Schermerhornstraat en omgeving deel I, Lauwerecht

Toelichting projectbestemmingsplannen

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Mitros heeft de gemeente verzocht om een nieuw bestemmingsplan op te stellen voor de sloop- nieuwbouw van complex 7A en 7B in Lauwerecht. Bij dit plan zal ook de omliggende openbare ruimte opnieuw worden ingericht. Voor dit plan is het Stedenbouwkundige Programma's van Eisen (SPvE) fase 2 Talmalaan relevant. Het gemeentelijke gebouw ten noorden van de Schermerhornstraat blijft buiten dit bestemmingsplan en zal op een nog nader vast te stellen moment in herontwikkeling worden genomen.

1.2 Doelstelling

De hoofddoelstelling van het bestemmingsplan is de nieuwe ontwikkelingen met woningbouw met bijbehorende terreinen en openbare ruimte juridisch- planologisch mogelijk te maken. Het plan richt zich daarnaast op beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur.

In het plan zijn de wijzigingen in de wet- en regelgeving en het beleid van de verschillende overheden op het gebied van de ruimtelijke ordening, die zich in de loop van de tijd hebben voorgedaan, verwerkt. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente, om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen.

1.3 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in Lauwerecht en wordt omsloten door de Schermerhornstraat (noorden), de Oudlaan/Idenburgstraat (oosten), de Verenigingdwarsstraat (zuiden) en de Verenigingstraat/Lauwerecht (westen).

Afbeelding: Globale begrenzing

1.4 Vigerende bestemmingsplannen

Binnen het gebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

Bestemmingsplan		Vastgesteld door raad	Onherroepelijk
Actualisering diverse gebieden		31 oktober 2013	nog niet

Afbeelding: Uitsnede bestemmingsplan 'Actualisering diverse gebieden'

Omdat de nieuwe woningen volgens andere bouwblokken zijn geprojecteerd en deels in de Verkeersbestemming komen, is een nieuw bestemmingsplan nodig.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat de beschrijving van de relevante beleidskaders. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de bestaande situatie. In hoofdstuk 4, de planbeschrijving, worden de mogelijkheden die het plan biedt aan de toekomstige ontwikkelingen beschreven. De diverse noodzakelijke onderzoeken ten aanzien van bijvoorbeeld milieuaspecten komen in hoofdstuk 5 aan bod. Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. In hoofdstuk 7 komt de juridische toelichting op de planregels aan bod.

Hoofdstuk 2 Relevante beleidskaders

2.1 Rijksbeleid

Het Rijks- en provinciaal beleid richt zich op landelijke en provinciale aangelegenheden. In dit beleid ligt onder andere een verstedelijkingsopgave voor stedelijk gebied. Zo staat in de Nota Ruimte het bundelen van verstedelijking en economische activiteiten centraal. Dit betekent dat nieuwe bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand komt in bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Het Rijk wil verstedelijking en infrastructuur zoveel mogelijk bundelen in nationale stedelijke netwerken, economische kerngebieden (regio Utrecht) en hoofdverbindingsassen. Strekking daarvan is dat de ruimte die in het bestaand stedelijk gebied aanwezig is, door verdichting optimaal moet worden gebruikt door revitalisering, herstructurering en transformatie.

Ook de structuurvisie Randstad 2040 en de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRV 2013-2028) en verordening kennen een verdichtingsstrategie voor wonen, werken en voorzieningen waarbij tegelijkertijd een kwaliteitssprong wordt gerealiseerd. Voor het woningbouwprogramma voor de regio Utrecht betekent dit dat ruim 32.500 woningen, voornamelijk binnen de rode contouren van het bestaand stedelijk gebied, dienen te worden gebouwd.

Het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening). Er is sprake van een regionale en grote behoefte aan woonruimte voor de beoogde doelgroep. Omdat bij deze binnenstedelijke herontwikkeling de bestaande verouderde woonbebouwing, wordt herontwikkeld tot nieuwe woningbouw en bijbehorende voorzieningen wordt voldaan aan het criterium van zuinig ruimtegebruik. De sloop-nieuwbouw leidt tot een optimale benutting van de ruimte in bestaand stedelijk gebied. In de navolgende toelichting wordt een en ander verder onderbouwd.

Aangezien dit bestemmingsplan zich enkel richt op één sloop-nieuwbouwontwikkeling in een bestaand stedelijk en bebouwd gebied (binnen rode contour van de provinciale structuurvisie), is het rijks- en provinciaal beleid verder te globaal voor dit project.

2.2 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Utrecht 2015 – 2030
In de Structuurvisie Utrecht is de locatie aangeduid als ‘Gemengd stedelijk milieu’ en is het onderdeel van de ‘binnentuinen’. De doelstelling binnen de binnentuin is het creëren van een veilige en leefbare omgeving, het bijdragen aan de sociale vitaliteit van de stad en het zorgdragen voor geborgenheid in een stedelijk milieu. De opgave voor de binnentuinen ligt vooral in het onderhouden, vernieuwen en versterken van de kenmerkende structuren in de wijk. Functiemenging is hier beperkt en openbaar groen is geclusterd in parken en plantsoenen.

Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan 2005-2020
In het gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP) 2005-2020 staat de gemeentelijke visie op het verkeer en vervoer in Utrecht tot 2020. Een langetermijnvisie op verkeer en vervoer is onder andere nodig om de groei van de mobiliteit in de toekomst goed op te kunnen vangen. Het GVVP bevat beleid en plannen voor de hoofdinfrastructuur gericht op de bereikbaarheid van de stad Utrecht. Het GVVP is, samen met andere sectornota's, uitgangspunt voor wijkverkeersplannen, de uitwerking van stedenbouwkundige en infrastructurele plannen en overige verkeers- en vervoersprojecten.
Om een goede balans tussen bereikbaarheid, veiligheid en leefmilieu te realiseren worden de economische belangrijke gebieden, de kerngebieden, via een aantal verkeersassen voor openbaar vervoer, autoverkeer en goederenverkeer goed bereikbaar gemaakt. In de overige gebieden (verblijfsgebieden) en rond de overige verkeersassen krijgen veiligheid en leefmilieu prioriteit. Ook wordt de mobiliteit buiten piek- en spitsuren gefaciliteerd, maar tijdens piek- en spitsuren moet met name de groei van de automobiliteit worden afgevlakt. Dit gebeurt door het openbaar vervoer en fietsvoorzieningen te verbeteren en door met verkeers- en mobiliteitsmanagement de mobiliteitsvraag zo goed mogelijk over het totale verkeerssysteem te verdelen. Dit beleid is vertaald naar een aantal netwerken voor auto, openbaar vervoer, goederenvervoer en fiets. Deze netwerken vormen uitgangspunten voor het bestemmingsplan en het beleid zegt iets over de functie van een straat in het netwerk.

Utrecht aantrekkelijk en bereikbaar
Utrecht groeit en fiets, OV en auto vragen steeds meer ruimte in de stad. Utrecht heeft daarom een nieuwe visie op mobiliteit ontwikkeld, het Ambitiedocument Aantrekkelijk en Bereikbare Stad. Utrecht zet daarbij in op openbaar vervoer, fiets, schoner vervoer en meer kwaliteit in de openbare ruimte met zeven beleidsprincipes:

1.De gebruiker centraal in het mobiliteitsbeleid
2. Kwaliteit in de openbare ruimte centraal stellen
3. Levendige centra op knooppunten
4. De plaats bepaalt de mobiliteitskeuze
5. RSS en HOV (tram) als basis OV-systeem
6. De fiets als primair vervoermiddel in de stad
7. De stedelijke verdeelring wordt stadsboulevard.

Nota Stallen en Parkeren
De gemeenteraad heeft op 28 maart 2013 de Nota Stallen en Parkeren vastgesteld. Hiermee is het nieuwe parkeerbeleid van kracht. Met de uitwerkingsnota 'Parkeernormen Fiets en Auto' bepaalt de gemeente de benodigde capaciteit van het (fiets)parkeren. Voor de veiligheid, leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht geeft de gemeente meer ruimte aan voetgangers en fietsers. Dit betekent dat er op sommige plekken op straat minder ruimte komt voor geparkeerde auto's. De gemeente stimuleert auto's om langs de rand van de stad te parkeren: in één van de drie herkenbare grote P+R terreinen, bij NS-stations en andere OV-knooppunten. Als stimulans voor binnenstedelijke ontwikkelingen, en daarmee voor een aantrekkelijke en bereikbare stad zijn de autoparkeernormen in betaald parkeergebied verlaagd. Ook schept de gemeente flexibiliteit door de vrijstellingsmogelijkheden van de parkeernormen te verruimen. Nieuw in de gemeentelijke aanpak is de verplichting om bij nieuwbouw, uitbreiding van bestaande gebouwen of in geval van een functiewijziging ook fietsenstallingen te realiseren. De parkeernormen hebben een bandbreedte om optimale flexibiliteit en maatwerk te bieden bij de realisatie van bouwplannen. In paragraaf 4.2.1 wordt op parkeren nader ingegaan.

Woonvisie Wonen in een sterke stad (2009)
De visie schetst de kaders van het woonbeleid van de gemeente Utrecht voor de komende 10 jaar. Utrecht is een aantrekkelijke stad om te wonen en te werken. Daarom is de druk op de woningmarkt groot. Deze druk zal de komende jaren blijven. Het voornemen is om door nieuwbouw, kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en een betere verdeling van de woningen over de verschillende groepen de grootste knelpunten op te lossen. Verder wordt beoogd om ook de grootste kansen te benutten. De kansen bestaan uit het realiseren van sociale stijging in de wijken en het faciliteren van een stad van kennis en cultuur met de daar bij passende woningbouw. De speerpunten zijn:

• Kwantiteit, zoveel mogelijk verminderen van druk op de woningmarkt;
• Binnenstedelijk bouwen met hoge kwaliteit;
• Doorstroming, toegankelijkheid en doelgroepen;
• Kwaliteit woningvoorraad;
• Stad van Kennis en Cultuur.
  

Visie Wonen 2030
De Visie Wonen 2030 dient als input voor de Structuurvisie Utrecht 2015-2030 en gaat over de ruimtelijke aspecten van het wonen. De hoofdkoers is gericht op de verdere uitbouw van Utrecht als aantrekkelijke woonplaats.

In de Visie Wonen wordt benadrukt dat de behoefte aan wonen in de stad ook in de toekomst zal blijven bestaan. Om aan de vraag naar bepaalde woonmilieus te kunnen voldoen, zijn er in de toekomst nieuwe locaties nodig. De koers is gericht op verdere uitbouw van Utrecht als aantrekkelijke woonplaats. Enerzijds om meer midden- en hogere inkomens te binden en anderzijds om samen met de regio een voldoende en kwalitatief beter woonaanbod te garanderen voor de lagere inkomens.

Groen, bomen en water
Het Groenstructuurplan van Utrecht geeft in hoofdlijnen de gebruiksfunctie, de bestemming, de beeldende rol, de ecologische betekenis en het onderhoudskarakter van de groenvoorzieningen in de stad aan. De gemeente wil onder andere het groen in de wijken versterken. Omdat er weinig uitbreidingsmogelijkheden van groenareaal zijn, wordt ingezet op de aanleg en verbetering van groene recreatieve verbindingen (bijvoorbeeld langs de Utrechtse kanalen).

De bomenvisie (2009) heeft als doelstelling een samenhangende bomenstructuur voor de stad te ontwikkelen en te verbeteren, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. En geeft nadere regels over hoe het college omgaat met bomen bij de ontwikkeling van de stad. In het plangebied zijn bomen aanwezig, die voor een groot gedeelte behouden blijven. Er is een inventarisatie uitgevoerd die aangeeft welke bomen in de nieuwe inrichting van het plangebied meegenomen zullen worden en welke bomen dienen te worden gekapt ten behoeve van de nieuwbouw (bijlage 1 bij het SPvE).

