direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Uitwerkingsplan "Torensteepolder"
Status: vastgesteld
Plantype: uitwerkingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0611.Torensteepolder17-VA01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Eind december 2015 is door de gemeenteraad het bestemmingsplan "Torensteepolder 2015" vastgesteld. Door de uitspraak van de Afdeling bestuurrechtsspraak van de Raad van State is het bestemmingsplan op 3 augustus 2017 in werking getreden. Direct daarna is de eerste fase woningbouwontwikkeling in gang gezet en heeft de ontwikkelaar Midstate de gemeente verzocht ook de woningbouwontwikkeling in het uitwerkingsgebied te willen opstarten. Om dit te kunnen opstarten dient toepassing te worden geven aan de opgenomen uitwerkingspicht van burgemeester en wethouders.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van het Uitwerkingsplan "Torensteepolder" is gelegen aan de zuidzijde van de kern Numansdorp in het gebied dat wordt aangeduid als Torensteepolder fase 1a. Het plangebied wordt globaal begrensd door de Fortlaan aan de westzijde, Numansgors aan de zuidzijde, de Torensteepoldersekade en de Ambachtsheerenlaan aan de oostzijde en door de Schuringsedijk aan de noordkant. Op afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied van dit uitwerkingsplan gegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0611.Torensteepolder17-VA01_0001.png"

Afbeelding 1.1 Globale ligging plangebied

1.3 Vigerende regeling

Voor het plangebied van het uitwerkingsplan is het bestemmingsplan ''Torensteepolder 2015" van kracht. In dit plan is ter plaatse van het plangebied de bestemming "Woongebied - Uit te werken" opgenomen. Het voorliggende uitwerkingsplan voorziet in de verplichte uitwerking van deze bestemming. Bij uitwerking van de bestemming dienen burgemeester en wethouders de volgende uitwerkingsregels in acht te nemen:

  • a. uitwerking van de bestemming mag pas plaats vinden als voor tenminste 70% van de woningen die minimaal moeten worden gebouwd binnen de bestemming 'Wonen - 2' alsmede de bestemming 'Wonen - 3' in aanbouw zijn;
  • b. onder een woning in aanbouw wordt verstaan een woning of wooneenheid waarvoor een rechtsgeldige omgevingsvergunning is verleend en de bouw is gestart;
  • c. binnen de bestemming een water- groen en verkeersstructuur wordt aangelegd zoals aangegeven in het stedenbouwkundig inrichtingsplan Torensteepolder - zoals opgenomen in afbeelding 2.2 van de plantoelichting - waarbij afwijkingen tot 10 m zijn toegestaan;
  • d. ten aanzien van het maximaal te bouwen aantal woningen is het bepaalde in artikel 17.1 (Algemene bouwregels) van toepassing;
  • e. de goothoogte van woningen bedraagt maximaal 7 m;
  • f. de bouwhoogte van woningen bedraagt maximaal 11 m;
  • g. bij uitwerking van de bestemming houden burgemeester en wethouders rekening met het beeldkwaliteitplan (bijlage 1 van het bestemmingsplan);
  • h. bij de uitwerking kunnen aanvullende regels worden gesteld voor de situering van maatvoering van woningen ten opzichte van het bestaande woongebied;
  • i. indien blijkt dat niet aan de faseringsregel van lid 12.2 sub a voldaan kan worden vindt een uitwerking plaats naar een agrarische bestemming waarbij de bestaande situatie uitgangspunt is, waarbij rekening wordt gehouden met het eindbeeld uit de afbeelding 'eindbeeld na realisatie fase 1' op pagina 21 van het Beeldkwaliteitplan Torensteepolder, KuiperCompagnons september 2015.

Ten aanzien van de regel genoemd onder a geldt dat op het moment van vaststellen binnen de bestemming Wonen - 2 en Wonen - 3, 73 woningen in aanbouw zijn. Daarmee wordt voldaan aan de eis dat minimaal 40 woningen in aanbouw dienen te zijn (70% x 48 + 8 woningen zoals minimaal voorgeschreven in de bestemmingen Wonen -2 en Wonen - 3). Als blijk dat aan deze voorwaarde wordt voldaan, wordt voor vaststelling van het uitwerkingsplan een verklaring van de Notaris opgenomen, zie Bijlage 1. De overige uitwerkingsregels zijn in dit uitwerkingsplan overgenomen en vertaald in regels.
 

Hoofdstuk 2 Beschrijving plangebied

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied bestaat uit agrarisch gebied. De groen-, water- en wegenstructuren ten behoeve van de ontwikkeling zijn deels al aangelegd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0611.Torensteepolder17-VA01_0002.png"

Afbeelding 2.1 Huidige situatie (voorjaar 2017)

2.2 Toekomstige situatie

Het plan voorziet in nieuw woongebied met een hoog ambitieniveau. In de toekomstige situatie krijgt het plangebied de bestemmingen wonen, water en verkeer.

