afbeelding "i_NL.IMRO.0858.WPamundsenstraat2-VA01_0008.png"

In het kader van de milieuzonering van bedrijven heeft de VNG in 2009 een richtlijn uitgebracht. Vanuit deze richtlijn kan een eerste inzicht worden verkregen in de mogelijke negatieve milieu-invloeden van milieubelastende ten opzichte van milieu-gevoelige functies. Op basis van deze richtlijn en de richtafstanden die daarbij worden gehanteerd kan worden vastgesteld, of ondanks de voorzieningen in de omgeving ter plekke van het planinitiatief een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd.

Gelet op de (directe) omgeving is het verantwoord om in dit geval uit te gaan van een gemengd gebied (deel van een woongebied met voorzieningen). In dergelijke situaties is door de VNG een specifieke staat van bedrijfsactiviteiten ontwikkeld. Op basis van deze specifieke staat van inrichtingen worden bedrijven en voorzieningen ingedeeld in categorie A, B en C-activiteiten.

Uit deze specifieke staat van inrichtingen blijken zowel de basisschool als de sporthal te zijn ingedeeld in categorie B. Activiteiten binnen deze categorie kunnen in een gemengde omgeving worden uitgeoefend, mits zij bouwkundig gescheiden zijn van woningen en andere gevoelige functies. Aangezien zowel de betreffende basisschool als de sporthal bouwkundig zijn gescheiden van het nieuwe appartementencomplex, kan worden voldaan aan de betreffende specifieke staat van inrichtingen, zoals in de VNG richtlijn is opgenomen in Bijlage 4.

Conclusie 

In de onderhavige situatie is sprake van een gemengde omgeving en kan op basis van bijlage 4 van de VNG-richtlijn worden geconcludeerd dat wordt voldaan aan de te hanteren afstanden van milieugevoelige en milieubelastende functies. Daarmee is ter plaatse sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.2.8 Externe veiligheid

Risicovolle inrichtingen

Binnen het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico zegt iets over de theoretische kans op overlijden op een bepaalde plaats voor een persoon die een jaar lang op die plaats zou staan. Hiervoor geldt dat een kans groter dan 1 op de miljoen per jaar (10-6/jaar) onacceptabel wordt geacht. De norm voor het plaatsgebonden risico is bij kwetsbare objecten een grenswaarde die niet mag worden overschreden.

In tegenstelling tot het plaatsgebonden risico, dat in één getal kan worden uitgedrukt, wordt het groepsrisico door een (grafiek)lijn weergegeven. Naarmate de groep mogelijke slachtoffers groter wordt, moet de kans op zo'n ongeval kleiner zijn. Het invloedsgebied van het groepsrisico bedraagt het 1% letaliteitsgebied. De normen voor het groepsrisico weerspiegelen geen grenswaarde maar een oriënterende waarde. Dit houdt in dat bij de beoordeling van het groepsrisico het lokaal en regionaal bevoegd gezag de mogelijkheid geboden wordt om gemotiveerd van de oriënterende waarde af te wijken. Een afwijking moet in een openbare en goed inzichtelijke belangenafweging door het bevoegd gezag worden gemotiveerd.

In de omgeving van het plangebied is geen risicobron m.b.t. externe veiligheid gelegen, zodat niet aan de daarvoor geldende regelgeving hoeft te worden getoetst.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Besluit externe veiligheid transportroutes

Voor ruimtelijke ordening in relatie tot de transportroutes is er het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) ontstaan. Dit besluit is per 1 april 2015 in werking getreden. Tevens is de regeling Basisnet vastgesteld die op dezelfde datum in werking is getreden.

Op grond van het Bevt dient een ruimtelijk plan met betrekking tot de plaatsgebonden contour een afstand in acht te nemen zoals die in de regeling Basisnet is opgenomen en dient een berekening plaats te vinden van het groepsrisico, indien de ontwikkeling is gelegen binnen de Bijlage 1 van de regeling Basisnet.

Op grond van deze regeling is ter hoogte van het plangebied noch een plaatsgebonden contour, noch een contour m.b.t. het groepsrisico gelegen.