Voor water is het uitgangspunt duurzaam stedelijk waterbeheer in bestaand stedelijk gebied. Dit houdt in: schoonwater schoonhouden en zo lang mogelijk vasthouden, infiltreren, afkoppelen, daar waar mogelijk aanleggen van een verbeterd gescheiden riolering en het realiseren van voldoende waterberging. Dit beleid wordt voor ruimtelijke ontwikkelingen vertaald naar een watertoets en die is opgenomen in de bijlagen.

Gemeentelijk Rioleringsplan
In het Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) zijn maatregelen vastgelegd om lozingen vanuit het riool terug te dringen. Eén van de maatregelen betreft de aanleg van bergbezinkbassins (BBB's). Een bergbezinkbassin zorgt voor een grotere inhoud van de riolering. Daarnaast wordt in het bassin een deel van het vuil afgevangen waardoor het overstortende water schoner wordt. Dit voorkomt stank en vissterfte in de ontvangende watergang. Naast de aanleg van de BBB's neemt de gemeente Utrecht ook andere maatregelen nemen om te voldoen aan het Rijksbeleid, zoals het vergroten van delen van de riolering en het afkoppelen van hemelwater.
In de watertoets bij paragraaf 5.9 wordt nader op dit aspect ingegaan.

Masterplan Talmalaan
De gemeenteraad heeft 16 februari 2012 het Masterplan Talmalaan gewijzigd vastgesteld. Het Masterplan omvat nu de complexen Lauwerecht 2, 4, en 7 van Mitros en de locatie Schermerhornstraat van de gemeente. In het masterplan wordt door sloop en nieuwbouw de leefbaarheid in het gebied rondom de Talmalaan vergroot. Dit gebeurt door meer verschillende en betere woningen in het gebied te bouwen en de openbare ruimte te herinrichten. Door dure en goedkope huur- en koopwoningen beter te spreiden, ontstaat een betere verdeling van verschillende type bewoners in de wijk en kunnen mensen binnen hun wijk een wooncarriere maken. Tegelijkertijd wordt de wijk aantrekkelijker gemaakt voor bewoners elders uit de stad. Het Masterplan wordt gefaseerd uitgevoerd.

Stedenbouwkundig Programma van Eisen Fase 2 Masterplan Talmalaan (SPvE)
De gemeenteraad heeft 16 februari 2012 Stedenbouwkundig Programma van Eisen fase 2 Masterplan Talmalaan vastgesteld. Dit plan is een uitwerking van het Masterplan en betreft de omgeving van Schermerhornstraat, te weten het complex Lauwerecht 7, het gemeentelijke gebouw ten noorden van de Schermerhornstraat en de omliggende openbare ruimte.
Het SPvE beschrijft de ontwikkelingsmogelijkheden van het gebied en de eisen en voorwaarden die gesteld worden aan bebouwing en openbare ruimte bij sloop en nieuwbouw. Het SPvE is opgenomen in de bijlagen.

Beeldregieplan
Voor de herontwikkeling is naast het stedenbouwkundig ontwerp ook een Beeldregieplan gemaakt (Beeldregieplan “Lauwerecht 7”, Fase 2 Masterplan Talmalaan oktober 2013, zie bijlage). In hoofdstuk 4: planbeschrijving wordt het Beeldkwaliteitplan nader beschouwd.

Welstandnota (2004)
In de welstandsnota wordt een onderscheid gemaakt in een drietal beleidsniveaus met een verschillende vrijheid in de omgang met de bestaande stedenbouwkundige structuur en architectuur. Het plangebied is aangeduid met het beleidsniveau 'open'. Dat betekent dat er sprake is van een vrije en open oriëntatie op het bestaande bebouwingsbeeld, er ruimte voor vernieuwing is en bij gedeeltelijke veranderingen van de structuur wordt aangesloten op de bestaande omgeving.

De welstandnota geeft richtlijnen voor het toetsen van aanvragen voor omgevingsvergunningen aan welstand in aanvulling op het bestemmingsplan. Voor het plangebied is -zoals hierboven aangegeven - een Beeldregieplan opgesteld. De in te dienen omgevingsvergunning zal worden getoetst aan het Beeldregieplan. Met het Beeldkwaliteitplan wordt de welstandsnota buiten toepassing gesteld.

Milieubeleidskaders
De milieubeleidskaders die gelden voor het plangebied, worden per milieuonderdeel beschreven in hoofdstuk 5: onderzoek en randvoorwaarden.

2.3 Conclusie

Het plan past binnen de uitgangspunten van het landelijke en provinciale beleid en de gemeentelijke structuurvisie. Het bestemmingsplan ligt ook in lijn met sectorale gemeentelijke nota's die van belang zijn voor dit gebied: wonen, verkeer, parkeren, groen en water. Het bestemmingsplan is een uitwerking van wat in het SPvE 2011 is opgenomen.

Hoofdstuk 3 Bestaande situatie

3.1 Beschrijving van de bestaande bebouwing en functies

Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de voorzijde van een complex grondgebonden woningen rond de Idenburghof. In het groengebiedje aan de noordoostzijde staat een vrijstaand éénlaags gemeentelijk gebouw uit de jaren ‘70. Dit gebouw wordt gebruikt voor maatschappelijke doeleinden (Cultureel Centrum De Mix). Aan de westzijde sluit het gebied aan op de achterkant van de voornamelijk particuliere woningen aan de Lauwerecht. De groenzone rond de Talamalaan met kantoorgebouwen en bijbehorende parkeerterreinen vormt de oostelijke begrenzing. In het zuiden wordt het gebied begrensd door de Verenigingdwarsstraat. De bebouwing aan de zuidwestzijde dateert van het eind van de 19de eeuw, evenals een groot deel van de andere overige bebouwing aan de Verenigingstraat en Verenigingsdwarsstraat.

Het te slopen complex Lauwerecht 7 bestaat uit vijf woongebouwen uit de jaren ‘50. Ze variëren in hoogte (2,3 en 4 lagen). Het complex heeft in totaal 56 huurwoningen (twee eengezinswoningen en 54 appartementen). De appartementen kennen een verschillende (ontsluitings)vorm: portiek-appartementen, grondgebonden appartementen of boven-benedenwoningen. De architectuur is karakteristiek voor de periode direct na de oorlog: ritmiek in de gevelwanden (hoogtesprongen, geledingen, schoorstenen), materiaaltoepassing zoals ambachtelijk metselwerk in baksteen, detaillering (ronde ramen in de trappenhuizen) en afdekking (flauwe dakhelling). De overgangen naar de openbare ruimte worden geaccentueerd door de entrees, een verhoogde begane grondvloer of ondiepe voortuinen.

3.1.1 Historische ontwikkeling

In het plan Lauwerecht (uitbreidingsplan in hoofdzaak, herziening 1954) was de Talmalaan ontworpen als een parkway en aan weerszijden voorzien van bebouwing aansluitend op de oorspronkelijke bebouwing langs de Vecht en in Tuinwijk. Aan de westzijde van de Talmalaan is het oorspronkelijke plan alleen aan de zuidzijde uitgevoerd. In het noordelijk deel is de groene wig gereduceerd tot een groenstrook langs de Talmalaan. De daar oorspronkelijke gelegen industriële bedrijven hebben in de loop van de tijd plaats gemaakt voor kantoren, instellingen en een klein woongebied (Idenburghof e.o.) De bebouwing langs de Goeman Borgesiuslaan maakt deel uit van een samenhangende compositie van bouwblokken die is ontworpen als beëindiging van het woongebied aan de Lauwerecht en de Verenigingstraat.

Het Stedenbouwkundig Plan Talmalaan is in 2005 vastgesteld en inmiddels in uitvoering. De Talmalaan is verlegd. Het groen en de 5 vrijstaande woonblokken (4 en 5 lagen) tussen de Talmalaan en de Troelstralaan zijn vervangen door een combinatie van grondgebonden en gestapelde woningbouw met daartussen compacte groengebiedjes (“pocketparks”).

3.1.2 Monumenten, structuur- en beeldbepalende elementen en cultuurhistorie

In het plangebied is geen bebouwing met een beschermde status en bezit geen specifiek te conserveren cultuurhistorische waarde.
In de omgeving van het plangebied is de historische lintbebouwing aan beide zijden langs de (straat) Lauwerecht van hoge cultuurhistorische waarde. Ook de Verenigingstraat heeft een positieve cultuurhistorische waarde als vroeg voorbeeld van coöperatieve woningbouw en vanwege de karakteristieke (zij het flink verbouwde) architectuur. Daarmee dient rekening gehouden te worden bij het ontwerpen van de nieuwe woningen in de Verenigingstraat. De naoorlogse portiekflats hebben een zekere cultuurhistorische waarde vanwege de zorgvuldige en karakteristieke jaren vijftig architectuur, maar maken deel uit van het herstructureringplan en zullen worden gesloopt.

3.2 Verkeer, openbare ruimte en groen

De openbare ruimte bestaat uit een viertal straten rond het woningcomplex (de Goeman Borgesiuslaan, de Schermerhornstraat, de Verenigingstraat en de Verenigingsdwarsstraat). De opbouw van de profielen is zeer verschillend: variërend van een zeer smalle straat met parkeren half op het trottoir tot een reguliere rijbaan met voldoende ruimte voor parkeren en groen.
Het open gebied rond de Schermerhornstraat wordt doorsneden door 2 dwarsverbindingen. De drie delen die daardoor ontstaan hebben een verschillend karakter: een restgebiedje aan de westzijde, een verhard (speel)plein in het midden en aan de oostzijde een met hoge beplanting afgescheiden groen terrein met speelvoorzieningen.

Het gebied is goed bereikbaar met de fiets, openbaar vervoer en auto. Het plangebied wordt voor autoverkeer ontsloten vanaf de Goeman Borgesiuslaan en Verenigingstraat. Ook de Idenburghof wordt via deze straten ontsloten. Om sluipverkeer te voorkomen, zijn het plangebied en het bedrijventerrein voor wat betreft het autoverkeer van elkaar losgekoppeld. De noordelijk en oostelijk gelegen bedrijven worden vanaf de Talmalaan via de Willem Dreeslaan en Oudlaan ontsloten. Parkeren vindt plaats op de openbare weg in de vorm van langs- en haaksparkeerplaatsen.

In het het plangebied staan veel bomen (zie bijlage 1 van het SPvE). Aan de noordwestzijde bevindt zich een restant van een watergang die aantakt op de Vecht.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Projectbeschrijving

In het “Masterplan Talmalaan en Omgeving” zijn voor de gebieden aan weerszijde van de Talmalaan de ruimtelijke, functionele en programmatische aspecten van de ontwikkeling met elkaar in verband gebracht. Het masterplan geldt als kader voor de herontwikkeling van dit gebied. In het masterplan is de bestaande ruimtelijke structuur zoveel mogelijk gerespecteerd. De openbare ruimte wordt opnieuw ingericht en op enkele plaatsen aangevuld met kleine parkjes (‘pocketparcs’). Om sluipverkeer te voorkomen en een rustige woonomgeving te bevorderen wordt waar dat kan eenrichtingsverkeer ingesteld.

Voor fase 2, die is uitgewerkt in SPvE fase 2 Masterplan Talmalaan, betekent dit dat woningcomplex (Lauwerecht 7) met 56 woningen en de maatschappelijke functie op de locatie Schermerhornstraat zullen worden gesloopt. Voor de maatschappelijke locatie ten noorden van de Schermerhornstraat is op dit moment nog geen voldoende uitgewerkt plan voorhanden zodat deze locatie buiten dit bestemmingsplan blijft.

4.1.1 Programma

Het uitgangspunt voor het woningbouwprogramma is de realisering van circa 35 vooral grondgebonden vrije sector woningen. De woningen worden bij voorkeur levensloopbestendig gemaakt. De woonkwaliteit wordt verbeterd door de naoorlogse woningen te vervangen door woningen met een hedendaagse standaard op het gebied van plattegronden, uitrusting en duurzaamheid.

