De Molensteen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Verschillende woonwagenlocaties in Valkenswaard en Dommelen worden in de nabije toekomst door de gemeente overgedragen aan een woningcorporatie. In het kader van deze overdracht is, met het oog op de toekomst, onderzocht op welke manier de kwaliteit van de locaties kan worden vergroot.

De locatie De Molensteen betreft één van deze woonwagenlocaties en is gelegen in de wijk Deelhurkse Akkers in Valkenswaard. Om de kwaliteit ter plaatse te verbeteren wordt de locatie herontwikkeld ten behoeve van de realisatie van 45 grondgebonden (rij)woningen met tuinen, openbare ruimte en parkeervoorzieningen. Deze transformatie pakt de gemeente op in samenwerking met woningcorporatie Woningbelang.

Voorliggend bestemmingsplan 'De Molensteen' voorziet in een juridisch-planologische regeling om deze ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Plankarakter

Het bestemmingsplan 'De Molensteen' is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. De bestaande juridisch-planologische rechten komen daarmee te vervallen. Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, verbeelding en regels. De regels en verbeelding vormen samen het nieuwe juridisch-planologische kader.

Het bestemmingsplan sluit qua systematiek aan bij de standaard voor bestemmingsplannen in de gemeente Valkenswaard.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een beschrijving gegeven van de situering van het plangebied en een overzicht van de bestaande juridische regeling. Hoofdstuk 3 beschrijft, voor zover relevant, in hoofdlijnen de beleidsdocumenten die door de te onderscheiden overheden ten aanzien van het plangebied zijn gepubliceerd. In hoofdstuk 4 wordt een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied gegeven. Hierbij gaat het zowel om de ruimtelijke structuur als de aanwezige functies. In dit hoofdstuk komen ook de milieutechnische randvoorwaarden en de historische kwaliteiten naar voren. Hoofdstuk 5 geeft een beschrijving van de uitgangspunten van het plan. De uitvoeringsaspecten handhaving en de economische uitvoerbaarheid worden besproken in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aangegeven hoe het beleid en de planuitgangspunten zijn verwoord in de planregels. Als laatste komen in hoofdstuk 8 de procedures aan bod.

Hoofdstuk 2 Plangebied

2.1 Situering

De locatie De Molensteen is gelegen in het zuidwesten van Valkenswaard, in de wijk Deelhurkse Akkers, en wordt ingeklemd door de achtertuinen van de woningen aan de Molenstraat, de Maastrichterweg en de Lannervalk. De Molensteen is binnen de wijk een belangrijke dwarsverbinding naar de oude linten Maastrichterweg en de Luikerweg. Het plangebied zelf wordt doorsneden door de straat de Boomvalk.

Het plangebied voor het bestemmingsplan omvat het perceel VKW00, sectie D, nummer 5554 van woningcorporatie Woningbelang en een deel van het perceel VKW00, sectie D, nummer 5555 van de gemeente Valkenswaard.

Op de onderstaande overzichtskaart is het plangebied nader aangeduid, waarbij inzicht wordt gegeven in de ligging ten opzichte van de omliggende gebieden.

Afbeelding 1.1 Ligging plangebied in rood

2.2 Bestaande juridische regeling

Ter hoogte van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Deelshurkse Akkers', vastgesteld op 27 juni 2013.

De gronden zijn in dit bestemmingsplan bestemd tot ‘Wonen’, ‘Verkeer’ en ‘Groen’. Op grond van dit bestemmingsplan is herinrichting van de woonwagenlocatie niet mogelijk. De beoogde nieuwe woningen vallen deels binnen de bestemmingen 'Verkeer' en 'Groen' en buiten de in de bestemming 'Wonen' opgenomen bouwvlakken.

Afbeelding 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan 'Deelshurkse Akkers'

Hoofdstuk 3 Planologisch kader

Het beleid van de gemeente Valkenswaard vormt het kader waarbinnen de functionele en ruimtelijke ontwikkelingen van de kom van Valkenswaard worden vastgesteld. De ruimtelijke ontwikkelingsplannen van rijk, provincie en regio vormen randvoorwaarden voor het gemeentelijke beleid. Voor dit bestemmingsplan worden in de volgende paragrafen het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid toegelicht.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bevat plannen voor ruimte en mobiliteit. In dit beleidsdocument staat beschreven in welke grote infrastructurele projecten het kabinet tot en met 2040 wil gaan investeren. Er is sprake van een hoog abstractieniveau: de visie richt zich alleen op nationale belangen zoals een goed vestigingsklimaat, een degelijk wegennet en de waterveiligheid. De ambities die tot 2028 zijn geformuleerd luiden als volgt:

• a. het vergroten van de concurrentiepositie door de ruimtelijk- economische structuur te versterken;
• b. het verbeteren van de bereikbaarheid;
• c. zorgen voor een leefbare en veilige omgeving, met unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden.

Het Rijk onderscheidt hiertoe dertien nationale belangen in de SVIR. Daarnaast kiest ze nadrukkelijk voor een vereenvoudiging van de regelgeving en brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij degenen die het aangaat: burgers en bedrijven. Zo beëindigt het Rijk zijn rol bij nationale landschappen, rijksbufferzones, binnenstedelijk bouwen, landsbrede verstedelijkingsafspraken, sport- en recreatievoorzieningen.

Naast de drie hoofddoelen wordt een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte bevorderd. Hiervoor wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en multimodale bereikbaarheid.

3.1.2 Besluit en ministeriële regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Barro en Rarro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, eerste tranche (Barro) is vastgesteld op 22 augustus 2011 en is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro vloeit voort uit de ontwerp Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Het kabinet heeft in de genoemde SVIR vastgesteld dat voor een beperkt aantal onderwerpen de bevoegdheid om algemene regels te stellen moet worden ingezet. Het gaat daarbij om het beschermen van de nationale belangen. Deze algemene regels, vastgelegd in het Barro, werken zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind.

In het wetsvoorstel tot wijziging van de Wro (Spoedwet Wro; TK 32 821) wordt, naar aanleiding van het Raad van State-advies over het Barro, eerste tranche, de wettelijke grondslag voor het provinciaal medebewind en ontheffingen verbeterd. Naar aanleiding van het advies van de Raad van State voorziet het Barro thans ook in een bij dit besluit behorende ministeriële regeling (Rarro). In deze regeling is de begrenzing opgenomen van de gebieden uit een aantal titels uit het Barro waarvoor een reservering of een vrijwaring geldt. De aanduiding van deze gebieden is opgenomen in het Barro.

Aan het Barro zijn inmiddels een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de onderwerpen Ecologische hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken. Het gewijzigde Barro is per 1 oktober 2012 in werking getreden.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening voorgeschreven dat indien een bestemmingsplan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, in de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden volgens de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking. Aanvankelijk vond de verantwoording volgens de ladder plaats via een drie-stappen benadering.

De ladder is echter sinds 1 juli 2017 gewijzigd. De huidige ladder bevat geen treden meer. De oorspronkelijke trede 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt. Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied dient nu de behoefte te worden beschreven (artikel 3.1.6, lid 2 Bro: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling").

Voor stedelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied moet daarnaast worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden (=uitgebreide motiveringsplicht).

In de nieuwe Ladder is het woord 'regionale' niet meer aanwezig. De Ladder bepaalt niet nader voor welk gebied de behoefte in beeld moet worden gebracht. Het is primair aan het bevoegd gezag om op basis van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling te bepalen tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De aard en omvang van de stedelijke ontwikkeling bepaalt op welk niveau de afweging moet worden gemaakt. Zo kan het voorkomen dat een stedelijke ontwikkeling een ruimtelijk verzorgingsgebied heeft, dat de gemeentegrenzen niet overstijgt. Voor deze ontwikkeling is het schaalniveau van de gemeente, of wellicht zelfs het schaalniveau van de buurt, het ruimtelijk verzorgingsgebied waarbinnen de behoefte inzichtelijk moet worden gemaakt.

Soms hebben provincies in de ruimtelijke verordening aanvullende regels gesteld ten aanzien van de wijze waarop de behoefte kan/moet worden bepaald of stellen soms eisen aan de wijze waarop regionale afstemming moet worden vormgegeven.

De Laddertoets moet dus worden uitgevoerd wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. In artikel 1.1.1 onder i van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijven- terrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt dan ook bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

De totale gebiedsontwikkeling in het plangebied van de Molensteen dient te worden beschouwd als een nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen bestaand gebied in de zin van artikel 3.1.6. lid 2 van het Bro, gezien de definitie in artikel 1.1.1 onder i van het Bro.

Beoordeling

Vanwege de kleinschaligheid van de voorgenomen ontwikkeling is er geen sprake van strijd met het SVIR en het Barro. Beiden worden gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Anderzijds draagt de ontwikkeling ook niet bij aan het verwezenlijken van dit beleid. De beoogde ontwikkeling betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling die in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking onderbouwd moet worden. Deze onderbouwing is in paragraaf 3.2.2 opgenomen.

Afbeelding 3.1: radarverstoringsgebied Volkel

Het plangebied ligt vanuit de Rarro in het radarverstoringsgebied van het radarstation Volkel. Binnen deze zone geldt een beperking voor de hoogte van windturbines. Omdat hiervan in het plangebied geen sprake is, is de ontwikkeling ook passend binnen de Rarro.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening

Visie op hoofdlijnen

In deze structuurvisie is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Dit met als doel een goede woon-, werk- en leefomgeving voor de inwoners en bedrijven in Brabant.

 

De ruimtelijke visie van de provincie bestaat op hoofdlijnen uit een robuust en veerkrachtig natuur- en watersysteem, met aandacht voor hoogwaterbescherming, droogte en biodiversiteit. Een multifunctioneel landelijk gebied, waar de functies landbouw, recreatie en natuur in relatie tot elkaar ruimte krijgen. Ook is er aandacht voor cultuurhistorische waarden en de leefbaarheid van kleine kernen. Een gevarieerd en aantrekkelijk stedelijk gebied, met sterke steden, groene geledingszones en uitloopgebieden (intensieve recreatie, stadslandbouw) is ook onderdeel van de structuurvisie. Tot slot is er aandacht voor sterke regionale economische clusters, (inter)nationale bereikbaarheid en knooppuntontwikkeling (zowel in de centra als aan de randen van de steden).

 

Provinciale ruimtelijke belangen

De provinciale opgaven, leiden tot ruimtelijke keuzes voor de toekomstige ontwikkeling van Noord-Brabant. Bij deze ruimtelijke keuzes hanteert de provincie twee leidende principes:

• ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid;
• vestigings- en leefklimaat en gezondheid.

De ruimtelijke keuzes zijn vertaald in 14 provinciale ruimtelijke belangen:

• regionale contrasten;
• een multifunctioneel landelijk gebied;
• een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem;
• een betere waterveiligheid door preventie;
• koppeling van waterberging en droogtebestrijding;
• duurzaam gebruik van de ondergrond;
• ruimte voor duurzame energie;
• concentratie van verstedelijking;
• sterk stedelijk netwerk;
• groene geledingszones tussen steden;
• gedifferentieerd aanbod aan goed bereikbare vrijetijdsvoorzieningen;
• economische clusters;
• (inter)nationale bereikbaarheid;
• beleefbaarheid stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur.

Toetsing

Uit een bestudering van deze belangen blijkt dat de aspecten 'concentratie van verstedelijking' en 'sterk stedelijk netwerk' van deze provinciale ruimtelijke belangen direct relevant is voor de beoogde ontwikkeling. Bij de opgave voor wonen en werken ligt het accent op de herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied is geheel gelegen in het door de provincie aangewezen 'stedelijk concentratiegebied' (zie figuur 3.1). Het planvoornemen voorziet daarnaast in zorgvuldig ruimtegebruik door te herstructureren in bestaand stedelijk gebied.

3.2.2 Verordening ruimte 2014

Ruimtelijke kwaliteit en zorgvuldig ruimtegebruik

De Verordening ruimte 2014 heeft wel een doorwerking naar gemeentelijke besluitvorming. De verordening bevat concrete regels die de provinciale belangen veilig stellen. Ingevolge de Verordening dient bij een ruimtelijk plan of besluit dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling een verantwoording te worden opgenomen waaruit blijkt dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving. Toepassing moet worden gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

In de verordening zijn in artikel 4.3 regels opgenomen voor de nieuwbouw van woningen. De toelichting bij een bestemmingsplan dat voorziet in de nieuwbouw van woningen moet een verantwoording omvatten over de wijze waarop plannen passen binnen de afspraken die daaromtrent in het regionaal overleg zijn gemaakt en hoe nieuwbouw zich verhoudt tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.

Beoordeling

Het plangebied is gelegen binnen 'stedelijk concentratiegebied' van de Verordening ruimte 2014. Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere verstedelijkingsopgaven, om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik.

Voor wat betreft de regionale woningbouwafspraken heeft de gemeente Valkenswaard de woningbouwplannen afgestemd op de provinciale prognoses. Daarmee worden de bouwplannen regionaal in lijn gebracht met de overige 21 gemeenten uit het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO) en wordt op gemeentelijk niveau voorkomen dat gebouwd gaat worden voor leegstand. Toetsing aan het regionaal woningbouwprogramma vindt plaats in paragraaf 3.3.