Het Bevt bepaalt verder dat een ruimtelijke onderbouwing voor een ontwikkeling die op een afstand van minder dan 200 meter is gelegen van een transportroute gevaarlijke stoffen een verantwoording te bevatten over het groepsrisico. De dichtstbijzijnde transportroute gevaarlijke stoffen is de A2. Deze is gelegen op een afstand van ruim 4000 meter t.o.v. het plangebied.

afbeelding "i_NL.IMRO.0858.WPamundsenstraat2-VA01_0009.png"

Conclusie

Het bouwplan voldoet aan het gestelde in het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen en het Besluit externe veiligheid transportroutes.

4.2.9 Kabels en leidingen

In en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig die een belemmering vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen vanuit aanwezige kabels en leidingen.

4.2.10 Verkeer en parkeren

Het plangebied is gelegen aan de bestaande openbare weg. Het parkeren vindt momenteel geheel plaats in het openbare gebied.

De gemeente Valkenswaard heeft een eigen parkeerbeleid. Dit is van toepassing indien er sprake is van het wijzigen van de typologie van de nieuw te bouwen woningen ten opzichte van de bestaande woningen danwel indien de oppervlakte in een bepaalde mate verandert.

Ter plaatse is momenteel sprake van appartementen met een oppervlakte van tussen de 60 en 125 m2. Ook in de nieuwe situatie is sprake van appartementen met een oppervlakte tussen de 60 en 125 m2. Daarmee is de parkeernormering niet van toepassing op deze vernieuwbouw van woningen.

In de gegeven situatie neemt de parkeerdruk af ten opzichte van de bestaande situatie. Immers het aantal woningen wordt verminderd met 2. Op eigen terrein zal een 10-tal parkeerplaatsen worden aangelegd. Dit betekent een toename van 10 parkeerplaatsen op eigen terrein, aangezien er momenteel op eigen terrein geen enkele parkeerplaats aanwezig is. Deze nieuwe parkeerplaatsen worden ontsloten via een nieuw aan te leggen uitrit. Daardoor zullen er in het openbare gebied maximaal 2 parkeerplaatsen komen te vervallen.

Conclusie

Met betrekking tot de aspecten verkeer en parkeren zal worden voldaan aan een goede ruimtelijke ordening.

4.3 Historische kwaliteit

4.3.1 Archeologie

Het plangebied is gelegen in een gebied waarin op grond van het geldende bestemmingsplan de dubbelbestemming “Waarde - Archeologie 4”geldt. Op de als zodanig bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken worden opgericht ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien en voor zover het een bouwplan betreft met een oppervlakte van maximaal 500 m² en een verstoringsdiepte van 0,3 m en 0,5 m bij esdekken ten opzichte van het maaiveld. Aangezien er met dit wijzigingsplan niet meer en niet minder wordt beoogd dan het beperkt verruimen van de grenzen van het bouwvlak en maximaal toegestane bouwhoogte, blijft de bestaande dubbelbestemming onverkort van kracht. Met een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken voor het oprichten van bouwwerken ten behoeve van de op deze gronden liggende andere bestemming(en), indien op basis van (archeologisch) onderzoek is aangetoond, dat er geen of nauwelijks waarden aanwezig zijn dan wel dat de archeologische waarden door de bouwactiviteiten niet onevenredig worden of kunnen worden geschaad.

Dit betekent dat, indien niet aan het bovenstaande vereiste kan worden voldaan, op grond van deze dubbelbestemming een archeologisch onderzoek nodig is bij de aanvraag om een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit.

4.3.2 Cultuurhistorie

Het te amoveren gebouw heeft geen cultuurhistorische waarden. Ook in de directe omgeving van het plangebied zijn geen gebouwen aanwezig met cultuurhistorische waarden, zodat met de situering, vormgeving en materialisering van het gebouw daarmee geen rekening gehouden hoeft te worden.

4.3.3 Monumenten

Het te amoveren is geen monument. Ook bevinden zich in de directe nabijheid van het object geen monumenten, zodat monumentale waarden niet in het geding zijn.