4.1.2 Stedenbouwkundig plan

De hoofdopzet bestaat uit gesloten bouwblokken die direct op het openbare gebied aansluiten, met een sterke scheiding tussen openbaar en privé. Alle woningen worden ontsloten vanaf het openbaar gebied. De begrenzing van de bouwblokken wordt gevormd door delen van het (woon-)gebouw of een hoogwaardig gebouwd element. De tuinen en het bewonersparkeren komen aan de binnenzijde van de blokken.

De karakteristiek van de bebouwing, dat wil zeggen de samenhang van verkaveling, woningtypes en openbare ruimte, sluit aan bij de bestaande bebouwing in de omgeving. De maximale bouwhoogte varieert van 9,5 tot 12,5 meter zodat 3 tot 4 lagen kunnen worden gebouwd. De hoogte van 9,5 meter is een gangbare bouwhoogte om eengezinswoningen te bouwen en sluit aan bij de omliggende bestaande bebouwing. Het biedt tevens de mogelijkheid om enige variatie in de woningen mogelijk te maken. Daar waar de afstand van de nieuwbouw tot de omliggende bestaande bebouwing groter is, is een hoogte tot 12,5 meter toegestaan. Het betreft het zuidoostelijke deel van de Schermerhornstraat en een deel van de Goeman Borgesiusstraat. Binnen deze hoogte kan een appartementengebouw worden gerealiseerd.

De woningen aan de noordwestzijde van de Verenigingstraat sluiten direct aan op het park. Deze markante positie vraagt om een bijzondere architectonische uitwerking die in harmonie is met de nieuwe inrichting van het park.

Bijzondere aandacht vraagt de vormgeving van de parkeerplaatsen op de binnenterreinen. Een hoogwaardige afscherming van parkeerplaatsen zorgt voor rust en privacy in de tuinen.

Bij de uitwerking van de bebouwing aan de westzijde van de Verenigingstraat dient de bereikbaarheid van de bestaande woningen gegarandeerd te zijn. De bereikbaarheid via de voorzijde van de bestaande woningen blijft ongewijzigd, zodat de hulpdiensten de woningen kunnen bereiken. Met de bereikbaarheid van de garage/bergingen dient in de planvorming rekening te worden gehouden, bijvoorbeeld door de aanleg van een brandgang/achterom.

4.1.3 Beeldregieplan

Voor de herontwikkeling van de woningbouw is een Beeldregieplan opgesteld (beeldregieplan oktober 2013). Toekomstige bouwaanvragen worden aan het plan getoetst.

Het beeldregieplan is een verdere uitwerking van het Masterplan en het SPvE en heeft tot doel om spelregels mee te geven voor het ontwikkelen van het bouwplan. Als het plan gerealiseerd is sluiten de nieuwe woningen aan op de collectieve kwaliteiten van de wijk en is de individuele woonwens zichtbaar. Samenhang, variatie en aandacht voor detail zijn onderwerpen die in het plan aan bod komen. Om de gewenste variatie bij de uiteindelijke bouwplannen mogelijk te maken, is de maximale bouwhoogte 9,5 meter en 12,5 meter.

4.2 Verkeer en openbare ruimte

4.2.1 Verkeer en parkeren

Verkeer
De gehele openbare ruimte zal worden heringericht en de straten opnieuw bestraat. De verkeersstructuur wordt op onderdelen aangepast. Het pocket parc wordt autovrij gemaakt waarvoor de loop van de Schermerhornstraat wordt aangepast. Het zuidelijke en noordelijke deel van de Schermerhornstraat worden zonder onderlinge verbinding aangetakt op de Goeman Borgesiuslaan. Vanuit de Verenigingstraat is in de toekomt geen aantakking meer op Idenburgstraat. Voor de ontsluiting van het noordelijk gedeelte van het plangebied wordt ten noorden van het huidige maatschappelijke gebouw een nieuwe weg gerealiseerd tussen de Oudlaan en de Idenburgstraat. Deze nieuwe weg ontsluit dan de Idenburghof en de toekomstige nieuwbouw op de locatie van het maatschappelijke gebouw. Zie ook de afbeelding in paragraaf 4.1.2.
Voor de herinrichting van het gebied wordt een integraal ontwerp gemaakt dat bij voorkeur in één keer wordt aangelegd.

Afbeelding: straatnamen

In de basis wordt uitgegaan van een profiel passend bij de categorie woonstraat met een rijloper, langsparkeervakken en trottoirs aan beide zijden. Aan de Idenburgstraat wordt haaks geparkeerd. Langs de Schermerhornstraat worden geen parkeervakken aangelegd om zoveel mogelijk groen zo dicht mogelijk tegen woningen te kunnen maken.

Er dient voldaan te worden aan de eisen die gesteld worden in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) en daarmee is ook de toegankelijkheid voor mindervaliden en hulpdiensten gewaarborgd.

Voor het langzaamverkeer worden (fiets)paden in het park gemaakt. Aan de oostzijde van het pocket parc is een verbinding voor het fietsverkeer tussen de Oudlaan en de Goeman Borgesiuslaan. Deze doorsteek wordt in het nieuwe park ingepast.

Parkeren
In de Nota Stallen en Parkeren 2013 zijn bandbreedtes (minimum en maximum) voor autoparkeren en minimale parkeernormen voor fietsparkeren opgenomen.
De invloed van de auto op de buitenruimte wordt zoveel mogelijk ingeperkt. De parkeerplaatsen voor de bewoners worden (in principe minimaal 1 per woning) op een hoogwaardige manier binnen de bouwblokken en uit het zicht gerealiseerd. Bezoekers kunnen op straat parkeren. Er worden ook openbare fietsparkeerplaatsen gerealiseerd.

4.2.2 Openbare ruimte en groen

Openbare ruimte
Een goede kwaliteit van het te realiseren (pocket-) park is van groot belang omdat het groen de schakel wordt tussen de verschillende reeds aanwezige bouwstijlen en de nieuwe bebouwing in het gebied. Het park wordt zo ingericht dat een ruimtelijk samenhangend geheel ontstaat met een zo groen mogelijk karakter. Rond het park worden geen parkeerplaatsen aangelegd.

De verdere invulling van het pocket parc zal in overleg plaats vinden met de (toekomstige) bewoners waarbij de schakelfunctie, die het pocket parc heeft voorop moet staan.

Groen
Bij het SPvE is in augustus 2011 een bomeninventarisatie uitgevoerd (zie Bijlage 1 Bomeninventarisatie bji het SPvE). Van de 63 geïnventariseerde bomen zijn er 2 dood, hebben 7 een matige conditie, 17 een redelijke en de overige 37 bomen een goede conditie. In verband met de sloop en nieuwbouw en het opschuiven van rooilijnen zullen ca. 17 bomen bijna zeker moeten wijken voor het plan. In het gebied staan redelijk volwassen bomen, die mede de uitstraling van het gebied bepalen. Deze dienen zo veel mogelijk gehandhaafd te worden als basis voor de kwaliteit van het groen. Bij de planuitwerking wordt onderzocht waar bomen kunnen worden geplant in aanvulling op de bestaande te behouden bomen. Waar mogelijk worden bomen in de parkeerzone tussen de parkeervakken geplant.

Hoofdstuk 5 Onderzoek en randvoorwaarden

5.1 Inleiding

In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van de relevante (milieu)aspecten in het plangebied en de diverse onderzoeken die zijn uitgevoerd.

5.2 Milieu-effectrapportage en Strategische Milieu Beoordeling

Kader
Het doel van een milieu effect rapportage (m.e.r.) is om vooraf de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen en deze een volwaardige rol te laten spelen bij de besluitvorming van plannen en besluiten.

Het maken van een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is verplicht bij de voorbereiding van plannen en besluiten van de overheid over initiatieven en activiteiten van publieke en private partijen die nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben

In het Besluit m.e.r. staat omschreven welke activiteiten MER-plichtig (C-lijst) dan wel m.e.r.-beoordelingsplichtig (D-lijst) zijn. Echter op grond van een uitspraak van het Europese Hof (van 17/10/2009(C-255/08) dienen ook initiatieven die niet voldoen aan de drempelwaarde van het Besluit m.e.r. kritisch bekeken te worden of deze milieueffecten kunnen hebben. Indien dit het geval is dient hiervoor ook een MER of m.e.r-beoordeling te worden opgesteld.

Plansituatie 
De herontwikkeling leidt niet tot nieuwe emissies. Het ruimtebeslag is vergelijkbaar met de bestaande situatie. Er zijn geen gevoelige gebieden in de nabijheid die beïnvloed zouden kunnen worden door de herontwikkeling. De herontwikkeling is getoetst op eventuele effecten op alle relevante milieueffecten (zie onderstaande paragrafen).

Conclusie
Met dit bestemmingsplan worden nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Er vinden met dit bestemmingsplan geen activiteiten plaats die de geldende drempelwaarden uit het Besluit m.e.r. overschrijden. Tevens zijn er, zoals blijkt uit beschrijving van de in dit hoofdstuk weergegeven diverse relevante milieukaders (zoals geluid, externe veiligheid, luchtkwaliteit, bodem, archeologie, ecologie en water) geen andere factoren aanwezig die aanleiding geven tot het opstellen van een MER.

Ondanks dat in dit bestemmingsplan nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien, kan geconstateerd worden dat niet is gebleken van feiten en omstandigheden (waarbij onder meer rekening is gehouden met de criteria in bijlage III bij de m.e.r.-richtlijn (richtlijn 2011/92/EU) die maken dat de uitvoering van dit plan kan leiden tot belangrijke nadelige milieugevolgen die het verrichten van vervolgmilieuonderzoek (eventueel in de vorm van een milieueffectrapportage) noodzakelijk maken.

5.3 Geluidhinder

Kader
Geluid beïnvloedt vaak de kwaliteit van de leef- en woonomgeving. De belangrijkste geluidsbronnen die in het kader van de ruimtelijke ordening van belang zijn, zijn wegverkeer, railverkeer en bedrijven. De mate van acceptatie en hinder is onder meer afhankelijk van de functie van het geluidsbelaste object – hiervoor kent de wet "geluidsgevoelige bestemmingen" zoals woningen en scholen.

De regels en normen van de Wet geluidhinder zijn in de volgende gevallen van toepassing bij het vaststellen van een bestemmingsplan:

• bestemmen van gronden voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen;
• bestemmen van gronden voor aanleg van nieuwe (gezoneerde) wegen (niet bij woonerven of wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 km/u geldt);
• reconstructie van wegen;
• gezoneerde industrieterreinen.

De Wet geluidhinder kent voorkeursgrenswaarden waarbinnen een geluidsgevoelige bestemming altijd kan worden gerealiseerd. Onder voorwaarden kan ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden verleend ('hogere waarde') tot aan een zekere maximale ontheffingswaarde. Bij een geluidsbelasting boven de maximale ontheffingswaarde zijn geluidsgevoelige bestemmingen niet toegestaan. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt indien er gebruik wordt gemaakt van 'dove gevels'. De grenswaarden zijn voor wegverkeer 48-63 dB, voor spoorweglawaai 55-68 en voor gezoneerde industrieterreinen 50-55 dB(A).

Bij een geluidsbelasting tussen de voorkeursgrenswaarde en de maximale ontheffingswaarde dient akoestisch onderzoek uitsluitsel te geven over de te verwachten geluidsbelasting en de doeltreffendheid van maatregelen om een overschrijding van grenswaarden te voorkomen. Onder bepaalde voorwaarden, die zijn vastgelegd in de gemeentelijke geluidnota, kan door burgemeester en wethouders een hogere waarde voor de ten hoogst toelaatbare geluidsbelasting worden vastgesteld.

Plansituatie
Het plangebied waarbinnen nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen zijn toegestaan ligt in de geluidzones van de Brailledreef, Kardinaal de Jongweg, Talmalaan, Draaiweg, David van Mollemstraat en de Willem Dreeslaan/Van Karnebeekstraat alsmede in de zone van de spoorbaan Utrecht C.S. - Amersfoort.