Afbeelding 3.2 Stedelijk concentratiegebied Verordening ruimte 2014

In de Verordening ruimte is opgenomen dat een bestemmingsplan dat voorziet in een ruimtelijke ontwikkeling een verantwoording dient te bevatten dat het plan bijdraagt aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving en dat toepassing is gegeven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. In geval van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Daarnaast dient het bestemmingsplan een verantwoording te bevatten waarin de gevolgen van de ruimtelijke ontwikkeling inzichtelijk worden gemaakt voor onder andere bodemkwaliteit, waterhuishouding, cultuurhistorische waarden en ecologische waarden. Zoals in dit bestemmingsplan wordt aangetoond, houdt het initiatief op een goede wijze rekening met eerdergenoemde aspecten en past de ontwikkeling binnen de omgeving. Er is sprake van een fysieke verbetering van de locatie aangezien door de toekomstige bebouwing een aantrekkelijk woonmilieu en verbetering van de aanzichten aan de doorgaande weg worden gecreëerd. In hoofdstuk 4 'milieuhygiënische en planologische verantwoording' is aangetoond dat er geen belemmeringen vanuit de diverse milieuaspecten aan de orde zijn. Hierna wordt aangetoond dat voorliggende ontwikkeling past binnen de ladder voor duurzame verstedelijking.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De realisatie van 45 grondgebonden (rij)woningen wordt gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling die getoetst moet worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 1.1.1 Bro). De relevante regio voor toetsing is de regio Zuidoost-Brabant.

Trede 1

Zowel in paragraaf 3.3 als in paragraaf 3.4 is onderbouwd dat de voorgenomen ontwikkeling voorziet in een regionale en lokale behoefte aan meer grondgebonden woningen in de goedkope en middeldure huursector. Deze woningen zijn vanuit regionaal perspectief nodig om de groei van de bevolking rondom Eindhoven op te kunnen vangen. Daarnaast wordt op lokaal niveau voorzien in een toegenomen behoefte aan woningen die behoren tot de sociale huursector om in de groeiende woningbehoefte van starters en jonge gezinnen te kunnen voorzien. Het planvoornemen is daarnaast benoemd in de gemeentelijke structuurvisie (deel B) en als herontwikkelinglocatie in de gemeentelijke woonvisie. Omdat de beoogde ontwikkeling ook onderdeel is van de 'Visie op de woonwagenlocaties 2012' en op korte termijn (binnen 3 jaar) gerealiseerd kan worden voldoet het ook aan de kwalitatieve doelstellingen opgenomen in de 'Nota integrale afweging en prioritering woningbouwprojecten Valkenswaard 2015'.

Verder is er een private partij bereid te investeren in de bouw van de nieuwe woningen. Zowel beleidsmatig als markttechnisch is er daarmee sprake van een actuele behoefte.

Trede 2

De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied zoals blijkt uit figuur 3.1. Middels herstructurering worden de beschikbare gronden opnieuw benut voor een functie passend bij de directe (woon)omgeving.

Trede 3

De ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied. Hierdoor hoeft trede 3 niet te worden doorlopen.

Het planvoornemen voldoet daarmee aan de uitgangspunten zoals opgenomen in de ladder voor duurzame verstedelijking.

Conclusie

Het provinciaal beleid vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Woonvisie regio Eindhoven - Samen werken aan drie uitdagingen

In de 'Woonvisie Regio Eindhoven - Samen werken aan drie uitdagingen voor de regionale woningmarkt', vastgesteld op 28 juni 2012 zijn verschillende woonthema's uitgewerkt. Juist de specifieke kwaliteiten en identiteiten van de verschillende gemeenten dienen verder te worden versterkt. Dit is vooral een lokale verantwoordelijkheid. Mensen identificeren zich met hun straat, dorp of stad. Niet zozeer met een regio. Maar het is onvoldoende om uitsluitend op lokaal niveau naar oplossingen te zoeken. Zeker in de huidige woningmarkt. Het is daarom wenselijk om bepaalde vraagstukken regionaal te ‘tackelen’. De regio kiest daarom drie belangrijke regionale woonthema’s:

• Oog voor kenniswerkers en lage-lonen-arbeidsmigranten;
• Naar een nieuw evenwicht van sterke steden en een vitaal landelijk gebied;
• Duurzaam vernieuwen en transformeren van de bestaande voorraad.

Toetsing

Om het regionale woonbeleid in goede banen te leiden, gemeenten moeten elkaar aanvullen en niet beconcurreren, is het van belang regionaal woningbouwafspraken te maken. Kwantitatieve afspraken zijn noodzakelijk daar waar het moet en kwalitatieve afspraken daar waar het kan. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Regionale Agenda Wonen Zuidoost Brabant.

3.3.2 Regionale Agenda Wonen Zuidoost Brabant

De Regionale Agenda Wonen Zuidoost Brabant is vastgesteld op 16 december 2016. Uitgangspunt is een flexibel en realistisch programma. Geen statisch programma waarbij na 5 of 10 jaar wordt gekeken hoe het ermee staat, maar een programma dat wordt aangepast als daar aanleiding voor is en dat met de tijd meegaat. De verwachting is dat de regio Zuidoost-Brabant in 2016 een aantrekkende groei van de woningvoorraad laat zien met circa 2.200 woningen. De groei van de woningvoorraad blijft naar verwachting achter bij de groei zoals die volgens de woningbehoefteprognose zou moeten plaatsvinden, maar er lijkt wel een stijgende lijn in te zitten.

Beoordeling

Ook de woningbouwafspraken voor Valkenswaard zijn opgenomen in de regionale agenda. Het overzicht toont aan dat er regionaal woningbehoefte is Valkenswaard en dat er 880 woningen aan de voorraad toegevoegd moeten worden tot en met 2025.

Afbeelding 3.3 Regionale woningbouwprogramma Zuidoost-Brabant 2015-2025

De beoogde ontwikkeling voorziet in een toename van het aantal woningen met een kwaliteitsverbetering van het woon- en leefmilieu te plaatse. De vraag naar woningen in het goedkope en middeldure segment neemt daarnaast de komende jaren toe. De beoogde ontwikkeling komt ook aan deze meer kwalitatieve woningvraag tegemoet.

3.3.3 Bestuursconvenant Stedelijk Gebied Eindhoven 2013

Het stedelijk gebied Eindhoven heeft als belangrijkste opdracht om de ambities van Brainport 2020 en de doorontwikkeling daarvan te faciliteren, middels hoogwaardige werkgebieden, een gevarieerd, wervend woonmilieu en een aansprekend pakket aan voorzieningen op terreinen als kunst, cultuur, sport en recreatie. Een slagvaardige samenwerking tussen de overheden in de regio en in het bijzonder het stedelijk gebied is van groot en wellicht doorslaggevend belang om, samen met de maatschappelijke partners, de ambities waar te kunnen maken.

Doelstelling is om in het Stedelijk Gebied Eindhoven te komen tot een meer evenwichtige verdeling van de woningvoorraad. Het terugdringen van de scheefheid, sociale versus vrije sector staat hierbij voorop. Uitgangspunt is dat elke individuele gemeente beschikt over een sociale woningvoorraad die groot genoeg is om de eigen lokale doelgroep van beleid te huisvesten. Er is dus geen vastgestelde sociale taakstelling die gehaald moet worden.

Toetsing

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van grondgebonden woningen in het goedkopere en middeldure segment. Door deze differentiatie wordt voldaan aan gemeentelijk beleid (zie paragraaf 3.4) en daarmee aan de uitgangspunten zoals vastgelegd in het bestuursconvenant.

Conclusie

Het regionaal beleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Valkenswaard

De gemeenteraad van Valkenswaard heeft op 2 juli 2012 de Structuurvisie Valkenswaard deel A vastgesteld. Dit deel van de structuurvisie dient als ruimtelijk toetsingskader en visie op hoofdlijnen gericht op de lange termijn. De visie formuleert niet alleen de ontwikkelingskoers voor de lange termijn maar biedt tevens het casco voor concrete projecten en plannen. Het is dus een toetsingskader, maar tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het ruimtelijk- functioneel programma en uitvoeringsplan voor de korte (en middellange)termijn is uitgewerkt in deel B (vastgesteld op 28 november 2013).

In deel A is de toekomstvisie opgesteld. Hiermee wordt richting gegeven aan de toekomst van Valkenswaard naar 2030. De wijze hoe daar ruimtelijk invulling aan wordt gegeven is in verschillende thema's beschreven. De thema's zijn: bestuur, wonen, werken, vrije tijd en welzijn. Deze thema's kunnen echter niet los van elkaar worden gezien. Immers, de ruimte is schaars en het is van belang rekening te houden met de verschillen tussen de verschillende gebieden. Daarom is ook voor het stedelijk gebied, de uitbreidingen en voor het buitengebied aangegeven wat de ambities zijn.

Deel B van de structuurvisie is een ruimtelijk- functioneel programma en uitvoeringsplan voor de (middellange en) korte termijn. In dit deel van de structuurvisie staat beschreven welke concrete projecten en plannen op korte termijn richting uitvoering worden gebracht en hoe deze gerealiseerd gaan worden. Het projectenplan zal periodiek worden geactualiseerd en geeft daarmee steeds voor een bepaalde periode weer op welke wijze de ontwikkelingskoers tot uitvoering wordt gebracht. Deze actualisatie is nodig om kostenverhaal van bovenplanse kosten zeker te stellen en locatie-eisen te kunnen stellen. Bovendien biedt dit deel mogelijkheden om accenten in de ruimtelijke ontwikkeling te verschuiven, zonder daarbij de totale visie (deel A) aan te passen.

Beoordeling

De ontwikkelingen binnen het plangebied betreft een herstructurering van een gebied onderdeel van het bestaande woongebied. Het plangebied ligt op de rand van Valkenswaard en blijft binnen de grens waarbinnen inbreiding in woonwijken dient plaats te vinden. De structuurvisie richt zich voor wat betreft wonen vooral op de doelgroep jongeren en de doelgroep gezinnen met kinderen. Dit betekent aandacht voor betaalbare starterswoningen. Gezinnen hebben daarnaast behoefte aan een grondgebonden eengezinswoning. Uit het woningmarktonderzoek dat is uitgevoerd in het kader van de structuurvisie blijkt dat er ook een grote vraag is naar betaalbare huurwoningen. De ontwikkeling voorziet hierin.

De ontwikkeling voorziet daarnaast in grondgebonden woningen op een inbreidingslocatie. Deze typologie past bij de bestaande omgeving. Daarnaast komen er voldoende parkeerplaatsen en is er ruimte voor groen. Op deze wijze wordt de kwaliteit van de woonomgeving verbeterd.

De Molensteen is tot slot opgenomen als toekomstige gebiedsontwikkeling in deel B van de structuurvisie. De beoogde ontwikkeling past daarmee binnen de uitgangspunten van zoals opgenomen in de structuurvisie.

Afbeelding 3.4 Uitsnede structuurvisie Valkenswaard

3.4.2 Gemeentelijk woningbouwbeleid

In 2009 is een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek had tot doel de ontwikkeling van de woningbehoefte tot 2020 in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin in kaart te brengen. Op basis van dit onderzoek is de Woonvisie 2014-2020 opgesteld. De woonvisie is een aanzet voor een nieuwe koers, waarin meer dan ooit creativiteit, particulier initiatief, samenwerking en versterking tussen partijen noodzakelijke ingrediënten zijn vanuit een integrale benadering en gemeenschappelijke belangen.

Jongeren en starters op de woningmarkt, moeten de volle aandacht krijgen, terwijl de toenemende groep (al dan niet alleenstaande) ouderen op zichzelf ook voor de nodige uitdagingen zorgt. Er is de komende jaren meer behoefte aan flexibiliteit, meer huurwoningen en seniorgeschikte, levensloopbestendige woningen. Om verbindingen te leggen tussen vraag en aanbod, het vlottrekken van stagnerende projecten in de nieuwbouw, tussen huur en koop in de bestaande voorraad, tussen betaalbaarheid en doelgroepen met aandacht voor de leefomgeving spelen corporaties een belangrijke rol.

Beoordeling

In Valkenswaard is sprake van een gebrekkige doorstroming en de afwezigheid van voldoende goedkope en betaalbare huur- en koopwoningen voor starters en gezinnen. In de Woonvisie is de locatie De Molensteen/Boomvalk benoemd als voormalige woonwagenlocatie die vrijkomt voor herinrichting na realisatie van een nieuwe locatie. In samenwerking met de lokale woningcorporatie is deze locatie in beeld voor het realiseren van betaalbare starterswoningen in de huursector. De beoogde ontwikkeling geeft hier uitvoering aan. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de toenemende woningbehoefte van deze doelgroep.

3.4.3 Nota integrale afweging en prioritering woningbouwprojecten Valkenswaard 2015

Aan het eind van elk jaar stelt de provincie Noord-Brabant de prognose van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling voor de gemeenten in Noord-Brabant vast. Deze prognose is leidend voor de woningbouwafspraken die gemeenten kunnen maken in (sub-)regionaal verband. Voor Valkenswaard heeft de prognose voorlopig geleid tot een aantal van 800 woningen in de periode 2014 tot en met 2023. Dit aantal ligt fors lager dan het aantal dat daarvoor voor Valkenswaard gold. Omdat er gemeente breed begin 2015 meer plannen (in voorbereiding) waren dan gerealiseerd kunnen worden, heeft er een prioritering in woningbouwprojecten plaatsgevonden.