Conclusie

Met het betreffende wijzigingsplan blijft de juridische regeling omtrent archeologische waarden onverkort van kracht en met het realiseren van het bouwplan zijn geen cultuurhistorische waarden in het geding

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Stedenbouwkundig plan/stedenbouwkundige inpassing

Het planinitiatief voldoet op een beperkt aantal onderdelen niet aan de rechtstreeks werkende bepalingen uit het bestemmingsplan. De voor het planinitiatief noodzakelijke bouwhoogte wordt met 0,9 meter overschreden. Dit is noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de eisen om 18 levensloopbestendige woningen te realiseren. Daarnaast worden de grenzen van het bestaande bouwvlak qua diepte in beperkte mate (0,9 meter) overschreden. Ook deze overschrijding is noodzakelijk vanwege het kunnen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit in combinatie met het kunnen voldoen aan de eisen om levensloopbestendige woningen te realiseren. Daarnaast geldt voor het plangebied een dubbelbestemming “waarde- archeologie 4”. Deze aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de in de grond aanwezige archeologische waarden.

5.2 Beeldkwaliteitsplan

Met betrekking tot de beeldkwaliteit dient het volgende. Het plangebied bevindt zich in de wijk Kerkakkers-Zuid te Valkenswaard. Voor dit deelgebied is welstandniveau 3, neutrale betekenis, van toepassing. Met betrekking tot de architectuur van het nieuw te ontwerpen gebouw geldt het volgende:

Randvoorwaarden ter inspiratie

Compositie

Het programma is een veelvoud van identieke appartementen met enkele centrale functies zoals de ontsluiting. De overgang tussen openbaar en privé bevindt zich met name op de begane grond deze vraagt aandacht. Dit kan zich uiten in materiaal en/of kleurgebruik. Ook de gevel openingen en buitenruimtes kunnen dit versterken. Gewenst is dat de gevelcompositie waar mogelijk de seriematige ritmiek van het programma doorbreekt.

Materiaalgebruik

Een heldere architectuurvorm met een afgewogen expressie vraagt om een eerlijk, robuust en herkenbaar materiaal gebruik. Bijvoorbeeld, baksteen, hardsteen, glas, verduurzaamd hout, zinken hwa, en aluminium.

Kleurgebruik

Materialen dienen zoveel mogelijk in de oorspronkelijke kleur te worden toegepast. Het kleurgebruik zelf of beter gezegd het materiaalgebruik ondersteund de compositie en herkenbaarheid van het totale gebouwontwerp.

Detaillering

Aansluitingen van verschillende bouwdelen dienen zorgvuldig te worden uitgewerkt op aspecten als duurzaamheid, eenvoud en functionaliteit.

Zon & Loggia's

De voorzijde van het gebouw is zuidelijk georiënteerd. De loggia's, buitenruimtes zijn aan deze zijde gewenst. De buitenruimtes/balkons kunnen tot maximaal 1 meter uitsteken voor de rooilijn. Voor de overige gevelopeningen aan de voorzijde moet het mogelijk zijn naar wens zonwering (screen) toe te voegen.

Galerij

De galerij bevindt zich aan de achterzijde. Deze is voorzien van een dak echter dient de gevel voor minimaal 50 % open te zijn. Een en ander conform het bestemmingsplan, artikel 18.

Entree

De entree dient herkenbaar (transparant) te worden ontworpen. De hiërarchie in de totale compositie van het appartementen gebouw benadrukt dit.

Bergingen

Waar mogelijk integreren met hoofdgebouw en/of clusteren en ontsluiten aan de bestaande brandgang rondom het terrein.

Het betreffende beeldkwaliteitsplan is als bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen.

Bovenstaande randvoorwaarden zijn door de initiatiefnemer als uitgangspunt gehanteerd om te komen tot een nieuw complex dat voldoet aan de beeldkwaliteit van de betreffende omgeving.

5.3 Volkshuisvesting

De gemeenteraad van Valkenswaard heeft met betrekking tot de ontwikkeling van binnenstedelijke woningbouw op 24 september 2015 de notitie “Integrale afweging en prioritering woningbouwplannen” vastgesteld.

Door de afname van het aantal woningen met 2, draagt dit bouwplan (in zeer beperkte) mate bij aan de problematiek van het woningbouwprogramma ten opzichte van de bestaande nieuwbouwplannen in Valkenswaard. Dit past geheel in de aangehaalde besluitvorming van de raad van Valkenswaard.