Om te bepalen hoe de herontwikkeling van plangebied met inachtneming van de Wet geluidhinder en het gemeentelijk geluidbeleid gerealiseerd kan worden, is een akoestisch onderzoek verricht naar de geluidbelasting op de gevels vanwege de relevante geluidbronnen (Akoestisch onderzoek herontwikkeling Lauwerecht Noord te Utrecht” van Anteagroup; projectnr. 2677077 d.d. 17 april 2014). Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting vanwege het wegverkeer de voorkeursgrenswaarde niet overschrijdt. Voor deze bron zijn er vanuit de Wet geluidhinder geen bezwaren tegen de nieuwbouw. De geluidbelasting vanwege de spoorweg overschrijdt wel de voorkeurswaarde maar niet de maximale ontheffingswaarde. In principe dienen maatregelen getroffen te worden om de geluidbelasting terug te brengen tot de voorkeursgrenswaarde. Echter het plaatsen van schermen langs de spoorbaan is gezien de benodigde lengte financieel ondoelmatig en stuit op bezwaren van financiële aard. Om het plan te realiseren dienen dan ook als volgt hogere waarden te worden vastgesteld:

Vanwege de spoorbaan Utrecht C.S. - Amersfoort:

- maximaal 58 dB voor bouwblok A

- maximaal 59 dB voor bouwblok C.

Voor de situering van de waarneempunten wordt verwezen naar het akoestisch onderzoek.

Aan het besluit hogere waarden worden conform het gemeentelijk geluidbeleid voor de nieuwe woningen de volgende voorwaarden verbonden:

• Geluidsluwe gevel
  De woning heeft ten minste één gevel met een geluidsniveau niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde;
• Woningindeling
  De woning bevat voldoende verblijfsruimte(n) aan de zijde van de geluidsluwe gevel. Dit geldt voor ten minste 30% van het aantal verblijfsruimten of 30% van de oppervlakte van het verblijfsgebied;
• Buitenruimte
  Indien de woning beschikt over een buitenruimte, dan is deze gelegen aan een gevel waar de geluidsbelasting niet meer dan 5 dB hoger is dan de geluidsluwe gevel. Deze eis geldt voor maximaal één buitenruimte per woning.

Conclusie
Voor de nieuwbouw dienen hogere waarden voor de geluidbelasting op de gevels vastgesteld te worden. Met het geprojecteerde plan kan aan de geluideisen conform het beleid van de gemeente worden voldaan. Bij de uitwerking van het bouwplan wordt getoetst of voor alle woningen aan de gemeentelijke indelingseisen wordt voldaan.

5.4 Milieuhinderlijke bedrijvigheid

Kader
In de gemeente Utrecht wordt gestreefd naar een situatie waarin wonen en werken in de stad op een goede manier samengaan. Beide functies zijn zeer belangrijk voor Utrecht, maar er dient te worden voorkomen dat milieuhinder van bedrijven een negatieve invloed heeft op de woonomgeving, of dat omgekeerd de bedrijvigheid wordt belemmerd door de aanwezigheid van woningen in de directe nabijheid. Vaak zijn in dit kader de invloed van geluid, geur, veiligheid en luchtkwaliteit van omliggende bedrijven op de gevoelige bestemmingen in het bestemmingsplan van belang.

Plansituatie en conclusie
Binnen het plangebied bevinden zich geen milieucontouren van bedrijven, die hinder veroorzaken. Er kan een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd.

5.5 Externe veiligheid

Kader
In bestemmingsplannen wordt aandacht besteed aan de veiligheidsrisico's die inrichtingen kunnen veroorzaken. Naast de bedrijven kunnen ook het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, spoor of water en door buisleidingen, risico's opleveren.

De normen en richtlijnen voor externe veiligheid komen uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), uit de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (Rnvgs) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen. Hierin is voorgeschreven dat kwetsbare bestemmingen voldoende afstand moeten houden tot bedrijven en transportroutes en kunnen er beperkingen aan de bebouwingsdichtheid wenselijk zijn.

Voor externe veiligheid bestaan twee normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR); Het plaatsgebonden risico (PR) is de kans op overlijden van een onbeschermd persoon die zich 24 uur nabij de ongevallocatie bevindt. De normhoogte voor PR bedraagt 10-6/jaar voor gevoelige bebouwing. Het groepsrisico (GR) geeft de kans per jaar aan dat een groep personen van een bepaalde grootte kan overlijden tengevolge van een calamiteit. Voor het GR is een zogeheten oriënterende waarde vastgesteld.

Voor transport bedraagt deze waarde 10-4/jaar bij 10 doden, 10-6/jaar bij 100 doden enzovoort. Het GR is een oriënterende waarde; van deze waarde kan onder voorwaarden worden afgeweken.

Plansituatie en conclusie
De enige mogelijke risicobron in het plangebied is de spoorlijn Utrecht-Amersfoort. Het transport van gevaarlijke stoffen over die spoorlijn is zodanig beperkt dat dit geen risico van betekenis oplevert. Voor wat betreft het aspect externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

5.6 Luchtkwaliteit

Kader
Uit de 'Wet luchtkwaliteit' (hoofdstuk 5 titel 2 van de Wet milieubeheer) volgt dat als de bijdrage van een voorgenomen ontwikkeling aan de luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' bijdraagt, de voorgenomen ontwikkeling zondermeer inpasbaar is vanuit het oogpunt van luchtkwaliteit. In de algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' (Besluit NIBM) en de Ministeriële Regeling 'Niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' (Regeling NIBM) zijn de uitvoeringsregels vastgelegd die betrekking hebben op het begrip NIBM. Vanaf 1 augustus 2009 is het begrip 'niet in betekenende mate' gedefinieerd als 3 % van de jaargemiddelde grenswaarden voor NO2 en PM10. Dit komt neer op een bijdrage van 1,2 µg/m3 voor beide componenten.

Plansituatie en conclusie
Er worden 56 woningen gesloopt en in deze fase circa 35 woningen teruggebouwd. Per saldo een afname van het aantal woningen. Hierdoor zal het aantal verkeersbewegingen niet of niet noemenswaardig toenemen. De herontwikkeling draagt niet (in betekende mate) bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit en voldoet het plan aan de Wet milieubeheer, Titel 5.2. Het uitvoeren van een uitgebreid luchtkwaliteitonderzoek is niet vereist.

5.7 Bodemkwaliteit

Kader
Aan de basis van het gemeentelijk bodembeleid ligt bescherming van de kwaliteit van de bodem en het grondwater én het voorkomen van risico's voor de gezondheid van mens en dier. Het bodembeleid sluit hiervoor aan op onderstaande algemene uitgangspunten uit de Wet bodembescherming:

• Bodembescherming

Nieuwe bodemverontreiniging moet worden voorkomen en als er toch bodemverontreiniging ontstaat, moet de bodem direct worden gesaneerd. Een geval van bodemverontreiniging waarbij de verontreiniging geheel of grotendeels ná 1987 is ontstaan, is een "nieuw geval". Deze zorgplicht houdt in dat nieuwe gevallen van bodemverontreiniging zoveel mogelijk ongedaan moeten worden gemaakt.

• Bodemsanering

Gevallen van ernstige bodemverontreiniging moeten binnen een bepaalde termijn worden gesaneerd als er sprake is van humane of milieuhygiënische risico's, of risico's voor verspreiding van de verontreiniging via het grondwater. De sanering wordt functiegericht en kosteneffectief uitgevoerd. Nieuwbouw op of graafwerkzaamheden in een geval van ernstige bodemverontreiniging zijn ongeacht de risico's niet toegestaan zonder saneringsmaatregelen.

• Bodembeheer

Hergebruik van (schone of licht verontreinigde) grond kan bij onverdachte terreinen plaatsvinden op basis van de bodemkwaliteitskaart en het bodembeheerplan.

Bij een aanvraag omgevingsvergunning moet een bodemonderzoek conform de NEN 5740 worden verricht. Op basis van dit onderzoek wordt beoordeeld of de locatie geschikt is voor de geplande functie of dat er nog een nader onderzoek en/of een bodemsanering noodzakelijk is om de locatie geschikt te maken. Als er voor de bouwwerkzaamheden een grondwateronttrekking nodig is, moet rekening gehouden worden met nabij gelegen grondwaterverontreinigingen.

Plansituatie
Ten noorden van het terrein zijn enkele metaalverwerkende bedrijven, een tankstation, autospuiterijen, smederijen en gieterijen aanwezig geweest. In de directe omgeving zijn ook ondergrondse tanks aanwezig en op het terrein zijn gedempte sloten aanwezig.

Op het terrein aan de Lauwerecht 7a en 7b zijn een verkennend en aanvullend bodemonderzoek (BOOT, 9 oktober 2013, documentnummer P12-0468-021 en een verkennend asbestonderzoek BOOT, 9 oktober 2013, documentnummer P12-0468-038) uitgevoerd. Er is plaatselijk een sterke verontreiniging met PCB aangetroffen en een matige verontreiniging met lood en PAK. Andere zware metalen zijn licht verhoogd. In het grondwater is een lichte verontreiniging met barium aangetroffen. Er is geen asbest in de bodem aangetroffen. De onderzoeken zijn niet volledig. Na sloop van de gebouwen en voorafgaand aan de nieuwbouw moet aanvullend onderzoek worden uitgevoerd om de bodemkwaliteit onder de panden vast te stellen. Asbest moet ook worden meegenomen in het onderzoek.

Bij een bodemonderzoeken op het terrein uit 2006 zijn geen aanwijzingen gevonden voor een ernstige bodemverontreiniging in het dempingsmateriaal van een gedempte sloot.

Op het terrein ten noorden van de Schermerhornlaan (Lauwerecht/Idenburgstraat), waar herinrichting van een groenstrook en speelterreinen gaat plaatsvinden, zijn een verkennend bodem- en asbest onderzoek (BOOT, 25 april 2014, documentnummer P12-0468-056) en een nader asbestonderzoek (BOOT, 25 april 2014, documentnummer P12-0468-071) uitgevoerd. Uit het verkennend onderzoek blijkt dat er matig tot sterke verontreinigingen met zware metalen in de puinhoudende ophooglaag aanwezig zijn en dat daarin asbest voorkomt. Nader onderzoek is noodzakelijk. Uit het nader asbestonderzoek blijkt dat er plaatselijk een ernstige verontreiniging met hechtgebonden asbest in de bovengrond aanwezig is, maar dat er geen sprake is van onaanvaardbare humane risico's. Dit terreingedeelte is niet zonder meer geschikt voor de toekomstige bestemming.

Bij bodemonderzoeken in de omgeving zijn plaatselijk gevallen van ernstige bodemverontreiniging aanwezig die gerelateerd worden aan bedrijfsmatige activiteiten of de stedelijke ophooglaag. In het (diepere) grondwater op en nabij de locatie zijn verontreinigingen met vluchtige organische koolwaterstoffen (VOCl) aanwezig. Bij een grondwateronttrekking moet rekening gehouden worden met aanvullende onderzoeks- en/of saneringskosten, waarin tegenmaatregelen zijn opgenomen om deze verontreiniging niet te verplaatsen.

Conclusie
Om de terreinen geschikt te maken voor toekomstig gebruik (nieuwbouw en herinrichting groenstrook/speelterrein) zijn aanvullend onderzoek (na sloop) en saneringsmaatregelen noodzakelijk. Onder deze voorwaarden voor onderzoek en/of sanering bij een omgevingsvergunning of een grondwateronttrekking vormt de bodemkwaliteit geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Er moet verder rekening gehouden worden met proceduretijd voor vergunningen en meldingen in het kader van de Wet bodembescherming en met eventuele onderzoekskosten voor grondafvoer.