2.2.1 Wonen

In het moederplan is ter hoogte van het plangebied een uit te werken woonbestemming opgenomen. Binnen deze bestemming is het toegestaan om vrijstaande of twee-aan-eengebouwde woningen te realiseren. Deze woonvlakken kunnen uitgegeven worden als bouwgrond waarin een grote vrijheid van verkaveling opgenomen is. Daarbij gelden nog wel de voorwaarden uit het beeldkwaliteitplan. In de opgestelde verkaveling zijn zowel de regels uit het bestemmingsplan als de eisen uit het beeldkwaliteitplan verwerkt.

In het moederplan is opgenomen dat minstens 20% van de 176 nieuw te bouwen woningen in de sociale sector gebouwd dienen te worden. Aan deze verplichting is in de eerste fase van het plangebied (de Lommer) volledig voldaan en aan deze regel toetsen we niet meer bij het uitwerkingsplan.

2.2.2 Infrastructuur

Ten behoeve van een goede afwikkeling van het verkeer wordt zoveel mogelijk aangesloten op de bestaande verkeerstructuur die het verkeer afwikkelt via de nieuw aangelegde oostelijke ontsluitingsweg met een aansluiting op de Wethouder van der Veldenweg. De overige straten- en wegenpatronen zijn noord-zuid gericht om een zo natuurlijk mogelijke relatie met de dorpskern te leggen.

2.2.3 Groen en water

Overeenkomstig het stedenbouwkundig plan wordt in het uitwerkingsplan een noord-zuid groen- en waterstructuur aangelegd. De beplantingsstructuur van het groen ondersteunt de andere ruimtelijke structuren en samen met het water zorgt het voor het verlevendigen van het straatbeeld en zorgt het voor herkenbare en onderscheidende openbare ruimtes.

2.3 Artikelgewijze toelichting

Artikel 1 Van toepassing verklaring

In dit artikel wordt uitgelegd welk bestemmingsplan van kracht is ter plaatse van het plangebied. Daarnaast wordt uitgelegd wat het verband tussen het bestemmingsplan en het uitwerkingsplan is. Ook wordt aangegeven welke regeling bij verschil tussen de regelingen geldend is.

Artikel 2 Aanvullende begrippen

In dit artikel wordt aangegeven welke begrippen ter aanvulling zijn toegevoegd en wat de strekking van deze begrippen is.

Artikel 3 Verkeer

Deze bestemming is opgenomen om aan te geven waar erftoegangswegen, verblijfsgebieden en bij verkeer behorende voorzieningen gerealiseerd worden. Deze bestemmings is opgenomen conform de stedenbouwkundige inrichting. Hiermee wordt de stedenbouwkundige kwaliteit gewaarborgd.

Artikel 4 Water

Deze bestemming is opgenomen om aan te geven waar water of bij water behoren voorzieningen gerealiseerd worden. Deze bestemming is opgenomen conform de stedenbouwkundige inrichting. Hiermee wordt de stedenbouwkundige kwaliteit gewaarborgd.

Artikel 5 Waterstaat - Waterkering

Deze dubbelbestemming is opgenomen voor de beschermingszone langs de waterkering. Bouwwerken binnen deze bestemming mogen worden opgericht, indien de belangen van de waterkering dat toelaten.

Artikel 6 Waterstaat

Voor de hoofdwatergangen in het plangebied is deze dubbelbestemming opgenomen, waarbij de waterstaatkundige functie van de gronden primair is gesteld. De overige aangegeven bestemmingen zijn ondergeschikt ten opzichte van de primaire bestemmingen. Binnen de bestemmingen gelden, naast de bepalingen van het bestemmingsplan, tevens de keurbepalingen van het waterschap.

Artikel 7 Wonen - 4

Deze bestemming is opgenomen om de gronden aan te geven waar woningen gebouwd mogen worden. Deze bestemming is bepaald op basis van de stedenbouwkundige opzet zoals aangegeven in het bestemmingsplan ''Torensteepolder 2015" afbeelding 2.2: stedenbouwkundig inrichtingsplan Torensteepolder.

Binnen deze bestemming mogen op woonpercelen vrijstaande of halfvrijstaande woningen worden gebouwd en zijn eisen ten aanzien van de situering, oppervlakte, maatvoering van de woningen bepaald. Deze eisen zijn gebaseerd op het meest recente beeldkwaliteitsplan.

Tenslotte is nog een regeling opgenomen voor erfbebouwing gebaseerd op de standaardregeling binnen de gemeente en een op een overgenomen uit het bestemmingsplan ''Torensteepolder 2015".