Beoordeling

De Molensteen is opgenomen als zogenaamde zachte plancapaciteit, categorie 3. Dit betreft ontwikkelingen waarvoor de planprocedure nog doorlopen moet worden. Prioritering van projecten benoemd onder de zachte plancapaciteit, categorie 3 is noodzakelijk. Dit omdat er slechts ruimte is voor de toevoeging van 130 woningen en er 285 woningen in deze plancapaciteit zijn opgenomen.

Prioritering moet plaatsvinden via het doorlopen van de stappen opgenomen in de ladder voor duurzame verstedelijking. Zo kan bepaald worden of er behoefte is aan het planvoornemen. In de nota zijn diverse kwantitatieve en kwalitatieve toetsingskaders benoemd waar een ontwikkeling aan moet voldoen om prioriteit te krijgen boven andere projecten. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking heeft plaatsgevonden in paragraaf 3.2.2.

3.4.4 Visie op de woonwagenlocaties

In de visie op de woonwagenlocaties die de gemeenteraad in september 2012 heeft vastgesteld, is opgenomen dat de gemeente Valkenswaard streeft naar normalisatie van de woonwagenlocaties. We erkennen de leefvorm van deze bewoners, maar het is van belang dat deze doelgroep integreert in de samenleving.

De gemeente Valkenswaard heeft voor de huisvesting van zigeuners en reizigers (woonwagenbewoners) op een drietal locaties in eigendom en beheer (Veldbeemd, De Molensteen en Boomvalk). Het verhuren van standplaatsen en/of woonwagens is echter geen wettelijke taak voor de gemeente. Overdracht naar de lokale woningcorporatie is van belang. Woningcorporaties zorgen in principe voor het bouwen, verhuren en beheren van woningen aan de onderkant van de woningmarkt en voor specifieke doelgroepen.

Toetsing

Ter hoogte van de Boomvalk en De Molensteen wonen de zogenaamde ‘reizigers'. Het leven in familieverband was en is tot op de dag van vandaag een bijzonder kenmerk van deze woonwagenbewoners. Uitgangspunt voor deze doelgroep vanuit de gemeente is meedoen in de samenleving, onder andere door het volgen van scholing en het voorzien in eigen onderhoud door middel van betaald werk. Om deze integratie te bevorderen, wordt ingezet op herstructurering van de locatie aan de Veldbeemd (ter verbetering van de kwaliteit) en opheffing van de locatie aan De Molensteen/Boomvalk.

In dat kader zijn de oorspronkelijke woonwagenbewoners aan de Molensteen en Boomvalk begeleid naar sociale huurwoningen van woningbouwcorporatie Woningbelang. De betreffende planlocatie is daardoor vrijgevallen en kan aangevuld worden met woningen behorende tot de sociale woningvoorraad. Hiermee kan de huisvesting van bijzondere doelgroepen (woonwagenbewoners, statushouders), actief woningzoekenden zonder zelfstandige woonruimte (starters) en seniorgeschikte woningen mede vorm gegeven worden.

3.4.5 Beleidsnota parkeernormering

Op 19 oktober 2008 heeft de gemeente Valkenswaard parkeerbeleid vastgesteld, waarin voor elke locatie binnen de gemeente helder is gemaakt welke parkeernorm voor welk type voorziening/woning van toepassing is. Doel van het stellen van een parkeernorm is het voorkomen of oplossen van parkeerproblemen aan het begin van de planvorming. Door het hanteren van de normen ontstaat inzicht in de parkeerbehoefte en kan op voorhand een ruimtelijk, economisch en verkeerskundig kader worden geschetst.

Beoordeling

In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de parkeernormen en andere voorwaarden waaraan onderhavige ontwikkeling dient te voldoen.

Conclusie

Het gemeentelijk beleid staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

3.5 Nota ruimtelijke kwaliteit

De gemeenteraad heeft op 24 maart 2016 de 'Nota Ruimtelijke Kwaliteit' vastgesteld. De 'Nota Ruimtelijke Kwaliteit' is bedoeld als integraal toetsingskader voor welstandstoezicht en zal onder andere gebruikt worden bij de advisering door de welstandscommissie bij omgevingsvergunning- aanvragen en ruimtelijke ontwikkelingen. Hiermee is het de opvolger van de Welstandsnota.

De locatie is opgenomen als 'Thematische uitbreiding'. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid is in deze gebieden gericht op het behouden van de ruimtelijke identiteit en kwaliteit van de oorspronkelijke ruimtelijke opbouw en karakteristiek in zijn geheel.

Bij (vervangende) nieuwbouw is de positie en oriëntatie van de oorspronkelijke bebouwing richtinggevend. De nieuwbouw van hoofdgebouwen en bijbehorende bebouwing dient in een eigen stijl uitgevoerd te worden met inachtneming van de bestaande kenmerken in de directe omgeving.

In de verdere planuitwerking zal met deze richtlijnen rekening gehouden worden.

Hoofdstuk 4 Bestaande situatie

Voor nader onderzoek naar de bestaande situatie is nagegaan welke ruimtelijke en functionele kwaliteit in het plangebied aanwezig is. Daarnaast is gekeken naar de aspecten die met de fysieke milieuwaarden samenhangen. Verder wordt in dit hoofdstuk de historische kwaliteit beschreven, waarbij archeologie en cultuurhistorie aan bod komen. De uitkomsten van verrichte onderzoeken zijn in dit hoofdstuk vermeld.

4.1 Ruimtelijke en functionele kwaliteit

4.1.1 Ruimtelijke structuur

Algemeen

De locatie De Molensteen is gelegen in het zuidwesten van Valkenswaard, in de wijk Deelhurkse Akkers, De gemeente Valkenswaard is gelegen in het oosten van de provincie Noord-Brabant, ten zuiden van Eindhoven. De gemeente grenst aan de zuidelijke zijde aan België. Het plangebied ligt tussen de Molensteen, de Maastrichterweg en de Molenstraat.

Afbeelding 4.1: ontwikkelingslocatie De Molensteen (binnen rode cirkel)

Deelshurkse Akkers

De wijk Deelshurkse Akkers bestaat hoofdzakelijk uit grondgebonden woningen van diverse typologie die dateren uit eind jaren '80 en begin jaren '90 van de vorige eeuw. Bij de ontwikkeling van het gebied is veel aandacht besteed aan de architectonische/stedenbouwkundige uitstraling. In de verkavelingsopzet is gestreefd naar een helder onderscheid tussen openbaar en privé. De voorzijde van de woningen zijn gericht naar de straat en achter de woningen liggen de private achtertuinen. Kenmerkend voor de openbare ruimte is de ruime opzet, met een aantal grote groene ruimten.

Afbeelding 4.2: sfeerbeeld wijk 'Deelshurkse Akkers'

Bebouwing

Afbeelding 4.3: momentopnames herontwikkelingslocatie met woonwagens

Ter plaatse van het plangebied waren acht woonwagenstandplaatsen gesitueerd aan De Molensteen. Aan de Boomvalk waren 4 standplaatsen aanwezig. De woonwagens zijn inmiddels opgeruimd en beide locaties zijn thans braakliggende terreinen.

In de directe omgeving van het plangebied (aan de Molenstraat en Molensteen) zijn voornamelijk aaneengebouwde en geschakelde woningen aanwezig, bestaande uit twee bouwlagen en een kap. Alle woningen hebben een eigen voortuin. Aan de Maastrichterweg bevinden zich ook vrijstaande en twee-onder-éénkap woningen.

Groenstructuur

Tussen de woonwagenstandplaatsen aan De Molensteen en de doorgaande weg is in beperkte mate beplanting aanwezig om de woonwagenstandplaatsen aan het zicht te onttrekken. Ten noorden en westen van de Boomvalk bevindt zich een braakliggend terrein dat in gebruik is als openbaar grasveld.

Verkeersstructuur

De Molensteen is een gebiedsontsluitingsweg die aansluiting vindt op de Maastrichterweg. De Maastrichterweg vormt de doorgaande verbinding vanwaar het centrum van Valkenswaard en de N396 eenvoudig bereikt kunnen worden. Het plangebied zelf wordt doorsneden door de straat de Boomvalk. De Boomvalk takt aan op de Molensteen.

Waterstructuur

In- en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen watergangen aanwezig.

4.1.2 Functionele structuur

De woonfunctie is de belangrijkste functie in de directe omgeving van het plangebied. In de nabije omgeving is op diverse locaties ook sprake van bedrijvigheid. De Molensteen 4 (naastliggend perceel) heeft een bedrijfsbestemming zonder een actieve bedrijfsactiviteit ter plaatse.

Aan de Molenstraat, ten noorden van het plangebied, is een fietsenhandel en garagebedrijf aanwezig.

4.2 Fysieke milieuwaarden

4.2.1 Water

Algemeen

Mede ten gevolge van de waterproblemen die in een aantal winters aan het eind van de 20e eeuw in Nederland optraden ten gevolge van hevige regenval, is het besef gegroeid dat water een belangrijke plaats verdient in toekomstige ruimtelijke plannen. Om het hoofd te kunnen bieden aan zeespiegelstijging, toenemende neerslag en rivierwaterafvoer en verdergaande bodemdaling, nu en in de toekomst, is het van essentieel belang dat het waterbeheer een belangrijke plaats inneemt in de ruimtelijke ordening. Sleutelbegrippen hierbij zijn: meer ruimte voor water en waterbewust bouwen en inrichten.

Regelgeving

Directe aanleiding voor het kabinetsstandpunt 'Anders omgaan met water, waterbeleid in de 21e eeuw' (WB21)', is de zorg over het toenemende hoogwater in de rivieren, wateroverlast en de versnelde stijging van de zeespiegel. Het kabinet is van mening dat er een aanscherping in het denken over water dient plaats te vinden. Nadrukkelijker zal rekening moeten worden gehouden met de (ruimtelijke) eisen die het water aan de inrichting van Nederland stelt.

 

Op 22 december 2009 is de Waterwet in werking getreden. In de Waterwet zijn alle vergunningen betreffende 'water' opgenomen. Met de Waterwet zijn Rijk, waterschappen, gemeenten en provincies beter uitgerust om wateroverlast, waterschaarste en waterverontreiniging tegen te gaan. Ook voorziet de wet in het toekennen van functies voor het gebruik van water zoals scheepvaart, drinkwatervoorziening, landbouw, industrie en recreatie. Afhankelijk van de functie worden eisen gesteld aan de kwaliteit en de inrichting van het watersysteem.

 

Watertoets

Het Watertoetsproces is verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (2003). Met de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in 2008 is de wettelijk verplichte werkingssfeer van het Watertoetsproces beperkt tot bestemmingsplannen, inpassingsplannen, projectbesluiten en buitentoepassingsverklaringen. Bij landelijke, provinciale en gemeentelijke structuurvisies is het Watertoetsproces geen voorgeschreven onderdeel meer, maar in de praktijk zal daarbij ook de inbreng van de waterbeheerder gevraagd worden. De watertoets is ingesteld om het aspect water in een vroeg stadium mee te nemen bij ruimtelijke plannen en projecten. De watertoets is wettelijk verplicht en heeft als doel om gezamenlijk met de waterbeheerders de waterhuishoudkundige doelstellingen in een zo vroeg mogelijk stadium bij ruimtelijke ontwikkelingen te betrekken.

Waterschapsbeleid waterschap de Dommel

Het waterbeheerplan 2016-2021 beschrijft hoe het waterschap samen met andere partijen invulling willen geven aan het waterbeheer in de planperiode. Dit waterbeheerplan is een strategisch document. Hierin wordt aangegeven wat de doelen zijn voor de periode 2016-2021 en hoe die bereikt moeten worden. Het betreft alle aspecten rondom het beheer van de watergangen, stuwen, gemalen, transportstelsels en rioolwaterzuiveringen, zowel onder normale omstandigheden als in het geval van calamiteiten.

Het plan is afgestemd op het Nationaal Waterplan, het Provinciaal Milieu en Waterplan (PMWP) en het Stroomgebiedsbeheerplan. Er wordt een indeling gemaakt in de volgende thema's:

• droge voeten;
• voldoende water;
• natuurlijk water;
• schoon water;
• mooi water.

Om deze taak goed uit te voeren, zijn wettelijke regels nodig, ook op en langs het water. Deze regels staan in de keur van het waterschap en gelden voor iedereen binnen het gebied van Waterschap De Dommel. De regels zijn vastgelegd in de Keur Waterschap De Dommel 2015. De Keur bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater. Zo zijn er bijvoorbeeld verboden opgesteld voor het leggen, verplaatsen of weghalen van duikers, stuwen, bruggen en dergelijke. Ook wordt als plicht bijvoorbeeld genoemd wie onderhoudsplichtig is. Afwijken van de verboden en verplichtingen is mogelijk. Hiervoor dient een watervergunning aangevraagd te worden.

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2013-2017

De gemeente Valkenswaard en het waterschap de Dommel zijn overtuigd van de noodzaak om een goed functionerend rioolsysteem voor de inzameling en behandeling van afvalwater te beheren. Hierbij heeft de gemeente de verantwoordelijkheid voor de werking van het afvoersysteem naar de rioolwater- zuivering en het waterschap voor het functioneren van deze zuivering. Het verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGRP) is hiervoor een belangrijk hulpmiddel. De doelen voor de gemeente Valkenswaard zijn de volgende:

• Zorgen voor inzameling van stedelijk afvalwater.