5.8 Flora en fauna

Kader
Het Groenstructuurplan Utrecht (vastgesteld door de raad in april 2007) heeft tot doel het verhogen van de kwaliteit van het stedelijk groen ten behoeve van de leefbaarheid van de stad. In het Groenstructuurplan zijn de bestaande en wenselijke stedelijke groenstructuren vastgelegd. Deze groenstructuren hebben zowel een landschappelijke, cultuurhistorische, recreatieve als ook ecologische functie. Het is op grond van dit Groenstructuurplan de bedoeling dat de kwaliteit van het groen in deze zones steeds verder ontwikkelt en verbetert. Veranderen van functie is alleen mogelijk na bestuurlijke afweging. Een afname van oppervlakte van de stedelijke groenstructuur dient te worden gecompenseerd.

In de Flora en faunawet zijn verschillende verbodsbepalingen opgenomen om in het wild levende flora en fauna te beschermen. Het is verboden om dieren opzettelijk te verontrusten, te doden of hun rust- of verblijfplaats te verstoren of te beschadigen. Ook is het verboden om beschermde planten te beschadigen of van hun groeiplaats te verwijderen. De Flora en Faunawet legt daarnaast een algemene zorgplicht op voor alle (wilde) dieren en planten en hun directe leefomgeving.

Ruimtelijke ontwikkelingen en uitvoering van projecten of (bestemmings-)plannen mogen niet in strijd zijn met de internationale richtlijnen of de Flora en fauna wet. Indien er een besluit wordt genomen op grond van de Wet ruimtelijke ordening waarbij de uitvoering van het besluit gevolgen kan hebben voor beschermde soorten, moet getoetst worden of beschermde soorten aanwezig (kunnen) zijn. Ook dient te worden bekeken wat de eventuele effecten van de activiteiten op de soorten zijn. De centrale vraag daarbij is of er een vrijstelling of een ontheffing nodig is op grond van de Flora en faunawet. Dit is afhankelijk van de beschermingsgraad van de aangetroffen soort.

Bij het vaststellen van het bestemmingsplan dient van tevoren duidelijk te zijn dat de Flora en faunawet niet in de weg staat aan de uitvoering van het plan en dat eventuele ontheffing of vrijstelling zal worden verleend.

Plansituatie
In het plangebied “Lauwerecht 7A” (Lauwerecht-West of Schermerhornstraat e.o.) ligt momenteel geen groen dat deel uitmaakt van de stedelijke groenstructuur. Het nieuw te realiseren groen langs de Schermerhornstraat kan wel een bijdrage leveren aan de groenkwaliteit.

Voor “Lauwerecht 7 (Lauwerecht West en Oost) is een onderzoek uitgevoerd in het kader van de Flora- en faunawet (Flora- en faunaonderzoek Lauwerecht Utrecht, 27 september 2013).

Voor het onderhavige plangebied (Lauwerecht-West) wordt geconcludeerd (zie tabel)

Strikter beschermde soort	Type	Aantal	Belang	Locatie
gewone dwergvleermuis	klein zomerverblijf	1	1 ex.	flat G. Borgesiuslaan (Z)
broedvogels zonder vaste nestplaats	nestplaats	divers	alg. stads- soorten	m.n. opgaande begroeiing maar in gebouwen niet uit te sluiten

Er is een ecologisch protocol opgesteld om ervoor te zorgen dat de functionaliteit voor de beschermde soorten op korte en lange termijn wordt gegarandeerd en geborgd bij de voorgenomen ingreep.

Dit geschiedt door het geschikt maken van aangrenzende oudbouw voor verblijfplaatsen voor vleermuizen.

De voorzieningen in de aangrenzende oudbouw dienen functioneel te zijn alvorens verstorende activiteiten mogen plaatsvinden. In de oudbouw worden voldoende geschikte voorzieningen gerealiseerd om tenminste dezelfde functionaliteit voor de aanwezige beschermde soort te garanderen. Deze voorzieningen dienen duurzaam te zijn qua functionaliteit en dus blijvend beschikbaar voor de betreffende soorten. De voorzieningen worden gerealiseerd in overleg met een ter zakenkundig ecoloog, opdat de functionaliteit ook voor de langere termijn wordt geoptimaliseerd.

Nadat de voorzieningen in de aangrenzende oudbouw functioneel zijn, wordt zover nodig - voorafgaand aan de sloop – het gebouw aan de Goeman Borgesiuslaan ongeschikt gemaakt voor vleermuizen.

Wat betreft broedsels van vogels zonder vaste nestplaats, dient het rooien van groen en het slopen van de gebouwen buiten de periode half maart – half augustus te gebeuren. Eerdere en latere nestgevallen zijn mogelijk. In de periode november-februari is de kans op verstoring van broedsels nihil.

Conclusie
Indien volgens het ecologisch werkprotocol wordt gewerkt, vormt de flora en fauna geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

5.9 Water

Algemeen
Door een ruimtelijk plan kunnen de belangen èn het functioneren van het watersysteem en de waterketen onder druk komen te staan. Het doel van de 'Watertoets' is het waarborgen van watergerelateerd beleid en beheer door ruimtelijke ontwikkelingen vroegtijdig, expliciet en evenwichtig te toetsen aan de relevante ruimtelijke plannen en besluiten van Rijk, provincies en gemeenten. Ruimtelijke plannen moeten wettelijk voorzien zijn van een 'Waterparagraaf', een ruimtelijke onderbouwing van de huidige en toekomstige waterhuishoudkundige situatie. Met de watertoets worden de waterhuishoudkundige gevolgen van een plan vroegtijdig inzichtelijk gemaakt, de afwegingen expliciet en toetsbaar vastgelegd en het wateradvies van de waterbeheerder opgenomen. Door afstemming met de waterbeheerder(s) wordt voorkomen dat door een ruimtelijke ontwikkeling de kansen voor de waterhuishouding niet worden benut en de bedreigingen niet worden herkend. Door de bestaande (geo)hydrologische situatie en randvoorwaarden, de geplande ontwikkeling en de ruimtelijke consequenties ten aanzien van de waterhuishouding te analyseren, kan het streven naar een duurzaam en robuust watersysteem vroegtijdig in het ontwerpproces worden geïntegreerd.

Beleidskader
In het algemeen is het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht, de gemeente Utrecht en het waterschap HDSR gericht op een duurzaam en robuust waterbeheer. Bij ruimtelijke ontwikkelingen worden (indien doelmatig) de waterkwaliteitstrits 'gescheiden inzamelen-gescheiden afvoeren-gescheiden verwerken' en de waterkwantiteitstrits 'water vasthouden-bergen-vertraagd afvoeren' gehanteerd. Dit beleid is per overheidsniveau in de onderstaande beleidsdocumenten verankerd:

• Rijksbeleid: Vierde Nota Waterhuishouding, Vijfde Nota RO, WB21, NBW, Waterwet, etc.;
• Provinciaal beleid: Nota Planbeoordeling, Waterhuishoudingsplan, Beleidsplan Milieu en Water, Streekplan, etc.;
• Gemeentelijk beleid: Gemeentelijk Rioleringsplan 2011-2014 [1];
• Waterschapsbeleid: Waterbeheerplan 2010-2015, Beleidsregels 2010 Keur 2009, Keur [2].

[1] De gemeente heeft de zorgplicht voor de inzameling en het transport van afvalwater, het inzamelen en verwerken van overtollig hemelwater en het voorkomen van structurele grondwateroverlast. Het actuele beleid hiervoor is vastgelegd in het Gemeentelijk afval-, hemel- en grondwaterplan 2007-2010 en binnenkort in het Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2011-2014. De ontwerpeisen zijn opgenomen in het Handboek Inrichting Openbare Ruimte, onderdeel riolen, rioolgemalen en drainage (versie juni 2005). Daarnaast stelt de gemeente eisen aan het ontwerp van watergangen waarvan zij eigenaar of beheerder is of wordt.

[2] Het waterschap Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft de zorg voor het kwantiteits- en kwaliteitsbeheer van het oppervlaktewater in het plangebied. Het beleid en de regels van het waterschap zijn vastgelegd in diverse wetten en verordeningen. De belangrijkste verordening is de keur.

Plansituatie en conclusie
In het masterplan Talmalaan is reeds waterberging gerealiseerd door de aanleg van ondergrondse watershells. Deze watershells moeten een noodafvoer krijgen op de Vecht door middel van een ondergronds transportriool die door het noordelijk deel van het projectgebied Lauwerecht loopt. Het riool heeft een functie om bij zeer intensieve buien het overtollige water naar oppervlaktewater af te voeren om onnodige afvoer van schoon water naar de waterzuivering te voorkomen en wateroverlast (water op straat) tegen te gaan.

Naast de doorvoerfunctie voor de Talmastraat is een bergende functie in het riool voorzien om de uitbreiding van het verhard oppervlak te compenseren. Deze bergende functie compenseert zijn twee planonderdelen:

• Toename van het verhard oppervlak van wegen en bebouwing. Binnen de plangrenzen van figuur 1 neemt het afstromend verhard oppervlak toe met circa 900 m2 (7.959 m2 in de huidige situatie tov 8.862 m2 in de toekomstige situatie).
• Daarnaast is er vanuit gegaan dat de binnentuinen middels kolken een afwatering hebben naar

het rioolstelsel en dat de binnentuinen voor 60% verhard zijn. De totale oppervlakte aan binnen tuinen betreft 2100 m2. De verharding in de binnentuinen is daarmee gesteld op 1.260 m2.

De totale toename verhard is daarmee gesteld op 2.160 m2 voor het plangebied. De toename in verhard oppervlak moet gecompenseerd worden door de aanleg van waterberging. Uitgaande van een compensatie van 15% van de toename in verhard in oppervlaktewater en een peilstijging van 30 cm moet minimaal 97,2 m3 water worden geborgen. Dit is afgerond naar 100 m3.

Binnen de nieuwe plannen is in principe geen uitbreiding of aanleg van oppervlaktewater voorzien, maar een overdimensionering van het transportriool. In de watertoets (zie bijlagen) zijn de uitgangspunten beschreven voor een IT-riool van circa 250 meter. Ook zijn alternatieven beschreven indien van de uitgangspunten wordt afgeweken.

Voor de aanleg van de noodafvoer en het afvoeren van het verhard oppervlak op het oppervlaktewater moet een vergunning aangevraagd worden bij het waterschap. Bij de vergunningaanvraag wordt de aangelegde compenserende waterberging getoetst aan de opgave vanuit de toename in verhard oppervlak. Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat binnen de bestemmingsplangrenzen voldoende ruimte aanwezig is om de berging te realiseren. De definitieve uitwerking dient bij de vergunningaanvraag getoetst te worden.

Voor het onderhavig plan wordt een rioleringsplan opgesteld dat voldoet aan de uitgangspunten van het Gemeentelijk Rioleringsplan.

5.10 Duurzaamheid

Kader
Uitgangspunt van de gemeente Utrecht is te streven naar duurzame ruimtelijke ontwikkeling. Onder duurzame ontwikkeling wordt een ontwikkeling verstaan die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoefte te voorzien. Dit houdt in dat het streven is naar een evenwicht tussen de 3 P's. People (sociale component),Planet (ecologie en milieu) en Profit (economie). Voor gebruikers levert duurzaamheid een hoog kwalitatieve leefomgeving door verhoging comfort, veiligheid en gezondheid. Het levert tevens kostenbesparing op én het is goed voor het milieu.

Het bestemmingsplan schenkt aandacht aan de sociale en economische component, aan flora en fauna, water, milieuthema;s lucht, geluid, externe veiligheid en bodem. Duurzaam bouwen completeert dit door zich te richten op ontbrekende thema's (in het bijzonder ruimtegebruik, grondstoffengebruik, gezondheid) en het integrale resultaat, zowel hier en nu als daar en later.

Gemeente Utrecht heeft in haar milieubeleidsplan en de daaraan gelieerde beleidsplannen en afspraken als Milleniumdoelen, Duurzaam inkopen, Utrechtse Energie 'Utrecht CO2-neutraal in 2030' Waterplan, FSC Convenant, voor de het gemeentelijk Vastgoed en met bouwende partijen ambities vastgesteld voor duurzaam bouwen, energie, materiaalgebruik, etcetera.