Hoofdstuk 3 Wettelijk kader en beleidskader

Omdat in de toelichting van het plan ''Torensteepolder 2015" uitgebreid is ingegaan op de vraag hoe de planvorming past binnen het beleid van de verschillende overheden, wordt daarnaar in dit uitwerkingsplan kortheidshalve verwezen.

Ten tijde van het opstellen van het moederplan is getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Op 1 juli 2017 is de gewijzigde Ladder in werking getreden. In de praktijk verandert niet veel aan het toepassingsbereik van de Ladder. Alleen de derde stap, het toetsen van de bereikbaarheid vervalt. Omdat in de toelichting van het plan ''Torensteepolder 2015" uitgebreid is ingegaan op de Ladder en de nieuwe Ladder geen aanvullend onderzoek vereist, wordt voor dit deel van de onderbouwing daarnaar in dit uitwerkingsplan kortheidshalve verwezen.

Daarnaast is op 12 januari 2017 een geactualiseerde versie van de Verordening ruimte van de Provincie Zuid-Holland in werking getreden. Deze actualisering heeft betrekking op de actualisering van de regionale visie voor wonen. Deze actualisering van de Verordening leidt niet tot strijd met de ontwikkeling.

Voor het overige is er geen sprake van nieuwe wetgeving of beleid relevant voor dit plangebied.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk is volledigheidshalve voor alle ruimtelijk relevante aspecten nagegaan of ten opzichte van het bestemmingsplan nog steeds sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In onderstaande tabel is dat per omgevingsaspect aangegeven.

Omgevingsaspect   Toetsing   Conclusie  
Moblilteit   De ontwikkelingen die mogelijk worden gemaakt in dit uitwerkingsplan passen binnen de bedachte ontsluitingsstructuur uit het bestemmingsplan Torensteepolder 2015. In het bestemmingsplan is de verkeersaantrekkende werking onderzocht.   Uit onderzoek is gebleken dat de verkeersaantrekkende werking van de ontwikkeling geen belemmering vormen.  
Natuur en landschap   Het plangebied is gelegen binnen het nationaal landschap. Conform de VRM gelden kwaliteitiseisen voor de herinrichting van het gebied. In het bestemmingsplan is in paragraaf 3.2.2 uitgebreid beschreven hoe de stedenbouwkundige opzet voor de Torensteepolder hieraan voldoet.   Het voorliggende uitwerkingsplan borgt deze in de Verordening ruimte en mobiliteit geldende kwaliteitseisen voldoende zodat er zich op het gebied van natuur en landschap geen belemmeringen voordoen.  
Water   In het kader van ontwikkelingen in Torensteepolder is in 2009 het Waterhuishoudingsplan Torensteepolder opgesteld in overleg met de waterbeheerder. In dit plan is aandacht voor veiligheid, het huidige watersysteem, het toekomstige watersysyeem, veiligheid en landschappelijk inpassing, natuurwaarden en waterkwaliteit, wateroverlast, riolering, bodemdaling, grondwateroverlast, oppervlaktewater- en grondwaterkwaliteit, verdroging, natte natuur, overstromingsrisico, beheer en onderhoud en waterstaatdoeleinden in het bestemmingsplan.   Bij de waterhuishouding in het uitwerkingsplan wordt aangesloten op de uitgangspunten omtrent water in het bestemmingsplan.  
Archeologie en cultuurhistorie   Voor onderhavige ontwikkeling is door Vestigia onderzoek gedaan naar mogelijk aanwezige archeologische waarden. Daarnaast is verkennend booronderzoek gedaan. Het beeldkwaliteitsplan draagt zorg voor overeenstemming met cultuurhistorische belangen.   Op het gebied van archeologie zijn geen belemmeringen naar voren gekomen. Wanneer voldaan wordt aan de beeldkwaliteitseisen bestaan er ook geen belemmeringen op cultuurhistorisch gebied.  
Milieu    
Bodemkwaliteit   In het verleden zijn verschillende onderzoeken naar de bodemgesteldheid verricht. In 2015 is door Geofox-Lexmond een actualiserend vooronderzoek verricht ten behoeve van onderhavige ontwikkeling.   Uit de actualisatie is gebleken dat de conclusies van het bodemonderzoek uit 2009 gehandhaafd blijven en het aspect bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.  
Akoestische aspecten   In het kader van de wet Geluidhinder zijn door Goudappel Coffeng en Kuiper Compagnons de benodigde akoestische onderzoeken verricht.   Op het gebied van akoestische aspecten zijn geen belemmeringen naar voren gekomen. Er is volgens beide onderzoeken sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu.  
Luchtkwaliteit   Er is onderzoek verricht naar de concentraties NO2, PM10 en PM2,5. Daarnaast is door de omgevingsdienst Haaglanden onderzoek gedaan naar de stikstofdepositie.   Uit onderzoek is gebleken dat het project in NIBM bijdraagt als het gaat om de concentraties NO2, PM10 en PM2,5. Daarnaast wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet zal leiden tot aantasting van de natuurlijke kenmerken van het Natura2000-gebied als het gaat om stikstofdepositie.  
Bedrijven en milieuzonering   Er is onderzocht of een goed woon- en leefklimaat op deze locatie gegarandeerd kan worden. Anderzijds is bepaald of bestaande bedrijven of inrichtingen niet onevenredig worden beperkt in hun bedrijfsvoering.   Alleen de richtafstand van de jachthaven reikt tot de geprojecteerde woningen. Omdat deze valt onder de werking van het Activiteitenbesluit en omdat over de gehele lengte van het plangebied een wal aanwezig is, gelden er geen belemmeringen ten aanzien van bedrijven en milieuzonering.  
Externe veiligheid   Er is een analyse verricht van de kwetsbare objecten, de risicobronnen, het transport van gevaarlijke stoffen over het Hollandsch Diep, de PR10-6 contour, het groepsrisico en het plasbrandaandachtsgebied.   In de nabijheid van het plangebied bevindt zich één risicobron. De DPO-leiding is niet meer in gebruik en hierdoor niet relevant. Daarnaast vindt er vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over het Hollandsch Diep. Vanwege de grote afstand van de woningen tot vaarweg is aangenomen dat het groepsrisico als gevolg van de ontwikkeling niet zal toenemen. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de de geplande ontwikkeling.  
Overige belemmeringen   Er is onderzoek verricht naar overige belemmeringen zoals aanwezigheid van straalpaden, planologisch relevante kabels en leidingen en beschermingszones of dergelijke aanwezig zijn.   Er zijn geen planologisch relevante kabels en/of leidingen aanwezig. Ook zijn geen beschermingszones gevonden. Wel loopt er een straalpad over het plangebied. Omdat het bestemmingsplan geen hoogbouw mogelijk maakt, geeft dit straalpad geen belemmeringen voor de planrealisatie.  