Hoofdstuk 6 Uitvoeringsaspecten

6.1 Handhaving

Een van de uitgangspunten bij het ontwikkelen van een bestemmingsplan is dat het plan handhaafbaar dient te zijn. Handhaving van het ruimtelijke beleid is een voorwaarde voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Artikel 7.1 Wro bepaalt dat burgemeester en wethouders zorg dragen voor de bestuursrechtelijke handhaving van het bepaalde bij of krachtens de Wro. Uitvoering van de bestuursrechtelijke handhaving geschiedt conform de gemeentelijke handhavingsstrategie, die opgenomen is in het handhavingsbeleidsplan.

Daarnaast vallen overtredingen van het bestemmingsplan onder de Wet op de economische delicten. Het betreft hier de activiteiten die in de planregels worden genoemd onder gebruiksverbod en bouwverbod. Deze strafrechtelijke handhaving is in het leven geroepen om ernstige onomkeerbare gevolgen, zoals het afbreken van monumentale panden, te voorkomen.

Reeds bij de totstandkoming van een bestemmingsplan dient terdege aandacht te worden besteed aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Om een goed handhavingsbeleid mogelijk te maken moeten doelstellingen duidelijk aangegeven worden. Op basis van een risico-analyse en aandachtspunten worden prioriteiten gesteld en wordt de handhavingsorganisatie zodanig ingericht dat gestelde doelen bereikt kunnen worden.

Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid.

  • 1. Voldoende kenbaarheid van het plan. Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. Met het oog hierop heeft de wet in de bestemmingsplanprocedure in ieder geval een aantal verplichte inspraakmomenten ingebouwd.
  • 2. Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan. De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het bestemmingsplan. Uiteraard kan niet een ieder zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.
  • 3. Inzichtelijke en realistische regeling. Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn. Dit houdt in: helder van opzet, niet onnodig beperkend of inflexibel en goed controleerbaar. De regels behoren dan ook niet meer dan noodzakelijk is te regelen.
  • 4. Actief handhavingsbeleid. Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle van de feitelijke situatie in het plangebied. Daarnaast moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de regels worden overtreden. Indien deze maatregelen achterwege blijven, ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid. De rechtssituatie gaat specifiek een rol spelen als in het kader van toezicht en handhaving teruggegrepen moet worden op het overgangsrecht, zoals dat in het geldend bestemmingsplan is beschreven. Op grond van het overgangsrecht is met objectieve feiten vast te stellen hoe de rechtssituatie is en of er bouw- en of gebruiksregels worden overtreden.

Door een inzichtelijk plan te maken is zoveel mogelijk evenwicht gezocht tussen de zeer diverse waarden die beschermd moeten worden, de verschillende ontwikkelingen die mogelijk zouden moeten zijn, de voorwaarden die daarbij dan gesteld moeten worden, en de afstemming met de beleidslijnen van bijvoorbeeld waterschap, provincie, etc..

Handhaving van gebruiks- en aanlegregels wordt algemeen als knelpunt ervaren. Teneinde de handhaafbaarheid te bevorderen worden de aanwezige kwaliteiten zo specifiek mogelijk op de verbeelding weergegeven.

Bovenstaand handhavingsbeleid is uitgangspunt geweest voor het opstellen van het bestemmingsplan 'Centrum'. Aangezien er met het onderhavige wijzigingsplan geen wijziging optreedt van de regels, doch uitsluitend de bouwhoogte en de diepte van het bouwvlak worden vergroot, mag worden aangenomen, dat het handhavingsbeleid op voldoende wijze doorwerkt in het onderhavige wijzigingsplan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De realisering van het bouwplan is een particulier initiatief. De bouw en de exploitatie ervan zullen voor de gemeente Valkenswaard geen negatieve financiële gevolgen hebben. De kosten van de beoogde planontwikkeling, inclusief de legeskosten komen geheel voor rekening van de initiatiefnemer.

Mogelijke planschade die als gevolg van de wijziging van het planologische regime optreedt komt, blijkens een op grond van artikel 6.4a van de Wet ruimtelijke ordening met de gemeente te sluiten planschadeverhaalsovereenkomst, eveneens voor rekening van de initiatiefnemer.

Hoofdstuk 7 Juridische regeling

7.1 Algemeen

Om de appartementen levensloopbestendig te kunnen laten functioneren, te kunnen laten voldoen aan de huidige woonwensen, maar ook te kunnen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit is een geringe afwijking van de absolute bouwrechten van het geldende bestemmingsplan “Centrum” noodzakelijk.