Ontwikkel- en herstructureringslocaties bieden kansen om een bijdrage te leveren aan de realisatie van deze ambitie. De inzet van maatregelen om de CO2-uitstoot vergaand te verminderen gaat in de volgorde: energiebehoefte verminderen, inzet van duurzame bronnen en, tenslotte, een zo efficiënt mogelijke omzetting van primaire energie in warmte en kracht. Die klimaatambities betekenen een fors lagere energieprestatie.
Elk bouwinitiatief moet een bijdrage leveren aan de duurzaamheidsdoelen van de gemeente.

Plansituatie 
Aan iniatiefnemer zijn in het SpvE voor de uitwerking van de woningen en de openbare ruimte de volgende adviezen meegegeven:

• Het voorzien van de woningen van een maximaal isolerende schil, en toepassing van lage temperatuur verwarming (vloer-, wandverwarming).
• Het creëren van een maximaal oppervlak zuid-georiënteerd dakoppervlak, om nu of in de toekomst te kunnen voorzien van zonnecellen.
• Bouwen met een duurzaam en laag materiaalgebruik. De minimumeis is dat geen zink, koper en lood wordt toegepast. Te gebruiken hout moet afkomstig zijn uit duurzaam beheerd bos (bij voorkeur FSC-goedgekeurd).

5.11 Archeologie

Verdrag van Malta
In 1992 heeft Nederland het Europese Verdrag van Malta ondertekend en in 1998 geratificeerd. Doel van dit verdrag is een betere bescherming van het Europese archeologische erfgoed door een structurele inpassing van de archeologie in ruimtelijke ordeningstrajecten. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van het Verdrag van Malta is dat archeologische waarden zoveel mogelijk in situ in de bodem bewaard dienen te blijven. Alleen als behoud in situ niet mogelijk is, wordt overgegaan tot behoud van de archeologische informatie ex situ, door middel van opgraven en bewaren in depot. Een ander uitgangspunt is dat het onderzoek naar de aanwezigheid van archeologische waarden in een zo vroeg mogelijk stadium dient plaats te vinden, zodat hiermee bij de planontwikkeling rekening gehouden kan worden. Een derde uitgangspunt is het 'de verstoorder betaalt principe'. Alle kosten die samenhangen met archeologisch onderzoek dienen worden betaald door de initiatiefnemer van de geplande bodemingrepen. Ten slotte richt het Verdrag van Malta zich tevens op een toename van kennis, herkenbaarheid en beleefbaarheid van het archeologische erfgoed.

Het Verdrag van Malta heeft in Nederland geresulteerd in een ingrijpende herziening van de Monumentenwet uit 1988, die op 1 september 2007 met de Wet op de Archeologische Monumentenzorg van kracht is geworden. Hiermee zijn de uitgangspunten van het Verdrag van Malta in de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de nieuwe wetgeving is de bescherming van het archeologische erfgoed, de inpassing hiervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van het archeologische onderzoek geregeld. Op grond van artikel 38a van de Monumentenwet 1988 moet een bestemmingsplan rekening houden met de archeologische resten in de grond. Om te kunnen bepalen op welke wijze de bestemmingsregeling rekening moet houden met de archeologie (artikel 38a Monumentenwet 1988) moet onderzoek, veelal bureauonderzoek, worden gepleegd. De resultaten daarvan worden beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan, waarbij wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan bij moet dragen aan de bescherming van de archeologie.

Verordening en bestemmingsplan
De gemeente Utrecht heeft ervoor gekozen ter bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen een verordening op te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente. In de verordening op de archeologische monumentenzorg is een vergunningenstelsel opgenomen ter bescherming van het archeologische erfgoed, waarmee de wettelijk vereiste bescherming kan worden geboden. In bestemmingsplannen wordt verwezen naar de verordening en een regel opgenomen (dubbelbestemming Waarde - Archeologie). In deze dubbelbestemming is opgenomen dat de voor Waarde- archeologie aangewezen gronden mede zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van de archeologische waarden en verwachting. Met deze specifieke gebruiksregel wordt geregeld dat onder een met het bestemmingsplan strijdig gebruik in ieder geval wordt begrepen het handelen in strijd met de Verordening op de Archeologische Monumentenzorg. Door de verordening en de daarbij behorende archeologische waardenkaart is de bescherming van de archeologische waarden en verwachtingen in de bodem van de gemeente Utrecht gewaarborgd en zijn verstoringen van de bodem vanaf een op de archeologische waardenkaart aangegeven oppervlakte en diepte vergunningplichtig.

Gemeentelijke archeologische waardenkaart
De Archeologische Waardenkaart van de gemeente Utrecht ligt ten grondslag aan de Verordening op de archeologische Monumentenzorg. Deze waardenkaart is geënt op de Indicatieve Kaart Archeologische Waarde (IKAW) van de provincie en op de kennis en ervaring opgedaan in tientallen jaren archeologisch onderzoek in de stad. Hij geeft inzicht in de ligging van beschermde archeologische rijksmonumenten, gebieden van hoge archeologische waarde, gebieden van hoge archeologische verwachting en gebieden van archeologische verwachting en bij welk te verstoren oppervlakte en diepte een vergunningsplicht geldt. In de op de waardenkaart aangeduide gebieden waar een vergunningplicht geldt zal van toekomstige initiatiefnemers tot bodemverstorende activiteiten een inspanning vereist worden om resten uit het verleden op te sporen en zo nodig veilig te stellen.

Beschermde archeologische rijksmonumenten zijn volgens de Monumentenwet 1988 beschermde archeologische monumenten. Aantasting van de beschermde archeologische monumenten is niet toegestaan. Eventueel dubbel ruimtegebruik is mogelijk, mits de gekozen bestemming zich duurzaam verhoudt met de in het terrein aanwezige archeologische waarden. Voor dubbel ruimtegebruik is een vergunning krachtens de Monumentenwet vereist.

Gebieden van hoge archeologische waarde zijn gebieden waarvan bekend is dat er archeologische waarden zijn, maar die niet beschermd zijn als archeologisch rijks- of gemeentelijk monument. Voor deze gebieden en voor gebieden van hoge archeologische verwachting en archeologische verwachting geldt de gemeentelijke verordening op de archeologische Monumentenzorg.

Archeologie in het plangebied
Het plangebied Lauwerecht 7 bevindt zich op de gemeentelijke archeologische waardenkaart in een gebied met hoge archeologische verwachting (geel) en archeologische verwachting (groen). Deze zijn gebaseerd op de aanwezigheid van resten van de Middeleeuwse voorstad, de Pellecussenpoort en geassocieerde watergang, die de grens van de stadsvrijheid markeerden en mogelijke middeleeuwse keramische industrie langs de Vecht (zie bijlage voor verkennend onderzoek). Voor het gebied met een hoge archeologische verwachting geldt dat verstoringen van de bodem vanaf 100 m2 en dieper dan 50 cm archeologievergunningplichtig zijn. Voor het gebied met een archeologische verwachting geldt dat verstoringen van de bodem vanaf 1000 m2 en dieper dan 50 cm archeologievergunningplichtig zijn.

Volgens de gemeentelijke verordening op de Monumentenzorg, moet de initiatiefnemer indien hij deze ondergrenzen overschrijdt door een archeologisch onderzoeksrapport aantonen of er al dan niet sprake is van de aanwezigheid van archeologische waarden. Voor het totale plangebied geldt dat indien bij uitvoering van de werkzaamheden onverwacht toch archeologische zaken worden aangetroffen er conform artikel 53 en 54 van de Monumentenwet 1988 (herzien 2007) melding van de desbetreffende vondsten dient te worden gedaan bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap c.q. de afdeling Erfgoed van de Gemeente Utrecht.

5.12 Kabels en leidingen

Kabels en leidingen worden door de nutsbedrijven aangelegd en onderhouden. Er zijn geen hoofdkabels en -leidingen in het plangebied die planologisch relevant zijn.

5.13 Kwaliteit van de leefomgeving

De nieuwbouw zal voor het grootste deel worden teruggebouwd op de lcoatie waar nu bebouwing staat. Aangezien de bebouwingsopzet slechts beperkt wijzigt en ook de maximale bebouwingshoogte vergelijkbaar is met de bestaande situatie, is er geen spraka van onacceptabele gevolgen op de bezonningsmogelijkheden van omliggende percelen.

5.14 Gezondheid

Gelet op de voorgaande paragrafen is aan het aspect gezondheid voldoende aandacht besteed en voldoet het project aan de wettelijke milieueisen. De GG&GD heeft aanvullend een advies gegeven.

Voor wat betreft gezondheidkundige aspecten die verband houden met luchtverontreiniging en geluid acht de GG&GD het niet nodig over dit plan een advies te geven. De Talmalaan is weliswaar vrij druk, maar er gaan toch minder dan 10.000 motorvoertuigen per etmaal over de weg en bovendien is het plangebied meer dan 50 meter van de weg af. 

Voor wat betreft groen en gezondheidsbevordering biedt het plangebied niet heel veel mogelijkheden. Het advies is om de bestaande groenstructuur zo veel mogelijk te behouden en daar waar mogelijk gebruiksgroen te creëren en een te stenige omgeving te voorkomen. Met gebruiksgroen wordt groen bedoeld dat niet alleen is om naar te kijken, maar waar de bewoners ook iets mee kunnen doen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Het plangebied valt onder twee verschillende financiële regimes.

De realisering van het zuidelijk gedeelte van het plangebied, de woonblokken met omliggende straten, vindt plaats op basis van het programma 'Bouwen aan de stad, Utrechtse samenwerkingsafspraken tussen gemeente en woningcorporaties 2011-2015'. Mitros is voor dit deel financieel verantwoordelijk voor zowel bouw- en woonrijp maken als voor de vastgoedexploitatie. Mitros heeft voor de nieuwbouw een gedeelte van de openbare gemeentegrond nodig. In de samenwerkingovereenkomst zijn de afspraken die in het verleden zijn gemaakt tussen de gemeente en Mitros over het masterplan en over het SPvE Talmalaan en omgeving uitgewerkt en vastgelegd.

Voor het noordelijke gedeelte van het plangebied (het pocket park en in de toekomst de herontwikkeling van de maatschappelijke locatie) is de gemeente financieel verantwoordelijk en hier vindt kostenverhaal plaats door middel van gronduitgifte.

Financiële haalbaarheid
De afzetbaarheid van de woningen vormt, gelet op de grote belangstelling voor de gekozen CPO-vorm en de getaxeerde VON-prijzen van de beoogde nieuwbouw, geen belemmering voor de realisatie en voortgang van het project. De realiseerbaarheid van het project binnen de voorgestane planperiode is hiermee voldoende aangetoond.

Planschade
Om een inschatting van het eventuele planschaderisico te maken heeft de initiatiefnemer een planschadeanalyse laten maken (zie bijlage). Rekening houdend met het normaal maatschappelijk risico wordt, op basis van de analyse, het risico op planschade als laag beoordeeld. Eventuele planschadeverzoeken van belanghebbenden zullen conform de geldende procedure worden afgehandeld en komen op grond van de samenwerkingsovereenkomst voor rekening van de initiatiefnemer.

Kostenverhaal
De gemeentelijke kosten voor de begeleiding en toetsing van aanvragen voor (omgevings)vergunningen en het bestemmingsplan, worden uit de daarvoor bestemde leges gedekt. Ten behoeve van het verhaal van door de gemeente gemaakte kosten die niet worden gedekt uit de reguliere leges is een samenwerkingsovereenkomst gesloten tussen gemeente en initiatiefnemer. Hierin wordt de levering van de gemeentegrond geregeld en zijn afspraken gemaakt over het verhaal van alle (overige) door de gemeente voor dit initiatief gemaakte plankosten.