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het uitwerkingsplan past binnen het vigerende bestemmingsplan ''Torensteepolder 2015". In dit plan is de maatschappelijke uitvoerbaarheid reeds geborgd. Gelet hierop wordt het plan maatschappelijk uitvoerbaar geacht.

Overleg 

Conform ex artikel 3.1.1. van het Bro dienen burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg te plegen met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met de rijks- en provinciale diensten die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In dit kader is het voorontwerpbestemmingsplan voor advies aan diverse instanties toegezonden. Gasunie, Brandweer Zuid-Holland Zuid en Rijkswaterstaat hebben gereageerd. Dit waren geen inhoudelijke reacties en gaven geen aanleiding om het plan aan te passen.

Ontwerp

Onderhavig uitwerkingsplan heeft als ontwerpuitwerkingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen vanaf 29 januari 2018. Binnen deze termijn zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld schriftelijk een zienswijze op het plan in te dienen. Tevens zijn de stukken met de kennisgeving aan de eerder genoemde diensten en instanties toegezonden (artikel 3:13 Awb), en is aangegeven waar de (digitale) stukken te vinden zijn (elektronische kennisgeving).

Wij ontvingen geen zienswijzen op het ontwerpuitwerkingsplan. Wel is er aanleiding tot het doorvoeren van een aantal ambtshalve wijzigingen, onder andere in overleg met Waterschap Hollandse Delta. Dit betekent dat het plan gewijzigd wordt vastgesteld. De eerste wijziging heeft betrekking op het overnemen van de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' uit het moederplan en het opnemen van de bestemmings 'Waterstaat' voor de hoofdwatergangen in het plangebied. Daarnaast is op de verbeelding de bestemming 'Wonen' veranderd in de bestemming 'Wonen - 4' zodat er overeenstemming bestaat met de regels en de toelichting. Tot slot is er voor vrijstaand woningen een regeling opgenomen met betrekking tot de afstand tot de perceelsgrens.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Exploitatieverplichting

Bij de voorbereiding van een uitwerkingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in de plantoelichting minimaal inzicht te worden gegeven in de economische uitvoerbaarheid van het plan. Tevens is met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening de verplichting ontstaan om, indien sprake is van ontwikkelingen waarvoor de gemeente redelijkerwijs kosten moet maken, bijvoorbeeld voor de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, en de plankosten, deze moeten worden verhaald op de initiatiefnemer c.q. ontwikkelaar.

Tussen de gemeente en ontwikkelaar is er ten behoeve een anterieure overeenkomst gesloten, waardoor aan deze verplichting voldaan wordt. In het kader van dit uitwerkingsplan komt hier voor de vaststelling nog een aanvulling op de anterieure overeenkomst op.