In dit geldende bestemmingsplan is een aantal flexibiliteitsbepalingen opgenomen. Waar een aantal van de geringe afwijkingen ruimtelijk/juridisch mogelijk kan worden gemaakt door toepassing van een afwijkingsbevoegdheid, is dat niet voor alle afwijkingen mogelijk. Het geldende bestemmingsplan kent eveneens een wijzigingsbevoegdheid. Door middel van het toepassen van deze bevoegdheid kunnen de bouwregels van het bestemmingsplan zodanig worden aangepast dat na van kracht worden van het wijzigingsplan, het bouwplan aan de bouwregels voldoet.

Dit betekent dat, met toepassing van deze bevoegdheid, het planinitiatief voldoet aan de bepalingen van het geldende bestemmingsplan. Daartoe is onderstaan een nieuwe regeling opgesteld.

7.2 Artikelsgewijze toelichting

De betreffende verbeelding die onderdeel uitmaakt van het wijzigingsplan zal op de volgende onderdelen worden aangepast:

  • Het geldende bouwvlak zal over de volle breedte met 0,9 meter aan de achterzijde worden verlengd.
  • De aanduidingen van de bouwhoogte en de goothoogte worden aangepast van 9 meter naar 9,9 meter.

Dit is in onderstaande tekening weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0858.WPamundsenstraat2-VA01_0010.png"

Ook zal het wijzigingsplan moeten worden voorzien van regels. Onerstaand volgt een toelichting op deze regels. Uitgangspunt daarbij is dat de bestaande regeling zoveel mogelijk in stand wordt gelaten.

In artikel 1 van de nieuwe regeling zijn de begrippen opgenomen.

Artikel 2 maakt de noodzakelijke aanpassing van de bouwhoogte en vergroot bouwvlak mogelijk, onder instandhouding van de reeds van teoapssing zijnde regels van het geldende bestemmingsplan.

Artikel 3 is de betreffende slotbepaling van het wijzigingsplan.

De juridische regeling zoals die voor het onderhavige wijzigingsplan zal gaan gelden is onderstaand voor de volledigheid ook nog opgenomen in deze toelichting.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder:

plan:

het wijzigingsplan 'Amundsenstraat 2-36' van de gemeente Valkenswaard.

wijzigingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0858.WPamundsenstraat2-ON01 met de bijbehorende regels en bijlagen.

aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

bestemmingsplangebied 'Centrum':

het bestemmingsplan 'Centrum', zoals vastgesteld door de raad van de gemeente Valkenswaard d.d. 28 maart 2013.

bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 2 Wonen

Na gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid als bedoeld in artikel 21 van het bestemmingsplan 'Centrum', ten behoeve van het vergroten van het bouwvlak en het aanpassen van de aanduidingen bouw- en goothoogte naar 9,9 meter, zijn de regels van het op 28 maart 2013 vastgestelde bestemmingsplan 'Centrum' van de gemeente Valkenswaard, voor zover relevant en met uitzondering van artikel 24 (Slotregel), van overeenkomstige toepassing.

Hoofdstuk 3 Slotregel

Artikel 3 Slotregel

Deze regels kunnen worden aangehaald als: 'Regels van het wijzigingsplan Amundsenstraat 2-36'.

Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak

8.1 Overleg

Met het instemmen met het geldende bestemmingsplan 'Centrum” heeft de provincie Noord-Brabant feitelijk beoordeeld dat de wijzigingsbevoegdheid waarvan nu gebruik wordt gemaakt, binnen de werkingssfeer van de provinciale verordening past. Toezending van dit plan aan de provincie is daarmee niet noodzakelijk.

Aangezien het plan ook binnen de afspraken past van het RRO omtrent de ontwikkeling van woningbouw is toezending aan de omliggende gemeenten eveneens niet noodzakelijk.

Wel zal het plan worden toegezonden aan het waterschap de Dommel om te beoordelen of de waterparagraaf binnen het beleid van het waterschap past.

8.2 Inspraak

Door de initiatiefnemer is in het recente verleden naar haar huurders breed gecommuniceerd, dat het bestaande woongebouw zal worden vervangen. Met de directe omgeving heeft tot op heden nog geen dialoog plaatsgevonden. De initiatiefnemer is voornemens deze dialoog aan te gaan, zodra de gemeente heeft uitgesproken in te kunnen stemmen met het planinitiatief.