Exploitatieplan
Aangezien het kostenverhaal via een overeenkomst is verzekerd, is het vaststellen van een exploitatieplan voor dit bestemmingsplan niet nodig.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening

Het plan is getoetst aan de vraag of er met dit plan aspecten aan de orde zijn die relevant zijn voor de nationale belangen die de inspectie voor ruimtelijke ordening behartigt. In de brief van 26 mei 2009 aan alle colleges van burgemeester en wethouders heeft de minister van VROM aangegeven over welke nationale belangen uit de Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid (RNRB, TK 2007-2008, 31500 nr. 1) gemeenten altijd overleg moeten voeren met het Rijk. Met dit bestemmingsplan zijn geen van de genoemde nationale belangen in het geding, in die zin dat geen van de nationale belangen aan de orde zijn. Deze herontwikkeling van een bestaande functie is niet in strijd met rijksbelangen. Er is daarom geen aanleiding om afzonderlijk vooroverleg te voeren.

Het plan is daarnaast getoetst aan de provinciale beleidslijn "Uitvoering beleidslijn nieuwe Wro" (vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 11 november 2008). Op grond van de overleglijst van deze beleidslijn is geen vooroverleg met de provincie nodig.
Het plangebied bevindt zich namelijk binnen de rode contouren (stedelijk gebied) van het Streekplan. Ook ligt het plan niet binnen 200 meter van een transportas als bedoeld in paragraaf 8.1 van de beleidsneutrale omzetting van het streekplan naar de Structuurvisie Provinciaal Belang (vastgesteld door Provinciale Staten op 21 september 2009).
Ten opzichte van de bestaande situatie heeft het nieuwbouwplan nauwelijks invloed op de verkeersaantrekkende werking. De wijkontsluiting gelijk blijft. Er is dan ook geen aanleiding om een mobiliteitstoets uit te voeren.
Daar waar bekende of te verwachten archeologische waarden in het geding zijn, heeft de provincie bevestigd dat 3.1.1-overleg niet noodzakelijk is indien de archeologische waarden beschermd worden door middel van een dubbelbestemming Waarde Archeologie en de gemeentelijke archeologieverordening. In dit plan wordt de bescherming geregeld zodat geen nader vooroverleg nodig is.

Bij de ontwikkeling van het bestemmingsplan is het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden betrokken geweest (HDSR). In overleg met de HDSR is de watertoets opgesteld en akkoord bevonden. Met inachtneming van de watertoets alsmede het rioleringsplan, vormen de wateraspecten geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Voor de inhoudelijke aspecten wordt verwezen naar de waterparagraaf in de bijlage.

6.2.2 Participatie

Het masterplan Talmalaan kent een lange historie. In 2005 is ervoor gekozen het masterplan in twee delen op te knippen. Het eerste deel bestaat uit de reeds afgeronde herontwikkeling van het gebied direct grenzend aan de Talmalaan en de Troelstralaan.
Het tweede deel van het masterplan bestaat uit de complexen Lauwerecht 1 t/m 8, die rondom de Talmalaan in de Staatsliedenbuurt en Lauwerecht zijn gelegen. Dit tweede deel is pas in maart 2010 vrijgegeven voor consultatie. Uit de reacties kwam naar voren dat de belanghebbenden te weinig betrokken zijn geweest bij de totstandkoming van het masterplan. Deze constatering heeft ertoe geleid dat de gemeente en Mitros in juni 2010 hebben besloten een participatietraject in te lassen. Hieruit volgde een bewonersadvies met adviezen en inrichtingsvoorstellen. Daarna is een woonwensenonderzoek en een ruimtelijke verdiepingsstudie gedaan. De gemeenteraad heeft 16 februari 2012 het Masterplan Talmalaan vastgesteld.

Tegelijk met het Masterplan is het SPvE voorbereid en vastgesteld. Bewoners en belanghebbenden hebben over de inhoud van het SPvE kunnen meedenken. In het bewonersadvies (najaar 2010) en later in de ruimtelijke verdiepingsstudie (voorjaar 2011) is onderzoek gedaan naar de ontwikkelingsmogelijkheden. De resultaten zijn, onder andere in de vorm van proefverkavelingen, zijn in samenspraak met omwonenden en belanghebbenden tot stand gekomen.

Momenteel is een CPO-groep bezig om voor het westelijke deel een plan te maken. Het voorlopig ontwerp zal aan de buurt worden voorgelegd.

Voor het complex Lauwerecht 7 is besloten tot sloop. Hiervoor is een draagvlakmeting gehouden, waarbij bewoners hebben ingestemd met sloop. De bewoners hebben een urgentieverklaring waarmee ze met voorrang op zoek kunnen naar een andere woning.

Hoofdstuk 7 Juridische planopzet

7.1 Inleiding

Het bestemmingsplan is opgesteld volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP 2012). De SVBP 2012 maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. Met dit bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij recent tot stand gekomen bestemmingsplannen binnen de gemeente om de uniformiteit van bestemmingen en regelgeving te bevorderen. Bij de opzet van de regels is gebruikgemaakt van de hiervoor ontwikkelde Utrechtse standaard, de Utrecht Leest. Vergelijkbare bestemmingsplannen leiden tot een betere leesbaarheid, raadpleegbaarheid en helderheid voor de gebruiker en draagt zo bij aan een effectiever en efficiëntere dienstverlening.

7.2 Opbouw regels

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken. In hoofdstuk 1 worden de gebruikte begrippen toegelicht en wordt de wijze van meten vastgelegd. In hoofdstuk 2 staan de regels die alleen gelden voor de bestemming waar ze betrekking op hebben. Voor elke bestemming zijn die regels in een apart artikel weergegeven.
De opzet van de bestemmingsregels is steeds gelijk:

• bestemmingsomschrijving (met ondergeschikte en nevengeschikte doeleinden);
• bouwregels;
• nadere eisen waar de bestemmingsregeling dat nodig maakt;
• afwijkingsregels van de bouwregels;
• waar nodig: een bijzondere gebruiksregel;
• afwijkingsregels van de gebruiksregels;
• eventueel een aanlegvergunningstelsel ter bescherming van aanwezige cultuurhistorische, landschappelijke of natuurwaarden;
• in een aantal gevallen een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsplicht.

7.3 Regeling bijbehorende bouwwerken

7.3.1 Inleiding

Utrecht hanteert regels voor erfbebouwing. Deze worden in alle bestemmingsplannen opgenomen. Hierbij wordt uitgegaan van uniforme regels voor de hele stad die, waar nodig, aan specifieke situaties en gebiedskarakteristieken kunnen worden aangepast. Uitgangspunten voor deze regels zijn:

• het waarborgen van een goed woon- en leefklimaat. Dit houdt onder andere in dat op alle erven voldoende licht, lucht en ruimte aanwezig kan zijn, en dus ook dat erfbebouwing op het ene perceel geen onevenredig grote negatieve gevolgen heeft voor de naastgelegen percelen;
• het mogelijk maken van groen (bomen, tuinen) op erven;
• het waarborgen van goede verhoudingen in maat en schaal tussen hoofd- en bijgebouwen;
• voor de grotere percelen: het in stand houden en versterken van bestaande landschappelijke structuren.

7.3.2 De regeling

Voor de nieuwe regeling zijn de mogelijkheden om op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) onder de daarbij gestelde voorwaarden, vergunningvrij te bouwen als uitgangspunt genomen. Voor de meeste percelen in stedelijk gebied zijn deze mogelijkheden voldoende, maar voor de grotere percelen niet. De nieuwe erfbebouwingsregeling voorziet hiervoor in meer bebouwingsmogelijkheden.

De basisregels van de nieuwe erfbebouwingsregeling voor bijbehorende bouwwerken, zijn de volgende:

• uitsluitend op het achtererf, minimaal 1 meter achter de voorgevelrooilijn;
• de erfzone* grenzend aan het hoofdgebouw mag volledig worden bebouwd;
• de diepte van bijbehorende bouwwerken (aan achtergevel en/of zijgevel) bedraagt maximaal 3 meter.

* Erfzone is de zone van 2,5 meter direct grenzend aan de achterkant en de zijkant van een hoofdgebouw op het achtererfgebied. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant van een hoofdgebouw (overgenomen uit de Wabo).

Deze nieuwe erfbebouwingsregels zijn vertaald in de regels van de woonbestemming(en) en de bestemmingen waar de functie wonen met bijbehorende bouwwerken mogelijk wordt gemaakt.

7.4 Artikelsgewijze toelichting

In deze paragraaf wordt per bestemming uitgelegd wat de achtergrond is van een bepaalde bestemming.

Artikel 1 Begrippen en Artikel 2 Wijze van meten bevatten de begripsbepalingen en de wijze van meten. Deze regels spreken voor zich en behoeven geen nadere uitleg.

Artikel 3 Groen

De bestemming Groen is bedoeld voor de bestaande en nieuwe groenvoorzieningen, speelvoorzieningen en andere bijbehorende voorzieningen. In deze bestemming is ook waterbeheer en waterberging mogelijk. Daarnaast zijn voet- en fietspaden mogelijk. Deze bestemming biedt enerzijds bescherming ter behoud van bestaande groenvoorziening, maar geeft anderzijds ook de nodige flexibiliteit voor de beoogde herindeling.

Artikel 4 Tuin

De gronden met deze bestemming mogen niet worden bebouwd. Het gaat om voortuinen bij de woningen aan de noordzijde van de Schermerhornstraat.

Artikel 5 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming Verkeer – Verblijfsgebied heeft betrekking op verblijfsgebied voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer met bijbehorende voorzieningen. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeervoorzieningen, voet- en fietspaden en groen- en waterpartijen.

Artikel 6 Water

De bestaande watergang is voorzien van de bestemming water. Deze gronden zijn bestemd voor waterberging. Kunstwerken zoals bruggen zijn binnen deze bestemming toegelaten.

Artikel 7 Wonen

De bestemming heeft betrekking op de in het gebied te realiseren woningen. Binnen deze bestemming zijn tevens voorzieningen ten behoeve van het wonen toegestaan, zoals onder andere parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, tuinen, ontsluitingswegen en paden. Op één locatie is in het kader van flexibiliteit en goede stedenbouwkundige inpassing een specifieke bouwaanduiding opgenomen om een hogere bouwhoogte toe te staan. In het kader van de gewenste flexibiliteit bij de uitwerking van de bouwplannen is een bouwhoogte van 9,5 meter opgenomen voor de drielaagse woningen en 12,5 voor de vierlaagse.

Geluidonderzoek wijst uit dat er in het plangebied als gevolg van het spoorwegverkeer een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder zal zijn. Hiervoor wordt verwezen naar Artikel 10 Overige regels

Artikel 8 Waarde - Archeologie

De dubbelbestemming Waarde - Archeologie zorgt voor de bescherming die een bestemmingsplan op grond van de Monumentenwet aan archeologische waarden moet geven. De bestemming werkt door het gebruik in strijd met deze bestemming strafbaar te stellen. Iemand die beschikt over een vergunning op basis van de verordening op de archeologische monumentenzorg, dan wel over een brief van de gemeente waarin is aangegeven dat een dergelijke vergunning niet nodig is, handelt in overeenstemming met de bestemming.

Artikel 9 Waterstaat - Waterkering

Gronden die aangewezen zijn voor "Waterstaat - Waterkering" zijn naast de andere voor die gronden aangewezen bestemmingen primair bestemd voor een waterkering.

Artikel 10 Overige regels

Geluidsonderzoek wijst uit dat er in het plangebied als gevolg van het spoorwegverkeer een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde uit de Wet geluidhinder zal zijn. Hiervoor wordt een besluit hogere waarde afgegeven. Er mogen uitsluitend geluidgevoelige bestemmingen worden opgericht indien het bouwplan in overeenstemming is met de Wet geluidhinder of met de ontheffing Hogere waarde.