• Zorgen voor transport van stedelijk afvalwater.
• Zorgen voor inzameling van hemelwater (voor zover niet door particulier).
• Zorgen voor verwerking van ingezameld hemelwater.
• Zorgen dat (voor zover mogelijk) de grondwaterstand het gebruik van een gebied, volgens de bestemming, niet structureel belemmert. In de huidige planperiode van het vGRP ligt de nadruk voornamelijk op het vergaren van kennis, om in het volgende vGRP invulling te geven aan het gestelde doel.

Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan de Molensteen en is in de huidige situatie gedeeltelijk verhard. Het terrein ten oosten van de Boomvalk is in gebruik als openbaar grasveld en derhalve niet verhard.

Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Valkenswaard ligt is deze niet gekarteerd. De bodem in de direct omgeving bestaat uit enkeerdgronden en fijn zand en er is sprake van grondwatertrap VI. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand tussen de 0,4 en 0,8 meter beneden maaiveld ligt en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand onder de 1,2 meter beneden maaiveld ligt.

In- en in de directe omgeving van het plangebied zijn geen watergangen aanwezig. Het plangebied ligt ook niet binnen een kern- en of beschermingszone van een regionale of primaire waterkering zoals zichtbaar in figuur 4.1.

Afbeelding 4.4 Uitsnede legger waterschap de Dommel

Toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling betreft de herinrichting van de bestaande gronden ten behoeve van 45 grondgebonden (rij)woningen inclusief tuin. Hierbij zal ook het openbaar gebied anders ingericht worden. De woningen worden georiënteerd op de bestaande weg de Boomvalk.

In de huidige situatie is het plangebied ook grotendeels verhard. Door de beoogde ontwikkeling neemt de verharding niet toe.

Afbeelding 4.5 Bestaande situatie juridisch-planologisch

Nieuwe situatie

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-) filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

De herinrichting van dit perceel is een kans voor de verbetering van de waterhuishouding ter plaatse. Hemelwater zou gedeeltelijk kunnen worden hergebruikt, bijvoorbeeld middels regentonnen of, gezien de redelijke omvang van het perceel, op eigen terrein kunnen worden opgevangen en geïnfiltreerd, in plaats van direct af te koppelen op het gemeentelijk riool. De capaciteit van infiltratievoorzieningen zal worden bepaald aan de hand van de oppervlakte van de nieuw te realiseren bebouwing en verharding ten opzichte van de bestaande situatie. Uitgangspunt daarbij is dat al het regenwater dat op het verhard oppervlak valt, binnen het projectgebied zal worden verwerkt (infiltratie, hergebruik of andere toepassing).

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Conclusie

De planontwikkeling heeft geen noemenswaardige invloed op de waterhuishoudkundige situatie. Door het treffen van waterhuishoudkundige maatregelen ontstaan er geen noemenswaardige negatieve gevolgen voor de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse en kan voldaan worden aan de doelstellingen van duurzaam waterbeheer.

4.2.2 Bodem

Algemeen

De tijd dat elke vervuiling moest worden aangepakt ligt achter ons. Belangrijkste criterium hierbij is of de vervuiling zodanig is dat er sprake is van risico's voor gezondheid of milieu. In de praktijk blijken er vrijwel nooit risico's te zijn voor de gezondheid van mensen. Milieurisico's (verspreiding en ecologie) komen wel voor, maar meestal gaat het erom dat eventuele vervuilingen afstemming vereisen met bepaalde ontwikkelingen. Op dit moment is er sprake van een omslag van saneren naar beheren en behoeven alleen de zogeheten "ernstige vervuilingen" in meer of mindere mate aangepakt te worden. De maatregelen worden daarbij afgestemd op de functie.

Regelgeving

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Beoordeling

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is in 2014 een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) voor een groot deel van het plangebied uitgevoerd om vast te stellen of er ter plaatse van het plangebied grond- en/of waterverontreiniging aanwezig is. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 1. In bijlage 2 zijn is het bijbehorende analyserapport opgenomen.

Uit dit onderzoek komt naar voren dat op verschillende deellocaties in het plangebied zowel in de grond als in het grondwater géén of slechts lichte verhogingen van de onderzochte stoffen zijn aangetoond. Formeel gezien is de bodem op deze locaties niet geheel vrij van bodemverontreiniging. Gezien de aard en mate van de aangetroffen verontreiniging is nader onderzoek echter niet noodzakelijk.

Ten westen van de Boomvalk heeft in het verleden een deel van de gemeentewerf gelegen. Hier heeft ook opslag van zout plaatsgevonden. Om deze reden zijn op de grens met de Boomvalk de peilbuizen B310 en B302 geplaatst en is het grondwater naast cadmium en zink aanvullend geanalyseerd op cyanide en chloride. In het grondwatermonster B302 is een lichte verhoging aan zink en cyanide aangetroffen. In het grondwatermonster B301 wordt geen verhoging van de onderzochte stoffen aangetoond. De voormalige zoutopslag aan de westelijke zijde van de Boomvalk heeft de kwaliteit van het grondwater op dit deel van de locatie niet negatief beïnvloed. Uit eerdere onderzoeken blijkt dat het grondwater lokaal sterk verontreinigd is met zink en cadmium. Op een diepte van circa 20 meter onder maaiveld worden ook nog (sterke) verhogingen aangetoond. Deze verontreiniging is destijds niet volledig ingekaderd. De resultaten van het huidige bodemonderzoek bevestigen dat op het oostelijke deel een sterke verhoging aan zink (grondwatermonster B102) wordt aangetroffen. Hierbij is enkel gekeken naar het freatisch grondwater. Nader onderzoek naar het voorkomen van metalen wordt niet zinvol geacht.

Formeel gezien is de bodem op de locatie niet geheel vrij van bodemverontreiniging. In de bovengrond overschrijdt het aandeel PCB en minerale olie de desbetreffende achtergrondwaarden. Gezien de aard en mate van de aangetroffen verontreiniging is nader onderzoek echter niet noodzakelijk. Er bestaan uit bodemkwaliteitsoogpunt geen beperkingen ten aanzien van de beoogde ontwikkeling. In het kader van dit onderzoek is geen specifiek onderzoek (conform NEN 5707) verricht naar de aanwezigheid van asbest in de grond en op het maaiveld. Wel heeft een inspectie van het terrein plaatsgevonden. In de vrijkomende grond en op het maaiveld zijn geen asbestverdachte materialen aangetroffen.

Het voormalig toegangspad van de gemeentewerf was in het verleden voorzien van sintelverharding. Dit pad heeft gelopen van de Molensteen, via de Boomvalk naar de Maastrichterweg. Een deel van dit pad is in het verleden gesaneerd waarbij een restverontreiniging is achtergebleven. Uit de analyses blijkt dat, ter plaatse van dit voormalige pad, de verontreiniging met koper en zink zich in het deelgebied met de boringen B108 en B109 concentreert in de toplaag (tot 0,5 meter onder maaiveld) over een oppervlak van circa 40 m2. Ter plaatse van de boring B506 is sprake van een lokale verontreiniging van ca. 40 m2 in de toplaag. In het gebied met de boringen B102, B1015, B1016 en B1017 is over een oppervlak van circa 250 m2 sprake van een matige/sterke verontreiniging tot een diepte van circa 1 meter onder maaiveld. Opgemerkt wordt dat door de (graaf)werkzaamheden die in het verleden zijn verricht het niet uit te sluiten valt dat er lokaal nog een verontreiniging met metalen aanwezig is die middels dit onderzoek niet is aangetoond.

Aan de hand van het totaal aan onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat de omvang van de aangetroffen verontreiniging de interventiewaarde van 25 m3 overschrijdt. Er is derhalve sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging waarvoor in principe een saneringsnoodzaak geldt. De verontreiniging is naar verwachting veroorzaakt vóór 1987 en valt dus niet onder de zogenaamde zorgplicht.

Voorafgaand aan de werkzaamheden, zal in verband met de herinrichting van deze strook een BUS melding moeten worden verricht. Met een BUS melding wordt formeel akkoord verkregen voor het bouwen op of verwijderen van sterk verontreinigde grond.

Conclusie

Op basis van de resultaten van het bodemonderzoek kan worden geconcludeerd dat ten aanzien van de milieuhygiënische bodemkwaliteit belemmeringen aanwezig zijn voor de beoogde ontwikkeling van de locatie. In het kader van de voorgenomen bouwplannen, dient de bodem ter plaatse van de aangetroffen verontreiniging gesaneerd te worden. Voorafgaand aan de saneringswerkzaamheden dient een plan van aanpak ter goedkeuring te worden voorgelegd aan het bevoegd gezag. Tevens moet een BUS melding gedaan worden.

4.2.3 Flora en fauna

Algemeen

Natuur en groen wordt over het algemeen positief gewaardeerd. Zowel in als buiten de stad vertoeven veel mensen in hun vrije tijd graag in de bossen en de parken. De aanwezigheid van voldoende groen op een bereikbare afstand bepaalt voor een belangrijk deel de leefbaarheid van een woongebied. Ook de aanwezigheid van dieren, bijvoorbeeld vogels, in de stad wordt over het algemeen als positief ervaren. De aanwezigheid van voedsel-, nest- en rustgebied is voor deze dieren van essentieel belang.

Regelgeving Wet natuurbescherming

De Flora- en faunawet, Natuurbeschermingswet 1998 en Boswet zijn per 1 januari 2017 opgegaan in de nieuwe Wet Natuurbescherming. Het bevoegd gezag wordt Gedeputeerde Staten van de provincie(s) waar de ontwikkeling wordt gerealiseerd.  Naast een wijziging van bevoegd gezag betekent dit een rechtstreekse doorvertaling en interpretatie van de Europese Richtlijnen uit de Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Voor de meeste licht-beschermde (tabel 1) soorten blijft ook na 1 januari 2017 een algemene vrijstelling van kracht voor ruimtelijke ontwikkeling en inrichting. Per provincie kan dat echter verschillen. Voor de zwaarbeschermde (Bijlage VI-soorten) verandert er niets qua soorten- en beschermingsregime. De algemene zorgplicht blijft van kracht zoals deze ook al geldt onder de Flora- en faunawet. In voorliggende toetsing is rekening gehouden met de toekomstige wijzigingen in de wet.

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudings- doelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudings- doelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn;
• overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Uitwerking Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Noord-Brabant

In de provincie Noord-Brabant wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee, voor het op of in de bodem brengen van meststoffen en voor agrarische beregening uit grondwater. In het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden, daaronder begrepen het daarop volgende gebruik van het ingerichte of ontwikkelde gebied, bestendig beheer of onderhoud in de landbouw of bosbouw, bestendig beheer of onderhoud aan vaarwegen, watergangen, waterkeringen, waterstaatswerken, oevers, vliegvelden, wegen, spoorwegen of bermen, of natuurbeheer, of bestendig beheer of onderhoud van de landschappelijke kwaliteiten van een bepaald gebied worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage 3 bij deze verordening. Het betreft aardmuis, bastaardkikker, bosmuis, bruine kikker, dwergmuis, dwergspitsmuis, egel, gewone bosspitsmuis, gewone pad, haas, huisspitsmuis, kleine watersalamander, konijn, meerkikker, ondergrondse woelmuis, ree, rosse woelmuis, tweekleurige bosspitsmuis, veldmuis, vos, wild zwijn en woelrat. Ten aanzien van de bunzing, hermelijn en wezel wordt in hetzelfde kader een tijdelijke vrijstelling verleend tot 1 oktober 2017.

Beoordeling

Gebiedsbescherming

Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen van een gebied dat aangewezen is als Natura 2000-gebied. Het meest nabijgelegen beschermd gebied bevindt zich op minder dan 1 kilometer afstand ten westen van het plangebied. Het betreft in dit geval de waterloop de Dommel dat deel uitmaakt van het Natura 2000-gebied "Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux".

Het plangebied is niet gelegen binnen het Natuurnetwerk Nederland (voormalige EHS). Het dichtstbijzijnde onderdeel van het NNN ligt op circa 370 meter ten zuidoosten van het plangebied en betreft droog bos met productie.

Afbeelding 4.6 : Uitsnede Verordening ruimte 2014

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de ontwikkeling en afstand tot natuurgebieden kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Om de toename van de depositie op de Natura 2000-gebieden te bepalen is met het programma AERIUS Calculator een berekening uitgevoerd om de gevolgen voor de stikstofdepositie binnen Natura 2000 in beeld te brengen en te toetsen of de eventuele toename past binnen de eisen die gelden op grond van de Wet natuurbescherming. Uit de berekening blijkt dat geen sprake is van rekenresultaten die hoger zijn dan de drempelwaarde van 0,05 mol N/ha/jr. uit het PAS. Van rekenresultaten onder de 0,05 mol per hectare per jaar kunnen de effecten op Natura 2000 als verwaarloosbaar worden beschouwd, deze onderbouwing is gebaseerd op de passende beoordeling voor het PAS 2015-2021. Op basis van indicatieve berekeningen is beoordeeld dat naar verwachting de maximale cumulatieve bijdrage van alle voorziene uitbreidingen van activiteiten onder de drempelwaarde van 0,05 mol per hectare per jaar, afgezet tegen de te verwachte effecten van de herstelmaatregelen, de natuurlijke kenmerken van Natura 2000-gebieden niet kunnen aantasten. In het kader van het PAS worden voldoende maatregelen getroffen om de ecologische situatie in het Natura 2000-gebied te verbeteren. In het PAS is rekening gehouden met een autonome groei en toename van de stikstofdepositie. Deze ontwikkeling past daar binnen. Significant negatieve effecten als gevolg van deze ontwikkeling zijn hiermee uitgesloten. Het bestemmingsplan is daarom in het kader van de Wet natuurbescherming uitvoerbaar. In bijlage 3 wordt de Aerius berekening verder toegelicht.