Artikel 11 Algemene regel m.b.t. parkeergelegenheid

Dit artikel regelt dat de parkeergelegenheid voor auto's en fietsen voldoet aan het gemeentelijk beleid. Het artikel neemt de functie over van de stedenbouwkundige bepaling in de bouwverordening die eenzelfde voorwaarde aan het gebruik stelt. Bij het toetsen van omgevingsvergunningen aan het bestemmingsplan, zal onderzocht worden of de aanvraag aan de voorwaarde om voldoende parkeergelegenheid te regelen voldoet. Het college heeft normen vastgesteld die aangeven wat als 'voldoende' moet worden beschouwd. In een bestaande situatie wordt de bestaande parkeergelegenheid voor auto's en fietsen als voldoende beschouwd. Deze bestaande parkeergelegenheid moet op grond van dit artikel in stand worden gehouden. Bij sloopnieuwbouw wordt het bestaande aantal parkeerplaatsen (het rechtens verkregen niveau) in mindering gebracht op het aantal dat nodig is bij de nieuwe ontwikkeling, een en ander conform het geldende gemeentelijk beleid. Met parkeervoorzieningen worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen bedoeld.

Artikel 12 Anti-dubbeltelregel

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat een stuk grond dat al eens was betrokken bij het verlenen van een omgevingsvergunning bij de beoordeling van latere bouwplannen nogmaals wordt betrokken.

Artikel 13 Algemene bouwregels

In de bouwverordening zijn ook voorschriften opgenomen. Het bestemmingsplan gaat vóór deze bepalingen, maar in dit artikel is bepaald welke voorschriften uit de bouwverordening naast het bestemmingsplan van kracht blijven. Het gaat daarbij om voorschriften van stedenbouwkundige aard, zoals de bereikbaarheid van bouwwerken van werkverkeer en brandblus-voorzieningen, bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten en de ruimte tussen bouwwerken.

Daarnaast regelt dit artikel de mogelijkheid voor (beperkte) overschrijdingen van bebouwingsgrenzen die op de kaart zijn aangegeven.

Artikel 14 Algemene gebruiksregels

De Wabo bevat een algemeen verbod om de gronden en bebouwing in strijd met het bestemmingsplan te gebruiken. Een algemeen gebruiksverbod hoeft derhalve niet meer in de planregels te worden opgenomen. Het is wel mogelijk om in het bestemmingsplan aan te geven wat onder verboden gebruik in ieder geval wordt verstaan. In dit artikel is opgenomen dat onder verboden gebruik wordt verstaan: onbebouwde gronden te gebruiken als staanplaats voor onderkomens als opslagplaats voor onklare voer-, vlieg- en vaartuigen of onderdelen daarvan of als stortplaats voor puin en afvalstoffen.

Het gebruik of bouwen in strijd met het bestemmingsplan was vroeger onder de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening via een algemene gebruiksbepaling en strafbepaling geregeld in het bestemmingsplan. Onder de Wet ruimtelijke ordening was een en ander geregeld in de wet zelf. Met de invoering van de Wabo is dat opnieuw gewijzigd. Nu is het als volgt geregeld.

Voor elke verandering van gebruik (in ruime zin) die in strijd komt met een bestemmingsplan is volgens artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo een omgevingsvergunning nodig is. Indien voor een dergelijk planologisch strijdig gebruik geen omgevingsvergunning wordt gevraagd of een gevraagde vergunning niet wordt verleend, komt dit gebruik dus in strijd met artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wabo. Dat artikel kan vervolgens bestuursrechtelijk of strafrechtelijk via de Wet op de economische delicten worden gehandhaafd.

Strijdig gebruik met planologische regelingen waarvan afwijking niet is toegestaan valt niet onder artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wabo. Met het oog op dergelijk gebruik is in artikel 7.2 Wet ruimtelijke ordening een verbodsbepaling opgenomen bij de invoering van de Wabo.

Artikel 15 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel regelt de afwijkingsmogelijkheden voor een initiatiefnemer en geeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om die mogelijkheden toe te kennen. Dit heeft primair tot doel enige flexibiliteit in de regels aan te brengen. Ze kunnen worden toegepast als er niet op grond van de bestemmingsregelingen in hoofdstuk 2 al een afwijkingsmogelijkheid is. Het gaat dan bijvoorbeeld om een afwijking van maten, afmetingen en percentages.

Artikel 16 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel regelt dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is om de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen. De overschrijdingen mogen niet meer dan 3 meter bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

De overgangs- en slotbepalingen van hoofdstuk Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bevatten de onderstaande 3 bepalingen.

Artikel 17 Overgangsrecht

In het nieuwe Besluit op de ruimtelijke ordening (in werking 1 juli 2008) is overgangsrecht opgenomen dat in elk bestemmingsplan moet worden overgenomen.

Indien de in het plan opgenomen regels. voor wat betreft gebruik of bebouwing, afwijken van een bestaande legale situatie, dan zijn daarop de overgangsbepalingen van toepassing. De overgangsbepaling heeft tot doel bestaande belangen te respecteren totdat realisering van de nieuwe regels plaatsvindt.

Voor bouwwerken die onder het overgangsrecht vallen, is bepaald dat deze gedeeltelijk mogen worden vernieuwd of veranderd, mits de bestaande afwijking niet wordt vergroot. Gehele vernieuwing is in principe uitgesloten, waaronder ook gefaseerde vernieuwing van een bouwwerk wordt verstaan. Het doel van het overgangsrecht is dat het bestaande bouwwerk in de bestaande staat in stand mag worden gehouden. Uitsluitend na het tenietgaan van het bouwwerk door een calamiteit, waarmee onder andere brand of extreme weersomstandigheden wordt bedoeld, is onder voorwaarden gehele vernieuwing toegestaan.

Vergunningplichtige bouwwerken die zonder vergunning zijn opgericht, kunnen door overgangsrecht niet gelegaliseerd worden. Bouwen zonder vergunning is immers een overtreding van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) die niet door een regeling in een bestemmingsplan ongedaan kan worden gemaakt.

Wel kan met een beroep op het overgangsrecht een aanvraag worden ingediend voor de verbouw van een illegaal bouwwerk. Om te voorkomen dat een dergelijke aanvraag moet worden gehonoreerd, is in de overgangsbepaling van dit plan opgenomen dat deze slechts van toepassing is op legale bouwwerken.

Voor het gebruik dat onder het overgangsrecht valt, is bepaald dat dat gebruik mag worden voortgezet. Het gebruik mag eveneens worden gewijzigd, voor zover de afwijking ten opzichte van het toegestane gebruik niet vergroot wordt.

Hiervoor is reeds aangegeven dat illegale bouwwerken niet gelegaliseerd kunnen worden door overgangsrecht. Voor gebruik is dat in principe wel mogelijk maar vanuit het oogpunt van handhaving ongewenst. Gezien het voorgaande is in de overgangsbepaling opgenomen dat het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende plan, van het overgangsrecht is uitgesloten.

Ook na het van kracht worden van dit plan kan dus nog met succes handhavend worden opgetreden tegen gebruik dat reeds in strijd was met het voorgaande bestemmingsplan. Dit laatste is uiteraard mede afhankelijk van andere aspecten, waaronder de vraag of het strijdige gebruik reeds zolang plaatsvindt dat de gemeente haar rechten heeft verwerkt.

Artikel 18 Slotregel

In dit artikel is de naam van het bestemmingsplan, de citeertitel, omschreven.

7.5 Lijst van bedrijven, functiemenging

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten.

Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. In de bijlagen bij de regels is een toelichting opgenomen op de Lijst van Bedrijven 'functiemenging'.

7.6 Handhaving

Door handhaving controleert de overheid of burgers, bedrijven en bijvoorbeeld overheidsorganen zich aan de wet- en regelgeving houden. Onder handhaving wordt verstaan het door controle (toezicht en opsporing) en het toepassen (of dreigen daarmee) van bestuursrechtelijke sancties, bereiken dat het bepaalde bij of krachtens enig wettelijk voorschrift wordt nageleefd. De handhaving van de van toepassing zijnde regeling binnen de gemeente Utrecht, wordt uitgevoerd door diverse diensten en afdelingen. Zo wordt namens het college onder andere gehandhaafd op de regels van voorliggend bestemmingsplan. Dit betekent dat de regels voor wat betreft het gebruik en de bebouwingsregels worden gehandhaafd. Dit gebeurt veelal door toetsing tijdens het behandelen van de aanvragen om omgevingsvergunning, maar kan ook gebeuren als gevolg van toezicht tijdens de uitvoering van de bouw of op grond van een eigen constatering indien een bouwwerk of een perceel in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt.

Doel handhavend optreden
Het doel van het handhavend optreden van de gemeente is niet direct gekoppeld aan de noodzaak van een actueel bestemmingplan. Voor de bewoners van het plangebied is duidelijk waar zij aan toe zijn (qua bouwen, zoals bijvoorbeeld uitbreiding van de woning, en qua gebruik), maar het niet handhaven haalt de effectiviteit van een actueel bestemmingsplan onderuit. De toegevoegde waarde van het verlenen van een omgevingsvergunning voor een vrijstaand bijbehorend bouwwerk is niet groot, indien er op andere plaatsen - zonder vergunning - vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn geplaatst. Dit wordt nog eens problematischer zodra een omgevingsvergunning wordt geweigerd, terwijl diverse vergelijkbare bouwwerken reeds illegaal zijn geplaatst. In dit laatste geval is de roep om handhavend op te treden dan ook het grootst.

Wijze van handhaven
Op grond van de Algemene wet bestuursrecht heeft het college een drietal instrumenten tot haar beschikking: bestuursdwang, dwangsom en een bestuurlijke boete. Bij het toepassen van bestuursdwang wordt de overtreding (het geconstateerde illegale bouwwerk dan wel gebruik) ongedaan gemaakt op kosten van de overtreder. Dit kan betekenen dat een bouwwerk door de gemeente wordt afgebroken en de kosten van bijvoorbeeld de aannemer en de gemeentelijke (voorbereidings)kosten op de overtreder worden verhaald. Het is tevens mogelijk om, indien er zonder omgevingsvergunning wordt gebouwd en de bouw wordt stilgelegd door middel van een bouwstop, de bouwmaterialen weg te slepen en elders op te slaan. Het opleggen van een last onder dwangsom betekent bijvoorbeeld dat het illegale gebruik moet worden gestaakt binnen een door het college gestelde termijn. Overschrijdt men de termijn, dan zal de dwangsom in rekening worden gebracht bij de overtreder. Doel van de dwangsom is het onaantrekkelijk maken van het voortzetten van de geconstateerde overtreding. De dwangsom zal dan ook in relatie moeten staan aan (en zal derhalve altijd hoger zijn dan) het voordeel dat de overtreder heeft bij het voortzetten van de illegaliteit. In het plangebied zal handhavend worden opgetreden tegen het illegale gebruik van bouwwerken en percelen. Bijvoorbeeld het verhuren van opslagruimte ten behoeve van de stalling van caravans, maar ook het gebruik van een winkel als café. Verder zal er bij de bouw worden gecontroleerd op de uitvoering van verleende omgevingsvergunningen. Uiteraard zal er ook gecontroleerd worden of, in het geval van een geweigerde omgevingsvergunning voor een woning, de betreffende woning niet alsnog wordt gebouwd. Voorts zal de gemeente toezien op - onder de Wet milieubeheer vallende - bedrijven. Dit vloeit voort uit de regels van het bestemmingsplan. Indien er immers ter plaatse een bedrijfsactiviteit plaats mag vinden, zal dit qua gebruik (intensiteit en hinder) gehandhaafd worden.

Prostitutie
In het plangebied van dit bestemmingsplan zijn geen seksinrichtingen gevestigd met een vergunning op basis van de APV. Gezien het in Utrecht gehanteerde maximumstelsel zijn nieuwe seksinrichtingen niet toegestaan en zijn seksinrichtingen uitgesloten in de gebruiksbepaling en in de begripsbepaling "aan huis verbonden beroep en bedrijf". Gelet op het binnen de gemeente gehanteerde maximumstelsel betekent de regeling in dit bestemmingsplan geen algeheel verbod, maar wel een verbod op seksinrichtingen binnen dit plangebied.