Soortenbescherming

Ten behoeve van de nieuwbouw zal de huidige beplanting en vegetatie worden verwijderd. Ter vaststelling van de ecologische waarden in het plangebied is een quickscan uitgevoerd. Deze is opgenomen als bijlage 5. Het onderzoek is uitgevoerd middels het verrichten van een veldbezoek en een bureauonderzoek.

De aanwezigheid van geschikt habitat op de onderzoekslocatie voor de verschillende soorten en soortgroepen is weergegeven in tabel 4.1. In de tabel is samengevat of de ontwikkeling mogelijk verstorend kan werken. In de tabel is tevens weergegeven of maatregelen noodzakelijk zijn om overtreding van de Wet natuurbescherming voor bepaalde soortgroepen te voorkomen. De tabel is opgesteld nog voor de in werking treding van de Wet natuurbeschermingswet (dus ten tijde van de Natuurbeschermingswet 1998), maar de conclusies blijven voor dit plan echter ongewijzigd.

* Lees in tabel - Natuurbeschermingswet 1998 = Wet natuurbescherming.

Tabel 4.1 Aanwezigheid beschermde soorten/natuurgebieden

De onderzoekslocatie is volledig onbebouwd en daardoor ongeschikt voor jaarrond beschermde soorten als huismus en gierzwaluw. Nesten van deze soorten kunnen derhalve niet verloren gaan. Ook nesten van roofvogelsoorten als sperwer en ransuil zijn niet aangetroffen. Mede wegens het ontbreken van bebouwing en (loof)bomen met holtes zijn er in het plangebied geen nesten van overige soorten met jaarrond beschermde nesten te verwachten.

Het plangebied is geheel onbebouwd en er zijn geen holtes, spleten of loshangende schors in de aanwezige beplanting aanwezig, waardoor uitgesloten kan worden dat er verblijfplaatsen van vleermuizen aanwezig zijn. Het plangebied kan, gelet op het aanwezige habitat incidenteel gebruikt worden door in de omgeving verblijvende vleermuizen om te foerageren. Door de voorgenomen ontwikkeling zal het aanbod van foerageermogelijkheden niet in het geding komen, omdat in de directe omgeving voldoende geschikt foerageerhabitat voor vleermuizen aanwezig is. Potentiële vliegroutes worden niet verstoord door het ontbreken van lijnvormige elementen.

Conclusie

Het aspect flora en fauna belemmert de voorgenomen ontwikkeling niet.

4.2.4 Wegverkeerslawaai

Algemeen

Geluid is één van de factoren die de beleving van de leefomgeving in belangrijke mate bepalen. Door de toename van het verkeer en de bedrijvigheid wordt de omgeving in steeds sterkere mate belast met geluid. Dit leidt tot steeds meer klachten. In een aantal gevallen wordt de gezondheid beïnvloed door geluid. Hoge geluidsniveaus kunnen het gehoor beschadigen en ook de verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. Door de toename van het geluid in de omgeving, wordt de behoefte aan stilte steeds meer als een noodzaak gevoeld.

Regelgeving

Woningen zijn op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidsgevoelige functies waarvoor, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van een gezoneerde weg, akoestisch onderzoek uitgevoerd moet worden. Langs alle wegen, met uitzondering van 30 km/uur wegen en woonerven, bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder geluidszones waarbinnen de geluidhinder vanwege de weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van binnen of buiten stedelijke ligging.

Beoordeling

De beoogde ontwikkeling is gelegen binnen de geluidszone van de Zuidelijke Randweg (N396) en de Maastrichterweg. Deze wegen zijn op basis van een maximum snelheid van 50 km/u gezoneerd volgens

de Wgh. Op basis van een indeling met één of twee rijstroken en een ligging binnen de bebouwde kom,

geldt een geluidszone van 200 meter voor beide wegen. In de directe omgeving van de te realiseren woningen ligt een tweetal wegen waarop een 30 km/h-regime geldt. Het betreft de Molensteen en Boomvalk. Vanwege het 30 km/h-regime zijn deze wegen niet-gezoneerd, zodat hiervoor geen onderzoekszone geldt.

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is akoestisch onderzoek uitgevoerd volgens conform de Standaard Rekenmethode II uit het Reken- en Meetvoorschrift Geluidhinder 2012 (RMW 2012). Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 4. Uit het onderzoek blijkt dat ten aanzien van de Zuidelijke Randweg (N396) en de Maastrichterweg geen sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevels van de woningen. Als gevolg van het verkeer op de niet-gezoneerde wegen Molensteen en de Boomvalk, wordt de richtwaarde van 48 dB ook niet overschreden voor de woningen.

Conclusie

Er is sprake van een aanvaardbaar akoestisch klimaat voor de voorziene woningen in het plangebied. Het aspect wegverkeerslawaai staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.2.5 Luchtkwaliteit

4.2.5.1 Wet milieubeheer (Wm) - luchtkwaliteit

Algemeen

Door de uitstoot van uitlaatgassen door onder andere de industrie en het verkeer komen schadelijke stoffen in de lucht. Vooral langs drukke wegen kunnen de concentraties van verschillende stoffen zo hoog zijn dat deze de gezondheid kunnen aantasten. Om te voorkomen dat de gezondheid wordt aangetast door luchtverontreiniging dient bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden te worden met de luchtkwaliteit ter plaatse.

Regelgeving

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2, van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordenings- praktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
Stikstofdioxide (NO2)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	Uurgemiddelde concentratie	Max. 18 keer p.j. meer dan 200 µg/m³
Fijn stof (PM10)	Jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	Max. 35 keer p.j. Meer dan 50 µg / m³
Fijn stof (PM2,5)	Jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In het Besluit nibm en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% toename van concentratie NO2 (stikstof dioxide) en PM10 (fijn stof) in de buitenlucht;
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m² bvo bij één ontsluitingsweg.

Beoordeling

De beoogde ontwikkeling betreft de realisatie van 45 grondgebonden (rijwoningen) Het betreft daarmee een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als genoemd in het Besluit niet in betekenende mate. Nader onderzoek is dus niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is wel van belang aan te tonen dat ter plaatse aan de wettelijke grenswaarden wordt voldaan. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De maatgevende weg waarop metingen zijn uitgevoerd betreft de Luikerweg, gelegen op circa 385 meter ten westen van het plangebied. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer liggen. De concentraties luchtverontreinigende stoffen bedragen 22,6 µg/m³ voor NO2, 23,3 µg/m³ voor PM10 en 14,7 µg/m³ voor PM2,5. Het aantal overschrijdingsdagen van de 24-uur gemiddelde concentratie PM10 bedraagt 12.

Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Hierdoor zal ter plaatste van het plangebied voldaan worden aan de wettelijke grenswaarden en is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.2.5.2 Besluit gevoelige bestemmingen

Sinds 2009 beperkt het 'Besluit gevoelige bestemmingen luchtkwaliteitseisen' de vestiging van ‘gevoelige bestemmingen' in de nabijheid van provinciale en rijkswegen. Dit heeft consequenties voor de ruimtelijke ordening.

Het besluit richt zich op bescherming van mensen die verhoogd gevoelig zijn voor fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2). Dit zijn vooral kinderen, ouderen en zieken. Daarom stelt het besluit onderzoekszones in (300 meter ter weerszijden bij rijkswegen en 50 meter ter weerszijden bij provinciale wegen). Binnen die onderzoekszones is luchtkwaliteitsonderzoek nodig.

Gebouwen met de bijbehorende terreinen zoals scholen, kinderdagverblijven, en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen worden volgens de regeling aangemerkt als een gevoelige bestemming. Ziekenhuizen, woningen en sportaccommodaties worden niet als gevoelige bestemming gezien.

Onderhavige planontwikkeling betreft de realisatie van woningen die volgens voornoemde regeling niet onderzocht hoeven te worden.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.2.6 Milieuhygiënische aspecten bedrijven

Algemeen

De aanwezigheid van bedrijven kan de kwaliteit van de leefomgeving beïnvloeden. Bedrijven kunnen geur, stof, geluid en gevaar ten gevolg hebben. Voorkomen moet worden dat bedrijven hinder veroorzaken naar de omgeving, vooral indien het woongebieden of andere gevoelige bestemmingen betreft. Daarnaast moeten bedrijven zich kunnen ontwikkelen en eventueel uitbreiden. Om dit te bereiken is het van belang dat bedrijven en gevoelige bestemmingen ruimtelijk goed gesitueerd worden zodat de bedrijven zo min mogelijk overlast opleveren en woongebieden de bedrijven zo min mogelijk beperken in hun bedrijfsuitvoering

Regelgeving

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven of andere milieuhinderlijke functies in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof.

Beoordeling

De woonfunctie is de belangrijkste functie in de directe omgeving van het plangebied. Er is dan ook sprake van een rustige woonwijk. In de nabije omgeving is op diverse locaties sprake van bedrijvigheid. Aan de Molensteen 4 bevindt zich een bedrijfsbestemming. Het bedrijf ter plaatse is niet meer actief en vormt dan ook geen belemmering. De gemeente is voornemens de locatie te herontwikkelen. Daarbij wordt rekening gehouden met de beoogde ontwikkeling van woningen ter plaatse van het plangebied. Aan de Molenstraat 75 ten noorden van het plangebied, is Rentala Recreatie gelegen. Dit bedrijf is gespecialiseerd in de huur- en koop van onder andere caravans. Voor verhuur van transportmiddelen (excl. personenauto's) geldt volgens de VNG-publicatie een richtafstand van 50 meter ten opzichte van een rustige woonwijk. Het bedrijf is gelegen op circa 70 meter afstand van de planlocatie. Aan de richtafstand wordt dan ook voldaan.

Verder zijn er in de omgeving geen bedrijven aanwezig die een belemmering vormen voor de milieusituatie ter plaatse van het plangebied, of die door de beoogde ontwikkeling worden belemmerd in hun bedrijfsvoering.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de beoogde woningen sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat er in de omgeving geen bedrijven aanwezig zijn die door de woningbouwontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt. Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

4.2.7 Externe veiligheid

Algemeen

In het kader van een ruimtelijke ontwikkeling moet het aspect externe veiligheid onderzocht worden. Hierbij dienen de risico's in beeld gebracht te worden die het gevolg zijn van opslag, vervoer of verwerking van gevaarlijke stoffen. Risicobronnen zijn bijvoorbeeld vervoersassen waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd, buisleidingen en risicovolle inrichtingen.

Regelgeving

oor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicovolle inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Op basis van het Bevi geldt voor het PR rondom een risicovolle inrichting een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet aan deze normen worden voldaan. Het Bevi bevat geen grenswaarde voor het GR, wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied rondom de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als in nieuwe situaties.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en de Regeling Basisnet in werking getreden. Het BEVT vormt de wet- en regelgeving, en de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het BEVT vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water. Het BEVT en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij

de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Beoordeling

Conform de professionele risicokaart (https://nederlandprof.risicokaart.nl) zijn in de directe omgeving van het plangebied diverse risicobronnen aanwezig (figuur 4.3). Op circa 450 meter ten oosten van het plangebied is LPG tankstation Avia gelegen. De PR 10-6 contouren van 15 meter, 25 en 45 meter vallen niet binnen het plangebied. Ook valt het invloedsgebied van 150 meter niet binnen het plangebied. Het tankstation vormt dan ook geen belemmering. Verder zijn er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen gelegen die van invloed zijn op de veiligheidssituatie in het plangebied.

Ten zuiden van het plangebied op circa 750 meter is een PRB leiding gelegen. De PR 10-6 contour van 10,30uit het hart van de leiding valt niet binnen het plangebied. Ook valt de effectafstand (invloedsgebied) van 28 meter uit het hart van de leiding niet binnen het plangebied. De leiding vormt dan ook geen belemmering.

Verder vindt er in de directe omgeving van het plangebied geen vervoer plaats van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of het water.

Afbeelding 4.7 : Uitsnede professionele risicokaart plangebied (rode cirkel)

Conclusie

Het aspect externe veiligheid belemmert de voorgenomen ontwikkeling niet.

4.2.8 Kabels en leidingen

Algemeen

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• a. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• b. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• c. defensiebrandstoffen;
• d. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Beoordeling

Binnen en in de omgeving van het plangebied zijn geen planologisch relevante buisleidingen aanwezig. Tevens zijn er geen relevante hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Met eventueel aanwezige overige, planologisch gezien niet-relevante, leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft geen rekening te worden gehouden.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van de beoogde ontwikkeling niet in de weg staat.

4.3 Historische kwaliteit

4.3.1 Archeologie

Regelgeving

Op 1 september 2007 is de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz) in werking getreden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'. Het archeologisch bodemarchief is de grootste bron voor de geschiedenis van Nederland. Het belangrijkste doel van de wet is het behoud van dit erfgoed in situ (ter plekke), omdat de bodem de beste garantie biedt voor een goede conservering van de archeologische waarden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden. De wet bundelt bestaande wet- en regelgeving voor behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland.

Conform het gemeentelijke archeologiebeleid en de Monumentenwet 1988 dient bij de vaststelling van het nieuwe bestemmingsplan rekening gehouden te worden met de mogelijk aanwezige archeologische waarden. Daartoe moet feitelijk archeologisch onderzoek plaatsvinden totdat in voldoende mate is vastgesteld wat de aanwezige archeologische waarden in het plangebied zijn.

Voor de gehele gemeente Valkenswaard is een archeologische verwachtingenkaart opgesteld behorend bij het beleidsplan Archeologische Monumentenzorg gemeente Valkenswaard.

Afbeelding 4.8 : erfgoedkaart

Beoordeling

Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Valkenswaard heeft het plangebied geen archeologische verwachting meer. In opdracht van de gemeente Valkenswaard heeft RAAP Archeologisch Adviesbureau in juni 2005 (notitie 1246) hier namelijk al een archeologisch bureau- en booronderzoek uitgevoerd, waaruit blijkt dat de gaafheid van de bodem goed lijkt, maar ook dat grote delen zijn zwaar verstoord door recente ingrepen (zoals gemeentewerf en woningbouw e.d.).

Vanwege de ligging in een zone zonder archeologische verwachting, hoeft dan ook geen verder archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect archeologie de uitvoering van de beoogde ontwikkeling niet in de weg staat.

4.3.2 Cultuurhistorie en monumenten

Regelgeving

Per 1 januari 2012 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden. Als gevolg van de MoMo wijzigt de Bro (artikel 3.1.6, lid 2). Wat eerst voor alleen archeologie gold, geldt nu ook voor al het cultureel erfgoed. In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden.

Beoordeling

Op basis van de provinciale Verordening ruimte zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen ter hoogte van het plangebied aanwezig. Het cultureel erfgoed van de gemeente Valkenswaard is ook door de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant in kaart gebracht. Op basis van deze verwachtingenkaart zijn ter hoogte van het plangebied ook geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect clutuurhistorie en monumenten de uitvoering van de beoogde ontwikkeling niet in de weg staat.

Hoofdstuk 5 Planbeschrijving

5.1 Stedenbouwkundig plan

Algemeen

De Molensteen betreft één van de woonwagenlocaties zoals nu aanwezig binnen de gemeente Valkenwaard. De Molensteen is binnen de wijk een belangrijke dwarsverbinding naar de oude linten Maastrichterweg en de Luikerweg. Het plangebied zelf wordt doorsneden door de straat de Boomvalk. Ten oosten van de Boomvalk is een openbaar grasveld aanwezig. Het plangebied heeft, zowel vanaf de Molensteen als vanaf de Boomvalk, een beperkte uitstraling.

Om de kwaliteit ter plaatse te verbeteren, wordt de locatie herontwikkeld ten behoeve van de realisatie van 45 grondgebonden (rij)woningen met tuinen en openbare ruimte. Deze transformatie pakt de gemeente op in samenwerking met woningcorporatie Woningbelang.

Stedenbouwkundige opzet

In de nieuwe situatie is ruimte voor maximaal 41 woningen, onderverdeeld in 32 'reguliere' rijwoningen en 8 of 9 levensloopbestendige woningen. Eén bouwblok wordt georiënteerd richting de Molensteen, de andere bouwblokken worden gesitueerd richting de Boomvalk. Alle woningen worden op een kavel gesitueerd met een grootte variërend tussen de 95 en de 220 m². De woningen worden daarnaast gerealiseerd in vijf blokken van tussen de zes en tien woningen. Het achtererf van de woningen kan eenvoudig bereikt worden via de diverse brandgangen.

Afbeelding 5.1 : Stedenbouwkundige opzet - oktober 2017

Het bestaande grasveld ten oosten van de Boomvalk komt grotendeels te vervallen. Waar de Boomvalk ombuigt naar het noorden (de 'oksel' van de Boomvalk) is ruimte beoogd voor groen en parkeren. Voor de ontwikkeling worden minimaal 64 openbare parkeerplaatsen aangelegd in diverse parkeerkoffers en in de vorm van langsparkeerplaatsen. Voorlangs de woningen is een trottoir voorzien. De definitieve inrichting van de openbare ruimte wordt na vaststelling van het bestemmingsplan verder uitgewerkt.

Typologie en plattegrond

De woningen betreffen rijwoningen en worden verdeeld over vijf woningblokken. Alle woningen worden in een (verspringende) rooilijn gesitueerd. De 'reguliere' rijwoningen bestaan uit twee bouwlagen met kap. De tussenwoningen kennen een beukmaat van 4,8 meter en de hoekwoningen van 5,40 meter. Beide hebben een diepte van 9 meter en een goot- en bouwhoogte van 7 om 10 meter.

De levensloopbestendige woningen bestaan uit één laag met kap. De woningen krijgen een beukmaat van 5,80 of 6,40 meter, afhankelijk van het nog te kiezen type. De goot- en de bouwhoogte bedraagt 4 om 8 meter.

5.2 Beeldkwaliteit

5.2 Beeldkwaliteit

Op basis van het stedenbouwkundig plan zijn beeldkwaliteitseisen opgesteld die voor de verdere uitwerking van de locatie van toepassing zijn:

Massa-opbouw:

• de bebouwing sluit aan bij de massa opbouw van de rest van het woonveld, ingesloten door de Molensteen, Boomvalk en de Molenstraat;
• de woningen bestaan uit twee lagen met kap;
• geen gestapelde woningbouw;
• de woningen bestaan uit meerdere doorbroken massa of zijn voorzien van een verbijzondering in de architectuur, om eentonigheid te voorkomen;
• de bestaande rooilijnen worden gehandhaafd zodat het profiel van de Molensteen en de Boomvalk wordt gecompleteerd.

Kapvorm en hellinghoek:

• de rijbebouwing heeft een zadelkap evenwijdig aan de straat (langskap);
• de rijen grondgebonden woningen worden zo mogelijk afgesloten met een kap dwars op de straat;
• oriëntatie:
• de rijenwoningen zijn georiënteerd op de straat;
• geen hofjes;
• behoud van de straat Boomvalk in het plangebied;
• aan de straatzijde zijn voordeuren en voortuinen of geveltuinen aanwezig.

Groen:

de erfafscheidingen, grenzend aan of zichtbaar vanaf het openbaar gebied, dienen mee ontworpen te worden met de woningen.

Beeldkwaliteit:

De grondgebonden woningen sluiten wat betreft sfeer en beeld aan bij de bestaande bebouwing.

Kenmerken hiervan zijn:

• eenvoudig hoofdvolume met ritmiek in de gevel en het dak;
• baksteen als hoofdmateriaal in aardetinten met accenten van licht metselwerk en wit pleisterwerk;
• gebruik van dakpannen;
• sobere maar zorgvuldige detailleringen en bij voorkeur witte kozijnen.

5.3 Volkshuisvesting

Zoals in hoofdstuk 3 nader uiteengezet voldoet het planvoornemen aan de volkshuisvestelijke doelen zoals vastgelegd in verschillende beleidsstukken.

5.4 Verkeer en parkeren

Regelgeving

De verkeersgeneratie van een ontwikkeling wordt bepaald op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012).

De parkeerbehoefte van de ontwikkeling is bepaald op basis van de gemeentelijke parkeernormen die van toepassing zijn.

Beoordeling

Ontsluiting

De Molensteen is een gebiedsontsluitingsweg die aansluiting vindt op de Maastrichterweg. De Maastrichterweg vormt de doorgaande verbinding vanwaar het centrum van Valkenswaard en de N396 eenvoudig bereikt kunnen worden. Het plangebied zelf wordt doorsneden door de straat de Boomvalk. De Boomvalk takt aan op de Molensteen.

Alle wegen in de directe omgeving zijn onderdeel van een 30 km/u-zone. Gemotoriseerd verkeer en fietsverkeer maken op al deze wegen gebruik van dezelfde infrastructuur. Gezien de categorisering van deze wegen en de daarmee samenhangende relatief lage rijsnelheid van het gemotoriseerd verkeer is deze inrichting conform de standaard volgens Duurzaam Veilig. Ten behoeve van voetgangers zijn trottoirs aanwezig.

Verkeersgeneratie

De realisatie van 45 grondgebonden (rij)woningen leidt tot een toename van de verkeersintensiteiten op de wegen rondom het plangebied. De verkeersgeneratie is bepaald op basis van kencijfers van het CROW (publicatie 317 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012).

De verkeersgeneratie bedraagt, op basis van een ligging in het restgebied van de bebouwde kom in een matig stedelijke gemeente, circa 347 mvt/etmaal op een werkdag op basis van de gemiddelde kencijfers. Deze extra belasting ten opzichte van de bestaande situatie kan opgevangen worden in de bestaande verkeerstructuur.

Parkeren bij woning

Ten aanzien van parkeren wordt uitgegaan van de voorgeschreven normen vanuit de vigerende beleidsnota ‘Parkeernormering’ van de gemeente Valkenswaard. In deze nota zijn de richtlijnen vanuit de ASVV (aanbevelingen voor verkeersvoorzieningen) vertaald naar de plaatselijke situatie van de gemeente Valkenswaard. Hierdoor is er een duidelijk inzicht ontstaan met betrekking tot de parkeernormen die binnen de gemeente worden gehanteerd ter voorkoming of het oplossen van parkeerproblemen aan het begin van de planvorming. Bij de afgifte van omgevingsvergunning voor de bouw van woningen zal getoetst worden aan de in deze beleidsnota opgenomen normering.

 

Het plangebied is volgens de beleidsnota gesitueerd in het gebied dat getypeerd is als 'rest bebouwde kom'. Bovendien kunnen de woningen aangemerkt worden als type III woningen, als er sprake is van 4 of meer woningen die aan elkaar zijn gebouwd.

Op basis van de normering van 1,55 parkeerplaatsen behorende bij het type III woningen, waarvan 0,3 parkeerplaats voor bezoekers, dient ten gevolge van de herinvulling van het plangebied met maximaal 41 woningen het plangebied te voorzien in tenminste 64 parkeerplaatsen (= afgerond). Dit betreft dan zowel het parkeren voor bewoners alsmede het parkeren voor bezoekers.

Volgens het parkeerbeleid dient ten aanzien van het totaal te realiseren aantal parkeerplaatsen in het plangebied tenminste (41x1,25) = 51,25 (afgerond 52) parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd te worden. Gezien de stedenbouwkundige opzet van het plangebied is het realiseren van parkeerplaatsen op eigen terrein niet mogelijk en wordt voorzien in parkeergelegenheid in de openbare ruimte. Het totale aantal parkeerplaatsen voldoet aan de parkeernorm voor bewoners- en bezoekersparkeren. Het college van burgemeester en wethouders kan dientengevolge afwijken van het uitgangspunt dat voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein bij afgifte van de omgevingsvergunning voor de bouw van woningen aangezien de totale parkeerbehoefte van de planontwikkeling wordt opgevangen in het plangebied.

Het voorafgaande betekent dat het plangebied met 64 parkeervoorzieningen voorziet in voldoende parkeergelegenheid.

Conclusie

De ontsluiting van het plangebied is goed en de beoogde ontwikkeling leidt niet tot een onevenredige verkeersgeneratie. Er zijn voldoende mogelijkheden voor parkeren in de directe omgeving.

Het aspect verkeer en parkeren staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Hoofdstuk 6 Uitvoeringsaspecten

6.1 Handhaving

Eén van de uitgangspunten bij het ontwikkelen van een bestemmingsplan is dat het plan handhaafbaar dient te zijn. De begrippen toezicht en handhaving definiëren wij als "elke handeling van de gemeente die er op is gericht de naleving van rechtsregels te bevorderen of een overtreding daarvan te beëindigen".

Handhaving van het ruimtelijke beleid is een voorwaarde voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Artikel 7.1 Wro bepaalt dat burgemeester en wethouders zorg dragen voor de bestuursrechtelijke handhaving van het bepaalde bij of krachtens de Wro. Uitvoering van de bestuursrechtelijke handhaving geschiedt conform de gemeentelijke handhavingsstrategie, die opgenomen is in het handhavingsbeleidsplan.

Daarnaast vallen overtredingen van het bestemmingsplan onder de Wet op de economische delicten. Het betreft hier de activiteiten die in de planregels worden genoemd onder gebruiksverbod en bouwverbod. Deze strafrechtelijke handhaving is in het leven geroepen om ernstige onomkeerbare gevolgen, zoals het afbreken van monumentale panden, te voorkomen.

Als een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld en op termijn een ander ruimtelijk rechtsregime gaat gelden, dient de gemeente op een bepaald ijkmoment inzicht te hebben, wat er feitelijk aan bouwwerken in een gebied aanwezig is, hoe deze en de onbebouwde omgeving worden gebruikt. Dit wordt bij het opstellen van het bestemmingsplan geïnventariseerd.

Reeds bij de totstandkoming van een bestemmingsplan dient terdege aandacht te worden besteed aan de handhaafbaarheid van de voorgeschreven regels. Om een goed handhavingsbeleid mogelijk te maken moeten doelstellingen duidelijk aangegeven worden. Op basis van een risico-analyse en aandachtspunten worden prioriteiten gesteld en wordt de handhavingsorganisatie zodanig ingericht dat gestelde doelen bereikt kunnen worden.

Vier factoren zijn van wezenlijk belang voor een goed handhavingsbeleid.

• 1. Voldoende kenbaarheid van het plan. Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. Met het oog hierop heeft de wet in de bestemmingsplanprocedure in ieder geval een aantal verplichte inspraakmomenten ingebouwd.
• 2. Voldoende draagvlak voor het beleid en de regeling in het plan. De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het bestemmingsplan. Uiteraard kan niet een ieder zich vinden in elk onderdeel van het plan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is echter wel wenselijk.
• 3. Inzichtelijke en realistische regeling. Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn. Dit houdt in: helder van opzet, niet onnodig beperkend of inflexibel en goed controleerbaar. De regels behoren dan ook niet meer dan noodzakelijk is te regelen.
• 4. Actief handhavingsbeleid. Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle van de feitelijke situatie in het plangebied. Daarnaast moeten adequate maatregelen worden getroffen indien de regels worden overtreden. Indien deze maatregelen achterwege blijven, ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid. De rechtssituatie gaat specifiek een rol spelen als in het kader van toezicht en handhaving teruggegrepen moet worden op het overgangsrecht, zoals dat in het geldend bestemmingsplan is beschreven. Op grond van het overgangsrecht is met objectieve feiten vast te stellen hoe de rechtssituatie is en of er bouw- en of gebruiksregels worden overtreden.

Door een inzichtelijk plan te maken is zoveel mogelijk evenwicht gezocht tussen de zeer diverse waarden die beschermd moeten worden, de verschillende ontwikkelingen die mogelijk zouden moeten zijn, de voorwaarden die daarbij dan gesteld moeten worden, en de afstemming met de beleidslijnen van bijvoorbeeld waterschap, provincie, etc.

Handhaving van gebruiks- en aanlegregels wordt algemeen als knelpunt ervaren. Teneinde de handhaafbaarheid te bevorderen worden de aanwezige kwaliteiten zo specifiek mogelijk op de verbeelding weergegeven.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Algemeen

De gemeente is in beginsel verplicht om op grond van artikel 6.12, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangewezen bouwplan is voorgenomen. Dit heeft te maken met de wettelijke verplichting om de kosten; die de gemeente moet maken om deze ontwikkeling mogelijk te maken, te verhalen op de eigenaar/ontwikkelaar.

Het exploitatieplan biedt de grondslag voor het publiekrechtelijk kostenverhaal.

Een exploitatieplan wordt gelijktijdig vastgesteld met het ruimtelijke plan of besluit waarop het betrekking heeft. In dit geval betreft het ruimtelijke plan een bestemmingsplan.

Van deze verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan kan worden afgezien indien het kostenverhaal op een andere manier is geregeld. Dit kan bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of door het afsluiten van een overeenkomst.

Ook kan er sprake zijn van zogenaamde “kruimelgevallen”. Het komt er hierbij op neer dat de door de gemeente te maken kosten beperkt zijn en de kosten verhaald kunnen worden via de legesverordening. Voorwaarde hierbij is dat er geen sprake is van fasering, locatie-eisen of eisen aan woningbouwcategorieën.

Specifiek voor locatie Molensteen

Het voorliggende plan is aan te merken als een bouwplan conform artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, waardoor de gemeenteraad in beginsel verplicht is een exploitatieplan vast te stellen.

In onderhavig geval heeft de gemeente er echter voor gekozen om op basis van een anterieure overeenkomst de kosten anderszins te verzekeren. Derhalve is kostenverhaal anderszins verzekerd.

Voorts kan worden opgemerkt dat geen aanleiding bestaat te voorzien in een fasering van de bouwplannen en/of het stellen van eisen als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onder b, c en d Wro.

Dit leidt tot de conclusie dat de raad kan besluiten om niet tot vaststelling van een exploitatieplan over te gaan bij vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

Hoofdstuk 7 Juridische regeling

7.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de juridisch bindende regels. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden en de regels over de toegelaten bebouwing. De verbeelding is samen met de regels het juridisch bindend kader van de bestemmingen. De toelichting heeft geen juridisch bindende werking, maar heeft wel een belangrijke functie bij de onderbouwing van het plan en soms voor de uitleg van bepaalde bestemmingen en regels.

Afbeelding 7.1 : analoge verbeelding behorende bij het bestemmingsplan 'De Molensteen'

De regels zijn verdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bestaat uit twee artikelen. Artikel 1 geeft een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen. Artikel 2 geeft aan hoe bepaalde afstanden, maten, oppervlakte en inhoud gemeten moeten worden.
• In hoofdstuk 2 zijn de verschillende bestemmingen opgenomen. Per bestemming wordt aangegeven welke functies en doeleinden op de gronden toelaatbaar zijn en wat er hoe er mag worden gebouwd. Ook dubbelbestemmingen zijn in dit hoofdstuk opgenomen.
• In hoofdstuk 3 worden de algemene regels behandeld, waarbij onder andere gedacht moet worden aan de anti-dubbeltelbepaling en de algemene afwijkingsregels.
• Hoofdstuk 4 bevat regels met betrekking tot het overgangsrecht en de slotregel.

7.2 Artikelsgewijze toelichting

In de volgende paragrafen is een toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

7.2.1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen nader omschreven die gebruikt worden in de regels. Dit voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Bouwperceel
In feite is het bouwperceel het stuk grond, dat bij de beoordeling van een aanvraag om een omgevingsvergunning moet worden aangemerkt als behorende bij de aangevraagde bebouwing. Let op: indien bij een woning een deel van een aangrenzende bestemming 'Groen' bij de aanvraag is opgegeven als bouwperceel, dan dient deze aanvraag toch beoordeeld te worden zonder dit gedeelte. Meten dient beperkt te zijn tot de bestemming waarvoor de regeling geldt.

Het begrip 'bouwperceel' kan nodig zijn om het toelaatbare bebouwingsareaal rechtvaardig per vestiging, per bedrijf, per beheerseenheid of per wooneenheid etc. te verdelen. Een op de verbeelding aangegeven vlak met eenzelfde bestemming kan in bepaalde gevallen meerdere bouwpercelen omvatten. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor bij huurcomplexen die als eengezinswoningen in een rij gerealiseerd zijn. In dit geval moet aan het begrip perceel en andere betekenis worden toegekend dan normaal in het eigendomsrecht geldt.

Voorgevelrooilijn
De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), die op 1 oktober 2010 in werking is getreden en in 2014 is herzien, regelt een groot aantal omgevingsvergunningsvrije bouwwerken. Om te bepalen of een bepaald bouwwerk vergunningsvrij is, wordt in een aantal gevallen gebruik gemaakt van het begrip voorgevelrooilijn. De wet voorziet echter niet in een begripsbepaling, maar verwijst hierbij onder andere naar het bestemmingsplan. Daarom is het begrip voorgevelrooilijn opgenomen in onderhavig bestemmingsplan.

Het bestemmingsplan maakt gebruik van bouwvlakken, waarbinnen de hoofdbebouwing met bijbehorende bouwwerken gerealiseerd mag worden. De voorgevelrooilijn wordt gevormd door de grens van het bouwvlak die is gericht naar het openbaar gebied (bijvoorbeeld een weg of groenvoorziening) en het verlengde van die grens. Bij een hoekperceel wordt ook de zijdelingse bouwgrens die naar het openbaar gebied is gericht en het verlengde daarvan gezien als voorgevelrooilijn.

Artikel 2 Wijze van meten
In dit artikel wordt beschreven op welke wijze de in de regels voorgeschreven maatvoeringen gemeten moeten worden.

Goothoogte en bouwhoogte van een bouwwerk
Het reguleren van bouwvolumes kan op verschillende manieren plaatsvinden. In het verleden werd hierbij in Valkenswaard het begrip goothoogte als belangrijkste factor gehanteerd. In de nieuwe bestemmingsplansystematiek wordt naast de goothoogte ook een maximale bouwhoogte opgenomen. Met name het begrip goothoogte behoeft enige toelichting.

De onderliggende gedachte bij het begrip goothoogte is een stapeling van bouwmassa's in een hoofdvolume (basismassa) met daarop mogelijk een secundair volume in de vorm van een kapconstructie of daarmee vergelijkbare dakafdekking. Vaak is het onderscheid tussen beide bouwmassa's niet voor de volle honderd procent eenduidig.

Met de goothoogte wordt beoogd de maximale hoogte van de basismassa te reguleren. De te toetsen hoogte moet dan ook plaatsvinden aan de hand van de goothoogte die representatief kan worden geacht voor de basismassa. Ter illustratie zijn in figuur 7.2 enkele voorbeelden geschetst.

Afbeelding 7.2 : Goot- en bouwhoogte van een bouwwerk

Bij bijbehorende bouwwerken geldt in principe dezelfde filosofie. Verder wordt daarbij aanvullend een maximale dakhelling voorgeschreven om het éénlaagse karakter te benadrukken, mede om de belendende (woon-)percelen een bescherming in hun woon-en/of gebruiksgenot te bieden. Uitgangspunt is te voorkomen, dat belendingen worden geconfronteerd met relatief lange wanden die hoger zijn dan drie meter. Beperkte topgevels zijn acceptabel. De dakhelling heeft bovendien de functie van regulerende factor in de zon-/lichtbelemmering. In figuur 7.3 zijn enkele illustraties van deze situaties gegeven. Daarbij zijn ook bouwwerken geschetst, waarvan de ontwikkeling niet moet plaatsvinden.

Afbeelding 7.3 : Goot- en bouwhoogte van bijbehorende bouwwerken

7.2.2 Bestemmingen

De regels in verband met de bestemmingen kennen een min of meer gelijke opbouw en bestaan in ieder geval uit een bestemmingsomschrijving en bouwregels. Voor een aantal bestemmingen zijn daarbij specifieke gebruiksregels opgenomen en/of een afwijkingsbevoegdheid.

De bestemmingsomschrijving betreft de centrale bepaling van elke bestemming. Het betreft een omschrijving waarin de functies worden benoemd, die binnen de bestemming zijn toegestaan (het gebruik). In een aantal gevallen is een specificering opgenomen van de toegestane functie, die correspondeert met een functieaanduiding op de verbeelding.

De bouwregels zijn direct gerelateerd aan de bestemmingsomschrijving. Bouwregels zijn dan ook alleen van toepassing bij de toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen.

In dit bestemmingsplan worden de volgende bestemmingen gebruikt:

Artikel 3 Groen
De bestemming 'Groen' is gebruikt voor plantsoenen, groenstroken en andere aanplanten binnen het plangebied die kunnen worden aangemerkt als structureel groen. Binnen deze bestemming zijn speelvoorzieningen toegestaan. Gebouwen en parkeervoorzieningen zijn echter niet toegestaan binnen de bestemming 'Groen'.

Artikel 4 Tuin

De bestemming 'Tuin' is bedoeld voor voor- en zijtuinen alsmede voor in- en uitritten voor woningen. Binnen deze bestemming zijn uitsluitend bouwwerken toegestaan ten behoeve van de aanleg en instandhouding van de gronden als tuin.

Situaties met tuinen op de hoek van een straat leveren vrijwel altijd discussie op met betrekking tot verkeersveiligheid en stedenbouwkundige aspecten. Hoe moet hiermee worden omgegaan? De algemene wijze van bestemmen gaat uit van het principe dat de voortuinen en gedeelten van zijtuinen de bestemming 'Tuin' krijgen en de resterende gronden de betreffende hoofdbestemming ( 'Wonen').

De grens tussen de bestemming 'Tuin' en de aangrenzende bestemming wordt conform een vaste standaard getekend. Deze standaard is vastgelegd in het 'Handboek digitale bestemmingsplannen Gemeente Valkenswaard'. De bestemming 'Tuin' is, vanwege het toestaan van vergunningsvrij bouwen op 1 meter achter de voorgevel, daarom op zijpercelen getekend tot op 1 meter achter de voorzijde van het bouwvlak van de aangrenzende bestemming.

Binnen deze bestemming bedraagt de bouwhoogte van een erfafscheiding maximaal 1 meter. Indien de bestemming 'Tuin' op een zijperceel verder doorloopt dan bovenstaande 1,5 meter én deze zijtuin niet grenst aan de openbare weg, dan geldt voor een erfafscheiding een maximale bouwhoogte van 2 meter.
Grenst de als 'Tuin' bestemde zijtuin aan de openbare weg, dan kan een hoge erfafscheiding verkeersonveilige situaties opleveren. Een dergelijke erfafscheiding mag daarom maximaal 1 meter hoog zijn. In afwijking hiervan is een erfafscheiding van maximaal 2 meter hoog toegestaan, onder voorwaarden in het kader van verkeersveiligheid en stedenbouw.

De bestemming voorziet in een regeling voor het bouwen van aanbouwen aan de voorgevel van het hoofdgebouw (erkers). De diepte van de aanbouwen vóór de voorgevel van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 1,5 meter. Daarnaast kan in afwijking van het bestemmingsplan naast het pand ook een zijaanbouw worden toegestaan tot 1 meter naast de rooilijn van de zijgevel. In de afwijkingsregels zijn voorwaarden opgenomen die rekening houden met de situering van het belendende perceel 'om de hoek' (dus achter het hoekperceel) en/of aan de overkant van de zijstraat (dus in het verlengde van het hoekperceel). In het eerste geval wordt de afwijkingsregeling bepaald door de voorgevelrooilijn van het belendende pand om de hoek. Aan de overzijde kan het veel uitmaken of daar voorgevels zijn, zijgevels of een groen- of parkeerstrook, waardoor het bevoegd gezag wel of niet overgaat tot verlening van de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan.

Artikel 5 Verkeer

Deze bestemming geldt voor wegen, straten en pleinen, voet - en fietspaden ten behoeve van de afwikkeling van alle verkeer. Daarnaast zijn binnen deze bestemming parkeer- en groenvoorzieningen toegestaan. Verder zijn binnen deze bestemming naast waterhuishoudkundige voorzieningen ook nuts- en speelvoorzieningen toegestaan. De gronden mogen ook gebruikt worden voor evenementen.

Artikel 6 Wonen

Deze bestemming geldt voor alle woningen in het plangebied met bijbehorende zij- en achtertuinen.

Hoofdgebouwen
De hoofdbebouwing wordt vastgelegd in bouwvlakken. Zo wordt de maatvoering, situering en de vorm van de hoofdgebouwen vastgelegd. Ook het maximum aantal woningen dat binnen het bouwvlak is toegestaan wordt op de verbeelding aangegeven. Uitbreiding van hoofdgebouwen over twee bouwlagen mag uitsluitend plaatsvinden binnen de bouwvlakken. De diepte van het bouwvlak is zodanig dat een er een verspringing van positionering van hoofdgebouwen kan plaatsvinden in een bouwblok. De diepte van het hoofdgebouw zelf mag maximaal 10 meter bedragen.

Bijbehorende bouwwerken
Bijbehorende bouwwerken, erfafscheidingen en andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak van het hoofdgebouw gerealiseerd worden. De hoeveelheid te realiseren bijbehorende bouwwerken gelegen buiten het bouwvlak is in de regels opgenomen. Afhankelijk van de oppervlakte van het zij- en achterperceel mag 50%, 40% of 25% bebouwd worden tot een maximum oppervlakte van respectievelijk 75 m2, 100 m2 of 150 m2.

Tevens is in de bouwregels voor bijbehorende bouwwerken een maximale goothoogte van 3,5 meter en een maximale dakhelling van 45 graden opgenomen. Gezien de maximaal mogelijk oppervlakte van 150 m2, is het in theorie mogelijk om een bijbehorend bouwwerk te realiseren met een zeer hoge nok. Om excessen in bouwhoogte te voorkomen, is deze gemaximaliseerd op 5,5 meter. Hiermee wordt tevens voorkomen dat boven de goothoogte van 3,5 meter nog een volwaardige bouwlaag gerealiseerd kan worden.

Begrenzing Woon- en Tuinbestemming
De algemene wijze van bestemmen gaat uit van het principe dat de voortuinen en gedeelten van zijtuinen de bestemming 'Tuin' krijgen en de resterende gronden de bestemming 'Wonen'. De tuinbestemming wordt in beginsel tot op een afstand van 1 meter achter de voorzijde van het bouwvlak van de woonbestemming gelegd. Daarnaast wordt de bestemming 'Tuin' toegepast om aan één of beide zijden van het bouwvlak een onbebouwde zone te realiseren. De breedte van de onbebouwde zone(s) is afhankelijk van de breedte van het bouwperceel.

Goothoogte en bouwhoogte

Het reguleren van bouwvolumes kan op verschillende manieren plaats vinden. In het verleden werd hierbij in Valkenswaard het begrip goothoogte als belangrijkste factor gehanteerd. De achterliggende gedachte was een mogelijke opbouw van bouwmassa's in een hoofdvolume met daarop mogelijk een secundair volume in de vorm van een kapconstructie of daarmee vergelijkbare dakafdekking.

In deze systematiek werd de bouwhoogte of dakhelling niet geregeld, waardoor er veel vrijheid was in het vormgeven van de kapconstructie. Deze vrijheid had voordelen, met name op ontwerptechnisch gebied, maar heeft ook geleid tot excessen. Vandaar dat de raad op 2 november 2010 heeft besloten in de nieuwe bestemmingsplansystematiek naast een goothoogte ook een maximale bouwhoogte op te nemen.

De maximale goot-en bouwhoogte van het hoofdgebouw wordt in het bouwvlak aangegeven met behulp van een maatvoeringsaanduiding. De goot-en bouwhoogte geldt voor het (deel van het) bouwvlak, waaraan het op de verbeelding gekoppeld is. Boven de maximaal toegestane goothoogte is op grond van de bouwregels nog maximaal één bouwlaag toegestaan, waarmee voorkomen wordt dat in de kap twee of meer woonlagen gerealiseerd kunnen worden. De maximale goot-en bouwhoogte voor bijbehorende bouwwerken is opgenomen in de regels.

Aan-huis-verbonden beroepen

Binnen de bestemming 'Wonen' zijn aan-huis-verbonden beroepen rechtstreeks toegestaan tot een oppervlakte van 35 m2, mits voldaan wordt aan de eisen zoals opgenomen in de specifieke gebruiksregels van de bestemming 'Wonen'. Het bevoegd gezag kan in afwijking hiervan een omgevingsvergunning verlenen tot een oppervlakte van maximaal 75 m2. Belangrijke voorwaarden daarbij zijn onder andere dat er geen ernstige of onevenredige hinder van het woonmilieu mag optreden en dat de afwikkeling van het verkeer niet nadelig wordt beïnvloed. Ook de parkeerdruk mag niet onaanvaardbaar toenemen door het aan-huis-verbonden beroep. Het gebruiken van bijgebouwen als zelfstandige woning is in beginsel niet toegestaan.

7.2.3 Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn de aanvullende, algemene regels opgenomen.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Dit artikel bevat de bepaling om te voorkomen dat met het bestemmingsplan strijdige situaties ontstaan of worden vergroot. Het artikel is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening en is daaruit overgenomen.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen kunnen gelden. Zo is bijvoorbeeld geregeld dat bestaande, afwijkende maten, die in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet of latere wetgeving tot stand zijn gekomen, als maximaal toelaatbaar worden geacht. Hiermee wordt voorkomen dat afwijkende doch legaal tot stand gekomen situaties in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan.

Ondergeschikte bouwdelen
In artikel 8.2 is opgenomen, dat ondergeschikte bouwdelen bij het meten buiten beschouwing worden gelaten, mits aan een tweetal voorwaarden wordt voldaan. Er is een niet-limitatieve opsomming gegeven van ondergeschikte bouwdelen. De reden van "buiten beschouwing laten" is gebaseerd op de volgende feiten. Om de contouren van de stedenbouwkundige massa te toetsen, zijn ondergeschikte bouwdelen die niet representatief zijn voor de massa en verschijningsvorm van een gebouw, van mindere betekenis. In deze context is het niet gerechtvaardigd om in de gegeven situatie van een maatoverschrijding te spreken die niet tolerabel is.

Tot openbare ruimten worden de openbare weg en openbaar groen gerekend. Voor het garanderen van veiligheid dienen maatafwijkingen hier apart in beschouwing te worden genomen; een directe toelaatbaarheid is in deze gevallen minder gewenst.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

Seksinrichtingen worden middels een algemene gebruiksregel uitgesloten, zodat bijvoorbeeld een seksbioscoop of prostitutiebedrijf niet mogen voorkomen. Voor het begrip seksinrichting en wordt verwezen naar de omschrijving onder artikel 1 Begrippen

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is in aanvulling op de afwijkingsregels uit de bestemmingen nog een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Het bevoegd gezag kan hierbij tevens nadere eisen stellen. De belangen van waaruit die eisen worden gesteld, zijn ook nader opgesomd in dit artikel.

Op deze algemene afwijkingsregels kan een beroep gedaan worden, waar het gaat om bijvoorbeeld bepaalde overschrijdingen met 10%, voor het oprichten van bouwwerken ter wering van geluidhinder, voor gebouwtjes ten dienste van het verkeer of openbaar nut, voor antennes en zendmasten en voor bepaalde bouwwerken op of direct nabij de openbare weg.

Artikel 11 Algemene wijzigingsregels

Op deze algemene wijzigingsregels kan een beroep gedaan worden, waar het gaat om bijvoorbeeld bepaalde overschrijdingen met 10%, voor de in het plan aangegeven bestemmingsplangrens, van het beloop of het profiel van een weg, alsmede van de vorm van bouwvlakken voor zover zulks bij de definitieve uitmeting, bij de verkaveling of bij de nadere detaillering noodzakelijk en/of wenselijk is.

Artikel 12 Algemene procedureregels

In dit artikel zijn de procedures opgenomen die gevolgd moeten worden bij het stellen van nadere eisen en bij een wijziging.

Artikel 13 Overige regels
In dit artikel is een regeling voor parkeren opgenomen, waarbij verwezen wordt naar de parkeernormering zoals die is opgenomen in de Beleidsnota Parkeernormering.

7.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 14 Overgangsrecht

De tekst uit dit artikel is wettelijk vastgelegd en overeenkomstig opgenomen. Het betreft een regeling voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het inwerking treden van het bestemmingsplan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.

Artikel 15 Slotregel

In de slotregel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

 

Hoofdstuk 8 Overleg en zienswijzen

8.1 Overleg

Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is overleg nodig met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het project in het geding zijn.

In dit kader is het bestemmingsplan toegezonden aan diverse overleginstanties.

De aangeschreven overlegpartners hebben geen reactie ingediend dan wel ingestemd met het planvoornemen.

8.2 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Molensteen' heeft gedurende een periode van vijf weken, van donderdag 29 juni 2017 tot en met 2 augustus 2017, ter inzage gelegen. Daarvan is openbare kennisgeving gedaan in de Kempener Koerier.

Het plan was digitaal te raadplegen via de informatieschermen in de hal van het gemeentehuis van Valkenswaard aan De Hofnar 15, de website www.valkenswaard.nl/ruimtelijkeplannen en de website www.ruimtlijkeplanen.nl.

Tevens heeft het bestemmingsplan ter inzage gelegen in de openbare bibliotheek aan De Hofnar 12, ontmoetingscentrum De Belleman aan het Bruninckxdal 2 in Dommelen en in het dorpshuis in Borkel en Schaft.

De gemeente Valkenswaard heeft tevens op dinsdag 11 juli 2017 een inloopavond over het voorontwerpbestemmingsplan 'Molensteen' georganiseerd. Tijdens deze inloopavond is er gelegenheid geboden voor informatie en het stellen van vragen over het plan.

Gedurende de inspraakperiode zijn 3 inspraakreacties binnengekomen. Deze inspraakreacties zijn beoordeeld en van een reactie voorzien in de "Notitie inspraak voorontwerpbestemmingsplan ‘Molensteen’, die als bijlage 6 is opgenomen bij deze toelichting.

8.3 Ontwerpbestemmingsplan

Conform het gestelde in artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende een periode van zes weken, van donderdag 9 november tot en met woensdag 20 december 2017, ter visie gelegen. Het plan is tevens te raadplegen op www.valkenswaard.nl/ruimtelijkeplannen en www.ruimtelijkeplannen.nl. Daarnaast konden de plannen gedurende openstellingstijden worden ingezien:

• op de digitale schermen in de hal van het gemeentehuis van Valkenswaard aan De Hofnar 15;
• via de computers bij de bibliotheek aan De Hofnar 12 in Valkenswaard en bij ontmoetingscentrum De Belleman aan Het Bruninckxdal 2 in Dommelen;
• op de digitale informatiezuil in het Dorpshuis aan de Dorpsstraat 55 in Borkel en Schaft.

Van de ter visie legging is openbare kennisgeving gedaan in de Staatscourant, het Valkenswaards Weekblad en op internet.

Het plan is in ontwerp toegezonden aan de daartoe in aanmerking komende instanties. Het Waterschap De Dommel heeft aangegeven dat ze kunnen instemmen met het plan. De provincie Noord-Brabant heeft geen zienswijze ingediend.

Gedurende de tervisielegging zijn er twee zienswijzen binnengekomen van de bewoners van de Molensteen en de Lannervalk. Beide zienswijzen zijn binnen de gestelde termijn ingediend en zijn daarmee ontvankelijk.

Met de indieners van de zienswijzen heeft intensief overleg plaatsgevonden. Op basis hiervan en gelet op de inhoud van de zienswijzen zijn deze beoordeeld en van een reactie voorzien in de 'Nota van zienswijzen - bestemmingsplan ‘Molensteen’, die als bijlage 7 is opgenomen bij deze toelichting.

8.4 Vaststelling bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad op 22 februari 2018 gewijzigd vastgesteld door in te stemmen met de 'nota van zienswijzen - bestemmingsplan Molensteen' (zie bijlage 7 van de toelichting) en het aannemen van een amendement in de gemeenteraad, waarbij is voorgesteld om het bouwvlak voor maximaal 9 wooneenheden aan de zijde van de Molensteen 0,5 meter richting het noorden op te schuiven en deze strook van 0,5 meter toe te voegen aan de bestemming tuin. Het raadsbesluit met amendement is als bijlage 8 opgenomen bij deze toelichting.